名師精講房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義

第8章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．1風(fēng)險(xiǎn)的含義

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實(shí)際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．2風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8．1．4風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)

投資回報(bào)是指因承擔(dān)某種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以獲得回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機(jī)性。根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險(xiǎn)型、冒險(xiǎn)型和普通型。8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進(jìn)行較為理性的投資，其特點(diǎn)是：1）在確定的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)下，投資者希望得到更高的回報(bào)；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險(xiǎn)；3）在預(yù)期收益增長(zhǎng)的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險(xiǎn)－回報(bào)”曲線有圖8-3所示的差異：回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)避險(xiǎn)型普通型冒險(xiǎn)型圖8-3不同類型投資者的風(fēng)險(xiǎn)曲線8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征1．客觀性2．多樣性3．補(bǔ)償性4．可測(cè)性8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型1．自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法5．政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損失。6．社會(huì)與政治風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治、經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)，社會(huì)習(xí)俗、社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力以及社會(huì)成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險(xiǎn)。8．原2房插地產(chǎn)筍投資壟風(fēng)險(xiǎn)短的種敘類與伶控制虹方法8．里2．犁2房鳳地產(chǎn)臺(tái)投資源風(fēng)險(xiǎn)直的規(guī)尼避和幅控制風(fēng)險(xiǎn)著規(guī)避群和控牲制的劉主要尋方法熱有：1．掏風(fēng)險(xiǎn)姜回避本方壞法的降要點(diǎn)倘是：途在預(yù)援期收槽益相搞同的興情況昌下，懼選擇駁風(fēng)險(xiǎn)素小的葉房地閥產(chǎn)項(xiàng)年目。2．陷風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)怎的客聚觀存子在使形投資爪者不塌得不團(tuán)尋找址更為佛積極躍的辦尤法來(lái)趣預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)拘。而顆做好雪市場(chǎng)灶研究歲是這狡種積捏極的彎辦法宅之一串。8．濁2房春地產(chǎn)食投資掌風(fēng)險(xiǎn)戒的種慢類與棚控制撥方法3．干風(fēng)險(xiǎn)叫組合風(fēng)險(xiǎn)踏組合省意味創(chuàng)著通舞過(guò)多偷項(xiàng)目誦投資紛來(lái)分語(yǔ)散風(fēng)薪險(xiǎn)。4．朱風(fēng)險(xiǎn)晚轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)貌轉(zhuǎn)移謀是指匹房地棉產(chǎn)投鋪資者豎以某忍種方殖式將瓣風(fēng)險(xiǎn)拋損失湖轉(zhuǎn)給宜他人漠承擔(dān)飾。8．厲3房刷地產(chǎn)魔投資頌風(fēng)險(xiǎn)阿分析8．榜3．引1風(fēng)堤險(xiǎn)分搏析的鄙含義知與作報(bào)用風(fēng)險(xiǎn)蒼分析裁是根貼據(jù)各播種變鋸量的詳概率班分布番，來(lái)老推求際一個(gè)栽項(xiàng)目耳在風(fēng)位險(xiǎn)條葉件下扔獲利湖的可亦能性扣大小演。因輪此，顆風(fēng)險(xiǎn)搭分析唇有時(shí)結(jié)也被型稱為拿概率乖分析揭。8．斑3房墊地產(chǎn)待投資由風(fēng)險(xiǎn)慚分析8．息3．礎(chǔ)2風(fēng)菊險(xiǎn)分溫析要滅解決濃的問(wèn)匠題1．嶄預(yù)期穗的收叔益率曲是多焰少？揀出現(xiàn)瀉的可逆能性屠有多蝴大？2．附相對(duì)酒于目歡標(biāo)收壓益可集融資糕成本粥或機(jī)盒會(huì)投飽資收張益來(lái)穩(wěn)說(shuō)，執(zhí)產(chǎn)生目損失館或超盜過(guò)目存標(biāo)收析益的背可能邊有多棄大？3．雹相對(duì)放于預(yù)幸期收紛益來(lái)膊說(shuō)，侄收益攤的變兄動(dòng)性揭和離里散性梯如何產(chǎn)？8．刻3房界地產(chǎn)門投資移風(fēng)險(xiǎn)桐分析8．授3．漠3風(fēng)躁險(xiǎn)分鹿析的產(chǎn)步驟1．巷選擇浸風(fēng)險(xiǎn)術(shù)分析掉使用麥的投福資項(xiàng)壟目的俱經(jīng)濟(jì)民評(píng)價(jià)聯(lián)指標(biāo)疑。2．姐列出紀(jì)需要脈進(jìn)行夕風(fēng)險(xiǎn)粱分析透的不扮確定雄性因羨素，渣此因狠素應(yīng)交是所高有因闖素中拾最為膠不確尚定的警，同判時(shí)將焰其余志因素價(jià)假設(shè)奪為是黎確定遷因素蜓。3．珠分析膨確定擁這個(gè)養(yǎng)不確拍定性承因素鏡的變預(yù)化范迷圍，滴并將稠該不火確定日性因招素的乘變化吧范圍達(dá)縮小鼠為幾毛個(gè)值框，且窩對(duì)每未一個(gè)勻值確牽定其肝概率公，列杏出概綢率分來(lái)布表疏。4．膨根據(jù)宴概率家分布奪，計(jì)奮算上畫述條壤件下工該經(jīng)芳濟(jì)評(píng)妨價(jià)指棄標(biāo)的辣期望貝值、雖標(biāo)準(zhǔn)殼方差誓、置炭信區(qū)悲間和拖置信逐概率赴等，睜由此館來(lái)分抖析某咽一投侵資項(xiàng)比目的泊風(fēng)險(xiǎn)念大小太和盈籌利的握把握目程度筑。8．充3房男地產(chǎn)劣投資奮風(fēng)險(xiǎn)靈分析8．錫3．俘4風(fēng)有險(xiǎn)的臨測(cè)量咱與分精析1．露概率鑰論基己本知艙識(shí)回均顧1）竟概率概率錫就是亡用來(lái)母表示裕隨機(jī)佛事件逗發(fā)生居可能靜性大者小的役數(shù)值雖。概率依分為綠主觀后概率猛和客眉觀概炎率。2）魔概率鏡分布由各管個(gè)隨失機(jī)變膝量與綿其相島應(yīng)的趨概率嘩組成枯的數(shù)卵列稱踏為概胸率分松布。8．絡(luò)3房湖地產(chǎn)既投資將風(fēng)險(xiǎn)行分析3）昂離散抓型分純布和詢連續(xù)島型分韻布如果晉隨機(jī)導(dǎo)變量沖（例粘如投妄資收濕益率堪）只密取有低限個(gè)遼值，滔并且豈對(duì)應(yīng)晌于這姐些值跑有確告定的宗概率凍，則倡稱隨麥機(jī)變辦量是車離散鼓型分頑布，馳如果騾對(duì)每兔一種袋情況斧都賦豈予一后個(gè)概芳率，壯并分女別測(cè)欺定其無(wú)收益存率，繡則成乎為連雙續(xù)型那分布嘉。8．搞3房債地產(chǎn)同投資惱風(fēng)險(xiǎn)銷分析4）艙期望渠值隨機(jī)碑變量鈴的各妖個(gè)取呆值，占以相虎應(yīng)的昌概率約為權(quán)柏?cái)?shù)的功加權(quán)忠平均腸數(shù)，棗叫隨羨機(jī)變雕量的棵預(yù)期話值，煤也稱盲數(shù)學(xué)品期望早或均詞值。5）強(qiáng)離散踐度測(cè)起定（1灑）方尖差8．青3房自地產(chǎn)盛投資顏風(fēng)險(xiǎn)蜓分析（2稍）標(biāo)累準(zhǔn)偏借差標(biāo)準(zhǔn)撿差越絮小，仰說(shuō)明謝隨機(jī)替變量控取值心偏離梳其期喂望值株的離竟散程鉗度越癥小，俘項(xiàng)目揮風(fēng)險(xiǎn)背就越攔小，特反之猶則相煙反。8．扣3房腳地產(chǎn)路投資鴿風(fēng)險(xiǎn)榮分析6）踐變異哀系數(shù)變異燃系數(shù)血越大濾，表巴示風(fēng)文險(xiǎn)程型度越紫大。8．芽3房覺(jué)地產(chǎn)瓣投資尺風(fēng)險(xiǎn)蠢分析7）忌置信單區(qū)間滔與置睡信概