北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動須知

北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動須知

一、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什么條件？

二、企業(yè)如何進(jìn)行備案及核定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)？

三、企業(yè)如何在"北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)"中填報相應(yīng)資料？

四、企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)該辦理哪些手續(xù)？

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目如何取得？

六、什么樣的資質(zhì)等級能夠取得多大規(guī)模的項目？

七、項目取得后應(yīng)辦理什么后續(xù)手續(xù)？

八、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)注意哪些問題？

九、預(yù)售商品房應(yīng)該具備那些條件？

十、如何辦理商品房預(yù)售許可證？

十一、如何辦理商品房預(yù)售登記？

十二、如何辦理竣工備案？

十三、交付預(yù)售商品房應(yīng)符合哪些條件？

十四、如何進(jìn)行房屋所有權(quán)初始登記？

十五、商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足哪些條件?

一、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什么條件？

在本市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

1、有固定的經(jīng)營活動場所；

2、有1000萬元以上的注冊資本（含1000萬元）；

3、有具備與開發(fā)建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)師、會計師、土建工程師職稱的專業(yè)技術(shù)人員（5名以上持有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員，工程負(fù)責(zé)人應(yīng)具有中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有初級以上職稱）；

4、外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。<返回>二、企業(yè)如何進(jìn)行備案及核定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)？

1、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，申辦人自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)應(yīng)到公司注冊住所所在區(qū)、縣建委進(jìn)行備案（超過30天的不予備案），備案時須提交如下材料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案表一式三份；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和原件；

（3）企業(yè)章程原件；

（4）企業(yè)驗資報告原件；

（5）企業(yè)法定代表人身份證明原件；

（6）企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、身份證和勞動合同原件；

（7）中外合資（合作）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除提供上述資料外，還必須提供市商務(wù)局與市發(fā)改委的有效批準(zhǔn)文件。

2、備案后30日之內(nèi)到市建委辦理暫定資質(zhì)證書，超過30天的不予辦理暫定資質(zhì)證書，核定暫定資質(zhì)證書須提交材料：

（1）書面申請；

（2）已在區(qū)備案證明材料；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

（4）企業(yè)章程復(fù)印件；

（5）企業(yè)法定代表人簡歷和身份證復(fù)印件；

（6）企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和身份證復(fù)印件；

（7）企業(yè)的驗資報告復(fù)印件、資產(chǎn)負(fù)債表和損益表；

（8）中外合資（合作）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除提供上述資料外，還必須提供市商務(wù)局與市發(fā)改委的有效批準(zhǔn)文件。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級須提交如下材料（外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相同）：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

（4）企業(yè)（公司）章程（加蓋公章的復(fù)印件）；

（5）企業(yè)的驗資報告和上年度及上月財務(wù)報表（原件或復(fù)印件加蓋工商部門公章）；

（6）企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件（原件或加蓋公章的復(fù)印件）；

（7）企業(yè)近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃批準(zhǔn)文件（加蓋公章的復(fù)印件）；

（8）企業(yè)近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；

（9）近3年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計報表主管部門公章）；

（10）近3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的有效證明材料；

（11）《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；

（12）違章、違紀(jì)及糾紛情況報告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)等級條件，詳見《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號）第五條的規(guī)定。<返回>三、企業(yè)如何在“北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)”中填報相應(yīng)資料？

開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)資質(zhì)后應(yīng)及時登錄“北京開發(fā)網(wǎng)”()，填報“北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)”的相應(yīng)報表。系統(tǒng)包含五個部分：《企業(yè)基本情況表》、《企業(yè)資質(zhì)情況表》、《企業(yè)經(jīng)營情況表》、《項目基本情況表》和《項目手冊月報表》。其中，《企業(yè)基本情況表》和《企業(yè)資質(zhì)情況表》中的“企業(yè)資質(zhì)情況”應(yīng)在取得開發(fā)資質(zhì)后立即填寫，《項目基本情況表》按實際情況填寫，以上三部分內(nèi)容若有發(fā)生變更的，應(yīng)在該季度內(nèi)及時變更報表內(nèi)容；《項目手冊月報表》為每月填報，應(yīng)在每月末的后5日至次月的前10日之內(nèi)及時填報；《企業(yè)經(jīng)營情況表》和《企業(yè)資質(zhì)情況表》中的“項目近三年累計完成情況”為每季填報，應(yīng)在每季度末的后5日至下季度的前10日之內(nèi)及時填報。（具體填報方法見“北京開發(fā)網(wǎng)”。）

凡在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)必須真實、完整、準(zhǔn)確、及時地填寫所有報表。報表數(shù)據(jù)將作為考核開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、評定資質(zhì)、實施監(jiān)督管理的依據(jù)。<返回>

四、企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)該辦理哪些手續(xù)？

企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)在變更30日內(nèi)，到北京市建委辦理相關(guān)變更手續(xù),并在"北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)”申報相應(yīng)變更。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更注冊地點，須提交以下材料：

（1）書面申請；

（2）已在新區(qū)縣登記證明材料；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（4）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本原件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更法人，須提交以下材料：

（1）書面申請；

（2）新法人簡歷及身份證復(fù)印件；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（4）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本原件。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更注冊資金，須提交以下材料：

（1）書面申請；

（2）企業(yè)增資后驗資報告復(fù)印件；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（4）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本原件；<返回>五、房地產(chǎn)開發(fā)項目如何取得？

按照國家土地供應(yīng)政策，所有經(jīng)營性項目用地均須通過入市交易確定國有土地使用權(quán)人，北京市政府委托市土地整理儲備中心具體組織土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌工作。<返回>

六、什么樣的資質(zhì)等級能夠取得多大規(guī)模的項目？

按照市建委《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉的通知》（京建開〔2000〕387號）和《關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)投標(biāo)、競買人房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)有關(guān)問題的通知》（京建開〔2002〕688號）的相關(guān)規(guī)定，凡通過招標(biāo)拍賣掛牌取得國有土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)用途的，其投標(biāo)、競買人必須取得建設(shè)行政主管部門核定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級取得相應(yīng)規(guī)模的土地和項目開發(fā)權(quán)。

各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模具體規(guī)定如下：一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模不受限制；二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)25萬平方米以下（含）的開發(fā)項目；三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)20萬平方米以下（含）的開發(fā)項目；四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)10萬平方米以下（含）的開發(fā)項目；暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)管理人員等情況，核準(zhǔn)可承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模。<返回>

七、項目取得后應(yīng)辦理什么后續(xù)手續(xù)？

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)拍賣掛牌取得國有土地使用權(quán)后，應(yīng)按照《中標(biāo)通知書》的相關(guān)要求，在規(guī)定時限內(nèi)與市國土局簽定《國有土地出讓合同》，并按期繳納土地出讓金；

2、依據(jù)市國土局出具的國有建設(shè)用地項目《中標(biāo)通知書》、《國有土地出讓合同》、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書以及項目資本金證明等相關(guān)資料，向市發(fā)改委、市建委進(jìn)行項目立項的核準(zhǔn)或備案；

3、依據(jù)市發(fā)改委、市建委出具的有關(guān)批復(fù)向市規(guī)劃委申報《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

4、向市發(fā)改委、市建委申請年度商品房屋建設(shè)計劃；

5、依據(jù)市發(fā)改委、市建委批準(zhǔn)的年度商品房屋建設(shè)計劃向市規(guī)劃委申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

6、建設(shè)單位向北京市建設(shè)工程承發(fā)包交易中心提出申請，由北京市建設(shè)工程承發(fā)包交易中心組織工程招標(biāo)，確定開發(fā)項目施工單位和監(jiān)理單位；

7、向市建委建設(shè)工程管理辦公室申報《建設(shè)工程施工許可證》。<返回>

八、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)注意哪些問題？

1、施工準(zhǔn)備

開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查施工單位上報的施工組織設(shè)計，本著“先地下、后地上；配套與住宅主體同步實施”的原則，合理安排施工進(jìn)度。

2、施工階段管理

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)對開發(fā)建設(shè)項目的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，對于出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的項目，該項目規(guī)模不計入開發(fā)企業(yè)的竣工業(yè)績，并作為企業(yè)不良經(jīng)營行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案；

（2）開發(fā)企業(yè)應(yīng)對開發(fā)建設(shè)項目的施工安全負(fù)責(zé)，對于出現(xiàn)重大安全事故的項目，該項目規(guī)模不計入開發(fā)企業(yè)的竣工業(yè)績，并作為企業(yè)不良經(jīng)營行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案；

（3）開發(fā)企業(yè)應(yīng)按施工進(jìn)度撥付工程款，做到月結(jié)季清。對于存在拖欠工程款行為的開發(fā)企業(yè)，不予批準(zhǔn)新的建設(shè)項目，不得設(shè)立新的公司。<返回>

九、預(yù)售商品房應(yīng)該具備那些條件？

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

2、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；

3、按申請預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、已取得商品房預(yù)售許可證，且滿足市建委公布的預(yù)售最長期限。<返回>

十、如何辦理商品房預(yù)售許可證？

1、登錄北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)（WWW.BJFDC.GOV.CN,以下簡稱管理網(wǎng)），注冊新用戶。（第一次申請預(yù)售項目的公司，其授權(quán)工作人員應(yīng)到市建委交易市場處辦理用戶注冊，并領(lǐng)取系統(tǒng)專用加密鑰匙。）

2、提供如下資料進(jìn)行預(yù)測數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成樓盤表備案：

（1）房屋測繪技術(shù)報告書文本原件、電子文檔各一份；

（2）該項目全套電子圖；

（3）施工圖審查合格通知書；

（4）共用面積分?jǐn)傉f明及配套的分?jǐn)偛蕡D；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖；

（6）人防部門批準(zhǔn)或備案的人防建設(shè)方案；

（7）關(guān)于使用審驗合格圖紙進(jìn)行測繪的承諾。

以上材料送至北京市建設(shè)委員會房地產(chǎn)測繪服務(wù)大廳（東城區(qū)青年溝路4號），在北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)轉(zhuǎn)化成樓盤表。

3、登錄北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)，在申請預(yù)售項目已轉(zhuǎn)化的樓盤表中確認(rèn)本項目擬預(yù)售房屋，在網(wǎng)上點擊預(yù)售證申請欄目，在線填寫申請預(yù)售商品房的相關(guān)信息，提交成功后下載打印預(yù)售商品房申請表和商品房預(yù)售方案，并加蓋本單位印章。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持加蓋本單位印章（騎縫章）的預(yù)售商品房申請表和商品房預(yù)售方案，以及下列材料辦理商品房預(yù)售許可證：

（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

（2）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；

（3）國有土地使用證，經(jīng)濟(jì)適用住房項目提交《北京市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；

（4）已交清全部出讓金證明（國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同及地價款交納情況核實函），經(jīng)濟(jì)適用住房項目提交市物價局、市建委關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格的批準(zhǔn)文件；

（5）市或區(qū)(縣)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附總平面圖；

（6）市或區(qū)（縣）建設(shè)管理部門核發(fā)的建設(shè)工程施工許可證；

（7）工程施工合同（復(fù)印第一部分）；

（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開戶銀行出具的按申請預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到投資總額25%以上的證明材料；

（9）屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項目提供市綠化管理部門認(rèn)可機構(gòu)出具的確認(rèn)商品房范圍的證明文件。<返回>

十一、如何辦理商品房預(yù)售登記？

自2005年3月15日起，本市商品房預(yù)售合同均應(yīng)按照規(guī)定在管理網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購和網(wǎng)上聯(lián)機備案簽約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機簽約之日起30日內(nèi)，持以下資料向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預(yù)售登記：

1、管理網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份（雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章）；

2、管理網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書一份；

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）身份證明書復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份；

4、國有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份；

5、買受人身份證明復(fù)印件，包括：

（1）買受人為自然人的，提交身份證件的復(fù)印件，買受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件；

（2）買受人為法人或其他組織的，提交營業(yè)執(zhí)照或注冊證書的復(fù)印件；

（3）向境外（含港、澳、臺）自然人、法人或其他組織預(yù)售商品房的，還需提交涉外項目國家安全審查批準(zhǔn)文件；

6、預(yù)售已被抵押的商品房，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人雙方共同申請，還需提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的材料。

市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門對申請資料齊全，已聯(lián)機簽約且符合轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定相關(guān)條件的預(yù)售商品房，在商品房預(yù)售合同上加蓋預(yù)售登記章。

以下情況商品房預(yù)售合同不能進(jìn)行網(wǎng)上聯(lián)機打印，房屋行政管理部門不予辦理預(yù)售登記手續(xù)：

1、該商品房不在預(yù)售許可范圍內(nèi)；

2、該商品房已取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或取得竣工備案表超過四個月；

3、該商品房已被其他買受人聯(lián)機簽約或已預(yù)售登記；

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱與核準(zhǔn)預(yù)售許可的預(yù)售人名稱不一致；

5、該商品房被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利。<返回>

十二、如何辦理竣工備案？

建設(shè)單位應(yīng)在項目竣工驗收合格之日起15日內(nèi)到北京市建委或區(qū)縣建委辦理竣工驗收備案手續(xù)，詳見網(wǎng)上備案地址：71:8000。<