鄭州(國際)農(nóng)產(chǎn)品交易中心項目實施建議書7

（國際）農(nóng)產(chǎn)品交易中心項目項目建議書二O—二年六月目錄TOC\o"1-5"\h\z第一部分項目概要2一、項目名稱2二、項目擬建地址2三、項目建設(shè)單位2四、編制依據(jù)3五、編制原則3六、編制圍4第二部分項目建設(shè)背景4一、國家“十二五”規(guī)劃綱要4二、國務(wù)院物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃4三、省和市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃5第三部分項目建設(shè)必要性6一、響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策，發(fā)展區(qū)域物流中心6二、降低農(nóng)副產(chǎn)品配送成本，發(fā)展現(xiàn)代物流6三、開拓國外農(nóng)副產(chǎn)品市場7四、推動農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場提檔升級7五、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代7第四部分項目特點、定位和基本功能8一、項目特點8二、項目定位10三、項目基本功能10第五部分項目建設(shè)目標(biāo)和規(guī)模11一、建設(shè)目標(biāo)11二、項目規(guī)模12第六部分總體規(guī)劃布局12第七部分環(huán)境保護、及勞動保護14一、環(huán)境保護14二、消防15三、勞動保護15第八部分投資估算和資金籌措15一、估算圍15二、總投資15三、資金籌措16四、資金運籌計劃16第九部分經(jīng)濟效益分析16一、產(chǎn)品成本估算16二、經(jīng)營收入17三、稅金及稅后利潤18第十部分社會效益分析19第十一部分項目結(jié)論20第一部分項目概要一、項目名稱（國際）農(nóng)產(chǎn)品采購中心（國際食品商貿(mào)城）二、項目擬建地址市管城區(qū)南鄉(xiāng)南四環(huán)南、新市孟莊鎮(zhèn)三、項目建設(shè)單位1、承辦單位（國際）農(nóng)產(chǎn)品交易中心股份，注冊資本5億，由手拉手集團發(fā)起，中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股，好當(dāng)家集團，新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品股份，中豪置業(yè)共同投資組建的獨立法人企業(yè)。目前，公司正全力投入“（國際）農(nóng)產(chǎn)品采購中心”項目籌備，該項目已經(jīng)上級主管部門立項備案，得到省、市領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，并批示列入省、市重點建設(shè)項目。（國際）農(nóng)產(chǎn)品采購中心的建設(shè)將得到全面發(fā)展，并為中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)和商貿(mào)城發(fā)展做出更大貢獻。2、投資合作單位（1）新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品股份是市交易規(guī)模最大的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。公司成立于2003年9月，是在原新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的基礎(chǔ)上按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的一家股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)。（2）中豪置業(yè)有限責(zé)任公司成立于2008年5月，由義烏商人出資籌建，是一家以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主體的大型綜合性股份制企業(yè)，注冊資金5億元人民幣。是省招商引資重點企業(yè)，受到了省、市領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和關(guān)懷。雨潤農(nóng)產(chǎn)品集團是中國500強企業(yè)-雨潤控股集團旗下的以農(nóng)產(chǎn)品綠色生態(tài)種養(yǎng)基地、初深加工、物流園區(qū)、信息系統(tǒng)、配送體系等產(chǎn)業(yè)為主要投資、建設(shè)、經(jīng)營方向的大型產(chǎn)業(yè)集團。總部位于，注冊資金30億元。中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股；好當(dāng)家集團集團；四、編制依據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》商務(wù)部《農(nóng)村市場體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃》國務(wù)院辦公廳《關(guān)于搞活流通擴大消費的意見》國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃》國家六部委《關(guān)于加快農(nóng)副產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的若干意見》《省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃發(fā)展綱要》《市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》《市城市總體規(guī)劃》五、編制原則1、認(rèn)真執(zhí)行國家、行業(yè)有關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標(biāo)志、運輸、貯藏及衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；2、選址符合城市總體規(guī)劃，合理布局，有足夠的建設(shè)用地，并有一定的發(fā)展余地；3、總平面布置滿足農(nóng)副產(chǎn)品物流的有關(guān)要求和符合安全、防火的有

關(guān)規(guī)定，因地制宜進行合理布置，力求節(jié)約建設(shè)用地，充分考慮環(huán)境保護和綠化；4、充分利用當(dāng)?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，節(jié)約工程投資；5、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目“三同時”的有關(guān)規(guī)定，污染物的排放符合國家規(guī)定，減少對環(huán)境的影響；6、認(rèn)真貫徹《消防法》和勞動部《關(guān)于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，采取切實防措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。六、編制圍本項目可行性研究報告研究圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、建設(shè)方案、組織結(jié)構(gòu)、投資估算及財務(wù)分析等方面的容。根據(jù)上述容論證本項目建設(shè)與實施的必要性、技術(shù)可行性及經(jīng)濟合理性。第二部分項目建設(shè)背景第二部分項目建設(shè)背景一、國家“十二五”規(guī)劃綱要國家“十二五”規(guī)劃綱要中提出大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)：推廣現(xiàn)代物流管理技術(shù)，促進企業(yè)部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進物流信息化。加強物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。二、國務(wù)院物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃國務(wù)院物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃認(rèn)為物流業(yè)是融合運輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產(chǎn)、拉動消費作用大，在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和增強國民經(jīng)濟競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。實施物流業(yè)的調(diào)整和振興、實現(xiàn)傳統(tǒng)物流業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)變，不僅是物流業(yè)自身結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的需要，也是整個國民經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，提出九大物流區(qū)域、十大物流通道、全國性物流節(jié)點城市與區(qū)域性物流節(jié)點城市建設(shè)。九大物流區(qū)域分布為：以、為中心的華北物流區(qū)域，以、為中心的東北物流區(qū)域，以為中心的半島物流區(qū)域，以、為中心的長江三角洲物流區(qū)域，以為中心的東南沿海物流區(qū)域，以、為中心的珠江三角洲物流區(qū)域，以、為中心的中部物流區(qū)域，以、烏魯木齊為中心的西北物流區(qū)域，以、、為中心的西南物流區(qū)域。十大物流通道為：東北地區(qū)與關(guān)地區(qū)物流通道，東部地區(qū)南北物流通道，中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西北地區(qū)物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，西北與西南地區(qū)物流通道，西南地區(qū)出海物流通道，長江與運河物流通道，煤炭物流通道，進出口物流通道。全國性物流節(jié)點城市包括：、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、烏魯木齊共21個城市。區(qū)域性物流節(jié)點城市包括：、、、呼和浩特、、、、、、、、、、、、、共17個城市。三、省和市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃省地處中原，是農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富、交通發(fā)達(dá)、人口眾多加快建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，是“十二五”時期省加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，加速推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度的客觀要求，是實現(xiàn)省由“農(nóng)業(yè)大省”向“經(jīng)濟強省”、由“國人糧倉”向“國人廚房”歷史性跨越的必然選擇。市作為省省會，具有“中、通、豐”的顯著特點以及承接南北、貫通東西的獨特區(qū)位優(yōu)勢，是中原經(jīng)濟區(qū)乃至全國的重點核心城市，是農(nóng)產(chǎn)品的主要集散地和重要物流節(jié)點城市，對中西部地區(qū)及至全國都具有較強的輻射力和影響力。因此，項目的建設(shè)是加快推進中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的需要，是國際化大都市的重要民生工程，有利于推進我國農(nóng)產(chǎn)品流通體系的優(yōu)化和完善，有利于鞏固和提升的綜合區(qū)位優(yōu)勢，有利于農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)的發(fā)展，推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，有利于省和市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，成為農(nóng)產(chǎn)品“價格形成中心”、“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生中心”、“質(zhì)量檢測追溯中心”和“期、現(xiàn)貨交易中心”。第三部分項目建設(shè)必要性一、響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策，發(fā)展區(qū)域物流中心國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出完善農(nóng)村流通體系，推進農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)與改造，促進農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量等級化、包裝規(guī)格化，完善鮮活農(nóng)副產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)絡(luò)，加強物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。二、降低農(nóng)副產(chǎn)品配送成本，發(fā)展現(xiàn)代物流農(nóng)副產(chǎn)品在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運輸難、倉儲難等問題，物流技術(shù)要求較高，比如水產(chǎn)品的冷凍運輸，分割肉的冷藏運輸，牛奶等制品的恒溫運輸?shù)鹊取！靶迈r”是農(nóng)副產(chǎn)品的生命和價值所在，但由于鮮活農(nóng)副產(chǎn)品的含水量高，保鮮期短，極易腐爛變質(zhì)，大大限制了運輸半徑和交易時間，因此對運輸效率和流通保鮮條件提出了很高要求。我國農(nóng)副產(chǎn)品物流業(yè)由于起步較晚，以分散的小農(nóng)經(jīng)濟為主，重生產(chǎn)、輕流通，在我國建立生鮮農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)鏈非常困難，環(huán)節(jié)過多、成本高、損耗大，找不到大的供應(yīng)商，致使一些農(nóng)副產(chǎn)品的進出口物流還必須達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，影響了農(nóng)民出口貿(mào)易。目前，我國農(nóng)副產(chǎn)品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農(nóng)副產(chǎn)品在物流過程中損失很大。據(jù)統(tǒng)計，我國水果蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品在采摘、運輸、儲存等物流環(huán)節(jié)上的損失率達(dá)25%—35%左右，而發(fā)達(dá)國家的果蔬損失率則控制在5%以下，美國果蔬菜在物流環(huán)節(jié)的損耗率僅有1%—2%。三、開拓國外農(nóng)副產(chǎn)品市場現(xiàn)代物流以物流配送的規(guī)模大、速度快、輻射面廣、效率高見長。因此，發(fā)展現(xiàn)代物流對于開拓農(nóng)村市場意義重大，不僅能為經(jīng)營主體提供真實、準(zhǔn)確的有效信息，減少市場運營過程中的不確定性和盲目性，并能有效地提高農(nóng)副產(chǎn)品流通速度，還可以降低農(nóng)副產(chǎn)品流通的成本，使農(nóng)副產(chǎn)品在流通過程中實現(xiàn)增值，有利于保障農(nóng)民的根本利益，并推動農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化進程，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的整體效益。四、推動農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場提檔升級市現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品市場大多面積狹窄，市場規(guī)模小，發(fā)展空間不足，市場簡陋，配套不足，影響環(huán)境，阻礙交通，交易方式落后，信息化水平不高，市場管理水平不高。改變傳統(tǒng)低檔落后的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場流通形態(tài)，以全球采購中心模式取代，是市城市改造、市場業(yè)態(tài)升級、管理理念與世界接軌的客觀需要。五、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代第一，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能推動物資合理流動，加速資金周轉(zhuǎn)，有利于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。第二，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能更好地服務(wù)于農(nóng)產(chǎn)品流通，從而將農(nóng)民更多精力和資金集中在發(fā)展精品農(nóng)業(yè)上，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。第三，發(fā)達(dá)的物流能夠促進新型商業(yè)企業(yè)和業(yè)態(tài)形式發(fā)展，加速傳統(tǒng)運輸、倉儲和零售等行業(yè)向現(xiàn)代物流服務(wù)領(lǐng)域延伸。第四部分項目特點、定位和基本功能（國際）農(nóng)產(chǎn)品采購中心是借鑒國際最先進農(nóng)產(chǎn)品流通模式，結(jié)合我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)特點，采用全產(chǎn)業(yè)鏈運營理念，搭建農(nóng)產(chǎn)品交易流通高速通路和平臺，建設(shè)一個立足中原，輻射全國，對接全球的規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全，標(biāo)準(zhǔn)最高，理念最新，多功能、綜合型、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)標(biāo)志性工程，國際化大都市民生配套工程。以展示、展銷、會展、博覽、商貿(mào)服務(wù)匯聚人流；以電子網(wǎng)絡(luò)平臺匯聚信息流、商流和資金流；以冷鏈配送體系匯聚物流；形成國外農(nóng)產(chǎn)品、食品展示交易中心；中原區(qū)域地方名、優(yōu)、特產(chǎn)品展示、展銷中心；農(nóng)產(chǎn)品、食品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的總部經(jīng)濟中心；成為推動中原地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化強有力的引擎，促進現(xiàn)代商貿(mào)城建設(shè)的重要支撐。。一、項目特點（1）高起點。在吸收和總結(jié)國外現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)省的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢和特色，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的探索發(fā)展機會和空間，創(chuàng)造具有中國特色的農(nóng)產(chǎn)品交易模式和新興的流通方式。（2）現(xiàn)代化。市場管理現(xiàn)代化，堅持科學(xué)發(fā)展觀，引進現(xiàn)代化管理理念，構(gòu)造科學(xué)的組織管理架構(gòu)，以產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化為核心建立規(guī)化的管理制度，提升市場管理水平。是運作手段的現(xiàn)代化，市場設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代化，交易方式現(xiàn)代化。（3）多功能。市場不僅提供交易功能，構(gòu)建國外農(nóng)產(chǎn)品及其加工品的交易平臺。還具有信息收集與發(fā)布功能、價格形成功能、物流倉儲配送功能、會議展示功能、農(nóng)產(chǎn)品加工功能、質(zhì)量檢測功能、金融結(jié)算功能、應(yīng)急儲備調(diào)控功能和商務(wù)綜合服務(wù)功能等多種服務(wù)功能，是一個市場效率更高、為經(jīng)營者創(chuàng)造的價值更大的市場。（4）綜合型。市場不是單一型或?qū)I(yè)批發(fā)市場，而是一個場中有市、市中有園的多品種、綜合性大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場?？梢蕴峁└黝愞r(nóng)產(chǎn)品及加工產(chǎn)品產(chǎn)需直接見面的交易平臺，多品種、大規(guī)模的流通特點，使任何需求者到此都可一站式購齊商品，一次性滿足需求。市場中還有物流配送園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)，通過物流企業(yè)提供的分揀、包裝等初加工和農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)的進一步加工，可提高農(nóng)產(chǎn)品的附加價值。市場中的綜合服務(wù)區(qū)還提供產(chǎn)品展示、訂貨，結(jié)算、融資等商務(wù)服務(wù)、必要的生活服務(wù)和政府一站式的行政服務(wù)，極大方便了各類市場主體的經(jīng)營活動。（5）廣輻射。市場不僅僅為市或省提供服務(wù)，而是依據(jù)市居于中原地區(qū)交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮其電子商務(wù)等新型交易方式和強大物流配送功能的優(yōu)勢，以及所形成的“中原價格”的發(fā)展成為國外農(nóng)產(chǎn)品采購和集散的平臺，擴大市場圍，做到大流通、大貿(mào)易，形成對國外的影響力和輻射力。二、項目定位根據(jù)省及市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要、省和市農(nóng)產(chǎn)品流通的比較優(yōu)勢和發(fā)展趨勢，（國際）農(nóng)產(chǎn)品交易中心經(jīng)過3－5年的建設(shè)和發(fā)展，在國外農(nóng)產(chǎn)品流通中將占據(jù)重要地位。其主要定位是：（1）成為立足、面向中原、輻射全國、連通世界的現(xiàn)代化、綜合性、一站式農(nóng)產(chǎn)品集散中心；（2）成為中原地區(qū)乃至全國的農(nóng)產(chǎn)品交易與加工相結(jié)合的貿(mào)工一體化平臺；（3）成為引導(dǎo)和促進省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的引擎和加速器；（4）成為全國乃至世界農(nóng)產(chǎn)品集團企業(yè)的商務(wù)總部中心。；（5）成為以為核心中原城市群的“菜籃子”配送中心；三、項目基本功能農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的突出特點是在電子信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理方式支持下，具有強大的多種綜合服務(wù)功能，以減少農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，保證上述目標(biāo)的實現(xiàn)。（1）大規(guī)模交易服務(wù)功能（2）信息收集與發(fā)布功能（3）合理價格形成功能（4）物流倉儲功能（5）會展、博覽商貿(mào)服務(wù)功能（6）農(nóng)產(chǎn)品加工（中央廚房）功能（7）全覆蓋式配送服務(wù)功能（8）電子結(jié)算功能通過電子網(wǎng)絡(luò)平臺，為市場經(jīng)營活動提供資金存取、匯兌服務(wù)；為經(jīng)營活動提供信貸服務(wù)；市場與金融機構(gòu)合作，提供多種融資服務(wù)；在專業(yè)市場實行電子結(jié)算卡結(jié)算，方便經(jīng)營活動，實現(xiàn)產(chǎn)品可追溯；電子商務(wù)，提供第三方監(jiān)管和方便、快捷、安全的網(wǎng)上結(jié)算、支付服務(wù)，控制市場風(fēng)險，保證履約率。（8）質(zhì)量檢測功能（9）綜合服務(wù)功能（10）應(yīng)急儲備和調(diào)控功能在市場建立和推行“滾動儲備”制度，市場主體設(shè)立和保持一定的合理庫存，建立固定的供應(yīng)渠道和合作關(guān)系，可以在突發(fā)事件出現(xiàn)時，隨時調(diào)動一定資源進行保障，使批發(fā)市場成為省及市政府預(yù)防和應(yīng)急突發(fā)事件的重要載體和平臺。當(dāng)市場價格出現(xiàn)較大波動時，政府可以利用市場作為載體和平臺，投放儲備物資，穩(wěn)定供需，平抑價格。第五部分項目建設(shè)目標(biāo)和規(guī)模一、建設(shè)目標(biāo)根據(jù)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場的發(fā)展趨勢、企業(yè)的市場開發(fā)優(yōu)勢，綜合考慮各方面主要功能因素，規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)品交易區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、物流配送區(qū)、商務(wù)綜合區(qū)、生活配套服務(wù)區(qū)等。（國際）農(nóng)產(chǎn)品交易中心項目集“國際先進的農(nóng)業(yè)技術(shù)、國外農(nóng)副產(chǎn)品展示展銷、冷鏈物流配送、電子商務(wù)”等功能為一體，延伸上下游產(chǎn)業(yè)，促進生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、管理信息化、服務(wù)現(xiàn)代化，實現(xiàn)訂單農(nóng)業(yè)，成為“國最大、世界一流、品種最全、設(shè)施最完善、業(yè)態(tài)最先進、輻射圍最廣闊”的綜合性、特大型農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺。二、項目規(guī)模項目總占地面積6350畝，總建筑面積480萬平方米。（1）綜合展示交易區(qū)：占地面積4450畝，建筑面積200萬平方米。（2）農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)：占地面積500畝，建筑面積30萬平方米。（3）物流配送區(qū)：占地面積500畝，建筑面積150萬平方米。其中：配送區(qū)：占地面積75萬平方米，建筑面積100萬平方米；冷藏庫：占地面積10萬平方米，建筑面積20萬平方米；常溫倉庫：占地面積30萬平方米，建筑面積30萬平方米。（4）商務(wù)綜合區(qū)：占地面積550畝，建筑面積60萬平方米；（5）生活配套服務(wù)區(qū)：占地面積350畝，建筑面積40萬平方米。第六部分總體規(guī)劃布局規(guī)劃總用地面積6350畝。項目周邊道路四通八達(dá)，各種服務(wù)設(shè)施齊全，通訊和信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較為完善，人文環(huán)境良好。根據(jù)批發(fā)市場的基本功能，市場服務(wù)對象和市場相關(guān)運作要求，批發(fā)市場規(guī)劃分為商務(wù)綜合區(qū)、綜合展示交易區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、物流配送區(qū)及生活配套服務(wù)區(qū)五大功能部分組成。結(jié)合本項目的實際建設(shè)場址狀況，根據(jù)市場在城市的區(qū)位關(guān)系和市場規(guī)模，該項目總平面規(guī)劃將南四環(huán)與尉路交匯處東北角規(guī)劃為商務(wù)綜合區(qū)，其他各功能區(qū)圍繞主干道南四環(huán)展開布置，通過道路、廣場、平臺彼此交織滲透，使其各個功能區(qū)聯(lián)系方便，動靜分離，互相協(xié)調(diào)，同時滿足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活和辦公等功能要求。規(guī)劃用地指標(biāo)表

序號項目名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地面積畝63501商務(wù)綜合區(qū)畝5502綜合展示交易區(qū)畝4450蔬菜展示交易區(qū)畝700果品展示交易區(qū)畝350糧油展示交易區(qū)畝700水產(chǎn)品展示交易區(qū)畝350副食品展示交易區(qū)畝1350花卉展示交易區(qū)畝350茶葉展示交易區(qū)畝350地方名優(yōu)精品區(qū)畝150國際綜合展示區(qū)畝1503農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)畝5004物流配送區(qū)畝5005生活配套服務(wù)區(qū)畝350建筑面積指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)量備注總建筑面積萬川4801商務(wù)綜合區(qū)萬川602綜合展示交易區(qū)萬川342含各交易區(qū)物流配送蔬菜展示交易區(qū)萬川35果品展示交易區(qū)萬川18糧油展示交易區(qū)萬川73水產(chǎn)品展示交易區(qū)萬川38副食品展示交易區(qū)萬川126花卉展示交易區(qū)萬川16茶葉展示交易區(qū)萬川16地方名優(yōu)精品區(qū)萬川10國際綜合展示區(qū)萬川103農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)萬川30

4物流配送區(qū)萬川8不含各交易區(qū)物流配送5生活配套服務(wù)區(qū)萬川40綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目名稱建筑面積（萬川）占地面積（萬川）備注1商務(wù)綜合區(qū)6023商務(wù)辦公18商業(yè)服務(wù)20行業(yè)協(xié)會和總部基地9會議展覽132綜合展示交易區(qū)200100不含各交易區(qū)物流配送3農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)30304物流配送區(qū)150115含各交易區(qū)物流配送配送區(qū)（含停車場）10075冷藏庫2010常溫倉庫30305生活配套服務(wù)區(qū)4012生活服務(wù)20其他配套設(shè)施20合計480280第七部分環(huán)境保護、及勞動保護一、環(huán)境保護本項目不產(chǎn)生廢氣、廢水等污染，但會產(chǎn)生少量廢料垃圾和生活垃圾，按照城市環(huán)境管理要求進行規(guī)處理。本項目不存在大的污染環(huán)境問題。二、消防根據(jù)消防部門的要求，配備各種必要的消防器材，并建立消防責(zé)任制，定期進行消防知識教育，提高全體人員的消防意識，并將責(zé)任落實到人。三、勞動保護根據(jù)國家和地方有關(guān)勞動保護法規(guī)執(zhí)行，增強企業(yè)安全意識，采取妥善的安全措施，確保企業(yè)的安全運轉(zhuǎn)。第八部分投資估算和資金籌措一、估算圍本項目投資估算圍包括一類工程費用：新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝、室外工程；工程建設(shè)其它費用、基本預(yù)備費、流動資金等。二、總投資本項目總投資1000000萬元，其中一類工程投資765260萬元，工程建設(shè)其它投資206058萬元，預(yù)備費28682萬元，詳見后附表《投資估算表》。總投資構(gòu)成見下表：總投資構(gòu)成表單位：萬元序號項目名稱合計占投資（％）備注1建設(shè)投資10000001001.1一類工程費用76526076.522.1工程建設(shè)其它費用20605820.61其中土地購置費15600015.603.1預(yù)備費286822.872總投資1000000100三、資金籌措本項目總投資1000000萬元，全部由企業(yè)采取以下自籌方式解決。（1）公司目前積累的自有資金；（2）對外招商引資，引入戰(zhàn)略合作伙伴：（3）著名生產(chǎn)企業(yè)；（4）大型投資基金；（5）政府投資機構(gòu)（6）申請國家專項資金四、資金運籌計劃項目建設(shè)期為五年，第一年投入資金的40%，為40億元，第二年投入資金的30%，為30億元，第三、四、五年各年投入資金的10%，后三年每年各投入10億元。第九部分經(jīng)濟效益分析一、產(chǎn)品成本估算（1）本項目勞動定員5000人，技術(shù)管理人員4550人，工資福利年人均按20000元計，經(jīng)營期年工資總額為9100萬元，其他人員8450人，工資福利年人均按13000元計，經(jīng)營期年工資總額為10985萬元，兩項合計20085萬元。（2）其它費用：包括銷售費用及管理費用，以銷售收入為基礎(chǔ)計算。（3）財務(wù)費用：運營期貸款利息。（4）建設(shè)成本費用：根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點，售出建筑物的成本費用即為該建筑物的土地成本及建設(shè)成本。（5）固定資產(chǎn)折舊：固定資產(chǎn)折舊按直線折舊法計算，房層建筑按20年計，設(shè)備按15年計，殘值率均取5%。場地使用權(quán)按50年計，無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)按10年計，詳見后附表《固定資產(chǎn)折舊及遞延攤銷估算表》?？偝杀竟浪阋姾蟾奖怼犊偝杀竟浪惚怼贰６?、經(jīng)營收入經(jīng)營收入一覽表序號名稱規(guī)劃面積（平方米）單價總額（億元）備注1經(jīng)營收入8.02/年1.1產(chǎn)品交易管理計算交易額40億5%交易費2/年經(jīng)營1.2商務(wù)綜合服務(wù)31萬6.02/年1.2.1商務(wù)服務(wù)5100套9萬元/套/年4.59/年經(jīng)營1.2.2會議展覽13萬1100元/平方米/年1.43/年經(jīng)營2出租314.5萬12.525/年2.1綜合展示交易區(qū)120萬500元/平方米/年6/年出租2.2農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)30萬200元/平方米/年0.6/年出租2.3物流配送區(qū)150萬5.2/年出租2.3.1配送區(qū)100萬300元/平方米/年3/年出租

2.3.2冷庫區(qū)20萬800元/平方米/年1.6/年出租2.3.3常溫倉庫30萬200元/平方米/年0.6/年2.4商務(wù)綜合服務(wù)14.5萬0.725/年出租2.4.1商務(wù)辦公10萬500元/平方米/年0.5/年出租2.4.2總部基地4.5萬500元/平方米/年0.225/年出租3銷售134.564.33.1商務(wù)綜合服務(wù)14.5萬3.3銷售3.1.1商務(wù)辦公10萬每平方米6000元6銷售3.1.2總部基地4.5萬每平方米6000元2.7銷售3.2生活配套服務(wù)40萬29銷售3.2.1住宅20萬每平方米6500兀13銷售3.2.2服務(wù)設(shè)施20萬每平方米8000元16銷售3.3綜合展示交易區(qū)80萬每平方米4000元32銷售三、稅金及稅后利潤（1）經(jīng)營收入及稅后利潤：年經(jīng)營收入8.02億元，營業(yè)稅0.401億元，附加稅0.04億元，利潤率按60%計，利潤總額為4.5474億元，所得稅為1.13685億元，年稅后利潤為3.4106億元。（2）出租收入及稅后利潤：年出租收入12.525億元，營業(yè)稅0.626億元，附加稅0.0626億元，利潤率按65%計，利潤總額為7.694億元，所得稅為1.923億元，年稅后利潤為5.771億元。3）銷售收入及稅后利潤：銷售收入64.3億元，營業(yè)稅3.215億元，附加稅0.3215億元，利潤率按20%計，利潤總額為12.1517億元，所得稅為3.038億元，稅后利潤為9.1137億元。第十部分社會效益分析本項目的建設(shè)和投入運營，將為市確立為全國最重要的農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)城樞紐地位起到積極地推動作用。從宏觀背景分析，（國際）農(nóng)產(chǎn)品交易中心的建設(shè)順應(yīng)社會發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略，具有極大的發(fā)展前景和重要意義。對迅速拉大城市框架，以優(yōu)化城市空間布局，提升城市綜合競爭力為目標(biāo)，著力打造現(xiàn)代化的城市新形象，起到積極的推進作用。完全符合省、市的戰(zhàn)略布置和商貿(mào)城建設(shè)的客觀需要。該項目建成后，不但可有效安置村民，解決農(nóng)民就業(yè)和創(chuàng)業(yè)問題，還可吸引原市區(qū)的大批商戶入駐，在充分滿足城市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)的基礎(chǔ)上，強化管理優(yōu)勢，能大力向周邊輻射，其經(jīng)營效果和社會經(jīng)濟效益將十分顯著。該項目的建設(shè)不但改變市缺乏高規(guī)格、高起點、大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場的現(xiàn)狀，同時為農(nóng)副產(chǎn)品交易和流通注入新的血液和活力，為為農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、交易、倉儲、加工、物流配送開辟一片新天地，同時對的交易品種