物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理

物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施管理1.0目的1.1規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（小區(qū)、大廈）內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施的硬件、軟件管理，使所有公共設(shè)備、設(shè)施在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2.0適用范圍2.1適用于物業(yè)服務(wù)中心工程部對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)保養(yǎng)及改造。3.0職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)公共設(shè)備、設(shè)施及其資料的移交接管驗(yàn)收。3.2工程部經(jīng)理/主管負(fù)責(zé)安排設(shè)備運(yùn)行維修管理和技術(shù)資料的收集、保管及歸檔，負(fù)責(zé)安排設(shè)備、配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制。3.3工程部經(jīng)理/主管負(fù)責(zé)對(duì)配套公共設(shè)備設(shè)施制訂設(shè)備管理的各種規(guī)章制度、設(shè)備設(shè)施的年度保養(yǎng)計(jì)劃、季度保養(yǎng)計(jì)劃、月度保養(yǎng)計(jì)劃。3.4工程部經(jīng)理/主管是維修（改造）項(xiàng)目的主審部門，負(fù)責(zé)工程方案立項(xiàng)及預(yù)算的審核和制定年度預(yù)算。3.5工程部負(fù)責(zé)外委單位的甄選和監(jiān)管，按照《外委維修保養(yǎng)規(guī)程》規(guī)定執(zhí)行。3.6工程部負(fù)責(zé)特種設(shè)備的年審、檢測(cè)工作，按照國(guó)家檢測(cè)條例執(zhí)行。3.7工程部技工負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常巡檢和維護(hù)保養(yǎng)工作，對(duì)各自責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)識(shí)及記錄。3.8工程部經(jīng)理/主管為部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)督促下屬執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)備設(shè)施硬件管理實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，負(fù)責(zé)做好工程的實(shí)施，安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作。3.9服務(wù)中心的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng)目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、工作總結(jié)；同時(shí)須督促員工做好工程項(xiàng)目的年度計(jì)劃、季度計(jì)劃、月度計(jì)劃和半年總結(jié)、服務(wù)中心所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。4.0工作流程與工作要求4.1公共設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收4.1.1設(shè)備、設(shè)施及其資料的接管與驗(yàn)收，在物業(yè)移交時(shí)，由工程部相關(guān)人員會(huì)同開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商按照《公共設(shè)備設(shè)施接管操作規(guī)程》進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)按設(shè)備設(shè)施出廠說(shuō)明書(shū)、國(guó)家技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及使用要求等對(duì)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)達(dá)不到要求的，應(yīng)說(shuō)明實(shí)際情況及原因，通知相關(guān)單位、部門限期整改，整改合格后再交接。由工程經(jīng)理/主管統(tǒng)一簽署交接記錄。4.2公共設(shè)備設(shè)施的建檔管理4.2.1技術(shù)資料歸檔管理4.2.1.1設(shè)備設(shè)施的使用說(shuō)明書(shū)、竣工圖、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、檢測(cè)報(bào)告、原始資料等技術(shù)資料由各服務(wù)中心分類、統(tǒng)一存檔管理，工程部保存一份備案。4.2.2.1設(shè)備設(shè)施正式接管后三個(gè)月內(nèi),工程部負(fù)責(zé)組織建立《設(shè)備臺(tái)帳》，臺(tái)帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、安裝位置、生產(chǎn)廠家、技術(shù)參數(shù)等。在日后的管理中，凡是設(shè)備發(fā)生中修、大修、技改都要記錄在設(shè)備臺(tái)帳中，形成一本完善的設(shè)備檔案。4.2.3公共設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)管理4.2.3.1物業(yè)接管設(shè)備設(shè)施接管后三個(gè)月內(nèi),工程部負(fù)責(zé)將所轄物業(yè)的所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行標(biāo)識(shí)及編號(hào)：A．所有設(shè)備設(shè)施按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”。B．“設(shè)備標(biāo)識(shí)”按公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作,用標(biāo)示牌形式予以實(shí)施,標(biāo)識(shí)牌應(yīng)有以下內(nèi)容:產(chǎn)地、型號(hào)、功能、系統(tǒng)名稱、設(shè)備編號(hào)、管轄范圍、上一級(jí)控制地點(diǎn)——材質(zhì)采用有機(jī)玻璃板或打印紙過(guò)塑等制作；——尺寸長(zhǎng)×寬為125mm×85mm。C．工程部值班室、設(shè)備房專用公告欄(制度墻)制作按公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作：采用兩種規(guī)格，用宣傳欄形式予以實(shí)施，公告欄（制度墻）應(yīng)有以下內(nèi)容：保養(yǎng)計(jì)劃、保養(yǎng)記錄表、規(guī)章制度、運(yùn)行記錄表、水電月用量曲線圖、設(shè)備年審檢測(cè)備忘表、設(shè)備運(yùn)行故障率表、設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)表?！馁|(zhì)采用膠板或鋁塑板等制作；——規(guī)格為2400*1200(大制度墻)或1200*800（小制度墻）。D．對(duì)設(shè)備懸掛或張貼《設(shè)備責(zé)任牌》，明確責(zé)任人，責(zé)任人以數(shù)字代號(hào)表示。4.2.4公共設(shè)備設(shè)施的日常操作、運(yùn)行管理4.2.4.1設(shè)備操作人員必須經(jīng)崗前培訓(xùn)，持證上崗。在操作時(shí)，要求熟悉設(shè)備的性能特點(diǎn)，做好相應(yīng)的安全防范措施，確保安全操作。高、低壓設(shè)備等操作須執(zhí)行工作票制度，并做好記錄。4.2.4.2各類設(shè)備的運(yùn)行符合標(biāo)準(zhǔn)要求，運(yùn)行人員須做好設(shè)備的運(yùn)行記錄。工程部經(jīng)理/主管每周對(duì)所管轄設(shè)備的巡查不少于一次，將巡查情況記錄在《系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》內(nèi)，對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)組織技術(shù)人員處理。4.2.4.3設(shè)備機(jī)房應(yīng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班人員保管，非本系統(tǒng)人員不得進(jìn)入，如需進(jìn)入須經(jīng)工程部經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后，在專業(yè)人員的陪同下方可進(jìn)入。4.3公共設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)管理4.3.1“年度保養(yǎng)計(jì)劃”的制定4.3.1.1新接管的樓盤，在接管完成第四個(gè)月開(kāi)始，工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度。在管的成熟樓盤，工程部須于每年12月15日前制定好下一年度的工程維修（改造）、設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，維修（改造）、保養(yǎng)項(xiàng)目主要包括：電梯、空調(diào)機(jī)組、高（低）壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡(luò)）設(shè)施、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場(chǎng)地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。制定后的《____設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》，報(bào)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)審批。4.3.2工程部經(jīng)理/主管根據(jù)審批后的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，在每月26日前制定下月《____月份設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃》并組織實(shí)施。4.3.3每月的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)由保養(yǎng)人填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》，工程部領(lǐng)班審核。如對(duì)設(shè)備進(jìn)行大中修或重要零部件更換時(shí)須記錄在《設(shè)備臺(tái)帳》內(nèi)。在維修保養(yǎng)期間如需停水、停電、停梯等由工程部領(lǐng)班填寫《停水停電通知書(shū)》經(jīng)批準(zhǔn)后立即通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部提前24小時(shí)或立即通知相關(guān)業(yè)戶。4.3.4維修保養(yǎng)工作一般在本月以內(nèi)，如需延時(shí)，報(bào)服務(wù)中心審批。重大設(shè)備問(wèn)題或質(zhì)量事故應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)填寫《事故（故障）報(bào)告》，專題呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。4.3.5各類設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)等，按相關(guān)設(shè)備管理程序、規(guī)程執(zhí)行。4.4公共設(shè)備設(shè)施外委監(jiān)管及其它管理4.4.1設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障無(wú)法修復(fù)時(shí)，可申請(qǐng)對(duì)外委托維修，由工程部經(jīng)理/主管向服務(wù)中心審批后實(shí)施。4.4.2工程部負(fù)責(zé)對(duì)電梯、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的外委工作監(jiān)管，根據(jù)外委單位定出的保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，核對(duì)人員數(shù)量、保養(yǎng)次數(shù)、保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)質(zhì)量，如出現(xiàn)不符合保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)責(zé)成改正，嚴(yán)重者按合同執(zhí)行扣罰。4.