房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本邏輯

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本邏輯

運(yùn)營(yíng)條線培訓(xùn)主講：集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部2018年9月房地產(chǎn)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：不考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)（1）投資收益率，例如凈利潤(rùn)率。?（2）靜態(tài)投資回收期，例如假定租金不變，用購(gòu)房成本/年租金=25年。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值=未來收益現(xiàn)金流折現(xiàn)—初始投資額，就是說，假如投資一個(gè)項(xiàng)目花銷1000萬，投資5年收入1200萬，但是5年后的1200萬相當(dāng)于現(xiàn)在的900萬（錢貶值），那么900萬-1000萬=-100萬，此項(xiàng)目不適合投資，反之適合。（2）內(nèi)部收益率（IRR）說的是累計(jì)凈現(xiàn)值為0時(shí)的貼現(xiàn)率，可以通俗地理解為在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值（通貨膨脹貶值）下，在項(xiàng)目周期內(nèi)能承受的最大貨幣貶值率有多少，或者假設(shè)貸款投資項(xiàng)目，我們能承受的最大年化利率是多少。稅金費(fèi)用成本---靜態(tài)測(cè)算=利潤(rùn)收入收入收

入 = 量 × 價(jià)量：地有多大：600畝，或是10萬平方米能蓋多少：容積率=總建筑面積/用地面積建筑密度=建筑基底面積/用地面積限高就是允許的最大建筑高度能賣多少：可售面積和公建配套決定

價(jià)：項(xiàng)目定位（高中低）、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（別墅洋房高層）、價(jià)格預(yù)判（競(jìng)品降價(jià)、同質(zhì)產(chǎn)品積存等）成本土地成本序號(hào)項(xiàng)次數(shù)值備注1土地起拍總價(jià)（萬元）73000

1.1起拍樓面價(jià)（元/㎡）7500=土地起拍總價(jià)/總計(jì)容面積2土地拍賣成交價(jià)（萬元）83000土地出讓金2.1成交樓面價(jià)（元/㎡）8500

3契稅+印花稅（萬元）2500契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級(jí)確定，印花稅率為0.05%，=土地拍賣成交價(jià)*（3%+0.05%）4大市政配套費(fèi)（萬元）800指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設(shè)施費(fèi)用，一般按照總建筑面積為基數(shù)乘以單價(jià)，住宅和非住宅單價(jià)不一樣，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆遷補(bǔ)償費(fèi)（萬元）-6其他費(fèi)用（萬元）-如車位補(bǔ)償款等7土地總成本（萬元）（7=2+3+4+5+6）86000納入增值稅計(jì)算成本建造成本7、工程建設(shè)其它費(fèi)用勘察測(cè)繪及檢測(cè)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)紅線外市政工程費(fèi)七通一平費(fèi)用臨時(shí)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗、欄桿工程外立面裝飾公共部位裝修室內(nèi)精裝修商業(yè)建筑相關(guān)費(fèi)用室內(nèi)水暖氣電消防系統(tǒng)通風(fēng)空調(diào)工程住宅智能化系統(tǒng)電梯供貨及安裝其它設(shè)備商業(yè)智能化系統(tǒng)商業(yè)建筑相關(guān)設(shè)備與安裝室外供水系統(tǒng)室外電氣及高低壓供電室外燃?xì)庀到y(tǒng)電視工程費(fèi)用電話寬帶工程費(fèi)用發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)室外智能化工程費(fèi)室外采曖系統(tǒng)室外雨污工程景觀環(huán)境工程費(fèi)夜景工程費(fèi)室外零星設(shè)施游泳池不可售會(huì)所教育用房社區(qū)、市政用房物業(yè)管理用房運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地設(shè)備用房架空層裝修地上車庫(kù)公共面積信報(bào)箱、標(biāo)牌工程管理費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)自持性物業(yè)開辦費(fèi)1、前期工程費(fèi)2、主體建筑工程費(fèi)3、主體安裝工程費(fèi)4、景觀和社區(qū)管網(wǎng)工程5、公共配套設(shè)施6、開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用管理費(fèi)薪酬福利費(fèi)工資獎(jiǎng)金職工福利費(fèi)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)住房公積金工會(huì)經(jīng)費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)非貨幣型福利辭退福利辦公費(fèi)郵電通訊費(fèi)辦公用品費(fèi)招聘費(fèi)會(huì)務(wù)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)辦公雜費(fèi)招待費(fèi)車輛費(fèi)用外埠差旅費(fèi)市內(nèi)交通費(fèi)車輛使用費(fèi)車輛維修費(fèi)車輛保險(xiǎn)費(fèi)顧問咨詢費(fèi)宣傳推廣費(fèi)物業(yè)費(fèi)用物業(yè)租賃費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)維修費(fèi)固定資產(chǎn)房屋建筑物運(yùn)輸工具機(jī)器設(shè)備家具器具電子設(shè)備無形資產(chǎn)軟件費(fèi)用營(yíng)銷菊費(fèi)營(yíng)銷啄推廣眼費(fèi)薪酬鏟福利障費(fèi)銷售宇管理峽費(fèi)代理隱咨詢候費(fèi)物業(yè)寒管理捏費(fèi)營(yíng)銷綱設(shè)施育費(fèi)客服縫管理落費(fèi)其他衫營(yíng)銷瓦費(fèi)用財(cái)務(wù)積費(fèi)用含各扯類利澡息、枕財(cái)務(wù)謠顧問費(fèi)、安排費(fèi)、咨詢費(fèi)等；約占含稅銷售收入1.5-2%。貨值（億）比例上限金額上限N＜61.65%≤8006＜N≤91.60%≤12009＜N≤121.55%

12＜N≤161.50%

16＜N≤201.45%

20＜N≤251.40%

25＜N≤301.35%

30＜N≤401.30%

40＜N≤501.25%

50＜N≤651.20%

65＜N1.10%

或開蝦發(fā)成辣本*3掛%稅金稅種繳稅主體計(jì)稅依據(jù)契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人（買方）/增值稅及附加在我國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)(以下稱應(yīng)稅行為)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人；/附加：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。土地增值稅轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人（賣方）；以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為企業(yè)所得稅在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣方）/印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方）/稅金-增值乳稅及果附加增值候稅:一般搬計(jì)稅可法:增值疑稅=銷項(xiàng)銷稅-進(jìn)項(xiàng)多稅銷項(xiàng)亭稅=銷售中額×1立1%銷售叢額=（全涼部?jī)r(jià)師款和攀價(jià)外窗費(fèi)用-當(dāng)期缺允許妥扣除許的土利地價(jià)藥款）÷（1+探11槍%）當(dāng)期央允許央扣除桌的土秘地價(jià)土款=（當(dāng)慣期銷堤售房穴地產(chǎn)音項(xiàng)目羽建筑偽面積÷房地布產(chǎn)項(xiàng)過目可屑供銷優(yōu)售建匙筑面課積）×支付豪的土市地價(jià)瓶款密進(jìn)項(xiàng)朝稅憑鳴增值錦稅專菠用發(fā)商票或路是規(guī)糟定可暑以進(jìn)桶行抵默扣的隙票據(jù)簡(jiǎn)易捉計(jì)稅急法:應(yīng)納瘋稅額=銷售蕩額×5疤%=全部程價(jià)款插和價(jià)觸位費(fèi)叫用（宋不得臺(tái)抵扣劇對(duì)應(yīng)陡的土忘地價(jià)保款）÷（1+臭5%）×5灶%增值因稅附逗加:城市帶維護(hù)沿建設(shè)踐費(fèi)=增值巾稅*7%教育更費(fèi)附屠加=增值決稅*3%地方艇教育優(yōu)發(fā)展迷費(fèi)=增值靈稅*2%計(jì)算暢示例室：某項(xiàng)目5月銷售額2億元（含稅價(jià)格），可計(jì)入當(dāng)期土地成本為0.8億元，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅為0.05億元廉。稅金-增值笛稅及誤附加增值洽稅附捐加=增值充稅×12循%計(jì)稅方法應(yīng)繳稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）÷（1+5%）╳5%=2億元÷（1+5%）╳5%=0.095億元一般計(jì)稅銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）銷項(xiàng)稅=銷售額╳11%增值稅=銷售稅-進(jìn)項(xiàng)稅銷項(xiàng)稅=（2-0.8）億÷(1+11%)╳11%=0.12億元增值稅=0.12-0.05=0.07億元稅金-土地躲增值兇稅扣除委項(xiàng)目搭包括飛：土地輪成本開發(fā)行成本開發(fā)處費(fèi)用蹈（土劉地及子開發(fā)糠成本疑的10石%）加計(jì)術(shù)扣除封（土截地及飲開發(fā)有成本椅的20騰%）與轉(zhuǎn)隸讓相盯關(guān)稅驚金（浩增值交稅附凝加）1、增塘值額=收入-扣除瘦項(xiàng)目2、計(jì)貪算扣轟除項(xiàng)艱目金尿額3、增孫值率=增值銀額/扣除緊項(xiàng)目沙（確磨定稅瓦率）4、應(yīng)嚷交土紛地增宅值稅=增值輩額×適用呈稅率-扣除杏項(xiàng)紛目金敘額×速算在扣除錄率級(jí)數(shù)增值率適用稅率%速算扣除%1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%5035稅金-土地鋤增值保稅計(jì)算識(shí)示例蟻：項(xiàng)目囑的銷填售收鏡入是10萬元做，全利部為摟住宅占，預(yù)憤售階布段按2%進(jìn)行傾預(yù)辯征，控預(yù)售付階段漫的土廉增稅捧（項(xiàng)磁目公殘司）=1藍(lán)0*放2%和=0港.2萬元周，項(xiàng)慚目的頁(yè)銷售恭收入刃是10萬袋元，蠻土地勒取得起價(jià)款3萬，低開發(fā)福成本4萬，理增值拼稅附卡加假給設(shè)為允銷售統(tǒng)收入度的0.砌6%，請(qǐng)倆問兩清算怎階段撞的土茶增稅懲是多鍛少？您（備沃注：神以上影銷售父收入己及成許本為燦不含晃稅價(jià)堪格）第一神步：冶扣除俱項(xiàng)目=3吧+4押+(凝3+瓦4)抖*1驚0%弦+(公3+犁4)脂*2撫0%朗+1恰0*射0.烘6%誘=9縱.1粘6萬元第二號(hào)步：隸增值御額=1憤0-疫9.系16烏=0田.8厲4萬元第三意步：概增值序率=0炸.8原4/關(guān)9.董16役=9惹.2方%<龍50括%適用躬稅率泥為30梅%嘗St覺ep叛4：應(yīng)雄納稅世額=0仿.8怖4*綁30繪%-和9.復(fù)16孝*0午%=稈0.趟25萬元俱扣雀除預(yù)輩征的斑稅費(fèi)及（多逮退少饒補(bǔ)）鑄，還即需繳綱納土權(quán)增稅摩為0.族25造-0逼.2鵝=0喊.0慚5萬元稅金-契稅聽、印賊花稅驕、所副得稅契稅=轉(zhuǎn)讓濟(jì)價(jià)格×稅率休（3％~5％）印花憤稅=計(jì)稅喂金額×稅率馬（0.致03肚%、0.尺05威%等）計(jì)稅院金額淚：土笑地使肉用權(quán)艦出讓關(guān)或轉(zhuǎn)洋讓合唉同、揉產(chǎn)權(quán)幟轉(zhuǎn)移忙書據(jù)乘所記觸載的晃金額鈴。所得榜稅=（收辨入-成本-費(fèi)用-稅金驚）×2息5%稅金-費(fèi)用營(yíng)銷面費(fèi)用萬：項(xiàng)制目營(yíng)畝銷人作員的耐勞資批薪酬苗、廣快告費(fèi)梢、宣襪傳推婚廣費(fèi)胖；約湖占含信稅銷識(shí)售收側(cè)入2-竿3%。財(cái)務(wù)竟費(fèi)用呢：含需各類吩利息職、財(cái)拌務(wù)顧太問費(fèi)劇、安橫排費(fèi)凈、咨受詢費(fèi)孝等；尸約占真含稅呀銷售跟收入1.高5-丸2%。管理升費(fèi)用狹：包律括項(xiàng)吉目、涼區(qū)域刊平臺(tái)軋、集失團(tuán)平豆臺(tái)費(fèi)躍用以州及各嫌類獎(jiǎng)茶金；盾約占怠銷售故收入2-炎3%。計(jì)算遙實(shí)例某項(xiàng)夢(mèng)目占央地10斃0畝，削容積江率3.鉗0，項(xiàng)吉目可寨售面健積20萬平爽方米脖，土鏈地價(jià)鍵格26雨0萬/畝，些項(xiàng)目元預(yù)計(jì)害整盤岸均價(jià)10救00唯0元/平方泊米（知含稅蛙）,該項(xiàng)演目所舟在區(qū)漂域項(xiàng)坑目總銜體單維方建糊造成煩本參亂考值襯為38棋00元/平方焰米（齊含稅鋪）。趕營(yíng)銷貝費(fèi)按堤照貨疲值4%考慮頓，契旬稅按3%考慮婆。全吵部投拜入自碑有資把金，毛不考叛慮內(nèi)扣部計(jì)遲息，滿不考紫慮土騰地增藏值稅吩、增塑值稅壘的預(yù)柴征情萍況，懇經(jīng)過拆初步器測(cè)算禁，該仙項(xiàng)目胞可抵佛扣進(jìn)盆項(xiàng)稅哨比例揭為含抹稅建漠造成叛本的9%。計(jì)算納此項(xiàng)爺目的迅：（1）增如值稅中（2）土否增稅裳（3）凈若利率鐮（含情稅）計(jì)算滾實(shí)例（1）計(jì)衣算增鬧值稅蘇增循值稅=銷項(xiàng)影稅-進(jìn)項(xiàng)素稅銷項(xiàng)副稅=（10惱00漂0-場(chǎng)13炕00）÷1盾.1甜1壤×勻0.富11民=寺86鳳2.螞16元/㎡進(jìn)項(xiàng)岸稅=3灶80胳0邪×話9%泉=3慨42元/㎡增值熄稅額=（86妙2.摧16匪-3缺42）×2喇0剛=引10廁40舊3.隆2萬元增值脹稅附滿加=增值床稅額×1懼2%虎=高1肥04擴(kuò)03棗.2俗×輛1仁2%脊=1腫24泊8.汗38萬元（2）計(jì)氧算土抖增稅扣扣葡除項(xiàng)熔目=（土?xí)竦爻蓹驯?建造淘成本票）×1貸.3儉+增值漫稅附虧加=[（13刪00闖/1虜.1巴1＋13仙00賊×0燥.0堂3）+3逗80蜜0×（1-滴9%）]×致1.長(zhǎng)3＋62塑.4塞2=6私13俊1元/㎡單方拘增值頸額=應(yīng)稅襲收入-扣除棉項(xiàng)目=1房誠(chéng)00莖00恥/1諒.1恒1-瓜61丹31=2臣87椒8元/㎡增值近率=單方朝增值騎額/扣除荒項(xiàng)目=然28印78鼻/叮61喘31脹=碗4柿7%單方構(gòu)土增隆稅=單方祥增值離額×稅率-扣除忽項(xiàng)目×速算瓜扣除宏系數(shù)=押28門78垮×3受0%占-悄61野31棟×0=8族63交.4元/㎡土增滴稅=8墊63吵.4可×2舌0蠅=搜17訴26恰8（3）計(jì)暫算凈濫利率單方餅利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金=收入-（土數(shù)地成撞本+建造崖成本跑）-[銷管懇費(fèi)+貸款才利息鏈（無彈）]-腹(土增危稅+增值好稅+增值咳稅附繳加)=1蛛00垮00