商業(yè)地產(chǎn)采購及招商管理

招商管理-（招商原則）1、招商項目選擇基本原則是：項目必須滿足當(dāng)?shù)厥袌鱿M需求，且具有很強(qiáng)的吸引人流的功能；

2、招商項目原則上為賣場的互補(bǔ)性項目，不允許同賣場正常經(jīng)營商品或服務(wù)重復(fù)；3、招商合作項目分為聯(lián)營及檔口2種，聯(lián)營項目按銷售提成方式合作，提成率不低于同大類商品平均采購毛利；檔口以出租形式合作，租金水平原則上要求高于賣場平均租金水平（按每平方米計）；

4、招商合作伙伴以“老客戶優(yōu)先選擇”為基本原則。

招商管理-招商項目招商管理-招商引進(jìn)流程注：招商項目每三個月進(jìn)行一次評估，全面確定合作項目的淘汰與增加。

招商管理-終止招商項目流程招商管理-招商項目新品引進(jìn)流程招商管理-說明事項1、招商項目新品會每周召開一次；2、聯(lián)營項目新商品引進(jìn)流程類同于店鋪正常商品引進(jìn)流程，獨立收銀檔口新商品采購部可提相關(guān)建議，但不強(qiáng)作規(guī)定；3、聯(lián)營項目新商品定價由采購部負(fù)責(zé)，獨立收銀檔口新商品價格由合作方制定，但必須具有一定市場價格競爭力；

招商管理-招商項目商品淘汰流程

聯(lián)營商品淘汰流程銷售資料分析淘汰商品建議同合作方協(xié)商淘汰商品確定淘汰資料通知店鋪淘汰商品退場資料備案1）分析表由系統(tǒng)自動生成，采購部提出建議淘汰商品時應(yīng)考慮：銷售額，利潤，商品季節(jié)性，商品生命周期，商品必要銷售性，價格競爭性，促銷支持性，商品質(zhì)量等；2）采購部每月進(jìn)行一次商品淘汰工作；3）自“淘汰商品確定”至“淘汰商品退場”時間為7天。獨立收銀檔口商品淘汰流程商品淘汰由合作方自行決定，店鋪及采購部提供相關(guān)淘汰建議；招商管理-招商項目商品價格管理1、聯(lián)營商品零售價格由采購部統(tǒng)一制訂，檔口商品零售價格由合作方制訂；店鋪每周跟進(jìn)招商項目商品市場價格（生鮮商品每天跟進(jìn)價格）；2、聯(lián)營項目按銷售提成方式進(jìn)行合作，檔口項目以租金形式合作，招商組監(jiān)控招商項目商品的市場價格競爭性；3、聯(lián)營項目商品特價由招商組統(tǒng)一談判確定，店鋪有特價建議權(quán)；檔口項目商品特價由合作方提出申請（檔口項目商品合作方提供全年促銷計劃），經(jīng)招商組核批后統(tǒng)一安排執(zhí)行所有招商項目商品特價時間必須同店鋪正常特價時間一致。招商管理-銷售分析招商管理-重大問題處理流程

1）“招商項目重大問題“指：商品質(zhì)量問題，顧客投訴問題，合同糾紛，新商品引進(jìn)及淘汰，價格及促銷問題，服務(wù)問題及店鋪現(xiàn)場無法解決的各種問題等；2）招商項目日常營運問題由營運部現(xiàn)場解決。促銷管理（目錄）（一）開業(yè)促銷管理（二）主題性促銷管理（三）單店、臨時性促銷管理（四）現(xiàn)場活動促銷管理（五）供應(yīng)商促銷管理（六）促銷效果分析與評估（七）綜合超市促銷策略開業(yè)激促銷往管理1、歪根據(jù)頂商圈縫調(diào)查兄報告劫，由蒼市場寒部提窮前4版0天墓制訂爪新店蘿開張嗚宣傳霧與促壁銷方等案，死召開被各相跡關(guān)部蹈門溝先通會溜，確釘定最甘終方滴案，妻報公預(yù)司領(lǐng)墳導(dǎo)審頁批。2、錦采購狐員根梢據(jù)方卡案與晉供應(yīng)宜商談罵判，興組織陽開業(yè)災(zāi)活動廊所需垂贈品序，確蘋定開餃業(yè)特濕賣品樹，安鑰排供績應(yīng)商夸現(xiàn)場籃促銷香，在磁開業(yè)坊前2塑0天治提交使《新鋼店開齊張?zhí)睾百u品施清單測》與際《現(xiàn)溉場促存銷供援應(yīng)商著清單曉》，赤一份救交市車場部瞇制作繡DM坐及陳莖列指昨引，槐一份屋交營午運與逼店鋪爽備貨暈及安卻排場返地。3、倡市場尾部負(fù)緞責(zé)跟解蹤媒歷體投草放的相全過項程4、跨市場詢部負(fù)行責(zé)D鉤M的拿設(shè)計課、制孤作與駛送達(dá)重分店北，保糖證在粉開業(yè)否前一受天完薪成對新目標(biāo)搬商圈嶄的D炊M派頭發(fā)，悼并保斥證開躁業(yè)當(dāng)仍天能燙有部普分D斷M派便發(fā)5、漏市場肥部保適證在材開業(yè)演前一唉天完謹(jǐn)成現(xiàn)泊場氣皺氛布忌置與喜宣傳6、局賣場輕在開靈業(yè)前稱一天共完成匹現(xiàn)場育促銷攻陳列薯與宣夜傳7、玻新鋪棉開張滿一個殖月后艱由分嘗店促鳳銷部奸與市愚場部王對開閑業(yè)促圈銷與芒推廣巡壽活動萌進(jìn)行違效果囑分析桃。主題汁性促砌銷管即理-莖1年度螞促銷送主要裝根據(jù)泰節(jié)假鑼日，影提前揪安排趨促銷傍檔期舞，大御型節(jié)儉假日出促銷搜應(yīng)提孔前2——3個有月制檔定詳丑細(xì)方渴案，垃召開壯部門修溝通便會。每年島11罷月3稠0日墾前，皇由分娘公司最市場游部制懷訂全純年推奴廣與德促銷棵計劃老及年睛度推將廣費投用預(yù)夏算始公司憶領(lǐng)導(dǎo)建批復(fù)贏調(diào)期整并造最終那確定穴預(yù)算懂根從據(jù)預(yù)湖算調(diào)斜整計妖劃癥報公爐司領(lǐng)爭導(dǎo)審頸批茂確定美年度枯推廣恒計劃帆發(fā)羨營運衛(wèi)、采舞購、攪綜超仰促銷澆部等呆相關(guān)香部門貞。大型丟節(jié)假筑日前稿2—殼—3然個月魯，分菊公司染市場勞部制屢定細(xì)浸化方殼案，衡與營岔運、孫采購蜓開會稠討論仍，確斷定方案案，撇報公渡司領(lǐng)蟲導(dǎo)審備批。根據(jù)起促銷帝計劃致，總未部采工購與勁駐店錘采購惱提前賠15倆天確衣定特折價商旅品清醉單及膠DM物商品擔(dān)清單每，交妖市場臭部制璃作D內(nèi)M，驕并安掛排現(xiàn)廁場陳模列指廢引饑發(fā)驚營運冬部及揪店鋪峽促銷鹿部鑼店床鋪在毫活動旦開始岸前一沾天晚局上安范排商械品陳孩列與閱促銷秘宣傳纖?；顒蛹呀Y(jié)束觀，促袋銷部滿整理品收集疏有關(guān)上數(shù)據(jù)爐，撰穿寫效文果評兇估報松告，惡報店層長、狐市場尾部及把公司今領(lǐng)導(dǎo)浙。主題跑性促肚銷管票理-汽2單店鍵、臨布時性洽促銷繞管理分店解根據(jù)至區(qū)域管特點梨或商場圈變精化自裙行安趣排的鈔促銷娘活動五，由孫分店添促銷譽(yù)部制稅定方葛案，兆店長鉛審核哲后，攔報分芬公司貝市場她部審云批執(zhí)凱行?，F(xiàn)場請活動膝促銷隊管理根據(jù)身市場佳部或累促銷逃部制姐定的蔥促銷始方案喝安排銳的現(xiàn)架場促霞銷活糕動，斤包括摩與社追區(qū)聯(lián)間辦、撿與供烤應(yīng)商麥聯(lián)辦隸以及腦三方互聯(lián)辦縫的文踩藝表豎演、婆游戲障節(jié)目躺等。由采代購部蘋或駐勿店采朵購負(fù)放責(zé)與錦供應(yīng)宮商談翁判，騰由市威場部幸或分企店促無銷部籃負(fù)責(zé)雙與社黨區(qū)聯(lián)照系。辦公厭室（已或行擊政）垮辦理握相關(guān)贈審批電程序耀，促肢銷部報負(fù)責(zé)求現(xiàn)場首的組詠織與免安排店。供應(yīng)專商促伯銷管墊理1、人輝員促決銷管漿理：1）耗供應(yīng)電商派院駐人壯員進(jìn)暫場促緒銷，蓬必須波與采爛購部動簽定爹促銷績協(xié)議蔥，市江場部娃對進(jìn)關(guān)場時牙間與預(yù)促銷砍位置抽統(tǒng)籌替安排陡，辦延理進(jìn)艙場手殘續(xù)后蔬，促嶼銷人決員持猶入場墾通知道單到堡分店攏報到兼。2）脫由分態(tài)店促鋸銷部贈負(fù)責(zé)芳對供閉應(yīng)商瓜促銷巴人員罵進(jìn)行飲培訓(xùn)森，包羽括行旋為規(guī)烤范與撫職責(zé)訊。3）蜻由分鋪店促洽銷部宴對供疑應(yīng)商檢違紀(jì)析人員渡開具穴違紀(jì)膏處罰病單，頁報市知場部抵審批株后執(zhí)睡行。4）譯供應(yīng)爭商促測銷人賓員在尸保證叫本職噸工作犧完成唯的前葉提下湊，有拳義務(wù)林積極代協(xié)助蟲賣場輩工作結(jié)。2、纖促銷果位管損理：市場呆部對餓賣場張促銷地車、圖堆頭揉陳列鋤位、狡N架梅陳列隙位實始行統(tǒng)舉一管紛理，足指定爐促銷餅位提黨供給氣采購識部，倘用于重每期謠推廣稿的特快價品扒促銷戚，或怠向供御應(yīng)商秒收取授一定培的陳撿列費釘用；晶未指可定促繁銷位制由分喘店促螞銷部貞與賣府場協(xié)遍同安跟排，捎用于功陳列亭其他辰特價存商品乏。3、高燈箱獨廣告覺位管織理1）務(wù)賣場掌內(nèi)外鳳的所液有燈楊箱廣筑告位饞由市主場部燃統(tǒng)一勺規(guī)劃拍，制著定租背金標(biāo)早準(zhǔn)，運由采同購員偏與供帆應(yīng)商久進(jìn)行扒談判呈，收貝取費班用。2）打所有克廣告等發(fā)布邪內(nèi)容穴與設(shè)債計方漁案經(jīng)蒼市場毯部審槐核后搞，方賺可安之裝。犧分店瘦促銷拌部協(xié)返同賣漁場跟青進(jìn)整旺個安縫裝過麻程。促銷缸效果具評估所有擔(dān)促銷趟活動甚結(jié)束更后，脹應(yīng)由黑分店里促銷霧部或袋市場賄部對矩促銷展效果撒進(jìn)行泉分析爐所與六總結(jié)身，提罰交報溉告。1）輛促銷驚單品核的銷催售額戰(zhàn)增長鞠率、丈對品快類銷東售額臭貢獻(xiàn)茫率、資促銷倒品類濱的銷障售額原增長恰率；2）掩促銷迎單品捕毛利峽增長瓶率、充對品燃類毛勝利額乖貢獻(xiàn)程率、威促銷衛(wèi)品類淚的毛澇利額伶增長渴率；3）黃分析起促銷例單品拔的進(jìn)促銷比敞，對饅庫存駐平均查成本少的影鋒響；4）方分析叫促銷壩商品忙對整發(fā)體銷糧售的誘影響錢，客縫流量飽與客背單價雁的變碎化情接況；5）世考察矮顧客司對促優(yōu)銷活裁動的日反映面，統(tǒng)稱計活眨動參鴨與度臟；6）膀促銷潑方案鏟效果寒預(yù)測洲與實歉際結(jié)健果之渠間的課差異晝及原虜因分踢析；7）熱定期爽（三擁個月蠻或半秋年一畝次）把進(jìn)行增消費舞者滿掀意度音調(diào)查數(shù)，調(diào)蛛查顧胞客對衫商品咱價格晝、服尖務(wù)、鍋促銷交活動嗎的滿緩意度前。綜合彩超市負(fù)促銷邊策略市場述調(diào)研絡(luò)模型（一惠）調(diào)前研思媽路（二棍）調(diào)任研目飼的（三謊）調(diào)燦研流極程（四散）調(diào)校研內(nèi)柜容（五美）人奧員配難備（六壘）附鑄件：含商圈動調(diào)查配方法土與步伯驟調(diào)研傍思路配合監(jiān)市場當(dāng)部整役體的藝調(diào)研零思路界，考籮慮到饑綜合嫁超市剛業(yè)態(tài)險的特出殊性半，對本綜合臉超市箏的調(diào)臭研將車貫穿“選址—開業(yè)—營業(yè)”的整渾個過飛程。針對圖不同疊的階場段目擾的采拜取各燃種調(diào)就研方終式：開業(yè)趴前的名立地弱調(diào)研弱將估后計擬路開店扭的商蛾圈范趣圍，齒商圈歡范圍凝內(nèi)的緊人群錯結(jié)構(gòu)阻、購象買行瀉為分季析及金商圈甩內(nèi)競美爭店某分析廣，為尤新開厭店做泛好各賭類準(zhǔn)假備工壺作提圾供依撇據(jù)。開業(yè)煙及開乖業(yè)后倍將主綠要運超用問嶼卷攔胞截訪碎問確敢定實細(xì)際商速圈范香圍，百了解富顧客就的購障買行杯為及隔顧客霜滿意益度，獨為綜搶超迎地合消掠費者善購買胡習(xí)慣胃，調(diào)扒整商慶品結(jié)恐構(gòu)，支改善非服務(wù)痕提供齡依據(jù)腦。調(diào)研艇目的1、眨開業(yè)密前調(diào)豈研目渴的☆期考核擺擬開蘋店店工址的栽優(yōu)劣康程度☆煤擬開辜店店拳址的然商圈餓估計☆毛商圈幅內(nèi)人友群結(jié)花構(gòu)及順其購恨物行繼為分昨析☆非商圈行內(nèi)競賊爭店號分析2、盡開業(yè)暮及開黎業(yè)后主調(diào)研屢目的☆了翠解開托業(yè)期橫間顧風(fēng)客的敗購買山行為庭，商濟(jì)圈范舅圍☆了凝解正新常營著業(yè)期薪間顧銷客的項購買伯行為匠，商辮圈范豪圍☆了務(wù)解營抗業(yè)期據(jù)間的紛顧客罵滿意聰度（鉗品類座、價尿格、歪服務(wù)按及購歌物環(huán)宴境等葡）調(diào)研樂流程選址扔之前劉的立以地調(diào)井研，你由發(fā)堵展部池負(fù)責(zé)秤進(jìn)行抱。根據(jù)庸發(fā)展命部的火立地描調(diào)研忙結(jié)果恭，由倦市場走部牽既頭，主組織零采購榮、物森價等疊部門糖提前顫三個桂月進(jìn)糖行商彩圈調(diào)妖研，氣包括陣品類藏，價授格，璃消費吉者調(diào)炮研等褲。側(cè)證重于藍(lán)針對逃競爭拼對手遵的品跟類、繭價格村、促免銷、揉顧客盡人流如分布率及購醋買習(xí)旅慣的炊調(diào)研鄉(xiāng)豐；開必業(yè)之殺前，須針對浮開業(yè)董促銷康，由捐物價隙負(fù)責(zé)穗跟進(jìn)斑競爭舉對手廟價格刮變化博，并甘配合丹采購散進(jìn)行磁價格著調(diào)整顧。開業(yè)陽調(diào)研因：開畝業(yè)期壘間內(nèi)紹，顧蜻客購五買行好為、長商圈么調(diào)研地。開業(yè)月30妙天后播，進(jìn)和行顧彎客購晝買行撒為、呼商圈徒、滿催意度躬調(diào)研綢。常規(guī)速顧客業(yè)購買術(shù)行為桑、商王圈、逢滿意抗度、旨競爭民對手暗調(diào)研寧。調(diào)研漠內(nèi)容1、蛇開業(yè)冠前調(diào)粉研鋪位約基本姥情況商圈脾內(nèi)人討口狀配況競爭點對手蒜調(diào)研2、存開業(yè)守及開奏業(yè)后嫌調(diào)研消費猛者購番物行駝為調(diào)槍研競爭播對手綿調(diào)研常規(guī)單調(diào)研釣：三工個月捏或半筑年一排次人員剪配備開業(yè)斃前的滴各項棍調(diào)查浸由二減級公療司總韻部相色關(guān)職虧能部酒門組鳥織進(jìn)害行；開業(yè)波之后津的日士常調(diào)獄研由輸市場蛛部制寄定計恩劃，挑分店添兼職猾調(diào)查毛員負(fù)飲責(zé)實的施；兼職千調(diào)查汪由營閘運部讓指定響人員層。綜超丟商圈偏調(diào)查風(fēng)的方屋法與違步驟1-商圈細(xì)調(diào)查夏的目匙的2-調(diào)查仍的內(nèi)營容3-調(diào)查鐵的主緊要方憑法4-調(diào)查拉的步模驟5-賣場月開業(yè)槽及開田業(yè)后彎消費被者調(diào)街研商圈百調(diào)查醒的目份的考察魄選定更的商愛圈內(nèi)暢是否結(jié)存在掛市場隔機(jī)會膽；為商若場經(jīng)粱營的屬商品惠類別票設(shè)置未提供玩參考赴；商圈逃分級映、顧弱客類箭型及勤滿意們度調(diào)阻研，罵為商悶場商桿品的活最優(yōu)才配置偷、最鞠優(yōu)服缺務(wù)方章式提腸供參片考。調(diào)查只的內(nèi)桑容1、捉商圈毀的基悲本情王況調(diào)處查選定填的商愿圈名院稱、宋商圈月在城春市中粥的位靜置、命商圈逃在城備市中齡的區(qū)次域性抄質(zhì)、懸商圈軌的圍舌合道雄路、渴大致鞠形狀愁、商航圈面閃積、匪商圈休內(nèi)的吉估計遠(yuǎn)人口籃數(shù)、錦商圈抹內(nèi)的協(xié)主要芬小區(qū)嫌數(shù)及晚名稱妙、人項口數(shù)王量、慮經(jīng)過渠或到格達(dá)商吼圈的錫居住拒區(qū)干料道級遭以上將道路粥的條麻數(shù)、民公共說交通監(jiān)線路塑數(shù)量斯、商伶圈內(nèi)耕分層嚴(yán)人口奧數(shù)量藏。2、兄消費瓜者調(diào)桿查即對命商圈鍬內(nèi)的擴(kuò)居民橋作調(diào)佛查，財主要救涉及薄消費份者特圓征、征消費似結(jié)構(gòu)遺、購機(jī)買行片為三醫(yī)個方氏面的鐮內(nèi)容迅。3、漲競爭普對手驕調(diào)查1、所競爭厭對手圖基本別情況爪調(diào)查主要揮調(diào)查嗎