房地產(chǎn)交易管理法律制度課件

房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)物權(quán)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)物權(quán)的行為，包括對房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)和債權(quán)的設(shè)定。

7.1房地產(chǎn)交易管理概述一、基本含義房地產(chǎn)市場國有土地使用權(quán)出讓市場一級市場國家壟斷房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場土地使用權(quán)再行轉(zhuǎn)讓二級市場房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（商品房的開發(fā)經(jīng)營）投入使用后的房屋交易市場（二手樓交易市場）我國的房地產(chǎn)市場三級市場

房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)后的交易房地產(chǎn)投入使用后的交易（二手樓交易）房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃現(xiàn)房銷售商品房預(yù)售國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，是全國房地產(chǎn)市場的歸口管理部門，履行管理全國房地產(chǎn)市場的職能；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場管理工作。二、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)1、主體具有完全民事行為能力2、當(dāng)事人意思表示一致3、合同內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定4、合同行為包括要約和承諾三、房地產(chǎn)交易法律關(guān)系成立的基本條件1、土地有償有期限使用制度2、房地產(chǎn)價格申報制度3、房地產(chǎn)價格評估制度4、房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證制度5、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度四、房地產(chǎn)交易管理的基本制度

房地產(chǎn)價格評估制度

《房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度。”“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！?/p>

《房地產(chǎn)管理法》第34條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報制度。”“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報成交價格，不得瞞報或做不實(shí)申報?！币陨陥蟪山粌r作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)，成交價明顯低于市場正常價格時，以房地產(chǎn)行政主管部門評估價繳納稅費(fèi)。之后方可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。房地產(chǎn)成交價格申報制度

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。其實(shí)質(zhì)是發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移變更。1、轉(zhuǎn)讓主體由房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)施，包括房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營人和使用人2、轉(zhuǎn)讓客體既包括土地使用權(quán)，也包括地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)。7.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1.房地產(chǎn)買賣即出賣人把自己所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給買受人所有，而買受人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并向出賣人支付相應(yīng)價款的民事法律行為。2.房地產(chǎn)贈與即贈與人將其房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給受贈人一方的民事法律行為。贈與人主要是公民，特殊情況下可以是國家、集體組織。受贈人可以是公民、國家、企事業(yè)單位或社會團(tuán)體。3.其他合法方式：交換；以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式1、轉(zhuǎn)讓權(quán)利的限制：房屋的轉(zhuǎn)讓要受到土地物權(quán)的限制2、轉(zhuǎn)讓價格的限制：房地產(chǎn)價格評估制度3、轉(zhuǎn)讓范圍的限制允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)（1）已支付全部土地使用權(quán)出讓金（2）取得土地使用權(quán)證書和房產(chǎn)所有權(quán)證書（3）已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)（4）劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)批準(zhǔn)后辦理出讓手續(xù)，或?qū)⑥D(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國家二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（2）依法收回土地使用權(quán)的（3）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的（4）權(quán)屬有爭議的（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形4、轉(zhuǎn)讓形式的限制

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須訂立書面合同

(2)合同簽訂后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。5、轉(zhuǎn)讓后的實(shí)體權(quán)利的限制（1）土地使用權(quán)的使用年限（2）土地用途的變更（1）雙方當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（2）合同簽訂后90日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門申報成交價格（3）房地產(chǎn)管理部門審查，7日內(nèi)書面答復(fù)（4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)成交價，現(xiàn)場查勘和評估（5）當(dāng)事人繳納稅費(fèi)（6）辦理權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序一、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。7.3商品房買賣商品房現(xiàn)售關(guān)系的法律調(diào)整1、現(xiàn)售條件（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（2）取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批文（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（4）已通過竣工驗(yàn)收（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)2、廣告與合同（1）銷售宣傳廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確（2）商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定，以書面合同為執(zhí)行依據(jù)3、交付（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付買受人（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》二、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付定金或房屋價款，并在房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。

（一）商品房預(yù)售許可制度

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

3、投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資額的25％以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期4、辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證“五證”指的是：“國有土地使用證”，我國《土地管理法》規(guī)定，只有在國有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。

“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃?！敖ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證”，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的許可。“建設(shè)工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。“銷售許可證（預(yù)售許可證）”，沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售?！皟蓵敝傅氖牵?/p>

《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》，開發(fā)商應(yīng)在交付房屋時向購房者提交。

何為“五證”、“兩書”

（二）商品房預(yù)售程序

1、申請商品房預(yù)售許可證

2、預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同3、銀行對商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查（辦理按揭貸款時）

4、簽訂合同后30日內(nèi)辦理登記備案5、預(yù)購人交付購房款6、房屋交付驗(yàn)收商品房建成后向購房人發(fā)出交房通知書，出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)合格單，并交付“兩書”。雙方簽署房屋交接書，完成正式交付。7、辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)（三）禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓1、在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，不得為其辦理房屋權(quán)屬登記2、實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防止私下交易行為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》于2003年6月1日起施行。

預(yù)售合同是否有效的標(biāo)準(zhǔn)——起訴前是否取得預(yù)售許可證。案例一：

2002年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。2002年末銷售許可證下來，但張某卻因該樓盤施工緩慢達(dá)不到自己及時入住計劃，便以簽合同時開發(fā)商沒有銷售許可證為由提出退房；開發(fā)商則認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。于是張某訴至法院解決此事。

未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么——看主要義務(wù)是否履行案例二：

S公司為美容化妝行業(yè)公司，預(yù)購某開發(fā)商正在開發(fā)的樓盤底商并簽訂了預(yù)售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。隨后S公司支付樓款，開發(fā)商開具收據(jù)。底商建設(shè)中S公司聽說該條街的底商多數(shù)用于IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營不便利，考慮到此問題，S公司便以合同沒有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。

定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn)——合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同，按定金準(zhǔn)則處理。案例三：李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯層單元，便在售樓處簽訂了一份認(rèn)購書交納了壹萬元定金，認(rèn)購書約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯層不便利孩子的安全，便要求退還定金不購買該房了，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。

商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么——未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，具體確定且對合同訂立及房屋價格的確定有重大影響。案例四：

2000年，王先生看到某高層樓盤中的售樓資料中設(shè)計有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓盤價格不菲，但王先生因比較喜歡這一點(diǎn)就購買了20層的一套房。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見不到當(dāng)初開發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商以該項(xiàng)內(nèi)容在合同中沒有約定為由予以拒絕。房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)移占有。案例五：張先生在接到交房通知后與開發(fā)商辦理了交鑰匙手續(xù)，但張先生卻一直沒有搬進(jìn)新家居住，半年后，開發(fā)商自辦的物業(yè)公司找張先生收取物業(yè)費(fèi)，張先生認(rèn)為房子還沒有交付給我使用居住，我不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司則稱辦了交接鑰匙手續(xù)則視為房子交付使用就應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。雙方爭執(zhí)訴至法院。

商品房面積差異問題

《房地產(chǎn)法解釋》第14條：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

面積誤差的處理原則：誤差±3%為界限案例六：張先生購買一套單價為3000元/平方米的房子，合同載明面積為105平方米，但產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時面積卻是100平方米。因該合同沒有對面積誤差約定處理辦法，張先生要求按3000元/平方米單價退還了3平方米的價款；另外2平方米按6000元退還；開發(fā)商對此提法拒絕。只同意按3000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)退還5平方米的房款，雙方爭執(zhí)不下，訴至法院。

房屋質(zhì)量問題退房的標(biāo)準(zhǔn)：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響正常居住使用。案例七：小王小李為新婚購買了一套房子，入住后發(fā)現(xiàn)窗戶框斜上方有著明顯的大裂縫隱約能見光，另外屋頂總是起鼓，偶爾掉下墻皮灰，經(jīng)過多次修繕仍未能修好，小王、小李實(shí)在經(jīng)受不起折騰，便訴至法院要求退房并賠償裝修損失。

一.房地產(chǎn)抵押的含義

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。債權(quán)人稱抵押權(quán)人，房地產(chǎn)所有者稱為抵押人。7.4房地產(chǎn)抵押管理二.房地產(chǎn)抵押的法律特征

(1)房地產(chǎn)抵押具有從屬性，其抵押權(quán)從屬于債權(quán)，以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的。

(2)房地產(chǎn)抵押以房地產(chǎn)為標(biāo)的物，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的交換價值為實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

(3)不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。抵押權(quán)人有權(quán)在債務(wù)人不履行債務(wù)時，將用作擔(dān)保的物加以處分，但無權(quán)對物加以使用和收益。

(4)房地產(chǎn)抵押是要式法律行為。三、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定（一）房地產(chǎn)抵押的條件禁止抵押的房地產(chǎn)

(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

(6)行政劃撥土地使用權(quán)，地上尚未建成建筑物或其他附著物(7)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)抵押的程序

(1)雙方當(dāng)事人簽訂書面房地產(chǎn)抵押合同(2)合同簽訂之日起30日內(nèi)，當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)抵押登記

a.雙方當(dāng)事人填寫房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請書

b.受理申請，驗(yàn)閱文件

c.審核，發(fā)放房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書（3）抵押合同關(guān)系變更或終止時，自變更或終止之日起15日內(nèi)辦理變更或注銷抵押登記房地產(chǎn)抵押合同的主要內(nèi)容1、抵押人、抵押權(quán)人的名稱、住所2、主債權(quán)的種類、數(shù)額3、抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、面積以及四至4、抵押房地產(chǎn)的價值5、抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任、意外損毀、滅失的責(zé)任6、債務(wù)人履行債務(wù)的期限7、抵押權(quán)滅失的條件8、違約責(zé)任、爭議解決方式……

四、房地產(chǎn)抵押的范圍

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍1、主債權(quán)2、利息（1）當(dāng)事人簽訂的抵押合同有明確約定的情形下，屬于擔(dān)保范圍（2）利率和利息期限都應(yīng)有一個合法的限度且應(yīng)登記（3）利息債權(quán)的優(yōu)先受償順序與主債權(quán)相同（4）遲延利息當(dāng)然屬于擔(dān)保范圍3、違約金（抵押合同明確約定為前提）4、損害賠償金（具有法定性，無論當(dāng)事人是否約定）5、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用（從抵押物的變價中先行扣除）（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍1、抵押權(quán)的效力及于全部房地產(chǎn)，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)2、抵押權(quán)設(shè)定后新增的房屋不屬于抵押物3、抵押權(quán)設(shè)定時的在建房屋（1）抵押合同中已有約定的，從其約定（2）抵押合同中無約定的，區(qū)別情況對待：在建房屋已能夠成為某種經(jīng)營場所，具有經(jīng)濟(jì)上的利用價值，可視為抵押權(quán)效力所及范圍；反之，則不屬于抵押權(quán)效力所及范圍。五.房地產(chǎn)抵押物的管理1、抵押房地產(chǎn)由抵押人占用、管理，抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好2、抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理抵押權(quán)變更登記。原抵押權(quán)人應(yīng)告知抵押人。3、經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租。所得價款應(yīng)提前向抵押權(quán)人清償債務(wù)4、抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)及時告知抵押權(quán)人并采取措施防止損失的擴(kuò)大5、因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足

6、抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保，房地產(chǎn)價值未減少的部分仍作為債務(wù)的擔(dān)保7、抵押人擅自出售、出租或其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。六.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

1、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件(1)債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議（2）抵押人死亡，或被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)；抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)（3）抵押人依法被宣告解散、破產(chǎn)（4）抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)（5）抵押合同規(guī)定的其他情形2、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式（1）抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，事先書面通知抵押人及共有人、承租人等；同等條件下，共有人和承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。（2）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，新增建筑物與土地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

（3）處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：a、支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用b、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款c、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金d、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害e、剩余金額交還抵押人（4）同一房屋向兩個以上的債權(quán)人抵押的，按抵押登記的先后順序清償，順序相同的按債權(quán)比例清償（5）處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分（6）因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得房地產(chǎn)權(quán)利的，自處分行為生效之日起30日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)變更登記案例分析甲公司因欠A公司一筆貨款無力償還，便與A公司簽訂了一份土地使用權(quán)抵押合同，抵押期為一年，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。之后，甲公司又以同一塊土地的使用權(quán)與乙公司簽訂了一份土地使用權(quán)抵押合同，并將土地使用證交與乙公司保管，但未辦理抵押登記，半年后，甲公司因經(jīng)營嚴(yán)重虧損宣告破產(chǎn)，A公司即提出優(yōu)先受償權(quán)，而乙公司也以持有甲公司的土地使用證為由要求優(yōu)先受償。請問：A公司與乙公司誰享有優(yōu)先受償權(quán)？一、房屋租賃的概念和條件是指房屋所有權(quán)人作為出租人，在一定期限內(nèi)將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。7.5房屋租賃管理房屋租賃的條件

(1)依法取得《房屋所有權(quán)證》

(2)沒有被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利

(3)共有房屋取得共有人同意

(4)權(quán)屬無爭議

(5)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不屬于違章建筑

(6)已抵押的，需經(jīng)抵押權(quán)人同意

(7)符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定二、房屋租賃合同1、租賃合同的條款

《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案。租賃合同主要條款：①租賃房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積等；②租賃期限；③租賃用途；④租賃價格及支付方式；⑤修繕責(zé)任；⑥轉(zhuǎn)租的約定；⑦變更和解除合同的條件；⑧違約責(zé)任等。2、房屋租賃合同的登記備案

(1)當(dāng)事人簽訂書面房地產(chǎn)租賃合同(2)合同簽訂后30日內(nèi)申請辦理租賃登記備案(3)審查a.合同主體、客體資格是否合格

b.合同內(nèi)容是否齊備，行為是否符合政策規(guī)定

c.是否繳納有關(guān)稅費(fèi)(4)頒發(fā)房屋租賃證

《城市房屋租賃管理辦法》第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。