2物業(yè)管理招投標電子教案課件

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業(yè)

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投同

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理廣州城市職業(yè)學院李春云主講目錄第一章物業(yè)管理與招投標制度

1第二章物業(yè)管理招投標概述2第五章物業(yè)管理投標的實施5第六章物業(yè)管理投標文件的編寫

6第三章物業(yè)管理招標的實施3第七章物業(yè)管理的投標報價7第八章物業(yè)管理開標、評標與定標8第四章物業(yè)管理招標文件的編制4第九章信息技術(shù)在招投標中的應(yīng)用

9第一章：物業(yè)管理招投標制度第一節(jié)：我國物業(yè)管理招投標的狀況一、物業(yè)管理招投標的開展物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)，其開展初期鼓勵“誰開發(fā)，誰管理〞的運作模式。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的競爭能力在比管理水平、資金實力、管理規(guī)模的同時,已經(jīng)上升為在真正市場化的根底上的持續(xù)競爭,在物業(yè)管理市場競爭能力機制的擴張和深入開展及具有較強市場競爭能力意識的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的開展、壯大，業(yè)主自治意識的不斷增強,原有運作模式的弊端逐漸暴露出來，物業(yè)管理“招投標〞亦隨之出現(xiàn)。1994年深圳“蓮花北村〞舉行了物業(yè)管理權(quán)的內(nèi)部“招投標〞，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理“招投標〞的先河。此后深圳又進行了“桃源村〞和“梅林一村〞等小區(qū)的物業(yè)管理公開“招投標〞，物業(yè)管理公司投標踴躍，企業(yè)所展示出來的投標水平也有了很大的提高。1999年5月，全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，其工作報告中強調(diào)各地要在調(diào)查研究的根底上，制定物業(yè)管理“招投標〞規(guī)那么，精心組織“招投標〞工作。〞并希望2000年之前，徹底改變“誰開發(fā)、誰管理〞的壟斷經(jīng)營局面。政府部門的指示得到全國各地行業(yè)主管單位的響應(yīng)，物業(yè)管理“招投標〞活動隨即在上海、廣州、深圳等一些經(jīng)濟比較興旺、物業(yè)管理起步較早的城市中開展起來。隨后，許多內(nèi)地城市如武漢、南寧也進行了嘗試，物業(yè)管理的“招投標〞在全國各地得到開展?！罢型稑栓暤耐菩写蚱屏恕罢l開發(fā)，誰管理〞壟斷模式，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競爭的時機，改善了目前各地存在的物業(yè)管理企業(yè)眾多而且良莠不齊的局面。二、物業(yè)管理招投標過程中存在的問題1．進行暗箱操作，破壞公開競爭有的物業(yè)招標單位實際上早已內(nèi)定好了物管公司，但也打著公開招標的幌子使許多物管公司受騙應(yīng)招作陪襯，還有些提前將內(nèi)部資料透露給自己看好的物管公司，更有甚者，利用招投標形式，騙取物管公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物管公司接管物業(yè)，使用騙取的方案進行管理動作。2．破壞行業(yè)規(guī)那么，造成惡性競爭有些物管公司違反國家和政府有關(guān)規(guī)定，不遵守行業(yè)約定成俗的規(guī)那么，低于本錢價參與競爭，個別物管公司更是公開聲明，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎效益問題，所以即使是虧損也要把工程搶到手，也有的物管公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，效勞不到位，引起開發(fā)商或業(yè)主的強烈不滿和不斷投拆。3．地方保護主義嚴重，無法公平競爭有的物管公司雖利用自身品牌影響力，經(jīng)過種種考核和辯論贏得了異地或跨行業(yè)的物業(yè)管理權(quán)，但由于當?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，不自覺地采取不合作或非?？量痰膽B(tài)度和行為，使中標的物管公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。4．行政干預(yù)過多，造成無序競爭實踐證明，過分的政府行為和行政干預(yù)，是“招投標〞失去公正的一個重要原因，尤其是政府行為中的地方保護意識不可防止地反映在“招投標〞的干預(yù)過程中?！罢型稑栓暿且环N市場行為，必須按照市場法那么辦理，讓“招投標〞的企業(yè)唱主角。政府的職能是指導和監(jiān)督，政府應(yīng)當在確?！罢型稑栓暤墓陨下男凶约旱穆氊?。例如：對招標企業(yè)招標書進行登記審核，對招標過程進行監(jiān)督，招標結(jié)束后對招標結(jié)果進行驗證等。須防止政府領(lǐng)導在“招投標〞中直接參與甚至負責“招投標〞工作，如招標登記、收取押金、評分、辯論組織等；政府官員擔任評委，直接參與評分、記分。三、針對物業(yè)管理招投標存在的問題應(yīng)采取的對策1．加強物業(yè)管理招投標的相關(guān)立法物業(yè)管理招投標活動涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括物業(yè)的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應(yīng)的法律依據(jù)做為保障。比方應(yīng)公布?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?以保障投標方的合法性；公布?業(yè)主委員會管理方法?以保障招標方的合法性；還應(yīng)公布?物業(yè)管理招投法?以保障市場實施。同時政府部門應(yīng)加強執(zhí)法力度，以有利于物業(yè)管理招投標市場的健康開展。2．標準物業(yè)管理招投標工程現(xiàn)在開展商和業(yè)委會在選擇物業(yè)管理公司的過程中，以“公開、公平、公正〞原那么為前提的招投標方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應(yīng)當采取一些強制措施。目前已制定了但凡10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，在商品房預(yù)售前，必須面向社會公開招標，否那么，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)不發(fā)放?商品房預(yù)售許可證?。還應(yīng)在投資到達一定數(shù)額的物業(yè)、某個區(qū)域內(nèi)的物業(yè)等規(guī)定開發(fā)商必須采用招投標方式。而且應(yīng)規(guī)定業(yè)委會選聘物業(yè)公司必須實施招投標。3．設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標機構(gòu)設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標機構(gòu)，物業(yè)管理招投標事先必須到專門機構(gòu)備案，取得專門機構(gòu)的認可方可進行；專門機構(gòu)應(yīng)就招標工程指定專人負責，并幫助招標方制定招投標的方案，編寫招標書，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標。或者可由專家組成評審小組受業(yè)委會委托進行標書的評審工作；招投標的開標和決標等重大事件的進行必須由專門機構(gòu)的參與，并受到其監(jiān)督，以維護“公開、公平、公正〞和老實信用的原那么。專門機構(gòu)可考慮認定一批物業(yè)管理專家，建立一個專家名冊或?qū)＜規(guī)?，主要參與本地的物業(yè)管理招投標的評標工作。某個物業(yè)管理招投標工程在確定評標委員會專家的數(shù)量后，可由招投標機構(gòu)從專家名冊中隨機抽取專家進入評標委員會。同時，開展商代表在評標委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證開展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，又能防止開展商意志左右最終評標結(jié)果，了打破壟斷經(jīng)營。4．加強政府部門的指導和管理，培育和完善市場首先是成立專門的管理部門，對招投標活動進行指導和監(jiān)管；其次是加強投標物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，保證投標單位的數(shù)量和質(zhì)量。目前我國一級物業(yè)管理企業(yè)少之又少，而非一級企業(yè)又只能管理30萬平方米以下的物業(yè)工程，這種規(guī)定產(chǎn)生了需求的巨大矛盾；加上目前我國50%以上的物業(yè)管理企業(yè)沒有獨立的法人資格，即便是有許多物業(yè)工程實施招投標，也沒有足夠多的企業(yè)參與競爭；再次是加快培養(yǎng)招標和投標的專業(yè)機構(gòu)和人才，保證招投標活動的健康有序進行。目前我國有能力進行物業(yè)管理招投標的企業(yè)和人才非常缺乏，必須建立足夠的專業(yè)招投標機構(gòu)〔包括政府機構(gòu)和獨立機構(gòu)〕，培養(yǎng)足夠的招投標專業(yè)人才〔可實行執(zhí)業(yè)資格制度〕，才能保證招投標活動的公正有序進行；最后是制定業(yè)主委員會委員培訓體系，提高委員專業(yè)水平。目前我國的業(yè)主委員會委員是招標的主體代表，但其專業(yè)水平很低，必須建立一套專業(yè)培養(yǎng)體系，才能確保委員發(fā)揮業(yè)主委員會應(yīng)有的作用。5．建立網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實施網(wǎng)上招投標由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè)，市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立還不夠完善。一方面，招標方對投標企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想?yún)⑴c競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區(qū)參與投標，及時掌握有關(guān)信息更難。市場信息網(wǎng)絡(luò)的不完善，一定程度上制約了招標活動公平競爭的開展。實際上，可以開發(fā)一套物業(yè)管理招投標的程序，實施網(wǎng)上公布招標情況、網(wǎng)上報名〔預(yù)報名〕的方法，這使得招投標的透明度將更大。第二節(jié)：物業(yè)管理招投標制度建設(shè)一、物業(yè)管理招投標的相關(guān)法規(guī)1.國家性有關(guān)法規(guī)1.?國家物業(yè)管理條例?2.?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?3.?業(yè)主大會規(guī)程?4.?中華人民共和國招標投標法?2。地方性有關(guān)法規(guī)1.省市?國家物業(yè)管理條例?2.?xx市物業(yè)管理招投標暫行方法?3.xx市?物業(yè)管理條例具體規(guī)定?、3。其他相關(guān)法規(guī)二、物業(yè)管理招標的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標投標的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于招標范圍的規(guī)定，?招標投標法?也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴格意義上講，物業(yè)管理招標的范圍在我國尚未從法律上界定。1。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)〞的原那么，大型根底設(shè)施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實行招標。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身平安，因此，這些工程的物業(yè)管理一般都應(yīng)實行招標。對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會〞，因此該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標甚至必須要招標的范圍內(nèi)。2。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益〞的原那么，除了上述大型的根底設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實行招標。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負責。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計施工到物業(yè)管理都采用了招標方式，并取得了良好的效果。3。新建住宅小區(qū)和辦公商業(yè)樓宇。而對于那些在?招標投標法?中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標的工程，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標的范圍將會不斷擴大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標范圍的界定尚未法律化，也有待完善。第二章：物業(yè)管理招標投標概述第一節(jié)：物業(yè)管理招投標的概念一、概念1.[物業(yè)管理招標]是指作為物業(yè)所有權(quán)人或法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會,再其物業(yè)選擇管理者時,通過制訂符合其管理效勞要求和標準的招標文件并向社會公開,由多家物業(yè)管理企業(yè)競投,從中選擇最正確對象并與之簽訂物業(yè)管理合同的過程.2.[物業(yè)管理投標]是指符合物業(yè)管理招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標文件中確定的管理效勞要求與標準,編制投標文件,參與投標活動的過程.二、物業(yè)管理招投標的現(xiàn)狀【物業(yè)現(xiàn)狀】全國已建成物業(yè)超過100億平方米，其中住宅40多億，商業(yè)用房60多億；目前我國每年按1.5~2億平方米的速度建設(shè)竣工?！竟芾憩F(xiàn)狀】目前物業(yè)管理覆蓋率在40％以下，最興旺的深圳90％，上海66％，廣州50％；通過招投標的不到5％。物業(yè)管理費欠繳率高達20%以上?！拘袠I(yè)現(xiàn)狀】全國物業(yè)企業(yè)近2萬家，有８０％附屬于開展商，１５％是由房管或后勤單位改制而來，真正屬產(chǎn)權(quán)自主的僅５％。從業(yè)人員超過250萬，平均管理面積20萬平方米。行業(yè)虧損面在50％。行業(yè)平均利潤率不到8%.?！痉ㄖ片F(xiàn)狀】全國性的有?國家招標投標法?、?國家物業(yè)管理條例?、?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?。地方性的有如?上海市居住物業(yè)管理招投標暫行規(guī)定?、?北京市物業(yè)管理招投標暫行方法?、?廣州市物業(yè)管理條例具體規(guī)定?等。第二節(jié):物業(yè)管理招投標的特點及原那么一、招投標的特點：1.標價保密性—每個投標者在投標時不能知道其他投標人的報價.2.報價一次性—招投標不存在也不允許討價還價,每個投標者只有一次報價時機.3.法律制約性—投標人一旦向招標人遞交標書即產(chǎn)生法律效力;一般需簽投標保證書,繳納投標保證金.4.招標超前性—物業(yè)在銷售前需進行物業(yè)管理招投標,移交前正式招投標.5.招標階段性—招標活動和管理價格都具有階段性的特點.二、招投標的原那么：1.公平性原那么—統(tǒng)一招標方式、投標條件，對所有投標單位要求一致。2.公正性原那么—投標評定準那么一致、評標委員會統(tǒng)一方法評標，說明中標和不中標理由，以示公正。3.合理性原那么—招標要求和投標價格合理,業(yè)主不約束自己接受最低標價.4.真實性原那么—招標材料和投標材料均具有真實性,任何一方有虛假材料按違約處理.5.競爭性原那么—制定合理標底,反對壟斷聯(lián)盟,提倡合理競爭.第三節(jié)：物業(yè)管理招投標的一般程序一、招標準備1。提出招標申請。2。成立招標機構(gòu)。3。確定標的，測定標底。4。確定評標方法和原那么。5。編制招標文件。招標文件包括：?招標書?、?投標單?、?投標企業(yè)資格審查表?、?投標須知?、?招標章程?、?招標工程說明書?、?物業(yè)管理合同?。二、正式招標1。發(fā)出招標公告或邀請通知。2。審查投標單位的資格。3。向投標單位提供文件材料。4。接受投標單位的咨詢。5。安排標前會議。招標方可不安排標前會議，可以要求投標方將存在問題以書面形式送交招標委員會，由招標委員會統(tǒng)一作出解釋和答復。三、正式投標1。投標單位編制物業(yè)管理投標書。2。填寫?投標單?。3。密封寄送?投標書?和?投標單?。編寫?投標書?的過程：1。熟悉圖紙設(shè)計說明等物業(yè)狀況。2。研究分析招標文件。3。明確投標、開標、定標時間。4?？辈槲飿I(yè)現(xiàn)場。5。編制投標文件。6。備齊各種規(guī)定文件資料。四、開標評標1。在規(guī)定時間地點，在公證情況下開標登記。2。根據(jù)約定評標方法和規(guī)那么進行評標。3。評出假設(shè)干預(yù)選中標單位。4。宣讀公證書，確定預(yù)選中標單位。五、定標中標1。通知預(yù)選中標單位進行協(xié)商。2。綜合比較分析，確定中標單位。3。發(fā)出中標通知書。4。與中標單位簽訂管理合同。第四節(jié):物業(yè)管理工程談判一、工程談判的目的意義：1.了解工程招標的意愿2.掌握工程的真實情況3.增加工程對企業(yè)認識4.把握競爭對手的情況二、物業(yè)工程談判的必要性:1.有利于了解招標方的具體要求2.有利于招標方了解企業(yè)的實力3.有利于把握招標標底的限度4.有利于了解物業(yè)的概況.三、物業(yè)管理工程談判的步驟：1.展示企業(yè)業(yè)績與優(yōu)勢—企業(yè)規(guī)模、管理經(jīng)驗、技術(shù)水平、人員素質(zhì)等。2.了解招標方合作意向—管理方式(自行管理、全權(quán)委托管理、參謀管理、合作管理〕、效勞標準、收費價格等。3.了解競爭對手的情況—企業(yè)優(yōu)劣勢分析、尋找自身的特點和優(yōu)點。4.工程合作意向的展開—達成初步意愿、索取物業(yè)有關(guān)資料、現(xiàn)場勘查等。5.編寫遞交工程建議書—編寫、遞交、修改、說明物業(yè)管理工程建議書。6.物業(yè)管理合同的談判—管理方式、合同期限、管理權(quán)限、管理目標、收費標準等。第五節(jié)：物業(yè)管理招投標組織機構(gòu)一、物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)1.招標機構(gòu)的職責編制招標章程、撰寫招標文件；組織投標、開標、評標、定標；組織簽訂物業(yè)管理合同。2.招標機構(gòu)的成立[自行成立的招標機構(gòu)]—包括開展商和業(yè)主委員會自行成立的招標機構(gòu).[委托招標代理機構(gòu)]—是指委托社會上專門從事招標代理業(yè)務(wù)的合法中介組織進行招標活動.二、物業(yè)管理投標的組織機構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)與投標活動密切相關(guān)的部門有以下三個：1.開發(fā)部—進行物業(yè)管理業(yè)務(wù)開拓的部門,投標中的主要職責是確定目標,選擇物業(yè),參與投標,市場競爭.2.財務(wù)部—進行企業(yè)的財務(wù)核算和管理,投標中的主要職責是對工程的本錢和收入進行財務(wù)預(yù)算分析.3.工程部—進行企業(yè)的技術(shù)和工程管理,投標中的主要職責是進行工程的工程本錢預(yù)算和技術(shù)研究分析.第六節(jié):物業(yè)管理招標的范圍、方式和內(nèi)容物業(yè)管理招標的范圍一、國家物業(yè)管理條例規(guī)定范圍:1.國家物業(yè)管理條例第24條規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2.住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。二、物業(yè)管理招投標狀況1.目前我國物業(yè)管理1.5萬多家公司中，真正有能力參與招投標的企業(yè)不多；另外全國物業(yè)管理覆蓋面僅占全部物業(yè)的30％左右,而通過公開招投標的工程又僅占全部管理工程的10%左右，物業(yè)管理招投標市場才初步形成。2.1994年深圳“蓮花北村〞舉行了物業(yè)管理權(quán)的內(nèi)部“招投標〞，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理“招投標〞的先河。3.1999年5月，全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，其工作報告中強調(diào)各地要在調(diào)查研究的根底上，制定物業(yè)管理“招投標〞規(guī)那么.物業(yè)管理招標的方式包括“公開招標〞、“邀請招標〞、“議標〞三種方式。一、公開招標[特點]1.依法發(fā)布招標公告.2.規(guī)定開標定標時間地點.3.統(tǒng)一招標方法和規(guī)那么.4.嚴密標書和標價.[優(yōu)點]最能表達公平、公開、公正的原那么。[缺點]招標時間長、招標本錢高。[應(yīng)用]大型工程的招標活動.二、邀請招標[特點]1.邀請?zhí)囟ǖ膯挝粎⒓油稑?2.不需要公開邀請.3.不一定有統(tǒng)一的標準和方法.[優(yōu)點]1.省時省錢.2.程序簡單.[缺點]1.容易遺漏最正確單位.2.容易造成舞弊現(xiàn)象.[應(yīng)用]工程規(guī)模一般,管理要求不高,對多個管理企業(yè)了解.三、議標[特點]1.小范圍的邀請招標.2.招投標方協(xié)商約定.3.沒有特定的招標程序.[優(yōu)點]1.節(jié)約招標時間和本錢.2.獲取有競爭力的標價.[缺點]1.容易產(chǎn)生不合理競爭.2.容易造成暗箱操作.3.容易形成腐敗現(xiàn)象.[應(yīng)用]物業(yè)工期緊,標的總價低的中小管理工程.第三節(jié):物業(yè)管理招標的內(nèi)容一、非收益性物業(yè)管理招標的內(nèi)容[前期參謀效勞]1.設(shè)計介入的效勞內(nèi)容2.監(jiān)理介入的效勞內(nèi)容3.驗收介入的效勞內(nèi)容[實質(zhì)管理效勞]1.物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置2.平安保衛(wèi)效勞—保安\消防3.環(huán)境管理效勞—保潔\綠化4.維護維修效勞—房屋\設(shè)備管理5.社區(qū)文化效勞—特色效勞\便民效勞\文化效勞6.車輛交通效勞—車輛交管\車輛保管7.財務(wù)管理效勞—管理收支\維修基金管理二、收益性物業(yè)管理招標的內(nèi)容[前期參謀效勞]1.設(shè)計介入的效勞內(nèi)容2.監(jiān)理介入的效勞內(nèi)容3.驗收介入的效勞內(nèi)容[實質(zhì)管理效勞]1.招租招商效勞—租金方案\租賃策略2.平安保衛(wèi)效勞—保安\消防3.環(huán)境管理效勞—保潔\綠化4.維護維修效勞—房屋\設(shè)備管理5.商務(wù)娛樂效勞—商務(wù)效勞\會所效勞\娛樂效勞6.車輛交通效勞—車輛交管\車輛保管7.財務(wù)管理效勞—物業(yè)管理費\租金管理第三章:物業(yè)管理招標的實施第一節(jié):招標準備階段一、成立招標機構(gòu)[職責]1.擬定招標章程和招標文件.2.組織投標、開標、評標和定標。3.組織簽訂管理合同.[規(guī)定]1.招標人有編制招標文件和組織評標能力的,可以自行辦理招標事宜,任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜.2.招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu),委托其辦理招標事宜,任何單位和個人不得以任何方式為其指定招標代理機構(gòu).3.招標代理機構(gòu)無權(quán)將招標結(jié)果強加于招標人,招標人是中標與否的最終決定者.二、編制招標文件[作用]1.告知參與投標的程序.2.明確招標標的的情況.3.告知投標規(guī)那么和條件.[規(guī)定]招標文件應(yīng)當包括招標工程的技術(shù)要求、對投標人的資格審查標準、投標報價要求和評標標準等有實質(zhì)要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。[內(nèi)容]1.投標人須知—投標的條件、投標文件要求、招標程序的說明。2.合同條款—技術(shù)條款、商務(wù)條款、法律條款和個性化條款。3.技術(shù)標準—技術(shù)要求、效勞標準、工作量、工程圖紙、企業(yè)資質(zhì)等。三、制定標底[作用]1.審核報價、評標定標的依據(jù)。2.保證管理質(zhì)量的本錢依據(jù).[規(guī)定]1.正式招標前,應(yīng)對招標工程制定出標底.2.標底嚴格保密,不得向任何無關(guān)人員泄露.[內(nèi)容要求]1.以招標文件為主要計算依據(jù).2.計算量與實際量誤差控制在5%以內(nèi).3.以合理的管理內(nèi)容和質(zhì)量要求為依據(jù).第二節(jié):招標實施階段一、發(fā)布招標公告〔或投標邀請書〕[有關(guān)規(guī)定]1.公開招標的,應(yīng)當發(fā)布招標公告.2.邀請招標的,應(yīng)當向三個以上投標單位發(fā)出投標邀請書.[發(fā)布渠道]1.指定的招標公報、官方報刊。2.專業(yè)期刊和信息網(wǎng)絡(luò).[時間安排]1.發(fā)布公告時間.2.準備投標時間.[內(nèi)容格式]包括招標單位名稱、工程名稱、工程地點、資金來源、招標目的、工程要求、購置招標文件事宜、投標日期地點、開標日期地點、資格審查事宜、保證金規(guī)定、聯(lián)系方法等。二、組織資格預(yù)審[作用]1.節(jié)約招標費用.2.保證實現(xiàn)招標目標.3.把握投標單位質(zhì)量.[程序]1.發(fā)布資格預(yù)審通告.2.出售資格預(yù)審文件.3.進行投標單位預(yù)審.4.確定預(yù)審通過單位.[內(nèi)容]1.申請單位根本概況—公司資質(zhì)、注冊資金等2.申請單位財務(wù)狀況—各類財務(wù)報表的審核3.申請單位經(jīng)驗業(yè)績—管理規(guī)模、類似經(jīng)驗[方法]1.定項評分法2.集體討論法三、召開標前會議[目的]澄清投標人提出的各類問題.[規(guī)定]1.可安排或不安排標前會議.2.標前會議的記錄和統(tǒng)一解釋答復,是招標文件的組成局部.3.標前會議的書面文件與招標文件不一致時,以會議文件為準.4.應(yīng)在投標文件遞交截至時間至少15天前,將修改和澄清后的內(nèi)容以文件形式送交投標人.5.標前會議上應(yīng)宣布開標時間.6.標前會議的各種費用由投標單位自理.四、開標、評標與定標[性質(zhì)]1.招標活動最關(guān)鍵和最重要的階段.2.一般要3—6個月的定標期.[程序]1.收齊投標書,公證情況下當眾開標.2.評標委員會依據(jù)事先規(guī)那么評標.3.評標委員會確定中標推薦單位.4.招標方與各個單位進行“議標〞.5.招標方最終定標,確定中標單位.[規(guī)定]1.中標推薦單位均不符合招標方時,其有權(quán)拒絕定標,取消招標活動.2.招標方不得在中標推薦單位外選定中標單位,否那么視作中標無效.第三節(jié):招標結(jié)束階段一、管理合同的簽訂[具體規(guī)定]招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30天內(nèi),按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同.[合同組成]1.合同序文—招投標雙方名稱和地址等.2.合同內(nèi)容—包括技術(shù)條款、財務(wù)條款和法律條款。3.合同結(jié)尾—合同日期地點、生效時間和雙方簽字。[主要條款]1.價格條款—各種收費標準的約定。2.支付條款—各種繳費方式的約定。3.不可抗力條款—各種意外發(fā)生的責任約定。4.索賠條款—各種違約事件發(fā)生的索賠約定。5.質(zhì)量條款—各種效勞質(zhì)量標準的約定。6.特殊條款—本工程中的其他個性化約定。二、管理合同的履行[合同履行的要求]—合同必須全部履行1.違約一方不得以物或賠償代替,即使支付了違約金或賠償金,雙方要求繼續(xù)履行那么需繼續(xù)履行.2.合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量及主體、時間、地點、方式等方面必須得當。3.中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標工程，也不得將中標工程肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。[合同履行的擔保]1.招標文件要求中標人提交履約保證金的,中標人應(yīng)當提交.2.簽訂合同30天內(nèi),中標人須向招標人遞交履約保證金合同.3.履約保證金的金額通常為合同總金額的10%,履約保證金合同通常采用“銀行保函〞形式.三、資料整理歸檔[文件資料]1.招標文件—2.招標會議記錄和書面文件—3.招標文件附件及圖紙—4.投標文件及投標書—5.物業(yè)管理合同及附件—6.中標人的履約保證金—7.招標人與中標人的來往信件—8.其他重要文件資料—[整理歸檔]分類分項整理,定期定時歸檔.第四章:物業(yè)管理招標文件的編制第一節(jié):招標文件的內(nèi)容一、組成局部1.招標規(guī)定局部—投標邀請書、投標人須知、技術(shù)標準要求。2.合同條款局部—合同一般條款和特殊條款的約定.3.附件約定局部—各類附表、附圖、附文等規(guī)定文件資料。二、構(gòu)成要素包括投標邀請書、技術(shù)標準要求、投標人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件六大構(gòu)成要素。1.投標邀請書[主要內(nèi)容]產(chǎn)權(quán)人名稱、工程名稱、工程說明、投標條件、技術(shù)標準要求、投標開標的地點時間、聯(lián)系方式、招標機構(gòu)等內(nèi)容。[發(fā)放形式]1.可歸入招標文件，也可單獨發(fā)放。2.公開招標時,先發(fā)布招標公告和資格預(yù)審,再向合格單位發(fā)放投標邀請書,屬于招標文件的組成局部.3.邀請招標時,作為投標通知書單獨發(fā)給受邀請單位,不屬于招標文件的組成局部.[本卷須知]1.時間地點要明確.2.聯(lián)系方式要準確.3.資格條件要合理.2.技術(shù)標準要求[技術(shù)標準]1.企業(yè)技術(shù)標準—2.管理技術(shù)標準—3.效勞技術(shù)標準—4.經(jīng)營技術(shù)標準—[技術(shù)要求]1.管理效勞范圍—2.管理質(zhì)量標準—3.效勞質(zhì)量標準—4.約定目標標準—[提供資料]1.技術(shù)標準說明書—2.物業(yè)工程說明書—3.物業(yè)設(shè)計施工圖紙—4.具體要求一覽表—3.投標人須知[內(nèi)容]1.總那么說明—2.招標文件說明—3.投標文件編寫說明—4.投標文件遞交說明—5.開標評標說明—6.授予合同說明—[規(guī)定]1.投標人須知應(yīng)送交每一個合格投標人,且內(nèi)容要求統(tǒng)一和一致.2.投標人須知內(nèi)容有另外更改的,以更改后的書面文件規(guī)定的內(nèi)容為準.[注意]1.投標人須知的內(nèi)容要嚴格真實詳細.2.內(nèi)容發(fā)生更改時要及時以書面文件知會每個投標人.4.合同一般條款1.合同定義—2.適用范圍—3.技術(shù)標準—4.合同期限—5.工程價格—6.違約索賠—7.不可抗力—8.履約保證金—9.爭議的解決—10.合同終止—11.合同修改—12.適用法律—主導語言—計量單位—合同份數(shù)—合同生效—合同中各種關(guān)鍵名詞的釋義。規(guī)定本合同的效力范圍。說明管理效勞技術(shù)標準與招標文件要求一致。一般為3－5年為最正確期限。說明收費標準與報價一致。規(guī)定違約行為、索賠標準、索賠方案、索賠程序規(guī)定不可抗力的內(nèi)容、證明文件、責任范圍。規(guī)定履約保證金的比例和形式。規(guī)定雙方發(fā)生爭議的解決途徑和方法。規(guī)定合同的期限和終止的條件。規(guī)定合同修改的范圍和途徑。規(guī)定合同主要適用的法律。規(guī)定合同和來往信件的語言文字及其主導性。規(guī)定以哪國標準為計量單位。規(guī)定合同的份數(shù)及其法律效力。規(guī)定合同的生效條件。5.合同特殊條款[內(nèi)容]1.為適應(yīng)工程要求作出的特殊規(guī)定.2.為執(zhí)行合同時發(fā)生更改作出的補充規(guī)定.3.為一般條款未說明的情況作出的補充規(guī)定.[規(guī)定]1.當一般條款與特殊條款發(fā)生抵觸時,以特殊條款為準.2.特殊條款不得有違背國家法律的情況,否那么視為無效.3.特殊條款因不可抗力無法完成的,不負有違約責任.6.附件[附表]1.投標書格式—對投標書的格式統(tǒng)一說明2.授權(quán)書格式—對委托代理的單位和個人授權(quán)說明3.開標一覽表—對開標審查的各種工程內(nèi)容的說明4.工程說明表—對招標物業(yè)的各種工程內(nèi)容的說明5.投標資格文件—要求投標資格文件材料和保證說明6.投標保函格式—投標銀行保函和保證金契約擔保7.協(xié)議書格式—說明合同協(xié)議書的一般格式8.履約保證格式—履約保函采用履約銀行擔保書形式[附文]1.物業(yè)說明書—對招標物業(yè)的各種狀況作出詳細說明2.工程要求書—對管理效勞的內(nèi)容要求作出詳細說明[附圖]1.物業(yè)設(shè)計圖紙—平面圖、立面圖、結(jié)構(gòu)圖等2.物業(yè)施工圖紙—施工圖、竣工圖、改建圖等第二節(jié)：招標文件的編制程序一、編制機構(gòu)1.招標委員會2.代理機構(gòu)3.授權(quán)機構(gòu)二、編制要求1.遵循招投標法有關(guān)規(guī)定.2.科學嚴謹,專業(yè)標準.3.合理要求,可操行強.4.要求明確,條件清楚.三、編制程序1.成立招標委員會.2.熟悉工程招標要求.3.熟悉工程物業(yè)狀況.4.初步編制招標文件.5.物業(yè)所有權(quán)人審議.6.修改招標文件.7.正式編制招標文件.第三節(jié):招標文件樣本(略)第五章:物業(yè)管理投標的實施包括:投標前期階段、投標實施階段、定標總結(jié)階段三個階段的程序。第一節(jié):投標前期階段一、程序1.取得從業(yè)資格—包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證明.2.籌措投標資金—包括自有資金和銀行貸款.3.收取有關(guān)資料—包括招標單位、招標物業(yè)、競爭對手的資料。4.做可行性分析—包括物業(yè)條件分析、公司投標條件分析、競爭條件分析和市場風險分析。5.申請資格預(yù)審—提請資格預(yù)審。二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?規(guī)定實行分級審批制度，共分一，二，三級和臨時資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每兩年核定一次,依次逐級上升,不得越級上升.[范圍]1.一級企業(yè)可參與全國范圍內(nèi)所有物業(yè)工程的投標議標.2.二級企業(yè)只限于參與全國范圍內(nèi)30萬平方米以下工程的投標議標.3.三級企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下工程的投標議標.[資質(zhì)標準]1.一級企業(yè)—2.二級企業(yè)—3.三級企業(yè)—三、投標可行性分析1.招標物業(yè)條件分析包括物業(yè)性質(zhì)、特殊要求、招標背景、開發(fā)商狀況等分析。2.公司投標條件分析包括管理經(jīng)驗優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、財務(wù)管理優(yōu)勢、劣勢分析。3.競爭狀況分析包括潛在競爭者、同類競爭者、當?shù)馗偁幷?、差異化競爭者的狀況分析。4.市場風險分析包括通貨膨脹風險、經(jīng)營風險、自然風險、其他風險的分析。第二節(jié)：投標實施階段一、程序購置招標文件—考察物業(yè)現(xiàn)場—制定管理方案—測算工作量—制定費用預(yù)算方案—標價試算—標價評估調(diào)整—辦理投標保函—編制標書—封送標書保函.二、本卷須知1.[購置招標文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標前業(yè)主答復〞和“計入索賠工程〞兩類.2.注意招標文件的翻譯工作.3.注意招標文件中的各項規(guī)定.如開標定標時間,投標保證書,效勞要求標準及范圍,圖紙設(shè)計說明等.2.[考察物業(yè)現(xiàn)場]1.發(fā)現(xiàn)問題要求招標方作出書面答復.2.查明現(xiàn)場物業(yè)與報價有關(guān)的外在風險條件因素.3.查清工程土建構(gòu)造和內(nèi)部安裝,并記錄在案進行分析.4.主要業(yè)主情況.(人員構(gòu)成、收入層次、效勞要求等〕5。物業(yè)所在的氣候、地質(zhì)、地理條件。6.驗收物業(yè)的各種工程質(zhì)量.包括(1)工程工程施工是否符合合同規(guī)定和設(shè)計要求.(2)技術(shù)質(zhì)量是否到達國家規(guī)定標準和使用要求.(3)各類竣工工程是否能正常使用.(4)設(shè)施設(shè)備調(diào)試和運轉(zhuǎn)是否到達設(shè)計要求和正常功能.(5)確保外在質(zhì)量無重大問題。(6)周邊公共設(shè)施分布情況.3.[制定管理方案]1.列出詳細的管理效勞內(nèi)容.2.列出詳細的管理效勞標準.3.明確管理效勞收費的標準和方式.4.制定階段性的管理效勞目標.5.明確各方的合同權(quán)利和義務(wù).4.[測算工作量]1.測算根本業(yè)務(wù)工作量.包括日常辦公、日常維護的工作量。2.測算專項業(yè)務(wù)工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設(shè)備維護等。3.測算特色業(yè)務(wù)工作量.包括特約業(yè)務(wù)和便民效勞的工作量。4.測算經(jīng)營業(yè)務(wù)工作量.包括各種經(jīng)營性業(yè)務(wù)的工作量。5.[制定費用預(yù)算方案]1.標書規(guī)定的預(yù)付款和保證金確實定.2.管理工程啟動資金確實定.3.管理期間的費用支出測算.4.管理期間的資金收入測算.5.其他資金來源的測算.6.不可確定風險資金的測算.6.[標價試算]1.明確自己可接受的最低利潤.2.(總費用+利潤—其他收入)/(可收費面積)=標價.3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領(lǐng)會招標文件規(guī)定要求和條件.7.[標價評估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行評估調(diào)整.2.對不可預(yù)見風險費用調(diào)整.3.依據(jù)競爭形式進行調(diào)整.8.[辦理投標保函]1.投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書和投標保函.2.中標后必須按通知規(guī)定時間地點簽約.3.簽約后一定時間內(nèi)投標人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標規(guī)定提交投標保證金的投標,將被視為無效投標.5.中標方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標方的保證金在定標后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.9.[編制投標書]1.投標方作出最終投標決策.2.按招標文件編制正式投標書.3.準備提交要求的全部投標文件.10.[封送標書保函]1.所有投標文件準備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標方放錯文件所發(fā)生的一切事故,招標方概不負責.3.密封投標書過早開啟,招標方可予以拒絕并退還投標人.4.投標文件從截至日期起有效期為30天;招標人可拒絕在投標截至時間后收到的投標書.第三節(jié):定標總結(jié)階段一、中標后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標函.4.簽訂合同協(xié)議書.5.雙方按合同行使權(quán)利和履行義務(wù).二、未中標的總結(jié)工作1.分析未中標原因.2.找出自身工作的缺乏.3.找出企業(yè)與競爭對手的差距.4.撰寫投標工作總結(jié)報告.三、資料整理歸檔1.招標文件2.招標文件附件及圖紙.3.招標會議記錄和書面文件.4.投標文件和投標書.5.投標保函和履約保函.6.與招標方的來往信件資料.7.其他重要的文件資料.第六章:物業(yè)管理投標書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標書的內(nèi)容一、組成要素1.投標致函主要內(nèi)容包括:管理效勞內(nèi)容、質(zhì)量標準、總報價金額、合同期限、履約保證金承諾、投標報價有效期、法律約定、對招標方的表述等。2.投標附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書、管理人員的配備、管理實施方案等。二、物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容1.投標綜合說明書2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書6.企業(yè)榮譽材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及效勞標準8.管理效勞財務(wù)預(yù)算方案9.工程開標一覽表10.工程投標價格表三、物業(yè)管理投標書樣本〔略〕第二節(jié)：投標書編寫中的本卷須知一、投標書的根本要素1.計量單位采用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位.2.貨幣形式按招標文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標準標準按照國家統(tǒng)一公布的行業(yè)標準標準編寫.4.表述方式標書表述前后一致,風格統(tǒng)一,符合招標文件要求.5.理論技巧結(jié)合各種相關(guān)理論知識,標準專業(yè)編寫標書.6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實齊全.二、投標書編寫中的本卷須知1.確保填寫無遺漏空缺.2.不任意涂改填寫文字內(nèi)容.3.標準正確的填寫方式.4.不得改變標書格式.5.計算數(shù)據(jù)必須準確無誤.6.提供合理報價.7.標書包裝整潔美觀.8.報價方式標準.9.嚴守機密,公平競爭.第七章:物業(yè)管理投標報價第一節(jié):物業(yè)管理投標總體策略一、影響競標結(jié)果的關(guān)鍵因素1.標價一般采用“本錢加價法〞或“固定利潤法〞.包括管理費用、風險費用和適當利潤三局部。2.經(jīng)濟條件包括招標工程數(shù)量、接管物業(yè)數(shù)量、管理效勞水平、現(xiàn)行法規(guī)政策等條件的影響。3.競爭狀況企業(yè)實力、效勞優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、公關(guān)優(yōu)勢等。4.企業(yè)實力資金實力、人才實力、技術(shù)實力、個性優(yōu)勢等。二、投標策略的原那么1.集中實力,重點突破.2.客觀分析,趨利避險.3.精益求精,合理估算.4.適當加價,合理報價.5.加強調(diào)查,了解市場.三、投標總體策略1.攻勢策略.公司有明顯競爭優(yōu)勢,招標方對自己有明顯的合作意愿.2.守勢策略.公司沒有競爭優(yōu)勢,沒有明顯的管理優(yōu)勢,尋找競爭者的弱勢.3.低本錢策略.降低利潤空間,控制管理本錢,采用更低的報價競標的策略.4.差異化策略.采用個性化的管理效勞內(nèi)容方式,與競爭對手形成優(yōu)勢性差異.第二節(jié):投標報價策略一、投標前期報價策略1.模糊報價策略.沒有明確性的價格數(shù)值2.試探報價策略.給范圍性的價格值3.組合報價策略.給多種組合的多價格值二、投標中期報價策略1.修正報價策略.根據(jù)改變情況修正報價2.讓利報價策略.預(yù)留一定讓利空間報價3.多向報價策略.提供多方案的多個報價三、投標后期報價策略1.妥協(xié)報價策略.最大限度讓步的報價2.改變報價策略.突出優(yōu)勢,抬高報價3.討價報價策略.與招標方討價還價第三節(jié):標價估算策略1.本錢加高策略.對各項管理本錢適當加高,使得利潤變小,滿足招標方對利潤度的認可.2.內(nèi)容限制策略.對管理效勞內(nèi)容進行限制,降低管理本錢,從而降低標價.3.風險補償策略.對各種風險提出補償約定,降低管理風險,形成隱含標價.4.利潤模糊策略.將利潤分解到各個工程,模糊利潤具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個標價估算值進行分析.第八章:招投標的開標、評標與定標第一節(jié):開標包括公開開標和秘密開標兩種形式。一、開標時間1.在招標文件中有明確規(guī)定,一般在投標截至日之后1-3天內(nèi).2.如需推遲開標,需書面通知各投標方.3.開標時各投標方需法人代表或委托代理人簽名報到,否那么視為自動棄權(quán).二、開標組織1.招標委員會主持,行政主管部門、招投標管理機構(gòu)等參加，公證部門公證。2.招標委員會應(yīng)單數(shù),開標時招標委員會主席和多數(shù)委員須參加,否那么視為開標無效.三、開標程序1.宣布評標委員會名單.2.招標單位法人代表介紹招標情況.3.宣布唱標內(nèi)容、評標紀律、本卷須知、評標原那么。4.宣布被取消資格的投標方名單,由評標委員會和公證人簽字后記錄在案.5.公證人當場驗證投標標函,主持抽簽,決定唱標順序.6.主席唱標,投標方宣讀投標文件.7.公證人宣讀公證詞.8.開標會議結(jié)束.9.開標會議記錄存檔.四、開標時的本卷須知【招標方本卷須知】1.制定開標規(guī)那么,維護會場紀律.2.標準開標程序,控制開標時間.3.公平公正公開,嚴禁徇私舞弊.4.公開招標公告,及時通知各方.【投標方本卷須知】1.遵守開標規(guī)定,確保開標及時.2.嚴肅會場紀律,保證開標順利.3.明確投標規(guī)那么,嚴禁各方串通.4.嚴格評標紀律,投標評標私下不得接觸.5.初步排除無效投標,但不確定中標單位.6.澄清投標說明,不得更改投標內(nèi)容.五、投標期延長1.原那么上不延長,特殊須延長要征求投標各方意見.2.拒絕延長的,招標方不得沒收其投標保證金.3.同意延長的,也無權(quán)要求更改其投標書的內(nèi)容.六、無效標書1。未加蓋投標方法人代表印或簽字的標書。2。標書未密封或密封后未加蓋投標公司公章。3。逾期送達的投標書。4。投標方法人代表未按時出席開標會議的。5。未按規(guī)定格式編制標書或字跡不清難以識別。七、投標活動作廢1。招標方認為各投標方報價均過高或均無法到達招標文件要求的；2。合格投標文件過少，不能保證投標競爭性的。3。招標方不能宣布作廢后按原招標文件二次招標。4。投標活動作廢后，要退還投標保證金。第二節(jié)：評標一、評標的原那么1.公開公平公正的原那么.2.質(zhì)量優(yōu)良、收費合理、行為標準、信譽良好的原那么。二、評標的程序1.投標書的初步評議。包括投標人資格審查、投標書內(nèi)容審查、投標計算偏差審查等。2.投標書的詳細評審.包括效勞內(nèi)容、標價、承諾條件等進行審查。3.對投標方詢標.招標方對投標方有權(quán)質(zhì)疑,并要求對方澄清.4.編寫評標報告.編寫評標情況報告,推薦候選中標單位.三、評標方法以標價為根本標準，結(jié)合管理內(nèi)容及質(zhì)量標準等進行綜合評價?！镜燃壴u分法】[適用]以管理效勞質(zhì)量為重點的工程.[程序]1.把所有效勞工程分成假設(shè)干指標并確定不同的等級分數(shù).2.對各投標書滿足的程度給出相應(yīng)的分數(shù).3.對各項分數(shù)按相應(yīng)加權(quán)進行計算合計.4.得出各投標方的最終總分.5.比較各投標方的分數(shù),得分最高的前三名為推薦中標單位.【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、效勞內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容為評價指標的工程。[程序]1.確定管理、效勞、經(jīng)營三大方面內(nèi)容的“冷〞和“熱〞的程度，確定“大、中、小〞三個等級。2.對各投標方進行各項的“冷熱〞等級評定.3.確定招標方最關(guān)心的依次的工程程度.4.比較各投標方滿足招標關(guān)心因素的“冷熱〞次序.5.確定滿足熱程度最高且熱工程最多的前幾個公司為推薦中標單位.【關(guān)鍵因素評分法】[適用]對管理效勞有特殊或重點要求的工程.[程序]1.確定每個因素的“優(yōu)良中可差〞的指標標準.2.確定各級的分值標準和所占百分比.3.確定各類因素的加權(quán)權(quán)重標準.4.對各個投標方進行評價和計算分值.5.比較各投標方分值,分值高的前三名為推薦中標單位.四、評標有關(guān)規(guī)定1.評標委員會有權(quán)索要投標方有關(guān)資料,但須通過招標辦,不得私自與投標方聯(lián)系接觸.2.委員有權(quán)到投標方實地考察,但須有招標辦人員陪同.3.委員及親屬不得以任何形式接受投標方的宴請和禮品.4.委員及親屬有影響投標公正性的關(guān)系存在時,應(yīng)主動申請回避.5.委員不得以任何形式影響其他委員改變其自主公正的評標立場.6.在對投標方的詢標過程中,委員會的提問僅限于澄清問題的局部.第三節(jié):定標一、定標前的工作1.檢查效勞質(zhì)量是否滿足要求.2.審議報價與補充說明.3.審議主要效勞方式與特殊要求.4.檢查資料是否齊全完備.二、本卷須知1.假設(shè)滿意標書仍有不能接受偏差，應(yīng)書面通知投標方，并提出整改建議。2.業(yè)主委員會可自行決定選擇某一標書中標.3.假設(shè)投標方過多,可制定更嚴格的淘汰標準,但要在投標須知中說明.4.有關(guān)投標書替代方案的規(guī)定應(yīng)在投標須知中有相應(yīng)的說明.5.評標選擇不是標價越低越好.6.評標與定標的采用方法和主要考慮因素應(yīng)在投標須知中注明.三、定標后的工作1.書面通知中標單位.2.雙方進入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標單位提交履約保證金,收回投標保函.4.協(xié)助中標單位進入物業(yè)現(xiàn)場.四、未中標單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標.2.退回投標保函.3.有效期結(jié)束時仍未能定標,應(yīng)通知推薦中標單位延長投標保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標延期而調(diào)整合同價格.5.不同意延期的單位,視為自動退出.第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括效勞改進建議、更改局部條件、標準不合理條款、修改報價等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成局部,通常需要招標方和中標方簽字以示證明.3.發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書中標函的發(fā)送構(gòu)成合同成立提交,但意向書僅是要約邀請,不能視為中標函.4.簽訂合同協(xié)議書雙方擬定實質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.二、管理合同的構(gòu)成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結(jié)尾—合同日期、地點和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)根本情況2.委托管理事項3.管理合同期限4.雙方權(quán)利義務(wù)5.合同管理目標6.管理效勞費用7.管理獎懲措施8.違約雙方責任9.其他約定事項10.合同的附件第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實際履行和適當履行兩種。一、履行的原那么1.協(xié)作履行原那么.合同雙方不但履行合同義務(wù),同時可要求對方協(xié)助其履行合同義務(wù).2.情勢變更原那么.在客觀事實，合同成立之后終止之前，不可預(yù)見事實，歸責雙方當事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔保1.遞交時間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長。三、合同的變更和解除【合同變更】[特點]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對消滅性[條件]1.已存在合同關(guān)系根底.2.具有法律依據(jù)或當事人約定.3.具備法定形式.4.非實質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.假設(shè)變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對已履行局部產(chǎn)生效力,也無追溯力.3.合同的變更對一方當事人造成了損害,那么另一方當事人應(yīng)負相應(yīng)賠償責任.【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當事人約定的情況,使得雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.3.當事人一方侵害另一方權(quán)益,經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同的.4.當事人雙方商定解除合同的.[規(guī)定]1.須在雙方經(jīng)過簽約和承諾階段后,方可使解除行為發(fā)生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,終止履行.3.已經(jīng)履行的,有權(quán)要求采取補救措施,并要求賠償損失.四、違約的法律責任【違約行為的種類】1.屆期違約和預(yù)期違約.2.根本違約和非根本違約.3.不履行和不適當履行.4.瑕疵履行和加害履行.【違約責任的方式】1.繼續(xù)履行.2.采取補救措施.3.賠償損失.4.支付違約金.【免責事由】1.發(fā)生法定的不可抗力.2.合同中約定的免責條款.第十章:物業(yè)管理費的收支預(yù)算方案㈠預(yù)算依據(jù)及說明〈〈花園大廈物業(yè)管理招標書〉〉提供的數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定人工費：參照寫字樓物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制定。水、電費：按廣州市自來水公司和供電公司公布的價格支出委托專業(yè)公司維護的設(shè)備及綠地的費用按照市場價格。人員編制和根本工資標準見表人員編制和根本工資標準表序號項目人數(shù)/人工資標準/（元/月）總額/（元/月）1管理處主任1350035002主任助理1280028003行政主管1220022004經(jīng)營部主管1220022005工程部主管1220022006保安部主管1220022007綜合部主管1220022008財務(wù)部主管1220022009值班工程師32000600010出納員11300130011工程部技工1813002340012管理員51300650013文員11000100014營銷員31300390015保安員409003600016合計79—97600㈡收支預(yù)測1、物業(yè)管理費收入測算管理費按芳村寫字樓的市場價格水平及花園大廈的實際情況制定。停車場收費按照政府的有關(guān)規(guī)定和60個車位的數(shù)量制定。①管理費：24675×20元/平方米×95%=468825×12=5625900元/年②停車場：60×300元=18000×12=216000元/年合計：5841900元/年2、物業(yè)管理費用支出測算見表

物業(yè)管理費用支出測算表一、工資福利序號項目測算結(jié)果備注金額（元/月）金額/（元/年）1基本工資9760011712002福利勞保及加班費31232374784工資總額32%3服裝費312537500按人均500元/年計算小計1319571583484二、樓本體、公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費。小計32547.9390574.8根據(jù)本公司多年寫字樓管理經(jīng)驗（此項為1.5元/月.平方米）第一年按70%測算.三、機電設(shè)備外委維護保養(yǎng)1中央空調(diào)系統(tǒng)8600103200按本公司與專業(yè)公司合作多年經(jīng)驗及市場價格測算，（空調(diào)機組2臺，4300元/月，電梯4臺，2300元/臺，高壓配電由供電部門定價）2電梯92001104003中央空調(diào)水處理2800336004消防系統(tǒng)182002184005高壓配電2500300006發(fā)電機組80096007生活水泵950114008保安監(jiān)控219026280小計427405128