房地產(chǎn)估價師考試投資風(fēng)險分析模擬試題

房地產(chǎn)估價師考試投資風(fēng)險分析模擬試題（1）1．由于營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風(fēng)險，也就是收益的變動而造成的風(fēng)險，稱為（）。

A．信用風(fēng)險B．財務(wù)風(fēng)險C．經(jīng)營風(fēng)險D．業(yè)務(wù)風(fēng)險2．房地產(chǎn)投資風(fēng)險按風(fēng)險性質(zhì)可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險，區(qū)分這兩類風(fēng)險的主要意義在于動態(tài)風(fēng)險（）加以解決。

A．通過投保方式B．通過對市場需求的預(yù)測

C．通過對投資項目的風(fēng)險分析D．需要通過經(jīng)營者自身努力3．風(fēng)險是發(fā)生不幸事件的概率，其一般定義是（）。

A．投入資本損失的可能性B．不利于達到預(yù)期目的

C．預(yù)期收益未達到而遭受的可能性D．某一項事業(yè)預(yù)期后果估計較為不利的一面4．為降低由于銀行貸款利率變化帶來的房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險，可在簽訂借貸合同時選用（）計息。

A．固定利率B．浮動利率C．復(fù)利D．單利5．房地產(chǎn)是投資額大、投資回收期長的產(chǎn)業(yè)，且房地產(chǎn)投資大多使用抵押貸款，而使用抵押貸款的最大風(fēng)險就是（）。

A．借款人喪失還款能力B．取消抵押品贖回權(quán)

C．房地產(chǎn)的拍賣成交額較低

D．貸款銀行有權(quán)拍賣抵押物6．在房地產(chǎn)投資活動中，（）是減小通貨膨脹對房地產(chǎn)投資項目實際凈現(xiàn)值的不利影響因素的途徑之一。

A．爭取較低的所得稅率

B．不作資金有缺口的房地產(chǎn)投資

C．選擇好的地段進行房地產(chǎn)投資

D．利用通貨膨脹的影響增強在談判中的地位7．一般而言，投資環(huán)境的變化或者（）所形成的未來收益的不確定性造成了房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險。

A．投資類型的差異

B．投資水平的差異

C．投資周期的變化

D．投資策略的變化8．在房地產(chǎn)投資活動中，其他條件不變的情況下，投資項目（）是能夠減輕風(fēng)險的。

A．獨立性和相關(guān)性的降低

B．獨立性和相關(guān)性的增加

C．獨立性的增加和相關(guān)性的降低

D．獨立性的減少和相關(guān)性的升高9．企業(yè)本身通過預(yù)測其擁有的風(fēng)險損失發(fā)生的概率與程度，并根據(jù)企業(yè)自身的財務(wù)能力預(yù)先提取基金，以彌補風(fēng)險所致?lián)p失的積極性自我承擔的是（）。

A．風(fēng)險自留

B．風(fēng)險預(yù)防

C．承擔風(fēng)險

D．自保風(fēng)險10．一般情況下，金融機構(gòu)貸款利率的提高，往往會使房地產(chǎn)價格（）；利息支出（）；投資成本（）；形成房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險。

A．上升，減少，減少

B．上升，減少，增大

C．下降，增加，增大

D．下降，增加，減小1.D2.D3.D4.A5.B6.A7.B8.C9.D10.C1．房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大的損失為代價才能拋售出去的風(fēng)險被稱為是（）。

A．業(yè)務(wù)風(fēng)險

B．流動性風(fēng)險

C．經(jīng)營風(fēng)險

D．決策性風(fēng)險2．房地產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險是指把房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金時可能遭受的風(fēng)險，由于房地產(chǎn)本身的特點，價值量大，銷售費時費力，為及時得到現(xiàn)金，有時不得不以降低銷售為代價來實現(xiàn)，為了降低變現(xiàn)風(fēng)險，采用的最根本的對策是（）。

A．操縱房地產(chǎn)現(xiàn)金流量

B．搞好房地產(chǎn)投資管理工作

C．選好房地產(chǎn)投資地段

D．把握好搭配投資比例3．投資于某項房地產(chǎn)商品，其風(fēng)險較大超過自身承受能力；或經(jīng)營某項房地產(chǎn)前景難以把握，高風(fēng)險高利潤交織在一起，則房地產(chǎn)投資者就可采用（）防范風(fēng)險。

A．保險策略

B．融資策略

C．投資分散策略

D．聯(lián)合策略4．采用融資策略來防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，其主要手段是（）。

A．發(fā)行債券

B．發(fā)行股票

C．向銀行貸款

D．有償發(fā)行基金5．由于房地產(chǎn)必須經(jīng)過較長時間才能在市場脫手，因此房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性很差，常見投資種類的變現(xiàn)順序排列為（）。

A．現(xiàn)金、債券、支票和存款、房地產(chǎn)、股票

B．現(xiàn)金、支票和存款、股票、債券、房地產(chǎn)

C．現(xiàn)金、股票、支票和存款、債券、房地產(chǎn)

D．現(xiàn)金、房地產(chǎn)、支票和存款、股票、債券6．當一個國家經(jīng)濟出現(xiàn)過熱，或者國家經(jīng)濟實行調(diào)整時，壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模幾乎成了慣用的手段，而每當壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模時，（）必然是首當其沖地受到壓縮。

A．普通住宅

B．經(jīng)濟適用房

C．高級別墅

D．樓堂館所7．在房地產(chǎn)投資活動中，有些房地產(chǎn)風(fēng)險可能會給房地產(chǎn)投資者帶來災(zāi)難性的損失，以房地產(chǎn)投資者自身的財力根本無法承擔，因此房地產(chǎn)投資者必須采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移方法將房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去，其主要形式是（）。

A．委托專業(yè)公司完成危險任務(wù)

B．將風(fēng)險損失攤銷計入成本

C．從未發(fā)生風(fēng)險損失的收益中得到補償

D．通過契約或合同將損失的財務(wù)負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人8．房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險是指由于（）的發(fā)生而導(dǎo)致實際收益降低的風(fēng)險。

A．利率變化

B．房地產(chǎn)投資者資不抵債

C．通貨膨脹

D．經(jīng)濟不景氣，低靡狀況9．我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)，正確認識房地產(chǎn)風(fēng)險的特征，對于建立和完善風(fēng)險控制和管理機制，減少風(fēng)險損失，降低風(fēng)險發(fā)生的可能，提高投資活動的效率具有重要意義，風(fēng)險的主要特征是（）。

A．客觀性

B．潛在性

C．可測性

D．不確定性10．在確定降低風(fēng)險因素的影響時，房地產(chǎn)投資者必須在報酬與安全之間進行適當?shù)臋?quán)衡，一般來講，房地產(chǎn)投資者所獲取的收益（）。

A．不受安全度的影響

B．隨著安全度的增加而減小

C．隨著安全度的增加而增加

D．與安全度同步1．下列不屬于房地產(chǎn)保險的種類是（）。

A．房屋財產(chǎn)保險

B．房屋抵押貸款保險

C．商品房經(jīng)營項目保險

D．商品房售后質(zhì)量保險2．對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分類，可以使我們更加具體地把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險，并且分析來自各方面風(fēng)險的可能性大小與程度高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營的具體情況，區(qū)分輕重緩急，對癥下藥，而“戰(zhàn)爭”屬于（）。

A．自然風(fēng)險

B．靜態(tài)風(fēng)險

C．社會風(fēng)險

D．投資風(fēng)險3．房地產(chǎn)周期是形成投資商業(yè)風(fēng)險的一個因素，而（）是形成房地產(chǎn)周期的最主要因素。

A．房地產(chǎn)建設(shè)周期

B．房地產(chǎn)類型不同

C．房地產(chǎn)市場變化

D．政策變化4．國家利用金融政策來影響房地產(chǎn)業(yè)形成房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險，主要是通過（）來實行。

A．取消抵押品贖回權(quán)

B．貸款方催還貸款

C．提高利率，緊縮銀根

D．貨幣貶值5．房地產(chǎn)投資風(fēng)險不確定性特征的主要原因是（）。

A．投資者判斷偏差

B．國家政策的變化

C．投資金額大小

D．投資周期長短6．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資方案，對投資者的致命程度，用生存風(fēng)險度表示，其計算公式為（）。

A．決策可能最大損失÷投資成功的概率

B．投資失敗的費用÷投資成功的概率

C．投資失敗的費用÷致命損失

D．決策可能最大損失÷致命損失7．房地產(chǎn)投資風(fēng)險按風(fēng)險性質(zhì)劃分時，其靜態(tài)風(fēng)險主要是指（）帶來的風(fēng)險。

A．市場需求變動

B．企業(yè)經(jīng)營管理狀況

C．通貨膨脹貨幣貶值

D．由于自然災(zāi)害和意外事故8．盡管處處充滿風(fēng)險，投資時時有遭遇風(fēng)險的可能，但可能變?yōu)楝F(xiàn)實是有條件的，所以風(fēng)險存在的基本形式是風(fēng)險的（）。

A．可測性

B．客觀性

C．相關(guān)性

D．潛在性9．按風(fēng)險性質(zhì)劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險，由于自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險稱為（）。

A．自然風(fēng)險

B．社會風(fēng)險

C．動態(tài)風(fēng)險

D．靜態(tài)風(fēng)險10．通貨膨脹對經(jīng)營收入和支出的影響，且兩者的上漲率數(shù)量上等于通貨膨脹率時，考慮與不考慮通貨膨脹的凈現(xiàn)值相比（）。

A．前者比后者大

B．前者比后者小

C．大小經(jīng)常改變

D．二者相等1．房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的靜態(tài)風(fēng)險，可以通過（）的方式加以避免。

A．預(yù)測

B．投保

C．調(diào)整投資策略

D．經(jīng)營者自身努力2．房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險是指由于（）的發(fā)生而導(dǎo)致實際收益降低的風(fēng)險。

A．利率變化

B．資不抵債

C．通貨膨脹

D．經(jīng)濟低靡、不景氣狀況3．風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給他人承擔，主要形式是（）。

A．將風(fēng)險損失攤銷計入成本

B．委托專業(yè)公司完成危險作業(yè)

C．從未發(fā)生風(fēng)險損失的項目收入中得到補償

D．通過契約或合同將損失的財務(wù)負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人4．（）是風(fēng)險存在的基本形式。

A．客觀性

B．潛在性

C．可測性

D．相關(guān)性5．（）是風(fēng)險的主要特征，也是風(fēng)險的本質(zhì)。

A．客觀性

B．潛在性

C．不確定性

D．可測性6．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的粗分類，若按風(fēng)險產(chǎn)生的原因來劃分，并不包含（）。

A．自然風(fēng)險

B．社會風(fēng)險

C．投資風(fēng)險

D．經(jīng)營風(fēng)險7．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的粗分類，若按風(fēng)險承擔的主體來劃分，并不包含（）。

A．投資風(fēng)險

B．生產(chǎn)風(fēng)險

C．經(jīng)營風(fēng)險

D．銷售風(fēng)險8．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的細分類的總體性風(fēng)險中，并不包含（）。

A．市場風(fēng)險

B．經(jīng)營風(fēng)險

C．購買力風(fēng)險

D．利率風(fēng)險9．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的細分類的個別性風(fēng)險中，并不包含（）。

A．預(yù)測、決策風(fēng)險

B．流動性風(fēng)險

C．購買力風(fēng)險

D．財務(wù)風(fēng)險10．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的細分類的意外性風(fēng)險中，并不包含（）。

A．自然災(zāi)害的發(fā)生

B．政治動蕩

C．環(huán)境污染

D．信用風(fēng)險1.B2.C3D4B5.C6.C7.C8.B9.C10.D1．一般而言，房地產(chǎn)投資比地產(chǎn)投資的商業(yè)風(fēng)險（-）。

A．要大

B．要小

C．兩者相等

D．很難比較2．（）決定了房地產(chǎn)項目抗商業(yè)風(fēng)險的能力。

A．房地產(chǎn)管理水平

B．房地產(chǎn)政策

C．房地產(chǎn)市場變化

D．房地產(chǎn)類型3．房地產(chǎn)投資大多使用抵押貸款，而使用抵押貸款的最大風(fēng)險就是（）。

A．金融政策的調(diào)整

B．銀行催還貸款的要求

C．取消抵押品贖回權(quán)

D．抵押品變質(zhì)貶值4．投資回收期越長，房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險（）。

A．越大

B．越小

C．大小不變

D．沒有一定關(guān)系5．房地產(chǎn)租金和售價也是一種價格，它會隨著通貨膨脹的發(fā)生而同時上漲。所以，房地產(chǎn)投資具有（）通貨膨脹的作用。

A．促進

B．防范

C．助長

D．無關(guān)6．房地產(chǎn)投資的不可抗力風(fēng)險形成的原因很多，但以下的（）并不包含其中。

A．自然災(zāi)害

B．意外事故

C．戰(zhàn)爭和政變

D．房地產(chǎn)政策變化7．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略很多，最常用的簡便易行的策略中并不包含（）在內(nèi)。

A．聯(lián)合策略

B．融資策略

C．回避策略

D．保險策略8．投資分散策略以分散投資的方法防范房地產(chǎn)風(fēng)險，其做法并不包含（）。

A．房地產(chǎn)投資區(qū)域分散

B．房地產(chǎn)投資種類分散

C．房地產(chǎn)投資時間分散

D．房地產(chǎn)投資資金分散9．風(fēng)險預(yù)防也是處理房地產(chǎn)風(fēng)險的重要方法之一，風(fēng)險預(yù)防可以采取很多措施，但并不包括以下的（）。

A．防止危險因素的產(chǎn)生

B．風(fēng)險回避

C．減少已經(jīng)存在的危險因素

D．對風(fēng)險因素進行時間和空間上的隔離10．某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資經(jīng)營一商場，總投資960萬元，年凈收益為210萬元，通貨膨脹率與經(jīng)營收益上漲率相同，均為9%，所得稅率為33%，年折舊費為20萬元。經(jīng)營6年后脫手出售，在出售時考慮通貨膨脹后的稅后凈現(xiàn)金流量為（）萬元。

A．145

B．148

C．151

D．1541.B2.A3.C4.A5.B6.D7.C8.D10.A1．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的不確定性表現(xiàn)形式為（）。

A．戰(zhàn)爭的爆發(fā)

B．投資判斷的失誤

C．國家政策的變化

D．預(yù)期收益的變化

E．臺風(fēng)的形成2．投資回收期與房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險之間的關(guān)系為（）。

A．前者越長，后者風(fēng)險越小

B．前者越長，后者風(fēng)險越大

C．前者越短，后者風(fēng)險越大

D．前者越短，后者風(fēng)險越小

E．具體情況具體分析，無邏輯關(guān)系3．對房地產(chǎn)投資風(fēng)險采用投資分散策略防范，其做法可分為（）。

A．房地產(chǎn)投資方案的分散

B．房地產(chǎn)銷售代理的分散

C．房地產(chǎn)投資區(qū)域的分散

D．房地產(chǎn)投資種類的分散

E．房地產(chǎn)投資時間的分散4．房地產(chǎn)作為抵押物，被取消抵押品贖回權(quán)而進行拍賣時，其結(jié)果往往不利于房地產(chǎn)投資者的具體原因是（）。

A．經(jīng)濟不景氣，相應(yīng)樓市低靡

B．貸款方急于出手，價格往往更低

C．拍賣對抵押品的聲譽不利，所以價格上不去

D．在出售時機上沒有選擇權(quán)，出售時機不好，就賣不出好價錢

E．以上均是5．風(fēng)險預(yù)防是處理房地產(chǎn)風(fēng)險的重要方法之一，其主要預(yù)防措施有（）。

A．加強投資分析研究

B．穩(wěn)定、修復(fù)和更新受損對象

C．組織和經(jīng)營專業(yè)的自保公司

D．對風(fēng)險因素進行時間和空間上的隔離

E．減少已經(jīng)存在的危險因素并對其進行監(jiān)控6．房地產(chǎn)投資不可抗力風(fēng)險的影響因素有（）。

A．抗災(zāi)自救能力

B．房地產(chǎn)本身特性

C．保險事業(yè)發(fā)展水平

D．房地產(chǎn)管理水平

E．房地產(chǎn)所在的行政區(qū)域7．房地產(chǎn)開發(fā)商在項目建設(shè)階段，投資風(fēng)險表現(xiàn)為（）。

A．承包商的項目控制與管理能力

B．通貨膨脹及不可預(yù)料時間的發(fā)生

C．市場研究與項目分析、預(yù)測的準確性

D．資本結(jié)構(gòu)的變化會對未來收益產(chǎn)生很大的影響

E．以上均是8．處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法有（）。

A．風(fēng)險轉(zhuǎn)移

B．風(fēng)險組合

C．風(fēng)險自留

D．風(fēng)險回避

E．風(fēng)險承擔9．風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)投資者發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)風(fēng)險損失i有意識地采取回避措施，具體有（）。

A．從事多種經(jīng)營

B．防止危險因素的產(chǎn)生

C．減少風(fēng)險單位數(shù)量

D．放棄某些房地產(chǎn)投資計劃

E．委托專業(yè)公司完成有風(fēng)險的某項任務(wù)10．房地產(chǎn)風(fēng)險管理的最終目的在于對房地產(chǎn)投資風(fēng)險采取有效的防范措施，以便減免房地產(chǎn)風(fēng)險，其最常用且簡便易行的防范策略包括（）。

A．保險策略

B．擔保策略

C．融資策略

D．投資組合策略

E．投資分散策略1.ACE2.BD3.CD4.ACD5.BDE

6.ABCD7.AB8.ABCD9.DE10.ACE1．下列不屬于房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法有（）。

A．房產(chǎn)交易

B．參加保險

C．抵押

D．質(zhì)押

E．租賃2．房地產(chǎn)風(fēng)險組合是將許多類似的但不會同時發(fā)生的風(fēng)險集中起來考慮，從而能較為準確地預(yù)測未來風(fēng)險損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生的損失部分，能得到其他未發(fā)生風(fēng)險損失且取得風(fēng)險收益的部分補償，可采用的方法有（）。

A．從事多種經(jīng)營

B．參加保險或租賃

C．組織專業(yè)自保公司

D．增加風(fēng)險單位數(shù)量來提高企業(yè)預(yù)防未來損失的能力

E．通過投資者所面臨的風(fēng)險單位進行空間與時間的分離達到減輕風(fēng)險損失的目的3．自保風(fēng)險用于處理那些損失較大的房地產(chǎn)風(fēng)險，自保風(fēng)險的具體表現(xiàn)形式主要有（）。

A．將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔

B．將風(fēng)險損失攤銷計入成本

C．建立和使用內(nèi)部風(fēng)險損失基金

D．有意識采取風(fēng)險回避措施

E．組織和經(jīng)營專業(yè)自保公司，降低企業(yè)總體風(fēng)險水平，提高收益能力4．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小往往與擬開發(fā)項目的（）直接相關(guān)。

A．規(guī)模

B．類型

C．地理位置

D．資金狀況

E．復(fù)雜程度5．降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險的對策包括（）。

A．選好房地產(chǎn)投資地段

B．操縱房地產(chǎn)現(xiàn)金流量

C．選擇價值量大的房地產(chǎn)投資

D．保證有能力持有房地產(chǎn)足夠時間

E．把握好搭配投資比例，為保證急需資金時的供給，可將一部分資金放在手里或存在銀行6．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的不確定性特征可以表現(xiàn)為（）。

A．國家政策的變化

B．預(yù)期收益的變化

C．投資判斷失誤

D．戰(zhàn)爭的爆發(fā)

E．房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭7．房地產(chǎn)投資風(fēng)險按性質(zhì)劃分的動態(tài)風(fēng)險主要指（）帶來的風(fēng)險。

A．由于意外事故

B．由于自然災(zāi)害

C．市場需求變化

D．企業(yè)經(jīng)營管理狀況

E．由于金融風(fēng)暴8．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的個別性風(fēng)險包括（）。

A．流動性風(fēng)險

B．意外性風(fēng)險

C．信用風(fēng)險

D．經(jīng)營風(fēng)險

E．金融風(fēng)險9．形成房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險的因素是（）。

A．投資回收期

B．投資水平

C．投資環(huán)境

D．投資成本

E．投資收益率10．房地產(chǎn)開發(fā)商在論證設(shè)計階段的投資風(fēng)險表現(xiàn)為（）。

A．項目評估分析的準確性

B．市場預(yù)測的準確性

C．資本結(jié)構(gòu)變化的影響

D．對項目控制與管理的能力

E．市場行情的變化1.ACD2.ADE3.BCE4.ABE

5.BDE

6.AD7.CD8.ACD9.BC10.AB（一）當前房地產(chǎn)市場，有許多地區(qū)房價增長過快，銀行資金融通量過大，引起政府等相關(guān)部門的強烈關(guān)注。房地產(chǎn)投資是否過熱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否存在泡沫，是否應(yīng)該由政府加強宏X見調(diào)控，并通過一些強制手段和措施，來正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康、正確發(fā)展，一時成為業(yè)界討論的焦點。1．風(fēng)險對于房地產(chǎn)投資者行為的影響：首先是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險大小確定其合理的（）。

A．投資規(guī)模

B．投資方向