房地產(chǎn)論文Microsoft-Word-文檔

以濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例的房地產(chǎn)市場(chǎng)選址及定位分析濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)定位及市場(chǎng)分析摘要商業(yè)地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠起到拉動(dòng)的作用。一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要“三駕馬車”即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)和對(duì)外貿(mào)易，固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊是商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)大內(nèi)需也是要靠商業(yè)地產(chǎn)。2010年中央政府出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，住宅地產(chǎn)的投資價(jià)值不斷降低，所以房地產(chǎn)商開(kāi)始把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，受金融危機(jī)影響，2009年商業(yè)地產(chǎn)整體陷入停滯狀態(tài)。2010年，由于國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和出臺(tái)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在著許多盲目開(kāi)發(fā)，空置率高和盈利能力低等問(wèn)題。這些問(wèn)題的產(chǎn)生很大程度上是由于缺乏科學(xué)的項(xiàng)目定位。所以，研究商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位問(wèn)題具有很現(xiàn)實(shí)的意義。關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)選址SWOT分析市場(chǎng)定位分析發(fā)展前景前言進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)中的商業(yè)地產(chǎn)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，但是，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的理論研究相對(duì)滯后，尤其是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何選址，如何進(jìn)行市場(chǎng)定位的研究更是重要。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程逐步加快，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。特別是弱，因此加強(qiáng)這兩方面的研究，將對(duì)今后商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)選址及成功運(yùn)營(yíng)有著重要的指導(dǎo)作用。與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相類似，濮陽(yáng)市的商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但是由于人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)還不全面，商業(yè)地產(chǎn)在高速發(fā)展的背后存在著不容忽視的問(wèn)題。因此本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的選址和市場(chǎng)定位的研究，尤其是對(duì)濮陽(yáng)市華龍區(qū)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在問(wèn)題的分析，將會(huì)為解決一些有關(guān)選址的問(wèn)題提供一個(gè)平臺(tái)，對(duì)促進(jìn)濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)與健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)及研究的理論基礎(chǔ)（一）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程第一階段：20世紀(jì)80年代以前，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“冰凍期”。在當(dāng)時(shí)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，中國(guó)的商業(yè)形態(tài)多為各種類型的供銷社與百貨大樓，而且產(chǎn)權(quán)大多屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)投入與場(chǎng)所的選擇沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。第二階段：20世紀(jì)80年代，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“破土期”。在中國(guó)的上海、北京等特大城市，出現(xiàn)了“購(gòu)物中心”，但嚴(yán)格來(lái)講，這一時(shí)期的“購(gòu)物中心”，應(yīng)該屬于規(guī)模相對(duì)較大的百貨店，后來(lái)這種貨店逐漸擴(kuò)展到各大中小城市。第三階段：20世紀(jì)90年代初期至中期，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“萌芽期”，在這一時(shí)期“購(gòu)物中心”已初具規(guī)模。還有一部分香港的房地產(chǎn)商在北京、上海、深圳等大城市，陸續(xù)開(kāi)發(fā)許多商業(yè)地產(chǎn)。第四階段：90年代至2000年，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“初步發(fā)展期”，在這一時(shí)期內(nèi)，一些規(guī)模大、功能齊全、業(yè)態(tài)復(fù)合度高的購(gòu)物中心建成營(yíng)業(yè)，并且獲得成功國(guó)際著名的商業(yè)集團(tuán)也在這一時(shí)期紛紛進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。第五階段：2000年后至今，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“黃金發(fā)展期”，在這一時(shí)期，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的總體數(shù)量急劇增加，單體規(guī)模也有逐漸增大的趨勢(shì)。在投資者和零售業(yè)發(fā)展的推動(dòng)下，不久的將來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)得到更快的發(fā)展。（二）商業(yè)地產(chǎn)概述1、基本概念商業(yè)地產(chǎn)主要指按照用途劃分的用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)休閑設(shè)施等商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式，商業(yè)地產(chǎn)主要包括酒店、超市、臨時(shí)商鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)與shoppingmall等。本文研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是濮陽(yáng)市大型百姓商廈（包括購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)等）。2、基本特點(diǎn)①對(duì)區(qū)位要求高②風(fēng)險(xiǎn)大③投資規(guī)模大④經(jīng)營(yíng)方式以租賃為主⑤經(jīng)營(yíng)管理要求高⑥收益性強(qiáng)3、類型①按使用的直接性，商業(yè)地產(chǎn)分為直接商業(yè)地產(chǎn)和間接商業(yè)地產(chǎn)。②按照經(jīng)營(yíng)方式，商業(yè)地產(chǎn)分為租賃商業(yè)、出售商業(yè)和自營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。③按照投資的目的，商業(yè)地產(chǎn)分為投資商業(yè)地產(chǎn)和自用商業(yè)地產(chǎn)。4、濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的界定改革開(kāi)放以來(lái)，隨著濮陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，城市巨門(mén)消費(fèi)水平不斷提高，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)日趨繁榮，商業(yè)地產(chǎn)以前所未有的速度快速發(fā)展。濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)又將上一個(gè)新臺(tái)階，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)起到了明顯的帶動(dòng)作用。濮陽(yáng)特色商業(yè)區(qū)位于濮陽(yáng)市商貿(mào)中心區(qū)的核心區(qū)。東起玉門(mén)路，西至馬頰河?xùn)|路，北至中原路，南至江漢路，占地面積約1.81平方公里。是《濮陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007-2020）》中確定了一處市級(jí)商業(yè)中心。近年來(lái),隨著城市的發(fā)展，商住樓、寫(xiě)字樓、大型酒店、百貨商場(chǎng)高樓林立；區(qū)內(nèi)商貿(mào)流通、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、金融服務(wù)等多種服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，多家規(guī)模較大的服務(wù)業(yè)項(xiàng)目云集其中。截止2011年，特色商業(yè)區(qū)累計(jì)入駐各種服務(wù)業(yè)項(xiàng)目196家，占據(jù)了濮陽(yáng)市10000平方米以上商業(yè)項(xiàng)目的90%，營(yíng)業(yè)收入近25億元、稅收過(guò)億。有了一定的商業(yè)氣候,形成了特色商業(yè)區(qū)的雛形。根據(jù)《濮陽(yáng)市零售業(yè)態(tài)規(guī)范》和《濮陽(yáng)市商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范》，結(jié)合對(duì)濮陽(yáng)市已有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)查本文把濮陽(yáng)市建筑面積在6000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，界定為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。（三）濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)研究的理論基礎(chǔ)1、地租理論馬克思的地租地價(jià)理論認(rèn)為，人類已開(kāi)發(fā)利用的土地是由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成。不同的房地產(chǎn)類型的區(qū)位差異，主要取決于其對(duì)特定位置的競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)。2、市場(chǎng)區(qū)位理論1940年，德國(guó)奧古斯特《區(qū)位經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)，書(shū)中提出市場(chǎng)區(qū)位輪。他認(rèn)為市場(chǎng)區(qū)位的最終目標(biāo)是尋求最大利潤(rùn)點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇也一樣。3、中心地理論中心地理論由德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒，在本世紀(jì)三十年代初提出開(kāi)的。該理論對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域規(guī)劃提供了重要的方法依據(jù)。4、商圈理論商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍，也可以說(shuō)是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者來(lái)自的區(qū)域，或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。商業(yè)理論是指導(dǎo)商業(yè)布局重要理論。商業(yè)地產(chǎn)選址時(shí)，必須對(duì)所選擇的地區(qū)進(jìn)行評(píng)估，分析飽和指數(shù)的高低。一般地說(shuō)，飽和指數(shù)高，意味著零售潛力大。5、市場(chǎng)定位理論市場(chǎng)定位理論最初是由美國(guó)營(yíng)銷專家A.里斯和J.屈特于20世紀(jì)70年代提出來(lái)的。市場(chǎng)定位考慮的不僅僅是成本、利潤(rùn)、交通便利、還要考慮市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)行為、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及促銷手段。市場(chǎng)定位首先是目標(biāo)定位，其次是產(chǎn)品定位，第三是競(jìng)爭(zhēng)定位。二、濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量（一）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容量的含義與研究意義1、商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量基本內(nèi)涵商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指一定區(qū)域和一定時(shí)期內(nèi)，在該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力一定的情況下，商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)總的需求面積。2、研究濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容量的意義①市場(chǎng)容量研究是城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的基本參考依據(jù)。②市場(chǎng)容量研究是房地產(chǎn)企業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必然要求。③市場(chǎng)容量研究為投資者提供重要的投資參考。（二）影響濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)容量的因素1、城市的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。2、城市的人口狀況。3、城市的職能。三、濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址從前面的分析我們知道，濮陽(yáng)市的商業(yè)地產(chǎn)還有很大的開(kāi)發(fā)空間，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵的一步，就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址，選址的成敗是其吸引商品經(jīng)營(yíng)者的關(guān)鍵因素，更是影響房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)還是房地產(chǎn)企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。（一）商業(yè)地產(chǎn)選址的原則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址是指在一個(gè)具有若干供應(yīng)點(diǎn)及若干需求點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)選一個(gè)地點(diǎn)設(shè)置商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃過(guò)程。這是一項(xiàng)龐大的工作，是由商業(yè)地產(chǎn)自身的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)決定的。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址是影響其商業(yè)價(jià)值的重要因素，直接關(guān)系到日后承租的商業(yè)企業(yè)或者商業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)決策。從實(shí)踐來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的選址必須遵循以下幾個(gè)原則：1、與現(xiàn)有城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)必須滿足城市總體發(fā)展的要求，與城市建設(shè)的總體規(guī)劃相適應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)以發(fā)展規(guī)劃、用地布局規(guī)劃和工程規(guī)劃為指導(dǎo)，與城市人口分布、消費(fèi)需求、交通體系與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，并與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃相結(jié)合，合理有效的配置商業(yè)資源，爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)同步推進(jìn)。城市的規(guī)劃布局是城市建設(shè)的指南，城市的各種建筑設(shè)施都必須符合它的要求。濮陽(yáng)市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址時(shí)，應(yīng)該以濮陽(yáng)市的總體規(guī)劃為依據(jù)，以濮陽(yáng)市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為指導(dǎo)，順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和空間布局的變化需求，與城市功能定位和遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)。2、交通便利隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，乘車、開(kāi)車購(gòu)物已成為顧客商業(yè)行為的主要方式之一。由于乘車、開(kāi)車購(gòu)物使顧客的移動(dòng)能力和活動(dòng)空間大為增強(qiáng)，因此區(qū)域的道路通達(dá)度已經(jīng)成為影響購(gòu)物的重要條件。另外，發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，在遵循貨物銷售范圍最大原則的同時(shí)，還要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一配送，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線，這將有助于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本。因此，在商業(yè)地產(chǎn)選址時(shí)，應(yīng)盡可能靠近運(yùn)輸路線。3、接近購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)區(qū)靠近人群聚集的場(chǎng)所，方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如公共場(chǎng)所，影院，醫(yī)院，公園等附近；靠近人口居住稠密區(qū)或者機(jī)關(guān)單位集中地區(qū)，通過(guò)縮短與消費(fèi)者的距離，使購(gòu)物省時(shí)省力比較方便，這樣容易培養(yǎng)忠實(shí)的消費(fèi)群。4、合法原則5、最高最佳原則6、開(kāi)發(fā)潛力原則（二）影響選址的因素1、交通因素

交通運(yùn)輸因素是影響超市選址的一個(gè)直接因素，也是最重要的因素之一。這里的交通因素包括兩方面：一是本區(qū)域內(nèi)的交通條件，例如道路交通網(wǎng)的硬件程度以及是否能夠圍繞超市為中心、以交通系統(tǒng)為載體對(duì)超市四周的市場(chǎng)進(jìn)行最大范圍的輻射；二是區(qū)域內(nèi)外的交通是否是一個(gè)有機(jī)整體，也即是否有利于超市進(jìn)出貨從而降低成本。2、顧客的數(shù)量和質(zhì)量

通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析。對(duì)顧客的消費(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性、消費(fèi)習(xí)慣的資料；人口結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等基本情況；家庭戶數(shù)及構(gòu)成，包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭人口的增減狀況。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，顧名思義就是看該區(qū)域是否有較多且實(shí)力雄厚的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而計(jì)算市場(chǎng)飽和度以及相對(duì)的銷售計(jì)劃與策略。

4、政府政策因素

因?yàn)楦鱾€(gè)地區(qū)情況不同，各個(gè)地區(qū)的政府政策優(yōu)惠的側(cè)重點(diǎn)及重點(diǎn)扶持區(qū)域也會(huì)不同，這就導(dǎo)致了政策上的區(qū)域不平衡化，所以政府政策因素不容忽視。5、地區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣因素

不同地區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣不同也會(huì)導(dǎo)致各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)觀念及消費(fèi)方式出現(xiàn)差異化。研究當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，制定因地制宜的銷售方式不失為良策。6、商場(chǎng)周邊狀況

著重調(diào)查商場(chǎng)周圍有無(wú)市場(chǎng)、娛樂(lè)街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場(chǎng)店址的選擇。商場(chǎng)所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況，包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。四、濮陽(yáng)市華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析（一）定位概況1、定位含義定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是一種要求商業(yè)項(xiàng)目確立聚焦于顧客利益目標(biāo)方向的選擇。任何定位都是依賴于對(duì)市場(chǎng)需求的把握而建立，但是市場(chǎng)上反饋的需求信息數(shù)量龐雜，要在有限時(shí)間內(nèi)遴選、分析出最有價(jià)值的信息，需要成熟的模式和豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。模式提供了全面、科學(xué)的工作思路與方法，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位工作制定了基本的工作骨架。開(kāi)發(fā)商需要了解項(xiàng)目的資源狀況，包括自身優(yōu)勢(shì)、周邊環(huán)境、消費(fèi)能力、競(jìng)爭(zhēng)狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等等。然而，項(xiàng)目定位絕非照貓畫(huà)虎般的機(jī)械運(yùn)動(dòng)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)采取不同的方法與手段。研究區(qū)域消費(fèi)文化便是對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行主題提升從而尋找項(xiàng)目"藍(lán)海"之路的關(guān)鍵點(diǎn)之一。2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位類型①競(jìng)爭(zhēng)性定位3、競(jìng)爭(zhēng)性定位又稱“迎強(qiáng)定位”、“對(duì)峙性定位”、“針對(duì)式定位”，是指企業(yè)選擇靠近于市場(chǎng)現(xiàn)有強(qiáng)者\(yùn)o"企業(yè)產(chǎn)品"企業(yè)產(chǎn)品的附近或其重合的市場(chǎng)位置，與強(qiáng)者企業(yè)采用大體相同的\o"營(yíng)銷策略"營(yíng)銷策略，與其爭(zhēng)奪同一個(gè)市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)性定位方式要求企業(yè)必須具備與強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不相上下的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)只要能達(dá)到與其平分天下或被\o"消費(fèi)者"消費(fèi)者廣為知曉，就是巨大的成功。競(jìng)爭(zhēng)性定位是一種與在\o"市場(chǎng)"市場(chǎng)上居支配地位的\o"競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手"競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)著干的定位方式。即企業(yè)選擇與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重合的市場(chǎng)位置，爭(zhēng)取同樣的\o"目標(biāo)顧客"目標(biāo)顧客，彼此\o"在產(chǎn)品"在產(chǎn)品、價(jià)格、分銷、\o"供給"供給等方面少有差別。采用這一\o"戰(zhàn)略定位"戰(zhàn)略定位，企業(yè)必須比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有明顯的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該了解自己是否擁有比競(jìng)爭(zhēng)者更多的\o"資源"資源和能力，必須提供優(yōu)于對(duì)方的\o"產(chǎn)品"產(chǎn)品,使大多數(shù)消費(fèi)者樂(lè)于接受本企業(yè)的產(chǎn)品，而不愿意接受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品。②避強(qiáng)定位策略避強(qiáng)定位策略是指\o"企業(yè)"企業(yè)力圖避免與實(shí)力最強(qiáng)的或較強(qiáng)的其他\o"企業(yè)"企業(yè)直接發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)，而將自己的\o"產(chǎn)品定位"產(chǎn)品定位于另一\o"市場(chǎng)"市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，使自己的\o"產(chǎn)品"產(chǎn)品在某些特征或?qū)傩苑矫媾c最強(qiáng)或較強(qiáng)的對(duì)手有比較顯著的區(qū)別。③突出特色定位突出特色定位指通過(guò)分析市場(chǎng)中現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位狀況，發(fā)掘新的具有特色的市場(chǎng)位置，作為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的市場(chǎng)定位。即使是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與其他項(xiàng)目相同，也要使自身的規(guī)模、功能、水平、有形展示和形象等反面與眾不同，建立起某種差別優(yōu)勢(shì)。（二）華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的意義1、商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位有利于商業(yè)地產(chǎn)及其客戶建立自己的特色，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的收益。2、商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位決策時(shí)制定其市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略的基礎(chǔ)。3、商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位有利于其形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（三）華龍區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析①地理位置優(yōu)勢(shì)濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)位于濮陽(yáng)市商貿(mào)地段，東起玉門(mén)路，西至馬頰河?xùn)|路，北至中原路，南至江漢路。周邊擁有全市最成熟的環(huán)境，各種設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場(chǎng)、物流公司、郵局、購(gòu)物商貿(mào)云集，交通更是四通八達(dá)，為居家、辦公提供了非常便利的條件。②入市時(shí)機(jī)較好在商貿(mào)區(qū)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是“百姓商廈”、“茂業(yè)商廈”的銷售已經(jīng)基本結(jié)束，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，在商貿(mào)區(qū)已無(wú)對(duì)手，具有較強(qiáng)的唯一性。③市場(chǎng)有空間在濮陽(yáng)成為中原崛起的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高檔且地處商貿(mào)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)的承接力。隨著外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)成功的隊(duì)伍不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)新穎。④價(jià)格有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目面對(duì)廣大普通消費(fèi)者，尤其是由于家電下鄉(xiāng)政策的實(shí)施，一些家電更實(shí)惠。2、劣勢(shì)分析①開(kāi)發(fā)商知名度不高該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)過(guò)知名的樓盤(pán)、商鋪等，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不豐富，而且該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)曾經(jīng)因不明緣由莫名塌陷。②員工文化水平低相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“百姓商廈”和“茂業(yè)商廈”，員工文化水平低，相關(guān)知識(shí)面窄，“百姓商廈”和“茂業(yè)商廈”對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)而本項(xiàng)目的員工不進(jìn)行培訓(xùn)。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析①隨著《濮陽(yáng)城市更新辦法》的推出，濮陽(yáng)的地塊未來(lái)可能有較大的升值空間。

②擁有龐大的潛在市場(chǎng)和顧客群。4、威脅點(diǎn)①開(kāi)發(fā)商的全國(guó)化步伐略顯遲緩，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的快速擴(kuò)張②開(kāi)發(fā)商在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長(zhǎng)空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn)較大，均對(duì)開(kāi)發(fā)商公司在未來(lái)的增長(zhǎng)形成隱患。

五、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景及發(fā)展啟示（一）發(fā)展前景隨著宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求迅速增加，出現(xiàn)了新的機(jī)遇。事實(shí)上，不少投資商的投資已“呼叫轉(zhuǎn)移”到商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年至2010年五年內(nèi)，服務(wù)式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%，而商業(yè)及綜合物業(yè)成交比例由17%急速上升至全年成交數(shù)的50%，現(xiàn)在次級(jí)商圈和邊緣商圈占居民消費(fèi)60%-70%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長(zhǎng)，這些都大大提升零售業(yè)商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心租金的需求。目前，中國(guó)正處于城市化水平從50%提高到70%的進(jìn)程階段，這正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。從國(guó)際視角來(lái)透視一下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，從2003年-2007年全球商業(yè)地產(chǎn)直接投資增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)，每年保持至少50%以上增長(zhǎng)率。尤其美洲地區(qū)，過(guò)去3個(gè)季度投資額的增長(zhǎng)主要得益于美洲市場(chǎng)的反彈；但歐洲地區(qū)