物業(yè)管理培訓(xùn)早期介入與前期管理

第七章早期介入與前期管理

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入

忽視早期介入可能導(dǎo)致：

物業(yè)配套不完善布局設(shè)計(jì)不合理質(zhì)量不過關(guān)資料欠缺、情況不明最終導(dǎo)致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多

一、物業(yè)管理早期介入的涵義所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。

二、物業(yè)管理早期介入的作用（一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計(jì)，電力負(fù)荷設(shè)計(jì)，垃圾站點(diǎn)布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。（二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。（三）為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)由于對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗(yàn)收時(shí)間、提高驗(yàn)收質(zhì)量，便于對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。（四）便于日后對(duì)物業(yè)的管理1．方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定；2．方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間；3．易保證維修質(zhì)量；4．方便后期改建改造。

三．物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧ㄒ唬┝㈨?xiàng)決策階段（充當(dāng)顧問）在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供參考建議，減少?zèng)Q策盲目性和主觀隨意性。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（充當(dāng)顧問）物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長(zhǎng)處：

A、細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；

B、改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求；

C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。

側(cè)重從以下方面提出看法和建議：

1、養(yǎng)護(hù)、維修方面

建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用。

2．日常管理方面中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺(tái)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；人流通道、車輛進(jìn)出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實(shí)；垃圾容器及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。3.日后管理服務(wù)方面從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象來決定這些設(shè)施配備。

4.物業(yè)自身方面綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用

公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán)系統(tǒng)

房型功能構(gòu)想與匹配比例

內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等以提升物業(yè)內(nèi)在價(jià)值和環(huán)境效果（三謙）施課工安臺(tái)裝階挪段（員扮演果監(jiān)理倚）監(jiān)督墓基礎(chǔ)鍵隱蔽中工程稻、機(jī)股電設(shè)珠備安肝裝調(diào)圣試、忙管道儉線路主的敷閘設(shè)及思走向涼等日摸后難崗以從荒建筑撞外觀避上察慈覺的渣施工挽質(zhì)量劣，收肺集資仰料，胳熟悉罵情況張，提謊出整赴改意約見，退督促禿落實(shí)熱。（四趨）接繼管準(zhǔn)釘備階它段（惰開始友管家鋪）步驟綢：1.醒與房額地產(chǎn)神開發(fā)消企業(yè)足接洽漫前期姨物業(yè)府管理晝委托抗事項(xiàng)主要下是管滾理服壘務(wù)內(nèi)蕉容、零標(biāo)準(zhǔn)嫂、期頓限；保修給責(zé)任撲的委載托與弟實(shí)施拼；遺留承掃尾鵝工程師、空猶置房辛經(jīng)租任或看配管等雞代為擋辦理斷事項(xiàng)炮；管理慈服務(wù)統(tǒng)費(fèi)構(gòu)朱成及平籌集蜜；管理梁用房園、經(jīng)斗營(yíng)用腳房的孤提供攪使用鉆及收猛益分滿配；物業(yè)判及相父關(guān)資舟料的隙驗(yàn)收賽接管繭。2.貴制定痕接管規(guī)方案對(duì)人癢力、兵物力兩等自音身?xiàng)l衛(wèi)件和的接盤兔運(yùn)作棕、盈計(jì)虧風(fēng)雹險(xiǎn)作頁出科齡學(xué)測(cè)傻算，孫據(jù)此裝制定秒接管泡方案唐，以卻此與銷房地紛產(chǎn)開緞發(fā)企寺業(yè)進(jìn)林一步看協(xié)商堆或競(jìng)虧標(biāo)。3．浩簽約招，實(shí)基施驗(yàn)蓬收接毀管依照話國家永建設(shè)迫部制寸訂的筑《中科華人艙民共況和國雁標(biāo)準(zhǔn)程—房林屋接帳管驗(yàn)熊收標(biāo)疤準(zhǔn)》《城抱市住盟宅小物區(qū)竣位工綜彈合驗(yàn)遼收管熟理辦唱法》帽接管同時(shí)堤做好虛檔案仍資料訓(xùn)的移佳交工撒作。必不額可少威的檔頸案資脫料有醫(yī)：規(guī)掩劃圖鍵、竣鎖工圖棚，地劇下管澇網(wǎng)竣揉工圖好，各類吳房屋冶清單爬，單體靜建筑趁結(jié)構(gòu)專圖、宴設(shè)備高竣工鋒圖及網(wǎng)合格假證或宋保修笨書，公用穿設(shè)施披設(shè)備戒及公攜共場(chǎng)墻地清宗單，有關(guān)裂業(yè)主宿或承棋租使侮用人赴的相貫關(guān)資石料。4．泊制定難系列需管理脅制度根據(jù)何前期庫物業(yè)陡管理暈合同拋所賦孔予的矛管理?xiàng)椔氊?zé)巨，制矮定一惹系列釣管理倘制度例，以協(xié)建立萍正常封的管貨理秩循序。5．有組成畏該物以業(yè)的達(dá)常設(shè)丹管理洲機(jī)構(gòu)為了腫迎接想即將吃到來銜的業(yè)湯主入級(jí)伙，甜著手籍組成墾該物逝業(yè)的階常設(shè)疫管理兼機(jī)構(gòu)廢，配販備管竭理人描員。6．芹建立寶與社呆會(huì)協(xié)朵作單存位的摧聯(lián)絡(luò)泥，構(gòu)洗筑綜造合服貢務(wù)網(wǎng)壓絡(luò)7．法參與論物業(yè)缺“開旱盤”物業(yè)雪“開剖盤”氏之日均就是六前期資物業(yè)鬧管理范開始貓之日狂，物停業(yè)管咱理企傷業(yè)可朋以和役開發(fā)獻(xiàn)商一活起參欲與做醫(yī)好樓釘盤營(yíng)優(yōu)銷。第二蘿節(jié)渾前期臟物業(yè)認(rèn)管理一、側(cè)前期掠物業(yè)介管理吹的涵滾義前期番物業(yè)炒管理指，是得指住春宅出緒售后渡至業(yè)富主委桌員會(huì)分成立梢前的坦物業(yè)緩管理根。前期濾物業(yè)輔管理弊的必凍要性估：?jiǎn)枺ㄒ宦瘢┟矜@事法誤律關(guān)牢系主陡體資絹格的形需要丘（劈燕二）區(qū)物業(yè)修管理僑不可赤間斷饒性的偶需要前期育物業(yè)小管理杯的責(zé)望任人車是該傘物業(yè)章的開挽發(fā)商合。交前期詳物業(yè)糧管理毫合同抄的有污效期悠一般絨與政比府要佩求房捉地產(chǎn)卷開發(fā)乎企業(yè)確對(duì)物陣業(yè)的磁保修匪期限釀相一任致。呈前祖期物修業(yè)管克理合兔同至鏈業(yè)主繡委員詠會(huì)與徐其選縫聘的尤物業(yè)姐管理敏企業(yè)姿簽訂圣物業(yè)員管理塑合同滾生效捎時(shí)終盲止。二、構(gòu)前期哄物業(yè)晃管理批中權(quán)悉利主取體的娛相互割關(guān)系前期射物業(yè)賢管理害階段附，形擺成了扭開發(fā)晝企業(yè)申、受遼托的昨物業(yè)斤管理覽企業(yè)瓶以及宋業(yè)主市三個(gè)草權(quán)利鑼主體些共存練的法嫌律關(guān)階系。拒開發(fā)模企業(yè)副與物枝業(yè)管牛理企惹業(yè)達(dá)水成的羨前期促物業(yè)車管理裕委托雪合同嗚須向齊行業(yè)發(fā)主管甘部門霉備案磨。開發(fā)漿商與攜業(yè)主搭：買驗(yàn)賣關(guān)讓系開發(fā)嘴商與輕物業(yè)妥公司愛：合迎同聘喜用關(guān)腫系物業(yè)約公司樣與業(yè)桑主：塘服務(wù)浴與被絹服務(wù)敘關(guān)系買受黎人如維果拒刪絕接未受擬幣定的桌前期境管理猛合同危也就呈意味格著物皆業(yè)買殺賣無湯法成勾交，白這是搭對(duì)開紐奉發(fā)企攝業(yè)和鄭物業(yè)盈管理銹企業(yè)噴最有康效的孤制約曲。反向之，剩業(yè)主嚇一旦牧接受界了這覺份合雞同的嘉規(guī)定遺內(nèi)容趟，也風(fēng)就必阻須在忙前期意物業(yè)攀管理贏階段躺服從多物業(yè)鄙管理紐奉企業(yè)飲依法披依約顫進(jìn)行詳?shù)墓芾硖?hào)。三、汽前期楚物業(yè)燃管理下與早面期介復(fù)入的挪區(qū)別1、剪早期肌介入莫的物駛業(yè)管龜理企臥業(yè)不準(zhǔn)一定渡與開軌發(fā)企佛業(yè)確碗定管賄理合惱同委交托關(guān)油系，圖而前悟期物埋業(yè)管觀理必塔須有嫂委托間關(guān)系禍，管脈理者偷已依使法擁息有該有物業(yè)競(jìng)管理盞經(jīng)營(yíng)冰權(quán)；副2詠、早度期介堅(jiān)入一焰般還矮未確末定物劉業(yè)與閘業(yè)主鑰等具菊體管宴理對(duì)埋象，艙而前疊期物拿業(yè)管盆理必鋪須有誰明確際的管應(yīng)理對(duì)檢象；延3修、在要早期寶介入左工作唯中，煤物業(yè)籠管理須企業(yè)迅只是起起輔丘助作朵用，郵而在無前期漂物業(yè)都管理嘩中，較物業(yè)夜管理喝企業(yè)序起主乓導(dǎo)作倍用。第三叫節(jié)駝前液期物慶業(yè)管予理的停主要抱內(nèi)容一、顫管理留機(jī)構(gòu)潤(rùn)的設(shè)碑立與雀人員遼的培貝訓(xùn)機(jī)構(gòu)亞的設(shè)債置應(yīng)坊根據(jù)界委托疊物業(yè)功的用全途、消面積膊、管脖理深辯度、其管理格方式環(huán)等確色定；失人罩員的露配備援除考潔慮管匙理人懷員的暮選派皺外，估還要蕉考慮璃操作廈層（誕維修嘗養(yǎng)護(hù)破、保涉安、掘清潔甘、綠剃化等吼人員哈）的戀招聘亞。海依域據(jù)職股責(zé)分湯別進(jìn)儉行培榴訓(xùn)。二、翅規(guī)章紐奉制度付的制夕定必要觸的規(guī)淺章制鋸度：沃管鞭理機(jī)脖構(gòu)的紙職責(zé)他范圍側(cè)各患類人曾員的懸崗位倍責(zé)任神制向物業(yè)貨各區(qū)訂域內(nèi)芝管理翻規(guī)定兵用讓戶（它住戶屬）手僚冊(cè)等澡。三、肆物業(yè)斷的驗(yàn)烤收與奪接管物業(yè)務(wù)的驗(yàn)埋收是邊依照儲(chǔ)國家絞建設(shè)唉部及悶省市桌有關(guān)仆工程床驗(yàn)收蓮的技防術(shù)規(guī)類范與射質(zhì)量講標(biāo)準(zhǔn)毀對(duì)已裁建成混的物遍業(yè)進(jìn)協(xié)行檢棍驗(yàn)，濫它是根直接咳關(guān)系夕到今寶后物男業(yè)管僻理工裝作能吼否正孝常開急展的路一個(gè)液重要著環(huán)節(jié)瞧。窩物業(yè)峽接管宋是房邪地產(chǎn)釣開發(fā)恢企業(yè)正向接泥受委寇托的醋物業(yè)席管理急公司芹移交瓶物業(yè)紀(jì)的過棋程，班移交叔應(yīng)辦卷理書防面移藏交手膠續(xù)。鋒開嶼發(fā)企固業(yè)還押應(yīng)向提管理殖單位予移交功整套者圖紙董資料敲，以纖方便今今后憂的物柄業(yè)管眼理和琴維修吵養(yǎng)護(hù)滑。慶在豬物業(yè)丑保修葛其間麻，接旋受委羊托的分物業(yè)春管理撐公司炸還應(yīng)壟與房秒地產(chǎn)士開發(fā)找企業(yè)通簽訂劣保修蔥實(shí)施公合同超，明言確保肯修項(xiàng)培目、皺內(nèi)容搞、進(jìn)荷度、云原則晃、責(zé)慕任與撥方式幕。四、查進(jìn)戶劈燕管理進(jìn)戶韻，是演指業(yè)翅主、揀使用池人正央式進(jìn)趕住使赤用物臭業(yè)，俗稱亦“入親伙”商品俯房購趕房業(yè)蜓主或微承租紋使用礎(chǔ)人的組進(jìn)戶是程序攀一般步為：竄1搞．發(fā)飛入伙在通知膨書在物楚業(yè)正怪式使舉用條關(guān)件全忘部具怪備后聲向業(yè)蕉主或協(xié)使用掏人發(fā)鑒出入伐住書惑面通堤知書鼻。2．橡帶業(yè)教主或穿使用漸人實(shí)紀(jì)地驗(yàn)啞收物趴業(yè)著重桑勘驗(yàn)制（腸1）斷房建旅質(zhì)量（2朽）設(shè)零備質(zhì)奇量，艙運(yùn)轉(zhuǎn)脫情況（3尊）房惡型、級(jí)裝修友、設(shè)烤施配老備等芹是否打與合同仿相符（4蜻）外寒部環(huán)梅境狀很況及追影響3．模約定秘代為沉裝修史、添鈔置或看更換持自用抗設(shè)備院或設(shè)淚施等框事宜列即各慨種代鋸辦事打宜4．弓簽訂打《物遲業(yè)使探用公至約》主要消內(nèi)容捷包括純：在技分清魯自用閣與公逆用部翁位、機(jī)設(shè)備種、設(shè)淡施的腦前提脆下確塌定雙駕方享扭有的蹄權(quán)利畫和應(yīng)螺盡的冶義務(wù)至，物氏業(yè)正汽常使笑用的猛行為遠(yuǎn)規(guī)范竟及相霜應(yīng)的除違約涂責(zé)任憐。5．考要求榆業(yè)主番或使冤用人剝?nèi)鐚?shí)賞填寫傭登記噴卡內(nèi)容飽包括落：業(yè)撒主或顏使用星人的急名稱著、通珠訊聯(lián)諸絡(luò)方伯式、猛所占駛用物園業(yè)的吳編號(hào)剩、設(shè)死備、韻設(shè)施稱及泊顏車位鈔分配天等內(nèi)晨容。婦屬于你非居拒住性打質(zhì)的側(cè)物業(yè)串還需提登記泉營(yíng)業(yè)漸執(zhí)照千、經(jīng)指營(yíng)范黨圍、療職工之人數(shù)青、出童行、備用餐軌等相特關(guān)情題況，距便于己物業(yè)失管理壇與服央務(wù)。6．腿向業(yè)負(fù)主或六使用惱人發(fā)予放《衛(wèi)用戶避手冊(cè)菌》使他尊們了略解物殿業(yè)概榮況，推各項(xiàng)稍管理葛制度冠，如界車輛讀停放蚊管理茂，裝掙修搬引遷管染理，素物業(yè)煌保修水的責(zé)刑任范押圍、娃標(biāo)準(zhǔn)喂、期灶限等邪等方繩面的額規(guī)定謎，以惑及樓賣層權(quán)用力歸總屬、雕公用隊(duì)設(shè)施靈設(shè)備克的合純理使舊用等步，以鏟便正爽確把贊握自辭己的償行為抗。7．槍籌集由維修噴基金妄，預(yù)漆收物假業(yè)管陷理費(fèi)仇或租等金物業(yè)歐管理問公司遼根據(jù)勢(shì)有關(guān)攪規(guī)定易或雙霜方約液定向激業(yè)主需或使壓用人撕籌集炭維修批基金博，預(yù)鏈?zhǔn)瘴镎摌I(yè)管曠理費(fèi)丹或租礎(chǔ)金。8．影向業(yè)梁主或虹使用溉人提縮慧供辦依事指釋引即向呢業(yè)主布、使壘用人斗全面當(dāng)介紹芝物業(yè)裳管理溝區(qū)域始和社瞧區(qū)相誼關(guān)部借門的店辦事緊指南枯，使查他們做能及逃時(shí)辦腐理相騎關(guān)手濁續(xù)。9．征業(yè)主默、使雨用人器簽約柏領(lǐng)匙捉，完墳成進(jìn)區(qū)戶程喚序五、尤裝修針搬遷附管理為了蘭搞好饒裝修打搬遷輝管理良，必堪須做菊好以習(xí)下幾狀點(diǎn)工險(xiǎn)作：（一愁）大御力宣順傳裝濾修規(guī)閃定婆規(guī)產(chǎn)定主還要包液括以吩下幾保方面吼：難（1喝）龜裝修板不得束損壞歷房屋電承重新結(jié)構(gòu)聚，破蹤蝶壞建姥筑物貍外墻徹面貌竟；（2匹）不貢得擅閥自占初用公取用部沸位、灰移動(dòng)店或損拌壞公畢用設(shè)幼施和肆設(shè)備狀；（3團(tuán)）不片提排統(tǒng)放有康毒、呆有害液物質(zhì)環(huán)和噪拒聲超勺標(biāo)；（4摔）不烤得隨銹地亂高扔建化筑垃濤圾；