深圳超高層物業(yè)益田假日廣場營銷

深圳，中國改革開放二十年的精華4/1/20232華僑城，深圳城市中的精華區(qū)域假日世界：華僑城最不可復制的城市資源假日廣場：假日世界中的最精華部分精華中的精華將由益田人來創(chuàng)造!因為我們?yōu)閯?chuàng)造精華而思考!因為我們?yōu)榻档涂蛻麸L險而思考!因為我們?yōu)閷崿F(xiàn)地塊最大價值而思考!4/1/20233我們很榮幸：關于超高層的思考“創(chuàng)造精華”的思維路徑相關市場分析綜合策劃定位物業(yè)相關發(fā)展建議4/1/20234(一)

關于超高層的思考超高層在深圳發(fā)展情況國內外相關案例借鑒超高層價值如何實現(xiàn)關于超高層的思考相關市場分析綜合策劃定位4/1/20235超高層在深圳----(1)4/1/20236項目區(qū)位價格核心價值位置君豪閣香蜜湖15000東海豪宅片區(qū)，香蜜湖，深圳灣LD港麗豪庭彩田南12000地標性建筑，生活區(qū)域氛圍不濃LD擎天華庭景田8500地標性建筑LD賽格廣場華強北13000城市商務區(qū)及商業(yè)區(qū)中心BD+CD地王大廈蔡屋圍28000城市商務區(qū)及商業(yè)區(qū)核心BD+CD招銀大廈車公廟150元/平城市商務區(qū)及商業(yè)區(qū)核心BD+CD假日廣場華僑城9000城市旅游區(qū)，居住區(qū)，商業(yè)區(qū)LD+CD超高層在深圳----(2)4/1/20237超高層開發(fā)兩種方向：住宅+寫字樓開發(fā)的共性：城市地標性，城市結點區(qū)域寫字樓消化不是市場阻力點超高層在深圳----(3)4/1/20238超高層開發(fā)住宅物業(yè)存在不同程度的問題大戶型物業(yè)難于消化，價格難于實現(xiàn)；超高層住宅價值=地標性+景觀+超豪華形象超高層價值對于價格的支撐點不足“商務+度假+景觀+硬件”對于寫字樓+公寓有一定支撐超高層物業(yè)開發(fā)方向(4)4/1/20239開發(fā)方向典型案例純住宅擎天華庭，君豪閣，港麗豪庭純公寓-------------純寫字樓地王大廈，招銀大廈，賽格廣場，新時代廣場住宅+公寓-------------住宅+寫字樓-------------公寓+寫字樓-------------國內外相關案例借鑒(1)戶外觀光電梯住友迎賓館日本住友泉花園1/11/202310國內外相關案例借鑒(2)1/11/2超023

高層物業(yè)多出現(xiàn)城市CBD核心區(qū)域，商務價值11上海賓館的深圳中心廣場，高250米，國內外相關案例借鑒(3)1/11/202312國內外相關案例借鑒(4)1/11/202313地王大廈標準平面圖港麗豪庭標準平面圖本項目超高層發(fā)展方向是什么？超高層最佳的結合形式是什么？此結合形式市場是否存在空間？超高層物業(yè)所引發(fā)的思考我們需要確實的市場依據(jù)1/11/202314(二)相關市場分析深圳寫字樓市場深圳酒店市場深圳酒店式公寓市場華僑城區(qū)域市場關于超高層的思考相關市場分析綜合策劃定位1/11/202315深圳寫字樓市場1/11/202316未來市場發(fā)展前景各區(qū)域特點及相應賣點市場相對差異性及價格支撐目標結論深圳寫字樓市場(1)科技園蛇口華僑城 車公廟 中心區(qū)華強北蔡屋圍國貿(mào)深圳共分八大辦公組團南山1/11/202317羅湖福田深圳寫字樓市場(2)1/11/202318區(qū)域可售量售價租金賣點標準層從事行業(yè)硬件標準國貿(mào)800001100080商務氛圍1100金融物流★★★★蔡屋圍600001250090商務氛圍1300金融證券★★★★華強北150000950050商務氛圍1000商貿(mào)投資★★★★中心區(qū)4685291200060中心規(guī)劃1400金融投資★★★★★車公廟214382880050新興商務1200設計代理★★★★華僑城70生態(tài)辦公1400高科證券★★★★★科技園50000600070科技集中1100高科電子★★★★蛇口40000650035商務氛圍1000外資貿(mào)易★★★深圳寫字樓市場

(3)1/11/202319商務圈代表物業(yè)客戶群優(yōu)劣勢國貿(mào)國貿(mào)，深房廣場港資，海內外駐深機構成熟商務，交通不便蔡屋圍地王，發(fā)展銀行跨國，外資，大型公司成熟商務，景觀缺乏華強北賽格，群星廣場通訊，電子，IT小公司成熟商務，交通阻塞中心區(qū)投資，國際商會金融證券，信息產(chǎn)業(yè)規(guī)劃前景，配套不全中心西喜年，招銀大廈金融證券，設計貿(mào)易交通便利，配套不全華僑城漢唐大廈個性廣告，設計公司生態(tài)特點，氛圍不足科技園聯(lián)想，長城大廈科技研究，科技實業(yè)科技為主，特征鮮明華僑城區(qū)域市場

(4)1/11/202320區(qū)域特點：國際化，具有生態(tài)、人文的辦公環(huán)境客戶群特征：小型設計公司，高科技公司、廣告公司需求特點：大區(qū)域氛圍，獨特個性的發(fā)展型企業(yè)市場差異性：獨特的生活區(qū)域，商務價值價格支撐點：區(qū)域的稀缺性

(生態(tài)+景觀+旅游)價格預期：9500—10000元/平米(保守預計)深圳酒店市場分析1/11/202321深圳酒店業(yè)發(fā)展特點華僑城酒店經(jīng)營模式華僑城酒店未來發(fā)展空間是否為酒店式公寓提供發(fā)展空間目標結論深圳酒店市場

(1)華僑城華強北國貿(mào)酒店物業(yè)與商務圈及旅游圈發(fā)展相關大梅沙1/11/202322深圳酒店市場

(2)1/11/202323區(qū)域酒店星級客房量日租金特色面積入住率福田圣廷苑★★★★★298690商務25-3270%新世紀★★★★350430商務22-3565%南山深圳灣★★★★308430度假22-3065%威尼斯★★★★★376770度假25-3072%海景★★★119310商務2550%羅湖陽光★★★★★307650商務25-3560%富臨★★★★★541400商務22-3265%鹽田雅蘭★★★★192430度假35-4055%深圳酒店市場

(3)1/11/202324深圳酒店業(yè)發(fā)展以圈層劃分酒店業(yè)發(fā)展依附于旅游區(qū)域華僑城獨特的商務旅游的酒店業(yè)模式華僑城酒店市場(4)1/11/202325華僑城酒店有四家星級酒店華僑城酒店平均入住率已達65%酒店集團形成為定位提供市場基礎度假休閑性質商務公寓在市場上并不多見深圳酒店式公寓分析1/11/202326酒店式公寓的發(fā)展空間酒店式公寓的價格支撐酒店式公寓的后續(xù)問題相關的硬件配置目標結論深圳酒店式公寓(1)傳統(tǒng)意義的酒店式公寓：起源于歐洲，在旅游區(qū)內租給游客供其臨時休憩的物業(yè)；專門管理公司統(tǒng)一管理，酒店的性質相當于個人住家現(xiàn)代意義的酒店式公寓：提供酒店的服務與管理，兼有居住和辦公的功能；是將住商家有機結合，作為連接酒店和私人公寓1的/11/2橋023

梁27深圳酒店式公寓(2)區(qū)域項目位置售價客戶物管服務標準租金福田嘉匯新城上海賓館10000貿(mào)易廬山★★★80-90江蘇大廈中心區(qū)8500證券服務世邦魏★★★★85-90羅湖丹楓白露沿河北路11000電子三九★★★★45-56名仕閣蔡屋圍11000商貿(mào)梁行★★★★★75-90地王大廈蔡屋圍11000辦事處建設★★★★★100爵士大廈和平路12000貿(mào)易服務梁行★★★★75-90中民時代筍崗路13000服務中介梁行★★★45-50南山1/11好來居南油大道5700投資客★★30-40/2東023方假日南山7900電子服務★★★★258

0-60酒店式公寓發(fā)展

(3)1/11/202329深圳是最早興起酒店式公寓的城市1993年，萬科開發(fā)的荔景大廈首提酒店式服務公寓概念1995年，地王大廈，云峰花園、廬山大廈相繼提出1997年，匯展閣一個月售完，最高價39000/平米創(chuàng)天價1998年，大量酒店式公寓概念樓盤上市-----2002年，丹楓白露產(chǎn)權式酒店公寓紅遍鵬城酒店式公寓客戶類型(4)1/11/202330客戶類型需求特點海內外商務人員要求私密性強，活動空間自由，將居住空間與辦公室結合，所需的戶型面積較小，駐深圳商務人員國內及海外不少商務人員往來深圳，會選擇酒店，也可能住商住樓或酒店式公寓，方便居住和辦公投資客深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，選擇戶型面積較小，總價低物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式小企業(yè)SOHU族深圳小企業(yè)多，少數(shù)盈利強的小企業(yè)會購買或租用酒店式公寓，用于辦公、休息及接待客戶居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓可用于家庭居住，總價和物業(yè)費較高影響購買酒店式公寓位置要求(5)1/11/202331位于高級寫字樓附近，交通方便位于酒店密集的繁華市區(qū)鄰近寫字樓，有較完善的商業(yè)酒店式公寓需求分析(6)1/11/202332酒店式公寓分布有規(guī)律性，在城市商務圈及旅游圈，以酒店式管理為后盾，以商務商業(yè)氛圍做為物業(yè)價格支撐；價格支撐點：地段+商務氛圍+交通+配套華僑城具備較強的旅游商務氛圍，酒店林立，為區(qū)域內酒店店式公寓的開發(fā)提供了市場空間，而此類客戶又與寫字樓那那部分追求異類工作空間的客房存在明顯差異；需求價值：酒店式服務+度假商務氛圍，尋找差異性滿足價格預期：8500—9000元/平方米(保守估計)(二)相關市場分析市場綜合定位價格支撐點的尋找超高層消防問題的處理關于超高層的思考寫字樓與公寓面積配比相關市場分析析綜合策劃定位位1/11/202333超高層開發(fā)假設1/11/202334市場風險實現(xiàn)價格地塊價值硬件配置投入成本純住宅★★★★★★★★★★★★★★公+住★★★★★★★★★★★★★★★★寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★寫+住★★★★★★★★★★★★★★★★寫+公★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★小高層開發(fā)假設1/11/202335市場風險實現(xiàn)價格地塊價值硬件配置投入成本純住宅★★★★★★★★★★★寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★本項目開發(fā)方向1/11/202336開發(fā)原則：風險最小化，利潤最大化，成本最優(yōu)化開發(fā)方向，小高層，純寫字樓，超高層，寫字樓+公寓開發(fā)創(chuàng)新：觀光功能+開發(fā)商形象展示中心+生態(tài)功能市場分析綜合結論超高層：價值=景觀+區(qū)域+商務氛圍，（地標性建筑)核心均價8500—9000寫字樓：價值=純粹+僑城特色+少量+景觀（差異）核心均價=9500—10000酒店式公寓：價值=區(qū)域+酒店+商務+軟件服務（差異）核心均價=8500—9000開發(fā)過程中既要弱化住功能，又要回避純寫字樓形象，寫字樓：生態(tài)型+智能化+全景觀辦公公空間公 寓：全景觀+超豪華+度假式酒店公寓1/11/202337整體形象定位第四代商務空間革命---5L+5A生態(tài)智能商務空間第一代廠房式商務空間第二代滿足基本商務交流1/11/202338第三代5A智能化商務空間第四代5A+5L生態(tài)化商務生態(tài)價值的體現(xiàn)1/11/202339中庭，中外廣場相結合空中花園的設計復式辦公間的設計層高設計的考慮可呼吸的幕墻智能價值的體現(xiàn)1/11/202340建筑物自動化系統(tǒng)(BA—buildingautomation)辦公自動化系統(tǒng)(OA—officeautomation)通訊智能化系統(tǒng)(CA—communicationautomation)火警自動化系統(tǒng)(FA—fireservicesautomation)防盜自動化系統(tǒng)(SA—securityautomation)創(chuàng)新價值的體現(xiàn)1/11/202341純生態(tài)型辦公空間戶外觀光電梯的設計企業(yè)形象展示廳設計寫字樓與公寓面積配比1/11/202342小高層：12194平米標準層面積：1424平米會所：800平米公寓：9969平米辦公：1424平米超高層：52806平米標準層面積：1372平米目前方案尚未明確寫字樓與公寓的面積比例寫字樓與公寓面積配比根據(jù)我司寫字樓及公寓定位：小高層與超高層局部定位為寫字樓物業(yè)；超高層其余部分為酒店式公寓物業(yè)寫字樓面積：約26000平米，占總面積40%公寓面積：約39000平米，占總面積60%8.3個億寫字樓銷售額：26000*9500=2.4億元公寓銷售額：39000*9000=3.5億1/11元/2023綜合均價8500

43起高層消防問題相關處理國標規(guī)定：超高層建筑為消防特級保護護對象國標是屬于強制性技術規(guī)定，是約束業(yè)主，設計單位位，施工單位和驗收單位的共同標尺；超高層建筑無相應國標，在實際中只能參照有關國標標及國際標準，按照當?shù)刂鞴懿块T意見，本著安全第一的精神，盡量仔細周詳?shù)赝瓿稍O計工作。1/11/202344起高層消防問題相關處理1