房地產估價理論與方法成本法

房地產估價理論與方法

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成本法

1、成本法的含義：成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以房地產的重新開發(fā)為導向來求取房地產的價值。房地產估價方法——成本法2、成本法的適用對象：新近開發(fā)完成的房地產、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產、證載開發(fā)的房地產、計劃開發(fā)的房地產。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，有沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分。房地產保險和房地產損害賠償。房地產估價方法——成本法3、成本法估價的操作步驟：弄清估價對象的價格構成，搜集相關資料；測算估價對象的重新構建價格；測算估價對象的折舊；求取估價對象的積算價值。房地產估價方法——成本法4、房地產價格構成：房地產估價方法——成本法運用成本法估價的一項最基礎工作，就是要弄清估價對象的價格構成；一個常規(guī)房地產項目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段；成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤；4、房地產價格構成：房地產估價方法——成本法以房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產價格構成分為土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：

房地產價格＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤房地產估價方法——成本法土地取得成本取得房地產開發(fā)用地的途徑：市場購置征收集體土地取得；征收國有土地上房屋取得。房地債產估價針方法——成本哀法市場梁購置橋下的伍土地瓜成本跪構成瓦：建設閑用地喝使用挽權價士格（曠地價濕款）同；采葬用比梯較法瘡求取撇，也句可采范用基督準地只價法勺、成傭本法魔求取善。土地奔取得下稅費神，包刺括契噴稅、劣印花磁稅、蕉交易寶手續(xù)爺費等特。通掛常是槐根據(jù)叫稅法缸及中扣央和連地方珠政府尾的有逃關規(guī)閱定，凍按照魂建設犁用地肺使用晨權價系格的扇一定鵲比例蠻來測培算。某宗嫁房地樂產開雄發(fā)用牙地的趣面積卵為50偽00平方炊米，連容積沈率為2，市未場價央格（躍樓面繞地價次）為80身0元／餃平方摔米，轉受讓苗人需品要按駝照受緊讓價牧格的3%繳納絡契稅裙等稅盼費，歲則土名地取改得成湖本為為多少載？土地列取得姻成本=5新00警0×純80攝0×治2×（1+瘡3%）=8雖24（萬媽元）房地距產估價浩方法——成本察法征集呼集體舊土地織的土源地取捎得成線本：征集級集體宴土地訓的土奴地取剪得成押本一紅般包皂括土地右征收塊補償爐費用、相關溉稅費軌、地朗上物筒拆除筐費、橡渣土浴清運蝴費、幻玉場地縣平整痛費以浪及城塞市基仙礎設丑施建型設費簽、建醒設用百地使垮用權常出讓渣金等嗽。房地大產估價緊方法——成本輸法土地補償費耕地被征前3年平均年產值的6-10倍安置補助費每人補助標準為前3年平均年產值的4-6倍地上附著物和親苗補償費安排被征地農民的社保費征集病集體萍土地壺的土杰地取老得成舉本：土地村征收勻補償匯費用房地夫產估價憤方法——成本油法①新菜地開發(fā)建設基金（征收郊區(qū)菜地）標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。②耕地開墾費（占用耕地）省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納③耕地占用稅（占用耕地）《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》④征地管理費按照征地費用總額的一定比例⑤政府規(guī)定的其他有關費用國家和當?shù)卣嘘P規(guī)定征集牙集體轟土地匠的土晚地取淹得成文本：相關搏稅費房地階產估價宅方法——成本寶法被征收房屋補償費搬遷費臨時安置費停產停業(yè)損失補償費補助和獎勵相關費用（評估費、服務費、其他費用）征收忘國有狂土地雪上房值屋的貧土地這取得瓜成本般：房地附產估價字方法——成本客法建設叨成本在取夕得的喂房地呢產開書發(fā)用劣地上院進行呼基礎商設施帳建設逝、房稻屋建篇設所詞必要捆的直槐接費危用、倒稅金定等，命主要犬包括韻：勘察擔設計爽和前卻期工哨程費掉；建筑鑄安裝死工程仗費；基礎海設施他建設善費；公共內配套輛設施天建設鼠費；其它象工程狀費；開發(fā)穴期間絕稅費釀。房地保產估價標方法——成本耗法管理歉費用房地包產開棟發(fā)企捐業(yè)為丈組織必和管犧理房草地產剪開發(fā)狗經(jīng)營淚活動病的必巾要支貸出，趨包括活：人員勻工資濾；福利秘費；辦公捐費；差旅哈費。管理踢費通溫常按關土地辣取得貝成本聲和建燒設成松本之夕和的元一定歲比例勿計提陽。房地泛產估價灘方法——成本曠法銷售蕩費用銷售丸成本佛，是僻指預感售或辜銷售土開發(fā)培完成壟后的對房地頂產的血必要輕支出賓，包句括：廣告征費；銷售站資料務制作睬費；售樓事處建匠設費感；樣板斥房建尋設費代理移傭金軟等。銷售贈費用臨通常望按開兄發(fā)完香成后灣的房紙地產曬價值神的一處定比封例計每提。房地歪產估價陸方法——成本煎法投資釋利息指房德地產技開發(fā)讓完成喝或者壺實現(xiàn)撒銷售炊之前教發(fā)生威的所咐有必拆要費翅用應霧計算才的利烤息，初而不賞僅是執(zhí)借款腥部分渣的利金息和勝手續(xù)艷費；土地柳取得粉成本野、建地設成滴本、性管理湯費用單和銷碎售費裕用，哥無論利是借珍貸資酒金還茶是自娘有資票金，嬸都應肝計算佳利息剖；借貸表資金胡要支鄙付貸抽款利駕息，盜自有銹資金勒要放外棄可伐得的筐存款濾利息蒼，即炎基于挽資金血的機稼會成隱本的源考慮續(xù)。房地落產估價澆方法——成本尸法投資借利息投資亦利息序的計水算把唯握原親則：1、應總計息裁項目碼：土地欣取得注成本阻、建骨設成嚼本、滴管理香費用絕、銷抱售費鹿用、貸銷售汗稅費叫一般忠不計裁利息忙；2、計但息周半期：計算療利息下的單考位時旋間（躍年、盼半年敲、季絕、月塘等）購；3、計中息期屑：起點爛一般樹是取邪得房懇地產認開發(fā)召用地宗的日拒期，瓜終點嗓是到巖達全善新狀氣況的秒估價潛對象蓮的日桑期，它一般株為竣劍工驗冒收完扮成的拐時間北；4、計食息方淚式：單利揀計息賞、復轉利計楚息。5、利妥率：一般污采用婦價值懇時點評的房尤地產茫開發(fā)濕貸款俱的平胡均利蒼率。房地粉產估價損方法——成本盯法投資儀利息單利蛙計息片公式I=振P×愧i×緊nF=堂P(清1+怒i×賓n）復利胖計息巡壽公式I=絕P[（1+墊i）n-1徹]F=到P(繳1+愉i）n房地現(xiàn)產估價態(tài)方法——成本侮法銷售下稅費銷售桃稅費將是指狗預售中或銷直售開雜發(fā)完褲成后渡的房席地產滴應由舍賣方播繳納售的稅無費，瞎可分齡為下寇列兩膚類：增值禿稅（保銷售及稅金膠及附插加，灣包括趕營業(yè)什稅、律城市跳維護付建設逝稅和拼教育須費附麥加（讓通常泡簡稱“兩稅序一費”）；其它猶銷售驅稅費地，包杜括印恥花稅文、交恩易手陜續(xù)費統(tǒng)。銷售慨稅費竄一般左按照千開發(fā)病完成榜后房搖地產億價值注的一狹定比猜例來刑測算咽。房地桐產估價宮方法——成本梨法開發(fā)惰利潤開發(fā)判利潤季是指園房地傾產開星發(fā)企傘業(yè)的倦利潤腦，是鏡典型珠的房循地產鹽開發(fā)落企業(yè)牙進行她特定蓬的房效地產漆開發(fā)繪所期望譜獲得女的平罰均利諷潤，是絞需要皂實現(xiàn)紗估算謹?shù)?；為了晚與銷治售稅飾費中茫不包槐含土篇地增猾值稅欣、企揮業(yè)所另得稅誼的口呀徑一赴致，廉并得夾到相化對客恐觀合粗理的拆開發(fā)廈利潤掙，開敏發(fā)利肯潤是掀未扣株除土文地增稻值稅攝和企支業(yè)所列得稅績的，證簡稱稅前液利潤。開發(fā)賄利潤枕是該字類房鬼地產多開發(fā)其項目昨在正排常條簽件下君房地狹產開莊發(fā)企爬業(yè)所盼能獲奇得的平均什利潤，不乒是個斜別房晶地產粘開發(fā)遞企業(yè)兄最終倡實際辭獲得撒的利委潤；開發(fā)呼利潤齡通?？喟凑珍徱欢毜幕皵?shù)乘壇以相酒應的鈔利潤紋率來孟估算場。房地層產估價異方法——成本剃法開發(fā)絨利潤直接售成本龍利潤鴿率＝開厲發(fā)利和潤／個（土孕地取途得成跑本＋粉建設叨成本聽）投資蘇利潤魄率＝開斷發(fā)利昆潤／販（土社地取偽得成也本＋線建設幟成本創(chuàng)＋管賀理費憑用＋般銷售腔費用撒）成本千利潤漿率＝開沫發(fā)利懶潤／異（土晝地取腦得成辣本＋綁建設正成本超＋管慎理費左用＋距銷售或費用混＋投蓬資利沉息）銷售原利潤高率＝開他發(fā)利摸潤／鳳開發(fā)箱完成吧后的壁價值5、成棉本法悄的基火本公團式：房地遞產估價諷方法——成本異法房地生產價匯值＝房地釋產重叔新構蠻建價催格－麻房地哥產折稱舊＝土地優(yōu)重新漂構建器價格輕＋建幟筑物車重新泊構建燙價格飯－建奸筑物和折舊＝土何地取麻得成險本＋娘建設頌成本炸＋管躲理費插用＋荒銷售伏費用源＋投委資利或息＋巖銷售繡稅費柿＋開索發(fā)利唉潤－躲建筑哭物折久舊6、適劈燕用于淘新開境發(fā)的宇房地介產的庸基本錢公式派：房地暢產估價卷方法——成本眼法新開先發(fā)房有地產代價值＝土部地取論得成許本＋武建設發(fā)成本舅＋管崖理費臺用＋進銷售討費用弟＋投悄資利屯息＋后銷售蟻稅費枝＋開防發(fā)利身潤新開座發(fā)的吸土地獸價值＝待牙開發(fā)道土地瞎取得暫成本稼＋土劑地開閥發(fā)成投本＋菌管理裂費用或＋銷弟售費足用＋填投資玩利息應＋銷組售稅割費＋但開發(fā)含利潤房地拍產估價自方法——成本服法某成餡片荒餓地面權積2平方魯公里嗽，取侵得該養(yǎng)荒地亞的代釀價為1.播2億元霉，將青其開衫發(fā)成“五通助一平”熟地頭的開滑發(fā)成囑本和妄管理鵝費用盡為2.管5億元鼠，開頂發(fā)期3年，災貸款稈年利乓率3%，銷白售費溝用、弓銷售柜稅費良和開怎發(fā)利盞潤分嫂別為株可轉歪讓熟盒地價他格的2%、5.喝5%和10媽%，求襖該土灑地轉桶讓為被熟地萬后的捆總價存（假或設建知設成首本和客管理材費用虎在開傍發(fā)期悅內均濕勻投扛入，彩開發(fā)喪完成悅時即低開始乏銷售憲，銷掃售費健用在傅開發(fā)是完成權時投止入）求。房地板產估價諒方法——成本嘆法解：唯設可援轉讓圍熟地麗價格昌為V該荒醒地取歡得總畏價：1.瀉2億元斧＝12戴00那0萬元位；土地峽開發(fā)淺成本逆和管瘦理費網(wǎng)用：2.鍋5億元故＝25死00衡0萬元銷售臨費用鵝：V×槽2%銷售奪稅費馳：V×亭5.閑5%開發(fā)消利潤翁：V×輪10珍%投資諒利息掛：土地侵成本涉投資浸利息震：12姜00前0×（1＋3%）建設段成本泄和管辦理費項用利穿息：25泥00善0×（1＋3%）可轉殲讓熟銹地總償價：V＝12循00刊0＋25趁00障0＋V×廢2%＋V×妄5.鏟5%＋V×鴨10壤%＋12豬00元0×（1＋3%）3＋25爭00所0×（1＋3%）1.烈531.惱57、適預用于趕舊的娃房地呼產的鍋基本懷公式濤：房地昆產估價列方法——成本耽法舊的兆房地軋產價探值＝房毫地產波重新哄構建巡壽價格騎－建冠筑物針折舊＝土嗽地重姿新構斑建價神格＋梢建筑匠物重穿新構加建價喪格－迫建筑刪物折飯舊舊的瀉建筑屋物價掏值＝建號筑物備重新沉構建誼價格田－建搜筑物釣折舊房地疊產估價過方法——成本只法某棟紹房屋班的建隙筑面崖積為30暗0平方千米，口該類陳用途廢、建胃筑結嫌構和牌檔次粉的房儉屋的窩建筑罩安裝漠工程史費為12確00元／兩平方凱米，鋸專業(yè)啦費用腰為建恒筑安織裝工頌程費哈的8%，管割理費并用為距建筑掉安裝疤工程童費與糊專業(yè)彈費用勤之和辦的3%，銷鼠售費炸用為淋重新畫構建惑價格尿的4%，建玩設期驕為6個月蒙，所倘有費瞞用可兆視為非在建河設期鄭內均紫勻投股入，性年利走率為6%，房杠地產誕開發(fā)廢成本杰利潤英率為15等%，銷英售稅桑費為剛重新蜓構建秤價格新的6%。請夕計算丸該房麻屋的緩重新毫構建則價格大。房地窄產估價記方法——成本猾法解：床設該映房屋壓的重些新構截建價幼格為V元/㎡，建筑讓安裝耀工程鋒費＝12娃00元／由平方廉米；專業(yè)笑費用腐＝12糟00滋×8受%＝96元／究平方雕米管理謹費用針＝（12忌00＋96）×3棕%＝38預.8控8元／著平方年米；銷售夠費用患＝V×賠4%＝0.犯04島V投資踩利息攻＝（12轉00＋96＋38綿.8懲8＋0.弟04電V）×〔（1＋6%）探－1〕＝19拜.5咽9+搬0.購00藏06艇V銷售資稅費助＝V×捧6%開發(fā)慢利潤蠢＝（12核00＋96＋38壁.8共8＋0.傻04太V＋19懼.5幻玉9+稀0.遷00豪06煙V）×1扁5%＝20烤3.除17＋0.亭00我61丈VV＝監(jiān)（12貴00＋96＋38仍.8制8＋0.企04猜V＋19津.5父9+踩0.惱00席06港V＋V×臉6%＋20昂3.憲17＋0.踏00扮61昏V）0.浴25建筑睜物重寒新構命建價輕格的倍求取戰(zhàn)方法單位恰比較句法以建殖筑物予為整撕體，懸選取叛與該暢類建擺筑物質的建系安工勿程費剪密切痰相關艘的某山種計俊量單毀位為務比較部單位傅，調拜查在思價值會時點混的近纏期建脆成的堆類似刪建筑此物的冊單位吊建筑市安裝獅工程鏈費，漫對其廢進行溫適當置處理冊后得餃到建雹安工娃程費卸的方佛法。分部憤分項遠法把建顫筑物群分解您為各債個分攜部工備程或壓分項虧工程皇，測塌算每返個分搬部工驅程或扯分項壁工程滑的數(shù)嗎量，偽調查避各個相分部價工程冬或分棋項工超程在曉價值推時點糞的單琴位價待格或踩成本維，將格各個址分部溝或者罩分項死工程火數(shù)量粱乘以辮對應頌的單突位價棕格或枕成本具后相雷加得里到建講安工剖程費篇的方淋法。房地寧產估價艷方法——成本沈法建筑幸物重遣新構掏建價景格的避求取竭方法工料踏測量箱法把建尚筑物香還原蛾為建漆筑材患料、醬建筑幣構配埋件和盆設備侵，測亮算重槳新建在造該均建筑礎物所芝需的洗建筑楚材料庸、建撇筑構夕配件乖、設蔑備的炎種類姿和數(shù)胃量、膛施工桶機械獄臺班培數(shù)、陷人工暫時數(shù)瞇，調勢查在惠價值約時點毫相應秧的單狗價及恰人工屠費標爭準，繭將各歪種建替筑材閱料、迫建筑驚構配雙件、畜設備鈔、施縱工機暫械臺織班的騰數(shù)量擦及人挽工時趴數(shù)乘詢以相豆應的管單價奮和人勸工費奧標準裝后相欲加，貌并計鋒取相織應的肥措施變項目釀費、哄規(guī)費陰和稅喬金等渡得到模建安柄工程病費的暗方法主。指數(shù)漁調整挨法利用牛建安喉工程凍費的涉有關汪指數(shù)半或變奇動率約，將月估價皇對象悲建筑上物的閘歷史研建安化工程飄費調扶整到問價值岔時點詳?shù)慕ㄇ野补诔藤M碼的方木法。主要崗用于詢檢驗牢其他雀方法件的測瀉算結膚果。房地晨產估價主方法——成本堡法8、建束筑物未折舊刷的概彼念：房地熟產估價嬌方法——成本湊法建筑瀉物折涉舊：估價釀上的辜建筑臘物折歉舊是班指各詠種原把因造扛成的范建筑煤物價鐵值的盲實際誤減損怠。建筑謎物折挪舊＝察建筑裳物重徒新構且建價宿格－汽建筑盼物市呼場價羽值8、建奴筑物右折舊迅的概燙念：房地伐產估價完方法——成本請法建筑貸物折飾舊的食原因若：物質吼折舊返：自然掀經(jīng)過筆的老感化、吵正常奔使用恥的磨森損、跡意外余破壞傍的損秤毀、樹延遲棕維修腫的損葵壞8、建扛筑物校折舊躍的概堡念：房地篩產估價劑方法——成本證法建筑格物折飯舊的竄原因河：功能隨折舊綱：功能傾缺乏績：如喪住宅畝沒有贊暖氣鋤、辦嬌公樓友沒有只電梯風、集腥中空津調、鋤寬帶丘等；功能槽落后倉：入傍住宅礙布局啟過時通、高伶檔辦且公樓欺智能僚化程反度不昂夠等勇；功能唱過剩粥：如史某棟黨建筑錢物層礦高過糟高，美不被磁市場饑接受像，多達花的辣成本鑼為無矛效成企本。8、建羞筑物賽折舊床的概有念：房地逢產估價妄方法——成本油法建筑窗物折遍舊的砍原因?。和獠坎[折舊符：也稱楊經(jīng)濟慨折舊灣，是營指建淚筑物商意外敏的各跪種不紡利因讀素造紅成的絲式建筑畢物價都值減精損。繞