XXXX年世聯(lián)顧問大連機場新區(qū)整體定位與物業(yè)發(fā)展(238P)

大連機場新區(qū)項目

整體定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：大連恒德房屋開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：[2007]GW332007.7項目顧問工作階段劃分2007/06/152007/06/19工作成果大連及機場新區(qū)市場背景研究西山區(qū)市場調(diào)研西南區(qū)市場調(diào)研華南泉水區(qū)市場調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談項目背景資料研究機場新區(qū)區(qū)域市場現(xiàn)狀研究區(qū)域競爭研究區(qū)域產(chǎn)品研究區(qū)域客戶研究類似相關(guān)案例借鑒第二階段（中期）項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略第一階段項目市場調(diào)研區(qū)域市場情況區(qū)域客戶分析5個工作日21個日歷天2007/07/1114個日歷天第三階段（終期）提交終稿根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告2007/07/242物業(yè)發(fā)展建議項目界定與客戶目標(biāo)項目機會分析市場環(huán)境分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位3本項目位于大連甘井子區(qū)的新興機場城市副中心，西側(cè)依山，東接城市中心區(qū)，處于大連“西拓北進”的發(fā)展方向旅順口城區(qū)甘井子區(qū)中山區(qū)沙河口區(qū)西崗區(qū)城市中心區(qū)金州城區(qū)金港區(qū)主城區(qū)旅順城區(qū)機場副中心項目西側(cè)依山，東接發(fā)展成熟的沙河口區(qū)，處于城市建成區(qū)外延帶；根據(jù)大連城市規(guī)劃，機場新區(qū)被定義為“大大連”規(guī)劃的城市副中心；根據(jù)城市“西拓北進”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，大連城區(qū)將西拓至旅順口區(qū)，北擴至金州區(qū)，機場副中心處于西拓的發(fā)展方向上4項目距城市中心區(qū)解放廣場距離約為7公里，通達性較高，但區(qū)域公共交通不發(fā)達星海區(qū)解放廣場旅順中路旅順北路迎客路張前路西部大通道華北路華北路西北路大連機場7.3公里直線距離為

7.3km經(jīng)華北路車程約為25min經(jīng)西部大通道車程約為25min解放廣場中心區(qū)高新區(qū)華南區(qū)泉水區(qū)東部沿海區(qū)項目距市中心解放廣場直線距離約7.3公里；項目通達性較高：有兩條城市主干道——西部大通道和華北路到達地塊，車行時間25分鐘；自錦繡小區(qū)經(jīng)辛寨子全長20公里打通整個新區(qū)交通路網(wǎng)的明珠路一期年內(nèi)竣工；區(qū)域公共交通不發(fā)達：目前只有701、716、532三路公交車連接地塊與市內(nèi)，地塊至最近的站點步行需要十分鐘以上；新星綠城項目開通有通向泉水方向的班車；明珠路5項目位于機場跑道南側(cè)，臨近旅順北路與西部大通道，周邊為規(guī)劃空港商務(wù)區(qū)、甘井子區(qū)政府與城市級公共配套，毗鄰億達大規(guī)模項目城市設(shè)施：

體育館、圖書檔案館等城市公園億達·第五郡空港商務(wù)區(qū)本項目地塊旅順北路機場航站樓西部大通道政府大樓1200米1400米項目北距周水子國際機場約1200米，距離旅順北路約800米；項目南臨規(guī)劃中的城市設(shè)施，包括體育館、圖書檔案館、城市公園等；城市公園目前已完成植被披蓋；項目東邊是規(guī)劃中的空港商務(wù)區(qū)，由大連大商集團建設(shè)，西部大通道業(yè)已建成通車；項目西側(cè)是早期建成的居民樓，入住時間已久，建筑形式已經(jīng)落伍；項目西南近鄰億達集團第五郡，規(guī)劃中的甘井子區(qū)政府即在第五郡項目中間；6項目地塊方正、規(guī)模中等，西部為已有多層住宅、東部現(xiàn)狀為大商集團倉儲區(qū)、南側(cè)內(nèi)部道路已建成183674251多層住宅區(qū)政府用地23內(nèi)部道路體育館用地城市公園大商倉儲基地地塊現(xiàn)狀零星住宅樓456787地塊經(jīng)濟指標(biāo):中小規(guī)模、中等容積率，嚴(yán)格限高占地面積：7.7萬平米建筑面積：11萬平米容積率：1.45項目限高：75米（絕對限高，項目旁道路海拔高度約42-43米）基礎(chǔ)建設(shè)用地：約2500平米，規(guī)劃為變電站地勢：南高北低，較小坡度8項目界定項目資源與條件：臨近規(guī)劃空港商務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、體育館、城市公園強勢外部規(guī)劃配套資源占地約77000平米，建筑面積約11萬平米中小規(guī)模位于當(dāng)?shù)刂_發(fā)商億達60萬大規(guī)模高檔住宅項目毗鄰大規(guī)模高檔住宅區(qū)域特征：規(guī)劃中的城市副中心和機場門戶區(qū)規(guī)劃起點高甘井子區(qū)政府搬入政府搬遷與中心城聯(lián)系緊密，通達性好交通利好具有規(guī)劃利好的城市新興區(qū)域，毗鄰品牌大盤的中小規(guī)模住宅開發(fā)9開發(fā)商概況、目標(biāo)以及項目背景

大連恒德房屋開發(fā)有限公司，為大連金廣旗下公司與大連大力合資公司大連金廣集團為以建筑施工為主業(yè)本地知名公司開發(fā)經(jīng)驗缺乏，曾運作總面積8萬平米未來星城項目資金可保證項目正常開發(fā)項目銷售速度正常的快，不想戰(zhàn)略性的等；初次開發(fā)，經(jīng)濟目標(biāo)很重要，占很大一部分，社會目標(biāo)要兼顧；利潤目標(biāo)，暫時沒有具體的財務(wù)目標(biāo)；基于競爭對手第五郡形成差異化競爭優(yōu)勢在大連可類比的樓盤中要做出好；開發(fā)商概況客戶要求世聯(lián)目標(biāo)理解：一、正?？斓匿N售速度，順利的市場消化二、在保證項目成功基礎(chǔ)上，實現(xiàn)利潤最大化三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造機會10物業(yè)發(fā)展建議項目界定與客戶目標(biāo)項目機會分析市場環(huán)境分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位11大連位于遼東半島最南端，為著名的海港城市，同時伴隨近年空港的快速發(fā)展，其東北亞門戶航空樞紐地位日益顯著中共大連市第十次代表大會把大連城市發(fā)展定位為“東北亞重要的國際城市”；2003年國務(wù)院為振興東北經(jīng)濟，明確提出把大連建成東北亞重要的國際航運中心大連機場建設(shè)目標(biāo)：東北亞跨經(jīng)濟區(qū)、雙扇面輻射的復(fù)合型門戶樞紐機場

日本航線：通航城市7個，航班數(shù)量68班/周，僅次于上海，居于全國第二俄羅斯航線：通航城市8個，航班數(shù)量與通航城市均位居全國第一位置：遼東半島南端，三面環(huán)海的半島城市，處于東北亞經(jīng)濟區(qū)重要區(qū)域，與日韓、俄羅斯遠東地區(qū)相鄰面積：12573.85平方公里，市區(qū)面積2414.96平方公里人口：人口590萬,市區(qū)人口253萬

機場名稱2006年客流量航線總數(shù)國際航線大連周水子機場635萬人次11944沈陽桃仙機場530萬人次8130哈爾濱太平機場364萬人次6823長春龍嘉機場220萬人次209大連12近年大連GDP快速增長，城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力和基礎(chǔ)大連市人均GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過12%，而且增速不斷加快。2006年人均GDP達到42579元（折合5453美元），同比增長率為10%。按照人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，大連房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展大連GDP近五年保持了約14%的增長速度；2006年大連GDP達到2569.7億元，增長速度高于全國平均水平5.8個百分點。按照GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟的強勁發(fā)展，大連房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段。大連歷年GDP及增長率大連歷年人均GDP及可支配收入13大連市房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場供不應(yīng)求，商品房價格持續(xù)上漲2002年-2006年大連房地產(chǎn)市場投資2002年-2006年大連房地產(chǎn)市場竣工與施工面積/商品房住宅價格2002年-2006年大連房地產(chǎn)市場供應(yīng)房地產(chǎn)市場投資：固定資產(chǎn)投資增長率高于GDP增長率，固定資產(chǎn)投資活躍。房地產(chǎn)投資年均增長率25%以上，增長快速房地產(chǎn)市場供應(yīng)：03年土地集中放量，04年土地供應(yīng)緊縮，從05年開始回升，并持續(xù)增加，06年市場供應(yīng)達到600萬平米，增幅達25%。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房價格持續(xù)上漲。由于受到04、05年土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房價迅速竄升。近3年來大連市商品房銷售面積開始高于竣工面積，市場仍顯供不應(yīng)求，房價漲勢并未得到緩解14從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中心城區(qū)土地存量不足，項目所在甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點2006年，中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)土地成交面積最大。從商品住宅的交易情況來看，僅有甘井子區(qū)成交面積保持正增長，成交面積的比重占到全市總量的50.8%。中山區(qū)和西崗區(qū)土地存量不到10%，城市中心區(qū)可開發(fā)用地少。隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不接受壓縮購買面積或轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域。（大連市各城區(qū)土地存量）15從供應(yīng)總量來看，未來新增供應(yīng)量沒有大幅增長，市場需求仍將保持旺盛2007全年供應(yīng)量預(yù)計07后新增住宅項目總量2007年新增上市量2006年項目存量2007年實際供應(yīng)量項目數(shù)量40561666面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價8826810382928126戶均面積134110120111年內(nèi)新增供應(yīng)量沒有大幅增長，新增供應(yīng)量與2006年銷售量基本持平，超過2005年銷售量100萬平，預(yù)示2007年大連房地產(chǎn)市場總體供求仍將處于一個較為平衡的狀態(tài)。上市時間大多滯后，2007年10月份和2008年6月份將會形成一個供應(yīng)高峰，2008年——2009年市場競爭將會隨著供應(yīng)量的逐步釋放而競爭加劇。資料來源：世聯(lián)研究16從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，未來以中高端住宅為主，市場賣壓增大，消費者心理底線被迫“水漲船高”隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不接受現(xiàn)行市場價格。新增項目中，高價區(qū)和中高價區(qū)項目樓盤比例較高，約70%。近年來，隨著單價的上升，商品房套均面積持續(xù)下降，表明在購買能力未有顯著增強的情況下，消費者被迫通過適當(dāng)壓縮購買面積來承受高單價，或者外溢，到其他區(qū)域選擇可接受的產(chǎn)品。據(jù)中國人民銀行沈陽分行發(fā)布《2005年遼寧省金融運行報告》統(tǒng)計，大連房價漲幅自從2005年11月以來連續(xù)七個月位列全國三甲，尤其是2006年以來的五個月中有4個月同比漲幅第一，漲幅連續(xù)超過15%。（數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計年鑒、房展會分析）高價區(qū)（8000元以上）中高價區(qū)（6500—8000元）中低價區(qū)（5000—6500元）低價區(qū)（3500—5000元）項目數(shù)量/比例25/42%16/27%16/27%2/4%面積/比例1726709/44%969736/24%1075000/27%190000/5%套數(shù)/比例13667/38%9253/26%10970/30%2236/6%均價10300710056004000戶均面積1261059885產(chǎn)品類型高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層主力戶型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢（平方米）（元/平方米）17大連依靠城市實力和優(yōu)美環(huán)境成為東三省中心城市，外地客戶撐起住宅市場四分之一強，成為拉高房價重要因素2003年，中央做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策，為大連帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。大連提出了“大大連”發(fā)展規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間、擴大經(jīng)濟總體規(guī)模、提升城市綜合功能、營造更好的城市環(huán)境，創(chuàng)造最適合創(chuàng)業(yè)、最適合人居的環(huán)境。零點研究咨詢集團與《商務(wù)周刊》雜志聯(lián)合編制的《2005中國城市宜居指數(shù)報告》中，大連排名第一，北京排名十三。外地客戶購買面積比例2003年以后，大連經(jīng)濟加快發(fā)展，由于良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和特殊的地域氣候，迅速成為東北三省的領(lǐng)頭城市。大連是沿海城市，商務(wù)活動很多，吸引外地客戶來連置業(yè)。全國宜居城市評比中，大連名列榜首，引來大批外地人到大連買房。信息產(chǎn)業(yè)是大連的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已有一萬多名信息技術(shù)專業(yè)人才在大連置業(yè)，購買的都是高檔住宅區(qū)。城市屬性吸引、宜居吸引和高新人才引進構(gòu)成外地人熱衷在連置業(yè)、拉高房價的主要因素。18但從消費者購買力來看，房價的上漲幅度遠大于人均可支配收入上升幅度，大連房價收入比已超過北京、廣州一線城市，市民購房壓力巨大發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展4.16.1房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價收入比偏低，房價片低，需求增加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少房價收入比4.16.1市場供給市場供給市場需求市場需求大連房價收入比14.2房價收入比城市深圳上海北京廣州青島房價收入比15.7615.5513.5512.6715.1大連杭州南京合肥.南昌14.210.110.09.18.42003-2006年大連人均支配收入與房價2006年，我國最具有影響力的大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價排名，大連房價排１3位2006年1季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.9%，大連的漲幅達到18.9%一般研究認(rèn)為，發(fā)達國家的房價收入比在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進程加快，房價收入比發(fā)達國家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國家房價收入比合理范圍為4.1-6.1之間19限價房按照以房價定地價的原則，根據(jù)限價商品房基準(zhǔn)價格，確定土地出讓價格；而限價商品房的基準(zhǔn)價格，原則上比同地段商品房評估市場價低２０％，同時，將開發(fā)單位的利潤率和管理費分別控制在１０％和４％——————大連經(jīng)濟適用房管理辦公室目前炮崖小區(qū)康順園二期經(jīng)濟適用房價格3500元/平米，泉水的限價房價格大約在4300-4700之間；“07年大連計劃供應(yīng)經(jīng)濟適用房、限價房土地共92.4公頃，其中經(jīng)濟適用房74.7公頃，限價房17.6公頃；經(jīng)濟適用房中炮崖有11.76公頃，辛寨子5.88公頃，頭道溝7.65公頃，擇機建設(shè)用地11公頃，泉水專項回遷房約10公頃，其他的為大化集團、大顯集團等的集資建房，真正屬于面向大眾的經(jīng)濟適用房、限價房建設(shè)面積約為54公頃；”資料來源：大連政府網(wǎng)站大連“十一五”期間經(jīng)濟適用房、限價房土地供應(yīng)量與所占比例基本穩(wěn)定，對大連整體房地產(chǎn)市場不會形成較大影響，同時分流客戶也以低端客戶為主年度普通住宅用地經(jīng)濟適用房、限價房經(jīng)濟適用房、限價房占普通住宅用地比例20052384418.5%20062415522.8%20072285423.7%20082104220%20092004221%20101953920%數(shù)據(jù)來源：2007年房地產(chǎn)開發(fā)項目供地計劃說明書大連市住宅建設(shè)規(guī)劃單位：公頃20中心區(qū)西部居住區(qū)高新園區(qū)東海區(qū)北部居住區(qū)中北部居住區(qū)南部風(fēng)景區(qū)西北部居住區(qū)星海區(qū)大連居住分區(qū)及房地產(chǎn)板塊示意城市核心板塊星海-泛星海板塊臺山北板塊軟件園板塊泛高新板塊西山板塊機場新區(qū)板塊西南路板塊東海板塊東南濱海板塊華南板塊泉水板塊旅順南路板塊21各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著星海板塊城市核心板塊東南濱海板塊軟件園板塊西南路板塊西山板塊華南板塊泉水板塊機場新區(qū)板塊板塊現(xiàn)狀依托星海廣場和海景資源該區(qū)域吸引了大連高端客戶和外地置業(yè)者大連老城區(qū)，政府所在地，大連本土高端人士鐘愛地大連海景豪宅分布地之一城市西南角，高校、產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房價的不斷攀升與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價格馬欄—西山水庫沿線，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要因素。甘井子區(qū)，城市北拓的第一承接區(qū)域?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。甘井子區(qū)北部，憑借較低的房價支撐起房地產(chǎn)市場甘井子區(qū)西北部，低價是本區(qū)域的最大特色核心資源海景資源城市商務(wù)海景資源產(chǎn)業(yè)教育城市商業(yè)自然環(huán)境配套設(shè)施低價低價板塊未來發(fā)展成為大連頂級豪宅住區(qū)，逐步面向向全國市場土地資源日益稀缺，價格穩(wěn)中上升土地資源有限，后續(xù)供應(yīng)乏力隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估土地資源有限，價格提升空間大品牌開發(fā)商萬科的進入使區(qū)域平臺價格提升區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。發(fā)展速度快，是大連中低價房主要供應(yīng)區(qū)域西部機場建設(shè)將會使區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展更加成熟產(chǎn)品類型高層小高層高層小高層高層小高層小高層多層高層小高層小高層多層小高層多層小高層多層小高層多層平臺價格12000880085008500-9000750075006000-65004500-50005600代表項目星海國寶壹品星海遠洋風(fēng)景都市銀座金廣東海岸海天瀛洲東方圣荷西斯坦福院落唯美品格萬科假日風(fēng)景加州洋房動力院景美域盛景新星綠城第一圈層聚集本市和外地高端客戶高端人群東、南聚集，中低端人口西、北擴散；華南、泉水和機場新區(qū)成為承接城市外溢人口主要板塊第二圈層城市中產(chǎn)、地緣客戶和主動外溢人群第三圈層被動外溢客戶為主22分區(qū)域住宅市場2007年供應(yīng)走勢分析1北部區(qū)：以5000-6500元/平方米中低價區(qū)項目為主，產(chǎn)品力及區(qū)域競爭力較弱。中北部區(qū)：區(qū)域成熟度及認(rèn)知度得到很大提升，區(qū)域內(nèi)客戶再生效應(yīng)開始顯現(xiàn)，新增樓盤稀缺，唯美品格將與市中心和泛星海區(qū)的高檔住宅形成競爭。東海區(qū)：07年新增供應(yīng)不多，區(qū)域認(rèn)可度沒有太大改觀，雖然定位為高價區(qū)住宅分布區(qū)，但其競爭力在與星海區(qū)、中心區(qū)相比較明顯處于弱勢，只是幅射周邊居民及外地客戶，城市影響力較小。東南區(qū)：由于解放路動遷問題影響，本區(qū)域新增供應(yīng)仍處于滯緩狀態(tài)，少數(shù)新增項目由于勢單力薄，價格上突欲望不強，也是中高檔住宅的競爭者。西北區(qū)：億達第五郡高調(diào)開啟旅順北路區(qū)域市場，價格預(yù)期較高。西部區(qū)：以萬科假日風(fēng)景為首的西山水庫項目2007年進入后期銷售，其現(xiàn)房實景的呈現(xiàn)將會對同價區(qū)新上市項目產(chǎn)生較強競爭。三季度，萬科樂百年項目也將以示范區(qū)的形式上市銷售。星海核心區(qū)預(yù)計新增80余萬平方米高檔住宅，07年預(yù)計上市50萬平方米左右，價格均突破萬元，成為未來兩年內(nèi)高檔高價區(qū)住宅主要分布區(qū)。大連明珠、一品星海、金?；▓@是典型代表。泛星海區(qū)07年預(yù)計新增供應(yīng)近40萬平方米，以8000-10000元的高檔低價區(qū)住宅為主，將和中心區(qū)同價區(qū)產(chǎn)品及中北部、西部、西南部中高檔住宅產(chǎn)生競爭。軟件園區(qū)區(qū)內(nèi)新增供應(yīng)較少，東方圣荷西和宅語原的價格上突會使其直接面對來自泛星海區(qū)域高檔低價區(qū)項目的競爭威脅旅順南路主要供應(yīng)為小平島、藍灣和奧林匹克花園，其低端產(chǎn)品將分流西部、西北部、中北部中高檔項目的銷售份額，其高端產(chǎn)品將與開發(fā)區(qū)的高端產(chǎn)品產(chǎn)生直接競爭。西南區(qū)中心區(qū):價格漲幅保守，定價大多不過萬元，會對中高檔住宅價格上突產(chǎn)生較大壓力中高端市場多點開花，供應(yīng)放量，競爭加劇23西部區(qū)域和北部區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹_發(fā)的熱點區(qū)域中心區(qū)東海區(qū)東南區(qū)星海核心區(qū)泛星海軟件園高新園旅順南路西部區(qū)西北區(qū)中北區(qū)北部區(qū)項目數(shù)量622576310537面積383300158000143450511683390174395838314000441000274000220000730000套數(shù)31781608117828353942375226524623293221007326均價950090007500130009000800075007000550068005800戶均面積120981221809910511895.39310599.6產(chǎn)品類型高層高層/別墅別墅/多層/小高層/高層高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層別墅/多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層/小高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層主力戶型80-120㎡80-100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡80-100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡分區(qū)域住宅市場2007年供應(yīng)走勢分析2市內(nèi)各區(qū)域全年新增供應(yīng)走勢預(yù)計24宏觀市場總結(jié)經(jīng)過新政影響緩釋期，2006年下半年至今，大連市場又經(jīng)過一輪快速增長期，房價提升迅速，在整體供需結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，消費者心理底線被再次提高市場進入高速發(fā)展期，市場需求旺盛，供不應(yīng)求；中心城供應(yīng)不足，購房外溢明顯；產(chǎn)品供應(yīng)以中高端為主房地產(chǎn)板塊格局呈現(xiàn)明確圈層特征客戶與板塊對位明顯１、受總價承受力影響，小戶型住宅市場暢銷３、城市外溢進一步加劇，第二圈層對中低端外溢客戶已經(jīng)形成擠壓，部分板塊出現(xiàn)“升級”的機會或動向２、中高端樓盤競爭加劇，價格出現(xiàn)天花板效應(yīng)，產(chǎn)品力成為競爭主戰(zhàn)場，品質(zhì)明顯提升25在這樣的宏觀背景下，作為一個城市新興區(qū)域的中等規(guī)模項目，我們首先要解決的是區(qū)域定位的問題：

機場新區(qū)，在城市外溢板塊的隊列中，處于怎樣的位置？26物業(yè)發(fā)展建議項目界定與客戶目標(biāo)項目機會分析市場環(huán)境分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位27項目機會分析城市外溢板塊研究機場新區(qū)區(qū)域價值研究28中心區(qū)西部居住區(qū)高新園區(qū)東海區(qū)北部居住區(qū)南部風(fēng)景區(qū)西北部居住區(qū)星海區(qū)主要外溢板塊分析泛高新板塊西山板塊機場新區(qū)板塊華南板塊泉水板塊29泉水板塊是距離城市核心區(qū)最遠的外溢板塊，城市公共交通欠發(fā)達，區(qū)域配套以居住生活配套為主，處于建設(shè)起步階段泉水板塊城市核心區(qū)東快路華北路華東路輕軌3號線12km泉水板塊的通達性一般：城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線距離大約為12公里；城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要依靠華東路、華北路、東快路、輕軌，車行時間超過半個小時；

開往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加車、8路、303路加車、515路加車、泉水小區(qū)-長興市場等8趟班車等；并有輕軌3號線到達，可以順利到達大連各主要區(qū)域；商業(yè)/商圈板塊內(nèi)尚未形成大型商業(yè)設(shè)施，以不成規(guī)模、零散社區(qū)商業(yè)為主，如南關(guān)嶺街道附件商業(yè)圈，規(guī)劃建設(shè)泉水新區(qū)（新火車站）區(qū)域級商業(yè)中心醫(yī)院以華南地區(qū)的醫(yī)院為主學(xué)校泉水新區(qū)小學(xué)、泉水新區(qū)中學(xué)均在建，各兩座規(guī)劃利好泉水新區(qū)作為大連重點建設(shè)的住宅區(qū)，社區(qū)內(nèi)次級道路1、2、3、4號路開始鋪設(shè)，泉水污水處理廠在建，占地88公頃的體育中心在建，中小學(xué)學(xué)校各兩座將在十一五期間建成30泉水板塊—政府經(jīng)濟適用房與限價房集中供應(yīng)區(qū)域，以本地居民、拆遷戶與被動郊區(qū)化低端人群為主小高層、高層4500-5000元/平米未來供應(yīng)量達，區(qū)域認(rèn)知底本地客戶自住為主，占80%特征分析產(chǎn)品類型價格平臺客戶類型項目美域盛景富士莊園駿騰名苑泉水奧林園位置甘井子區(qū)泉水源泉路以西，風(fēng)華路以南甘井子區(qū)泉水（友好園北側(cè)）甘井子區(qū)松江路與山東路交匯處王家橋北400米甘井子區(qū)泉水華東路規(guī)模占地18.8萬，建面32萬，容積率1.7，3200多戶占地16.4萬平，建面13萬平，容積率0.8占地16萬，總建面25萬，容積率1.58占地22.9萬平，總建面18.6萬平，容積率0.81產(chǎn)品多層、小高層、高層一居室65平米左右，二居室90-105平米，三居室140平米以上；以二居室為主力戶型聯(lián)排、小高層聯(lián)排以300-400平米為主；小高層以100平米為主多層、小高層、高層90平米的為主，100平米和130平米為輔，只有高層有部分的55平米的一居多層、小高層一居室50平米左右，二居室65-85平米左右，三居室100-115平米；二居室是主力戶型客戶情況客戶以首次置業(yè)自住為主，30及以上人群為主要客戶群，有不少工薪階層和動遷戶，交通和價格是吸引置業(yè)的主要因素；-----客戶以地緣性為主，自住居多，有部分二次置業(yè)的人；看重項目的高性價比，交通便利等；區(qū)域內(nèi)客戶自住為主，價格和交通以及環(huán)境是置業(yè)重要因素銷售受政府限價，4300、4500、4700的價格沒有變化過聯(lián)排的總價在300萬以上；小高層的起價是4800；起價3600，均價4000，最高4500總2600多戶，分四期上市，一期06年10月上市，已銷售完畢，只有公建在售均價5180，多層4920-5500元/平,小高層4460-5200多元/平2005年11月開始銷售，現(xiàn)在僅剩120平的幾套大戶型圖片31華南板塊距離城市核心區(qū)較近，通達性好，且有便捷的交通方式與市中心連接，配套設(shè)施齊全，發(fā)展相對成熟華南板塊9.8km西北路華北路華東路西南路華北路山東路城市核心區(qū)華南板塊的通達性較好：城市核心區(qū)距離華南板塊的直線距離大約為9.8公里；城市核心區(qū)和華南板塊的交通路網(wǎng)基本建成，達到通暢：東西向的主干道包括西北路、華北路、山東路、華東路、西南路；南北向的主干道包括華南路、千山路、松江路、東維路、香周路等，可以保證車行時間在30分鐘以內(nèi)；

開往華南方向的公交主要包括：19路、20路、303路、413路、9路加車等；可以順利到達大連各主要區(qū)域；商業(yè)/商圈大連家具城、華南裝修大賣場、華南義烏小商品城、華南電子城、沃爾瑪超市、國美等入駐，較成熟商圈已漸成型醫(yī)院大連市第三人民醫(yī)院（三甲）、新世紀(jì)醫(yī)院（民營）等學(xué)校二十中學(xué)、二十三中學(xué)、博雅中學(xué)、華南中學(xué)、華南小學(xué)規(guī)劃利好規(guī)劃依托華南廣場的中華路區(qū)域級商業(yè)中心將升級為市級商業(yè)中心，規(guī)劃商業(yè)占地面積1.2平方公里32華南板塊—依托與城市相對便利的交通、較成熟的配套所形成的居住氛圍濃厚，以本地客戶和城市北部外溢客戶為主的中檔板塊疊拼/聯(lián)排、多層、小高層6000-6500元/平米供應(yīng)量集中，居住氛圍濃厚本地客戶占70%，首次置業(yè)與二次置業(yè)比例相當(dāng)特征分析產(chǎn)品類型價格平臺客戶類型項目動力院景加州洋房福佳華東人家芙蓉人家位置甘井子區(qū)華南廣場西側(cè)甘井子區(qū)華南廣場西側(cè)19路終點站對面甘井子區(qū)華東路與天河路交匯處大連市西南路與促進路間，松江路與山東路交匯處規(guī)模占地15.8萬平米，總建筑面積28萬平米，容積率2.8占地15.6萬平米，建筑面積16.8萬平米，容積率1.2占地6.3萬平米，總建面10萬平米，1600余戶占地18萬平米，總建筑面積18萬平米，容積率約為1產(chǎn)品多層4棟、小高層31棟2300多套，主力戶型100-110平米占50%，125-135/140-152平米占30%，80-90平米占10%多層16棟，小高層8棟，別墅10棟，698套；多層70-90平米70%，小高層80-130平米20%多層、小高層、高層一室一廳41平米10%，二室一廳77平米20%，二室二廳或三室80-100平米70%多層，一室一廳50平10%，二室一廳70-95平40%，三室一廳118-130平米30%，四室152-16520%客戶客層屬于具有一定支付能力的人群。本地客戶為主，中心城客戶主要來自西崗區(qū)，一次、二次置業(yè)比例相當(dāng)80%本地高端客戶，典型客戶如石化、大廠，自住為主地緣性客戶為主，80%為本地人，50%-60%為首次置業(yè)，年輕人為主，在本地工作居多，被較低價格、距離工作地點近和周邊配套吸引地緣性客戶為主，職業(yè)比較復(fù)雜，90%以上為自住，銷售一期均價4700元/平米，二期均價5800-6500元/平米，大面積戶型較多，大面積三居銷售困難，目前銷售率70%首期，多層5400元/平米，小高層4900元/平米；目前，新推精裝修高層6300元/平米，別墅定價1萬元以上；100平米以下兩居銷售快速起價5920，最高6800，均價6000多，2月份開盤，總套數(shù)1600多套，目前還剩200余套；起價4000多，現(xiàn)在售價6000；05年5月開盤，一千余戶，目前僅剩120和150平的大戶型，月均100余套圖片33西山板塊距離城市相對較近，交通較為便利，自然條件優(yōu)越，配套齊全但檔次不高西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約7公里，旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來，西部大通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好；車行時間在20分鐘左右；商業(yè)/商圈西山板塊的商業(yè)主要集中在馬欄廣場，馬欄廣場主要的商業(yè)包括大商新瑪特、溢彩城等，還有百余戶服裝商戶、大連最大的熟食交易市場等；醫(yī)院大連渤海醫(yī)院、大連馬欄廣場骨科醫(yī)院、大連第五人民醫(yī)院等；學(xué)校馬欄小學(xué)、南平小學(xué)、８３中、格致中學(xué)等其他金融網(wǎng)點健全，各級政府機構(gòu)辦事部門齊全；

開往西山方向的城市公交線路主要包括：５３４路、５３５路、５３５路復(fù)線、７０５路、７０８路等；開往馬欄廣場的城市公交也可以方便達到西山；西山板塊自然條件最為優(yōu)越：背靠西山、面朝西山水庫，上風(fēng)上水之地；且有萬科等品牌開發(fā)商進入，區(qū)域已由被動外溢板塊提升至主動郊區(qū)化人群的選擇；城市核心區(qū)西山板塊7km黃河路紅旗路西部大通道旅順中路西山水庫西山34西山板塊—依托西山良好的山水資源、品牌開發(fā)商的影響力所形成的城市低密度板塊，以市區(qū)品質(zhì)中產(chǎn)二次置業(yè)客戶為主疊拼/聯(lián)排、多層、小高層7500元/平米依托良好的自然資源形成低密度板塊以市區(qū)品質(zhì)中產(chǎn)，二次置業(yè)為主，占80%特征分析產(chǎn)品類型價格平臺客戶類型項目長鷺晶品緣林萬科假日風(fēng)景西山陽光水岸位置甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫甘井子區(qū)紅旗中路西山水庫北側(cè)規(guī)模占地4萬平米，總建面5.7萬平米，容積率1.3占地面積13.5萬平米，建筑面積15萬平米，容積率1.1占地面積15萬，建筑面積19萬平米容積率1.3產(chǎn)品5棟疊拼，9棟多層，1棟小高層，2棟高層，共480戶，90平米左右是主力戶型多層、小高層、高層1400多套主力戶型90-100平米2棟聯(lián)排別墅、35棟多層住宅、5棟小高層、1棟高層，41棟，共1150套；主力戶型三居115平米/127-144平米占60%，兩居70-90平米占30%，一居70平米；150-190平米10%客戶40%-50%的市內(nèi)客戶；部分軟件園中高層，40-50歲客戶為主流客戶；二次置業(yè)的比例占絕大多數(shù)；投資客戶占到20%-30%；有養(yǎng)老、度假型的客戶；外地客戶1/3，主要是東三省；市內(nèi)客戶2/3，大連人本地1/3；在大連工作的人占1/3；二次置業(yè)比例80%，自住比例10%到20%，二次置業(yè)的客戶年紀(jì)在35到40之間客戶中以“雙高”客戶為主，IT行業(yè)；首次置業(yè)和二次置業(yè)的比例大約各占50%；客戶中有30%的投資型客戶；90-115銷售最好，年輕人多選擇60-70銷售起價5450元/平米多層7200元/m2，疊拼8200元/m22006一期600套一天售罄2007二期750套首期，均價6000元/平米目前，均價7000多元/平米一期：2006.11—2007.1，共10棟,8棟多層,2棟小高層，280套，均價6500元/平米；二期：2007.1—2007.3，8棟180套，均價7000元/平米；三期2007.4，均價7500元/平米圖片35高新區(qū)板塊距離城市核心區(qū)近，通達性好，高校匯集、高端產(chǎn)業(yè)聚集，缺乏大規(guī)模集中商業(yè)城市核心區(qū)高新區(qū)板塊7.5km中山路西南路連山街南沙街/五一路依次為西安路、中山路、高爾基路、利北路高新區(qū)板塊的通達性較好：城市核心區(qū)距離高新區(qū)板塊的直線距離大約為7.5公里；城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達，板塊內(nèi)主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通；道路通暢，可以保證車行時間在20分鐘以內(nèi)；

開往高新方向的公交線路近期由３條線路增開至５條；板塊內(nèi)七賢嶺開通有免費的小公交方便產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的工作人員區(qū)內(nèi)辦公；商業(yè)/商圈板塊內(nèi)主要以產(chǎn)業(yè)為主，圍繞高校有少量的商業(yè)聚集帶，但規(guī)模小醫(yī)院大連大學(xué)附屬醫(yī)院、大連醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院等學(xué)校大連理工大學(xué)、大連醫(yī)科大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)等11所高校和50余家科研機構(gòu)產(chǎn)業(yè)目前有1700余家企業(yè)，高新技術(shù)企業(yè)400多家，三資企業(yè)600余家，GE、DELL、IBM、愛立信等世界500強企業(yè)22家26個項目規(guī)劃：投資2000萬元建設(shè)動漫、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個公共技術(shù)平臺，形成國內(nèi)各園區(qū)中最大的公共技術(shù)平臺；積極搭建海外軟件開發(fā)平臺，為大連軟件企業(yè)在歐美的外包業(yè)務(wù)搭建平臺；籌建園區(qū)國際孵化器，以中俄技術(shù)轉(zhuǎn)化基地為重點，進一步開展對美、日、歐的業(yè)務(wù)；從法律、融資、評估、審計等環(huán)節(jié)完備中介服務(wù)體系；將大學(xué)科技園面積擴大10萬平方米；加快體制和機制創(chuàng)新；努力拓展發(fā)展空間，促進產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展；

36泛高新板塊—臨近高校和高端產(chǎn)業(yè)，軟件園板塊外延區(qū)域，現(xiàn)狀勻質(zhì)性較差，以周邊企業(yè)人群為主項目壹品漫谷柏林水郡菁英匯位置甘井子凌水路10路、406路終點北走300米甘井子區(qū)凌水湖

高新園區(qū)政府對面

規(guī)模占地面積14萬平米，總建面16萬，容積率1.14占地5.1萬平，總建面6萬平，容積率約為1.2占地約1.6萬平方米，建筑面積約8.8萬平米，容積率約為5產(chǎn)品多層、小高層、聯(lián)排多層106-170平米，躍層230-260為主，小高層90平米是最小戶型，三種物業(yè)形式各占三分之一一期13棟多層（5層），二期10棟，以70-90多平的兩室兩廳和90-110多平米的三室兩廳為主力戶型，首層連帶半地下多功能間、車庫及私家花園，頂層贈送躍層、露臺的躍式戶型。3棟高層建筑，1021套單位，平層：40、50、70平方米小戶型設(shè)計，復(fù)式Loft：40、50、70、80平方米多種戶型，贈送更多使用空間，4.8米層高，Loft復(fù)式空間設(shè)計客戶客戶以沙河口和甘井子區(qū)為主，占60%地緣性客戶為主，在周邊高校、公司工作的人員——銷售07年開盤，90平米的小戶型最為暢銷，多層起價7000左右，小高層5700左右，樓層差50，聯(lián)排8000左右一期已經(jīng)售罄，均價6150，二期躍層即將銷售——圖片多層、小高層、高層6500元/平米依托高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚區(qū)域內(nèi)客戶比例超過50%特征分析產(chǎn)品類型價格平臺客戶類型37機場板塊—可見典型項目為區(qū)域大盤新星綠城，定位中端，借助成熟社區(qū)和區(qū)域利好價格提升迅速位置甘井子區(qū)辛寨子華鑫廣場西200米規(guī)模占地50萬平，總建面110萬平，容積率1.2產(chǎn)品全部是多層建筑，戶型面積從39.33平方米到155平方米周期一期：2003.3——200４.5；二期：2004.5——2005.6；三期：2004.8——2006.7；四期、五期：2006.9至今配套社區(qū)內(nèi)規(guī)劃幼兒園、主題會所、運動會館、社區(qū)門診、超市、飯店、菜市場、郵局、銀行等等新星綠城產(chǎn)品品質(zhì)較前期明顯提升配套逐漸完善區(qū)域人氣不斷聚集1950235030005000630038從機場周邊近期土地出讓情況來看，除億達第五郡外無大規(guī)模項目供應(yīng)，受機場周邊用地影響各項目在限高與容積率上趨近甘井子區(qū)政府出讓土地信息2006年初張前路左側(cè)天華牧場7萬平米R=1.2單價2200元／平米2006.5華信總行規(guī)劃商務(wù)區(qū)R=2.４綜合用地2006.10砬山區(qū)12萬平米R=1.22000元／平米華信億達砬山天華牧場土地編號用地位置用地性質(zhì)用地面積容積率（2007）18甘井子區(qū)新寨子街道南山居住約7.7公頃，擬建筑面積111650平方米1.45（2007）17甘井子區(qū)機場街道南松路居住約2.03公頃，擬建筑面積24360平方米1.2（2004）21甘井子區(qū)小新寨子村住宅、公建用地面積58000平方米，核定總建筑面積69691平方米39外溢板塊區(qū)域居住價值評定板塊距市中心直線距離車行時間通達性配套華南８公里３０分鐘以內(nèi)通達性較好；四條南北向主干道連通市中心和板塊，路網(wǎng)成型，公交線路發(fā)達較成熟商圈已成型，醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套設(shè)施齊全，華南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成為大連市區(qū)五大商業(yè)中心之一泉水１１公里超過半個小時泉水板塊的通達性一般，公交便利但車行時間較長依托華南板塊成熟配套，但自身板塊內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、體育文化設(shè)施等目前都不完善西山７公里２０分鐘道路通暢、路況良好，公交便利依托馬欄廣場，各種生活基本配套齊全，但檔次不高高新５．５公里２０分鐘以內(nèi)與市內(nèi)主要干道連接良好，且板塊內(nèi)交通逐步完善主要是產(chǎn)業(yè)聚集帶，商業(yè)配套缺少成規(guī)模的聚集帶，高等學(xué)府聚集機場新區(qū)7.3公里30分鐘通達性高，但現(xiàn)狀區(qū)域公共交通不發(fā)達依托新星綠城以及原有居住配套，規(guī)劃為城市副中心，區(qū)政府遷入，城市公園、體育館、文化館、美術(shù)館、商務(wù)辦公、區(qū)域級商業(yè)中心區(qū)域居住價值必備指標(biāo)：公共交通便利性周邊的生活設(shè)施增值指標(biāo)：安靜程度空氣質(zhì)量地鐵交通便利性周邊綠化環(huán)境快速交通便利性40外溢板塊房地產(chǎn)價值：實現(xiàn)價值差異明顯；除泛高新板塊外，板塊內(nèi)各項目價差不大，聚集度高高新項目產(chǎn)品均價壹品漫谷聯(lián)排（1）8000多多層（2）7000多小高層（３）5700斯坦福院落多層、小高層（４）7800柏林水郡多層（5）6150菁英匯高層（6）5080華南項目產(chǎn)品均價動力院景小高層（11）5800多多層（12）6500加州洋房高層（13）6300多層（14）6700福佳華東人家高層（15）6000多多層（16）6500芙蓉人家多層（17）6000西山項目產(chǎn)品均價晶品緣林多層（7）7200疊拼（8）8200假日風(fēng)景高層（9）7000多陽光水岸多層（10）7500泉水項目產(chǎn)品均價美域盛景小高層（18）4500富士莊園小高層（19）4800駿騰名苑小高層（20）4000泉水奧林園小高層（21）5000單價400045005000550060008500700075008000650095009000泛高新西山華南泉水312465789101112131415161718192021列表所選取的并非樓盤的所有產(chǎn)品形式，選取的是區(qū)域內(nèi)主力產(chǎn)品形式，便于說明區(qū)域的價格平臺，價格以最近的市場價格為準(zhǔn)類別墅多層小高層、高層41外溢板塊客戶分析：客戶按承受能力和居住偏好分布，客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著外溢群體群體特征置業(yè)需求外溢驅(qū)動因素外溢板塊普通小白領(lǐng)剛性需求，價格敏感，收入穩(wěn)定，月薪2000元左右首次置業(yè)價格驅(qū)動華南、泉水高薪小白領(lǐng)月收入4000-7000元，剛性需求，追求生活品質(zhì)，愿意為生活的舒適度犧牲一定便利性首次置業(yè)合理價格，生活格調(diào)西山、西南工薪階層工作一定時間，需解決住房問題，但收入有限，價格極度敏感首次置業(yè)居住改善價格驅(qū)動泉水工薪中高收入收入穩(wěn)定，且處于中高階層，具有一定財富積累，尋求居住條件改善的換房人群居住改善投資兼自住合理價格，生活舒適度華南城市中產(chǎn)階級城市高學(xué)歷高收入人群、生意人，具有較高支付力，追求生活品質(zhì)居住改善投資產(chǎn)品升級生活品質(zhì)西山、西南城市富人階層大型企業(yè)與外企高管、成功商人、高級公務(wù)員，多次置業(yè)居住升級投資城市資源低密度生活西山、西南42城市外溢板塊客戶流向中心城板塊西南區(qū)西山區(qū)機場新區(qū)華南板塊泉水板塊城市中產(chǎn)中高端產(chǎn)業(yè)高校地域地域客戶北部工薪階層被動郊區(qū)化地域客戶工薪與年輕人43主要外溢人群類別：城市中產(chǎn)、高薪小白領(lǐng)、工薪中上層夫婦，40歲，丈夫是企業(yè)中高層管理者，妻子是主任醫(yī)生目前居所：青云映山兩居公寓，對目前居住條件比較滿意。置業(yè)需求：城市近郊區(qū)，130平米左右的三居，不太關(guān)注交通。選擇西山板塊原因為西山景觀資源，樓盤勻質(zhì)性，整體居住氛圍比較好，大連其他地方這樣環(huán)境的基本沒有。而且自己在市內(nèi)有房子，現(xiàn)在置業(yè)主要是希望能夠有一個生活上質(zhì)的提升，已經(jīng)不是簡單的追求能夠住的遮風(fēng)擋雨的房子了，追求的是一個生活狀態(tài)?，F(xiàn)在人到中年，事業(yè)上都有一定的積累了，生活上也應(yīng)該與時俱進阿；好多朋友也都開始往市外買房子了，西山就是大家都覺得挺好的一個地方，也算是現(xiàn)在大連一個有錢人居住區(qū)吧；城市中產(chǎn)關(guān)鍵詞：二次置業(yè)、品質(zhì)身份標(biāo)簽40歲左右，東特星中環(huán)業(yè)主，和母親住在一起，有一個女兒；當(dāng)初看中這里就是因為交通便利，在周邊上班，而且當(dāng)初買得時候價格便宜，剛開始買房的時候看的價格，地方在哪兒，現(xiàn)在搬進來住了才知道物業(yè)也重要，一直在這里住，每天免不了的要跟物業(yè)打交道，服務(wù)好不好影響住的舒不舒服；周圍買不起了；搬遠的話配套生活方便就行，能有方便的公交車，上班在路上花費的時間有個限度；房價比那個時候漲的不少，還得漲，不過也沒有辦法，人總得有個地方住，一輩子等于是就這么一個大的花費，不管是借錢還是怎么的，總得先弄套房子住著；工薪中上層關(guān)鍵詞：交通便利、生活配套全、高性價比王先生，27/8歲，帶NEUSOFT工牌宅語園客戶置業(yè)原因：自住承受價格：7000-8000元/平方米左右產(chǎn)品要求：品質(zhì)和距離軟件園近追求個性化生活，喜歡捕捉市場潮流元素。認(rèn)為此項目的“smart”元素就是為我量身定做的，非常喜歡開放式廚房的58平方米的戶型，認(rèn)為可以有一個空間留給朋友。單價雖然不低，但是我也不需要特別大的戶型，總價也是可以承受的；通過開發(fā)商宣傳的來看，這個樓盤吸引的人應(yīng)該是一個層次水平的，大家追求的屬性是一致的，對于生活的要求和品味接近，這樣整個小區(qū)就有了這樣一種氛圍，外界也會對于此有一個認(rèn)識，個人生活的品位和外界的氣氛可以結(jié)合的很好；高新小白領(lǐng)關(guān)鍵詞：總價控制、品味追求、工作便利性44綜上所述，各板塊成熟度不同，并依托不同的區(qū)域價值對不同類別客戶形成吸引，機場新區(qū)板塊價值尚未完全釋放A西山板塊7500元/平米依托良好的山水資源，以及品牌開發(fā)商萬科的進入，成為吸引城市中心區(qū)中產(chǎn)核心競爭力高起高走，價格拉升迅速有“升級”為資源型城市高端板塊的趨勢B泛高新板塊6500元/平米高校、產(chǎn)業(yè)聚集及西部海景資源構(gòu)成了該板塊的主要資源，本區(qū)域產(chǎn)業(yè)及高校人口形成有力支撐，主要吸引城市南部中高端人群不溫不火，隨大盤穩(wěn)步走高C華南板塊6000-6500元/平米城市北拓首要承接區(qū)，同中心城距離較近，大連中低住宅的主要供應(yīng)區(qū)域，以地緣性客戶和北部城區(qū)客戶為主條件好但起勢低，價格拉升緩慢D機場新區(qū)5600元/平米規(guī)劃利好尚未充分釋放，區(qū)域居住氛圍不濃厚，目前仍以地域客戶為主，低價吸引城市工薪階層和年輕客層E泉水板塊4500-5000元/平米政府限價房和經(jīng)濟試用房的主要供應(yīng)區(qū)域，目前客戶以周邊村鎮(zhèn)客戶、拆遷客戶以及被動郊區(qū)化城市人群為主起勢低，低端認(rèn)知已經(jīng)成型，價格突破艱難政府集中供地地價迅速上漲開發(fā)放量區(qū)域高價不斷刷新區(qū)域逐漸成熟客戶認(rèn)知定型城市新興板塊發(fā)展階段示意機場西山泛高新華南泉水?45項目機會分析城市外溢板塊研究機場新區(qū)區(qū)域價值研究46機場新區(qū)目前處于市政基礎(chǔ)配套建設(shè)起步階段，存在少數(shù)房地產(chǎn)項目，低密高綠的宜居區(qū)域面貌已初現(xiàn)道路建設(shè)：區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)初步形成，自錦繡小區(qū)經(jīng)小辛寨子全長20公里、打通整個機場新區(qū)交通路網(wǎng)的明珠路一期工程也將于年內(nèi)竣工城市綠化：占地15公頃的森林公園樹木栽植工作已完成，共栽植各類樹木4066株機場新區(qū)實景圖47機場周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀均以中小制造業(yè)企業(yè)為主，存在少量高附加值企業(yè)，非依托機場經(jīng)濟，并未形成產(chǎn)業(yè)聚集旅順北路松下汽車電子大連百利天華制藥礎(chǔ)明食品加工榮升鋼構(gòu)彩板景龍玻璃鋼廠虹木制品廠大連新天福廚一和鋼門銅塑窗東泰鍋爐華商玻璃鋼張前路中大制冷諾真大連服裝有限公司大連金澤泡沫塑料布萊特外語學(xué)校旅順北部中小企業(yè)旅順北部知名企業(yè)48區(qū)域人口以地緣性居民為主，存在少量機場高端人群，距十一五規(guī)劃（至2010年）人口13萬，尚有約８萬空缺機場新區(qū)總?cè)藬?shù)約5萬人類別總數(shù)（萬人）群體特征辛寨子街道2.5由原來的村民集體轉(zhuǎn)化為城市戶口而來，現(xiàn)從事職業(yè)多為做小生意、周邊工廠工作，支付能力有限機場前街道2.4人員構(gòu)成復(fù)雜，既有早期城市外溢人口，也有當(dāng)?shù)鼐用?，整體收入水平略高于辛寨子但整體水平不高機場新區(qū)可見人群產(chǎn)業(yè)人口類別人數(shù)群體特征機場工作人員3000多人區(qū)域內(nèi)高端人群，積聚效應(yīng)明顯，年齡25-4０歲之間，具有較高的支付力，注重生活品質(zhì)，易攀比旅順北路沿線產(chǎn)業(yè)人口5000多人從事低附加值產(chǎn)業(yè)，少量較好收益企業(yè)，收入水平不高且人員來源區(qū)域復(fù)雜居住人口新星綠城居住人口5000左右前期以地緣性居民為主，新一期城市外溢人口逐步增多駐扎空軍居住人口不詳具體人數(shù)不詳，收入及福利水平較高，有部隊提供福利房，且品質(zhì)不低，外購住房量較少機場新區(qū)規(guī)劃總居住人口13萬，需要吸引8萬人進入機場新區(qū)居住工作；49根據(jù)機場新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價值依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū)政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施政務(wù)新區(qū)城市副中心城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口疏散點將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動周邊區(qū)域發(fā)展是指由于航空運輸?shù)木薮笮б?，促使在航空港相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟區(qū)域臨空經(jīng)濟形成同機場規(guī)模與所在城市的發(fā)達程度關(guān)系密切臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟核心機場臨空經(jīng)濟區(qū)項目所在機場新區(qū)的區(qū)域價值如何構(gòu)建，城市副中心、機場、政府規(guī)劃對于區(qū)域價值的影響程度和時間如何？AirportEconomicZoneSUB-CBD區(qū)域發(fā)展的增長級NewGovernmentdistrict50機場新區(qū)為大連高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的新區(qū)，城市功能布局重點結(jié)合政府新址確定高起點規(guī)劃大連副中心面積中等，規(guī)劃完整的綜合新區(qū)高端功能定位：產(chǎn)業(yè)區(qū)定位：高附加值信息產(chǎn)業(yè)與臨空物流居住區(qū)定位：靠近山體南側(cè)住宅為一類居住區(qū)，其余均為二類住宅商務(wù)辦公定位：金融、空港特色商務(wù)辦公公共設(shè)施：城市級體育館、公園、文化館商業(yè)定位：大型集中商業(yè)Shoppingmall政府物流區(qū)服務(wù)外包基地景觀大道體育館公園商務(wù)區(qū)教育居住區(qū)級公共設(shè)施用地：一處位于產(chǎn)業(yè)中心；一處結(jié)合新星綠城；一處位于政府東側(cè)城市級公共設(shè)施用地：醫(yī)療衛(wèi)生用地：新區(qū)政府東側(cè)用地規(guī)劃一所綜合醫(yī)院文化體育用地：政府廣場東西兩側(cè)規(guī)劃圖書館和美術(shù)館各一處居住用地：結(jié)合區(qū)政府新址在周邊開發(fā)精品居住區(qū)資料來源：大連市規(guī)劃局51在政府的大力支持下，根據(jù)新區(qū)重大設(shè)施建設(shè)進度，新區(qū)城市面貌將在未來5年時間內(nèi)初步形成路網(wǎng)建設(shè)初步形成，政府與開發(fā)商共同建設(shè)政府工程已準(zhǔn)備動工，近期１－２年建設(shè)，紀(jì)檢法遷入機場新區(qū)建設(shè)進度城市公園種植已完成，園區(qū)小品尚未建成體育館及文化設(shè)施近期建設(shè)，但無明確啟動時間景觀大道西部大通道同機場連接的北部地段，規(guī)劃寬120米，80米綠化帶的景觀大道，預(yù)計４－５年居住第五郡等高端房地產(chǎn)項目相繼入市產(chǎn)業(yè)－物流港／外包服務(wù)基地物流園依托現(xiàn)有物流基礎(chǔ)進行建設(shè)，外包服務(wù)基地項目已報批，預(yù)計5年后初步形成規(guī)模商務(wù)辦公／商業(yè)擬引進高端商務(wù)辦公，shoppingmall與區(qū)域發(fā)展成熟度關(guān)系密切資料來源：大連甘井子區(qū)規(guī)劃局52同時，機場新區(qū)規(guī)劃的利好已在政府與市民中形成普遍認(rèn)知，偏遠荒涼的郊區(qū)概念逐漸被取代男，25歲，商務(wù)學(xué)校剛畢業(yè)學(xué)生準(zhǔn)備在這買房子，但是覺得現(xiàn)在已經(jīng)晚了，區(qū)域已經(jīng)明顯發(fā)展起來了，房價也漲的很快，如果早2年買就好了區(qū)政府搬進去，對于百姓影響也許不是很大，但是隨著政府的進入，將會帶動周邊配套發(fā)展，現(xiàn)在公園已經(jīng)建起來了，馬上要建一個體育館。周邊還規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)，聽說引進一些高端的信息產(chǎn)業(yè)，將來發(fā)展趨勢有可能像軟件園一樣，那時候房子就更貴了女，20歲左右空姐本地人，這兩年明顯感到市區(qū)的人到周邊區(qū)域買房，有一些賣了市區(qū)老房子，再到周邊買新的項目。自己感覺現(xiàn)在變化還是很明顯的，先是新星綠城在這項目開發(fā)，然后政府又是修路又是綠化，政府也馬上就要搬進來了，而且這挨著機場，現(xiàn)在機場員都愿意住在周邊，但是目前沒有什么好項目，好多去西山買房子的，我感覺將來這個區(qū)域會發(fā)展的很好，意向嗎，應(yīng)該是很現(xiàn)代、具有國際色彩，因為要和機場融合機場新區(qū)為規(guī)劃城市新興副中心，規(guī)劃面積14.5平方公里，未來發(fā)展前景會很好。西部大通道北部連接機場路段改造成寬120米，80米綠化帶的景觀大道。西部大通道北端兩側(cè)為規(guī)劃高檔商務(wù)辦公區(qū)，主要企業(yè)類型為空港商務(wù)特色企業(yè)。政府行政辦公區(qū)，規(guī)劃近1、2年內(nèi)啟動，因為政策影響擱置。紀(jì)檢法也將搬入。機場新區(qū)西北地區(qū)規(guī)劃物流園，機場工業(yè)區(qū)規(guī)劃以信息技術(shù)為主的高附加值、無污染企業(yè)，機場新區(qū)土地價格上升快速，土地大規(guī)模出讓在近1、2年，開始20、30，現(xiàn)在30、40萬

——————甘井子區(qū)規(guī)劃局劉科長機場新區(qū)未來發(fā)展前景會很好，以前機場新區(qū)區(qū)域認(rèn)知較低，都是一些外來人口居住，現(xiàn)在已經(jīng)城市承接城市中心區(qū)人口疏散的主要區(qū)域。泉水區(qū)是不僅承擔(dān)人口外移，還有政府安置拆遷人口主要區(qū)域，有一些限價房，區(qū)域認(rèn)知就是這樣的。機場新區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)主要依托原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，無法對區(qū)域發(fā)展形成促進和支撐，更多是城市副中心

——————大連市土地交易中心孫科長53根據(jù)機場新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價值依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū)政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施政務(wù)新區(qū)城市副中心城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口疏散點將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動周邊區(qū)域發(fā)展是指由于航空運輸?shù)木薮笮б?，促使在航空港相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟區(qū)域臨空經(jīng)濟形成同機場規(guī)模與所在城市的發(fā)達程度關(guān)系密切臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟核心機場臨空經(jīng)濟區(qū)項目所在機場新區(qū)的區(qū)域價值如何構(gòu)建，城市副中心、機場、政府規(guī)劃對于區(qū)域價值的影響程度和時間如何？AirportEconomicZoneSUB-CBD區(qū)域發(fā)展的增長級NewGovernmentdistrict54依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市“西拓北進”的發(fā)展方向“按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團式城市空間布局。“兩城”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城?！薄督ㄔO(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴大到300平方公里左右。新市區(qū)：由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在70平方公里擴大到500平方公里左右。三個衛(wèi)星城：面向城鄉(xiāng)，通過“雙向吸納，接受城市產(chǎn)業(yè)輻射、轉(zhuǎn)移和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，城市用地由現(xiàn)在的75.6平方公里拓展到200平方公里“大大連”的構(gòu)想最早在2002年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。55從城市化發(fā)展進程來看，處于原主城區(qū)延伸帶的城市副中心發(fā)展進程將優(yōu)于“大大連規(guī)劃”其他區(qū)域城市中心區(qū)建設(shè)時代新城建設(shè)時代衛(wèi)星城發(fā)展時代建設(shè)周期上世紀(jì)90年代-2005青泥洼橋—港灣廣場市級中心包括人民路商務(wù)區(qū)、中山廣場金融區(qū)、天津街商業(yè)區(qū)、青泥洼橋商業(yè)區(qū)和東港商務(wù)區(qū)

；星海灣—西安路市級中心包括星海灣會展、旅游和金融期貨交易中心，西安路商貿(mào)、娛樂、購物和信息中心

建設(shè)周期2000至今；城市功能逐漸以城市核心區(qū)為中心向外轉(zhuǎn)移；中心城外溢時期加工制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來新區(qū)居住區(qū)建設(shè)將成為重點老城區(qū)將會逐漸以保護為主、開發(fā)建設(shè)為輔；青泥洼星海灣西安路中心城機場泉水馬欄凌水黑石礁春柳中華廣場梭魚灣中心城新城普蘭店瓦房莊河56大連四個城市副中心定位功能各異，發(fā)展機遇差別明顯機場前副中心大連城市形象門戶區(qū)，具備行政、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、居住綜合功能的“城市副中心”，承接城市西拓發(fā)展的第一區(qū)域奧林匹克副中心大連主城區(qū)兩大市級公共中心聯(lián)結(jié)帶，融入主城區(qū)的旅游、商業(yè)、電子產(chǎn)品交易功能區(qū)，居住功能弱化郭水副中心大連西拓發(fā)展次區(qū)域，旅順口區(qū)城市核心功能匯集部泉水新區(qū)大連低端外溢人口居住區(qū)，城市功能主要以居住為主，功能相對單一大連城市副中心區(qū)位圖57機場副中心——大連城市形象門戶區(qū)，具備行政、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、居住綜合功能的“城市副中心”，承接城市西拓發(fā)展的第一區(qū)域占地：14.22平方公里規(guī)劃總居住人口13萬核心功能區(qū)商務(wù)區(qū)：規(guī)劃用地2平方公里行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能產(chǎn)業(yè)區(qū)：規(guī)劃用地2平方公里規(guī)劃以教育科研、電子商務(wù)、信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)和加工等高科技含量的新型產(chǎn)業(yè)為主居住區(qū)：規(guī)劃用地4平放公里擬建設(shè)成中高檔次、環(huán)境幽雅、配套齊全的現(xiàn)代化新型生態(tài)社區(qū)

張前路東北地區(qū)——公共設(shè)施區(qū)張前路西北地區(qū)——產(chǎn)業(yè)區(qū)靠南側(cè)山體地區(qū)——居住區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)政府物流區(qū)服務(wù)外包基地景觀大道城市核心板塊體育館公園商務(wù)區(qū)教育58泉水副中心——大連低端外溢人口居住區(qū)，以居住配套設(shè)施為主，城市功能相對單一泉水新區(qū)發(fā)展歷程：1999年，由三個自然村和石灰礦組成的泉水作為大連最大的居住區(qū)開始規(guī)劃建設(shè)；隨著大連“西拓北進”發(fā)展戰(zhàn)略的實行，泉水由單純住宅區(qū)項綜合新區(qū)轉(zhuǎn)變；泉水新區(qū)規(guī)劃：總體分布為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)和環(huán)境綠地，總規(guī)劃面積為22.38平方公里，總建筑面積1199萬平方米，人口20萬人；綠化率達0.43，綠化面積約60多萬平方米，容積率僅為0.8，城市公園兩個，沿華東路50米寬綠化帶，沿中華路30米寬綠化帶，大規(guī)模綠化空地7處，人均綠化面積達15平方米；

交通狀況：華東路、東北路、華北路均是城市主干道，距離市中心商圈20分鐘車程，又是連接金州、開發(fā)區(qū)的樞紐，輕軌3號線在項目一側(cè)通過；

配套設(shè)施：醫(yī)院、學(xué)校、銀行等齊全，以華南國際為中心的泉水商業(yè)圈正在形成；項目價格客戶情況美域盛景政府限價房，4300、4500、4700的價格客戶以首次置業(yè)自住為主，有不少工薪階層和動遷戶，交通和價格是吸引置業(yè)的主要因素；駿滕明苑起價3600，均價4000，最高4500客戶以地緣性為主，自住居多，有部分二次置業(yè)的人；看重項目的高性價比，交通便利等；泉水奧林園均價5180多層4920-5500元/平,小高層4460-5200多元/平區(qū)域內(nèi)客戶自住為主，價格和交通以及環(huán)境是置業(yè)重要因素泉水新區(qū)經(jīng)濟適用房：總建設(shè)面積48萬平方米，分A、B、C三個區(qū)，A區(qū)包括多層、小高層高層建筑20余棟，B、C區(qū)各為10棟高層；已有3.3萬戶居民通過資格審查；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)狀況：區(qū)域內(nèi)住宅單價整體水平不高，置業(yè)人群驅(qū)動因素以價格、交通為主，自住客戶占主流；輕軌三號線泉水站三條主干道城市配套集中地主城區(qū)59奧林匹克副中心——大連主城區(qū)兩大市級公共中心聯(lián)結(jié)帶，融入主城區(qū)的旅游、商業(yè)、電子產(chǎn)品交易功能區(qū)，居住功能弱化位置中山路、五四路交口處，東鄰奧林匹克廣場東部商業(yè)街，西接億達新世界，教師大廈等高檔社區(qū)，南連大連市人民體育場，北與沃爾瑪合二為一

規(guī)?？偨ㄖ娣e六萬五千平方米，是東北地區(qū)單體最大的電子市場，入住商家近1500余戶年營業(yè)額幾十億人民幣入駐知名品牌IBM、蘋果、戴爾、東芝、佳能、索尼、惠普、松下、愛普生、理光、三星、聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等西安路中心青泥洼中心奧林匹克副中心奧林匹克副中心：連接青泥洼和西安路兩大市級公共中心，地理位置優(yōu)越，交通便利，以奧林匹克廣場和奧林匹克電子商城為地標(biāo)性建筑，周邊商場云集，旅游、商業(yè)、電子產(chǎn)品交易等活躍；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)目前只有中央華府、星海商城少數(shù)幾個在售樓盤，單價較高，且供應(yīng)量不足，區(qū)域內(nèi)的居住功能在逐步弱化；奧林匹克廣場位于大連市繁華地帶的中山路與五四路之間，面對大連市人民體育場，占地面積4.2平方米，1999年6月1日開工，由市建委組織實施建設(shè)，于1999年9月3日竣工；廣場南面的人民體育場，廣場地下則是世界上最大的百貨零售商—沃爾瑪?shù)拇笮瓦B鎖超市；周邊聚集了耐克、李寧等運動品牌點和眾多的商業(yè)網(wǎng)點；60郭水副中心——大連市西拓發(fā)展次區(qū)域，旅順口區(qū)城市核心功能匯集部中心區(qū)郭水副中心機場前副中心大大連發(fā)展戰(zhàn)略：“西拓北進”戰(zhàn)略即為把大連城區(qū)西拓至旅順口區(qū)，北擴至金州區(qū)，從而給城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以更大的空間。西拓第一區(qū)域即為甘井子機場前副中心，旅順口則位于西拓的次區(qū)域；旅順口區(qū)與外界聯(lián)通方式：境內(nèi)有南、中、北三條公路通往大連，輕軌專線將延伸至旅順新城區(qū)，旅順是南滿鐵路的終點，旅順港開通了通往外地的水路交通，沈大高速延長線將直達旅順新港；旅順口區(qū)概況：全區(qū)總面積506.8平方公里，城區(qū)面積34.2平方公里，區(qū)政府設(shè)在水師營街道郭水西路；是個宜居的旅游濱海區(qū)；區(qū)域規(guī)劃：按照“一城兩區(qū)三帶”進行空間布局；一城即為新老城區(qū)組成的城市核心功能區(qū)，集中發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和各項社會事業(yè)；兩區(qū)是開發(fā)區(qū)和雙島灣石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是西部沿海成為臨港產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)域；三帶是南、中、北路產(chǎn)業(yè)帶，南路重點發(fā)展高新技術(shù)、教育、旅游產(chǎn)業(yè)，中路重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和森林觀光長廊，北路重點發(fā)展高技術(shù)工業(yè)和高效農(nóng)業(yè)；郭水副中心開發(fā)區(qū)雙島灣北路工業(yè)帶中路工業(yè)帶南路工業(yè)帶61機場前副中心是大連四個市級副中心中功能最齊全、最宜承接主城區(qū)較高層次外溢居住人口的首選市級公共副中心機場前副中心泉水新區(qū)奧林匹克副中心郭水副中心規(guī)劃人口13萬20萬————面積14.22平方公里22.38平方公里——34.2平方公里功能行政、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、居住居住、商業(yè)商業(yè)、旅游、體育行政、居住、商務(wù)等城市核心功能交通條件距離主城區(qū)7-8公里，有西部大通道、華北路、旅順北路、張前路、明珠路等城市干道，但是公共交通不夠便利輕軌3號線、303陸、9路、1路、8路等公共交通，華北路、東北路、華東路等城市主干道與市中心連通中山路和五四路交口處，連接清泥洼橋市級公共中心和西安路市級公共中心，交通便利，通達性好境內(nèi)有南、中、北三條公路通往大連，輕軌專線將延伸至旅順新城區(qū)，旅順是南滿鐵路的終點，旅順港開通了通往外地的水路交通，沈大高速延長線將直達旅順新港；區(qū)域配套區(qū)政府、城市公園、體育場館、文化娛樂設(shè)施等醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)中心等大連奧林匹克廣場，大連奧林匹克電子商城區(qū)政府、綠地、廣場、文蛤娛樂設(shè)施等發(fā)展現(xiàn)狀城市路網(wǎng)已經(jīng)逐步鋪好，城市公園已經(jīng)建成，產(chǎn)業(yè)聚集還未形成，第五郡地產(chǎn)開發(fā)啟動；市政交通較為完善，大規(guī)模經(jīng)濟適用房建設(shè)，已有大規(guī)模居住人口大連奧林廣場是著名旅游景點，奧林匹克電子商城日流量萬人，沒有大規(guī)模的居住供應(yīng)處于西拓戰(zhàn)略次中心，以服務(wù)旅順本地為主，新城區(qū)建設(shè)逐步完善，老城區(qū)改造成果顯著，新城區(qū)搬遷拉動效應(yīng)顯著62根據(jù)機場新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價值依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū)政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施政務(wù)新區(qū)城市副中心城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口疏散點將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動周邊區(qū)域發(fā)展是指由于航空運輸?shù)木薮笮б妫偈乖诤娇崭巯噜彽貐^(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟區(qū)域臨空經(jīng)濟形成同機場規(guī)模與所在城市的發(fā)達程度關(guān)系密切臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟核心機場臨空經(jīng)濟區(qū)項目所在機場新區(qū)的區(qū)域價值如何構(gòu)建，城市副中心、機場、政府規(guī)劃對于區(qū)域價值的影響程度和時間如何？AirportEconomicZoneSUB-CBD區(qū)域發(fā)展的增長級NewGovernmentdistrict63大連機場為東北三省重要的樞紐機場，具備形成臨空經(jīng)濟區(qū)基礎(chǔ)條件，但目前規(guī)模尚未能對周邊區(qū)域形成經(jīng)濟輻射排名名稱客運吞吐量1北京首都機場4865萬2香港赤臘角機場4400萬3上海浦東機場2666萬4廣州白云機場2622萬5臺灣桃園機場2290萬6上海虹橋機場1935萬7深圳機場1836萬8成都機場1600萬9昆明機場1400萬10杭州機場995萬11西安機場934萬12重慶機場798萬13廈門機場750萬14海口機場665萬15長沙機場660萬16青島機場640萬17南京機場630萬18大連機場630萬概況：占地面積284.46公頃，飛行跑道長3300米，滑行道3168米，航站樓面積6.5萬平方米，停機坪24萬平方米，停機位25個，符合4E級Ⅰ類國際機場標(biāo)準(zhǔn)，可供世界上各種大型飛機安全起降。吞吐量：大連國際機場旅客、貨郵吞吐量和飛機起降架次三項運輸生產(chǎn)指標(biāo)自1998年來連續(xù)8年居中國東北地區(qū)12個民用機場的首位。2006年，完成旅客吞吐量635萬人次，貨郵吞吐量13萬噸機場為樞紐機場臨空經(jīng)濟區(qū)形成的基本條件為機場的性質(zhì)，機場必須為樞紐機場或中樞機場，大連為東北地區(qū)重要樞紐機場，滿足基本條件依托城市為區(qū)域級以上城市大連具有較