2020廣州房地產市場9月報-保利投顧研究院

202

年

月廣州房地產市場月報及國慶市場表現(xiàn)分析POLYINVESTMENTCONSULTANCY保利投顧研究院2020年10月市場概覽“金九”成色十足！?“十一”推貨熱情高漲，成交分化?

宏觀和行業(yè)環(huán)境1.經(jīng)濟：經(jīng)濟改善明顯，基建投資表現(xiàn)突出，房地產投資降幅擴大，出口和社零持續(xù)向好，新動能增勢好2.行業(yè)：中央定向精準調控：落實房企融資管理，防止地產過度金融化；第二批約談城市均升級調控。廣州花都放松人才購房政策；傳聞南沙亦有所放松，但實際執(zhí)行情況存疑；系列舊改政策陸續(xù)印發(fā)?

一級土地市場1.

9月供求：供應282萬㎡，同比↑

431%，環(huán)比↑

244%；成交139.5萬㎡，同比↑

120%，環(huán)比↑

88.8%。第3季度宅地供應630萬㎡，成交391萬㎡，均創(chuàng)同期歷史新高，前三季度供地完成率81%2.

10月供應：12宗涉宅地塊計劃出讓，海珠推兩宗地；預計11-12月土地供求量將遠低于往年同期?

二級商品房市場1.供應：大幅放量，環(huán)比8月翻倍，同比↑74%（白云、黃埔、從化、花都↑超100%

）；后市多個高價項目入市激烈競爭。?十一推貨熱情高漲，推貨量近3000套，創(chuàng)近4年同期新高2.成交：9月新建商品住宅成交116萬㎡，同比↑

57%，環(huán)比↑

11%，續(xù)創(chuàng)2019年來新高；黃埔、番禺、南沙、花都強勁。二手成交量微縮但維持歷史高位，成交134萬㎡，同比↑

54%，

環(huán)比↓

8%；房價指數(shù)連續(xù)2月領漲全國，黃埔等區(qū)價格抬頭預期強。公寓成交僅恢復至去年月均7成水平，商辦市場成交同比↑58%。?十一成交創(chuàng)新高，同比↑65%，整體市場氛圍遠超去年同期，區(qū)域表現(xiàn)分化，番禺、黃埔、增城熱度高，北部平淡咨詢服務領域保利投顧研究院市場監(jiān)測研究投資策略研究項目前期研究?

宏觀及行業(yè)政策及影響分析?

土地市場監(jiān)測?

新房及二手房監(jiān)測?典型項目剖析?

房地產市場趨勢研判?

城市群/都市圈投資價值及進駐策略研判?

城市進入研究?

城市/區(qū)域/板塊深耕投資策略研究?

項目前策定位?

商業(yè)定位及運營研究?

產業(yè)規(guī)劃及運營研究?

TOD/文旅/產業(yè)等特色項目前期研究業(yè)務聯(lián)系：趙先箱：research@?

地塊投資可研01.02.03.宏觀和政策環(huán)境土地市場特征及趨勢研判商品房市場特征及趨勢研判PARTONE宏觀政策環(huán)境01宏觀經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟改善明顯，基建投資表現(xiàn)突出，房地產投資降幅擴大廣州經(jīng)濟改善明顯，8月“三駕馬車”數(shù)據(jù)中，固投增速同比擴大0.9個百分點至5.5%（全國↑1.3個百分點），主要受到基建投資拉動（同比9.5%），工業(yè)和房地產開發(fā)投資降幅有所擴大；出口增幅擴大，但同比弱于全國；社零降幅緩步收窄。此外，工業(yè)生產加快復蘇，規(guī)上工業(yè)產值和增加值降幅繼續(xù)收窄約1.5個百分點，支柱產業(yè)生產恢復態(tài)勢向好。新動能較為強勁。圖：廣州累計GDP增速水平圖：廣州8月經(jīng)濟運行情況（累計同比）廣州全國分項廣州全國1-8月9.5%1-7月5.5%-1.8%-3.2%95%1-8月1-7月一季度5040分項固投出口廣州全國GDP同比-6.8%-6.8%基礎設施投資房地產開發(fā)投資工業(yè)投資-0.3%-1.0%5.5%-0.3%4.9%11.6%上半年GDP同比-3.2%-3.6%180%0.4%4.6%3.4%+0.9%+3.2%投資端30社零

-7.5%-8.6%-4.8%-7.4%20醫(yī)療設備制造CPI（當月）批發(fā)及零售//5.5010.3%0.4%2.7%消費0-5.0%-2.7%-3.1%-3.2%43%-6.3%-4.3%-4.7%-5.2%58%//4.90規(guī)上工業(yè)產值//-10-20-30-7.50工業(yè)

規(guī)上工業(yè)增加值三大支柱產業(yè)產值0.4%-0.4%////新能源汽車產量新動能30.1%30.6%實物商品網(wǎng)上零售額15.8%15.7%GDP增速固定資產投資累計同比出口累計同比（限額以上批發(fā)零售業(yè)）社會消費品零售總額累計同比數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理02基建及產業(yè)發(fā)展環(huán)境規(guī)劃與基建：白鵝潭CB規(guī)劃獲批，機場、軌交加速規(guī)劃和落地荔灣白鵝潭商務區(qū)一區(qū)規(guī)劃獲批，劃分核心區(qū)、大坦沙健康醫(yī)療區(qū)等5個組團，其中提出適度增加產業(yè)用地規(guī)模，推動產業(yè)發(fā)展提速和規(guī)劃落地。軌交、機場加速規(guī)劃和落地，白云機場整體規(guī)劃出爐，將引入地鐵、城際、高鐵等，并于9月27日開建機場三期工程；地鐵8號線新增東延線至蓮花，北延線有所調整。圖：白云機場綜合軌道交通規(guī)劃圖：白鵝潭商務區(qū)一區(qū)規(guī)劃示意圖目標引入軌交高鐵線路定位形成“3060”交通圈，白云機場實現(xiàn)與廣州中心城區(qū)30分鐘通達，與珠三角各城市60分鐘通達廣中珠澳高鐵，廣河高鐵?

廣州西岸中心商務區(qū)，中心城大坦沙健康醫(yī)療組團城際新塘經(jīng)白云機場至廣州北站城際和廣佛環(huán)線白云機場段637萬㎡區(qū)西翼沿江總部經(jīng)濟帶建面分配廣佛黃金商貿組團地鐵新增引入廣州地鐵22號線和18號線503萬㎡?

居住及配套：最多1070萬㎡，分布在除核心區(qū)外的4個組團?

產業(yè)(商辦)：至少1060萬㎡圖：8號線新增/調整情況如意坊—沙面歷史文化組202萬㎡廣州北新增東沿線近期動向?

基本走向：自萬勝圍至蓮花，連接8號線和佛莞城際。24號線?

2020.07白鵝潭整體規(guī)劃獲通?

利好區(qū)域：琶洲、大學城、化龍片區(qū)江府8號線過，其中規(guī)劃13條軌道交通（包括廣州1、5、6號線等），新增4條過江通道北延線調整北沿線紀念堂萬勝圍滘心8號線核心區(qū)862萬㎡?

調整方式：原規(guī)劃北延段為滘心至廣州北站，拆解為①滘心至江府，

②江府至廣州北站（歸為24號線，并南延至紀念堂）。?

利好區(qū)域：白云白云湖、江高片區(qū)等，花都鏡湖、廣州北片區(qū)等。東延線長洲?

2020.062020年廣州重點計劃公布，涉及白鵝潭唯品會、鵝潭一號、廣州美術館等蓮花樞紐站花地河北組團502萬㎡資料來源：

保利投顧研究院整理03行業(yè)政策環(huán)境-廣州花都放松人才購房政策；傳聞南沙亦有所放松，但實際執(zhí)行情況存疑花都放松人才購房政策，放寬人才認定范圍，且在花都無房，可在花都購買1套（其他區(qū)滿2套不受限制），并取消半年社保要求。同時，傳聞南沙人才購房政策放松，不受廣州其他區(qū)限購限制，可在區(qū)內再購1套，但南沙按揭和簽約中心表示沒有接到通知，不能簽約。圖：廣州部分區(qū)域人才購房政策【花都】符合以下條件的，在花都無房，可在花都購買1套（其他區(qū)滿2套不受限制），并取消半年社保要求：點評：兩區(qū)政策要點均為針對指定群體，不受廣州其他區(qū)限購限制，可在區(qū)內再購1套，兩區(qū)均無公開發(fā)文，無執(zhí)行細則，為口頭通知執(zhí)行，南沙政策實際執(zhí)行情況存疑?！军S埔】?

廣州各區(qū)認定的各類人才?

花都個體戶或企業(yè)職工從化???經(jīng)區(qū)認定在黃埔連續(xù)工作半年以上人才，不受戶籍限制，在黃埔買1套房花都在讀大專/本科生，年滿18歲花都?黃埔工作，持有廣州人才綠卡或經(jīng)區(qū)認定杰出人才，其父母或配偶父母、成年子女均可在黃埔買1套房【荔灣、白云】增城人才購房從原規(guī)定在廣州無房放寬至南沙無房，但仍限貸，2套以上需全款。僅消息傳出首天房企有營銷動作，后續(xù)無相關宣傳；而且按揭和簽約中心表示沒有接到通知，據(jù)傳不能簽約。??白云?創(chuàng)業(yè)或工作超6個月，①研究生學歷+博士學位；②雙一流研究生學歷+碩士學位；③全球TOP500研究生學歷+碩士學位在中新知識城工作的新加坡居民在知識城買房與本地居民同等待遇黃埔南沙天河越秀【南沙】灣?白云還包括云聚英才卡持卡人等海珠符合以下條件之一的，在南沙無房，可在南沙購買1套（其他區(qū)滿2套不受限制），無需社保，但限貸【番禺】番禹??大學城高校全日制在讀及應屆畢業(yè)生雙一流大學（AB類）全日制本科或以上學歷，在番禺創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的青年人才?

持廣州人才綠卡/南沙人才A/B卡，未婚（已婚可購2套）?

兩方面放松：南沙①擴大群體，原僅針對大專以上且在花都企業(yè)擔任高管/骨干技術人員；花

?都?番禺工作并繳納1年社保，中級以上專業(yè)技術/職業(yè)資格或大專以上學歷，并在番禺“四上”企業(yè)擔任中高級管理職務?

本科及以上/中級職稱及以上，在南沙工作/學習?

②取消半年社保要求。資料來源：

保利投顧研究院整理03行業(yè)政策環(huán)境-廣州廣州系列舊改政策陸續(xù)印發(fā)，明確產業(yè)導向，支持連片改造等廣州深化舊改新聞通氣會明確舊改總體定位為產業(yè)導向，首次明確提出產業(yè)建設量占總建設量的最低比例要求，其中第一圈層（環(huán)城高速內）要求占比至少60%，并提出計劃3年內推進改造中心城區(qū)83條村以及支持連片改造。城市更新“1+1+N”政策文件陸續(xù)印發(fā)，其中提出推動重點區(qū)域舊改，包括國際金融城、琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新區(qū)、知識城片區(qū)等。圖：9月廣州舊改政策動向圖：廣州舊改政策體系要點廣州城市更新“1+1+N”政策文件：《關于深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的實施意見》+《深化城市更新推進高質量發(fā)展工作方案》+N個配套政策文件

。9月1日9月3日黃埔印發(fā)城市更新“拆舊獎勵”指標使用工作指引廣州市深化城市更新推進高質量發(fā)展新聞通氣會，將形成“1+1+N”政策體系，明確:①總體定位為產業(yè)導向；②3年內改造中心城區(qū)83條村；③首次明確提出產業(yè)建設量最低比例要求；④支持連片改造。3、5、10年的改造計劃支持連片改造?

實現(xiàn)連片改造：符合條件的，可整合收購鄰近的國有用地，或置換政府儲備用地與村集體用地，鼓勵留用地納入改造。?

三年計劃：推進改造中心城區(qū)的83條村；?

五年計劃：推動改造175條村（含以上83條）；?

十年計劃：推動改造389條村（含以上175條），標圖建庫面積2.27億㎡，現(xiàn)狀總建面3.55億㎡。印發(fā)《關于深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的實施意見》和《深化城市更新推進

質量發(fā)展工作方案》9月15日①加強產城融合，推動重點區(qū)域舊改，包括國際金融城、琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新區(qū)、知識城片區(qū)、鐵路樞紐周邊等；

②支持收購臨近土地和土地置換，鼓勵留用地納入改造；

③3、5、10年的改造計劃。產業(yè)導向，首提產業(yè)建設量占比“底線”?

提出產業(yè)建設量占總建設量的最低比例要求，全市劃分三個圈層，其中第一圈層（環(huán)城高速內）要求占比

少60%，第二圈層至少40%，為廣州乃至全國首提。實現(xiàn)異地平衡：通過聯(lián)動改造、開發(fā)權益轉移等。??其他改革措施：優(yōu)化村民議事規(guī)則、支持國有和集體混合改造、分階段施工許可等。其他印發(fā)《城市更新實現(xiàn)產城融合職住平衡的操作指引》等5個指引，與此前舊改通氣會表態(tài)一致。9月23日9月23日建設和完善公建配套印發(fā)舊改市政基礎設施專項成本估算指引，明確了市政基礎設施的估算與審核流程、費用差異處理辦法等，但成本“少不補多退”不利于合作房企，或壓縮房企利潤空間。?

保障性住房建設要求：建面占復建安置房至少3%，占融資住宅至少5%。?

加強利益主體協(xié)調，規(guī)范規(guī)劃報批，加強歷史文化保護等。?

首次提出產業(yè)片區(qū)的公建配套要求。資料來源：

保利投顧研究院整理05小結與后市展望宏觀環(huán)境房地產行業(yè)政策?

經(jīng)濟改善明顯，基建投資表現(xiàn)突出，房地產投資降幅擴大，出口和社零持續(xù)向好全國?

定向精準調控：落實房企融資管理，防止地產過度金經(jīng)濟融化；第二批約談城市均升級調控?

工業(yè)生產加快復蘇，支柱產業(yè)生產恢復態(tài)勢向好?

花都放松人才購房政策；傳聞南沙亦有所放松，但實際執(zhí)行情況存疑廣州?

產業(yè)政策利好頻出：人工智能、

信息技術、金融等?

控規(guī)獲批：白鵝潭CBD產業(yè)基建?

廣州系列舊改政策陸續(xù)印發(fā)，明確產業(yè)導向，支持連片改造等，舊改進入規(guī)范化進程?

軌交、機場加速規(guī)劃和落地：白云機場、地鐵8號線展望后市：①廣州經(jīng)濟改善明顯，基建持續(xù)發(fā)力，工業(yè)生產加快復蘇，新動能增勢良好②預計后續(xù)政策環(huán)境仍以穩(wěn)為主，若市場價格抬頭明顯，部分過松區(qū)域不排除有小幅收緊可能10PARTTWO土地市場特征及趨勢研01供求量價月全市宅地供求環(huán)比回升明顯，第三季度供求量創(chuàng)同期歷史新高，年度供地完成率81%9月全市宅地供求較8月明顯回升，供應282萬㎡，同比大增431%，環(huán)比增244%；成交139.5萬㎡，同比增120%，環(huán)比增88.8%。成交10宗，金額247億元：白云、番禺、增城、黃埔各2宗，越秀、花都各1宗；3宗流拍：增城2宗，花都1宗。今年第3季度宅地供應630萬㎡，成交391萬㎡，均創(chuàng)同期歷史新高，前三季度供地完成率81%，預計第四季度土地供求量將遠低于往年同期。圖：廣州宅地供求情況圖：近年第三季度宅地供求及前三季度供地完成率2018年3季度供應137萬㎡成交81萬㎡2019年3季度供應327萬㎡成交248萬㎡2020年3季度供應630萬㎡，同比增92%成交391萬㎡，同比增57%5004504003503002502001501005050700600500400300200100090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%81%40302010051%44%43%35%0(10)2016年三季度

2017年三季度

2018年三季度

2019年三季度

2020年三季度供應面積（萬㎡）

成交面積（萬㎡）

前三季度供地完成率供應建面（萬㎡）成交建面（萬㎡）溢價率（%）資料來源：保利投顧研究院整理03房企投資國資背景房企表現(xiàn)積極，保利發(fā)展連奪

宗9月共成交涉宅地塊10宗，溢價率均較低，其中7宗宅地由國資背景房企競得，保利發(fā)展表現(xiàn)積極，連奪3地（含2宗黃陂長安村舊改地），越秀、廣州城投、珠江實業(yè)等地方國企也有所斬獲。其中板塊宅地較稀缺的南站1004地塊經(jīng)過27輪激烈競爭以溢價25%、樓面價26328元/㎡成交；此外多幅宅地有附加條件成交，如南站地塊、白云亭崗站地塊需要出資建設市政工程、越秀宅地須解決拆遷問題。圖：9月廣州土拍情況土地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）起拍樓面價（元/成交樓面價（元/成交總價（億元）拿地房企地塊名稱/位置區(qū)域土地性質容積率溢價率㎡）㎡）太和鎮(zhèn)大源村、大源南路東側大源容發(fā)貨運市場地塊14108白云居住居住居住15.253.981.5622.2315.36.521.53.83.81569916247170005.5%1.7%028.623.610.6保利發(fā)展（扣配建）保利發(fā)展+黃陂KXC-G1-5黃陂KXC-G1-6黃埔黃埔花都增城白云1579017000翔龍保利發(fā)展+翔龍花都大道以北、蓮山路以東中軸線八地塊二居住居住9.485.320.4617.12.03.21083691951098397071.4%6%22.516.6保利置業(yè)珠江實業(yè)永寧街塔崗村、公安村21263（扣配建）21263（扣配建）亭崗站東側地塊居住居住商住商住居住16.735.0814.10.233.831.5814.5730.51.93.53.0025%11%037.125.767.84.9510.6越秀廣州城投奧園+恒基海維實業(yè)遠洋22759（扣配建）南站地塊番禺番禺越秀增城2632820941（扣配建）23276（扣配建）新造鎮(zhèn)新化快速路東側廣九大馬路以東、白云路以北3.214.42.626030107052603010705荔城街慶豐村荔城大道南側9.90資料來源：保利投顧研究院整理03房企投資恒大以底價3

億元競得南沙萬頃沙文化旅游城兩宗地塊，將投資4

億元建設恒大童世界恒大以底價31億元競得南沙萬頃沙兩宗文旅地塊，商業(yè)性質，建面69萬㎡，距離靈山島尖（15km）、蕉門（20km）等成熟發(fā)展區(qū)域較遠，臨近南沙濕地公園和百萬葵園等游樂項目，目前仍無軌道交通規(guī)劃。項目將包含游樂設施、文創(chuàng)園區(qū)、酒店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，預計總投資49億元。圖：地塊周邊區(qū)位圖：地塊基本情況地塊基本信息建筑要求南沙區(qū)萬頃沙鎮(zhèn)，西至洪奇瀝水道，東至迎雁路，北至十六涌西路，南至十七涌位置建設以童話神話為主題的由35座風格特異的商業(yè)建筑群構成的文創(chuàng)園區(qū)，以及酒店、商業(yè)街、美食街等業(yè)態(tài)構成的大型文化旅游綜合體：土地用途宗地面積計容建面容積率商業(yè)用地29.2萬㎡69.4萬㎡恒大陽光半島①2020NJY-11地塊（須建設星級酒店、特色商業(yè)街等）：建面36.7萬㎡，其中100%自持星級酒店，自持計容建面不低于2.83萬㎡，持有年限與不動產權證使用期限一致B1、B2≤5.0，B1、B3≤1.531.4億恒大汽車城起始價起拍樓面價4410-4650元

㎡31.4億成交價格②2020NJY-12地塊（全室內文創(chuàng)園區(qū)）：建面32.7萬㎡，其中自持計容建面不低于7.35萬㎡，持有年限與不動產權證使用期限一致成交樓面價4410-4650元/㎡溢價率0%恒大童世界總投資49億資料來源：

保利投顧研究院整理0410月投資建議1

月將供應1

宗地，量維持高位，海珠時隔多月再次推出

宗宅地，南沙宅地已拍未達搖號10月廣州將出讓12宗宅地（目前已出讓3宗），其中增城4宗、南沙、海珠、花都各2宗，從化、白云各1宗。此前宅地供應緊缺的海珠區(qū)罕見掛牌2宗宅地，區(qū)位、配套等都相對較好，預計將備受關注。此外，南沙已出讓兩宗地競爭相對激烈，但均未進入搖號環(huán)節(jié)，其中越秀競得的南沙地塊達最高限價進入競配建環(huán)節(jié)。10月供地完成后將完成年度供地計劃的95%，11-12月供地量小，遠低于往年同期水平。圖：10月待出讓涉宅地的基本情況土地性質土地面積（萬㎡）建面（萬㎡）起拍樓面單價起拍總價(億元)編號分區(qū)地塊名稱/位置容積率地塊點評(元/㎡)3.4T2020-224

海珠T2020-232

海珠南洲路以北、東曉南路以西居住綜合11.489.116.2565.9296583983035.1436.3位于海珠老城區(qū)，周邊配套完善(可建1.84)新港東路2437號1.74位于琶洲，靠近環(huán)城高速及地鐵八號線，配套尚可位于白云區(qū)西部科技走廊，周邊大量產業(yè)園聚集，臨近華南快速，以自駕為主要交通方式T2020-221

白云T2020-208

從化石門街朝陽聯(lián)新東街江埔街迎賓大道北側居住居住居住6.762.612.2529.06.7≤3.0≤3.0≤1.517387.8648021.318.784.26靠近流溪河，環(huán)

較好項目建成后，住宅物業(yè)只能銷售給華南電子信息產業(yè)園高級T2020-210

花都

廣花公路以東、雅瑤中路以南5.06347人才，銷售

價不得高于14,000元/㎡T2020-213

增城T2020-226

增城中新鎮(zhèn)九和村石灘鎮(zhèn)鄭田村居住3.912.5≤3.2968812.08項目距軌

交通較遠，周邊配套欠缺距離軌道交通較遠，周邊配套較差居住居住8.3425.0230.53.03.0103921096726T2020-227

增城

荔湖街羅崗村、石灘鎮(zhèn)鄭田村10.1833.5周邊有江景及湖景資源，環(huán)境較好，但交通、配套較缺乏T2020-228

增城

荔湖街羅崗村、石灘鎮(zhèn)鄭田村居住商住商住居住12.424.332.2910.57.92.6103731453913600105413

515.210.7523南沙灣片區(qū)港前大道以西、商T2020-206

南沙T2020-211

南沙T2020-205

花都2.5地塊周邊配套尚可，已出讓周邊軌道交通較欠缺，但整體配套尚可，已出讓深圳頤安以23.2億，溢價1%競得貿大道以北南沙灣港前大道以東、石場上路以西≤2.18，≤2.743.2花都大道以北花都中軸線八地7.921.773.0塊三資料來源：保利投顧研究院整理，標黃為已出讓地塊PARTTHREE商品房市場特征及趨勢01全國視角看廣州廣州供應放量明顯，成交稍弱于一線但比強二線亮眼?

供應量：今年5月以來廣州商品房供應明顯放量，9月供應同比翻倍，第三季度同比增長8成，同比明顯高于其他同等城市；?

成交量：廣州商品房成交增長韌勁較足，5月較弱，從6月開始發(fā)力，7月起同比漲幅逐漸擴大，第三季度同比增長26%，稍弱于其他一線城市，但與其他強二線城市相比，目前市場總體交投氛圍較好。表：部分重點城市商品房供應、成交對比供應成交城市廣州北京上海深圳杭州南京蘇州成都廈門青島6月同比45%97%7月同比60%8月同比9月同比100%13%第三季度同比81%2%6月同比-15%-22%-5%1%7月同比12%12%16%3%8月同比9月同比37%61%40%44%0%第三季度同比26%65%-32%53%26%47%32%39%56%8%36%37%-37%-40%42%18%38%36%30%142%64%110%-6%20%71%28%81%42%57%13%7%33%-10%25%-13%98%16%27%16%11%51%39%36%-34%-20%34%-8%29%45%-14%-39%117%13%18%11%-15%23%6%-20%13%-23%-84%4%109%-14%14%-1%12%9%276%3%99%9%16%19%98%-8%60%3%3%資料來源：保利投顧研究院整理02全市供應月供應放量明顯，為近年高位，多項目積極入市；三季度供應同比增

成9月全市商品住宅供應197萬㎡，同比增74%，其中白云、黃埔、從化、花都同比超100%，增城增6成，南沙增4成，環(huán)比增146%；項目層面，亞運城、富頤華庭、保利大國璟、恒大陽光半島積極取證。第三季度供應235萬㎡，同比增2成，其中白云、黃埔、南沙、花都同比超100%，天河同比下降75%；從分區(qū)總量來看，南沙供應量最大，增城、黃埔、花都、番禺位于其后。表：本月各區(qū)域新建商品住宅供應規(guī)模及主力供應項目圖：廣州新建商品住宅月度供應面積（萬㎡）8月供應(萬㎡)9月供應(萬㎡)區(qū)域天河白云9月同比-71%主力供應項目及規(guī)模（萬㎡）2020年Q32019Q325020015010050235萬㎡，同比增長19%100196萬㎡0.04.82.9珠江花城2.9品實云湖花城5.8，中鐵諾德閱瀧5.1，建發(fā)央璽3.7，保利瓏玥公館1.280111%18.460荔灣海珠-80%-/3.51.10.09.30.01.940時江岸花園1.9越秀/-0.020中心五區(qū)5%23.20富力富頤華庭6.6，富力悅禧花園5.4，保利拾光年4.5，黃埔中央城4.3，綠地杉禾田4.1黃埔番禺219%28%9.932.922.4-20-40-60-80亞運城12.6，中海左岸瀾庭2.7，思科智慧城2.2，電建洺悅玉府1.5，中鐵花語嶺南1.411.4近郊99%-21.355.3從化258%珠江國際城4.6，嘉駿名苑3.9，保利和府1.31.314.50恒大陽光半島6.0，星河智薈3.7，星河榮譽2.9，金茂灣2.8，美的華發(fā)天珀2.5南沙37%28.924.9花都增城遠郊176%63%越秀濱湖臻品系4.3，融創(chuàng)文旅城4.36.231.747.8供應面積(㎡)供應面積同比(%)13.449.7保利大國璟6.4，御溪世家4.9，湖山花園4.688%-118.9資料來源：保利投顧研究院整理02全市供應-十一十一前后房企推貨熱情高漲，推貨量創(chuàng)近

年同期新高十一前后房企推貨意愿強烈，取證數(shù)量和推貨數(shù)量均有明顯增長，推貨量近3000套，較去年十一增長35%，創(chuàng)近4年新高，且明顯高于今年“五一”，19個項目開盤，其中保利堂悅等8個全新盤入市，較去年同期翻倍，且越秀和樾府等多盤緊抓國慶節(jié)點搶開入市。圖：今年以來周度供應面積及套數(shù)圖：近年十一前后推貨套數(shù)及開盤項目數(shù)700060005000400030002000100003025201510580.070.060.050.040.030.020.010.00.0800070006000500040003000200010000國慶五一端午2020年十一推貨量較去年十一增加35%創(chuàng)17年來新高入市全新盤8個，較去年翻倍02016年2017年2018年2019年2020年十一推貨套數(shù)五一推貨套數(shù)十一開盤數(shù)供應面積（萬㎡）資料來源：

保利投顧研究院整理供應套數(shù)(套)03全市成交-9月成交續(xù)創(chuàng)1年來新高，同比增

成，受南沙、黃埔拉動明顯，整體市場氛圍好9月全市商品住宅成交續(xù)創(chuàng)19年來新高，整體成交面積116萬㎡，環(huán)比增長11%，同比增長57%（南沙、黃埔、花都翻倍）；三季度成交314萬㎡，同比增長40%，其中南沙增長8成，花都、黃埔增長6成。一方面，受經(jīng)濟明顯修復、貨幣環(huán)境維持相對寬松支撐；另一方面供應放量保證成交量高位企穩(wěn)，廣州較寬松的政策環(huán)境促使購房者信心足、市場氛圍好。圖：廣州各區(qū)商品住宅月度成交情況圖：廣州商品住宅月度成交情況9月成交(萬㎡)三季度成交(萬㎡)140.0120.0100.080.060.040.020.00.0150%100%50%2019Q32020年Q3314萬㎡，同比增長40%區(qū)域9月環(huán)比9月同比三季度同比224萬㎡116天河白云荔灣海珠越秀1.24.56.11.91.0-46%19%5%-34%-10%-27%19%6.313.717.14.7-15%30%-28%-4%1059394878283817936%75%757576746781%2.59%65646356中心五區(qū)14.71%-15%43.8-9%0%3938黃埔番禺近郊從化16.811.628.44.335%61%44%-13%148%29%80%16%44.32667%-10%27%23%-50%-100%1470.314.2南沙29.59%127%71.678%花都增城遠郊13.226.173.16%0%4%103%47%37.776.562%41%54%商品住宅成交面積(萬㎡)環(huán)比同比78%200.1注：受2020年2月成交基數(shù)過小影響，3月成交環(huán)比368%資料來源：保利投顧研究院整理03全市成交-十一十一成交創(chuàng)新高，整體市場氛圍遠超去年同期，番禺、黃埔、增城熱度高，北部平淡十一期間廣州市場整體火熱，在供應放量的帶動下，成交面積亦創(chuàng)近年來新高，同比去年增長65%，其中區(qū)域市場表現(xiàn)有一定分化，番禺多個大盤入市，來訪成交氛圍提升明顯；黃埔知識城板塊多項目提價，但整體去化仍有保證；增城整體熱度較此前有所復蘇，去化率有一定上行；南沙假期穩(wěn)價走貨為主，從化部分項目以價換量。圖：十一各區(qū)市場表現(xiàn)及十一前后開盤項目情況推貨套數(shù)成交套數(shù)價格及變化區(qū)域荔灣市場簡析項目時間當天去化率（元/㎡）圖：近年十一前后2周成交面積（萬㎡）延續(xù)9月中下旬熱度保利堂悅保利閱云臺越秀星匯云城9/3010/110/174966454554000-6200047000-5500047000-6000072%5.2%120100806040200120%100%80%110107區(qū)域競爭激烈，整體去化一般2031.3%白云品實云湖花城越秀和樾府亞運城10/110/89/259/191363209206722400005100014.7%90%65%60%萬博稀缺大盤入市，亞運城28072050873番禺

大盤加推，來訪成交氛圍有所提升6740%天逸30000天驕2750078%5320%富力南馳·富頤華庭4600075%補充新貨，熱度再提升。部黃埔

分項目價格上漲，但去化仍有保證0%4022500較年初漲2000-20%-40%-60%-80%時代印記湖山國際9/2610/1676962054937%50%20000市場熱度較此前有所提升，增城

低總價項目走量快，去化率有一定上升御溪世家大華東郡華潤瑞府10/110/110/119213838654352100033%31%13%1800033000-39000持平8-9月窗口期集中走貨后，假南沙

期穩(wěn)價走貨，市場熱度維持，莞深外溢客開始減少2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年成交面積（萬㎡）

同比數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理美的華發(fā)天鉑33000-3500080%（國慶去化率）10/29/263326持平從化部分項目以價換量時代印象5723001750052%說明：填充淡紅色代表首開項目03全市成交-二手房市場二手成交量稍有收縮但維持歷史高位，南沙和增城熱度高，季度成交創(chuàng)近

年來新高?

全市成交：9月成交134萬㎡，環(huán)比降8%，受新房促銷分流、議價空間較窄等影響，終止了連續(xù)六個月環(huán)比增長的趨勢；同比增54%，仍處歷史高位，購房者入市熱情高企，番禺、增城、天河成交量居前三。第三季度成交406萬㎡，同比增52%，創(chuàng)近三年來新高。?

各區(qū)域成交：中心五區(qū)人氣持續(xù)高企，9月成交58萬㎡，同比增長45%，環(huán)比微降，其中天河第三季度同比增9成；外圍部分地區(qū)火爆，南沙熱度微降，環(huán)比下降7%，但成交規(guī)模仍為高位，9月同比大增1.5倍，三季度同比增長132%。表：廣州各區(qū)域二手房成交面積及同比圖：廣州全市二手房成交面積及同比（萬㎡；%）9月成交面積9月環(huán)比9月同比三季度成交（萬㎡）同比%區(qū)域160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.080%（萬㎡）%%2019Q3270萬㎡2020年Q365%54%406萬㎡，同比增長50%越秀區(qū)海珠區(qū)8.013.67.1-8%-5%1%46%39%54%67%124.644.220.66.959%54%61%91%33%61%58%39%132%24%62%9%60%33%1%40%133.8荔灣區(qū)20%天河區(qū)18.011.157.87.3-9%2%9%0%白云區(qū)33.0179.326.560.523.643.353.619.2中心五區(qū)合計黃埔區(qū)-5%-23%-10%-7%-1%-4%-28%5%-20%-40%-60%-80%-100%-22%-43%44%47%146%63%77%27%番禺區(qū)20.1南沙區(qū)-76%花都區(qū)15.418.85.7增城區(qū)從化區(qū)外圍區(qū)域合計全市總計76.0-10%-8%62%54%226.7406.045%52%133.8成交面積（萬㎡）同比資料來源：保利投顧研究院整理03全市成交-二手房市場廣州連續(xù)

月領漲全國7

城房價指數(shù)，黃埔等區(qū)價格上升預期強8月70城二手住宅價格環(huán)比小幅上漲0.3%，漲幅無進一步擴大，房價上漲城市相對持平，但廣州二手房價環(huán)比增長1.7%，連續(xù)兩月漲幅領先全國，報價指數(shù)處相對高位，目前市場成交氛圍好，客戶心態(tài)積極，黃埔等部分區(qū)域報價上升預期較強。圖：70個大中城市及廣州二手住宅價格情況（個；%）圖：熱門城市中原報價指數(shù)（%）7060504030201002.01.51.00.50.0-0.5-1.010090807060504030201001.747深圳↘0.3上?！鷱V州↘成都↘北京

↗天津↘環(huán)比上漲城市數(shù)70大中城市環(huán)比廣州環(huán)比上海北京深圳廣州天津成都備注：當中原報價指數(shù)高于50%時，說明報價上調房源占比高于報價下跌房源的占比，房價上升的可能性較大；低于50%時，說明報價下跌房源的占比高于報價上調房源占比，房價很可能會下跌；50%則表示報價上調房源占比與報價下跌房源占比基本相同。資料來源：國家統(tǒng)計局，保利投顧研究院整理04全市庫存和去化周期庫存和去化周期有所提升，番禺有望加快去庫存，增城庫存壓力仍存?

全市：供應大幅放量、成交較穩(wěn)，庫存和去化周期有所提升。9月商品住宅庫存規(guī)模1114萬㎡，環(huán)比8月增加84萬㎡；去化周期提升至15.4個月。?

各區(qū)域/板塊庫存壓力：中心五區(qū)庫存壓力主要集中在白云區(qū)和荔灣廣鋼板塊；番禺新項目銷售理想，人才政策催化，后市有望加速去化；南沙深莞外溢開始減弱，去化速度趨緩或帶來一定壓力。圖：廣州近期商品住宅庫存及去化周期表：廣州區(qū)域/板塊商品住宅庫存異動表現(xiàn)去化速度加快，去化周期處下行通道9月庫存去化周期115011001050100095017161514131211109區(qū)域趨勢1114（萬㎡）（月）天河供應去化已低于6個月，供應緊缺，庫存主要集中白云區(qū)，4季度多個項目推貨，區(qū)內競爭激烈3月以來供應恢復中心五區(qū)259.7111.418.3但成交不足供需緊張，知識城萬科項目接近尾盤，新增供應減少，老黃埔富頤華庭、萬科城市之光入市，片區(qū)庫存量加大供應放量黃埔8.6番禺南沙新項目銷售理想，去化有加快146.9225.818.116.8900深莞外溢開始減弱，且多個新盤即將入市，去化速度趨緩或帶來一定庫存壓力850增城從化花都部分大盤陸續(xù)入市，推升庫存壓力前期推地較少，以消化現(xiàn)有庫存為主8008245.769.312.219.421.1整體庫存量仍然較高，其中花都湖板塊供貨較多，壓力較大庫存面積(萬㎡)去化周期191.5備注：去化周期=庫存量/近12個月月均成交面積數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理05分區(qū)樓市特征-中心區(qū)供應環(huán)比大增，受白云拉動；成交維持平穩(wěn)，天河、荔灣供應不足拖累成交9月中心區(qū)整體供應23萬㎡，環(huán)比增150%，同比增5%；成交15萬㎡，環(huán)比增1%，同比降15%；三季度中心區(qū)供應同比增14%，成交下降9%。分區(qū)域看，天河整體仍處于缺貨狀態(tài)，僅珠江花城等項目有貨，供求較為平淡；白云供應明顯放量，但區(qū)內以本地客群為主，外溢增量不大，整體熱度一般；荔灣成交主力仍集中廣鋼，后市天珺、萬科花地灣等多項目入市加劇競爭。圖：中心區(qū)域新建商品住宅市場情況及典型項目表現(xiàn)圖：中心區(qū)域新建商品住宅市場供求價三季度供應同比

+14%成交同比

-9%上半年供應同比

+33%成交同比

-36%區(qū)域天河9月供應量9月成交量市場整體情況個盤表現(xiàn)3025201510553000510004900047000450004300041000390003700035000供應:2.9萬㎡成交:1.2萬㎡整體缺貨，推貨去化良好蘭亭退市，廣氮金地項目預計年底入市同比:-71%環(huán)比：無同比：-34%環(huán)比：-46%四鎮(zhèn)新項目相繼入市，白云市場供應逐步激增，尤其是白云中心區(qū)競爭態(tài)勢加劇供應:18.4萬㎡成交:4.5萬㎡星匯云城、云湖花城雙盤持續(xù)領跑，后市體量較大的田心村與小坪村舊改項目10-11月入市后將持續(xù)供貨白云荔灣同比:+111%環(huán)比:+287%同比：-10%環(huán)比：19%0成交:6.1萬㎡成交主力仍集中廣鋼，后市多項目入市競爭保利堂悅首開去化較好，天珺即將入市，萬科花地灣預計10月中下旬開放展示區(qū)供應:0萬㎡同比：-27%環(huán)比：5%供應(萬㎡)成交(萬㎡)均價(元/㎡)資料來源：保利投顧研究院整理備注：中心五區(qū)包括：天河、海珠、荔灣、越秀、白云，海珠區(qū)及越秀區(qū)在售項目較少，未在右表中體現(xiàn)05分區(qū)樓市特征-近郊區(qū)近郊市場熱度佳，黃埔價格看漲，番禺多個大盤開盤提升熱度9月近郊兩區(qū)供應55萬㎡，同環(huán)比均大增超100%，創(chuàng)19年來新高；成交28萬㎡，同比增80%，環(huán)比增44%，多個大盤開盤帶動來訪成交提升。三季度供應同比增84%，成交增13%，熱度較佳。分區(qū)域看，黃埔供求大增，知識城多項目單價上漲2000-3000元，但去化仍相對理想；番禺亞運城等大盤加推，來訪有明顯上升，成交環(huán)比增27%，亞運城、鉑世灣開盤去化均在80%以上，人才新政帶來的新增客戶量較少。圖：近郊新建商品住宅市場情況及后市趨勢圖：近郊區(qū)域新建商品住宅市場供求價上半年供應同比

+21%成交同比

-15%三季度供應同比

+84%成交同比

+13%區(qū)域黃埔9月供應量9月成交量市場整體情況個盤表現(xiàn)60504030201003400032000300002800026000240002200020000??拾光年幸福譽雙盤價升（2000-3000元）量跌，拾光年成價格標桿富力南馳富頤華庭首開去化率75%供應:32.9萬㎡成交:16.8萬㎡?凱德中新里及品秀星匯城雙盤國慶開放，知識城市場熱度進一步提升同比:+219%環(huán)比:+232%同比：+148%環(huán)比：+35%??9月板塊亞運城等大盤加推，來訪成交有明顯上升人才新政帶來的新增客戶量較少供應:22.4萬㎡成交:11.6萬㎡?亞運城、鉑世灣加推去化均在80%以上，優(yōu)質個盤虹吸力較高番禺同比:+28%環(huán)比:+97%同比：+29%環(huán)比：+61%供應(萬㎡)成交(萬㎡)均價(元/㎡)資料來源：保利投顧研究院整理備注：近郊包括番禺、黃埔05分區(qū)樓市特征-遠郊區(qū)供應大幅放量，創(chuàng)近

年新高，成交創(chuàng)近

年新高，花都人才政策放松后成交上升9月遠郊四區(qū)整體供應119萬㎡，創(chuàng)近7年來新高，同比上升88%，環(huán)比大漲139%；成交73萬㎡，同比升78%，環(huán)比升4%，創(chuàng)2017年3月以來新高。三季度整體供求均高于去年同期。分區(qū)域看，南沙深莞刺激漸弱，多盤開渠道、新盤亮相，競爭加?。辉龀钦w熱度持平8月，客戶對價格敏感；花都在人才政策放松后，成交量持續(xù)大漲；從化供應放量，地鐵沿線新開項目帶動，區(qū)域熱度維持。圖：遠郊新建商品住宅市場情況及后市趨勢圖：遠郊區(qū)域新建商品住宅市場供求價上半年供應同比

+0%成交同比

-9%三季度供應同比

+66%成交同比

+48%區(qū)域增城9月供應量9月成交量市場整體情況個盤表現(xiàn)140120100802400022000200001800016000140001200010000??整體熱度持平8月，客戶對價格敏感，價格調漲空間不大中新板塊隨著多個項目入市，熱度提高，分流部分朱村、荔城板塊客戶供應:47.8萬㎡成交:26.1萬㎡??時代名著、御溪世家、大華東郡三個大盤入市，去化尚可同比：+63%環(huán)比：+257%同比：+47%環(huán)比：0%區(qū)內唯一單價<1字頭>剛需保利城一枝獨秀，來訪破400組/周，成交超50套/周供應:24.9萬㎡成交:29.5萬㎡60九月深莞刺激漸弱，多盤開渠道、新盤亮相，競爭加劇?南沙同比：+37%環(huán)比：-14%同比：+127%環(huán)比：+9%4020供應:14.5萬㎡交:4.3萬㎡??保利雙盤、時代印象、珠江壹城四大盤貨足、競爭激烈地鐵沿線新開項目帶動，區(qū)域熱度維持0??從化花都同比：+258%環(huán)比：+1003%同比：+16%環(huán)比：-13%供應:31.7萬㎡成交:13.2萬㎡花都湖板塊多個大盤即將入市，預計將影響在售項目來訪成交政策放松后，成交量大漲。花都湖板塊新貨扎堆，預計后續(xù)競爭激烈供應(萬㎡)成交(萬㎡)均價(元/㎡)同比：+176%環(huán)比：+414%同比：+103%環(huán)比：+6%資料來源：保利投顧研究院整理備注：遠郊包括南沙、增城、從化及花都06客戶莞深客“退潮”明顯，客戶對南沙和東莞信心仍較足，其他客戶偏理性9月中下旬以來，南沙和增城的莞深外溢客群有所退潮，南沙來訪量與成交量有一定的下滑，其中受到莞深客輻射最為明顯的南沙灣板塊客戶來訪量和成交量均驟降5成以上，但本地客戶對此兩區(qū)信心仍較充足。此外，其他區(qū)域本地客戶仍然相對較為理性，性價比高、有區(qū)域規(guī)劃利好、有配套亮點的項目去化較好，如東部黃埔知識城部分項目，近期開盤去化較佳。圖：9月典型項目開盤情況圖：南沙灣板塊來訪、成交情況推貨量

當日去化均價（元/㎡）區(qū)域

開盤時間項目名稱去化率（%）產品類型（套）（套）山海灣、榮譽8月深莞客比例15%增至50%9.4大壯名城1248064%高層49000黃埔9.199.269.18富頤華庭時代印記6726761905082058075%30%42%高層高層高層39000-5200021500-2300027000-28000增城增城碧桂園云頂9.269.199.20珠江花嶼花城中交藍色海灣中鐵建海悅國際30021036016013727553%65%76%高層高層高層1800037000-3900021000-23000南沙來訪客量（臺）成交套數(shù)（套）資料來源：

保利投顧研究院整理07商業(yè)市場公寓市場恢復至去年月均

成，中心區(qū)價格較堅挺，外圍以價換量公寓市場9月供求環(huán)比小幅增長，但整體不及去年同期，9月供應15萬㎡，同比下降16%，環(huán)比漲83%，為2019年月均的兩倍余，房企為金九銀十積極備貨，其中朗信商業(yè)中心、中冶逸璟公館取證，歸谷·LINK取證將入市。成交10萬㎡，環(huán)比增34%，但同比降18%，恢復至去年月均7成水平，其中中心區(qū)價格較為堅挺，外圍區(qū)以價換量。圖：廣州公寓供求情況圖：廣州公寓本月取證項目上半年供應同比-10%成交同比-56%三季度供應同比

-24%成交同比

-22%252015105500%400%300%200%100%0%項目名稱區(qū)域板塊供應面積(㎡)供應套數(shù)(套)朗信商業(yè)中心自編號聚番禺區(qū)市橋南板塊3953532930870573英商業(yè)樓1#廣州東部布匹輔料城增城區(qū)新塘板塊中冶逸璟公館海珠區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)工業(yè)大道板塊科學城板塊華南板塊3278631223181879104596600-100%歸谷·LINK恒大凱旋廣場(14棟服務型公寓)供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交同比供應恢復程度（%）成交恢復程度（%）說明：恢復程度=當月供求量/2019年月均供求量數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理07商業(yè)市場商辦供應放量帶動成交環(huán)比翻倍，季度同比轉正，大宗買賣為主商辦市場9月供應24萬㎡，連續(xù)兩月維持高位，同比亦翻倍，其中保利魚珠港取證15.7萬㎡，知識城大廈、越秀金融中心等積極取證；成交13.2萬㎡，同比增58%，環(huán)比翻倍。三季度供應同比增長255%，成交同比增5%，季度成交同比轉正，供應大幅放量促進下成交整體有所增長，以大宗買賣為主。圖：本月廣州商辦供應項目圖：廣州商辦供求情況項目名稱區(qū)域板塊開發(fā)商保利發(fā)展-供應面積(㎡)供應套數(shù)(套)上半年供應同比-40%成交同比-37%三季度供應同比

255%成交同比

5%30.025.020.015.010.05.0500%400%300%200%100%保利魚珠港黃埔區(qū)黃埔區(qū)舊黃埔板塊知識城板塊15709039432816188廣州知識城大廈越秀國際金融中心南沙區(qū)增城區(qū)明珠灣板塊新塘板塊越秀地產1755048955077廣州地鐵；越秀地產品秀星圖朗信商業(yè)中心自編號聚英商業(yè)樓1#商業(yè)番禺區(qū)市橋南板塊荔城板塊-29414158%0%首創(chuàng)碧桂園悅山府碧桂園；首創(chuàng)置業(yè)世茂；中海；增城區(qū)番禺區(qū)216721