南寧航洋國際城整體營銷戰(zhàn)略及南證大廈市場調(diào)研報告

航洋國際城整體營銷戰(zhàn)略寶資通項目咨詢有限公司前言古人云：夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。多算勝少算，而況于無算乎！本戰(zhàn)略制定，主要明確航洋國際城項目營銷工作正式啟動前，項目整體營銷戰(zhàn)略的預(yù)先計劃和部署，使營銷工作具有前瞻性，搶占市場先機，奠定銷售勝局。同時，本項目整體營銷戰(zhàn)略目的主要明確項目營銷戰(zhàn)略重點和方向，銷售周期和任務(wù)目標，銷售價格控制、銷售預(yù)測、項目推廣戰(zhàn)略及成本預(yù)測等。以期對項目營銷工作整體把控，使營銷工作具有預(yù)見性。目錄項目概述項目營銷背景項目目標客戶群體整體營銷戰(zhàn)略項目銷售周期和任務(wù)目標銷售價格控制銷售預(yù)測項目推廣戰(zhàn)略及費用預(yù)測結(jié)論項目概述1.1航洋國際城位于民族大道東段，面對南寧國際會展中心，占地54008.27㎡，總高28層，總建筑面積394955.12㎡（其中地上268298.13㎡、地下126656.99㎡）。為集商業(yè)、寫字樓、酒店、商務(wù)公寓四大功能于一體，附帶大型停車場、休閑主題廣場等其它功能的國際化大型建筑綜合體。2項目具體經(jīng)濟技術(shù)指標如下：項目單位數(shù)值總用地面積㎡54008.27總建筑面積㎡地上268298.1㎡地下126657其中酒店㎡地上34038.2㎡地下5656.15服務(wù)公寓㎡地上50538㎡地下517寫字公寓㎡地上49945㎡地下525寫字樓㎡地上37286.34㎡地下544商場㎡地上95282㎡地下35397配套設(shè)施㎡地上1199.59㎡地下84.17容積率4.97綠地率%33建筑密度%40.58項目營銷背景城市發(fā)展背景隨著南寧作為東盟永久性會址的確定，中國—東盟（10+1）自由貿(mào)易區(qū)的啟動，南博會招商工作緊羅密鼓進行，作為西部大開發(fā)中唯一同時具備沿海沿邊優(yōu)勢的省區(qū)，廣西正好處在東亞經(jīng)濟圈的中心位置，處在中國—東盟統(tǒng)一市場的中心，給廣西帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。南寧作為廣西的首府，牢牢的抓住其位于中心區(qū)位的優(yōu)勢，著力構(gòu)建中國進軍東盟的“橋頭堡”，努力使其發(fā)展為區(qū)域性國際化中心依托城市。作為區(qū)域性國際化城市，南寧急需能代表國際化城市的標簽，全力打造城市新形象。在此契機中，造就了項目發(fā)展的良好外部環(huán)境空間，航洋國際城應(yīng)運而生。市場發(fā)展背景2.2.1隨著東盟商機凸現(xiàn)，政府“136”工程進一步深化，南寧整體投資環(huán)境得到全面提升，基礎(chǔ)設(shè)施投資力度加大，公建配套逐步完善，全區(qū)、全國乃至全球的投資目光齊聚南寧，南寧將成為新的投資熱土，市場孕育著巨大商機。投資熱土的形成，眾多企業(yè)、商家紛紛進駐搶占東盟商機“橋頭堡”，勢必引發(fā)對寫字樓、公寓、商場等物業(yè)的市場需求，將會大大刺激本土樓市全速發(fā)展。2003年南寧樓市商品房預(yù)售面積約250萬平方米（估測），市場銷售總值近60億元。綜合分析南寧樓市近三年的發(fā)展迅速，呈現(xiàn)一種釋放潛在需求式的發(fā)展，每年保持30%以上的增長率。這為項目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場氛圍。辦公類物業(yè)伴隨城市經(jīng)濟的發(fā)展，也呈現(xiàn)需求逐年上升的趨勢，從2001年～2003年間辦公類物業(yè)（包括寫字樓、商務(wù)公寓）市場供應(yīng)量為約15萬㎡、20萬㎡、25萬㎡。從這一數(shù)值分析，隨著東盟商機涌現(xiàn)、建設(shè)大南寧目標確定，市場對辦公類物業(yè)的需求將進一步加大。進入2004年，東盟概念引發(fā)市場作出“辦公類物業(yè)需求量將急劇增加”這一判斷，南寧地產(chǎn)業(yè)對此類物業(yè)的投資力度加大，盲目跟風(fēng)者增多，將會造成此類物業(yè)市場供應(yīng)量上升，勢必形成供大于求的市場局面。同時，由于第三產(chǎn)業(yè)增速過快，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營成本的急劇增加。為此，2004年國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控力度將進一步的加大，銀根緊縮，各種金融配套政策陸續(xù)的出臺，都將對整個地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，使得銷售市場面臨著巨大的壓力。這些不利因素在項目發(fā)展期間應(yīng)加以關(guān)注和重視，適時調(diào)整項目發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合市場變化，加快建設(shè)步伐，搶占市場先機，決勝出局。項目發(fā)展背景航洋國際城是以前瞻性的國際化設(shè)計理念，“打造中國西南第一城”為目標的中央形象區(qū)國際化大型建筑綜合體。它的出現(xiàn)將使城市CBD繁華地段東移，使之成為沿民族大道進入CBD第一道亮麗景觀，樹立中央形象區(qū)的國際化地標。航洋國際城采用最先進的城市建筑綜合體現(xiàn)代設(shè)計理念，集甲級寫字樓、商務(wù)公寓、超五星級酒店、約10萬平方米中央購物商場于一體。這樣一座超大型、多功能、現(xiàn)代化的建筑綜合體，將以其宏大的建筑體量，富有時代感的出色立面造型，極富創(chuàng)新精神地共同營造出象征南寧城市經(jīng)濟崛起、社會繁榮進步的中央形象區(qū)。它的建成，不僅僅是南寧CBD形成的標志，更是對提升南寧的國際化都市形象，提升城市對外交流服務(wù)的水平，推動城市的區(qū)域經(jīng)濟活動起到重要的作用。憑借城市發(fā)展的絕好機遇，項目以其齊全的多功能配置、國際化的品質(zhì)，先進的國際化管理，必將能滿足日益增長的市場需求，同時為城市國際化進程打造一個優(yōu)越的市場平臺。項目目標客戶群體資本中心（寫字樓）目標客戶寫字樓采用大柱距、開放式國際商務(wù)辦公模式，適合于整層銷售（或根據(jù)客戶要求劃分銷售，最小劃分面積為300㎡），由于銷售單價較高，客戶一次性購買成本投入大。從物業(yè)自身的特點和營銷策略分析，已經(jīng)對購買寫字樓的目標客戶進行劃分，且根據(jù)金融政策，購買此類物業(yè)銀行不提供按揭貸款，更對購買此類物業(yè)的目標客戶群體自有資金實力提出了更高的要求。為此，此類物業(yè)的目標客戶一般來自于綜合實力雄厚的國內(nèi)著名、知名企業(yè)和外資企業(yè)，以及本土自有資金實力雄厚的民營企業(yè)，個人購買可能性極小。同時，由于現(xiàn)階段國家宏觀調(diào)控政策和金融政策的影響，在項目前期，目標客戶購買寫字樓的可能性較小，現(xiàn)階段此類物業(yè)的銷售暫不考慮。恒富中心（寫字公寓）目標客戶寫字公寓銷售面積在70㎡～100㎡左右，從其物業(yè)形態(tài)分析，其購買成本較小，適合綜合實力較弱的企業(yè)和專為大型知名企業(yè)提供服務(wù)的中小型企業(yè)。且由于銀行對此類物業(yè)按揭貸款的限制，已不太適合于投資客戶的大量介入。為此，寫字公寓主要購買目標客戶群體發(fā)生了變化，調(diào)整為中小型企業(yè)和私營公司，自有資金雄厚、購買物業(yè)用于自用的個人以及部分投資型客戶。發(fā)展中心（服務(wù)公寓）目標客戶服務(wù)公寓銷售面積在40㎡～70㎡左右，購買成本相對較少，物業(yè)未來升值空間較大，投資回報可觀，非常適合初次創(chuàng)業(yè)的中小型公司和物業(yè)投資，消費市場關(guān)注較高。此類物業(yè)購買目標客戶群體分布較廣，中小型企業(yè)、私營公司、個人都是其購買群體。商場目標客戶隨著航洋國際城寫字樓、公寓成功銷售，大型知名、著名國內(nèi)和國外企業(yè)進駐，依附于這些企業(yè)的中小型企業(yè)、公司和投資者跟進，超五星級國際著名萬豪酒店正式運營，項目形成良好的商務(wù)格局和濃郁的商業(yè)經(jīng)營氛圍。屆時，項目商場將成為各行業(yè)經(jīng)銷商、服務(wù)商和個人投資者服務(wù)本項目業(yè)主、配套本區(qū)域的商業(yè)平臺，必將形成市場對項目商業(yè)物業(yè)的銷售熱點。但受目前國家政策和市場變化因素影響，現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)的銷售暫時不予以考慮目前銷售存在的障礙宏觀政策的變化進入2004年，由于第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使得相關(guān)行業(yè)出現(xiàn)投資過熱局面，造成了相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)運營成本的增加，嚴重影響了國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。為確保國家經(jīng)濟健康穩(wěn)步的發(fā)展，加強對明顯過熱行業(yè)的宏觀調(diào)控，避免行業(yè)投資的盲目性，降低相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的運行成本，國家于近期頻頻出臺相關(guān)政策和措施，加強對市場的宏觀調(diào)控力度。如緊縮銀根，停止或減緩對高風(fēng)險項目的銀行貸款；提高貸款企業(yè)的自有資金比例和市場準入標準；停止購買別墅、寫字樓、商鋪的銀行按揭貸款；提高個人購房銀行按揭貸款門檻，對個人購買多套物業(yè)銀行按揭貸款進行限制等相關(guān)政策。在結(jié)構(gòu)調(diào)整的宏觀緊縮背景下，將對相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間產(chǎn)生相當?shù)膲毫?。針對地產(chǎn)行業(yè)來說，對發(fā)展商的自有建設(shè)資金提出了更高的要求，同時也對地產(chǎn)市場的銷售前景帶來壓力。行業(yè)投資環(huán)境的改變國家宏觀調(diào)控措施的出臺，使高度依賴銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨嚴峻的局面，從而促使房地產(chǎn)開發(fā)商加大融資渠道，調(diào)整物業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場風(fēng)險。同時，由于國家的宏觀調(diào)控，將使地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)原本熱銷的投資型物業(yè)面臨市場壓力；寫字樓、商鋪、別墅市場銷售受阻，存量上升；高端物業(yè)市場發(fā)展空間受到限制，市場購買力有所下降，市場銷售價格顯現(xiàn)回落趨勢，這些都將促使行業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。市場投資環(huán)境的改變，將對項目的建設(shè)發(fā)展產(chǎn)生影響。市場預(yù)期的降低宏觀調(diào)控的出臺以及行業(yè)投資環(huán)境的改變，直接打壓了地產(chǎn)市場的消費熱情，使得市場購買力下降，勢必影響消費需求，將使項目銷售面臨壓力，項目的市場預(yù)期值降低。客戶群體的變化以上各種不利因素，促使項目目標客戶群體發(fā)生改變。投資型客戶將急劇減少，項目的目標客戶群體轉(zhuǎn)為企業(yè)或個人購買自用者；而且由于本項目屬于市場高端產(chǎn)品，對購買者的自有資金要求較高，購買決策時間較長，這將直接影響項目的銷售進度，遲緩項目資金的快速回籠。整體營銷戰(zhàn)略5.1營銷戰(zhàn)略思路通過以上項目營銷背景分析，航洋國際城整體營銷思路為：基于寫字樓的市場銷售周期很長，前期啟動不易，故準備把寫字樓作為本項目的品質(zhì)與價格的標桿及標價，但不進入實際銷售。在項目形象導(dǎo)入期，以商務(wù)公寓作為項目市場切入點，并以公寓作為銷售主線，采用多樣化的營銷手段進行銷售，搶占市場份額，規(guī)避市場風(fēng)險，盡可能快的完成銷售；寫字樓銷售作為暗線，采用專項營銷手段，直接對接目標客戶。寫字樓銷售貫穿項目銷售始終，最后進行商業(yè)物業(yè)銷售。同時，在項目銷售啟動期，利用萬豪酒店的簽約儀式活動，整合業(yè)主原有客戶資源，進行市場宣傳造勢，營造項目銷售熱點，體現(xiàn)項目國際化品質(zhì)，吸引有實力的企業(yè)和投資者的關(guān)注，進而拉動項目的銷售。營銷戰(zhàn)略目的航洋國際城先期以商務(wù)公寓作為銷售先行，形成市場銷售熱點，引起市場對項目的高度關(guān)注，同時通過寫字樓的銷售進展，吸引全區(qū)、全國乃至全球著名、知名企業(yè)的進駐，形成項目品牌效應(yīng)，使項目成為南寧走向國際化的標簽，對其它企業(yè)產(chǎn)生吸附作用，與跨國企業(yè)為鄰，引以為榮。而且，憑借東盟商機以及項目自身的資源優(yōu)勢，以項目商務(wù)公寓和寫字樓成功銷售，跨國企業(yè)、著名企業(yè)進駐引起眾多投資者和購買者對項目的關(guān)注，為項目物業(yè)銷售奠定良好市場基礎(chǔ)，從而為項目規(guī)避市場風(fēng)險，使銷售步入快車道，順利完成項目預(yù)期的銷售目標提供支持。項目銷售周期和任務(wù)目標6.1銷售周期根據(jù)航洋國際城的工程進度，項目推廣銷售工作啟動預(yù)計在2004年6月底，計劃于2006年6月底結(jié)束，整個項目銷售周期預(yù)計24個月。具體銷售周期如下：項目發(fā)展中心（服務(wù)公寓）銷售預(yù)計于2004年7月初啟動，并于2005年6月底結(jié)束。項目恒富中心（寫字公寓）銷售預(yù)計于2004年11月啟動，并于2005年10月底結(jié)束。項目寫字樓銷售工作啟動于2004年7月，由于政策及市場因素影響，購買寫字樓客戶群體決策時間較長，購買資金壓力較大，前期客戶購買的可能性較小，因此寫字樓銷售貫穿整個項目周期。項目商場銷售預(yù)計于2005年10月啟動，并于2006年6月底結(jié)束。具體銷售進度如下表：6.2任務(wù)目標根據(jù)業(yè)主對項目銷售要求，項目銷售任務(wù)目標如下：項目單位數(shù)值資本中心（寫字樓）㎡37286.34恒富中心（寫字公寓）㎡50538發(fā)展中心（服務(wù)公寓）㎡49945商業(yè)㎡29000總計㎡166769.346.2.1各階段銷售任務(wù)目標根據(jù)總銷售周期和任務(wù)目標分解，結(jié)合目前的銷售形勢，暫不考慮寫字樓和商場的銷售，因此，各階段銷售任務(wù)目標如下：發(fā)展中心（總銷售面積49945㎡）2004年7月～10月（具體內(nèi)容略）2004年11月～2005年2月（具體內(nèi)容略）2005年3月至項目主體封頂（具體內(nèi)容略）2005年項目主體封頂后（具體內(nèi)容略）恒富中心（總銷售面積50538㎡）2004年11月～12月（具體內(nèi)容略）2005年1月～2005年2月（具體內(nèi)容略）2005年3月至項目主體封頂（具體內(nèi)容略）2005年項目主體封頂后（具體內(nèi)容略）銷售價格控制建議7.1根據(jù)對全國大型城市如北京、上海、廣州等地處CBD中心區(qū)建筑綜合體銷售價格的分析，處于城市CBD中心的建筑綜合體與周邊住宅銷售價格存在以下比例關(guān)系：寫字樓價格是住宅價格的1.5倍。綜合南寧本土經(jīng)濟發(fā)展狀況以及同類型物業(yè)銷售現(xiàn)狀，建議對航洋國際城寫字樓和公寓銷售均價進行調(diào)整，以適應(yīng)本區(qū)域綜合消費能力。參照南寧與各大型城市之間綜合實力的差距，以及目前國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整和銷售市場變化，以0.9系數(shù)修正上述發(fā)達城市CBD中心寫字樓和住宅價格比例，符合本項目的價格比例為1.35。7.2本項目所處區(qū)域作為南寧未來城市政治、文化、商業(yè)、金融中心，成為南寧對接?xùn)|盟的平臺，參照以上價格比例，以項目目前所處區(qū)域的住宅銷售均價元/㎡計，即寫字樓和公寓銷售均價建議控制為元/㎡。銷售預(yù)測8.1以航洋國際城商務(wù)公寓銷售均價預(yù)測，至銷售完成，銷售收入如下表：序號項目銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售收入（萬元）1寫字公寓50538（略）（略）2服務(wù)公寓49945（略）3總計100483（略）（略）各階段銷售收入預(yù)測（略）項目推廣戰(zhàn)略及費用預(yù)測根據(jù)以上制定的銷售計劃，本項目的推廣戰(zhàn)略目前只針對商務(wù)公寓，具體分為三個階段：9.1啟動期（2004年6月中旬—2004年9月）主要目標：作為項目形象樹立的主要階段，該階段將全面整合項目的整體資源優(yōu)勢，展示世界級的標志性建筑綜合體，打造超一流的國際化品牌形象。該階段的推廣工作將為項目后期的推廣搭建較高的市場平臺，從而對整個項目的推廣及銷售的成功起到直接的促進作用。9.2強勢期（2004年10月—2005年6月）主要目標：通過項目形象以及項目產(chǎn)品的強勢推廣和系列大型推廣和促銷活動的舉辦，形成銷售高潮期。9.3持續(xù)期（2005年7月—2005年10月）主要目標：保持項目形象的高度，創(chuàng)造局部銷售熱點。9.4尾盤期（2005年11月—2005年12月）主要目標：利用項目整體良好的市場形象和銷售形勢，進行針對性項目推廣，進一步消化所余物業(yè)，確保項目銷售完成。9.5（具體內(nèi)容略）10結(jié)論通過制定航洋國際城整體營銷戰(zhàn)略，可對項目整個營銷過程進行預(yù)測和把控，使營銷工作具有預(yù)見性和主導(dǎo)性，以期營銷工作順暢實施，達到預(yù)期的營銷戰(zhàn)略目的。寶資通航洋國際城項目部z國際商業(yè)顧問二零XX年X月X日目錄1.0項目概述…………031.1項目概況……………………031.2項目周邊環(huán)境………………041.3項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標……………………052.0天河區(qū)概況………………………062.1政區(qū)人口……………………062.2天河商廈現(xiàn)狀………………062.3天河商圈…………………082.3.1天河城商圈……………082.3.2定位……………………082.3.3趨勢……………………092.4天河商鋪供需情況…………112.5商業(yè)發(fā)展機遇………………122.6未來商業(yè)規(guī)劃………………123.0項目周邊情況…………………133.1商廈比較……………………133.2周邊環(huán)境……………………153.3項目分析……………………171.0項目概述1.1項目概況項目位于天河區(qū)體育東路140-148號，地處新世紀廣州金融貿(mào)易中心地帶。項目正對大型體育中心，附近配套設(shè)施基本成熟。項目位置圖項目占地5000㎡，總建筑面積44041㎡，總共層高32層。外立面按歐洲古典式建筑風(fēng)格設(shè)計，首層大堂酒店式設(shè)計，大圓柱包鑲大理石，配置美國上海聯(lián)合開利1750冷噸中央空調(diào)。項目所涉及行業(yè)有金融、保險、證券、貿(mào)易、IT、科教、旅游、飲食、醫(yī)療、廣告、裝飾、紡織、中介代理服務(wù)等?，F(xiàn)整座大廈的辦公人數(shù)約3000人。聚集人氣，地段良好，行業(yè)種類較為齊全，定位為新世紀的國際金融商貿(mào)中心。項目樓層功能分布樓層功能分布-2、3F大型停車場（采用自動停車收費系統(tǒng)）-1F娛樂1F大堂、大廳集銀行、商務(wù)、票務(wù)、名牌服裝3F娛樂4F名牌酒家5～7F、23F廣東省歸國華僑聯(lián)合會總部8～29F寫字樓1.2項目周邊環(huán)境項目所在位置天河北，匯集了不少高檔寫字樓物業(yè)，商務(wù)氣氛十分濃厚，而且該地段擁有完善的市政配套及生活、交通設(shè)施，因此越來越多的外資企業(yè)、合資企業(yè)、金融機構(gòu)、國內(nèi)外大型公司進駐首選天河片區(qū)作為辦公地點。項目周邊配套銀行餐飲公共交通農(nóng)業(yè)銀行中國銀行交通銀行工商銀行招商銀行商業(yè)銀行發(fā)展銀行川國演義、唐人街、中森名菜、澳門街、東悅海鮮酒家、巴仙鍋?；疱?、廣州酒家體育中心東門站：130、136、233、240、280、39、515、6、15、17、22、54、62、195、512、813、旅游公交1天河北路站：133、136、177、185、191、230、263、283、302、41、43、45、512、515、54、547、551、810、813、883地鐵：1號線1.3項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標大廈樓高：32層占地面積：5000㎡總建面積：44041㎡其中：商業(yè)：7770㎡寫字樓：29529㎡電梯：8臺垂直梯2臺觀光梯停車場：-1層4242㎡-2層2500㎡收樓日期：2001年3月項目正立面使用率：80%外資公司：約占30%（英國、法國、德國、韓國、日本、瑞典、印尼、意大利、澳大利亞等國的辦事處及聯(lián)絡(luò)點）2.0天河區(qū)概況2.1政區(qū)人口天河區(qū)是廣州市轄的一個行政區(qū),位于廣州市東部,地處城鄉(xiāng)結(jié)合部。西部東山，東依黃埔港，北靠白云山，南涉珠江。區(qū)、縣級市面積（平方公里）人口（萬人）2003年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長（%）全市7434.4725.193466.6315一．區(qū)3718.5588.263156.8015.1東山區(qū)17.263.92308.3112.3荔灣區(qū)11.852.03219.3610.4越秀區(qū)8.942.18289.3710.4海珠區(qū)90.483.96275.5913.0天河區(qū)108.360.36370.9216.1芳村區(qū)42.618.5480.9110.7白云區(qū)1042.786.40445.0912.3黃埔區(qū)121.721.09512.4325.3番禺區(qū)1313.897.68425.5415.6花都區(qū)961.162.10229.2814.1二．縣級市3715.9136.93309.8214.2增城市1741.483.37208.6014.6從化市1974.553.56101.2213.5地區(qū)生產(chǎn)總值為初步核算數(shù)。地區(qū)生產(chǎn)總值按當年價格計算，增長速度按可比價格計算。區(qū)、縣級市數(shù)為在地口徑。2.2天河商廈現(xiàn)狀廣州城市東移、東站建成、穗港直通車開通，天河北已經(jīng)成為了目前廣州以至國內(nèi)一流的CBD。圍繞天河體育中心有中信廣場、國貿(mào)中心、大都會廣場、財富廣場等十多座甲級寫字樓，是IBM、英特爾、思科、微軟、EPSON、HP等高科技企業(yè)的聚集之地，還有20多家金融機構(gòu)等服務(wù)機構(gòu)入內(nèi)。天河寫字樓交易比較單位：元/㎡/月大廈名稱租金管理費中信廣場120-14029大都會廣場10029羊城國際商貿(mào)大廈60-6515南方證劵大廈7524財富廣場10025新創(chuàng)舉大廈8515雙城國際大廈709.8天河商鋪交易比較單位：元/㎡/月位置區(qū)段租售升跌（%）宏城廣場頭段租1300+30體育西路前段售5.5萬+5體育東路中段租350+25近天河北租350——華景新城頭段售2.8萬+30石牌東路頭段租680——天河北路中段租100-400+52.3天河商圈天河商圈與傳統(tǒng)商圈有所不同，從天河立交到崗頂一帶，從珠江新城到天河北，有天河城廣場、維多利廣場、正佳廣場、電腦城、天河娛樂城、時代廣場、中信購物廣場、珠江新城家居配套商業(yè)圈、天一國際辦公用品、禮品專業(yè)市場，這和傳統(tǒng)商圈的商業(yè)形態(tài)單一有著明顯的區(qū)別，已形成包容一切商業(yè)形式的大商業(yè)格局。天河大商業(yè)圈仍處于起步階段，在這個商業(yè)圈中，以天河城、正佳廣場主導(dǎo)的shoppingmall為中心，而其他互補型的商業(yè)，只是初具規(guī)模，尚未完全凸顯。所以在天河，專業(yè)市場和與天河城、正佳在經(jīng)營范圍上具有互補功能的商業(yè)，以及以服務(wù)區(qū)域居民消費為目的的超市，還是有很大發(fā)展空間的，天河大商業(yè)圈也需要更完善的商業(yè)功能。2.3.1天河城商圈天河城廣場、宏城廣場、正佳廣場的影響，天河城周邊從去年下半年開始，逐漸形成一個新的商業(yè)網(wǎng)，輻射范圍包括體育西、體育東、天河南一路、六運小區(qū)等。2.3.2定位——年輕消費群宏城廣場目前，宏城廣場A區(qū)的商鋪已經(jīng)重新間隔和包裝推出，加上這些商鋪緊鄰天河城廣場的東門，臨街商鋪的均價為1400元/㎡/月，商場內(nèi)租金均價達600元/㎡/月。經(jīng)過包裝后，宏城廣場仍然以經(jīng)營服裝和精品類為主，但經(jīng)營路線會更年輕化，可能會類似于流行前線和銀座等風(fēng)格，吸引更多年輕人來消費，與天河城廣場針對白領(lǐng)人士的消費群體有所錯開。天河城廣場經(jīng)過多年的發(fā)展，天河城已發(fā)展成為天河商業(yè)中心，其商鋪出租率一直維持在98%以上，且首層租金為1500元/㎡/月，成為許多品牌爭相進駐的商場。在天河城廣場的輻射帶動下，近幾年周邊商用物業(yè)的開發(fā)速度加快，輻射范圍包括宏城廣場、體育西、天河南一路、六運小區(qū)等，商鋪開始連片成網(wǎng)，吸引了不少商家和消費者，逐漸形成一個新的商業(yè)網(wǎng)。2.3.3趨勢——輻射范圍不斷擴大體育西路該路段周邊受商業(yè)人氣的影響，已形成餐飲一條街，眾多品牌連鎖餐廳都已在此開設(shè)了分店。目前該路段首層臨街商鋪月租可達600～800元/㎡/月。該路段沿線鋪位大多是200～300㎡的大鋪位，較適合做餐飲業(yè)，目前租金和出租率都十分穩(wěn)定。天河南一路目前該路段的商鋪多經(jīng)營手機、針對年輕人的休閑服裝品牌、咖啡廳等。而該路段鋪租也與兩個大商場關(guān)系密切，東段天河城廣場對面的商鋪租金最高，租金約500元/㎡/月，中段宏城廣場對面的商鋪租金約400元/㎡/月，而西段與正佳廣場相對的鋪位租金則為300元/㎡/月。六運小區(qū)該小區(qū)內(nèi)的商鋪，多為發(fā)廊、士多等。天河城商圈商鋪出租情況一覽表商場名稱出租率首層或臨街鋪租金單位：元/㎡/月商場二樓及以上租金單位：元/㎡/月天河城廣場98%1500700宏城廣場90%以上600-1400——體育西路接近100%600-800——天河南一路——250-500——2.4天河商鋪供需情況1998－2002年5年間，天河區(qū)商鋪供應(yīng)量最大，為52.64萬平方米，占原來全市八區(qū)的24.77％。從從圖例可以看出，2003年，天河區(qū)商鋪二手交易比較平穩(wěn)，交易的面積、金額都變化不大；而受“非典”影響，預(yù)售交易則波動較大，年中跌至低谷后有所回升。2.5商業(yè)發(fā)展機遇以市政規(guī)劃和城市發(fā)展為基礎(chǔ)，廣州城市發(fā)展中心東移；以道路交通為條件，天河在廣州是交通最便利的一個區(qū)，中山大道、廣州大道、黃埔大道等在附近，公交線路眾多；以地鐵交通為便利，地鐵1、3號線在這里匯集，規(guī)劃中4號線也將在天河體育中心站交匯；以強大的消費市場為保障，天河體育中心附近云集大批的寫字樓和高尚住宅，而天河城多年來的經(jīng)營，也培育了一個強有力的消費市場。2.6未來商業(yè)規(guī)劃在天河5～10年發(fā)展藍圖上，將會形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以天河體育中心為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為廣州市的中央零售區(qū)，與珠江新城形成的廣州中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。按照計劃，到2010年，天河區(qū)社會商品零售總額將達279．78億元，年均遞增12％。而天河區(qū)的底氣就來自于其擁有的五大商業(yè)