成本控制精益策劃課件

成本控制精益策劃成本控制精益策劃1招標(biāo)及合同圖紙會(huì)審施工組織設(shè)計(jì)施工階段設(shè)計(jì)階段結(jié)算招標(biāo)及合同圖紙會(huì)2設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段主要是根據(jù)我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售定位，來(lái)制定我們項(xiàng)目的目標(biāo)成本，盡量使設(shè)計(jì)單位能夠充分了解項(xiàng)目情況，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)在委托設(shè)計(jì)前明確提出設(shè)計(jì)上要求，以防設(shè)計(jì)圖紙頻繁變更，造成工期推遲。設(shè)計(jì)階段造價(jià)成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段主要是根據(jù)我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售定位，來(lái)制定我們項(xiàng)3設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)4設(shè)計(jì)階段-審圖與設(shè)計(jì)的完善由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要我們來(lái)進(jìn)行可靠的審查，對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏來(lái)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，甲方用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失。這個(gè)也是我們能夠進(jìn)行成本控制的最直接的地方。設(shè)計(jì)階段-審圖與設(shè)計(jì)的完善5招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲控材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建6招標(biāo)及合同編制階段控制要點(diǎn)序號(hào)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制1招標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。2甲供料注意控制甲供料的數(shù)量正常情況下不要采用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。3施工單位選擇合適的施工單位對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣(mài)狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類(lèi)型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍。4招標(biāo)形式選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫(xiě)清楚。招標(biāo)及合同編制階段控制要點(diǎn)序號(hào)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制1招標(biāo)7招標(biāo)文件的編制為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過(guò)程的公開(kāi)、公正和公平性，應(yīng)從以下幾個(gè)方面采取措施：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，除投標(biāo)標(biāo)價(jià)外，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)整體素質(zhì)的考核。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)具有復(fù)雜性，在審定中標(biāo)企業(yè)中，不僅要堅(jiān)持最低價(jià)中標(biāo)的原則，而且也要考慮中標(biāo)企業(yè)的整體素質(zhì)，如：企業(yè)的社會(huì)形象、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)等。高素質(zhì)的企業(yè)能夠有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來(lái)處理開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題。的確，如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招評(píng)標(biāo)中確定一個(gè)公正的指標(biāo)來(lái)考核企業(yè)真正的實(shí)力，也是難題之一。

另外針對(duì)投標(biāo)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)故意漏項(xiàng)、缺項(xiàng)的具體情況，開(kāi)發(fā)商只要在合同中說(shuō)明對(duì)投標(biāo)者在預(yù)算中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、缺項(xiàng)一律不予調(diào)整，并在行政上強(qiáng)化執(zhí)行機(jī)制、加大處罰力度，此類(lèi)投標(biāo)者的投標(biāo)行為是可以得到控制的。

招標(biāo)文件的編制為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過(guò)程的公開(kāi)、公正和公平8合同編制及管理合同清單條文嚴(yán)謹(jǐn)無(wú)歧義施工范圍明確總分包界限劃分分部分項(xiàng)準(zhǔn)確無(wú)漏項(xiàng)項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容描述清楚詳盡計(jì)量單位準(zhǔn)確價(jià)格組成清晰明了合同編制及管理合同清單條文嚴(yán)謹(jǐn)無(wú)歧義施工范圍明確總分包界限劃9合同的編制及管理一、臺(tái)同管理公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開(kāi)始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門(mén)。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。合同的編制及管理一、臺(tái)同管理10合同管理1.合同匯簽與分類(lèi)。合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門(mén)。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類(lèi)。合同管理1.合同匯簽與分類(lèi)。11合同管理2.合同的錄入與執(zhí)行。將已分類(lèi)合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會(huì)計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。3.報(bào)告。按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。合同管理2.合同的錄入與執(zhí)行。12合同的編制及管理二、工程預(yù)算及資金管理參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。合同的編制及管理二、工程預(yù)算及資金管理13工程預(yù)算及資金管理1.工程預(yù)算的編制、錄入。工程預(yù)算的編制須結(jié)合成本、采購(gòu)及財(cái)務(wù)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門(mén)將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算及資金管理1.工程預(yù)算的編制、錄入。14工程預(yù)算及資金管理2.工程款支付在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無(wú)序和失控狀態(tài)。3.報(bào)告打印各單位的付款清單及工程款支付匯總表。工程預(yù)算及資金管理2.工程款支付15合同的編制及管理三、甲供材料管理甲供材料，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位一般不設(shè)庫(kù)存，故材料到場(chǎng)匯簽后直接進(jìn)入施工總包單位庫(kù)房。針對(duì)這種特殊情況，需作一定要求。1.將材料準(zhǔn)確分類(lèi)。

2.材料入庫(kù)與出庫(kù)手續(xù)同時(shí)辦理并核對(duì)。

合同的編制及管理三、甲供材料管理16施工組織設(shè)計(jì)的審定（1）注意可索賠的項(xiàng)目一般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)等等。這也是造價(jià)成本控制容易被忽略的地方。(2)注意施工方法與工程進(jìn)度如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能導(dǎo)致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了埋伏？一般情況下施工方也希望早日把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，但要注意施工方采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒(méi)有寫(xiě)明趕工措施，就必須要求他補(bǔ)充趕工方案。施工組織設(shè)計(jì)的審定（1）注意可索賠的項(xiàng)目17

圖紙會(huì)審

該階段一般由甲方主持，監(jiān)理方施工方設(shè)計(jì)方一起對(duì)圖紙上疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。這個(gè)階段對(duì)造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要（1）可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助。（2）圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問(wèn)題，可以借此查看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議。因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有利。（3）在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)：必須讓設(shè)計(jì)方將圖紙會(huì)審結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則再進(jìn)行變更將事倍功半。

18施工階段序號(hào)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制1設(shè)計(jì)變更重大設(shè)計(jì)調(diào)整項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整2工程指令后補(bǔ)指令1、變更指令須事前審批，乙方上報(bào)簽證后監(jiān)理單位、項(xiàng)目部、成本部在規(guī)定時(shí)間【注1】?jī)?nèi)簽字確認(rèn)。變更簽證單項(xiàng)工程完工后30天未上報(bào)，視為乙方放棄該筆簽證權(quán)益，費(fèi)用不予計(jì)取。

2、施工方在每月進(jìn)度請(qǐng)款時(shí)，必須同時(shí)提交截至當(dāng)前時(shí)點(diǎn)已實(shí)施未下發(fā)的變更簽證情況以及事項(xiàng)外費(fèi)用放棄申明，否則不予支付工程款。

3、以下兩種情形，后補(bǔ)變更簽證不應(yīng)予以認(rèn)可：后補(bǔ)變更簽證為隱蔽工程且無(wú)影像資料留存；后補(bǔ)變更簽證資料確認(rèn)時(shí)間在主辦人員離職或崗位變換之后。3收方隱蔽工程1、必須要有甲方下發(fā)的指令單方可進(jìn)行收方。

2、收方必須要有四方（甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師、監(jiān)理、施工方、咨詢方）共同參與收方。

3、收方前由施工方提前一天發(fā)郵件告知收方備案臺(tái)賬(時(shí)間、內(nèi)容、參與人員)。

4、收方單標(biāo)準(zhǔn)為三聯(lián)單，現(xiàn)場(chǎng)收方完成后，當(dāng)天四方簽字蓋章確認(rèn)，并將收方單掃描件及臺(tái)賬發(fā)給甲方。

5、收方單根據(jù)指令單內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)收方。6、隱蔽的部分需及時(shí)踏勘，留下影像資料，自己登記臺(tái)賬留存電子資料。踏勘不能停留在表面，需要拿起卷尺隨時(shí)測(cè)量材料與圖紙對(duì)應(yīng)材料規(guī)格型號(hào)是否一致。如抹灰厚度、砌體規(guī)格、保溫做法等等4簽證月結(jié)月清督促施工方及時(shí)上報(bào)簽證結(jié)算，簽證上報(bào)后及時(shí)審核結(jié)算，做到月結(jié)月清5進(jìn)度款超付

進(jìn)度款要求供貨方及施工方必須申報(bào)累計(jì)進(jìn)度，用累計(jì)進(jìn)度減累計(jì)付款的辦法計(jì)算當(dāng)月應(yīng)付進(jìn)度款，避免重復(fù)計(jì)算，避免超付現(xiàn)象發(fā)生。6核價(jià)了解市場(chǎng)1、自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；2、收集整理經(jīng)銷(xiāo)商信息和生產(chǎn)商信息，對(duì)比政府的價(jià)格信息找出差異；3、深入工地詢問(wèn)小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；4、就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠(chéng)信商家。施工階段序號(hào)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制1設(shè)計(jì)變更重大設(shè)計(jì)調(diào)整項(xiàng)19施工階段

施工階段1）進(jìn)度產(chǎn)值審核，是否虛報(bào)，多報(bào)，累計(jì)產(chǎn)值超報(bào)。2）注意核對(duì)招標(biāo)圖與工程部上傳的變更圖紙的差異，預(yù)防發(fā)出的變更單新增部分在招標(biāo)清單中已經(jīng)包含，重復(fù)計(jì)取。3）注意負(fù)變更施工單位故意漏報(bào)4）隱蔽的部分需及時(shí)踏勘，留下影像資料，自己登記臺(tái)賬留存電子資料。踏勘不能停留在表面，需要拿起卷尺隨時(shí)測(cè)量材料與圖紙對(duì)應(yīng)材料規(guī)格型號(hào)是否一致。如抹灰厚度、砌體規(guī)格、保溫做法等等5）結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)需包含進(jìn)總價(jià)的簽證變更進(jìn)行審核，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，若有無(wú)價(jià)項(xiàng)，及時(shí)發(fā)起認(rèn)價(jià)。施工階段

施工階段20施工階段由于新材料、新技術(shù)的運(yùn)用，現(xiàn)行清單不能涵蓋的項(xiàng)目，造價(jià)人員必須深入施工現(xiàn)場(chǎng)，了解掌握具體情況，依據(jù)定額編制原則提出新的綜合單價(jià)，補(bǔ)充現(xiàn)階段的清單的不完善之處。如有一個(gè)建筑藝術(shù)公園，此工程工藝復(fù)雜，藝術(shù)性強(qiáng)，在造型、工藝和施工難度上已不是傳統(tǒng)的建筑物，施工過(guò)程中需要進(jìn)行大量簽證，如需用一種紅色的輕骨料混凝土，現(xiàn)行定額沒(méi)有這種混凝土的價(jià)格。于是就深入施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工內(nèi)容、施工工藝，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工的配合比，陶粒和氧化鐵紅等材料的市場(chǎng)價(jià)格，提出一個(gè)新的綜合單價(jià)，彌補(bǔ)了原有定額的缺陷。施工階段由于新材料、新技術(shù)的運(yùn)用，現(xiàn)行清單不能涵蓋的項(xiàng)目，造21結(jié)算

這一階段的造價(jià)成本控制，是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)控制人員應(yīng)該秉承