設(shè)計(jì)方案-會所專題及園林細(xì)節(jié)打造

會所專題及園林細(xì)節(jié)打造惠州中原事業(yè)1部營銷C組HuiZhou.4.2012本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。一系列的問題……??我們到底要不要建會所，建多大面積的會所？?會所的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商還是全體業(yè)主共有？?會所應(yīng)該承擔(dān)哪些不同的服務(wù)職能？??我們的會所采取什么樣的形式？以服務(wù)為主還是以盈利為主？?采用什么樣的經(jīng)營模式能保證業(yè)主滿意，同時(shí)利潤最大化？?有沒有一些經(jīng)營的比較成功的案例？加入“知識星球?行業(yè)與管理資源”庫，免費(fèi)下載報(bào)告合集1.

每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案）；2.

免費(fèi)下載資源庫已存行業(yè)報(bào)告。3.

免費(fèi)下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營制度。4.

免費(fèi)下載資源庫已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。微信掃碼加入“知識星球?行業(yè)與管理資源”，?獲取更多行業(yè)報(bào)告、管理文案、大師筆記加入微信群，每日獲取免費(fèi)3+份報(bào)告1.

掃一掃二維碼，添加客服微信（微信號：Teamkon2）2.

添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域3.

群主將邀請您進(jìn)專業(yè)行業(yè)報(bào)告資源群微信掃碼二維碼，免費(fèi)報(bào)告輕松領(lǐng)報(bào)告整理于網(wǎng)絡(luò)，只用于分享，如有侵權(quán)，請聯(lián)系我們p會所的定義：顧名思義，是聚會的場所，住宅中引用的會所概念，源于港臺，是商品住宅項(xiàng)目附屬會所的簡稱，是指規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)的場所。p成功的會所：應(yīng)該是一個(gè)環(huán)境溫馨幽雅、服務(wù)周到熱情，每個(gè)角落、每個(gè)細(xì)節(jié)都充滿人情味的地方，要讓業(yè)主享受到親和力和親切感，另外要讓他們有做主人的感覺。一句話概之：要成為業(yè)主“家”的延伸。Codeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,2010香港深圳內(nèi)地n

香港的高地價(jià)決定了家庭居住面積很小，n

90年代中期，香港地產(chǎn)商進(jìn)入深圳市場，開始引入了會所概念?n進(jìn)入21世紀(jì)，會所開始在全國各地遍地開花會所是小區(qū)聚會的必需場所??n

社區(qū)會所只對社區(qū)內(nèi)的住戶及訪客開放n

社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上?n

1995年，深圳首次將社區(qū)會所作為售樓賣點(diǎn)?n

控制會所的規(guī)模，力求“小而精”n

適用性強(qiáng)，根據(jù)業(yè)主實(shí)際生活需求來設(shè)定會所的各項(xiàng)功能?1只包含基本的運(yùn)動(dòng)、娛樂設(shè)施注重實(shí)際效用的樸實(shí)型會所綜合性會所和專業(yè)會所2豪奢到極點(diǎn)的星級會所34高檔項(xiàng)目特有普及到中低檔項(xiàng)目突出會所主題特色?“大而全”“小而全”Codeofthisreport|5?CopyrightCentalineGroup,2010雨后春筍般發(fā)展!!!觸目驚心的虧損!!!廣州會所約90%虧損；深圳會所約84%虧損；北京會所約60%虧損；香港會所約20%虧損。全國現(xiàn)有樓盤的60％以上建有配套會所?顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍功能設(shè)置無經(jīng)營意識；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實(shí)性。Codeofthisreport|6?CopyrightCentalineGroup,2010失敗會所特征u

會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊?????????不少開發(fā)商建造會所的動(dòng)機(jī)就是為了項(xiàng)目的推廣，提升樓盤形象、賣價(jià)，許多項(xiàng)目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會所的運(yùn)營方案；會所僅僅成了一種擺設(shè)而已。?u

銷售期與實(shí)際使用期的客戶需求不一致香蜜湖1號，客戶買房前對會所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津???????????????????????????????????????功能設(shè)置期????????????????????????????????????????銷售期u

功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。l

設(shè)計(jì)欠缺，場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等；雅頌居：會所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理，

l

規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動(dòng)之間關(guān)系；無業(yè)主業(yè)委會l

咖啡、閱覽、桌球等混在一起Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2010開發(fā)理念1l一個(gè)社區(qū)配備怎樣的會所首先是由開發(fā)商對于整個(gè)樓盤的定位規(guī)劃及其歷來的開發(fā)理念所決定的l倘若開發(fā)商看重會所文化給樓盤添加的增值效益就會在會所的設(shè)置上著重考慮社區(qū)面積及檔次后期經(jīng)營的盈利性24確定會所規(guī)模大小的依據(jù)l會所面積一般與社區(qū)規(guī)模及檔次成正比l如果小區(qū)夠規(guī)模，而且所處的位置較中心，有一定的客源保證，會所就可根據(jù)贏利預(yù)估來確定其規(guī)模大小?發(fā)展商實(shí)力及后續(xù)開發(fā)情況3l會所是發(fā)展商實(shí)力的象征和售樓時(shí)的一個(gè)有力賣點(diǎn)l發(fā)展商如果還有后續(xù)樓盤要推出，首期的會所就應(yīng)考慮相應(yīng)的規(guī)模和檔次?Codeofthisreport|8?CopyrightCentalineGroup,2010項(xiàng)目位置規(guī)模（萬㎡）會所規(guī)模（㎡）會所面積／建筑面積?人口（人）n會所面積與項(xiàng)目建筑面積之比主要集中在0.3％－0.6％之間?熙園福田香蜜湖路福田香蜜湖路南山后海大道南山前海路新安寶民路南山登良路福田福榮路蛇口望海路福田農(nóng)園路36375335168038141820002000700017008000.56%0.54%0.75%0.49%0.49%0.20%0.26%0.36%0.56%100001000018000120004500金地香蜜山招商海月陽光棕櫚園鴻景園n社區(qū)規(guī)模大、位置好、商業(yè)氛圍濃的項(xiàng)目一般會所面積較大蔚藍(lán)海岸1600100050020000130004000金地海景花園玫瑰花園二期翠?；▓@n多數(shù)會所的前身為銷售中心，會所的大小多數(shù)取決于售樓時(shí)需要的面積10006000萬科金色家園福田蓮花路1831001.72%5000天驕?zhǔn)兰医鸷ＨA府桃源居西鄉(xiāng)錦花路西鄉(xiāng)錦花路西鄉(xiāng)前進(jìn)路168000.50%0.44%0.08%450035005000013.6180600n會所檔次跟社區(qū)檔次和1500消費(fèi)力成正比Codeofthisreport|9?CopyrightCentalineGroup,2010n小區(qū)所處的區(qū)域與周邊配套的共享度n小區(qū)的規(guī)模和檔次及業(yè)主的層次、偏好會所功能設(shè)置n會所的運(yùn)營模式，???是否對外開放n會所功能的可落實(shí)性Codeofthisreport|10?CopyrightCentalineGroup,2010n運(yùn)動(dòng)主題的設(shè)施，業(yè)主主要認(rèn)同此類型項(xiàng)目參與性、可操作性較強(qiáng)，運(yùn)動(dòng)量自行控制調(diào)整。游泳池、健身室等是會所配置時(shí)優(yōu)先考慮的。健身房、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球室乒乓球室、臺球室、泳池運(yùn)動(dòng)主題n對于休閑設(shè)施，認(rèn)同項(xiàng)目主要集中在“棋牌室、麻將室、閱覽室”，高檔社區(qū)的美容瑜伽使用率也較高。棋牌室、麻將室、閱覽室、咖啡館、酒吧、兒童第二課堂、展示廳、美容休閑場所、網(wǎng)吧文化休閑主題n業(yè)主對泛會所的認(rèn)同度及使用率較高，但存在一系列問題，主要體現(xiàn)在物業(yè)維護(hù)不及時(shí)，設(shè)置位置不合理，給業(yè)主（尤其是老人）使用造成不便。簡易康體設(shè)施（也在園林中體現(xiàn)）棋牌桌、乒乓球桌等泛會所Codeofthisreport|11?CopyrightCentalineGroup,2010客戶認(rèn)同度最高的設(shè)置主要有：n具體來說客戶需求程度較高的中西餐廳、商務(wù)中心、圖書館、健身室、桑拿浴室、網(wǎng)球場、兒童娛樂室、醫(yī)療保健中心、小型超市和游泳池。放松自我放松休閑的設(shè)施以孩子為中心的配套孩子能夠解決后顧之憂的為老人服務(wù)的場所、設(shè)施n需求程度較低的是網(wǎng)吧、影視廳、高爾夫球練習(xí)場、籃球場。老人Codeofthisreport|12?CopyrightCentalineGroup,2010典型會所案例n

香港貝沙灣主題會所（會所主題與風(fēng)格）n

皇庭港灣會所（空間布局）n

Yoho?town?（特色賣點(diǎn)）借鑒點(diǎn)n

會所實(shí)用功能及空間布局n

會所特色賣點(diǎn)n

會所主題與風(fēng)格Codeofthisreport|13?CopyrightCentalineGroup,2010貝沙灣會所頂級藝術(shù)館游艇俱樂部豪華宴會廳Spa會所空中服務(wù)俱樂部名車俱樂部時(shí)尚娛樂城頂尖健身美容會所豪華宴會廳品酒、雪茄館游艇俱樂部藝術(shù)少年宮Codeofthisreport|14?CopyrightCentalineGroup,201024小時(shí)不間斷開放的會所Codeofthisreport|15?CopyrightCentalineGroup,2010n皇庭港灣會所是深圳首個(gè)六星級威尼斯人會所n位于小區(qū)主入口處的首層和架空層，包括首層的綜合會所、SPA和架空層的水晶宮泳池區(qū)。n功能齊全、裝修裝飾奢華是其兩大特點(diǎn)?n整個(gè)室內(nèi)的各個(gè)功能區(qū)域，都是通過空間功能分布的流線關(guān)系來組織，并通過不同的家具陳設(shè)和燈光變化加以區(qū)分，充分顯示了空間的深度?Codeofthisreport|16?CopyrightCentalineGroup,2010影視廳高爾夫室功能配置n架空層：多功能泳池區(qū)（兒童嬉水池、成人泳池、按摩池）私家宴會廳n首層：兒童樂園???SPA區(qū)???綜合會所（接待廳、書吧、貴族鋼琴室、卡拉OK房、私家宴會廳、影視廳、麻將室、兒童樂園、GOLF室、健身房、瑜伽房）麻將房臺球室Codeofthisreport|17?CopyrightCentalineGroup,2010會所提供的功能滿足居民基本活動(dòng)空間延展的配套，平衡項(xiàng)目檔次與經(jīng)營性?1代表處在各個(gè)年齡階層與社會階層的消費(fèi)者的生活方式的配套?2在特色功能上做足功夫，體現(xiàn)專業(yè)性、以及整個(gè)項(xiàng)目的形象與品位，吸引客戶買單?3?4各功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，并提供便利、體貼的人行動(dòng)線Codeofthisreport|18?CopyrightCentalineGroup,2010歸開發(fā)商歸全體業(yè)主如果把會所攤?cè)牍珨偯娣e，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主，具體的經(jīng)營方式確定有兩種方式：一種是交由物業(yè)管理公司，由其去使用、負(fù)責(zé)經(jīng)營；一種是由業(yè)主委員會對外出租，決定它的經(jīng)營方向、方式以及內(nèi)容?。如果沒有攤?cè)牍珨偯娣e，且開發(fā)商能夠出具小區(qū)會所建筑面積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)就屬于開發(fā)商。由產(chǎn)權(quán)人決定經(jīng)營的方向、內(nèi)容及它的收益權(quán)，包括處分權(quán)。?Codeofthisreport|19?CopyrightCentalineGroup,2010金域藍(lán)灣會所獨(dú)立運(yùn)營式會所?加盟運(yùn)營型會所?運(yùn)營模式會員制會所?委托經(jīng)營式會所?世貿(mào)湖濱花園棕櫚泉國際俱樂部Codeofthisreport|20?CopyrightCentalineGroup,2010操作方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)n業(yè)主購買價(jià)格不菲的“會員卡”?n由專門的服務(wù)商為會員提供專屬服務(wù)，并賺取勞務(wù)收入?n保證了小區(qū)的環(huán)境安寧、住戶的人身安全、私密性n消費(fèi)人群單一，往往入不敷出?n受人員限制，活動(dòng)開展難度較大，會員難以享受超值服務(wù)n會員的檔次相對集中和固定?，針對性強(qiáng)，便于把握服務(wù)尺度n為會員提供專用私密空間?n會員除享受本社區(qū)會所服務(wù)外，也可享受同一會員制體系下的其他會所提供的資源n提升了物業(yè)的品質(zhì)n一般適用于中高檔以上的公寓和別墅?n樓盤檔次越高，卡種越豐富，服務(wù)細(xì)分越多，相對費(fèi)用越高Codeofthisreport|21?CopyrightCentalineGroup,2010項(xiàng)目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園－朝陽公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園?項(xiàng)目參數(shù)物管費(fèi)用占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟31～33層板式塔樓，約1100戶5.60元/平方米·月13000平方米超五星級豪華會所?會所功能檔次定位——棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部會所對外經(jīng)營——許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。入會方式——面對社會高層個(gè)人、公司，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為門檻，棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣，?個(gè)人會籍入會費(fèi)為1.2萬美金，年費(fèi)為1200美金。終身會籍3萬美金的入會費(fèi)，不需要再向俱樂部繳納年費(fèi)Codeofthisreport|22?CopyrightCentalineGroup,20101會員制經(jīng)營2

——擴(kuò)大社會高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境經(jīng)營方式—3—獨(dú)立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用專業(yè)機(jī)構(gòu)管理——棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團(tuán)管理n定期舉辦特色活動(dòng)，并通知會員自行選擇，免費(fèi)或收費(fèi)活動(dòng)均有，階段性增加消費(fèi)頻次刺激類收入主體類收入特色活動(dòng)n日常重點(diǎn)特色活動(dòng)以收費(fèi)的形式經(jīng)營，為主要盈利方式收費(fèi)項(xiàng)目年費(fèi)n會員入會需繳納一定數(shù)量年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目和折扣優(yōu)惠基礎(chǔ)類收入經(jīng)營狀況及啟示——專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，會員制獨(dú)立經(jīng)營，特色收費(fèi)類項(xiàng)目為盈利主體Codeofthisreport|23?CopyrightCentalineGroup,2010操作方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)n將會所經(jīng)營委托給其他服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營的社會化與市場化?n加大了業(yè)主享受穩(wěn)定n開發(fā)商實(shí)踐了諾言，服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)?業(yè)主不失尊崇與便利?n對小區(qū)業(yè)主的居住安n為社會提供了公共休全及停車位有一定影響閑設(shè)施?n接納來自社會、市場n現(xiàn)有會所由于開發(fā)商的“承諾”在先，且定義含混，改之不易的公共消費(fèi)?n對業(yè)主保留、賦予優(yōu)先權(quán)、優(yōu)惠權(quán)，但否定或部分否定業(yè)主的無償n客觀上加大了商家的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)權(quán)?Codeofthisreport|24?CopyrightCentalineGroup,2010項(xiàng)目區(qū)位

上海市浦東新區(qū)明月路188弄108號項(xiàng)目參數(shù)

社區(qū)面積26萬平方米，230戶會所面積4400平方米物管費(fèi)用

5.50元/平方米/月管理方式——委托名流會全權(quán)經(jīng)營管理?名流會成立于2002年1月1日，是中國第一家通過ISO9001：2000國際管理質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)級會所管理公司。現(xiàn)已形成了全國范圍的會所聯(lián)盟，走上品牌化，集團(tuán)化經(jīng)營之路，在會所管理行業(yè)中，打造了眾多經(jīng)典案例。Codeofthisreport|25?CopyrightCentalineGroup,2010操作方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)n開發(fā)商以租賃形式將會所資產(chǎn)向獨(dú)立運(yùn)營商轉(zhuǎn)移?n會所的獨(dú)立運(yùn)營商以專業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、獨(dú)立的法律地位、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)責(zé)任承接會所的運(yùn)營n保證了小區(qū)業(yè)主在使n會所規(guī)模的局限性，既無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，又不能搞“小而全”，使獨(dú)立運(yùn)營商的一部分服務(wù)專長難以施展?用上的便利和安全n由獨(dú)立運(yùn)營商對不同的會所項(xiàng)目進(jìn)行不同的市場定位和分類?，最大限度地體現(xiàn)項(xiàng)目差別Codeofthisreport|26?CopyrightCentalineGroup,2010思妍麗金域藍(lán)灣會所由美國知名的HBA設(shè)計(jì)公司為金域藍(lán)灣量身定做，共享采光中庭，氣勢恢弘，格調(diào)高雅。圣誕節(jié)同歡會使更多的業(yè)主對金域藍(lán)灣的細(xì)節(jié)品味方面會有更深刻的體會。該羽毛球館條件一級棒！人少，豪裝、場地新。高級橡膠地板，館內(nèi)有空調(diào)，有免費(fèi)純凈水飲用。各種最新健身器材、游戲機(jī)、網(wǎng)吧，二樓有豪華浴室、桑拿、和SPA，每個(gè)羽毛球場可以有兩個(gè)免費(fèi)的洗澡桑拿的名額，超過的話10元/人；三樓有室內(nèi)恒溫泳池和美容會所。辦卡60小時(shí)，才2000元左右，平均每小時(shí)才36.5元。羽毛球：1、辦卡最合算，20次起辦，每次38元，共700多元，一年內(nèi)用完；2、不辦卡，萬科花園業(yè)主每次48元，非業(yè)主60元。Codeofthisreport|27?CopyrightCentalineGroup,2010操作方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)n一個(gè)樓盤有多個(gè)會所加盟，一個(gè)會所服務(wù)于多個(gè)樓盤；n開發(fā)商的形象、搶占市場的號召力、后續(xù)服務(wù)的親和力更加增強(qiáng)n業(yè)主購置房產(chǎn)的附加值進(jìn)一步提高n對物業(yè)公司的管理水平要求較高，容易因多重管理、多重標(biāo)準(zhǔn)帶來糾紛?n業(yè)主能夠憑一張業(yè)主卡就可在多個(gè)不同類型、距離遠(yuǎn)近不等的會所享受優(yōu)惠服務(wù)。n有利于會所內(nèi)的經(jīng)營商家獲得穩(wěn)定的客源和收益Codeofthisreport|28?CopyrightCentalineGroup,2010?7+1模式?泛會所主題體驗(yàn)式會所?聯(lián)合式會所?外聯(lián)式會所n北京UHN項(xiàng)目的主會所面積在3000㎡左右：另有7個(gè)分會所分散在社區(qū)各處，每個(gè)分會所都是對主會所的補(bǔ)充。這些分會所主要是為業(yè)主提供更多的便利服務(wù)，屬于社區(qū)配套性質(zhì)，如老人會所、兒童會所等。n傳統(tǒng)會所基礎(chǔ)上的延伸型，是多功能全天候新型會所。如萬科金色家園會所分布于1萬余平米的內(nèi)庭院及數(shù)千平米的空中花園中，由于周邊已經(jīng)形成了家居所需的較為成熟的生活商業(yè)環(huán)境，故小區(qū)內(nèi)泛會所內(nèi)容則大多限于健身、休閑、玩樂等項(xiàng)目為主，充分體現(xiàn)了其與周邊配套的共享性n不同發(fā)展商所n小區(qū)會所與周邊的社會設(shè)施實(shí)行橫向聯(lián)合經(jīng)營，憑會員證可享有優(yōu)惠待遇。例如，“北京五月”項(xiàng)目發(fā)展商與地鐵沿線的一些娛樂休閑場所簽訂了合作協(xié)議，包括潛水、劍道、跆拳道、女子防身術(shù)、妝容等項(xiàng)目n為了滿足特定層次業(yè)主的喜好需求，

開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目會所經(jīng)營以體驗(yàn)為

之間進(jìn)行聯(lián)合，主題進(jìn)行經(jīng)營嘗試。

實(shí)行會所資源共如奧林匹克花園以運(yùn)動(dòng)休閑為主；優(yōu)山美地的主題則是SPA享。例如深圳的華僑會與招商會全面對接，從會所到小區(qū)內(nèi)的其他服務(wù)，資源全面共享Codeofthisreport|29?CopyrightCentalineGroup,201012功能設(shè)置目標(biāo)受眾需求會所功能設(shè)置鎖定消費(fèi)者需求，要有可落實(shí)性女人、小孩和老人是會所需要滿足的核心人群43品牌嫁接多種消費(fèi)模式將會所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，以保證部分免費(fèi)項(xiàng)目，并對付費(fèi)項(xiàng)目起到連帶推動(dòng)作用重點(diǎn)項(xiàng)目品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會所管理方三贏Codeofthisreport|30?CopyrightCentalineGroup,2010會所成功因素多種收費(fèi)模式重點(diǎn)經(jīng)營為引爆點(diǎn)功能設(shè)置消費(fèi)者需求品牌嫁接重點(diǎn)項(xiàng)目品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會所管理方三贏將會所功能費(fèi)用

免費(fèi)與付費(fèi)項(xiàng)目加入物管費(fèi)中，

相結(jié)合，帶動(dòng)其使得擁有部分免

它經(jīng)營項(xiàng)目的消會所功能設(shè)置鎖定消費(fèi)者需求；會所需要滿足的核心人群訴求。費(fèi)項(xiàng)目費(fèi)。Codeofthisreport|31?CopyrightCentalineGroup,2010針對小孩的消費(fèi)項(xiàng)目會所功能設(shè)置在保證會所檔次的同時(shí)，為小孩花錢是很多家庭的最大支出首先考慮滿足主力消費(fèi)群需求以保持可持續(xù)運(yùn)營其他功能滿足大眾需求，完善會所配套，提升整體檔次大眾男性老人針對女人的消費(fèi)項(xiàng)目現(xiàn)代女性重保養(yǎng)，經(jīng)常性美容支出能夠解決后顧之憂的為老人服務(wù)的場所、設(shè)施女人、小孩以女人和小孩為主力消費(fèi)群體，實(shí)現(xiàn)整體盈利Codeofthisreport|32?CopyrightCentalineGroup,2010三贏需注意的3個(gè)問題：?

品牌運(yùn)營商n

會所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定n

會所管理方為物業(yè)公司還是酒店？n

充分挖掘自身及區(qū)域資源互補(bǔ)國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接：n收租金n部分設(shè)施招商n或直接參與分成n萬科北方樓盤：健身較多包給一兆

n或整體打包托管韋德健身中心；n萬科金域藍(lán)灣：會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗；n華僑城：丹桂軒等小眾餐飲品牌n星河丹堤：引入中航健身會n招商海月：2層整層包給李云迪的老師但昭義?，設(shè)名人鋼琴中心n北京棕櫚泉：整體由香港酒店投資管理集團(tuán)經(jīng)營?

會所管理方?

開發(fā)商n與開發(fā)商獨(dú)立開，單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任和盈虧Codeofthisreport|33?CopyrightCentalineGroup,2010會所經(jīng)營多重收費(fèi)結(jié)合，避免一項(xiàng)獨(dú)大，刺激會員消費(fèi)收費(fèi)形式收費(fèi)內(nèi)容會員及業(yè)主權(quán)益收費(fèi)方年費(fèi)以入會的方式收取固定費(fèi)用，對外設(shè)置門檻業(yè)主可以降低或免除

會所經(jīng)營單位年費(fèi)，部分年費(fèi)以消費(fèi)形式返還，部分享受免費(fèi)基礎(chǔ)類收入特殊項(xiàng)目收

如健身保健等特殊業(yè)主（會員）分級享

會所經(jīng)營單位受折扣主體類收入刺激類收入拓展類收入費(fèi)項(xiàng)目的單獨(dú)收費(fèi)活動(dòng)收費(fèi)按照活動(dòng)的內(nèi)容制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可自行選擇參加或不

會所經(jīng)營單位，自營參加常規(guī)活動(dòng)免費(fèi)外部收益提

會員指定消費(fèi)，與外部資源協(xié)商提成享受打折及訂制服務(wù)

會所經(jīng)營單位優(yōu)惠成控制物管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅曩M(fèi)，降低客戶抗性n內(nèi)地客戶群體對物管費(fèi)較敏感，高額的物管費(fèi)使得客戶抗性較大n香港將會所費(fèi)用嫁接到物管費(fèi)的做法在內(nèi)地不適用，香港有法律保障Codeofthisreport|34?CopyrightCentalineGroup,2010未來會所的特點(diǎn)體現(xiàn)在入會門檻低（甚至免費(fèi)），功能適用性好，參與性強(qiáng)，是大眾化的會所平民化主題式會所受推崇主題式會所功能定位明確，服務(wù)有特色，目標(biāo)客戶針對性強(qiáng)主題式會所一定要盡可能與周邊生活商業(yè)配套形成互補(bǔ)關(guān)系專業(yè)管理具體體現(xiàn)在設(shè)計(jì)專業(yè)化、程序?qū)I(yè)化和制度專業(yè)化三個(gè)方面連鎖式會所值得斟酌連鎖式會所應(yīng)有一定限定，物業(yè)檔次、業(yè)主身份盡可能類同的情況采用較為適宜Codeofthisreport|35?CopyrightCentalineGroup,2010園林品質(zhì)細(xì)節(jié)研究位?????置：位置已確定無法更改價(jià)?????格：成本已確定不可能大幅度降低戶?????型：基本定型，改進(jìn)余地不大????園?????林：發(fā)揮空間巨大外?立?面：基本定型，改進(jìn)余地不大品?????牌?：長期形成一、鋪裝二、小品銜接四、截水溝u草坪中的汀步u地形和水中的汀步u無釘眼木棧道u水洗小礫石u不規(guī)則碎拼u規(guī)則碎拼u景墻與地面間銜接處理u水景細(xì)部處理u板材u卵石u臺階細(xì)部處理u塑脂u景墻表面處理u側(cè)立石材式u特殊工藝u燈座及堆坡細(xì)部處理三、軟硬景銜接五、樹池u特殊工藝u各材質(zhì)間銜接u鐵藝u軟景u硬景u無地形u有地形Codeofthisreport|37?CopyrightCentalineGroup,2010六、化妝井蓋九、通風(fēng)井十二、道路轉(zhuǎn)角u軟硬處理手法十三、旱噴u未統(tǒng)一材質(zhì)u統(tǒng)一材質(zhì)u植物的巧妙運(yùn)用十、模紋七、停車位u植物的空間搭配十一、樹支架u面層處理標(biāo)準(zhǔn)u嵌草標(biāo)準(zhǔn)十四、自然小溪八、車庫出口u四角支架標(biāo)準(zhǔn)u水與景石的結(jié)合u植物的巧妙運(yùn)用Codeofthisreport|38?CopyrightCentalineGroup,2010節(jié)點(diǎn)圖：重點(diǎn)關(guān)注石材與種植土間高差為20—30mm???????汀步石與草之間的關(guān)系，需重點(diǎn)關(guān)注汀步基礎(chǔ)下臥及與草銜接處抹灰的工藝，杜絕影響草生長的現(xiàn)象，使之達(dá)到掩映在草叢中的效果。roup,2010水中汀步節(jié)點(diǎn)圖：踏面懸挑，尺寸在200—600mm之間。??????汀步的基礎(chǔ)平面小于踏步面，看起來汀步看起來象是浮在水面上，與水之間的結(jié)合效果很好。Codeofthisreport|40?CopyrightCentalineGroup,2010??????無釘眼木棧道做法，在地板背部用鐵件鏈接，并用螺絲釘固定在龍骨上，給人感覺品質(zhì)很高。??????具體做法：1、木板面寬<100，用單排釘，木板面寬≥100，用雙排釘。2、木地板接縫保持在同一條直線或詳工程設(shè)計(jì)。Codeofthisreport|41?CopyrightCentalineGroup,2010??????水洗小礫石的面層效果，顆粒大小、色彩搭配均勻，水泥砂漿面要低于顆粒成活面1/3--1/2，海綿吸拭白水泥，保證礫石面整潔、有光澤，同時(shí)還需關(guān)注伸縮縫和鋼板收邊等細(xì)部工藝，每5米設(shè)置一條伸縮縫，材質(zhì)為塑脂，寬1cm。Codeofthisreport|42?CopyrightCentalineGroup,2010六個(gè)邊，避免內(nèi)角五個(gè)邊，短邊大于150mm??????不規(guī)則碎拼：現(xiàn)場采用機(jī)器切割，要求板間縫隙（W=5-20mm）均勻，原色水泥漿勾縫，勾縫面低于板面5mm，板材短邊>150mm，保證每塊板至少5-6個(gè)邊，拼鋪禁止出現(xiàn)平行紋、直角紋及內(nèi)角，禁止出現(xiàn)四條以上邊縫匯集一個(gè)交點(diǎn)?？p隙20mm，勾縫面低于板面5mmCodeofthisreport|43?CopyrightCentalineGroup,2010強(qiáng)調(diào)對縫工藝效果。毛邊碎拼，縫隙要整齊，勾縫平整，大小板材搭配美觀。強(qiáng)調(diào)對縫工藝效果。?Copyri???????瓦類鋪裝，要注意對縫、整體效果、面層平整度等細(xì)節(jié)，關(guān)注瓦的厚度和尺差。???????花崗巖類鋪裝，要注意對縫、整板等細(xì)節(jié)，關(guān)注弧形圖案材質(zhì)的特殊尺寸施工工藝，強(qiáng)調(diào)放線環(huán)節(jié)的重要性。Codeofthisreport|45?CopyrightCentalineGroup,2010??????導(dǎo)角花崗巖拼接，注意尺寸大小、顏色搭配等細(xì)節(jié)。??????常規(guī)花崗巖無縫處理，注意平整度及材質(zhì)的尺差。???????木棧道與花崗巖間鋼板無縫處理，注意木棧道的切割整齊度。??????花崗巖、水泥磚、石塊間鋼板無縫處理。Codeofthisreport|46?CopyrightCentalineGroup,2010平面圖??????花崗巖與沙坑間銜接，過濾沙子用的鐵箅，體現(xiàn)了人性化設(shè)計(jì)。剖面圖Codeofthisreport|47?CopyrightCentalineGroup,2010加入“知識星球?行業(yè)與管理資源”庫，免費(fèi)下載報(bào)告合集1.

每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案）；2.

免費(fèi)下載資源庫已存行業(yè)報(bào)告。3.

免費(fèi)下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營制度。4.

免費(fèi)下載資源庫已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。微信掃碼加入“知識星球?行業(yè)與管理資源”，?獲取更多行業(yè)報(bào)告、管理文案、大師筆記加入微信群，每日獲取免費(fèi)3+份報(bào)告1.

掃一掃二維碼，添加客服微信（微信號：Teamkon2）2.

添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域3.

群主將邀請您進(jìn)專業(yè)行業(yè)報(bào)告資源群微信掃碼二維碼，免費(fèi)報(bào)告輕松領(lǐng)報(bào)告整理于網(wǎng)絡(luò)，只用于分享，如有侵權(quán)，請聯(lián)系我們下圖：藝術(shù)地坪與磚間銜接左圖：花崗巖與玻璃銜接，注意對縫、平整度等細(xì)節(jié)。?CopyrightCentalineGroup,2010注：1、地基不允許有積水。2、地基如做坡度（從中心到邊緣小于2度）或以面積大小而定。3、要求地面平整，表面壓光，符合粘膠要求。4、成品地膠塊厚50mm，一次成形的低膠厚45mm，顆粒要均勻。??????花崗巖與塑膠地墊間鋼板無縫銜接，需關(guān)注切割銜接的整齊度。?Copyrigh磚的花樣鋪裝，關(guān)注對縫、平整度等細(xì)節(jié)???????花崗巖與卵石間花樣鋪裝，放線環(huán)節(jié)尤為重要，同時(shí)需關(guān)注異型石材的拼鋪，卵石大小、空隙尺度、平整度等細(xì)節(jié)。嵌草磚鋪裝，整體感很強(qiáng)Codeofthisreport|51?CopyrightCentalineGroup,2010???????各材質(zhì)間通縫處理、轉(zhuǎn)角材質(zhì)的切割工藝等都很值得借鑒，體現(xiàn)了施工的細(xì)致度。??????從左側(cè)的截水溝到園路再到水池壁，最后到水池底面，所有的花崗巖都是通縫的，整體感特別強(qiáng)。地?zé)襞c鋪裝的銜接效果及與鋪狀的位置關(guān)系都很值得學(xué)習(xí)。Codeofthisreport|53?CopyrightCentalineGroup,2010防水卷材高度要滿足景觀墻的防水要求。為防止濺水，沿水池設(shè)置截水溝。???????不同材質(zhì)銜接處，要整齊，分界清晰、收角處要特殊處理。特別注意防水、防濺水、防水痕等相關(guān)技術(shù)的處理。為避免濺水，需要關(guān)注成活水面與池壁間的高差關(guān)系，建議低于池沿大于150mm。為防止水痕，板材縫隙要均勻、平整，尺度小，導(dǎo)角處理精細(xì)。???????景墻與臺階的銜接，需重點(diǎn)關(guān)注縫隙的處理，板材的模數(shù)，材質(zhì)及色彩搭配等問題。??????上、下圖為平整貼面景墻與臺階銜接，保證踏面和景墻貼面間無縫。???????上圖為不平整貼面景墻與臺階銜接，先貼臺階踏面，再貼景墻貼面。Codeofthisreport|55CentalineGroup,2010????材質(zhì)的顏色搭配、凹凸結(jié)合、細(xì)致工藝、尺度設(shè)計(jì)、植物掩映等處理方式值得借鑒。壓頂厚度及顏色選材較好。色彩搭配舒適。????下圖的景墻貼面在制作時(shí)，給塊材編號，現(xiàn)場拼貼，圖中紅線為塊材拼接線。貼面材質(zhì)的尺度把控較好，品質(zhì)感很強(qiáng)。oup,???????下圖為裸露基礎(chǔ)的燈座處理，頂面高于鋪裝面150mm，且平行于就近歸方鋪裝，基座形狀規(guī)整，螺絲擰整齊，水平與垂直的銜接處細(xì)致、美觀。???上圖為隱蔽基礎(chǔ)的燈座處理，燈座底部與草坪、鋪裝的分界清晰，規(guī)避裸露燈座鐵板的現(xiàn)象。Codeofthisreport|57?CopyrightCentalineGroup,2010??????軟硬景銜接處理，保證種植土的高度低于鋪裝20-30mm，弱化縫隙的分界，提升整體性。?CopyrightCentalineGroup,?????重點(diǎn)把控鋪裝基礎(chǔ)側(cè)收邊的抹灰要低于鋪裝成活面20-30mm，保證草的生長條件及草與鋪裝間的相對高度，使收邊整齊，美觀。?CopyrightCentalineGroup,2010花崗巖隱蔽截水溝帶凹槽的花崗巖截水溝帶圖案的花崗巖截水溝花崗巖蓋板截水溝細(xì)部Codeofthisreport|60?CopyrightCentalineGroup,2010鋼板上散鋪卵石隱形截水溝節(jié)點(diǎn)圖：???????鐵藝截水溝與鋪裝間的銜接效果，與卵石搭配，水洗小礫石、木棧道與卵石間銜接，保證收邊的平整度。Codeofthisreport|61?CopyrightCentalineGroup,2010集水坑剖面圖鋼板上散鋪卵石隱形截水溝節(jié)點(diǎn)圖：Codeofthisreport|62?CopyrightCentalineGroup,2010?CopyrightCentalineGroup,2010側(cè)石雨水口節(jié)點(diǎn)圖：Codeofthisreport|65?CopyrightCentalineGroup,2010???????鐵藝樹池，效果上美觀、整潔，與各材質(zhì)間銜接密切，比較高檔，但后期需維護(hù)。Codeofthisreport|66??????鋪裝上的樹池內(nèi)種植低矮的灌木及草坪，增加軟景比例的同時(shí)，可弱化場地的生硬感，使軟硬景有效結(jié)合，增強(qiáng)舒適感。Codeofthisreport|67?CopyrightCentalineGroup,2010?????用樹皮、卵石、嵌草磚、板材箅子等材質(zhì)與樹池結(jié)合，增加美觀感，整潔、細(xì)致。Codeofthisreport|68?CopyrightCentalineGroup,2010節(jié)點(diǎn)圖：?????井蓋的邊角處理及美觀效果較好，與周圍材質(zhì)結(jié)合得當(dāng)，做工精細(xì)。??????整塊花崗巖井蓋與大尺寸板材的