年長(zhǎng)春高檔住宅市場(chǎng)推廣總結(jié)

為貫徹落實(shí)中央紀(jì)委第三次全會(huì)和國(guó)務(wù)院第二次廉政工作會(huì)議關(guān)于認(rèn)真落實(shí)經(jīng)營(yíng)性 性性較強(qiáng)的地方性法規(guī)，對(duì)于加快城市的開(kāi)發(fā)改造、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定都具有重要意義?！堕L(zhǎng)《長(zhǎng)春市閑置土地處置辦法》的頒布，更有利于土地的掛牌出讓?zhuān)欣诘禺a(chǎn)市d額度下半年，我省將全面超額完成全年目標(biāo)任務(wù)，加大持證人員的再就業(yè)比例，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)登記失業(yè)率。在小額貸款方面，加強(qiáng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)建設(shè)，取消反擔(dān)保，同時(shí)，開(kāi)展建立健全小額擔(dān)保貸款評(píng)估監(jiān)督建立健全小額擔(dān)保貸款評(píng)估監(jiān)督機(jī)。上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利利息利息的上調(diào)，在一定程度上增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)會(huì)有一定幅度的上揚(yáng)，但揚(yáng)，但從目前看，中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型住宅需求空間較大，因此長(zhǎng)春商品房上漲幅度不停。這一消息無(wú)論是推出當(dāng)時(shí)，還是直到現(xiàn)在，仍?xún)H是觸動(dòng)了房產(chǎn)業(yè)界。為何出臺(tái)該政策較為統(tǒng)一的口徑是，不符合用地政策是別墅類(lèi)土地供應(yīng)的主要原因。別墅類(lèi)居住用地一般容積率較低，占用土地多。而且近幾年來(lái)，一些地方別墅建設(shè)很多，但能滿(mǎn)足中低收入者購(gòu)房的住宅相對(duì)于需求來(lái)說(shuō)卻很少。其更深層次的原因是在一部分地區(qū)別別墅圈地太多了，別墅這一房產(chǎn)的高端市場(chǎng)聚集了過(guò)多的資金，過(guò)多的競(jìng)爭(zhēng)和過(guò)多的開(kāi)發(fā)進(jìn)作的背景、工作內(nèi)容和進(jìn)展情況，并介紹修編工作目前已進(jìn)入征求意見(jiàn)和修改完善階的布局模式。主城區(qū)的用地布局：疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部副中心，出了新者的信賴(lài)成為高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要目的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的深入，高檔住宅需求市場(chǎng)也在相應(yīng)擴(kuò)大，政府的宏觀扶持政策也開(kāi)始逐步完善。高檔住宅市場(chǎng)進(jìn)入了理性成長(zhǎng)階段。同時(shí)由于長(zhǎng)春地產(chǎn)正在向外圍發(fā)展，因此投資理念正在快速更新，矗立在城市大地上的萬(wàn)千廣廈，今天已不是天下寒士的避難性成長(zhǎng)年”。春地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)代。高檔供應(yīng)市場(chǎng)逐漸增強(qiáng)，高端需求也呈現(xiàn)上升長(zhǎng)春市高檔住宅市場(chǎng)代表樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況一覽表起起價(jià)項(xiàng)住宅類(lèi)型(元地段及配套目)二期3000市中心偏遠(yuǎn)，交通7000地段：地處高新開(kāi)發(fā)區(qū)，地理位置距萬(wàn)平。二期在售面積10萬(wàn)平平，建筑面積容積率天安第不便利，人口居住綠率小高層銷(xiāo)售別墅60%化率萬(wàn)萬(wàn)科上東區(qū)富苑華城長(zhǎng)影世密度相對(duì)較少.配套：周邊公共配普通住宅3200情景花園4000洋房小高層2240TOWNHOUS5000E小高層2975地段：位于二道區(qū)經(jīng)緯路與臨河街交匯區(qū)，道路狹窄，車(chē)流量大配套：近鄰生產(chǎn)資料市場(chǎng)和北方市場(chǎng)以及建造的拉德芳商業(yè)街地段：處于朝陽(yáng)區(qū)南湖板塊，地理位置相對(duì)優(yōu)越，交通配套：公共配套相地段：處于朝陽(yáng)區(qū)的腹地,緊鄰紅旗街商圈,出行便利,交通網(wǎng)路密集,綜39%平，建筑面積20萬(wàn)平。是萬(wàn)科城市花園的升級(jí)版?？傞_(kāi)發(fā)量萬(wàn)。建筑面積、萬(wàn)平，建筑面積萬(wàn)平。一期占55%51%萬(wàn)。同時(shí)建造齊全。有大型的公地段：位于衛(wèi)星路處，屬新城區(qū)，周配套：公共配套較少平，建筑面積40萬(wàn)平；二期一期二期普通住宅/小高層TOWNHOUSE長(zhǎng)春明珠村27004600平開(kāi)發(fā)量也在不斷增強(qiáng)。大多數(shù)樓盤(pán)分四期開(kāi)發(fā)。高檔樓盤(pán)的發(fā)展趨勢(shì)正在往南部高檔住宅類(lèi)型正在朝別墅發(fā)展和小高層發(fā)展。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲%的時(shí)候，長(zhǎng)春市高檔樓盤(pán)價(jià)格仍處于3000元以(1)趨勢(shì)：們郊區(qū)生活觀念的增強(qiáng)發(fā)土地的減少長(zhǎng)春市的土地特點(diǎn)(南部為新城區(qū))(2)板塊劃分：在南西南板塊西南板塊東南板塊東南板塊南湖板塊富苑華城朝陽(yáng)區(qū)南湖板塊(2)板塊簡(jiǎn)介：點(diǎn)。尤其近年來(lái)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展和大學(xué)城的匯集，使其獨(dú)有文化的氛圍，加之空氣的清新、視野的開(kāi)闊，政府的支持，西南部已成為未來(lái)的富人區(qū)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方向。部新城區(qū)主要包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和凈月開(kāi)發(fā)區(qū)，都是開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)的首選區(qū)域，隨著東南部新城區(qū)城市功能的不斷完善，東南部新城核心區(qū)也將成為長(zhǎng)春未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。由于城市重心的南移，大片未被利用的土地資源，加之規(guī)劃后優(yōu)美的環(huán)境，南部的不斷規(guī)劃發(fā)展，南湖區(qū)域無(wú)疑成為人口的聚集地。同時(shí)由于南南湖板塊已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。成為大量高檔樓盤(pán)的聚高端和高端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)區(qū)別較不明顯，還不是市場(chǎng)的力力。低端市場(chǎng)由于比重過(guò)高，一方面反映3000--4000元43000--4000元2600--3000元2000--2500元1000--1500元1500--2000元主主本性的對(duì)賣(mài)方市場(chǎng)，而今是房子隨便挑的絕對(duì)買(mǎi)方市場(chǎng)；當(dāng)初是大型倍受青睞；當(dāng)初是買(mǎi)賣(mài)雙方都不成熟，而今天卻是開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向成熟。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，，長(zhǎng)春居入的差距在逐漸變大，形成了逐漸擴(kuò)大的商品房高端消費(fèi)市其他物業(yè)類(lèi)型都比較齊全，所以高端商品房市場(chǎng)并未出現(xiàn)此元，同比下跌元/平方米。入家庭正入家庭正逐步進(jìn)入購(gòu)房行列，造成供給和需求矛盾更加尖銳。今年的房屋供應(yīng)量雖然有所還顯得不足。長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空B情況百分點(diǎn)。人們購(gòu)房可承受的單價(jià)有所提高，但高端商品房(每平方米3500元以上)少人表明我市商品房市場(chǎng)中間大兩頭小的特點(diǎn)在逐步加C況。D、高端住宅市場(chǎng)消費(fèi)者年齡構(gòu)成情況年輕化過(guò)渡。E、高端住宅市場(chǎng)消費(fèi)者職業(yè)構(gòu)成情況20%20%20%20%可20%25%以看出在項(xiàng)目的消費(fèi)群體中年輕的白領(lǐng)階層與以看出在項(xiàng)目的消費(fèi)群體中年輕的白領(lǐng)階層與政府人員及教師等住宅群體在住宅購(gòu)買(mǎi)F在高新區(qū)查對(duì)對(duì)消費(fèi)者吸引力很大；另一方面私家車(chē)迅速增加，很多人已不再把距離當(dāng)作購(gòu)房的主要因從而加快了住房的城市空芯化進(jìn)程。G、消費(fèi)者信息來(lái)源情況紙最多，占%；其他依次為房交會(huì)，占%；已購(gòu)房親友占%；電視占%等。比去年變化明顯的是從中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)得到的信息有提高，分別比123標(biāo)集團(tuán)區(qū)4主城3村7榮民珠6“歡迎345勇“金牌民“城市居行民——長(zhǎng)記萬(wàn)67偉民“爆場(chǎng)”村會(huì)民費(fèi)民強(qiáng)企業(yè)的美譽(yù)度和潛安第一城主要針對(duì)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)舉辦了各種豐富多彩的優(yōu)惠活動(dòng)和抽獎(jiǎng)活動(dòng)來(lái)吸引目標(biāo)客群的二季度廣告投放情況城、長(zhǎng)影世紀(jì)村和長(zhǎng)春明珠廣告投放量次之，與其它幾家大體呈等量遞減趨勢(shì)。>>版面及費(fèi)用排名前十名廣告情況統(tǒng)計(jì)融創(chuàng)上城28超級(jí)星國(guó)際青年社區(qū)22中海水岸春城18長(zhǎng)影世紀(jì)村1225長(zhǎng)春明珠21富苑華城1017天安第天安第一城89太陽(yáng)現(xiàn)代居12中大世紀(jì)城14好景山莊122.頻次統(tǒng)計(jì)況1.版面告刊登量上長(zhǎng)影世紀(jì)村居于領(lǐng)先地位，但發(fā)布頻次和廣告費(fèi)用方面萬(wàn)科上東區(qū)的投放力度外，其他樓盤(pán)的廣告基本集中于開(kāi)盤(pán)或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期。費(fèi)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)(萬(wàn)元)版面統(tǒng)計(jì)(版)頻次統(tǒng)計(jì)(次)排名名一城亞泰杏花苑23二亞泰杏花苑三晨光國(guó)際花園四長(zhǎng)影世紀(jì)村五長(zhǎng)春明珠六萬(wàn)科上東區(qū)七東方嘉園八福陽(yáng)苑九萬(wàn)達(dá)花園884中，亞泰杏花苑的宣傳力度較大，發(fā)布頻次和刊登總量均位居榜首，其廣告較前期有了一傳，且廣告以大規(guī)格為主，廣告費(fèi)用是近期房地產(chǎn)費(fèi)用最多的項(xiàng)目。晨光國(guó)際花園主要以遇樓市“冬眠期”，媒體投放相應(yīng)減少，但高檔樓盤(pán)不排排名費(fèi)用統(tǒng)計(jì)(萬(wàn)元)版面統(tǒng)計(jì)(版)頻次統(tǒng)計(jì)(次)二長(zhǎng)影世紀(jì)村三晨光國(guó)際花園五萬(wàn)科上東區(qū)六長(zhǎng)電時(shí)代花園七萬(wàn)達(dá)花園6長(zhǎng)電時(shí)代花園長(zhǎng)影世紀(jì)村167晨光國(guó)際花園13長(zhǎng)電時(shí)代花園6萬(wàn)科上東區(qū)5萬(wàn)達(dá)花園5宣傳力度較大，長(zhǎng)春地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，外來(lái)商埠入住長(zhǎng)春實(shí)力強(qiáng)大且基本成熟。市場(chǎng)狀況是供大于求。高檔市場(chǎng)畢竟不是市場(chǎng)的主力。新的目標(biāo)客戶(hù)還處于培源的有限性和競(jìng)爭(zhēng)的激烈性造成了高端市場(chǎng)的壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，消費(fèi)者的品牌意識(shí)也逐漸增強(qiáng)。理性的消費(fèi)者更加注重企業(yè)的品牌效力。尤其是外埠企業(yè)的介入。因此，本土企業(yè)如何在價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)永遠(yuǎn)的話(huà)題。也是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)必考慮的關(guān)鍵因素。隨著各樓盤(pán)變相降價(jià)措施的執(zhí)行。如何維護(hù)自己的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，保障性?xún)r(jià)比的良好口高檔樓盤(pán)的特性決定了必須重視景觀設(shè)計(jì)，包括園區(qū)內(nèi)的景觀和周?chē)沫h(huán)境配套。追求一種獨(dú)特的風(fēng)格和回歸自然的心理來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的品位需求。社區(qū)文化宣傳和社區(qū)文化氛圍的營(yíng)造成為高檔樓盤(pán)比較注重的細(xì)節(jié)。如長(zhǎng)春高檔樓盤(pán)都比較注重廣告量的投入，來(lái)擴(kuò)大自己的宣傳，增強(qiáng)品牌的認(rèn)知度和美譽(yù)度。并且針對(duì)不同時(shí)期采取相應(yīng)的投放策略。以上各樓盤(pán)的媒體投放A.采取有效的整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略路為高端市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)人群的增長(zhǎng)速度；同時(shí)中端消費(fèi)人群是高端住群是高端住宅市場(chǎng)有效潛在客戶(hù)，也是目標(biāo)客戶(hù)培養(yǎng)的重點(diǎn)。俗話(huà)說(shuō)，上層消費(fèi)者中層消費(fèi)者在追趕時(shí)尚，工薪消費(fèi)者在觀看時(shí)尚。B.高檔樓盤(pán)的品牌策略品牌宣傳，逐步滲透消費(fèi)萬(wàn)科上東區(qū)的品牌營(yíng)銷(xiāo)策略。注重的形象和風(fēng)格宣強(qiáng)品牌的認(rèn)知度和美譽(yù)度，使消費(fèi)者覺(jué)得購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科上C.高檔樓盤(pán)的價(jià)格策略高檔樓盤(pán)的價(jià)格變化幅度一般不大，這與他自身的高檔品牌形象有關(guān)。價(jià)格幅度過(guò)大只會(huì)有損企業(yè)高檔品質(zhì)形象。但高檔樓盤(pán)比較注重大盤(pán)的氣勢(shì)，采取一些變惠。如天安第一城的開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)；長(zhǎng)影世紀(jì)村的“老帶新積分免采暖費(fèi)”活D.高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售策略高檔樓盤(pán)多在開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)期開(kāi)展相應(yīng)的優(yōu)惠政策。如天安第一城開(kāi)盤(pán)期的抽獎(jiǎng)活高檔樓盤(pán)比較注重自身的形象宣傳和文化締造，注重相關(guān)榮譽(yù)的獲得來(lái)增強(qiáng)自身的亮點(diǎn)。如富苑華城的中國(guó)人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)工程“金牌建設(shè)試。長(zhǎng)春明珠經(jīng)常舉行的大型業(yè)主聯(lián)誼會(huì)活樓盤(pán)善于運(yùn)用企業(yè)自身知名人士的現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度。如長(zhǎng)影世紀(jì)村孫華述長(zhǎng)影世紀(jì)村自身的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)更生活化形象化地F.高檔樓盤(pán)的媒體策略R點(diǎn)為宣傳核；在進(jìn)入開(kāi)工期又注重自身文化G.文化營(yíng)銷(xiāo)策略的運(yùn)用不竭動(dòng)力。只有作文化才。地產(chǎn)更是如此。由于高檔樓盤(pán)的品牌地位陶；刊物免費(fèi)發(fā)放給消費(fèi)者；或者成立企業(yè)俱樂(lè)20042004年高檔樓盤(pán)開(kāi)始注重自身人氣的聚集，注重客戶(hù)的互動(dòng)，采取有效策略達(dá)業(yè)主對(duì)企業(yè)的好感和歸宿感，增強(qiáng)企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。如長(zhǎng)春明珠舉辦文化的了解，加強(qiáng)企業(yè)文化的熏陶，增強(qiáng)一種文化向心力。如天安第一城的的實(shí)惠，滿(mǎn)足他們的虛榮心理。如長(zhǎng)影世紀(jì)村舉行“老帶新積分免采暖費(fèi)”e來(lái)增科上東區(qū)開(kāi)辦的“萬(wàn)客會(huì)”、中海水?？梢灶A(yù)測(cè)：由可以預(yù)測(cè)：由于10月以來(lái)，高端市場(chǎng)掀起了別墅銷(xiāo)售的高潮，啟動(dòng)了高檔房的熱銷(xiāo)檔房的熱銷(xiāo)。同時(shí)2004年低價(jià)房“應(yīng)成主流卻難成主流”，高價(jià)房處于““買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈”狀態(tài)，隨著市場(chǎng)的盤(pán)整和宏觀調(diào)控政策的洗禮，購(gòu)房者依然房者依然向3000元/平方米的高檔房趨之若鶩，高檔房的開(kāi)發(fā)將會(huì)如火種因素，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)指揮，長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)增浮%。長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)實(shí)際上。存量房屋成交均價(jià)元/平方米，同比增浮%，其中住宅成交/平方米，同比增浮%。域長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司55%科信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)春天正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司達(dá)房地產(chǎn)長(zhǎng)春天安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%銷(xiāo)售51%銷(xiāo)售60%一期開(kāi)發(fā)7萬(wàn)，預(yù)計(jì)12月底交工?？傞_(kāi)發(fā)萬(wàn)，分總開(kāi)發(fā)量萬(wàn)平，分兩期開(kāi)2005年8月完工。有待二期占地53萬(wàn)，已成現(xiàn)房。2005年還有待于開(kāi)開(kāi)發(fā)。一期占地10萬(wàn)平，二期占地5萬(wàn)平。預(yù)南關(guān)區(qū)區(qū)長(zhǎng)春上海城-中海水岸春城吉林中大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海綠地集團(tuán)長(zhǎng)春置業(yè)公司僑興房屋長(zhǎng)春中海地產(chǎn)有限公司吉林亞泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)春鴻禹房地產(chǎn)80%左右70%余銷(xiāo)售60%50%續(xù)開(kāi)發(fā)，同時(shí)開(kāi)發(fā)引進(jìn)國(guó)期36萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)分兩年期。一期為現(xiàn)房。二期占底交工。2005年將繼續(xù)總占地面積5500平方總占面積12-13萬(wàn)平方發(fā)區(qū)10套米。分2期開(kāi)發(fā)。1期開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)7萬(wàn)平已封頂。2005年有待繼續(xù)開(kāi)發(fā)5-6萬(wàn)長(zhǎng)春中山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司剩余套40總占地25600平方米，為朝陽(yáng)區(qū)現(xiàn)房。沒(méi)有開(kāi)發(fā)意向。吉林省廣源房地產(chǎn)剩余套70占