中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告

中國商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告ChinaCommercialRealEstateIndexReport01概述01中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)05商業(yè)創(chuàng)新2018年第二季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回落至122.6，下降5點(diǎn)，環(huán)比下跌3.9%，同比下跌1.4%，增量市場(chǎng)顯著放緩。快。商用土地指數(shù)和商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)同比均出現(xiàn)了較大幅度的下跌。商用土地市場(chǎng)自一季度回暖后環(huán)比下降10.9%；商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)2016Q1Q2Q3Q42017Q1Q2Q3Q42018Q1Q2穩(wěn)中有進(jìn)，消費(fèi)力量增長強(qiáng)勁成為亮點(diǎn)2018年第二季度，中國宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)為142.5，同比上漲6.6%，環(huán)比下降1.8%。GDP同比增速6.7%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重54.3%，比第二產(chǎn)業(yè)高出13.9個(gè)百分點(diǎn)；比上年同期增長7.6%，比第二產(chǎn)業(yè)增速高出1.5個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第二季度，消費(fèi)增長勢(shì)頭強(qiáng)勁，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長3.7%。消費(fèi)仍是經(jīng)濟(jì)增長的第一驅(qū)動(dòng)力，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用進(jìn)一步增強(qiáng)，上半年最終消費(fèi)性支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到78.5%，同比提高14.2個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)力量增長強(qiáng)勁，線上線下共同演進(jìn)。上半年全國網(wǎng)上零售額40810億元，同比增長30.1%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)零售總額比重達(dá)到17.4%，同比提高3.6個(gè)百分點(diǎn)，其中農(nóng)村地區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)銷售成為亮百貨店上半年的銷售額同比分別增長7.6%、4.5%和1.6%，增速分別加快0.4、0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)。強(qiáng)勁的消費(fèi)力量為商業(yè)地產(chǎn)的126.6129.1123.42016Q1Q2Q3Q42017Q1Q2Q3Q42018Q1Q2商用土地量跌價(jià)升2018年第二季度，中國商用土地指數(shù)106.4，下降13點(diǎn)，環(huán)比下降10.9%，同比下降7.9%。商業(yè)用地成交占比、商業(yè)用地成交流拍比、商業(yè)及住宅用地樓板價(jià)比三大指標(biāo)均有所回落，反映了“去庫存”基調(diào)下開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)積極性的回落。二季度，商用土地供應(yīng)表現(xiàn)為量跌價(jià)升，成交量環(huán)比下降14%，樓面價(jià)微漲0.7%，溢價(jià)率環(huán)比實(shí)現(xiàn)106.5%的大幅增長，沈陽、杭州一線城市商業(yè)用地成交量均不足10宗，在供應(yīng)量緊縮的情況下本季度仍有北京、深圳的兩宗商業(yè)用地流拍，體現(xiàn)了開發(fā)商拿地時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎的態(tài)度。從商用土地與住宅土地的樓面價(jià)及溢價(jià)率比值來看，受住宅“限價(jià)房新政”等政策影響，一線城市投資者對(duì)商新一線城市中，杭州、重慶土地總成交量位居前兩位，成都商用土地成交量位居第一。杭州市土地?zé)岫炔粶p，高溢價(jià)地塊頻出，商用土地溢價(jià)率較上季度大幅提升，高達(dá)111.1%，成為長三角土地市場(chǎng)最熱的城市。其中恒隆地產(chǎn)以107億競(jìng)得杭州中心地塊，此二三線城市仍是全國商用土地成交主力，石家莊、揚(yáng)州、濟(jì)南、哈爾濱、常州、南通位列商用土地成交量前五名，占二三線城市總成交量的38.1%。二線及三線城市商業(yè)用地溢價(jià)率均有所提升，超過住宅土地溢價(jià)率的增長幅度；溢價(jià)率超過50%的交易異常土地占比不足5%，土地市場(chǎng)在理性態(tài)勢(shì)中平穩(wěn)增長。93.187.72016Q1Q2Q3Q42017Q1Q2Q3Q42018Q1Q22016Q1Q2Q3Q42017Q1Q2Q3Q42018Q1Q2一線城市增量市場(chǎng)萎縮，新一線城市奢華型購物中心集中面市第二季度增量市場(chǎng)萎縮勢(shì)頭初步顯現(xiàn)，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)同比下降12.1%。二季度新增商用物業(yè)項(xiàng)目環(huán)比下降8.2%，新增商用物業(yè)面積環(huán)比上升12.8%。一線城市新增購物中心面積133萬平方米，比去年同期下降40%。其中5萬㎡及以上項(xiàng)目7個(gè)，多位于郊區(qū)，填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)空白。特色街區(qū)熱度不減，上海長風(fēng)大悅城沿襲了大悅城主題空間創(chuàng)新的傳統(tǒng)，開設(shè)首個(gè)女主藝術(shù)體驗(yàn)空間Herstory。深圳布吉華潤萬象匯規(guī)劃Y-space特色街區(qū)，主打年輕、潮玩。網(wǎng)紅品牌盒馬鮮新一線城市新增商業(yè)面積427萬平方米，5萬㎡及以上新增購物中心19個(gè)，平均商業(yè)面積13.47萬㎡。長沙IFS、西安SKP、沈陽K11，三大20萬㎡以上體量的大型購物中心項(xiàng)目相繼開業(yè)，成為所2016Q1Q2Q3Q42017Q1Q2Q3Q42018Q1Q2二三線城市中，新增供應(yīng)仍集中布局在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華東、華南地區(qū)，其中華東區(qū)域項(xiàng)目超過50%。貴陽、寧波、煙臺(tái)均有2個(gè)5萬城市城市項(xiàng)目名稱北京居然之家體驗(yàn)MALL項(xiàng)目類型開業(yè)時(shí)間2018.052018.052018.042018.042018.042018.052018.04商業(yè)面積（萬㎡）516.981212開發(fā)商奢侈品市場(chǎng)增長勢(shì)頭不減，超市市場(chǎng)回暖2018年第二季度，中國零售商信心指數(shù)157.1，下降5.4點(diǎn)，環(huán)比下降3.3%，同比上升3.2%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5921元，環(huán)比下降12.3%；限額以上商品零售類值環(huán)比下降3.2%，均為奢侈品市場(chǎng)穩(wěn)定增長，以Gucci、Chanel為代表的品牌銷售額大幅增長。第二季度，隨著長沙IFS、西安SKP的開業(yè)，Prada、MiuMiu、LV、Hermes等品牌均有新店開業(yè)，奢侈品門店數(shù)量環(huán)比增長4.1%。輕奢品牌競(jìng)爭(zhēng)加劇，中國成為輕奢市場(chǎng)全球最重要的增長力量。Coach對(duì)70%的中國店面進(jìn)行翻新，以奢華零售概念重新亮相；并通過與年輕明星及Disney合作，實(shí)現(xiàn)品牌的年輕化。被山東如意集團(tuán)收購的SMCP拓展迅猛，已在19個(gè)城市90.080.0173.62016Q1Q2Q3Q42017Q1Q2Q3Q42018Q1Q2深入布局，5月開出了國內(nèi)第100家門店。大眾消費(fèi)品品牌門店同比增長9.3%。MUJI在中國市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力，門店數(shù)達(dá)到235家，并制定出面向中國消費(fèi)者的新商品研發(fā)計(jì)劃。在中國市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將以每年30家門店的速度增長。6月底在北京前門開出全球第二家酒店，融合了無印良品、MUJIDiner和MUJIHOTEL多種業(yè)態(tài)。優(yōu)衣庫加速向科技型零售企業(yè)轉(zhuǎn)型，探索在門店銷售、生產(chǎn)預(yù)測(cè)及顧客行為分析上采用人工智能技術(shù)餐飲業(yè)態(tài)中新式茶飲品牌發(fā)展勢(shì)頭迅猛，得到市場(chǎng)和資本的雙重認(rèn)可，并持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品及營銷模式的創(chuàng)新。喜茶、奈雪的茶等頭部品牌均獲得了數(shù)億元融資，其借助社交媒體捕獲年輕消費(fèi)者、創(chuàng)造粘性的方法，值得傳統(tǒng)品牌借鑒。數(shù)字化運(yùn)營方面的探索開始呈現(xiàn)大眾化趨勢(shì)，味多美、麥當(dāng)勞、德克士等均推出智慧餐超市門店數(shù)量環(huán)比上漲8.8%，同比上漲44.4%，遠(yuǎn)高于其他商業(yè)品類。同時(shí)，超市也是業(yè)態(tài)創(chuàng)新最為活躍的零售領(lǐng)域，第一陣營的品牌積極探索無人便利店、生鮮超市等熱點(diǎn)業(yè)態(tài)。以綠地為代表的開發(fā)商也通過超市業(yè)態(tài)進(jìn)軍新零售，開設(shè)G-Super精品超市副線“吃喝研究所”等創(chuàng)新業(yè)態(tài)。但同時(shí)永輝上半年超過20%市副線“吃喝研究所”等創(chuàng)新業(yè)態(tài)。但同時(shí)永輝上半年超過20%盒馬鮮生線上訂單開始超過50%，新零售邏輯初步證實(shí)盒馬鮮生線上訂單開始多過線下訂單，以技術(shù)融入提高零售效率舊處在混戰(zhàn)階段。盒馬鮮生新增15家店，增幅30.6%，首次進(jìn)實(shí)現(xiàn)全國網(wǎng)絡(luò)的初步構(gòu)建。超級(jí)物種新增9家店，增幅20.5%。年初計(jì)劃在京開設(shè)30家門店的京東7Fresh目前仍停留在2家門店的成績(jī)上，后半年拓展開業(yè)壓力較大。同時(shí)市場(chǎng)仍有新入局者，復(fù)華商業(yè)旗下地球港繼一季度開設(shè)三店后，二季度稍顯沉寂；美團(tuán)5月調(diào)整品牌，在京開設(shè)“小象生鮮”。加速拓展的同時(shí)，服務(wù)和商業(yè)模式也在不斷迭代創(chuàng)新。盒馬鮮生6月推出機(jī)器人餐廳，聯(lián)合大潤發(fā)推出“盒小馬”超市；超級(jí)物種在廣州門店首試無人機(jī)送貨，并開設(shè)超級(jí)研習(xí)社，致力于生鮮新零售人才的無人貨架行業(yè)洗牌，進(jìn)入模式驗(yàn)證的關(guān)鍵期2017年下半年起，無人貨架成為零售創(chuàng)新的風(fēng)口，資本和創(chuàng)業(yè)者紛紛涌入，在燒錢補(bǔ)貼和快速擴(kuò)張中廝殺角逐。2018年隨著等問題逐步顯現(xiàn)，最終在第二季度集中爆發(fā)。6月螞蟻金服“接線上品牌的線下化，為購物中心帶來低成本創(chuàng)新機(jī)遇第二季度電商平臺(tái)線下化運(yùn)動(dòng)火熱，場(chǎng)景新奇的體驗(yàn)店成為零售創(chuàng)新熱點(diǎn)，為購物中心提供了一個(gè)通過招商方式，低成本進(jìn)行體驗(yàn)創(chuàng)