美食城招商方案課件

★美食城招商方案★Foodzoneinvestmentscheme--------------------------------------------------------------------------------------------★美食城招商方案★Foodzoneinves1一、項目定位

二、市場定位

三、項目優(yōu)勢

四、招商原則

五、運營方案

六、招商情況及實施計劃?目錄?一、項目定位

二、市場定位

三、項目優(yōu)勢

四、招商原則2◆項目定位◆Projectorientation◆項目定位◆3?項目定位致力打造大連現(xiàn)代文化時尚與美食文化融合和發(fā)展的城市名片。美食與文化時尚相結合，在社會上倡導一種時尚、健康、營養(yǎng)、的美食消費新觀念。服務百姓生活，推介美食美味，讓廣大百姓充分領略到美食文化與時尚相結合的無窮魅力。打造知名品牌，展示企業(yè)風采，促進餐飲、特色美食、快餐、小吃健康有序的發(fā)展。?項目定位致力打造大連現(xiàn)代文化時尚與美食文化融合和發(fā)展的城市4◆市場定位◆

Marketpositioning◆市場定位◆

Marketpositioning5?目標市場定位香榭里廣場地理位置優(yōu)越，位于大連市青泥洼商圈，市區(qū)中心點，大連市新興的休閑、娛樂、餐飲熱點正在向香榭里廣場移動,周邊日均人流量較大。江南惠美食城市場定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休閑食品，晚上給單身人士及工作繁忙的商務人士提供便利餐，周末則是為商場游客提供全天的食品服務。?目標市場定位香榭里廣場地理位置優(yōu)越，位于大連市青泥洼商圈，6?消費者定位目標客層主要鎖定在購物中心，賣場的客流，外來旅游人士、及本商圈內的商務樓白領及年輕時尚人群，使美食廣場變成為員工食堂，要與本商圈業(yè)態(tài)形成互補互動.?消費者定位目標客層主要鎖定在購物中心，賣場的客流，外來旅游7?價格定位“美食平民化”價格定位中檔，可依據(jù)市場周邊普通盒飯快餐的1—1.5倍來定位,業(yè)態(tài)上以快餐為主，休閑餐為輔。客單價控制在人均消費10-20元的區(qū)域，與周邊大型飯店正好互補，且不會形成競爭，同時能滿足顧客在逛街過程中隨時隨地的就餐和休閑。讓消費者“花最少的錢吃最好吃的食物”。引進儲值卡刷卡消費，使之消費方便，快捷、時尚，美食城通過一年運作將在大連市迅速復制，實現(xiàn)“一卡在手，吃遍全城”，形成江南惠美食城是您“就餐實惠與時尚的最佳選擇”的口碑效應。?價格定位“美食平民化”價格定位中檔，可依據(jù)市場周邊普通盒飯8?產(chǎn)品定位“低價高品質”以規(guī)模和特色取勝,兼具時尚個性與特色，以專業(yè)化發(fā)展模式為主?？谖毒媲?美食廣場積極引入符合消費者口味和需求的美食品類。實施嚴格的廚務品控管理。使之成為我市規(guī)模最大、品種最齊全的美食匯集地，經(jīng)營品類要多而精，如韓國拌飯、江南小吃、廣式蓋澆飯、日式料理、云南荷葉飯、自助火鍋等多個種類、美食城內各類美食采用開放式的陳列。?產(chǎn)品定位“低價高品質”以規(guī)模和特色取勝,兼具時尚個性與特色9?形象定位形象要時尚化，設計風格定要個性化。裝修突出品牌飲食文化，“形象源于品質”要彰顯本案形象的高度、氣度。為了適應顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動的面對面的現(xiàn)場感覺，“明檔”操作模式。拋卻傳統(tǒng)美食廣場檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺、酒肆等。強化美食城的聚客能力，美食與文化結合、時尚與古典結合、西方與東方結合。時尚的風格環(huán)境將成為年輕人的首選餐飲場所?形象定位形象要時尚化，設計風格定要個性化。裝修突出品牌飲食10?業(yè)態(tài)分布規(guī)劃餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實施集中分布與分散分布相結合的混合經(jīng)營的原則，引入復合性的規(guī)劃設計理念，以美食城、娛樂城集中分布業(yè)態(tài)聚人氣，以品牌店聚財氣。?業(yè)態(tài)分布規(guī)劃餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實施集中分布與分散分布相結合的11?投資前景樹立江南惠美食文化品牌形象，用經(jīng)營理念、整體功能規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢，使之通過一年的運作，得以在大連市其他商業(yè)地產(chǎn)迅速復制，放眼遼寧，走向全國。?投資前景樹立江南惠美食文化品牌形象，用經(jīng)營理念、整體功能12◆項目優(yōu)勢◆Theadvantageofproject◆項目優(yōu)勢◆13?位置優(yōu)勢·香榭里廣場作為大連市的地標建筑之一位于中山區(qū)青泥洼商圈。作為大連青泥洼CBD核心位置不可多得的城市綜合體項目，它打破了傳統(tǒng)的規(guī)劃及經(jīng)營模式，把最具有現(xiàn)代時尚休閑功能的商業(yè)概念引入其中。自2008年8月22日招商至今，香榭里廣場已經(jīng)形成了完美的餐飲娛樂的業(yè)態(tài)組合，將在大連市購物中心中成為一種獨特的商業(yè)亮點。本案江南惠貿易有限公司旗下的美食城總面積1600平方米。為各商戶提供極大的發(fā)揮空間。·美食城周邊即有521、525、1、408、512、411、39路等眾多線路公交車，交通十分便利。?位置優(yōu)勢·香榭里廣場作為大連市的地標建筑之一位于中山區(qū)青泥14?硬件優(yōu)勢建筑形態(tài)、景觀獨具優(yōu)勢中央空調、消防、耐火等級均為一級有容乃大——充足的停車位，在這里有車就是方便地下多達400個停車位優(yōu)美的環(huán)境，超大就餐空間、高檔裝修，配套設施完善?硬件優(yōu)勢建筑形態(tài)、景觀獨具優(yōu)勢15?管理優(yōu)勢自主經(jīng)營、商位租賃。XXX管理公司"入駐本案,負責統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一規(guī)化、統(tǒng)一營銷策劃、（不同階段運用不同的推廣策略）、統(tǒng)一公共餐區(qū)、統(tǒng)一附屬設施的經(jīng)營概念。即：商位租賃實施標準化管理模式：工作人員統(tǒng)一號牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費管理，；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒；統(tǒng)一營業(yè)時間；統(tǒng)一水、電、氣、空調、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有；對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務.整合營銷傳播

把企業(yè)的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、公關、新聞、促銷、CI包裝、產(chǎn)品開發(fā)進行一元化的整合重組讓消費者從不同的信息渠道獲得對江南惠美食品牌的一致信息性，品牌訴求的一致性和完整性。?管理優(yōu)勢自主經(jīng)營、商位租賃。16?品牌優(yōu)勢通過塑造江南惠品牌形象，強化美食城各項優(yōu)勢。?品牌優(yōu)勢通過塑造江南惠品牌形象，強化美食城各項優(yōu)勢。17?經(jīng)營方針政府主導企業(yè)化管理經(jīng)營方針市場化運作?經(jīng)營方針政府主導企業(yè)化管理經(jīng)營市場化運作18?經(jīng)營策略1、各商戶對外樹立統(tǒng)一形象，提升美食城的知名度。2、每月評選優(yōu)秀經(jīng)營者和典型商戶，作為美食街的優(yōu)秀示范店進行表彰與宣傳，以點帶面提升整體的服務質量水平。3、各商戶經(jīng)營者要嚴格遵守美食街業(yè)主相關規(guī)定，要切實按照規(guī)定執(zhí)行，以此來保證美食街的持久性經(jīng)營，打造美食街品牌。4、努力打造集商貿、旅游、文化、休閑、美食為一體的文化美食休閑區(qū)。制定系統(tǒng)的接待方案，各商戶要配備素質較高的接待人員。5、加強對后期經(jīng)營管理的跟蹤服務和報道，使宣傳工作長期化。6、由專業(yè)人員負責整條美食街物業(yè)管理，安全保衛(wèi)，衛(wèi)生清潔等工作，確保美食街能夠長期有一個良好的經(jīng)營環(huán)境。

?經(jīng)營策略1、各商戶對外樹立統(tǒng)一形象，提升美食城的知名度。19?規(guī)范要求對經(jīng)營者提出五個方面的規(guī)范化要求

建筑風格統(tǒng)一餐具統(tǒng)一服裝統(tǒng)一向美食街統(tǒng)一購買可回收再利用的環(huán)保低碳餐具。各商家要做到服裝風格和樣式統(tǒng)一化。經(jīng)營管理：以統(tǒng)一化管理為核心，標準化、規(guī)范化；服務質量：以提高客戶滿意度為主線，打造高檔時尚的服務品牌；設施設備：要求商家盡量采用無污染、低碳、環(huán)保等設備；內外環(huán)境：內部優(yōu)美舒適、干凈整潔，外部清潔衛(wèi)生、無垃圾殘留；經(jīng)營品種：以江南各地特色名品時尚美食為主；商家不得私自修改美食城整體建筑風格，如需改動與房屋租賃方協(xié)商解決。?規(guī)范要求對經(jīng)營者提出五個方面的規(guī)范化要求建筑風格統(tǒng)一餐具20◆招商原則◆Investmentprinciple◆招商原則◆21?1、招商盈利扣點每家統(tǒng)一24%--30%；物業(yè)管理扣點7--10%。?2、進場費3.5萬元，押金3萬元。?3、保底經(jīng)營5.5萬元/戶/月。?4、品牌主力店先行（適當優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢帶動本地特色商戶，招商活動中配以靈活促銷策略，激活經(jīng)營群體，調動經(jīng)營者積極性；采取一系列促銷策略，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來經(jīng)營。?1、招商盈利扣點每家統(tǒng)一24%--30%；物業(yè)管理扣點7-22◆運營規(guī)劃方案◆Operationplan◆運營規(guī)劃方案◆23?方案一美食城（自營/營運商+1個休閑主題餐廳）如城隍廟小吃、江蘇一帶美食等。采用聯(lián)營形式由江南惠貿易有限公司獨立運營。項目出租前須根據(jù)招商對象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營需要進行經(jīng)營平面的分割劃分。區(qū)域劃分：自營區(qū)80㎡、聯(lián)營區(qū)520㎡（檔鋪20--30㎡）、功能區(qū)1000㎡（500個座位）?方案一美食城（自營/營運商+1個休閑主題餐廳）如城隍廟小吃24?方案二1-2個主題餐廳（火鍋、禾綠回轉壽司、金牛角王、味千拉面、金漢斯等）餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實施集中分布與分散分布相結合的混合經(jīng)營的原則，一則將其置于邊角位置帶動各樓層人氣，二可以滿足各品牌店選址標準。整體出租或（聯(lián)營），整體交給一個大的運營商來運做。?方案二1-2個主題餐廳（火鍋、禾綠回轉壽司、金牛角王、味千25?方案評估因素分析認為方案1整體上優(yōu)于方案2，因為：1）、一個好的經(jīng)營管理對商場價值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來看1方案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風險較大可是運做難度較易。2）、在方案1有效運作的情況下，美食城的升值是一定能達到的。3）、美食城成功的關鍵因素是經(jīng)營者的實力和管理服務的素質，方案1的最終目的是通過有效的經(jīng)營管理使美食廣場的經(jīng)濟指數(shù)提升，以達到投資的高利潤回報。4）、方案1更好地符合了本項目時尚與娛樂的定位思路。?方案評估因素分析認為方案1整體上優(yōu)于方案2，因為：26項目規(guī)模：相對來講，行業(yè)規(guī)模已是大連之最·該等規(guī)模在大連為最大規(guī)?！さ筛鶕?jù)具體市場調查結果調整規(guī)模營業(yè)面積：1600平方米團隊規(guī)模：5人年營業(yè)額：1370萬項目規(guī)模：相對來講，行業(yè)規(guī)模已是大連之最·該等規(guī)模在大連為最27投資計劃：第一年固定資產(chǎn)投資約219萬元，營運資金約116.4萬元營運資金投資固定資產(chǎn)投資項目數(shù)量單價（月）金額項目數(shù)量單價（年）金額投資計劃：第一年固定資產(chǎn)投資約219萬元，營運資金約116.28業(yè)務預測：會員收費、外賣服務、商鋪扣點、進場費、自營區(qū)業(yè)務構成——目標21家店面，自營水吧及麻辣香鍋項目第1年第2年第3年第4年第5年會員人數(shù)（萬人）0.50.60.660.70.78增長率20%11%10%11%人均消費28003100340036003800會員收入（萬元）14001860224425202964外賣服務（萬）200280310360380商鋪扣點24%24%26%27%28%管理費扣點7%8%8%8%8%公司營業(yè)額（萬）49668986810081204進場費（萬）66.566.566.566.566.5自營區(qū)（萬）108136150180200

合計670.5萬891.5萬1084.5萬1254.5萬1470.5萬人均消費：15元/人

用餐人流量高峰期人流：1000人—1200人（注12：00—13：30AM）日常期人流：1400人—1800人客戶人群分類外部顧客：32%外部寫字樓職工：55%內部員工及其他：13%業(yè)務預測：會員收費、外賣服務、商鋪扣點、進場費、自營區(qū)29模擬利潤表：營業(yè)額復合增長率60%，凈利潤復合增長率83%

第1年第2年第3年第4年第5年收入670.5891.51084.51254.51470.5成本335.4320380460520

折舊020304060利潤335.1551.5674.5754.5890.5所得稅8.2%計算（總營業(yè)額30%為基準）1722273136凈利潤318.1萬529.5萬647.5萬723.5萬854.5萬

第1年第2年第3年第4年第5年模擬利潤表：營業(yè)額復合增長率60%，凈利潤復合增長率83%30?提供服務為保證美食城的正常順利運營，特為各商戶提供如下服務：經(jīng)營管理制定總體發(fā)展規(guī)劃制定規(guī)范管理標準經(jīng)營管理服務商務管理統(tǒng)一招租、招商辦理工商、稅務、經(jīng)營手續(xù)財物管理各項服務統(tǒng)一結算工商稅務對接管理物業(yè)管理服務保安服務保潔服務工程服務綠化服務亮化服務治安管理、日夜巡視綠化區(qū)盆栽擺放日常保潔、垃圾清運管理、維護公用照明設施維修、保養(yǎng)水電、消防設施商務信息服務自身平臺宣傳媒體廣告服務廣告策劃、印刷、制作利用各種媒體進行品牌推廣利用美食城微信、微博平臺進行宣傳?提供服務為保證美食城的正常順利運營，特為各商戶提供如下服務31◆招商情況及實施計劃◆Investmentprogressandimplementationplan◆招商情況及實施計劃◆32?招商物料準備招商手冊、招商DM單

招商邀請函購物中心概況，美食廣場的招商條件

現(xiàn)場VI物料（含綜合簡介、平面圖、功能說明、經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場內外包裝等）招商合同文本

《招商細則》、招商流程、租賃協(xié)議等美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖）?招商物料準備招商手冊、招商DM單

招商邀請函33?現(xiàn)場管理招商人員上崗前培訓，進入現(xiàn)場做招商前準備；每周工作例會，向經(jīng)營管理公司匯報每周招商情況及當前亟待解決的問題；每周以書面形式匯報招商情況，按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、并以周、月小結形式報告呈報甲方；每天填寫工作日志，定期商周、月總結。應多渠道開發(fā)市場第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發(fā)些加盟的投資客。第二步，鎖定目標意向客戶，持續(xù)跟蹤，最終達成目標。第三步，以點帶面，充分利用主力店的品牌效應帶動品牌店的加盟。?現(xiàn)場管理招商人員上崗前培訓，進入現(xiàn)場做招商前準備；34?合作方式以租賃形式，租賃期限1年合約保證金：保證金3萬，合同期滿無息退還結算方式：月初1-5號對賬，15號返款。管理費：按日常管理費用的支出預算分攤（對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務），商戶需交納保安、保潔費用，承擔經(jīng)營所用水、電、燃氣費。廣告費：開業(yè)初期美食城大量廣告集中投放，消費卡優(yōu)惠，為商戶啟動市場?合作方式以租賃形式，租賃期限1年35?招商優(yōu)惠政策具體的招商方式不管是租賃還是聯(lián)營扣點都應積極的吸引經(jīng)營戶進駐美食城，針對美食城的初步定位——建議采取一些主動出擊的招商方式，擬定如下方案：1、特色品牌商家進駐優(yōu)惠策略：

特色品牌商家的品牌效應能給經(jīng)營者增強入場的信心，從而有力地促進招商，所以建議對于有意進駐的特色品牌商家，給予一定廣告宣傳支持，利用其品牌效應來帶動其它商戶的招商；2、制定優(yōu)惠套餐：搶占商機“階梯式”優(yōu)惠營銷方式，降低經(jīng)營風險，第一年由低到高，循序漸進，最先進入的商戶，實行優(yōu)惠誘導，使商戶提高盈利能力，從而物業(yè)穩(wěn)步