美國(guó)衡平法上的地役權(quán)制度

美國(guó)衡平法上的地役權(quán)制度

區(qū)分一般法律下的地便法和平衡法上的平衡法，這可能是美國(guó)金融法的一個(gè)特點(diǎn)。筆者在對(duì)普遍法上的地役權(quán)及其相鄰權(quán)作一探討之后[1],擬于本文對(duì)衡平法上的地役權(quán)再作進(jìn)一步研究,以期對(duì)我國(guó)的物權(quán)法立法添一臂之力。一、對(duì)肯定地役權(quán)的救濟(jì)衡平法上地役權(quán)是利用衡平法上的強(qiáng)制力對(duì)土地的使用予以限制的權(quán)利,指地役權(quán)人限制義務(wù)人及土地的承繼人于其自己的土地上為一定目的使用,義務(wù)人違背此義務(wù),以超目的范圍外的方法使用其土地,權(quán)利人可請(qǐng)求衡平法院予以衡平法上的救濟(jì),責(zé)令義務(wù)人停止其對(duì)土地的不符合目的使用的權(quán)利。例如,A將其大片土地分成50分,先后將50份土地分別賣(mài)給他人。在買(mǎi)賣(mài)契約中,A向買(mǎi)受人表明:他們所購(gòu)買(mǎi)的土地只能予以居住目的使用,不得另作他用。一段時(shí)間之后,當(dāng)眾買(mǎi)受人均在其購(gòu)得的土地上建好住房時(shí),第46塊土地的買(mǎi)受人——石油公司在其購(gòu)得的土地上開(kāi)設(shè)了加油站,眾土地的購(gòu)買(mǎi)人均請(qǐng)求衡平法院責(zé)令石油公司停止開(kāi)設(shè)加油站。該眾多土地所有人限制石油公司對(duì)其土地予以居住目的以外的使用權(quán)利即是衡平法上的地役權(quán)。衡平法上的地役權(quán)嚴(yán)格地說(shuō)是當(dāng)事人基于土地之契約成立的契約權(quán)利,之所以稱(chēng)之為衡平法上的地役權(quán),一方面是因?yàn)檫@種權(quán)利屬衡平法的規(guī)矩范圍,受衡平法的保護(hù),當(dāng)它遭到不合理的侵犯時(shí),衡平法院采衡平法上的方法予以救濟(jì);另一方面是因?yàn)檫@種權(quán)利雖為契約權(quán)利,但具有地役權(quán)的一般屬性。第一,它是土地上存在的一種利益,依附于土地永久存在,不為契約當(dāng)事人所專(zhuān)有或其終身享有。第二,它雖依契約而產(chǎn)生但不具有契約的相對(duì)性,是一種具有排他性的絕對(duì)權(quán)利。供役地被轉(zhuǎn)移,無(wú)論在普通法上是否承認(rèn)這種契約權(quán)利可隨土地而轉(zhuǎn)移,只要承繼人知道該土地上存在地役權(quán),地役權(quán)人均可排他地享有地役權(quán),借助衡平法上的強(qiáng)制力對(duì)抗該承繼人。衡平法上的地役權(quán)有肯定地役權(quán)和否定地役權(quán)之分。肯定地役權(quán)是要求義務(wù)人在其土地上須以一定方法或一定目的使用土地的權(quán)利;否定地役權(quán)是要求義務(wù)人不得以一定方法或一定目的使用土地的權(quán)利。一些法院對(duì)肯定地役權(quán)持反對(duì)的態(tài)度,認(rèn)為以衡平法上的手段強(qiáng)制負(fù)擔(dān)地所有人為受益人的利益為一定積極行為,對(duì)負(fù)擔(dān)地所有人而言似乎有失公平。因此,在司法實(shí)務(wù)中他們通常以縮小解釋肯定地役權(quán)的適用范圍,甚至拒絕以衡平法上的方法執(zhí)行地役權(quán)表明他們對(duì)肯定地役權(quán)的態(tài)度。但仍有較多的判例主張具備了與否定地役權(quán)相同的條件或者其它必要條件的,肯定地役權(quán)有效公平為衡平法的最高理念,凡與公平相悖的,均為衡平法所摒棄的。衡平法上的地役權(quán)亦以公平為其價(jià)值目標(biāo)。違背公平,盡管從理論上完全具備地役權(quán)成立的條件,但受衡平法的保護(hù)。第一,地役權(quán)的設(shè)定若有種族歧視之嫌,衡平法院不給以衡平法上的救濟(jì)。例如,在A將其100份土地以居住為目的賣(mài)給他人時(shí),在契約中除約定買(mǎi)受人及未來(lái)的土地承繼人只能以居住為目的使用土地之外,還約定,任何買(mǎi)受人不得將土地轉(zhuǎn)讓、出租或出借給白種以外的其他有色種人。這樣一種對(duì)土地施以限制的地役權(quán),雖不欠缺地役權(quán)的成立條件,但因存在嚴(yán)重的種族歧視而不受衡平法的保護(hù)。在1948年由最高法院審理的ShelleyV.Kraemery一案中法官認(rèn)為,憲法第14修正案,但絕對(duì)禁止國(guó)家機(jī)關(guān)在執(zhí)行職務(wù)時(shí)有任何種族歧視的傾向。因此,如果衡平法院以衡平法上的手段強(qiáng)制執(zhí)行一個(gè)帶有嚴(yán)重種族歧視色彩的地役權(quán),這是違反憲法的行為,當(dāng)事人完全可以此為由提起國(guó)家侵權(quán)(StateAction)的損害賠償訴訟。這是美國(guó)最高法院對(duì)帶有種族歧視傾向的地役權(quán)予以否定的典型判例,體現(xiàn)了公平與正義。第二,地役權(quán)所約定的限制不合理,賦予土地的開(kāi)發(fā)商或其他土地所有人更多的權(quán)利或利益,而給他方當(dāng)事人更多的制約和不利益,則衡平法院對(duì)衡平法上的地役權(quán)不予以強(qiáng)制執(zhí)行。衡平法上的地役權(quán)是伴隨美國(guó)城市的繁榮和發(fā)展而產(chǎn)生的。美國(guó)的獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)在美國(guó)人民獲得獨(dú)立、贏得共和國(guó)的同時(shí),還在相當(dāng)程度上打破了半封建的租佃制和大土地所有制,埋藏了奴隸制。從英國(guó)移植過(guò)程的地役權(quán)法律制度在新的土地制度之下得以充分發(fā)展。于19世紀(jì)末,因?yàn)楣I(yè)發(fā)展給城市帶來(lái)的繁榮,美國(guó)大量人口向城市涌進(jìn),城市人口的居住密度大大增加,為了保持良好的居住環(huán)境,需對(duì)居住區(qū)土地的使用給以居住目的以外的限制,而原有的普通法上的地役權(quán)無(wú)法滿(mǎn)足人們對(duì)這一目的的追求。遂,一種新型的地役權(quán)——衡平法上的地役權(quán)應(yīng)時(shí)代的需求產(chǎn)生了。這種獨(dú)具特色的地役權(quán)在土地為私有,人們有充分自由使用自己土地的社會(huì)背景之下對(duì)美國(guó)城市社區(qū)的合理分布、良好居住環(huán)境的保持、環(huán)境污染的綜合治理發(fā)揮著非常重要的作用。二、在取得土地時(shí),當(dāng)事人存在地役權(quán)衡平法上的地役權(quán)是一種約定地役權(quán),非法定地役權(quán),基于當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生。其構(gòu)成須具備如下諸條件:(一)須有契約存在。衡平法上的地役權(quán)既然是一種約定地役權(quán),當(dāng)事人之間訂立的符合欺詐法形式要求的土地轉(zhuǎn)讓契書(shū)(ADeedPoll)的有效存在是地役權(quán)構(gòu)成的首要條件。該契書(shū)須由土地轉(zhuǎn)讓人簽字,受讓人無(wú)須簽字,只要接受該契書(shū),即受地役權(quán)的拘束,依契約享有地役權(quán),或受地役權(quán)的負(fù)擔(dān)。如上例,A將50份土地出賣(mài)給買(mǎi)受人,并于買(mǎi)賣(mài)書(shū)中明示土地只用于居住。該明示條款賦予各土地所有人以衡平法上的地役權(quán)——限制他人對(duì)其土地予以居住目的以外的使用,同時(shí),亦賦予各所有人以義務(wù)——得以居住為目的使用自己的土地。該契書(shū)中所載明的地役權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓人于契書(shū)中簽字及受讓人接受契書(shū),即發(fā)生法律效力。(二)須當(dāng)事人有產(chǎn)生地役權(quán)的主觀目的。衡平法上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)一樣,以土地為依托,只要土地存在,無(wú)論土地歸何人所有,均受地役權(quán)的約束。因此,地役權(quán)的效力實(shí)際上并非及于契約當(dāng)事人自身,而是及于土地。當(dāng)事人于契約中設(shè)定的這種對(duì)土地使用的限制權(quán)利欲發(fā)生此法律效力,并以衡平法上的強(qiáng)制力予以實(shí)施,以當(dāng)事人于訂約時(shí)具有設(shè)定該地役權(quán)并其效力及于土地而非契約當(dāng)事人的主觀目的為重要條件。此主觀目的通常以明示的方式載入轉(zhuǎn)讓契約之中,即在契約中有明示的語(yǔ)言表明當(dāng)事人目的。但是,在一些契約中,盡管無(wú)明示的表明當(dāng)事人主觀目的的語(yǔ)言,客觀環(huán)境表明當(dāng)事人有此主觀目的的,仍發(fā)生衡平法上地役權(quán)的法律效力。例如,A將土地分成50份,在其開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃中A聲明所有土地只能用于居住,在將其第46號(hào)土地出賣(mài)給石油公司時(shí),盡管在契約中未有明確的語(yǔ)言表明此塊土地不得用于開(kāi)加油站,只能用于居住,亦未有明確的語(yǔ)言表明無(wú)論何人購(gòu)買(mǎi)僅以居住目的為限使用土地,但客觀環(huán)境表明了當(dāng)事人具有地役權(quán)效力及于土地,無(wú)論何人承繼該土地均受此限制的主觀目的,地役權(quán)成立。石油公司如于此塊土地興建加油站,衡平法院即可接受當(dāng)事人的申請(qǐng)予以衡平法上的救濟(jì)。(三)須當(dāng)事人知道地役權(quán)的存在。衡平法上的地役權(quán)之負(fù)擔(dān)對(duì)供役地的拘束力,于供役地被無(wú)償轉(zhuǎn)讓場(chǎng)合(贈(zèng)與或繼承),無(wú)條件地隨土地而轉(zhuǎn)移給土地的承繼人;但于供役地有償轉(zhuǎn)移場(chǎng)合,欲發(fā)生隨土地而轉(zhuǎn)移,并拘束供役地任何承繼人的效力,承繼人知道地役權(quán)的存在便成為重要的前提條件。所謂知道,是指土地承繼人于取得土地所有權(quán)時(shí)確實(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道于其取得的土地上存在他人對(duì)土地的限制權(quán)利。確實(shí)知道,是指當(dāng)事人主觀上的實(shí)際知道(ActualNotice),獲知的途徑通常有兩種:第一,土地的承繼人于取得土地時(shí)從原地役權(quán)產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓契約中直接看到地役權(quán)存在的語(yǔ)言表述;第二,土地承繼人雖未從原契約中得知,但通過(guò)對(duì)土地周?chē)h(huán)境的觀察能夠得知無(wú)論是誰(shuí)取得土地的所有權(quán)都會(huì)受到同樣的限制。應(yīng)當(dāng)知道,是指原地役權(quán)產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓契約的當(dāng)事人將所有權(quán)的轉(zhuǎn)移乃至地役權(quán)的產(chǎn)生予以登記——該權(quán)利的公示給一切欲購(gòu)買(mǎi)土地的人或可以取得土地所有權(quán)的人提供了可知的條件,無(wú)論承繼人于取得土地時(shí)是否確實(shí)可知,推定其知道。所以應(yīng)當(dāng)知道是假定知道,或稱(chēng)推定知道(ConstructiveNotice)。具備此條件,地役權(quán)對(duì)供役地具有拘束力,而無(wú)論其買(mǎi)受人為何人。但如果土地的承繼人有償取得土地所有權(quán),且為善意,他不知道,也不應(yīng)當(dāng)知道其欲購(gòu)買(mǎi)的土地上存在地役權(quán),則不受地役權(quán)的負(fù)擔(dān)與限制。衡平法上地役權(quán)之利益隨需役地而轉(zhuǎn)移給承繼人,不以承繼人知道地役權(quán)存在為前提條件,亦不論承繼人是有償取得還是無(wú)償取得,只要是原訂約當(dāng)事人具有地役權(quán)的效力及于需役地非訂約當(dāng)事人本人的目的,地役權(quán)之利益即可隨供役地轉(zhuǎn)移給任何承繼人。原訂約當(dāng)事人此訂約目的可以在契約中以語(yǔ)言明示(諸如,受益地的所有人、繼承人及受讓人均得限制對(duì)方使用其土地),如果當(dāng)事人于契約中未有語(yǔ)言明示,但客觀環(huán)境足以表明當(dāng)事人設(shè)定地役權(quán)絕非專(zhuān)為自己本人謀求利益,而是賦益予土地(供役地因地役權(quán)的存在而增值)及所有需役地所有人,則地役權(quán)之利益隨需役地轉(zhuǎn)移給承繼人。典型的衡平法上的地役權(quán)是在城市土地分割開(kāi)發(fā)規(guī)劃(SchemesforSubdivisionDevelopment)中產(chǎn)生的。作為地役權(quán)產(chǎn)生基礎(chǔ)的城市土地分割開(kāi)發(fā)規(guī)劃有三種形式:第一,一個(gè)土地所有人將其大片土地?cái)M定分割規(guī)劃,將分割的土地賣(mài)給他人開(kāi)發(fā)利用,在分割規(guī)劃中聲明了對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用的限制,諸如,土地只用于建住房,不得建商店等,然后將載明對(duì)土地限制聲明的規(guī)劃予以登記。該土地所有人在將分割后的土地以契約轉(zhuǎn)讓他人時(shí),土地的受讓人須受該登記了的聲明的拘束,在限制的范圍內(nèi)使用土地。如此產(chǎn)生的地役權(quán)隨土地而發(fā)生轉(zhuǎn)移,對(duì)原契約的土地受讓人,乃至原土地受讓人的將來(lái)更遙遠(yuǎn)的土地受讓人均具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力。第二,若干個(gè)大土地所有人(如,A、B、C分別擁有200公頃土地,在規(guī)劃中各被分割為45塊)在一起擬定了一個(gè)正式的書(shū)面協(xié)議,在協(xié)議中確定了他們分割土地的規(guī)劃及對(duì)分割后的土地予以居住目的使用的限制。該協(xié)議一經(jīng)登記即具有法律的強(qiáng)制力,所有土地的賣(mài)受人均受地役權(quán)的拘束。第三,某大土地所有人將自己的土地分割,但未作統(tǒng)一的限制規(guī)定,在將自己分割后的土地于買(mǎi)受人簽約時(shí),分別約定了對(duì)土地使用的限制,目的是保持自己土地的賣(mài)價(jià),通常這種地役權(quán)雖可隨土地而轉(zhuǎn)移,但僅將其利益保留給大土地所有人自己及其繼承人,只有在大土地所有人還擁有一塊土地的期間內(nèi)地役權(quán)才對(duì)他人具有拘束力,一但大土地所有人將其土地賣(mài)盡,地役權(quán)因無(wú)權(quán)利人而消滅。例如,A將其土地分成48份,欲開(kāi)發(fā)為住宅區(qū),并將小區(qū)命名為“FAIRVIEW”,在將其分割后的土地分別賣(mài)給不同的買(mǎi)受人時(shí)規(guī)定,土地只用于建住宅,而且每套住宅的價(jià)值不得少于12萬(wàn)美元,并規(guī)定該對(duì)土地使用的限制可隨土地而轉(zhuǎn)移,但僅存在于A及其繼承人在“FAIRVIEW”小區(qū)內(nèi)還擁有一塊土地的時(shí)間內(nèi),A一但將該小區(qū)的土地全部賣(mài)盡,地役權(quán)消滅。在這樣的土地分割開(kāi)發(fā)規(guī)劃中,只要A還擁有一塊土地,無(wú)論其它土地被幾經(jīng)轉(zhuǎn)賣(mài)多少次,地役權(quán)均會(huì)存在。A擁有的最后一塊土地賣(mài)掉,地役權(quán)消滅。三、衡平法上的請(qǐng)求權(quán)衡平法上的地役權(quán)以衡平法院強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù),停止其實(shí)施地役權(quán)禁為的行為為其救濟(jì)方法,一般而言,具備上述地役權(quán)產(chǎn)生的條件,地役權(quán)的義務(wù)人以違反地役權(quán)的方法使用土地的,地役權(quán)人即可請(qǐng)求衡平法上的救濟(jì)。衡平法上地役權(quán)的抗辯,是指地役權(quán)的義務(wù)人對(duì)地役權(quán)人向衡平法院的請(qǐng)求所作的對(duì)抗和辯駁?？罐q成立,衡平法院則拒絕作出強(qiáng)制實(shí)施地役權(quán)的判決?？罐q事由通常有以下幾種:(一)地役權(quán)人以違反地役權(quán)的方法使用土地。衡平法上的地役權(quán)主要是雙方地役權(quán)或相互地役權(quán),雙方當(dāng)事人均為地役權(quán)人,同時(shí)又都負(fù)有義務(wù)不得以悖于地役權(quán)的方法使用土地。如果雙方當(dāng)事人均以地役權(quán)禁止的方法使用土地,一方當(dāng)事人起訴請(qǐng)求衡平法院強(qiáng)制他方停止違反義務(wù)的行為,他方當(dāng)事人即可以該方當(dāng)事人亦以違反地役權(quán)的方法使用土地為由予以抗辯,盡管該方當(dāng)事人違反義務(wù)的程度遠(yuǎn)不如他方當(dāng)事人對(duì)義務(wù)的違反程度,只要違反義務(wù)的性質(zhì)相同,抗辯即成立。(二)地役權(quán)人的默認(rèn)。某一供役地所有人違反其供役義務(wù),以地役權(quán)禁止的方法使用其土地,地役權(quán)的受益人對(duì)地役權(quán)的行為未表示反對(duì),默認(rèn)了該行為,視為對(duì)其地役權(quán)的放棄,其他供役地所有人以悖于地役權(quán)的方法使用土地時(shí),地役權(quán)人如起訴請(qǐng)求衡平法上的救濟(jì),其他供役地所有人可以其已經(jīng)放棄地役權(quán)為由予以抗辯。(三)地役權(quán)人怠于行使地役權(quán)。供役地所有人以違背地役權(quán)的方法使用土地,地役權(quán)人在一個(gè)合理的時(shí)間內(nèi)未向衡平法院主張權(quán)利,相當(dāng)時(shí)間后向衡平法院起訴的,討訟因其怠于行使地役權(quán)而被禁止,供役地所有人可以其怠于行使地役權(quán)為由請(qǐng)求衡平法院不予受理原告的訴訟請(qǐng)求。(四)供役地所有人的信賴(lài)。因地役權(quán)人的行為使一個(gè)一般正常的人站在供役地所有人的立場(chǎng)上會(huì)相信地役權(quán)人放棄了地役權(quán),供役地所有人基于信賴(lài)實(shí)施了違反地役權(quán)的行為,如果基于地役權(quán)人的請(qǐng)求對(duì)其施以衡平法上的強(qiáng)制手段,將使供役地所有人遭致信賴(lài)?yán)鎿p失。保護(hù)信賴(lài)?yán)嬉幌蚴敲绹?guó)法的重要功能,供役地所有人的信賴(lài)是對(duì)抗地役權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的極好事由。(五)客觀環(huán)境的變化。衡平法上的地役權(quán)產(chǎn)生之后,需役地及供役地的周?chē)h(huán)境發(fā)生了變化,限制供役地的所有人僅以順從于地役權(quán)的方法使用土地的意義已不復(fù)存在,再以衡平法上的強(qiáng)制手段限制供役地所有人使用自己的土地則有違衡平法的公平理念。故,供役地所有人可以客觀條件的變化對(duì)抗地役權(quán)人衡平法上的請(qǐng)求。抗辨權(quán)成立,衡平法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。但許多普通法院允許地役權(quán)人提起普通法上的訴訟,請(qǐng)求普通法院責(zé)令供役地所有人賠償損失。例如,A有大片土地尚未開(kāi)發(fā),將白地賣(mài)給B,契約中約定,白地將永遠(yuǎn)僅限于以居住目的為使用。但15年后周?chē)耐恋乇婚_(kāi)發(fā)為商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū),B于是在白地上建了商店。如果A向衡平法院起訴請(qǐng)求予以衡平法上的救濟(jì),將遭敗訴結(jié)果,因?yàn)榭陀^條件的變化,使B有了對(duì)抗A衡平法上請(qǐng)求權(quán)的抗辯權(quán)。但如果A因B違反了地役權(quán)強(qiáng)加給他的限制而給其造成經(jīng)濟(jì)損失,向普通法院請(qǐng)求給予普通法上的救濟(jì),將會(huì)得到普通法院的勝訴判決。四、地役權(quán)的起源及發(fā)展衡平法上的地權(quán)與普通法上的地役權(quán)雖規(guī)范的法律不同,但都是對(duì)他人土地實(shí)施的權(quán)利,因此,二者仿佛同胞的孿生兄弟,象容如此酷似以至于使人們?cè)谟^念上常常將衡平法上的地役權(quán)當(dāng)成普通法上的地役權(quán)在衡平法上的等價(jià)物、對(duì)等物。第一,衡平法上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)具有共同的一般屬性。二者均為在他人土地之上的一種權(quán)利,雖可依契約而產(chǎn)生但不具有契的相對(duì)性。是一種具有排他性的絕對(duì)權(quán)利,依附于土地而存在,隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,供役地?zé)o論基于何種原因被何人承繼,地役權(quán)人均可追及土地之所在,排他地享有及行使地役權(quán);第二,依現(xiàn)代登記制度,登記公示是地役權(quán)發(fā)生對(duì)抗第三人效力的重要條件。經(jīng)登記的地役權(quán),無(wú)論土地的購(gòu)買(mǎi)人是否知道他人地役權(quán)存在于自己購(gòu)買(mǎi)的土地之上,均受地役權(quán)之負(fù)擔(dān),須以地役權(quán)規(guī)定之方法使用土地,或允許他人以地役權(quán)允許之方法使用或利用自己的土地。未經(jīng)登記,善意的土地購(gòu)買(mǎi)人(BonaFidePurchaser)確實(shí)不知所購(gòu)買(mǎi)的土地上存在他人的地役權(quán),并支付了價(jià)金,則不受地役權(quán)的負(fù)擔(dān)及限制。這一規(guī)則不僅適用于普通法上的地役權(quán),同時(shí)也適用于衡平法上的地役權(quán)。鑒于二者的共性,人們?cè)噲D用同一個(gè)地役權(quán)的概念(ConceptofServitudes)將二者統(tǒng)一規(guī)范化,但是,衡平法上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)畢竟是兩個(gè)獨(dú)立的,由不同的法律部門(mén)規(guī)范并保護(hù)的權(quán)利,二者有著顯而易見(jiàn)的區(qū)別:(一)二者產(chǎn)生于不同的社會(huì)背景。普通法上的地役權(quán)是伴隨土地私有化的進(jìn)程而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的。在16世紀(jì)的英國(guó),作為農(nóng)民運(yùn)動(dòng)結(jié)果的“公地耕作制度”被席卷而來(lái)的大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)所擊碎。農(nóng)村的土地被在圈地運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生的一批新貴族所私有,只有鄉(xiāng)村深處還保留著小片的公用土地。在土地私有制度之下,人們不再可以在他們?cè)敢獾娜魏蔚胤叫凶?亦不可能任意獲取土地上的可獲得之利益,圈地運(yùn)動(dòng)所帶來(lái)的土地的私人壟斷需要一個(gè)新的,系統(tǒng)的調(diào)整土地的利用與開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的土地所有人與土地使用或利用人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律制度——地役權(quán)制度。普通法上的地役權(quán)制度就是在這樣一種歷史背景下產(chǎn)生并逐漸健全起來(lái)的。然而,衡平法上的地役權(quán)卻是由于工業(yè)的發(fā)展和城市的繁榮所帶來(lái)的大量農(nóng)村人口向城市涌流而產(chǎn)生的。城市人口密度的增加,需要對(duì)城市的土地予以合理的分布與安排,需對(duì)居住區(qū)土地使用給以居住目的以外的限制,以保持優(yōu)良的居住環(huán)境和生活秩序。而土地的私有、土地交易及土地使用的自由使得國(guó)家對(duì)土地的管理權(quán)與干預(yù)權(quán)顯得蒼白無(wú)力,原有的普通法上的地役權(quán)亦無(wú)法滿(mǎn)足人們對(duì)這目的的追求。反應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)中形成的供求規(guī)律,規(guī)范土地交易中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的衡平法上的地役權(quán)制度無(wú)疑成為達(dá)到這一理想目標(biāo)的最佳手段。(二)二者具有不同的權(quán)利樣態(tài)。普通法上的地役權(quán)通常是地役權(quán)人對(duì)他人土地的使用或利用的權(quán)利,義務(wù)人因供役地所受之負(fù)擔(dān)是允許他人使用或利用自己的土地,不得干預(yù)妨礙地役權(quán)人在其土地上行使地役權(quán)。地役權(quán)人無(wú)須借助義務(wù)人的行為,只以自己在他人土地上的作為(通行或取益)給自己帶來(lái)利益。而衡平法上的地役權(quán)是對(duì)他人土所有權(quán)行使的一種限制權(quán)利,肯定地役權(quán)拘束土地所有人須以一定方法或目的使用、處分自己土地,否定地役權(quán)要求土地所有人不以一定方法或目的使用、處分自己土地。但無(wú)論肯定地役權(quán),抑或否定地役權(quán),最終目的是以義務(wù)人在其土地上的作為或不作為給地役權(quán)人帶來(lái)利益。(三)二者表現(xiàn)不同的權(quán)利方向。普通法上的地役權(quán)所表現(xiàn)的權(quán)利方向一般是單向的,地役權(quán)人只對(duì)義務(wù)人享有權(quán)利,而不負(fù)有任何義務(wù),義務(wù)人只負(fù)有義務(wù),而不享有任何權(quán)利。例如,A、B擁有黑、白兩地相鄰,A賦予B及白地上任何所有人在其黑地上通行的權(quán)利,B將其土地分成50份,并轉(zhuǎn)讓于不同的買(mǎi)受人,白地上存在的通行地役權(quán)隨土地轉(zhuǎn)讓給各買(mǎi)受人,但地役權(quán)的負(fù)擔(dān)仍保留在黑地,由A一人承受。而衡平法上的地役權(quán)所表現(xiàn)的權(quán)利方向是雙向的。每一方當(dāng)事人即對(duì)他方享有權(quán)利,又向他方負(fù)有義務(wù),各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是相互的,交叉的,方向是相對(duì)的。例如,B在將其50份土地轉(zhuǎn)讓的契約中約定,土地只能用于居住,不得用于經(jīng)商。50份土地買(mǎi)受人中的每一方都是權(quán)利人,有權(quán)限制他人