上海山地現(xiàn)代中式高層洋房住宅規(guī)劃文本二

江

院金地集團(tuán)?重慶大渡口項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)GemdaleGROUPChongqingbanandistrictDaDuKouprojectConceptualplanningand

design2020·03江院場地解析SITE巴南區(qū)BANANQU大渡口區(qū)DAUDKOUQUE沙坪壩區(qū)SHAPINGBA渝北區(qū)YUBEIQU江北區(qū)JIANGBEIQU區(qū)位分析|Location

analysisN渝中區(qū)YUZHONGQU重慶人民政府九龍坡區(qū)JIULONGPOQU重慶西站基地位于大渡口老城重鋼片區(qū)，與長江直線距離不足1公里。東臨義渡路及長江，南臨蘭海高速，西臨中鐵建項(xiàng)目，北臨金融街+金科+世茂項(xiàng)目。長江區(qū)位交通Regional

Traffic內(nèi)環(huán)快速西城大道銀橋路規(guī)劃支路1kmSITE建橋大道九龍坡方向巴南方向建橋輕軌站天堂堡輕軌站當(dāng)前沒有成熟市政道路與基地接臨，只能通過義渡路間接到達(dá)，未來地塊周邊規(guī)劃道路建成后連接大濱中路與鋼花路。SITE義渡古鎮(zhèn)康苗幼兒園藍(lán)馨園幼兒園大渡口小學(xué)百花小學(xué)鈺鑫小學(xué)鋼花小學(xué)長江義渡公園思源公園萬達(dá)廣場重慶市大渡口中醫(yī)院重慶市大渡口中醫(yī)院重慶市正博興中醫(yī)醫(yī)院重慶十方醫(yī)院重慶工業(yè)遺址公園重慶錦霞醫(yī)院天堂堡輕軌站建橋輕軌站區(qū)位配套Regional

Traffic周邊教育，醫(yī)療及公園配套豐富，集中商業(yè)，社區(qū)商業(yè)等Th活配套較匱乏。設(shè)計(jì)條件ConditionF10-2計(jì)容面積：67295.6用地面積：30450.5FAR≤2.21綠地率：≥35%建筑密度：

≤35%建筑高度：≤40m（具體按條件函）配套：派出所，郵政局，垃圾收集點(diǎn)F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2F10-3計(jì)容面積：58698.4用地面積：29349.2FAR≤2.0綠地率：≥35%建筑密度：

≤

45%建筑高度：≤40m（具體按條件函）配套：9班幼兒園，垃圾收集點(diǎn)F11-6-1計(jì)容面積：14815.2用地面積：22963.5FAR≤1.55綠地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具體按條件函）配套：垃圾收集點(diǎn)F11-6-2計(jì)容面積：21388.2用地面積：13798.9FAR≤1.55綠地率：≥35%建筑密度：

≤

35%建筑高度：≤24m（具體按條件函）配套：開閉所，垃圾收集點(diǎn)規(guī)劃要求歸納F10-2、F10-3地塊1、F10-2地塊與F10-3地塊之間，需設(shè)置30m寬視線通廊。2、高度控制：F10-2及F10-3地塊北側(cè)限高24m，中部限高40m，南側(cè)臨崖頭排建筑限高24m，高度控制邊界范圍可結(jié)合實(shí)際方案進(jìn)行微調(diào)，其幅度在10m以內(nèi)。（但根據(jù)之前項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，微調(diào)限高線，規(guī)劃局抗性很大）3、城市風(fēng)貌：高層建筑的高度分布應(yīng)有層次變化，總體形成大疏大密，高低錯落，從濱江到腹地漸次升高的天際輪廓線；建筑造型應(yīng)融入傳統(tǒng)巴渝文化符號，建筑頂部采用退臺、收分、坡屋頂形式。F11-6-1、F11-6-2地塊1、高度控制：F11-6-1及F11-6-2地塊限高24m。2、城市風(fēng)貌：高層建筑的高度分布應(yīng)有層次變化，總體形成大疏大密，高低錯落，從濱江到腹地漸次升高的天際輪廓線；建筑造型應(yīng)融入傳統(tǒng)巴渝文化符號，建筑頂部采用退臺、收分、坡屋頂形式。3、濱江立面：濱江頭排居住建筑應(yīng)嚴(yán)格控制建筑面寬，濱江頭排不得采用大面積玻璃幕墻

，臨主干路及濱江一側(cè)住宅建筑立面應(yīng)采用公建化處理，采用封閉陽臺。此外，需打造一條3m寬“慢跑綠環(huán)”串連全域?；胤治鯞ase

analysis不利因素分析AnalysisofAdverse

Factors場地北側(cè)，東側(cè)在正常退距基礎(chǔ)上均有加退要求，F(xiàn)10-2,F10-3地塊之間需設(shè)置30m寬視線通廊（不可規(guī)劃地上建筑），造成土地實(shí)際容積率從1.93上升到2.20左右。場地內(nèi)限高區(qū)域較多，容積率壓力進(jìn)一步增大。周邊道路均為規(guī)劃中道路，暫無成型道路與地塊接臨。F11-6-1，F(xiàn)11-6-2地塊東側(cè)有一條貨運(yùn)鐵路。F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2圖例鐵路規(guī)劃城市道路規(guī)劃特定退距區(qū)景觀視線通廊F10-2F11-6-1圖例崖線規(guī)劃城市道路規(guī)劃特定退距區(qū)景觀視線通廊周邊資源分析AnalysisofPeripheral

Resources基地分析Base

analysis金融城+金科+世茂項(xiàng)目場地東側(cè)享長江一線江景。場地南側(cè)臨義渡公園，享公園景觀。地塊西南側(cè)臨規(guī)劃中學(xué)校用地，享教育配套。場地北側(cè)為金融城+金科+世茂項(xiàng)目，西北方向?yàn)橹需F建項(xiàng)目，可形成片區(qū)聯(lián)動。F11-6-2中鐵建項(xiàng)目F10-3住宅價值分析AnalysisofHousing

Value一級住宅二級住宅三級住宅商業(yè)價值分析AnalysisofBusiness

Value基地分析Base

analysis圖例：Legond圖例：Legond義渡公園公園綠地F10-3F11-6-2公園綠地公園綠地一級商業(yè)二級商業(yè)三級商業(yè)F10-2一級三級二級 一級二級三級F11-6-1二級三級一級一級三級二級二級三級F10-2F10-3一級F11-6-1三級二級F11-6-2規(guī)劃學(xué)校用地規(guī)劃住宅用地商業(yè)用地商混用地周邊授競品晚分析|Co橋mp莊et和it插iv春ean故al濃ys右is市場崇解讀ma得rk封etin死te急rp煤re停ta盜ti蹄on千江策凌云天泰字鋼城印象易度來庭院時光瑯樾辱江山總圖布局：行列式布局資源占有：配套齊全總圖布局：中庭式布局 總圖布局：行列式布局 總圖布局：中庭式布局資源占有：配套齊全 資源占有：配套齊全

濱江 資源占有：配套齊全容積率：2.6容積率：2.99 容積率：2.59 容積率：3.3主要樓型：多層小高層

高層主要樓型：

高層 主要樓型：多層小高層

高層

超高層 主要樓型：板樓塔樓高層

超高層高層梯戶比：T8高層梯戶比：T4 高層梯戶比：T8 高層梯戶比：T6、T8面積段：73-154㎡面積段：68-93㎡ 面積段：125-129㎡ 面積段：88-114㎡當(dāng)前售價：16000元/㎡當(dāng)前售價：8600元/㎡ 當(dāng)前售價：11900元/㎡ 當(dāng)前售價：9300元/㎡高層孫組團(tuán)雞大中摘庭布怖置，狡控制系總價洋房者組團(tuán)癥行列關(guān)式布鎮(zhèn)局，裕洋房憤最大殊化；停面積少端1怕15備-1框30對策嚴(yán)控?cái)偪們r頃：洋英房和尼小高姑產(chǎn)品柱都以涂小面雷積段為主裂；盡可羊能最嘩大化遵洋房眾總量邊，控長制洋稼房總疑價條件大渡骨口區(qū)枯域，指剛需恩類產(chǎn)航品是切主力脈產(chǎn)品巖，改概善居行大房串型去心化壓紐奉力大設(shè)計(jì)狀關(guān)鍵點(diǎn)貨值懲最大藍(lán)化滿足盤規(guī)劃辟要求前根提爭取咳洋房瘡最大化成本掙控制通過攪豎向揪設(shè)計(jì)減少土方建筑和立面破兼顧造價和品粉質(zhì)嚴(yán)控欄風(fēng)險不打后規(guī)劃扮擦邊球縮短閑審批直周期規(guī)劃燦設(shè)計(jì)MA劉ST雹ERPL暈AN江院洋房秘總占己比69程%洋房獎總占伐比5巖1%比選根方案好（洋盾房8個.6詳W）高層養(yǎng)組團(tuán)式南北握向排拿布方案炭解析Va敲lu謊eca烤lc重ul觀at柱io墊n主推闖方案養(yǎng)（洋腳房1悠1.物7w岡）高層支沿道染路和準(zhǔn)視覺繁通廊疼東西削向排不布結(jié)論瓶：小傭高層污沿視匠線通剖廊和令西側(cè)巖道路徑東西觀向布蛛置時慮，洋休房總辮量可仔最大獵化（象69艷%）奧。方案亡對比Va守lu濤eca寸lc系ul嚴(yán)at毒io伴n主推屬方案（小跳高層沿視礦線通蘿廊布駝置)比選姥方案（小依高層鹿在北淺側(cè)成孝組團(tuán)踢布置碼)13莫F13癥F8F8F8F13祖F13斯F0商住弄混合奧用地蠻土緞地使陜用效絲式率商釀業(yè)形滴式規(guī)避科規(guī)劃取風(fēng)險13分推薦0商住殼混合婦用地或土專地使莊用效居率商本業(yè)形往式小高易層沿冊視線車通廊和西側(cè)道路東西向布置，內(nèi)部洋房左右只需退山墻間聰距，腥最大爬化洋房總量（69%）。除南量端靠肚重鋼速崖線2棟T4為8F，其余T4均可做滿13F。幼兒園，派出所提利用淺北側(cè)款加退區(qū)域滿足規(guī)劃用地要求。最大化土地使用效率。13卡F+牙8F梨+1成3F捧拼接勇方式曲，可胸規(guī)避氣雙拼度T4呼不認(rèn)潤定為壟板樓瘋的風(fēng)捏險。商住呼混合阻用地雹商業(yè)姓采取脅街鋪曾模式塞，去傍化壓躁力小奧。洋房犬總量54321規(guī)避悔規(guī)劃競風(fēng)險16分小高陡層在娛北側(cè)壤成組團(tuán)布置，雖然保證了洋房區(qū)的純凈性，但洋房總量下菠降（絞51%）。北側(cè)撈T4夜小高甜層只估能做刃到8柔F。崗幼兒逆園在敬南側(cè)嘗布置伙，對燭可用清土地臨浪費(fèi)端多。13隆F+秀13猾F小他高層燙拼接棗方式儲，規(guī)穗劃部握門在葛認(rèn)定更板樓窗時存綢在風(fēng)倉險。商住菌混合飲用地敬商業(yè)如采取SOHO模式，雖更節(jié)地，但考慮區(qū)域條件后，率去化隸壓力瘡大。洋房彎總量54321派出畝所幼兒溪園吊層耽街鋪8F派出型所幼兒淡園SOHO吧1娘3F13F+劫8F炒+1市3F拼接喜方式規(guī)劃愈解讀Va饑lu澆eca丑lc逐ul臂at發(fā)io倍n13F+歡13F拼壺接方鍵式結(jié)論幕：13+8+13F拼爆接方嗓式，爹正面半間距更?。?欠3m），中間拼接的8F洋守房對土地利用我率更沖高，歲且不殼存在昂板樓販定性索的風(fēng)險方案Th成Sc療he腎meGe攝ne園ra夏ti深onF10-2、F10-3地塊鍋北側(cè)廢有8m規(guī)建世建筑香退距線，敗北側(cè)獄為24m限高葛區(qū)，伐南側(cè)竹為40m限高小區(qū)兩糕地塊云之間庫需形謊成30m寬視蔑線通代廊圖例規(guī)劃慨建筑蛛退距呈區(qū)24斷m限高遇區(qū)40惹m限高誤區(qū)30烏m寬視潮線通性廊規(guī)劃聰：滿足蜻規(guī)劃鄰限高言及空值間形籠態(tài)方案慌Th做成01F1癥0-未1、F1肝0-響2地塊方案Th成Sc忙he捷meGe囑ne導(dǎo)ra爭ti路on視線升通廊療：利用T4小高顆層產(chǎn)扶品沿觸視線填通廊潤兩側(cè)饒排布詳，以滿此滿替足容顧積率方案附Th網(wǎng)成02F1偏0-贏1、F1師0-兄2地塊T4小高譯層+小戶偵型洋藍(lán)房沿朗視線通廊兩側(cè)排旗布（練小高曠層在40址m限高洲區(qū)內(nèi)農(nóng)部），以此卡滿足迫地塊羊容積真率要竭求方案Th成Sc笑he咽meGe鉛ne氣ra開ti狡on沿道欲路排裹布小因面積柜段產(chǎn)但品，聚局部飛排布T4小高畝層產(chǎn)多品，栽以此皇滿足廁容積晃率要積求。圍合侮：利用御小面呼積段辮戶型嚷及局汪部小嗓高層活沿用各地邊先界排壩布方案Th成03F1擊0-父1、F1豪0-滲2地塊方案Th成Sc瀉he撞meGe周ne肆ra優(yōu)ti映on院內(nèi)格布局般：園區(qū)選內(nèi)部縱行列騾式排裂布大面積段洋房產(chǎn)品營造社區(qū)品質(zhì)感，提高地塊溢價方案簡Th洋成04F1暮0-批1、F1艘0-粉2地塊40載m限高閑區(qū)地箱塊內(nèi)事行列亮式排道布大茶面積段洋倚房產(chǎn)蘭品，鉤提高牛地塊毫溢價方案Th成Sc敏he莖meGe總ne眉ra升ti喬on市政叛配套赴：派出你所、添幼兒濁園利冠用北委側(cè)規(guī)宅劃加交退線尋放置踢于地知塊北淺側(cè)。方案枯Th拾成05F1賽0-奏1、F1蘇0-英2地塊在地亮塊北體側(cè)24饑m限高殲區(qū)排定布派巖出所受、幼孝兒園蒙，北梯側(cè)有釣規(guī)劃凝加退猾線，掘此種貴排布號更節(jié)牙地方案Th成Sc闖he井meGe版ne應(yīng)ra彈ti來onF1繼1-6-1、F1架1-6-2地塊揉北側(cè)便及東體側(cè)均延有規(guī)技劃退勝距線殘，整仁個場擇地規(guī)看劃限摸高為24m且應(yīng)鄰滿足容片區(qū)溫城市悼風(fēng)貌（詳么見規(guī)德劃條臂件函飯細(xì)則擴(kuò)）圖例規(guī)劃爺建筑倆退距碰區(qū)24可m限高存區(qū)規(guī)劃趴：滿足外規(guī)劃絨限高至及空哨間形老態(tài)方案期Th妻成01F1辣1-冠6-族1、F1厲1-嗽6-縣2地塊方案Th成Sc膏he舞meGe固ne乎ra怪ti鋸on景觀抬面：沿長殊江側(cè)燙排布育大面雅積段均洋房俗產(chǎn)品蔑，合探理利娃用景笑觀視橫野優(yōu)涌勢提你升社簡區(qū)溢傘價方案Th成02F1賠1-摸6-役1、F1磚1-題6-掙2地塊F1宮1-6-1、F1炮1-6-2東側(cè)撕沿長括江面撤排布曬大面億積段躺洋房露產(chǎn)品課，合掌理利傍用景手觀視霉野優(yōu)求勢提誓升社烘區(qū)溢徑價長江薦景觀兇視野景觀析滲透方案Th成Sc習(xí)he最meGe庭ne累ra飯ti桶onF1命1-6-1地塊絕北側(cè)裁與東攪側(cè)布餓置兩范層吊腳層商惰業(yè)與海配套陷，示怠范區(qū)蹤蝶在地填塊東汁北角宴，提菊升小判區(qū)活殖力及棵溢價強(qiáng)配父套：利用話場地卸設(shè)計(jì)趁高差屠沿地同塊北本側(cè)與覽西側(cè)無布置蓋吊層限商業(yè)薄配套枯及示完范區(qū)方案Th成03F1影1-月6-敢1、F1吐1-械6-痛2地塊方案Th成Sc霞he木meGe胖ne登ra餅ti吊on院內(nèi)運(yùn)布局目：場地芽內(nèi)部嚴(yán)總體傾形成分景觀環(huán)，東側(cè)借景長江，南側(cè)借景義渡公園方案混Th查成04F1念1-槐6-另1、F1舒1-摸6-鋪2地塊公園私景觀滲透225.60F1適1-6-1、F1屈1-6-2地塊寸內(nèi)部霉總體蜘形成拴景觀坡環(huán)，傘東側(cè)你通過弟頭排別山墻泛退距憲借景脂長江棄，南叉?zhèn)戎奔捉咏枥砭傲x愛渡公扶園，西北妥側(cè)形販成商部業(yè)配總套T道h活童區(qū)長江覺景觀范滲透23后2.垃0020享8.端00199.00鳥瞰蘿圖車庫堆出入獄口消防饅應(yīng)急框出入修口人行斗出入突口車庫固出入脾口消防花應(yīng)急高出入貍口消防若應(yīng)急踐出入致口車庫忘出入月口車庫總出入掘口車庫怖出入撲口消防身應(yīng)急躍出入涼口人行果出入倚口人行秀出入急口車庫變出入符口F10-2R2F10-3R2F11-6亡-1區(qū)R2桶B1總平丸面圖司（T4小高4.載4w+T批2洋房11房誠.7愉w）ma沈st就er排pl鼠anNF10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表總表項(xiàng) 目設(shè)計(jì)數(shù)值備注建設(shè)用地面積88413.80戶數(shù)1582總建筑面積246046.63其中地上建筑面積177605.90地下建筑面積68440.73其中人防車庫9133.7810F以上建筑占地面積與10以下地上建筑面積的4％之和非人防車庫59306.95居住161581.30120洋房8F15616.00115洋房8F31967.7098洋房8F14763.0090洋房8F49795.00T4

洋房7F4800.00T4

小高13F44639.60商業(yè)5392.70一層2790.00二層2602.70配套派出所2100.00郵政所210.00幼兒園2700.00社區(qū)服組織工作用房316.40物管用房745.50小計(jì)6071.90架空層4560總計(jì)容建筑面積170345.90容積率1.93建筑密度29%住宅凈密度24.31%綠地率35%停車位1907其中地上停車6地下停車1901非人防停車1661人防停車240建筑高度（層數(shù)）6~13FF11-6家-2R2F10-2項(xiàng)晴目設(shè)計(jì)吩數(shù)值備注建設(shè)嘩用地留面積語戶數(shù)30升45拘0.粱5065穗4總建古筑面脫積94堤34博6.拖29其中地上鬧建筑隨面積68傲89龜5.狠80地下信建筑凳面積25傷45冶0.鐘49其中人防腔車庫41砍06士.8巡壽510F以上主建筑宇占地窯面積甜與10徐以下款地上稈建筑腳面積倚的4％之傭和非人耽防車攏庫21飽34應(yīng)3.孝64居住64流57波0.富0011聚5洋雕房8檔F74桿88云.0逝098洋房8F0.快0090鞠洋房匯8F24總47禁2.晶00T4洋房耍7F24腰00砌.0樸0T4小高但13國F30田21擋0.辛00配套派出提所21器00絡(luò).0育0郵政鎖所210.00社區(qū)河服組株織工作昌用房13漸0.賠80物管麥用房28鍬5.咱00小計(jì)27驅(qū)25玩.8廉0架空煩層16筍00總計(jì)眾容建型筑面狂積67蜻29反5.釣80容積襖率2.辱21建筑港密度提住宅經(jīng)凈密巧度29拍%25垃%綠地侮率35采%停車嘗位71藏3其中地上牽停車6派出負(fù)所停脅車位30由％地下漿停車70舊7非人兆防停休車59坑9人防予停車10編8建筑幕高度事（層桑數(shù)）6~與13逃FF10-3項(xiàng)穿目設(shè)計(jì)置數(shù)值備注建設(shè)坦用地石面積29粥34純9.愧20戶數(shù)60爭4總建贊筑面脖積86贈06站7.職85其中地上語建筑俗面積62叼99址8.問40地下需建筑引面積23列06等9.蒸45其中人防燃車庫31毛98虧.4改610F以上吊建筑殿占地過面積膛與1杠0以忌下地束上建服筑面旅積的潤4％準(zhǔn)之和非人某防車葛庫19洪87通0.容99居住58株31腹6.免6011親5洋盾房8秒F14咸01賣.0渾098失洋房慶8F14亦76不3.遼0090姐洋房寺8F25懲32毒3.拴00T4好洋房7F24再00派.0代0T4小高樂13荒F14選42暖9.奧60配套幼兒流園27推00舞.0區(qū)0社區(qū)鳳服組毒織工敏作用職房12渾0.極80物管堡用房26槍1.追00小計(jì)30抵81售.8寧0架空綿層16擁00總計(jì)洪容建懸筑面商積58堵69次8.踢40容積泛率2.竄00建筑外密度28香.4虜9%住宅乘凈密員度26南.2掃5%綠地默率35謀%停車腦位64鉆1其中地上責(zé)停車0地下英停車64介1非人賽防停江車55菊7人防某停車84建筑經(jīng)高度深（層籌數(shù)）6~枯13渡FF1賣1-憂6-群1項(xiàng)與目設(shè)計(jì)橫數(shù)值備注建設(shè)環(huán)用地惰面積14期81勞5.彈20戶數(shù)15鬧4總建侮筑面摔積33緒99毒1.霉89其中地上松建筑紅面積23改64災(zāi)3.涂50地下永建筑嫁面積10幸34封8.邊39其中人防驗(yàn)車庫94陰5.屬7410F以上存建筑荒占地蠅面積碗與1草0以息下地乞上建葵筑面睬積的美4％梳之和非人吐防車耽庫94親02礦.6竄5居住18蕩23熄6.冷5012疊0洋梯房8慢F78糧08毅.0襯011店5洋遷房8掠F10壟42佩8.司50商業(yè)45往92添.7挪0一層23脂90逆.0穩(wěn)0二層22煉02尿.7偶0配套社區(qū)奸服組翠織工凈作用討房30彈.8徹0物管故用房10忠3.部50小計(jì)13繪4.努30架空兇層68雞0總計(jì)攪容建訂筑面慚積22柳96航3.荷50容積沙率1.潛55建筑印密度35仔%住宅陡凈密息度21攜.7顯3%綠地系率35沒%停車匹位28咱7其中地上聰停車0地下北停車28漲7非人假防?；谲?6粥3人防磁停車25建筑規(guī)高度攤（層劉數(shù)）6~勻8FF1需1-婦6-幫2項(xiàng)碎目設(shè)計(jì)揉數(shù)值備注建設(shè)掩用地思面積13級79義8.甲90戶數(shù)17民0總建塵筑面容積31學(xué)64廢0.夢60其中地上梯建筑避面積22鉛06逝8.疲20地下欣建筑返面積95遮72但.4馳0其中人防所車庫88尤2.冶7310F以上院建筑通占地調(diào)面積羅與1束0以雁下地我上建狡筑面掙積的4％之教和非人兵防車喉庫86遠(yuǎn)89海.6覆7居住20免45際8.拌2012碼0洋喪房8旁F78悶08場.0排011滑5洋首房8沫F12投65示0.酒20商業(yè)80重0.倡00一層400.00二層40娛0.畏00配套社區(qū)睬服組艱織工映作用膽房34陣.0序0物管巨用房96蠢.0楚0小計(jì)13悼0.怕00架空福層68雜0總計(jì)叼容建遇筑面柱積21斜38廊8.存20容積導(dǎo)率1.翻55建筑角密度24業(yè)%住宅奶凈密掃度21皂.4喇2%綠地揉率35歸%停車鐵位26彼6其中地上油停車0地下淚停車26本6非人圾防停徐車24望3人防次停車23建筑垮高度輸（層蜂數(shù)）6~掌8F外部：活職力商準(zhǔn)業(yè)軸Th成概抱念Co擦nc紫ep夾tAn舍al島ys昂is空間壟規(guī)劃PL欄AN哈NI肌NGCO嗽NC朱EP漏T出則色繁華紹風(fēng)情束商業(yè)利用背高差餓做商晌業(yè)延著續(xù)城朗市商踩業(yè)脈瞞絡(luò)，務(wù)打造多糖彩風(fēng)戒情商每業(yè)園區(qū)：靜蘋謐生竿活環(huán)入則個優(yōu)美堆靜謐悼景觀從入什戶門暈廳開化始建陸立水雹景，檢中庭券，連骨廊，鞋形成鄭靜謐管院落拿氛圍。PL籮AN犁NI笑NG|空間泊規(guī)劃五重篩序列淡軸線“林箭蔭大片道—純泛大扭堂—?；▓@養(yǎng)中庭命—宅竄前院撥廊—習(xí)單元門廳”核心武公共旋軸線列由城市到園區(qū)，形成自城市公共林蔭大抱道到厚園區(qū)脾院廊的觀景視線。這一高潮迭起的序列，成為整個社區(qū)最流光溢彩的熔核心。林蔭策大道單元屆門廳宅前型院廊泛大均堂花園氣中庭林蔭兆大道泛大低堂花園威中庭宅前至院廊單元孤門廳五重杰序列釀軸線Pl攤an罩ni絮ngSt舍ra惡te伐gy【風(fēng)陷情商戒業(yè)街擦】商住尊混合碑用地鬧，利夜用吊雷層打騎造社與區(qū)配套商以業(yè)【林桶蔭大艱道】利用矩30手m寬席視線副通廊儀，打妻造歸激家林殘蔭步鄉(xiāng)豐行道【門分為迎嶄】F1壘0-停2,絹F1呆0-節(jié)3小欺區(qū)入嘉口對荒稱式哲布置射，形貓成C鞠RO雨SS擾歸家討前廣妨場【庭童為禮盼】融信鏈龍洲健灣項(xiàng)糊目方添案設(shè)覽計(jì)LO它NG踢ZH醫(yī)OU耍WA諸NPR昨OJ授EC菌T綢CO描NC高EP飯TDE陳SI向GN【院宿為樂貝】F10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2戶型配比表類型面積段棟數(shù)總戶數(shù)總占比面積面積比戶數(shù)戶數(shù)比T2洋房12073109068.90%156169.66%1288.09%11531967.719.78%27217.19%98147639.14%1489.36%904979530.82%54234.26%T4-99洋房992483.03%48002.97%483.03%T4-99小高層99944428.07%44639.627.63%44428.07%小計(jì)841582100.00%161581.3100.00%1582100.00%產(chǎn)品替配比Pr置od會uc線tra稿ti漿o圖例12我0洋問房-T蛙211皇5洋且房-T斥298挨洋房-T托290粱洋房-T送299艘洋房-T純499需小高-T姐4洋房鑼總占割比為溉68岡.9嚼%，抖T4本小高視層占雅比為章31正.1展%配套容分析Ma羅tc會hi肝ngan戀al接ys欺is架空幟面積虧：1篩600㎡架空閉面積韻：1萄60右0㎡架空櫻面積泊：6懶80㎡架空缺面積曉：6預(yù)80㎡圖例派出桃所郵齒政局幼兒盆園配尚套警用李訓(xùn)練益場垃密圾收鴿集點(diǎn)圖例架空嫩層消防綁分析Fi漿reAn主al坡ys梳is圖例市政究道路應(yīng)急念消防摘車道消防串登高特場地豎消防憐回車柔場消篇防出梢入口消防稼出入誘口消防營出入塌口流線早分析Pe踐de爛st掩ri購an盒a余na奔ly欠si濤s圖例市政浩道路垃人行至流線幼兒丹園入時口小銷區(qū)出路入口車庫穿出入誓口派背出所兔入口幼兒霉園入灘口車庫胞出入甘口小區(qū)眉出入枯口小區(qū)鑄出入除口小區(qū)童出入釋口小區(qū)猶出入曾口派出揉所入難口間距減分析sp疫ac何in遞gAn任al思ys革is圖例用地拐紅線24.00m21.65m22.65m17.00m17.00m17.00m19.50m18.35m17.00m15.20m8.00m30.00m11.00m12.01m21.73m25.60m27.52m17.16m17.20m17.20m16.00m21.05m24.00m25.00m25.00m16.60m16.60m16.60m16.60m16.60m24.06m16.61m24.00m24.00m21.90m18.90m18.00m18.90m幼兒吵園日肉照su搖ns麗hi收ne幼兒溝園位聲置幼兒舞園放砌在北仿側(cè)，敬經(jīng)測扶算后脾，可撤滿足屢冬至虜日2宅小時會要求客。沿長冠江天揮際線分析Sk放yl章in擴(kuò)ean擾al莖ys蜻is長江后排跳建筑纖天際副線13君F頭排出建筑伍天際呆線8F沿長以江界跳面，星形成術(shù)前低洲后高器，從漠江面盯向腹胳地逐掌漸升叢高的宮天際腐線沿重退鋼崖恨線天概際線聯(lián)分析Sk貍yl載in芽ean肅al澇ys艙is長江天際等線視線絕通廊旨2視線旋通廊蒼1視線座通廊厭4視線緣瑞通廊伐3視線物通廊5視線爸通廊憶1視線掙通廊驅(qū)2視線勁通廊續(xù)3視線味通廊斃4視線綿通廊革5沿重叢鋼崖納線界烤面，要形成粉5條王視線紡?fù)ɡ攘⒚骒o設(shè)計(jì)AR堅(jiān)CH漿IT昨EC盤TU尤REDE絮SI覆GN江院坡屋摩頂Sl辮op送in僵gro栽of豎向寇生成Ve砍rt炒ic劉alge叔ne兩ra灑ti離on弱化或高度嘉、強(qiáng)該調(diào)橫經(jīng)向We鑒ak救enth佩e串he墾ig苗htan航d諸e垮mp鎮(zhèn)ha遭si鋸zeth那eho巴ri雪zo軌nt顧al立面羨生成Fa分ca棉defo卡rm賠at慰io享n立面Th成Fa延ca朋defo歸rm蹄at羊io價n立面Th成Fa島ca槍defo態(tài)rm萌at作io必n格林碑系立稱面強(qiáng)調(diào)隙橫向睡線條、立面公建化格林凝系立墳面川渝額傳統(tǒng)舌坡屋機(jī)頂沿江賺頭排今建筑立面Fa讓ca鄉(xiāng)豐defo梁rm紗at榨io詞n沿江宣頭排鉛建筑廟按規(guī)廁劃要共求，腥強(qiáng)調(diào)春橫向暗線條威，且辰陽臺毯必須幟為封犬閉陽齒臺地塊效內(nèi)部匠建筑立面Fa寬ca格defo珍rm杜at煌io股n地塊洗內(nèi)部陶建筑臂立面柳按照師格林顫系標(biāo)畏準(zhǔn)化蜂，強(qiáng)憶調(diào)體僵塊穿堵插和株格構(gòu)邪設(shè)計(jì)立面炊效果捆意向Fa柔ca貧defo話rm餡at疾io息n立面惰效果扁意向Fa澆ca列defo偵rm會at均io頃n豎向暈設(shè)計(jì)MA啦ST蚊ERPL慣AN江院高程蠅分析|El愧ev刪at伴io省nan吩al村ys仗is高程頓分析駁結(jié)論宴：原始煮地形技除F挺11-6謹(jǐn)-1行北側(cè)混高于混周邊諷道路情設(shè)計(jì)翁標(biāo)高防，其剖余區(qū)斥域均河低于誰周邊茄道路圓設(shè)計(jì)算標(biāo)高個，屬獅于洼地云地勢。場地內(nèi)最高敢點(diǎn)為22美8.卵03遵，最撕低點(diǎn)眉為1濫88訓(xùn).5聰6，垃場地眾內(nèi)最添大高鐮差為新39賭.4蔬7米僻。|場地謀解析SI挪TEAN窗AL告YS喊ISF10-2F10-3F11-6-220巡壽1.斑3019遼1.覺2019裁0.片5018陷8.陸6019跌1.業(yè)2020腳1.消6019純9.譜84抓220疫5.爪0020悉7.垂17拔321徑0.看2022置8.緊03F11-6-119死7.留30圖例18說8.太60場地庸內(nèi)原熟始標(biāo)飲高18欣8.吊60道路撈設(shè)計(jì)得標(biāo)高19硬9.釋6020借0.唯0019以0.秤00場地講解析灶：1、刷原始爛地形藥除F11-6遺-1心北側(cè)摧，其軌余區(qū)攀域均至低于析周邊雁道路5-10m，場富地大辰部分倒區(qū)域孩為洼地脾。2、揚(yáng)場地臣內(nèi)部賓最低售點(diǎn)，腦最高固點(diǎn)高杜差約爛為1真0m濁。豎向炮設(shè)計(jì)Ve項(xiàng)rt短ic別alDe備si寇gnA-弱A原始畜剖面猾圖B-駁B原戰(zhàn)始剖朗面圖C-C原魚始剖統(tǒng)面圖視線劉通廊30欲m20溜1.辭3019雷0.杰5021白0.該20AABBCCF10-2F10-3F1焰1-賴6-往122溫8.才03F1雷1-霉6-揪2用地而紅線用地箭紅線用地豪紅線F11-2地丹塊16政0mF1葡1-雕3地懲塊15雄5mF1盛1-唐6-留1地斯塊10態(tài)5mF1展1-悠6-痕2地敬塊12任8m20哭0.懷7019擺6.古7019迅0.519宮2.鴿5021遮0.渾22F1叢1-困6-費(fèi)1地出塊14帆0m19思6.夏8319弓3.牛8521打0.源5722信8.錘13F1果0-須2地鼠塊20塘0m20超1.前419罷0.南3520滅5.營0019雞9.季0020蘿0.桑0020曬4.寄6520棟2.結(jié)8520企1.高5019逃8.卷5020賄0.涉3019竹9.冠7020懲1.巾0520僻0.襪4520釋2.抹4519冬9.到84餓220皂8.升0020震0.招3020志8.循0020柳8.頌0020本8.望00圖例城市液規(guī)劃茶道路20貫5.員0021尾0.溝00豎向囑設(shè)計(jì)Ve畝rt崇ic洽alDe業(yè)si蔬gn20咬7.端17承320仆5.00道路繞設(shè)計(jì)利標(biāo)高22偵8.03場地鏡設(shè)計(jì)捏標(biāo)高豎向碎策略渡：F1封0-溫2，須F1診0-聲3地執(zhí)塊：脈內(nèi)部純設(shè)計(jì)馬標(biāo)高普盡量堪與周昆邊道影路接市平（蓮兩向桂放坡曲），尤通過決地庫填消化寺洼地捕所需隨要的酒填方端。F1億1-扒6-葉1為城商住盆混合怕用地洪，抬遵高內(nèi)彩部標(biāo)熟高，喘設(shè)置惰吊層澡商業(yè)恒，減騾少吃堂地，礙同時偷也能慣與濱已江路肝接平邪。課F袋11貪-6勇-2輔地塊悶較小鉛，不喚宜與役相鄰聾地塊遙設(shè)置幅分臺咬，豎傘向系石統(tǒng)順筐應(yīng)F礦11逐-6讓-1爽地塊些整體居考慮疊。豎向鋪設(shè)計(jì)Ve只rt年ic孩alDe酷si譯gn20代4.6520窮4.閣6519凍9.境8420樹7.符1719挪0.煤0020束2.臭5320狗0.因3020融0.喇9020寒2.蚊5320皇2.漿2520鞠8.訂0020萄8.猛001.系50秘%1.傭50機(jī)%1.墻50帝%1.狂50乞%1.紗50耗%1.嚴(yán)50批%1.壤50%1.中50兵%1.50%0.備60也%5.40%20象5.獵4721趙0.晝3420廳0.濤0020托0.以1020錄8.阿00圖例城市采規(guī)劃叨道路20幸5.0022黃8.03場地困設(shè)計(jì)大標(biāo)高守道路田設(shè)計(jì)優(yōu)標(biāo)高總圖擾豎向1-孫1場宗剖面茄圖2233112-腿2場帳剖面港圖3-深3場控剖面豪圖原始倦地形艦線原始朗地形鉗線原始獨(dú)地形柜線20蔽5.猾0019姨9.判0020超0.軟00圖例填方儉區(qū)挖討方區(qū)F1撫0-搬2和宅F(xiàn)1斥0-離3地蒼塊土辱方F1輛1-爺6-做1和牛F1我1-紫6-膨2地獵塊土印方填方菜量土石松方挖方妨量F10-2、F10-3地塊備注場地平整202788.652428.85松土量2621.44松土系數(shù)按5%計(jì)算合計(jì)202788.6655050.29填方多余挖方147738.37土石梢方填方碰量茄挖方蛾量F10-2、F10-3地塊備注場地平整84683.48121756.23松土量6087.81松土系數(shù)按5%計(jì)算合計(jì)84683.48127844.04填方多余挖方43160.56豎向穗設(shè)計(jì)Ve色rt忌ic藥alDe制si跳gn20睜7.臥17奇319蜜9.摩84伶2土方顛計(jì)算丙結(jié)果溜：項(xiàng)目雙整體鹿填方喚大于孔挖方鑼，填吵方量愿約為赴10伶萬方斯左右應(yīng)。F10煩-2F10攜-3F11-6仆-1F11-6保-2人防隊(duì)區(qū)出入泡口出入丘口出入告口出入?？诔鋈朊箍谌朔酪褏^(qū)人防醒區(qū)人述防區(qū)地塊編號車庫總建筑面積地下車位數(shù)人防區(qū)面積人防車位數(shù)單車位面積F10-225450.497074106.8510836F10-323069.456413198.468436F11-6-110348.39287945.742536F11-6-29572.40266882.732336地下池車庫東平面Ve浙rt性ic那alde鉆si恐gn考慮城人防襲車庫慮后，呢項(xiàng)目薪地下救車庫培只需照1層仇，總釋車位某數(shù)1吊90晉1個產(chǎn)品槍設(shè)計(jì)AR鉤CH暢IT溜EC輝TU頑REDE養(yǎng)SI淚GN江院周邊協(xié)產(chǎn)品2KM3K綿M卓越配西麓轉(zhuǎn)九里(均而價1拴.1穿W)榮盛造城(均銹價1芝.1只6W集)聯(lián)發(fā)瞎君領(lǐng)璃西域(均深價1防.7殃W)愛普錯江城德銘著(均斗價1鞏.1肆5W搬)融創(chuàng)廁春暉鹽十里(均創(chuàng)價0拌.8逆8W咽)華潤初置地嘗瀾山望(均雅價0肺.9凡7W返)周邊豆競品糧分析Co黑mp允et奇it塔iv孝eAn掀al腥ys徐is金科目中建春博翠采長江(均犁價1永.6福W)千江愿凌云(均袖價1暢.2徹W)江畔蔬瓏園(均活價1鋪.4伸W)招商瘦雍江底府(均策價0旱.8販4W睬)瑯樾紛江山(均昂價1努.6霧W)恒大燙麓山殘湖(均壇價1去.6羞W)周邊肺競品哭分析Co叼mp肢et蒸it療iv談eAn帆al維ys游isSITE天安使數(shù)碼胡江畔掠瓏園建筑妙面積輪：3韻0萬㎡容積煙率：籌3.猛0產(chǎn)品占：小軌高層四,高層訪,面魄積段況：9抵9㎡-2鼻10㎡均價漲：1食.4萬金科睡中建險博翠棉長江建筑祥面積困：10萬㎡容積孤率：哨3.拼5產(chǎn)品快：小川高層煮,高層斯,面樓積段侄：9聯(lián)7㎡-1氧27㎡均價揀：1轉(zhuǎn).6萬易度坊庭院亦時光建筑遼面積腳：8醒.33萬㎡容積革率：宗2.劑99產(chǎn)品弦：高洲層,面積融段：喚68㎡-9誤3㎡均價府：0愁.86萬瑯樾威江山建筑腦面積聯(lián)：1埋3萬㎡容積開率：復(fù)2.艷6產(chǎn)品欠：洋越房小高濤層高層笛,面嫌積段良：73㎡-1養(yǎng)46㎡均價奸：1咬.6開萬,招商戲雍江漲府建筑沈面積光：2腰1萬㎡容積授率：賊3.克0產(chǎn)品齒：小高齊層高層超高逐面積伐段：暢96㎡-1豆56㎡均價踩：0左.8莫4萬千江玻凌云建筑摩面積涼：1圾03萬㎡容積設(shè)率：吐2.胃59產(chǎn)品揪：低肉層多層小高同層高層片,超高竊層面積瘡段：滾73㎡-1躲46㎡均價寇：1斧.2萬恒大慨麓山歷湖建筑傷面積否：3灰3萬㎡容積奪率：謙1.兆86產(chǎn)品茂：低魄層、刮多層慣、,黨高層價,、污超高所層面積葵段：僵97㎡-1競27㎡均價飛：1虎.6萬佳兆浩業(yè)濱德江新悟城建筑昆面積疼：1閱00萬㎡容積褲率：澆2.慘99產(chǎn)品匆：低化層、沒小高遠(yuǎn)層層摘、,高層套,、番超高簡層面積怒段：餡10鋼2㎡-1陽50㎡均價侮：1潤.1萬樓品沈：T冊6+螞洋房戶型產(chǎn)面寬存：3瓦.0叉-3棒.9記面寬改造屯后房墓型配塌置：3/閘4房2廳2衛(wèi)公晌區(qū)級臨配：夾縱廳/闊景際陽臺闊景棵陽臺馳+產(chǎn)兩品豐園富周邊棉產(chǎn)品Pe艘ri溪ph尸er暈alPr罰od飲uc巾ts建面禁：1易04收㎡建面畏：1捕18塊㎡樓品販：T魯3+梯T4買+洋譽(yù)房戶型旺面寬敢：3勒.0賽-4拌.1愈面寬改造部后房衛(wèi)型配顛置：詞3房絹2廳留1衛(wèi)嘉/萍3擾房2尾廳2區(qū)衛(wèi)/砌4房姓2廳漿2衛(wèi)似公區(qū)陪級配鋸：縱例廳/驢闊景層陽臺闊景晚陽臺享+產(chǎn)判品豐多富建面破：9玻5㎡建面朵：1角05齊㎡恒大只麓山脹湖瑯樾扣江山周邊高層產(chǎn)品：闊景陽臺，T4//T6/T8，從3-4.1面寬，大面積段居皺多周邊從多層植產(chǎn)品泰：線截性分輪布，置3-禽4面依寬，胸洋房舒，別牙墅。該板塊住宅成交首置和首改占比較高，根據(jù)市場改善客戶反應(yīng)以及本案自身的高要桐求，顫本案標(biāo)定位矮：高得斯房率+小面竄積段大戶型周邊斧產(chǎn)品Pe割ri便ph袋er隸alPr守od弓uc民ts天安沿?cái)?shù)碼瘦江畔汽瓏園易度遙庭院鞠時光千江齒凌云SITE愛普懂江山點(diǎn)名著華潤結(jié)置地詢?yōu)懮较萃猩套C雍江胸府易度翁庭院超時光佳兆民業(yè)濱協(xié)江新脂城天泰金鋼城音印象T2建面90T2建面10潑0T2建面95樓型轎：洋房(T械2)遣核心員筒：吸一梯銹兩戶房型序：三砍房兩銷廳兩典衛(wèi)戶型腹級配Pr螞od紹uc蕩tra菊ti引o樓型?。貉蟊O(jiān)房(塘T2搶)核疲心筒何：一遣梯兩杜戶房型嫩：三寸房兩快廳兩棄衛(wèi)樓型堤：洋爸房(鬧T2終)核心站筒：叢一梯旅兩戶啞房型扣：三保房兩言廳兩直衛(wèi)T2建面11鞭5T4建面99T2建面12址0樓型候：洋房(T形2)剛核心憂筒：葡一梯蹄兩戶房型遼：四順房兩庸廳兩喉衛(wèi)戶型廟級配Pr聽od漢uc旁tra部ti璃o樓型牢：洋護(hù)房(勞T2起)核心緣瑞筒：帶一梯封兩戶房型什：四倉房兩瓦廳兩亮衛(wèi)（7融.2貪米橫燙廳+淹大陽廣臺）樓型朝：高艙層(釋T4櫻)核的心筒溉：兩灑梯四籮戶房型孩：三般房兩態(tài)廳兩御衛(wèi)改造捕前改造斥后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計(jì)容陽臺面積贈送面積贈送率3房290.8780.2310.6411.71%7.469.30%76.53.7310.0911.10%本層合計(jì)181.74160.4621.2814.92改造露前改造趁后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計(jì)容陽臺面積贈送面積贈送率3房296.9587.429.529.83%6.16.98%84.373.058.298.55%本層合計(jì)193.89174.8419.0512.20改造鋸前改造畫后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計(jì)容陽臺面積贈送面積贈送率3房297.9687.4110.5610.77%9.2110.54%82.84.60511.4111.67%本層合計(jì)195.92174.8121.1118.42改造島前改造電后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計(jì)容陽臺面積贈送面積贈送率A-1三房二廳兩衛(wèi)299.9791.638.348.34%11.6811.68%85.795.848.298.36%A-2三房二廳兩衛(wèi)297.1789.078.118.34%8.799.05%84.674.3958.358.53%本層合計(jì)394.28361.3932.898.34%40.94改造土前改造估后戶型編號戶型戶數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤率陽臺投影面積陽臺投影面積與套內(nèi)投影面積比例套內(nèi)線計(jì)容陽臺面積贈送面積贈送率4房21