地產(chǎn)集團淡市營銷突圍攻略集錦

東莞中原策略中心2011年12月淡市營銷突圍攻略集錦前言東莞市場跟隨樓市大勢在2011年10月中下旬成交持續(xù)下滑，11月成交跌入冰點，很多項目周成交1-2套，甚至部分項目周周掛零。目前的市場出現(xiàn)明顯的淡市特征：客戶觀望、看跌預(yù)期強烈，入市缺乏信心，現(xiàn)場來訪量少，蓄客不理想等等。這種情況預(yù)計會持續(xù)到第一季度末。本專題抱著拋磚引玉的想法，從增強客戶信心、拓寬客源、降低置業(yè)門檻、新型銷售平臺應(yīng)用等角度，對曾經(jīng)使用或者現(xiàn)在正在使用的一些淡市營銷攻略進行搜羅整理，為各位策劃同事開闊思路，提供借鑒參考。也希望大家能群力群策，想出更多的營銷攻略破局淡市，并應(yīng)用到相應(yīng)的項目中去，從實際出發(fā)解決目前項目銷售難的問題。一、增強客戶信心類保值回購：提振客戶信心，還需低價和低門檻配合。深圳綠景香頌：三年內(nèi)原價回購

綠景香頌開盤當(dāng)天特價遠低限價，次日0點取消，當(dāng)天特惠3000萬；當(dāng)天購房將享“3年保障回購計劃”，即2014-12-3業(yè)主可讓綠景按原價回購物業(yè)(稅費各擔(dān))。這是首個“3年保障回購計劃”。

東莞黃旗山1號：2000萬保價承諾，一年內(nèi)保價回購，全額無息退款從12月1日起至31日，客戶在黃旗山1號購買指定房源，只要業(yè)主想退房，都可以在明年8月31日（交樓日）之前一個月內(nèi)，無條件提出退房申請，開發(fā)商將按原購房合同價將房款無息返還給業(yè)主。開發(fā)商針對購房的客戶，2成樓款客戶可以申請分期付款，相當(dāng)于這部分款項在客戶手中，消除客戶擔(dān)心開發(fā)商卷款潛逃的心理。效果：據(jù)統(tǒng)計，目前10余個大中城市20余樓盤已將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定。目的是在淡市之下提振購房客戶的信心；由于“吃頭啖湯”效應(yīng)，該動作引起了大眾注意，快速擴大了項目的知名度；但對成交的實際作用有待考察。策略：只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發(fā)商約定，三年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)的，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買價格再溢價進行回購。要回購者在交房后不能辦理房產(chǎn)證，否則交易過戶產(chǎn)生的稅費成本相當(dāng)高昂，開發(fā)商不會替購房者承擔(dān)。效果：適合一次性付款的產(chǎn)品，如寫字樓、商鋪等。上海綠景的“新城1號”寫字樓項目用該策略，三年后溢價16%回購。相當(dāng)于向購房者融資，比向銀行貸款還劃算。溢價回購：銷售融資兩不誤，開發(fā)商購房者雙贏。比房行動：信心比黃金還貴策略：根據(jù)客戶的實際情況，除了給客戶提供置業(yè)計劃書外，現(xiàn)場對客戶關(guān)注的多個項目進行書面化的多維度多指標(biāo)的打分比較。從地段、配套、品牌、品質(zhì)、戶型、景觀、規(guī)劃、成本、價格、投資回報率、物管等方面進行客觀理性比較，目的通過對比讓客戶全面了解認(rèn)知項目的價值，從而接受產(chǎn)品的價格，認(rèn)為物有所值。效果：特別適合高品質(zhì)又不愿意大幅降價的項目，對理性的客戶尤為奏效。二、拓寬客源類策略丹：南寧的匯東胞酈城暖、匯籍東天雖闊之公“團慕購新崗主張找”。廣告雨語：這破7！每重多一遲人購乏買，嶼就降豆一級漏價格侍！上鞋封頂繭，下款不封泊底。津人越老多，戀越便劍宜！“破7”是模指參膏加了籠購房謝風(fēng)暴乒預(yù)約霜的客聞戶將細(xì)有可童能享失受到70習(xí)00元/㎡以圈下的姐價格私，但烘具體水價格炸還要水視最娛終預(yù)鏈約客如戶數(shù)危而定思。降紫價級恰是5元/人，缸封頂服價和掩封底披價不德透露應(yīng)，引胡發(fā)懸馬念。效果予：引發(fā)撓全城益熱議霞。制今造懸歉念：趙封頂焦價？當(dāng)封底檢價？獨但最土終還妨是價壟格上鈴有實婚質(zhì)的類優(yōu)惠幸，不請然就危成為傅了營川銷的瘦噱頭浸，引微起客穩(wěn)戶反排感，嬌做壞斯口碑念。團購閉新主歲張：人加越多幅越便順宜！淡市置營銷滿客為魯首：全面儉整合苗合作胳伙伴變的客興戶資鴨源策略臟：開發(fā)笑商充趣分利累用合懲作伙棚伴手牌頭上仰的客棒戶資木源，給如建筑抱規(guī)劃尿設(shè)計碗公司朽、景寺觀園膝林公助司、奴建筑伍商、獲建材綿商、鵲家具造商家濕、家陸電商耕家、虹裝修俊公司戀、廣我告公周司、圾媒體過、短饒信公鋼司等等羽。這朵些公國司要離與開襖發(fā)商哨合作貝，前群提是怎能帶罩來客騙戶資秘源，愛最后例是組椅成看腸房團循，不桌一定仁成交革，但坑要到鐮銷售甲現(xiàn)場件。同脆時對串這些匠客戶揪采取賤團購昆優(yōu)惠沙，10人就辰可以兇組成繡一個踩團購果。效果向：市場晉淡，攏最主另要是角客源塌，這產(chǎn)個方宣式操拿作得滲好，訪客戶早資源朋得到狂較好權(quán)的整安合，紋對成硬交有尺明顯衣的促配進作喘用。各但記親得同肌時要母體現(xiàn)緞代理臥商的香價值得，在譜策劃總、組粱織、暮執(zhí)行閉、銷毀售等渣流程江上做日到精婦細(xì)化歸，并歡注重欣客戶現(xiàn)滿意莖度，圖令到藥口碑李相傳指提升蹄后期虜?shù)捻棸聊啃尉蠛褪謨r值剃認(rèn)同罩。要面昨子不菊要錢煤：團同購致巧勝之土核心疑關(guān)鍵策略陸：啟動觀企業(yè)丘團購線時，策與該摧企業(yè)崗的第逢一把朋手對秘接，然給他趙幾個竄點的縮慧優(yōu)惠港權(quán)限籌，員萍工買秒房找塌他簽捎批即特可獲夕得這瘡些優(yōu)堵惠，管使得葡該企圾業(yè)領(lǐng)帳導(dǎo)非致常有攪面子罪，也闊加強蓬了企莖業(yè)員雨工與脖領(lǐng)導(dǎo)奇的溝館通，捏增強韻企業(yè)仍歸屬臂感。效果杠：某些已項目獵做銀誦行團喘購的侵時候愚就用符到該搜策略鳴，給劈燕銀行域行長3個點餅的優(yōu)街惠權(quán)涉限，簽效果爭非常摧好。策略霜：在商生業(yè)旺魔場人劃流量偽比較批大的孩地方夾做項臣目外枝場展善示，芒甚至嫩可以劑同時泡組織脹兼職價大學(xué)舒生派跌發(fā)項盞目宣仗傳單鍵張并擴簡單的介紹頭項目酬、征雀詢對毛方看變房意匹向，拳同時福開通杯購房牢直通討車，奶將外轉(zhuǎn)展場嘆的意碎向看畏房客祝戶集憂中免銹費接陣送到描項目縮慧現(xiàn)場頭。效果寇：增加餓銷售暈現(xiàn)場手人氣籮，拓路寬客派戶渠騙道，槍為意蔬向看尿房客彩戶提常供免殿費交晴通，獻增加豈上門表率，藝特別貧是對咐于一繁些交禿通不垂是非詢常便漆利的下項目玩尤為福必要透。如李果配兼合現(xiàn)楊場的幕展示標(biāo)和接卻待到蠻位的出話，噴勢必各會增手強市圣場和檢客戶顧對項泳目的辜認(rèn)知為和認(rèn)串同，潤為后愈續(xù)成怕交奠足定良再好的態(tài)基礎(chǔ)才。此趙舉會爬一定兩程度傾上增贏加開暖發(fā)商殼的營騾銷成停本，袋但換酒來的科是大裕量的茫意向起客戶貝上門什，對瘡蓄客騙、人斬氣、曠成交災(zāi)均有宵明顯踏的提癥升作稠用。購房任直通翻車：揭轉(zhuǎn)被萄動等盼待為痰主動銀出擊策略漸：推薦階人帶還客上置門登飲記確王認(rèn)成體交后豎對介繩紹人弱給予猜一定額的獎喪勵（植可以款是一懷定金雄額的億超市尚購物汗卡，隙同時潮可以宏在合侵作超艘市設(shè)雕外展勇場，森將推廳薦有蘿禮活嚴(yán)動內(nèi)命容進沉行宣省傳，突擴大放活動傻的影乒響力毫。）具，他扎的下制線發(fā)市展了潛下線粥后有檢成交加都逐儲級進指行獎相勵，壞形成麗傳銷華中的呈金字栽塔結(jié)未構(gòu)，殿發(fā)展鹿下線聚層級訴越多砍，下星線人指數(shù)越右多，掙得到到的獎掩勵越碌多。效果封：主要短是利閉用了老社會方關(guān)系戰(zhàn)營銷送，通昆過該惑活動蜘組建備起一銷張關(guān)栽系營鑒銷網(wǎng)嶺，最接終成詳為全左民營袍銷，年對項螞目成懂交有冰非常跑明顯糞促進騾作用陰?；钗g動關(guān)炊鍵點彩在于惑傳銷盟是違轉(zhuǎn)法的礦，目末前在堂法律船上這撇樣的小做法皇是否宋違法魄還需吉要進因行法級律方戲面的致咨詢穿，否掀則啟惕動這涉樣的層活動銀會有耳較大述的法杠律風(fēng)餓險。推薦捆有禮雅：激井發(fā)全纏民營微銷三、笑降低匆置業(yè)難門檻右類策略橋：首次丑置業(yè)店首付粗三成應(yīng)，其小中客養(yǎng)戶只亞需要幻玉交一蠅成首區(qū)期，頂另外鑰兩成意首期偶由開宵發(fā)商挨墊付股，其尊中一后成首例期客械戶在懇交樓字前分下期付冷款，虧還有榆一成罪直接掉由開諷發(fā)商巖直接裳墊付悠，在連首期尸款中膝去掉礎(chǔ)。而報簽約光的合求同價純沒有訓(xùn)改變枝，配仁合房宏價適訪度的拐調(diào)低碌，由蜻開發(fā)君商直乳接墊趟付的煉一成上首期添其實朋不足巡壽一成商，降露低開萬發(fā)商害的資噸金壓彼力。效果王：塘廈援丹緹或軒目恥前就眼是采蠻用這紋種方筑法，纏雖然握在淡廊市，絹但仍老舊去鼠化明和顯，儉同時嘆房價良沒有亦明顯冶的降野低，堅沒有漂傷害譯到老青業(yè)主床的利馳益。吼開發(fā)阻商在曾資金綁上事歌實上析并沒匆有墊進付太間多，臘如果俘銷售杠量不努是非頌常大商，造某成的芳資金耳壓力孔不會浸很大裹，但評卻換帝來了淘較好型的銷塑售業(yè)純績。降低漢首付脫：直接腹降低齒置業(yè)傭門檻宅，刺生激成斷交策略誓：東莞蔽景湖餃榮郡鄭推出崗幸福7+肅1青年扒置業(yè)軟助力蛙計劃賽，所折有于20肯11年11月19日-2妖01漿2年1月5日在始景湖森榮郡壯購買蒙任何穩(wěn)住宅村，即猶可享帳有景參湖榮立郡青映年置漆業(yè)助韻力計嶺劃。景湖飯榮郡賴樓盤7+離1青年東置業(yè)汁助力訓(xùn)計劃井是指欠：除練享受艘認(rèn)購?fù)績?yōu)惠攜、付李款優(yōu)蔥惠、欲簽約理優(yōu)惠菜之外仔，還愉可享酸受免眠除契風(fēng)稅、往印花石稅、笛律師兄費以貧及新葬業(yè)主漸置業(yè)攤大禮擁包。購房剩還送似全屋姿品牌脅家電弦，同億時所次有簽馳認(rèn)購蟻書客奇戶可封以參倆加榮蒼郡樓瘋盤現(xiàn)反場家贈電大煮抽獎掘。同蚊時推哈出特激價單焰位，納綜合等各種推優(yōu)惠營后，談價格母從原刪來的90殼00元/平方奸米回落盆到80市00元/平方潑米左右灣。南京僵樓盤晚宋都屢美域癥推出熄“貼取息免住稅”初計劃半，主菜要是芒補貼稈約總把價3個點濱的利擱息優(yōu)照惠，貢再返龜還約處總價2個點虜?shù)钠跹诙悆?yōu)繼惠。得目前園該項旨目在袍售1、5、6號樓車房源針均為擊現(xiàn)房孔，主肉力戶客型為13隨3平方東米、13團5平方彈米和14約1平方洞米，糧毛坯積，三邀房，堤均價19賢50膨0元/平方積米，鬼此次端活動咐最高涉每平每米降林價幅往度達10械00元。效果俱：這是裕變相花的降穴價，兵在一鉤定程洲度上桶減輕濤購房向者的救負(fù)擔(dān)雜而為歌購房誼者接勸受。針南京堵該樓響盤在活牧動后斷的一賄周內(nèi)屢收獲骨了近20套銷孤量。景湖擴榮郡墻該計匹劃結(jié)版合特筐價后躺有一頓定的訊成交隆，但壓整體毛效果贊還是俊沒有拌達到憐預(yù)期朵。貼息片免稅疲，還紀(jì)得配裳合房惑價回配歸策略惕：客戶娛試住裙計劃佛需交場納一賄定數(shù)嗚額的蘋定金隆及簽坑署《豈預(yù)購蘋（試忙?。┡贤姇范?，在搏簽署啄《預(yù)逐購（據(jù)試住捆）合演同書帳》以季后至望入伙挑期間能，發(fā)歉展商懷自行既供樓管。在調(diào)入伙訓(xùn)后正譜式試任住物松業(yè)，瓣每月眉按照專以規(guī)格定的咐租金醉交納熟月租谷，試鎖住期鍬限為1年，錢在一疼年試齒住期崇間任豪一時鋸間內(nèi)海，客請戶可藥將之混前交項納的摧月租崖金低丘作首憂期房莫款，蹈在補糧齊首敲期房映款后司可簽僑署《暴商品寨房買工賣合狀同》奔，辦旺理產(chǎn)判權(quán)過啄戶和孝銀行久安揭否手續(xù)奴，進霞入供才樓階乳段，碼在一所年試趴住期果滿，繭如客宗戶不夢想購昨房，鈴發(fā)展抹商可利以退知回定輕金，蜘收回墓物業(yè)僅。效果蕩：這種號方法轉(zhuǎn)對開毅發(fā)商聲的資門金要晴求非閣常高去，在栗入伙牢前和用客戶錄試住威期間曠都要辣自行障供樓誦，同盾時首己付款受只有海定金橋和入嘩伙后數(shù)的租瓦金收責(zé)益；廳但對咬成交率促進食作用晨預(yù)計躁比較格明顯競，因衰為置鏈業(yè)門奴檻大乏大降谷低，墾相當(dāng)刊于延諸遲了妻兩年激左右取時間帝交足塘首期榮款，亮有充沾足的衛(wèi)時間歪籌集傳首期葉款。試住攀：極致淡市營銷中無鏡奈之叉舉四、展新型方銷售鏡平臺昌類策略臘：20扮11年4月23日SO棋HO中國接網(wǎng)上糖賣房抄的拍黑賣活腫動舉留行了出兩場吉，首炊個推胖出的獻是北聰京朝靈陽門SO聽HO二期-1誘22商鋪晴，在呆網(wǎng)上偵從零碧元底運價起巷拍，湊經(jīng)過37次激辨烈的埋角逐撈，被輔買家柏以72芹0萬元口的價修格購懼得；財而后杠，位腎于北住京東油二環(huán)幻玉銀河疫的SO叔HO乒1-論15保2商鋪直經(jīng)過78次激堤烈的秋爭奪落，被米一名偷網(wǎng)友歡以12肅02萬元翻買下供。20存11年10月以來，so稻ho京望恰項目醒與新榨浪樂格居再次合作胞，舉側(cè)辦了瞧“網(wǎng)政上搶劍房，附價格燈你定麥”的殊營銷磚活動。潘石奸屹和朽任志頑強日鳥前集點合國稱內(nèi)20余家溫地產(chǎn)膏開發(fā)未商宣俘布成保立“卵中國傅房產(chǎn)咱電商德競價黃聯(lián)盟姐”，多并準(zhǔn)明備于12月中貝旬在全體國范久圍內(nèi)炎拿出10天0套房失源進扔行0元起瞇拍。效果賠：賺足成吆喝驗。此私舉在限大譽城市隆較易糠取得蠅成功只。在語東莞認(rèn)，小和戶型攏營銷鉆較為糖適用那此方兇法，綁如在貪東莞敗應(yīng)用拼將不帶可避費免要扯找“托反”協(xié)單助。0元起惜價，吊網(wǎng)上撲售房脖。策略奸：南京36奸5地產(chǎn)示家居抹網(wǎng)推箭出了屬“每甩天房脅價降1萬，躍網(wǎng)絡(luò)劣無底見價搶握房”依活動爪，該盾網(wǎng)站豬將拿妥出一塌套總橫價約56萬元征的房雙源在鐵線供街網(wǎng)友智截殺拖，總亡價每域天降碧低1萬元毫，網(wǎng)奮友們飛可以槳在自獵己心牧底價籌位點榜截殺晚下來寶，而寒到底矮會降架到什幸么價悔全由炭網(wǎng)友抬的鼠錯標(biāo)做饑主。最先控截殺竭的網(wǎng)缺友將棗獲得黨購房裹權(quán)，椒填寫桑真實耀姓名防等信蟻息后貧通過崇網(wǎng)絡(luò)晴支付50戰(zhàn)00元搶朝房定約金，槽即宣稈告搶貌房成菠功。枕如果獸在一雙個月嗽內(nèi)未鳥與開差發(fā)商岔辦理次購房照手續(xù)紙的，遍則被測視為白自動塔放棄侍購買衡權(quán)，50逝00元搶永房定猾金也償不予害退還書。效果孩：在全涉國范析圍內(nèi)帳引起繩了一宵定的明轟動清效果康，引帖發(fā)媒眠體爭上先報鋼道。房價下每天趙降1萬，暖網(wǎng)絡(luò)珠無底災(zāi)價搶奴房策略機：11月初塵香樹炎麗舍揪與東突莞搜端房合裝作舉咐辦了應(yīng)“搜驕房狂稻”活妨動。簡開發(fā)跪商拿蹄出一魂套單身縣公寓單位協(xié)，在合網(wǎng)上罷召集購買。申蜓請的狐人越墻多，閑折扣偵越多紅，申藝請滿20翼00人后魂，折熊扣為5折，開犬發(fā)商鈴墊付午首付任，送耐裝修擊。集經(jīng)中時絡(luò)間現(xiàn)我場搖毅號決直定買欄家。宣傳監(jiān)渠道怪主要冬為搜答房網(wǎng)棍、短狡信、懸派單依。效果培反饋區(qū)：1、引碗起了律一定謝的新捉聞效俗應(yīng)，貿(mào)擴大順項目偏知名棵度。2、當(dāng)妥天到樂場約30憲0批人哀，起近到了陣暖場扁的效孔果?！八褯r房狂故”活饒動，鹽五折戴賣房五、乳其他暴類策略只：臨近配春節(jié)腸，很躬多人呆趁春稀節(jié)期銷間組站團出倦外旅廟游，圾如果磚在買灘房的拴時候薦贈送泳組團夕旅游緊，一掛方面暗對買莊房者濱而言佳吸引職力會現(xiàn)比較驢大（召特別無是贈惡送國吼外游筒），敘同時逮還可兄以提帖前建備立鄰皮里關(guān)莖系，玻一起級旅游普的人寇未來威就是軍鄰居衡，和截諧的踏小區(qū)伙氛圍航也是陵很多剛?cè)速I夸房時惱很看樸重的度。效果腸：效果琴預(yù)計涂比較燙好，猜但不蠢建議猛未來旺跌價趕明顯些的項盡目使搶用，碌因為蠻房價澆下跌脂后這蛇些老宵業(yè)主說不滿哄的話守聯(lián)合匠起來宴鬧事扛比較管容易窯，影燙響力覺也非奧常大崇，影累響到存后續(xù)錦的口憶碑，堆從而租影響堡后續(xù)表銷售挽。買房罷送組立團旅壩游：饅提前勉建立悶鄰里校關(guān)系20似11年12月15為-1佛9日開展倆的東濾莞中途原“狀淡市瞎?fàn)I銷設(shè)金點雅子”殃征集級活動期待鏈您的陡參與牧！更多界的精鍬彩由公您續(xù)粘寫！更多隔的驚凍喜由鞠您創(chuàng)聚造！東莞付中原過策略蹤蝶中心20甚11年12月謀勢縮慧而動悶因勢定而變——淡市托金點廚子精嚷選匯怒集前言受多悼重嚴(yán)伏厲政汪策的蓬影響悠，20白11年下柔半年栗的東匹莞樓份市陷蛙入冷銷清。丑客戶服觀望稿情緒來彌漫櫻不散暑，開曲單變垃得比龍以往坊任何擊一個獵時候慶都更碧加艱草難。打在這捏樣的需形勢被下，戀中原絹各個妨項目派該如越何突柄破？20劍11年12月21日，傲由中傾原地董產(chǎn)策比略中蠢心牽資頭組蜜織，鑰各事旋業(yè)部屈、商憤業(yè)部貪參與戀，在兇金格惰士酒御店7樓多曾功能走會議層廳舉祝辦了顯一場主題盛為“膊謀勢爸而動嫩，因療勢而公變”勺的淡市“金點僻子”分享樹會。蝕董事旬總經(jīng)探理、剪各事梯業(yè)部抹總經(jīng)援理、喇總監(jiān)免、各寇位同咸事皆卻出席日本次磁分享迫會，與柳同事?lián)韨円皇菲鹑翰邉h群力麗，為枕淡市釋開單咳出謀備獻策袋。整個被活動雞過程浴中，攀同事董們提壘交的衫“金毅點子薄”共10哲0余條輛，小津組討趁論出嚴(yán)的金悔點子他共60條，概其中詢有部可分是就重復(fù)漫的。策略北中心瓜對各位冤同事個人恢提交毅、各旦小組頌匯報雅的“敢金點捆子”鹽進行醒整理準(zhǔn)、分蜘類歸納，希迷望它臺們能雞夠在顫實際誰工作凈中給古予各押位靈疤感，堆從而手為自集己的縮慧項目須找到聽適合嫌的突追破之悼路。銷售現(xiàn)場發(fā)展商客戶營銷成本控制不降價突破限價加速回籠資金客戶良好口碑維護購買力低決策周期長信心不足淡市干下常襪見的曬營銷面難題營銷公推廣上門狐量少人氣扒不足成交追率低常規(guī)艦的營檢銷推許廣效副果甚怒微淡市稍應(yīng)萬對“金特點子待”銷售現(xiàn)場上門量低成交率低老社區(qū)宣傳活動地點分散購房直通車大批量call客一網(wǎng)打盡三級市場分行經(jīng)理建立中原房地產(chǎn)實體超市小組賣房送房上門電商平臺做聯(lián)動人氣不足魔法看樓通道特色看樓一證抵萬金一單打盡客戶看樓送圍巾發(fā)展商營銷誤成本粗控制與高管端酒非店合袖作贊助宣企業(yè)歉年會全民宏營銷買房錘送房與保紡險公那司合嶄作全家絨老小翅買房低成兔本事艦件營碧銷不降祝價吆喝第式賣乎房剝削燃合作促單位小組賣房你過年，我買單一證抵萬金商鋪車位現(xiàn)行看樓送圍巾加速評回籠斜資金購房回送旅毫游購房辮送愛留心基福金購房市送黃曠金等淡市僚客戶拼維護突破雪限價聲規(guī)定淡市上應(yīng)吊對“金罵點子皆”客戶購買力低信心不足三年0月供降低首付十年0月供零售業(yè)銷售買房送平方換房計劃裸購決策周期長試住特定單位內(nèi)部員工購房優(yōu)惠保值回購售樓中心曬成本營銷推廣常規(guī)推廣效果甚微帶鏈接的短信微博關(guān)鍵人營銷搜房狂0元起價，網(wǎng)上售房無底價搶房微房產(chǎn)iPhone客戶端做營銷微博營銷淡市倡應(yīng)灑對“金剪點子蕩”一、解決銷售現(xiàn)場難題成交率低人氣不足上門量少大批量call客購房直通車?yán)仙鐓^(qū)宣傳大型開發(fā)商旗下?lián)碛卸鄠€小區(qū)，可在這些社區(qū)進行新樓盤的廣告宣傳和推廣。在社區(qū)內(nèi)拉橫幅、插彩旗引起老業(yè)主的關(guān)注，同時擺展攤提供咨詢，舉辦公益講座，聚集老業(yè)主集中宣傳。如宏遠江南第一城，在江南雅筑、江南世家都做了大規(guī)模的推廣，在老業(yè)主中引起了較大的關(guān)注，效果較好。但是注意應(yīng)用方式得當(dāng)，不能引起老業(yè)主的反感。（推薦指數(shù)：★★★★★）活動并非一定在售樓處，通過分散活動地點舉辦活動，吸引更多的注意，在淡市中顯得尤其意義重大。如富通天邑灣，曾在東城、莞城、南城、萬江等區(qū)域的大型商場門口宣傳“低碳環(huán)保”的生活理念，比較受認(rèn)可，也吸引了更多的上門客戶。（推薦指數(shù)：★★★★★）活動地點分散在商業(yè)旺場人流量比較大的地方做項目外場展示，甚至可以同時組織兼職大學(xué)生派發(fā)項目宣傳單張并簡單介紹項目、征詢對方看房意向，同時開通購房直通車，將外展場的意向看房客戶集中免費接送到項目現(xiàn)場。增加銷售現(xiàn)場人氣，拓寬客戶渠道，為意向看房客戶提供免費交通，增加上門率，特別是對于一些交通不是非常便利的項目尤為必要。（推薦指數(shù)：★★★★★）客不動我動，主動電話CALL客，每天定額完成任務(wù)；派單行動，銷售、策劃親自上陣，與市場客戶親密接觸，主動出擊！萬科紫臺金街商鋪銷售，項目組成員每天電話call客超過3000個，每天外出派單2小時，外發(fā)單張超過3000份。金街的開盤售罄，絕對是紫臺每個銷售精英的汗水堆砌而來。（推薦指數(shù)：★★★★★）提高上門量建中霧原房璃地產(chǎn)幫實體姜超市電商麥平臺做聯(lián)句動中原玩的通殲訊錄圾里能康找到自三級惠市場東各個岔分行卻經(jīng)理責(zé)、組城長的敬聯(lián)系妙方式細(xì)。可竊以把寧自己團項目洗的資襲料快費遞給及中原會分行餃經(jīng)理徒、組刺長，黨讓他仰們在辟沖業(yè)燒績的捐時候盈，能盞主動且聯(lián)系厲到自急己的冠項目度做聯(lián)贏動。（推饞薦指哪數(shù)：★★垃★★減★）一網(wǎng)灑打盡寨三級賢市場敘分行喚經(jīng)理廣深盾聯(lián)動壩之路汗已越肝走越允窄，耀可以抗嘗試著突破副原來宜的二肉三級亭聯(lián)動妥方式夠，運號用電鑰商品消牌，靈與拉焦手網(wǎng)協(xié)、美級團網(wǎng)怖等知愉名團享購網(wǎng)藥站合碑作。埋最大似程度傾地利喊用他獸們的塞平臺恢，爭關(guān)取到夸更多姜的客頃戶。（推濃薦指像數(shù)：★★蒜★★）在高仍端、嚇人氣逝旺的烏地段衰租下哲鋪面奮，集娛中鋪贏排中染原的夕所有忌在售鞋樓盤嚴(yán)，建導(dǎo)立所孩有樓油盤的核“公鞏共售群樓處芬”。視可以殺與各親項目咳開發(fā)血商進與行洽聚談，聞由開養(yǎng)發(fā)商慮投資靠，中千原執(zhí)嚷行。（推溉薦指網(wǎng)數(shù)：★★沖★）提高獨上門腐量提升現(xiàn)場人氣展特色看樓策略

魔法看樓通道示設(shè)立兩條看樓通道，一條是常規(guī)的看樓通道。另外一條是“魔法通道”，沿著通道，設(shè)置各種禮物。在客戶看樓經(jīng)過的時候不經(jīng)意的彈出來，給客戶充滿驚喜的同時沒有驚嚇。通過魔法看樓通道，吸引更多的人前來看房，起到長期暖場的效果。（推薦指數(shù)：★★★★）改變以往電瓶車看樓的方式，根據(jù)各個樓盤的特色而設(shè)定有自己特色的看樓方式，如寶馬看樓，馬車看樓，甚至游艇看樓。（推薦指數(shù)：★★★）提高成交率在天氣寒冷的冬天，對上門的客戶都送上印有項目LOGO的圍巾，讓客戶感受到我們的溫暖，同時也可以起到大范圍推廣的作用，此策略是從心理層面打動客戶，但是注意圍巾必須要保證質(zhì)量好。（推薦指數(shù)：★★★★★）一證抵萬捧金看樓送圍巾結(jié)婚謙證、哈準(zhǔn)生營證很碼平常欠，但榜是拿算它們拐前來扔來買季樓，斗現(xiàn)場亭可抵10萬元喪。以婚此相贊配合異，在厘現(xiàn)場膨舉辦辯各個葛年代平的婚堂紗秀意以及辛寶寶通成長勢計劃顫，增晚加現(xiàn)喬場的趙氛圍竹。（推吳薦指級數(shù)：★★比★★解★）小組賣房團隊誓協(xié)作帶在淡拾市中襖顯得鼓異常鳥重要初，小醉組跟遮進每絮一批饑客戶筑，在犬現(xiàn)有偏上門類客不賢多的類情況荒下，零提高成交率。此漲策略墻能避哲免因際為個務(wù)人的籮能力妥問題幅造成吵客戶誕流失瓜。（推錫薦指弓數(shù)：★★培★★見★）一單遼打盡客鍋戶淡市拌下運僚用平艙臺作親戰(zhàn)。蜓把中捉原所臂有樓百盤信晉息集坑中到粥一張A4隨/A狂3紙上校，精雞美制請作。瘡擺放爹在售潮樓處呀，也嬸可以稻派發(fā)耍給客可戶。過盡量斥做到妥成交谷的客填戶都粗在中篇原的渡樓盤喂，對案提高莊公司憤整體量成交鹿率有楊幫助蒙。（推享薦指議數(shù)：★★霸★★）送房上門建立舒一支狼業(yè)務(wù)裳素質(zhì)竿高的偏直銷隙隊伍，把房機子送輕上客然戶的致門口坊，這背是傳輔統(tǒng)的單坐銷填模式卻所無刑法做銀到的嘆。甚構(gòu)至可舍以把括渠道夾化銷旬售無解法覆額蓋的然市場陡其他損角落慰全部笨覆蓋怎，在奧最大嗚程度蚊上把楚銷售寇推向膽市場量的最繪縱深很處。（推襪薦指檔數(shù)：★★算★★）二、解決發(fā)展商難題加速回籠資金不降價營銷成本控制客戶口碑維護突破限價規(guī)定買房送房活動實際是泛營銷?？蛻糍I了房之后，給客戶排指定房號，讓其銷售。成功售出該房號后，發(fā)展商給客戶傭金。（推薦指數(shù)：★★★★★）贊助企業(yè)、企事業(yè)單位的年會及答謝會，現(xiàn)場進行宣傳和推廣，贊助帶有項目標(biāo)志的禮物等等，可以很好推廣項目，且精準(zhǔn)性非常高。（推薦指數(shù)：★★★★★）與高端酒店合作與高端酒店合作，讓客戶到項目現(xiàn)場領(lǐng)取年夜飯折扣券，同時在餐券上印制項目信息，增加客戶到訪項目，同時促進成交。（推薦指數(shù)：★★★★★）控制營銷成本贊助企業(yè)年會開發(fā)商內(nèi)部、中原內(nèi)部、合作方內(nèi)部，外面所有的人員，介紹客戶上門成交均有享受一定金額的成交獎勵，充分調(diào)動相關(guān)人員的積極性。（推薦指數(shù)：★★★★★）全民營銷買房送房與保險公司合作每家保險公司都有大量工作人員挖掘客戶，與保險公司合作，充分利用保險銷售人員的資源和工作特性，為項目大規(guī)模挖掘客戶。（推薦指數(shù)：★★★★★）發(fā)展商給費用做關(guān)系營銷，設(shè)立專門的拓展小組，對經(jīng)濟實力雄厚的機關(guān)單位、企業(yè)公關(guān)，還可通過相關(guān)人員拿到實力購房者的電話，進行全盤掃描。（推薦指數(shù)：★★★★★）具體操作是購房時來的家人越多，折扣越大，當(dāng)然折扣有一定的封頂一方面保證了享受現(xiàn)場的人氣，另外一方面促進成交客戶的圈層營銷。（推薦指數(shù)：★★★★★）低成本事件營銷善于找合作資源、整合資源。美容機構(gòu)、理財機構(gòu)等往往與樓盤有共同的客戶源，與它們合作，盡可能減少活動的成本又能取得比較好的效果。（推薦指數(shù)：★★★★★）控制營銷成本全家老小齊買房不再局限在優(yōu)雅的銷售大廳里等客上門，而是出擊撒網(wǎng)，用各種手段叫賣自己的房子。全城派單，最大化地把項目信心傳遞給客戶，增加項目的影響力。（推薦指數(shù)：★★★★★）吆喝式賣房極致關(guān)系賣房剝削合作單位發(fā)展商高層推動，采用強迫或者逼迫合作單位買房，如購買了可結(jié)余款，團購力度相對較大，如萬科翡麗山；但要嚴(yán)防發(fā)展商會利用此種方法剝削中原。（推薦指數(shù)：★★★★）簽署保密協(xié)議層層洽談法

逆市封盤VSVS每個蹦人都爪有占熄便宜息的心內(nèi)理，屈充分莫利用壓其心饞理，打給予客戶一定牧的優(yōu)交惠，葬同時頁讓其感簽署掃一份況優(yōu)惠貍保密們協(xié)議須，使避客戶域自己視都認(rèn)渣為比蠻別人雪購買忍得更迎實惠。（推豎薦指星數(shù)：★★唐★★悉★）面對務(wù)誠意見客戶穴，進跳行層根層洽富談，黃先由雁銷售她員進己行項汗目介評紹、蘇算價戒等基屠本信掛息；艙再由查項目揀經(jīng)理懸深度罵洽談捎，并帶給予病一定草的優(yōu)陪惠；菊再由毛總監(jiān)叔或總殃經(jīng)理率出面痕洽談各，給罩予特獲定優(yōu)苦惠。事實濃上僅充是把謙原有塔折扣蹤蝶放完折，但給足程客戶激面子。（推晉薦指同數(shù)：★★哲★★哲★）不降稈價高調(diào)謎賣房電，通倦過現(xiàn)神場接然待傳圍遞給秀客戶：我們秘不是籍求著他你來義買房比子，添想要戰(zhàn)買房記，就覆必須偏按照提我們么的規(guī)蜻則來。此類跡方法降若是籠在區(qū)姨域壟勞斷非屆常強贊的房羞地產(chǎn)傲開發(fā)粒市場很，完線全可倉以眾籠開發(fā)藝商達俗成市促場聯(lián)煉盟，目慢慢指的給舍到客許戶信州心。（推呈薦指岔數(shù)：★★）不降夏價賣清房住宅林市場畫受政墨策壓凍迫成授交慘裝淡，仙此時漂如有吃商鋪兆、車定位，共可靈直活變葬通讓終這些慮不受閉政策淺影響桌的物步業(yè)先蓄行。無即便釘在賣出不出聰房子塌，資董金回左收不蒸理想顫的情容況下皺，沒哈有哪額家公拋司承搏認(rèn)自錢己資壘金鏈邀緊張溜。當(dāng)摧前除點了不墊少樓換盤加犬大優(yōu)伶惠促疏銷力占度外夏，開剖發(fā)商匹還特禿意加朝推此澤前保腸留的驢車位四、商絮鋪。坡這是善當(dāng)前欠開發(fā)叉商回歸收現(xiàn)年金流敘最為棋有效部的方帖式之繞一。挨萬科燥紫臺息、彌姓珍道夢、東披城國變際、挨中信桑凱旋兄公館勒等樓千盤在常淡市咽下推抗商鋪膛，皆沿取得魂了不丙菲的盛銷售殿業(yè)績趨。（推戀薦指送數(shù)：★★親★★林★）加速衣回籠均資金商鋪貞、車位激先行你過年，我買單即年前所有認(rèn)購客戶均可享受從年初一到年初八的消費報銷優(yōu)惠，客戶提供發(fā)票即可，最高限額2萬元，年后可以直接在簽約時減房價，給客戶一個很好的宣傳噱頭，你過年，我買單；（推薦指數(shù)：★★★★★）購房送旅游臨近春節(jié)，很多人趁春節(jié)期間組團出外旅游，如在買房贈送組團旅游，一方面對買房者而言吸引力會比較大同時還可提前建立鄰里關(guān)系，和諧的小區(qū)氛圍也是很多人買房時很看重的。（推薦指數(shù)：★★★★★）淡市苦客戶城維護購房送5萬愛心基金富恒·淺水灣為把價格降到客戶可接受的水平，同時規(guī)避東莞政府規(guī)定的優(yōu)惠幅度不超過85%的規(guī)定，采取購房送5萬元“愛心基金”的優(yōu)惠措施。業(yè)主收房后，根據(jù)購買家私家電、裝修材料等出具的發(fā)票進行報銷（推薦指數(shù)：★★★★★）

購房車位、黃金其實也是轉(zhuǎn)移房價到別的物品上。12月份東莞萬科麓湖別墅更推出“買房就送1斤黃金”的舉措。成交后將贈送買房人1斤黃金，價值17萬元左右。除了制造噱頭外，更是變相降價。（推薦指數(shù)：★★★★）突破沫限價慰規(guī)定三、解決客戶難題信心不足決策周期長購買力低解決客戶購買力【花樣年君山】近期打出的廣告，客戶付了首期款之后3年內(nèi)的月供全部由開發(fā)商支付，3年之后由客戶繼續(xù)支付。實際上就是讓利，直接減了十幾萬。（推薦指數(shù)：★★★★★）降低首付3年0月供首次桌置業(yè)忘首付捏三成燭，其麥中客睬戶只谷需要呼交一疤成首戴期，春另外蘭兩成酬首期癢由開穗發(fā)商愧墊付畢，其守中一座成首灶期客券戶在悟交樓墓前分萬期付懷款，直接漂降低屆置業(yè)盞門檻岸，刺粘激成米交。（推還薦指顯數(shù)：★★御★★鉤★）10年0月供可通習(xí)過開嗎盤抽吵獎的含形式總，抽牲取一兇定名滋額“10年0月供臺”的爸客戶角，由紹開發(fā)帳商直賊接在劑房價賊中減斷去。算作為豪一個爭噱頭稼來做窗，吸贊引客脖戶成匪交。（推運薦指員數(shù)：★★仰★★竹★）零售憲業(yè)營銷學(xué)習(xí)酬零售武業(yè)營捉銷的跌做法據(jù)，有桌買有香送。太如買晚一房餓送一租萬，耐買兩基房送坡兩萬然，買財三房利送三規(guī)萬。吵買的袖越多繩，送側(cè)的越犯多。（推胞薦指兼數(shù)：★★策★★口★）買房送平巾方買房爬送錢裂的方猜式過夠于普少遍。買可以城換一抄種方采式讓拉利給厭客戶蠻，買腫房送驗平方虜。比機如買10膝0平方暗米的呆房子舌，只縱付90平方活米的虧錢，野送了10平方籮米。玻此操植作方吸法有費一定酸的法拜律風(fēng)北險，宮須咨尖詢律馳師相只關(guān)細(xì)誘則后姜再實蔽行。（推秘薦指青數(shù)：★★蔬★★）解決客戶購買力購房免除契稅、印花稅、律師費等，這是變相的降價，在一定程度上減輕購房者的負(fù)擔(dān)而為購房者接受。如光大景湖榮郡，采取的“7+1”青年置業(yè)計劃行動。（推薦指數(shù)：★★★★★）

換房計劃

裸購房子也可以以舊換新，可參考中海地產(chǎn)的做法，評估出舊樓房與新樓房的差價，業(yè)主補上其中的差價，就能住新樓盤。但此種做法有可能會遺留下大批的二手房，處理這些二手房將是棘手的難題。（推薦指數(shù)：★★★★）

試住試住是最純粹的體驗式營銷，是應(yīng)用較少的小眾促銷手段。分為短期試住與長期試住。短期試住主要針對銷售中的期房，居住理念需展示；長期試住主要是銷售中的現(xiàn)樓低首付入住。在規(guī)定的時間內(nèi)，如購買，則試住租金抵扣首期款，如不購買，試住租金為房租，退還首付。（推薦指數(shù)：★★★）特定臟單位魄內(nèi)部管員工柿購房類優(yōu)惠操作啞方式第一期步：以正哈式的爹形式流向外深鋪放賓內(nèi)部籮員工犧購房袍優(yōu)惠植政策晨，宣恥傳階族段。進（銷幕售同辟事必河須保翁持神那秘的訊態(tài)勢區(qū)去通遼知客允戶，岔讓其省充分劫感覺稱優(yōu)越婚感）第二法步：充嚼分正滾式化步，在公抽司網(wǎng)刑上公覆布已審纖批的群員工姑通知誰，銷邊售經(jīng)壞理把說握網(wǎng)刊上公且告信古息，映然后余把客效戶集蠢中銷殿售現(xiàn)收場，伸制造40更%未通尚過的蟻假象料，銷咽售經(jīng)搜理釋丈放信秋息，際然后我客戶對集中慌選房壺。第三消步：要有下足夠易的折親扣，桃面價復(fù)往上獅調(diào)幾慎個點葡，然橫后讓平客戶鉗真正稻感受蠶到優(yōu)碎惠，足一口鑰價86折，紫瘋狂卷搶購遠，實揪現(xiàn)成翅交。要求享：銷法售經(jīng)寺理對椅待客甩戶必昨要一漂視同觸仁，瓣統(tǒng)一早釋放砍折扣鐮，選揭房當(dāng)證天過踐后，瞎折扣姑馬上村收回敵，下令周同珍一時頭間再爺次釋驕放，賀實現(xiàn)絮持續(xù)乓成交磁。效果聰：佳兆絲式業(yè)﹒現(xiàn)東江拴豪門12月上份旬成交逢量同厲比11月上紙旬翻曉了兩再番（推該薦指企數(shù)：★★腹★★跑★）解決頂客戶哈決策笛周期湖長售樓租中心地擺放籠展板縫，在廁上面英公布棉樓盤欣的成漠本信冊息，悲讓客鏡戶明蒙白房挺價的展組成怒，化關(guān)解價跌格抗厲性，遠停止孔觀望蝴。這擇一方資法的黨應(yīng)用繪適用