房地產(chǎn)基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)

基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)章節(jié)第一章房地產(chǎn)基金背景第二章房地產(chǎn)基金定義第三章房地產(chǎn)開發(fā)商融資結(jié)構(gòu)第四章私募房地產(chǎn)基金品種第五章房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)具備的要素第一章

房地產(chǎn)基金背景

◆房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介

美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。

第一章

房地產(chǎn)基金背景有效性◆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀第一章

房地產(chǎn)基金背景在經(jīng)過“黃金十年”的高速發(fā)展之后，中國(guó)樓市開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融、資本為王的時(shí)代。房地產(chǎn)基金開始加入了這個(gè)資本游戲。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控遲遲不松，房企融資通路收窄，房地產(chǎn)基金作為房企有益資金補(bǔ)充來源，找到了滋生的沃土。業(yè)內(nèi)人士表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)基金開始由純債權(quán)試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)，且不滿足于純債權(quán)的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)流程的收益。但不管以何種方式，在持久的樓市調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的發(fā)展趨勢(shì)已越來越明顯，未來房地產(chǎn)行業(yè)必將形成“地產(chǎn)加金融”組合模式。開發(fā)商攜手基金才能第一章

房地產(chǎn)基金背景

2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會(huì)三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國(guó)際度假區(qū)。資料顯示，該項(xiàng)目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運(yùn)動(dòng)休閑基地、五星級(jí)度假會(huì)所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。事實(shí)上，開發(fā)商與基金的合作，已經(jīng)出現(xiàn)了從以前的純債權(quán)向“股加債”或純股權(quán)的模式轉(zhuǎn)變。近期，濱江集團(tuán)與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產(chǎn)基金——普特元騰股權(quán)投資基金首次合作，以16.55億元競(jìng)得杭州市余政儲(chǔ)出(2012)48、49號(hào)兩塊地。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿地后與公司采取股權(quán)合作的方式以各50%的比例成立項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目。濱江集團(tuán)表示，這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負(fù)擔(dān)，同時(shí)也進(jìn)一步拓寬公司融資途徑。預(yù)計(jì)未來公司還將進(jìn)一步與該基金以類似方式合作開發(fā)項(xiàng)目。什么是房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用。第二章

房地產(chǎn)基金概念以獲頂?shù)猛顿Y潤(rùn)收益為目傻的的隆房地駁產(chǎn)投狐資基畢金的再提供幕者之禿所以雅不采爆用“如單個(gè)煩投資徑制度襖”直貧接投素資房地第產(chǎn)項(xiàng)目李，而曉是通尸過“譽(yù)集合猶投資菊制度掏”間考接從舒事房地答產(chǎn)投夠資，是貞因?yàn)槲捶康財(cái)钞a(chǎn)投至資基朱金具牢有流湯動(dòng)性慚高、變現(xiàn)救能力強(qiáng)、亡集合爽投資勁、專絮家管達(dá)理、分散賽風(fēng)險(xiǎn)、降酸低交易邪成本、運(yùn)宵作規(guī)超范的展特點(diǎn)開，具般有“附單個(gè)頑投資姨制度淚”所芬無與散倫比許的制日度優(yōu)永勢(shì)。房地當(dāng)產(chǎn)基冶金的偵優(yōu)勢(shì)第二章房地恨產(chǎn)基爽金概帆念房地魔產(chǎn)開慶發(fā)商旨資金禍需求碧線路筋圖第三章房地纏產(chǎn)融農(nóng)資結(jié)弄構(gòu)國(guó)內(nèi)皆銀行載貸款第三性章房地穗產(chǎn)融坡資結(jié)號(hào)構(gòu)房地挑產(chǎn)貸追款是啞指與總房產(chǎn)艦或地投產(chǎn)的撫開發(fā)跨、經(jīng)繁營(yíng)、伴消費(fèi)予等活垮動(dòng)有發(fā)關(guān)的視貸款既，主隸要包扁括土岔地儲(chǔ)夢(mèng)備貸滔款、紡房地彼產(chǎn)開企發(fā)貸票款、塵個(gè)人缸住房射貸款斥、商裝業(yè)用橋房貸闊款等螺。盡虜管對(duì)盛于房翁地產(chǎn)掛開發(fā)笛商來住說，角貸款拍受到遞國(guó)家區(qū)宏觀庭政策臨，特籮別是舅利率毅政策積的影仁響很篩大，譽(yù)但是屋就目薦前來餃說，券開發(fā)正商們枝的資攪金大股部分死還是致來自絲式于國(guó)風(fēng)內(nèi)商沫業(yè)銀紹行貸布款。禾不過怕是有確的直加接貸瞇款得悶到，躁有的佩則是崗間接弟貸款蓬得到爽。根喜據(jù)對(duì)我目前音房地凡產(chǎn)市方場(chǎng)的亡經(jīng)營(yíng)理狀況序分析惱，短滋期內(nèi)遲房地耕產(chǎn)融頭資以賽銀行盟為主達(dá)導(dǎo)的船模式測(cè)仍不膨會(huì)改發(fā)變。見一般擺來說遺，國(guó)姻內(nèi)銀釋行貸算給開尼發(fā)商健的款院項(xiàng)主軋要是身信用糾貸款紀(jì)和擔(dān)槳保貸丈款。央行閱公布架的數(shù)膛據(jù)顯爪示，20尤11年全有年，章房地貌產(chǎn)累蛛計(jì)新純?cè)鲑J暢款共1.析26萬億殃元，概較20懸10年下拐降38臺(tái)%。外資拴貸款第三征章房地益產(chǎn)融統(tǒng)資結(jié)減構(gòu)國(guó)內(nèi)濱宏觀慈調(diào)控清收緊格銀行羨對(duì)房災(zāi)地產(chǎn)房誠(chéng)商的葵貸款甲，使暖得合比資或衰外資昌房地漠產(chǎn)商棵轉(zhuǎn)向映外資夠銀行科貸款廉，而艷外資館銀行資也迅患速趁跡虛而螞入，哨以低滋利率全搶占核市場(chǎng)唇。但邊目前鈔而言疲，外扶資貸查款和駝外商獲直接渠投資堤資金純加在獅一起竄，僅央占房怖地產(chǎn)債公司籮資金欣來源野很小釘?shù)囊晃r部分頂。上市愈融資理論憑上講聽，公必開上恢市是妻昀佳羊途徑康，因掌為直呀接融躺資，料可從善化解俱金融蹲風(fēng)險(xiǎn)碰，降亡低企養(yǎng)業(yè)融敲資成漢本，倉(cāng)改善您企業(yè)蒼資本牲結(jié)構(gòu)味。但切是，兄房地恰產(chǎn)企煉業(yè)上嗽市非壘常困佩難，準(zhǔn)因?yàn)榉南哨A利搖模式己有別敞于一乏般工臂業(yè)企威業(yè)，論資金癥流不張連續(xù)粘，呈園現(xiàn)周重期性端的大億進(jìn)大相出的攔狀況艷，難泛以達(dá)墻到上叛市要圾求，吸如要彈求設(shè)寄立滿3年，熄有昀抄近3年可渠比性相的盈勁利，算發(fā)行卸人業(yè)吹務(wù)和盲管理鹽層近3年未注變等琴。上斃市曾侄是房標(biāo)地產(chǎn)襪企業(yè)董夢(mèng)寐棉以求逮的一童條融勿資渠準(zhǔn)道，漏但是轉(zhuǎn)在19恥94年宏犁觀調(diào)列控的痰大背扛景下頸，中形國(guó)證鬼監(jiān)會(huì)寬決定吃暫不葵接受洪房地坦產(chǎn)開擱發(fā)企源業(yè)的姿上市威申請(qǐng)溫，直比到20喝01年初巴才解金除了景這一熊禁令趨。在及我國(guó)凝，大盾部分司房地慣產(chǎn)企妙業(yè)都志是通摟過買邁殼、遷重組霸來上兔市。負(fù)房地趙產(chǎn)企膏業(yè)通輩過上余市可淚以迅扎速籌蒼得巨落額資音金，炒且籌輩集到勻的資隊(duì)金可刑以作喝為注過冊(cè)資妖本永亞久使到用，某沒有辱固定感的還幕款期圓限，團(tuán)因此忌，對(duì)膽于一框些規(guī)歌模較挨大的烤開發(fā)錄項(xiàng)目索，尤墻其是秀商業(yè)喉地產(chǎn)貿(mào)開發(fā)輩具有餐很大揉的優(yōu)敏勢(shì)。螺一些看急于挨擴(kuò)充崖規(guī)模以和資營(yíng)金的湯有發(fā)肅展?jié)撊Φ脑笾杏刃推笳銟I(yè)而察言，桂買(借)殼上使市進(jìn)刊行融夏資是渾十分妻不錯(cuò)著的融旋資渠葬道。第三玻章房地伯產(chǎn)融紀(jì)資結(jié)嘉構(gòu)第三攜章房地他產(chǎn)融竭資結(jié)楚構(gòu)20獅12年全蘭球共奇有42桃5家企惜業(yè)上榴市，削合計(jì)瞧總?cè)诠召Y82爪3.版43億美登元，錘平均逢每家塘企業(yè)句融資1.木94億美擴(kuò)元。刺其中虎，中捷國(guó)企烈業(yè)共搬有20將1家上蕉市，型總?cè)讷F資額智為26怕3.酸27億美喊元，旦占全恭球上偵市數(shù)梨量的47茄.3辛%和總鳳融資伸額的32妥.0疼%。發(fā)行綢債券第三班章房地剩產(chǎn)融套資結(jié)牽構(gòu)公司堡債券鍬相對(duì)獵于股爹權(quán)融挨資有糞發(fā)行丈程序醒相對(duì)叮簡(jiǎn)單道，融修資資析金用輛途限職制比佛較少鋪等特痰點(diǎn)。劃在西誤方成妹熟的種資本儲(chǔ)市場(chǎng)尼中，租通過尊發(fā)行抓公司男債券淹募集協(xié)資金群已成截為企槽業(yè)籌姑資的旋主要存手段畏。房地話產(chǎn)信結(jié)托第三悅章房地跑產(chǎn)融條資結(jié)郊構(gòu)在銀奧行信護(hù)貸收嫁緊的殺情況襲下，勺房地毒產(chǎn)信矩托迅流速成椒為近繞年來刷異常再活躍活的房層地產(chǎn)淋融資飼方式密。我探國(guó)的癢房地瀉產(chǎn)信炸托是芽指信海托公同司接伙受委遞托經(jīng)越營(yíng)、形管理劍和處棋分的章財(cái)產(chǎn)魯為房當(dāng)?shù)禺a(chǎn)敢及相繼關(guān)財(cái)鈴務(wù)的動(dòng)信托食。中薯國(guó)的疤房地券產(chǎn)信發(fā)托概珠念較旱為寬緞泛，含可以濤是RE忘IT愚s模式跳，也板可以寒是貸欲款信旅托、詠優(yōu)先捆購(gòu)買盈權(quán)信脊托、鎖財(cái)產(chǎn)正權(quán)信頃托、蔬受益驢權(quán)轉(zhuǎn)精讓信葵托等劉等。據(jù)記財(cái)者的庫不完給全統(tǒng)披計(jì)，20傷12年全屯年房豆地產(chǎn)總信托名產(chǎn)品窩發(fā)行槽數(shù)量捏達(dá)64閱8只，噴募集枝資金觸總額猜為15賭31億元麻，和20她11年相傳比出還現(xiàn)大耕幅下汪降。驕用益咽信托數(shù)據(jù)顯示廳，20祝11年房簡(jiǎn)地產(chǎn)切信托冷發(fā)行今數(shù)量萍為98撐4只，駐總規(guī)桶模為27淹28億元渣。投資填基金第三普章房地狗產(chǎn)融扎資結(jié)蔽構(gòu)投資壇基金宴是基負(fù)金公急司靠重發(fā)行怪投資露基金輛股份虜或受仙益憑把證等輔形式境向社輛會(huì)募糠集資科金，析投資楚房地真產(chǎn)企卵業(yè)為猶投資籮對(duì)象艷，獲女得的意凈收懷益分乳配給刑廣大赤投資榴者的意一種朽集合折投資懇模式邀。投談資基頁金是禾按照付共同販投資給、共膏享收餐益、塑共擔(dān)合風(fēng)險(xiǎn)拘的基工本原堤則，五以基振金方怨式將效各個(gè)別投資悠者彼鼠此分閑散的處資金乒集中債起來巡壽，交互由投鑼資專鈔家運(yùn)貫作和那管理外的組骨織制縣度。20尖12年房狡地產(chǎn)越基金緞規(guī)模隔預(yù)計(jì)局將超20首00億元祖。并購(gòu)肯是全管部或潮部分吐受讓閑房地灘產(chǎn)公盡司股魄權(quán)，傻相應(yīng)嚴(yán)獲得險(xiǎn)房地終產(chǎn)公秤司名海下財(cái)該產(chǎn)的械所有亭權(quán)，捐包括胡其開屑發(fā)的曲房地執(zhí)產(chǎn)項(xiàng)捐目。扒公司拜收購(gòu)進(jìn)不同躬于單扭純的眨項(xiàng)目叔轉(zhuǎn)讓軋，除味公司齒擁有臺(tái)項(xiàng)目邪的合父法性衣需要羨關(guān)注往外，久房地言產(chǎn)公監(jiān)司已衫成立血以收君購(gòu)公潛司方殖式獲束得項(xiàng)亞目開推發(fā)權(quán)懶的可浩行性運(yùn)。并購(gòu)騾融資奪指在夸企業(yè)悄擬收騰購(gòu)其歇他企談業(yè)進(jìn)名行結(jié)湊構(gòu)調(diào)文整和扇資產(chǎn)趟重組錢時(shí)，掏以被步收購(gòu)獅企業(yè)腹資產(chǎn)移和未令來收油益做然抵押鬧，從冤金融留機(jī)構(gòu)地（銀剝行、壟證券倘公司術(shù)、投篇資基爸金等蛾）籌潔集資腫金的淹活動(dòng)塵，一仍般借閱入金渡額為駕總金削額的70榨%，其塑余為該自有晌資金脈。這往種方玻式杠貌桿率腰高，場(chǎng)十分道適合拐資金坦不足肌又急董于發(fā)娘展的撿企業(yè)弦。對(duì)裙于開白發(fā)企隨業(yè)，容用優(yōu)別質(zhì)物羅業(yè)置御換被例收購(gòu)述的劣虜質(zhì)物儉業(yè)，濁通過剪系統(tǒng)刷化的籮資本邁運(yùn)作近提升塔物業(yè)跡，會(huì)帝取得秧顯著園的經(jīng)器濟(jì)效疏益。第三斷章房地畜產(chǎn)融叨資結(jié)以構(gòu)并購(gòu)裙融資合作摘開發(fā)房地抱產(chǎn)合巴作開沃發(fā)是變指具榨有土勾地使危用權(quán)呼、開士發(fā)資詠質(zhì)、早建設(shè)妻資金果等要振素的縫不同奧當(dāng)事逢人之述間共泉同出里資、刮共同昂經(jīng)營(yíng)脆、共悟擔(dān)風(fēng)膽險(xiǎn)、賓共享慘利益脅的合深作建狼房行湖為，永是一撞種房角地產(chǎn)蘆開發(fā)重的聯(lián)高合經(jīng)荒營(yíng)行撐為。枕這種下合作真方式宗不限欄于一喜方出公地、呈另一勢(shì)方出廚資，秒也可輛以雙允方共盒同出吧地出坦資。聯(lián)合霧開發(fā)關(guān)能夠昌有效項(xiàng)降低慣投資煙風(fēng)險(xiǎn)爽，實(shí)權(quán)現(xiàn)商葉業(yè)地齒產(chǎn)開劉發(fā)、笑商業(yè)爽網(wǎng)點(diǎn)揚(yáng)建設(shè)井的可筋持續(xù)意發(fā)展殲。在網(wǎng)確保鵝控股伴（絕挪對(duì)或芳相對(duì)撤）的泥條件穴下成番立項(xiàng)據(jù)目公刷司，來開發(fā)鏈商同坐意把至項(xiàng)目攜開發(fā)爺權(quán)無牛條件透的轉(zhuǎn)鐵移到充項(xiàng)目生公司鞋名下比，開濱發(fā)經(jīng)云營(yíng)行協(xié)為以謹(jǐn)項(xiàng)目慰公司封為核糠心運(yùn)笨轉(zhuǎn)。機(jī)出資夫方是辱項(xiàng)目筆投資捐方，屈項(xiàng)目瞎公司淚是項(xiàng)匹目的烤開發(fā)然商。丸合作懸方包割括大語型房璃地產(chǎn)胃開發(fā)褲或運(yùn)瞞營(yíng)商繳、大觀型零懷售商巴、有巧向房蓬地產(chǎn)村擴(kuò)張扁意圖約的戰(zhàn)傍略投須資商夸或開肢發(fā)型副的國(guó)啦際地出產(chǎn)基棍金等預(yù)。聯(lián)姜合開間發(fā)的淘法律叮關(guān)系違比較恭復(fù)雜洞，司伯法實(shí)漆踐中幸認(rèn)定刊不一雖，在投合作練過程芝中對(duì)咬于合口作方餅式、愧責(zé)權(quán)僵利、叛股權(quán)謀安排礦、治遣理結(jié)慘構(gòu)等哥各方姜面要蝕約定擋清楚武。第三災(zāi)章房地荒產(chǎn)融聾資結(jié)券構(gòu)萬科貧合作賀開發(fā)萬科掌董事額長(zhǎng)王石宣稱旅，20預(yù)14年銷銹售額發(fā)有望呆突破20舅00億元運(yùn)。從20探10年實(shí)愈現(xiàn)年晉銷售份額千促億到20流14年突仁破20蹈00億，4年時(shí)渠間年古銷售支額翻粗倍的勝目標(biāo)氧，需址要靠幫合作漆開發(fā)仆的模妥式才恐能得稈以實(shí)秤現(xiàn)。萬科20康10年超拒千億書銷售粘規(guī)模扒的背零后，燒是其粱超過秤六成傲項(xiàng)目只來自濱合作成伙伴桐的共托同擔(dān)賄當(dāng)，嘉這種惜合作個(gè)開發(fā)宇模式鎖在萬壇科過陣冬的20柱12年被箭再次敲寄予楊厚望度，達(dá)14析12億。第三帖章房地投產(chǎn)融問資結(jié)夢(mèng)構(gòu)房地賞產(chǎn)基豪金類挨型第四類章私募喝房地望產(chǎn)基跳金產(chǎn)典品公司尾型房意地產(chǎn)覆基金公司織型房察地產(chǎn)急基金為是以《公司準(zhǔn)法》為基斷礎(chǔ)設(shè)度立、賓通過詠發(fā)行舞基金孝單位圍籌集資產(chǎn)并投老資于此房地猴產(chǎn)的癢基金慰。其班認(rèn)購(gòu)腥人和襖持有慘人是酸基金賓的股東，享雷有股棵東所步應(yīng)享棕有的備一切獨(dú)利益暢，同蓬時(shí)也美是基金典公司虧損型的最壞終承均擔(dān)者原；其苗發(fā)起隙人可倡以自失己管遮理基憑金，反也可低以從梳組織葉之外矮聘請(qǐng)瞇基金綁管理程公司急進(jìn)行吩基金父的投資細(xì)管理。契約像型房損地產(chǎn)族基金契約們型房買地產(chǎn)隱投資飾基金醋又被涉稱作信托忍型基糞金，是看指以信托但法為基漫礎(chǔ)，移根據(jù)倍當(dāng)事屬人各次方訂猜立的信托頓契約，由基金驚發(fā)起庫人發(fā)起鞠，公開鐮發(fā)行基金著憑證帽募集獅投資窯者的霜資金食而設(shè)必立的悅房地付產(chǎn)投次資基奪金。跑其最遣大特凝點(diǎn)是魚基金陡本身遙不是起一個(gè)潑有法人地位啊的公司。契滑約型巖房地俯產(chǎn)投允資基惕金三聞方當(dāng)探事人顛分別怕為：失基金受益系人、基金談管理即人和基給金信世托人寸。第四貓章私募儲(chǔ)房地茂產(chǎn)基獻(xiàn)金產(chǎn)證品有限嶼合伙寄型房瓶地產(chǎn)疫基金有限礙合伙將合施伙人貴分成殊兩類貫，即塊：有續(xù)限合況伙人聯(lián)和普通橋合伙宴人。對(duì)燒于有限隆合伙械公司而言運(yùn)，前泰者是扭企業(yè)爸的所餅有者旦，后輔者是企業(yè)的經(jīng)序營(yíng)者拿。有衛(wèi)限合精伙型滔房地工產(chǎn)基長(zhǎng)金的牢目的懸是獲黃取能消產(chǎn)生強(qiáng)最大現(xiàn)金干流量的房刊地產(chǎn)綠，可膛能采惑取用現(xiàn)金夠買君收益宅型房散地產(chǎn)掉的策嚴(yán)略。爸投資主者的腰目的京將決懸定有傘限合原伙型云房地事產(chǎn)基浩金投凱資目脈的以避及相撿應(yīng)的族策略仰。有剪限合減伙型胳房地徐產(chǎn)基巡壽金的面集資子通常士有兩壤種形蠅式：慚基金項(xiàng)制和當(dāng)承諾帖制。第四竹章私募姥房地姥產(chǎn)基息金產(chǎn)鋪品股權(quán)膠投資篇合伙晃企業(yè)(有限朵合伙)基金蛾結(jié)構(gòu)運(yùn)：債撤型私冠募房揚(yáng)地產(chǎn)凡基金第四熔章私募脹房地苦產(chǎn)基巧金產(chǎn)合品LP罪-1LP沃-2LP魄-n項(xiàng)目困公司銀行資金溝托管基金頁管理柳公司（GP)開發(fā)繞商或肥母公唉司土地遣抵押擔(dān)保股權(quán)野投資速合伙巾企業(yè)(有限臨合伙)基金兼結(jié)構(gòu)棵：權(quán)婆益型牢私募渣房地贊產(chǎn)基辣金第四短章私募該房地搜產(chǎn)基癢金產(chǎn)寧品LP押-1LP斥-2LP怪-n項(xiàng)目怎公司銀行資金懲托管基金腎管理片公司（GP)開發(fā)習(xí)商股權(quán)層回購(gòu)股權(quán)昨投資求合伙示企業(yè)(有限閉合伙)基金艷結(jié)構(gòu)側(cè)：股+債型創(chuàng)私募扒房地墊產(chǎn)基惑金第四禿章私募炮房地降產(chǎn)基娃金產(chǎn)血品LP香-1LP為-2LP使-n項(xiàng)目饑公司銀行資金射托管基金肆管理浸公司（GP)開發(fā)后商土地慰抵押擔(dān)保股權(quán)補(bǔ)回購(gòu)開發(fā)枕商母銹公司股權(quán)杯投資釋合伙寫企業(yè)(有限貌合伙)基金園結(jié)構(gòu)物：平能行私強(qiáng)募房靈地產(chǎn)擦基金第四偽章私募非房地乞產(chǎn)基巷金產(chǎn)犬品LP初-1LP討-2LP病-n項(xiàng)目驗(yàn)公司銀行資金濟(jì)托管基金易管理敲公司（GP)開發(fā)肯商土地剝抵押擔(dān)保股權(quán)醋回購(gòu)開發(fā)宴商母潔公司LP狡-1LP有-2LP承-n股權(quán)貴投資槐合伙銳企業(yè)(有限刑合伙1)股權(quán)凈投資滑合伙羽企業(yè)(有限懷合伙2)股權(quán)震投資貿(mào)合伙后企業(yè)(有限管合伙)基金動(dòng)結(jié)構(gòu)沙：結(jié)柜構(gòu)型強(qiáng)私募浪房地念產(chǎn)基帥金第四閃章私募層房地孝產(chǎn)基旬金產(chǎn)甩品LP同-1LP只-2LP夠-n項(xiàng)目私公司銀行資金夏托管基金鋪管理刺公司（GP)開發(fā)鐘商土地擦抵押擔(dān)保股權(quán)說回購(gòu)開發(fā)意商母伯公司開發(fā)術(shù)商母附公司LP股權(quán)碗投資蕉合伙乳企業(yè)(有限雨合伙1)第四既章私募狗房地斗產(chǎn)基珠金產(chǎn)且品舉例礎(chǔ)：永抄榮基梢金交器易結(jié)段構(gòu)舉例絨：永交榮基上金產(chǎn)尤品第四宣章私募襪房地嘴產(chǎn)基葛金產(chǎn)帽品產(chǎn)品針設(shè)計(jì)棵考慮通要素安全乏性：司項(xiàng)目贊團(tuán)隊(duì)咽、項(xiàng)遣目贏鑼利能識(shí)力、旗抵押親、擔(dān)鼻保收益污性：臂固定淘收益足、浮襖動(dòng)收浙益、鉛固定洞收益+浮動(dòng)氣收益高于蘿銀行默存款床、信總托產(chǎn)派品流動(dòng)尾性：跪轉(zhuǎn)讓療、抵魂押、仆回購(gòu)第四辛章私募傳房地進(jìn)產(chǎn)基模金產(chǎn)地品產(chǎn)品桃設(shè)計(jì)拳考慮鑒其它諸要素發(fā)行腫對(duì)象黨：機(jī)炭構(gòu)（紙財(cái)務(wù)銳投資慌、產(chǎn)湯業(yè)鏈矩整合賤）、廳個(gè)人發(fā)行正規(guī)模祥：2億以鋤上發(fā)行材渠道沉：私陵人銀著行、煎財(cái)富辰管理闖公司筑、協(xié)騙會(huì)、輝證券沿營(yíng)業(yè)料部、衛(wèi)會(huì)所淋、商雜會(huì)、蝕會(huì)計(jì)煮事務(wù)棒所、扒律師扒事務(wù)苗所發(fā)行切法律準(zhǔn)文體旨設(shè)計(jì)第四細(xì)章私募雅房地餃產(chǎn)基暑金產(chǎn)贊品第五扔章優(yōu)秀炮房地類產(chǎn)基棕金團(tuán)誘隊(duì)具撇備條濟(jì)件精通厘：業(yè)拴務(wù)+法律余法規(guī)+財(cái)務(wù)第五卵章優(yōu)秀段房地凱產(chǎn)基款金團(tuán)詳隊(duì)具西備條礦件業(yè)務(wù)賠方面第五牢章優(yōu)秀墊房地背產(chǎn)基府金團(tuán)琴隊(duì)具悔備條撲件業(yè)務(wù)叨細(xì)項(xiàng)序號(hào)指標(biāo)1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業(yè)8.4社區(qū)配套9地面以下建筑面積9.1地下商業(yè)9.2地下車庫面積10架空層面積11人防面積12戶數(shù)13停車數(shù)量13.1地下13.2地上序號(hào)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用1

土地綜合價(jià)金2

補(bǔ)交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費(fèi)1可行性研究費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3勘測(cè)費(fèi)4規(guī)費(fèi)5三通一平6臨時(shí)設(shè)施7監(jiān)理費(fèi)第五雜章優(yōu)秀繭房地詳產(chǎn)基喉金團(tuán)植隊(duì)具浪備條剝件三、建筑安裝工程費(fèi)（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（三）商業(yè)(獨(dú)立)1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消