青島房地產(chǎn)市場研究報告課件

2009年12月青島房地產(chǎn)市場研究報告IMMENSITY發(fā)揮土地價值最大化2009年12月青島房地產(chǎn)市場研究報告1地產(chǎn)泡沫化日趨嚴(yán)重,房價增長過快,國家領(lǐng)導(dǎo)人表態(tài)抑制,購房者再次持幣觀里08年為了度過經(jīng)濟嚴(yán)冬的中國十大產(chǎn)業(yè)振興計劃,雖然沒有把房地產(chǎn)行業(yè)列入其中,但隨著國家大力振興相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及全國的交通路橋等設(shè)施的建設(shè),加速了全囯土地市場的拍賣,2009年全囯土地市場拍賣達到高峰,在全國各地,以及青島本地各個區(qū)娀閆岀現(xiàn)了相當(dāng)多的地王現(xiàn)象,伴隨著土地市場的熱度増加,房產(chǎn)市場也持升溫,房價日趨上漲,消費者投資方向也由證券市場轉(zhuǎn)化到房地產(chǎn)市場,商品房銷量一度上漲,以青島本地來看一月份到二月份的觀望期過后持續(xù)五個月的上漲趨勢,但在8月份達到小高峰后出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,菱靡不振的“金九銀十"促使開發(fā)商加大了推廣和優(yōu)惠幅度,在11月又拿到了近萬套成交的良好業(yè)績,但11月的成交很大部分來自于政府跟價房和經(jīng)濟適用房的房源。究其原因來自政策面的對房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象予以懲處,對貸款政策的嚴(yán)管,以及對經(jīng)濟適用房的房款都是其中因素。隨著溫家寶總理在年未的發(fā)言主題"抑制高房價,打擊囤房”讓更多的中小開發(fā)商遭受痛擊,與此同時加快了開發(fā)商建造步伐,但對2019年房地產(chǎn)市場的政策至今沒有官方公布,相對而言,包括青島本地的一些地方政府不斷的放出相關(guān)房地產(chǎn)利好消息,未來的2019年的房地產(chǎn)市場究竟如何發(fā)展,又變得不可預(yù)計洋浩觀點未來的市場趨勢不明顯,但不管國家在未來的房地產(chǎn)政策如何放出,適度的減少負(fù)債,增加現(xiàn)金流,控制投資節(jié)奏在2019年的房地產(chǎn)市場是較為穩(wěn)健的應(yīng)對措施。針對開發(fā)區(qū)市場而言從08年開始的放量以及09年的熱銷早已過度的透支了購房剛性需求,09年地價和房價的增幅之迅速也超乎想象,自住比例降低,租售比例過低也都預(yù)示著開發(fā)區(qū)房產(chǎn)泡沬現(xiàn)象的嚴(yán)重,雖然本地政府表態(tài)要繼續(xù)延續(xù)相關(guān)購房優(yōu)恵政策,未來究竟怎樣還有待市場的IMMENSITY地產(chǎn)泡沫化日趨嚴(yán)重,房價增長過快,國家領(lǐng)導(dǎo)人表態(tài)抑制,購房者2目錄青島房地嚴(yán)市場狀況青鳥房地產(chǎn)開量(加)狀況青鳥督區(qū)域板塊狀況厲地產(chǎn)相關(guān)政簧新分析IMMENSITY目錄3青島房地產(chǎn)市場狀況總體成交走勢09年青島住宅成交走勢圖120004698440002837成交套效雖有下陪但仍在高位運行歲未的青島樓市可謂又一次讓人出人意料,11月樓市的小陽春在12月又一次的被消磨,根據(jù)以往經(jīng)驗人們習(xí)慣于從歲末的樓市動態(tài)來預(yù)末來一年的地產(chǎn)走勢,但隨看本年度樓市的大起大落,房價地價的突飛猛漲,政策面的先場后抑,讓這些習(xí)慣預(yù)測的人們眾說紛紜,一時間又摸不到頭腦。本月青島市商品房共計銷售9026套,銷售面積913655平方米,相對于11月的9844套雖然減少818套,環(huán)比下降831%但仍舊在2009年年度銷量排行中位居高位。隨著青島城市建設(shè)的快速發(fā)展,過度透支的購房剛性需求日漸顯現(xiàn)出來,市區(qū)過高的房價迫使城市居住區(qū)外拓,但過熱的購買同樣拉動看周邊市場房價的飛漲,青島地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化日趨嚴(yán)重。IMMENSITY青島房地產(chǎn)市場狀況總體成交走勢4青島房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域成交走勢1214銷售面積統(tǒng)計來西市m南區(qū)90-120m45%太陽區(qū)黃島區(qū)13%10000元以上成交價格構(gòu)成新都心形成,城郊,市郊節(jié)節(jié)開花,中小戶型偏愛有家從以上統(tǒng)計表格不難看出,12月青島市場以四方區(qū)為成交主力膠南,城陽,黃島區(qū)的物業(yè)相對銷售較好,島市向品房銷售主要成交面積集中在60-120m,120-144m的商品房也占有一定的市場比例,市民對房價的接受程度普遍集中在40005000元以及600040008000元左右,由于市場上低價產(chǎn)品相對較少,高端物業(yè)比例較少所以這兩個價格區(qū)間的物業(yè)所占比例并不高5000-6000元IMMENSITY青島房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域成交走勢5請島房地產(chǎn)市場狀況商品房銷量分析12月青島市商品房銷量Top10樓盤區(qū)市銷量(套)2和原明李區(qū)23價120新都心格局,城市居住區(qū)外拓已形成高端物業(yè)叫不叫賣3鳳凰城黃島區(qū)219均價:78004閱海山庭即墨市209均價暫無從左側(cè)青島市商品房以及市區(qū)商品房銷量統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,青島市購房主5書香蔓城膠南市185均價:43006蘋果賽威士平度均價暫無要集中在周邊區(qū)域,之前報告中提到的市南區(qū)作為青島沿海線的高端物業(yè)面臨昌盛花園四方區(qū)148均價暫無著有價無市的尷尬境地,一方面大呈的宣傳推廣無法有效的吸引住本地客群,另8恩馬文景園嶗山區(qū)16均價:150-方面過高的房價也不被本地市民看好,雖然本月內(nèi)青島市政府公開了要將青島9萬達39克拉市北區(qū)141均價:1100興華景園即墨市135均價暫無地產(chǎn)優(yōu)車政策延仹到2019年年底,但也僅僅是執(zhí)行草的公布,井沒有形成12月青島市內(nèi)四區(qū)商品房銷量Top10真正的決議性表態(tài),在市南區(qū)超常態(tài)增長的房價面前,島堿市民也作出了較為明智的選擇,在海邊出生長大的城市居民對大海再強的依戀也無法支擺購買超高端樓盤區(qū)市銷量價格物業(yè)的熱情,與此同時,四方區(qū),李滄區(qū)的房星一直以來的熱銷,化解了市區(qū)居423均價:7200民的購房網(wǎng)性需求,四方區(qū)大力進行區(qū)域建設(shè),其新都概念已經(jīng)初具雛推形,保2春和景明李滄區(qū)2225120利百合花園以其品牌和產(chǎn)品本月又一次榮登榜百在銷量銷售面積,成交金額呂盛花園四方區(qū)148均價暫無41均價:1100上均為榜首。青島居住區(qū)外拓的形式在本月畫上了一個完美的句號,黃島區(qū)的樓5天福時代陽光市北區(qū)132均價暫無6中海銀海一號市南區(qū)市從2019年的年初就告別了菱靡狀態(tài),08,09年漲勢良好,個盤銷售呈錳增130均價:11000花好月圓127均價:8700其中比較有代表性的就是省房風(fēng)盟城,魯商蓋岸國際,本月鳳息城榮登桂冠,魯8藍(lán)山灣李滄區(qū)84均價:6300商藍(lán)岸國際已經(jīng)銷售一空,正醞加推貨品,在其區(qū)位的噩世江山也將在近期現(xiàn)9雍翠華苑10魯岳夢境江南四方區(qū)55均價:6000IMMENSITY請島房地產(chǎn)市場狀況商品房銷量分析6青島房地產(chǎn)市場狀況-各區(qū)市銷量統(tǒng)計區(qū)域均價排名項目價格銷量∏區(qū)域均價排名項目價格銷量市南區(qū)|29628滿納紫域190041嶗區(qū)30金領(lǐng)世家9244萬麗海景35003引4亞麥山城14100月達39克拉1000141鳳凰城厭福時代陽光8770132澤觀天下420192市北區(qū)94099000127黃島區(qū)5789L3江山路西500019亞丁海岸9500保利自合花園620192381896四方區(qū)7323雍翠華茆802676膠南市453香檳海岸45004憑海臨風(fēng)和景明60022李滄區(qū)6643福之城|60580025IMMENSITY青島房地產(chǎn)市場狀況-各區(qū)市銷量統(tǒng)計7青島房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域點評本月最大亮點是延續(xù)上月銷冠的保利百合花園,其保利地產(chǎn)的品牌效應(yīng)加之位于青島新都心的貢島四方區(qū)地理位置,相對較低的價格和較高的居住品質(zhì),成為連紋領(lǐng)跑本月市場的銷售冠琿的保證之一?！羰心蠀^(qū):本月市南區(qū)較上月銷售有所提高,主要集中在中物業(yè),中海銀海一號,海信金色慧谷,璞園,中央國際等中惴樓盤銷是較為理想,高端物業(yè)方面并無實效增長,罰悅中心雖在歲未推出其12-24層保留房源,但銷售情況仍不樂觀,佰御都優(yōu)勢戶型已經(jīng)銷售·空,萬麗海景小戶型銷售較好,大戶型仍舊成交平平,東海路九號持續(xù)低迷,由此可見,青島消費者對超高惴海景物業(yè)興趨并不太高,尤其對其寫字間袼局的戶型不為滿意,佰御都體量較小,內(nèi)部裝修現(xiàn)代感強,空間利用好,在寫字間格局的豪宅市場中枝獨秀◆市北區(qū)∷萬達39克拉綜合體項目11月底開門納客,對其本身的寫字樓形成了一定的銷昰刺激,同時也帶動了周邊項目如花好月圓,錦繡華城海爾尊園等,由此可見,商業(yè)配套設(shè)施的完善對房地產(chǎn)市場的沖擊力度,天福時代陽光在11月底開盤后緊追趕上,本月取得不的銷售業(yè)繢其優(yōu)越的地理位置和現(xiàn)代化的物管系統(tǒng)是成就熱銷的關(guān)鍵元素之◆四方區(qū):四方區(qū)的舊廠房搬遷工作進展同時間推出相對較低價格的商品房產(chǎn)品,在一定程度上滿足了市區(qū)購房者在市南市北買不起房卻有不恧意去李滄城陽這些相對遠(yuǎn)離市區(qū)卻又價格飛漲城區(qū)的弊端,加上四方區(qū)政府對本區(qū)開發(fā)力廄的不斷加強,城市新都心的地位已經(jīng)逐連城海岸,中海清江路項目等一系列項目入市將會形成新輪的沖擊◆李滄區(qū):李滄區(qū)的房產(chǎn)在2009年一直是水漲船高,新地王不斷涌現(xiàn),還一度出現(xiàn)了退—批空—批的銷售熱潮,在樓盤項目熱銷的背后,我們不難看出,初期的李滄區(qū)購房是解決新置業(yè)客群的買不起房問題,而后隨看大量的購房者涌入,接機粆房的人也開始對此區(qū)域關(guān)注,價格漲勢瘋狂,隨著CLD格局的不斷完善,以及相關(guān)配套設(shè)的投入使用,相信伴隨著地鐵沿線的二期改造工程以及各大地產(chǎn)商不斷涌入,李滄樓市不久便將突破萬元關(guān)口◆西海岸:以開發(fā)區(qū)和膠南為代表的西海岸片區(qū)從08年被關(guān)注到09年瘋漲已經(jīng)形成了較好的銷售態(tài)勢,但區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對較差,樓盤品質(zhì)較為一般,隨有景觀資源和相對較低的人口密度作為宣居點,但脫離實際的房價和空置率較高的居住現(xiàn)狀,無疑成為泡沫的負(fù)面,過度透支了海底飚道和跨海大橋帶來的勝性需求,形成—種本地人買不起,外地人買了不住,投資客無錢可賺開始擔(dān)憂的現(xiàn)狀,危驗度較高。隨著外來移民和隧道通車形成的新輪購房熱情,末來的西海岸市場喜憂參半IMMENSITY青島房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域點評8青島房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域市場總結(jié)隨著青島市計劃單列市的確立,以及相關(guān)政府刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措不斷涌現(xiàn),青島房地產(chǎn)市場日趨白熱化,憑借其自身優(yōu)越的濱海資源而形成的濱海豪宅市場日趨白熱,眢個高端樓盤隨在開盤之日形成較好銷量但在后期運作時均表現(xiàn)平平,隨有著不錯的銷告額業(yè)績和面積,但銷告套數(shù)卻表現(xiàn)一般,究其原因主要為大面積和高單價。青島的海景住宅單純韋景觀很難吸引青島本地客群,但青島城市發(fā)展速度較快,吸引了-部分內(nèi)陸客群到青島置業(yè)但這—部分客群并不是青島住宅市場的購買主力,青島本地居民收入水平并不太高,在房產(chǎn)價格瘋漲的逼迫下只好選擇外拓購房,由此形成了四方,李滄,城陽等地區(qū)的熱銷,此區(qū)域的熱銷一方面是可開發(fā)面積較多,知名地產(chǎn)商的進駐以及品質(zhì)較好的樓盤也是眾相追捧的原因之一,可發(fā)展速度過快房價漲幅過快也是值得警示的信息之一。即墨濱海大道沿線,嶗山區(qū)的住宅也在09年快速增長,形成了鰲山,溫泉鎮(zhèn)等等高品質(zhì)豪宅社區(qū),無疑會吸引青島高端客戶的眼球?？v觀青島房地產(chǎn)市場,可以看到路追漲的態(tài)勢,新商業(yè)中心的形成對商品房形成增量,軌道交通的建設(shè)也對商品房銷售增量提供了有力的支揲點,城市居住中心不斷外拓,勢必對城郊市場形成較好的發(fā)展,但由此產(chǎn)生的過度投機和地產(chǎn)泡沫也是值得眾多開發(fā)商警示的問題。西海岸市場發(fā)屐較快但其商業(yè)配套無法滿足住房者需求也是弊端之—,所以在西海岸市場形成了空置率髙,出租收益比較低的愾況,由于交通的不便,市區(qū)居民大部分都是以投資購房的態(tài)度認(rèn)購西海岸住宅項目,但伴隨著海底隧道的建成在即,區(qū)域市場未來如何發(fā)自按,變得舊不可預(yù)計IMMENSITY青島房地產(chǎn)市場狀況區(qū)域市場總結(jié)9青島房地產(chǎn)開盤/加推情況區(qū)域名稱開盤時間價格優(yōu)惠及動態(tài)李滄區(qū)藍(lán)山灣6500第三批加摧,毛坯房城陽區(qū)廊橋水岸2.6全新開盤市南區(qū)中海銀街一號121650012號樓加推四方區(qū)昌盛花園12.170全新開盤城陽區(qū)啟城府邸184300開盤簽售市北區(qū)凱景花園12.23搖號選房助推中小戶型嶗山區(qū)丁堡公寓無籌市南區(qū)國降唐果12110內(nèi)都認(rèn)購,10認(rèn)全金訂房即墨市山一墅1211聯(lián)排160萬開始認(rèn)籌,10萬認(rèn)籌金可以雙拼200萬享受一次性付款97折,按揭99折優(yōu)惠開發(fā)區(qū)千禧銀杏苑12.96000車位促銷四方區(qū)保利百合花園12.1372003號樓加推,67萬買高層四方區(qū)鴻仕雅居12月底9500加推房源8800起價,均價95嶗山E北國之春12月底9300加推房源,高層9200-93