美國房地產(chǎn)項目融資渠道一覽

美國房地產(chǎn)項目融資渠道一覽在美國，房地產(chǎn)行業(yè)的金融主體具有多元化的性質(zhì)，各種類型的金融機構(gòu)（或個人）都有興趣參與到房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營這個充滿機遇和挑戰(zhàn)的動態(tài)過程中，進行債務(wù)或權(quán)益投資。不同的投資主體帶來了不同性質(zhì)的融資方式，擴展了融資渠道。

1．商業(yè)銀行（CommercialBank）。

商業(yè)銀行是開發(fā)商短期建設(shè)貸款（ConstructionLoan）和中短期貸款的主要資金來源。他們一般偏好于不超過3年的短期貸款，覆蓋建設(shè)期和初始租賃期，之后長期貸款機構(gòu)介入，將其替換出來（即用長期貸款償還短期貸款）。對于規(guī)模較大、信譽較好的開發(fā)商，商業(yè)銀行有時也把貸款時限延長到5年。一般來說，這種建設(shè)期貸款的額度能達(dá)到70%～80%的貸款價值比（Loan-to-ValueRatio）。當(dāng)然，對于非?？春玫捻椖浚虡I(yè)銀行有時也愿意貸出100%，但這種情況很少。在資金短缺的市場環(huán)境下，60%的比例是開發(fā)商所能拿到的最好條件。

一般來說，剛剛起步的小開發(fā)商很難獲得全國性大銀行的資金支持，他們會尋找本地的小銀行作為合作伙伴。實際上，大部分建設(shè)期貸款也的確是由本地銀行和區(qū)域性銀行來提供的，因為他們對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場更加熟悉（注意：房地產(chǎn)市場也是很典型的區(qū)域性市場），有利于監(jiān)測和管理項目進展?fàn)顩r及資金使用情況。商業(yè)銀行很少直接作為開發(fā)商的合資者，但有時會提供參與式貸款（ParticipatingMortgage），提供更為優(yōu)惠的貸款價值比，但條件是除了固定還款額的要求外，還要參與項目收益現(xiàn)金流的分成。

2．儲蓄與貸款機構(gòu)（SavingsandLoanInstitutions,S&Ls）。

在20世紀(jì)80年代，S&Ls是剛起步的開發(fā)商最基本的融資來源，他們通常作為開發(fā)商的合資方，從項目最初就開始介入。但自從80年代后期S&Ls危機之后，其作用就被大大削弱，目前S&Ls在開發(fā)商融資市場上所占份額已很小。新的法規(guī)已經(jīng)不再允許S&Ls與開發(fā)商合資，其業(yè)務(wù)主要集中在住房貸款方面。

3．退休基金（PensionFund）。

退休基金在其分散化的投資戰(zhàn)略中，越來越偏好于房地產(chǎn)投資，既有建設(shè)期貸款，又有長期貸款，貸款利率通常是固定的。退休基金所提供的大規(guī)模貸款非常吸引開發(fā)商，不過他們一般只為經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所開發(fā)的大型項目提供貸款。

退休基金一般會雇用一個投資咨詢公司來分析項目的盈利能力。分析工作非常深入，包括項目的區(qū)位、市場供給和需求、現(xiàn)金流預(yù)測等。對于開發(fā)商而言，獲得退休基金的支持通常需要較長的時間和復(fù)雜的過程，因為其決策非常慎重，程序也較為繁復(fù)，需要得到一個委員會的認(rèn)可（而并非一個或幾個投資人）。

4．辛迪加（Syndications）和房地產(chǎn)投資信托（REITs）。

公眾辛迪加和房地產(chǎn)投資信托都提供了將房地產(chǎn)所有權(quán)充分細(xì)分的方式，使得普通投資者也能夠投資于房地產(chǎn)；它們都可以被用于為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供權(quán)益或債務(wù)融資，并且能獲得稅務(wù)優(yōu)惠，現(xiàn)金流在公司層面上可以免稅，直接流向投資人。

在1986年的稅法改革之前，辛迪加是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要權(quán)益資金來源。但在此之后，它原先所享受的許多稅務(wù)優(yōu)惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公眾辛迪加已經(jīng)不再是重要的資金來源，不過私人辛迪加仍是小開發(fā)商最好的資金來源（通過有限責(zé)任和合資的形式）。

與此同時，REITs在房地產(chǎn)開發(fā)融資中獲得了越來越多的注意力。這種融資方式通過把許多投資者的資金聚集起來，購買地產(chǎn)項目或為各類房地產(chǎn)項目融資。REITs通常由專業(yè)的資金管理團隊進行管理，并可以在股票市場上自由交易。

5．私人投資者和合資模式（JointVentures）。

對于開發(fā)商而言，私人投資者通常是房地產(chǎn)開發(fā)商最普遍的權(quán)益資金合作伙伴，因為這種方式具有最大的靈活性。私人投資者也會提供債務(wù)性的投資，這也是剛起步的開發(fā)商獲得建設(shè)貸款的好機會。有時候，私人投資者會提供100%的資金，與開發(fā)商的利潤分成是20/80，甚至50/50（開發(fā)商投入管理經(jīng)驗、協(xié)調(diào)能力、人力資源等等）。但一般而言開發(fā)商會被要求投入所需權(quán)益資金的5%到1/3，但有時也可能低至1%~2%。在合資協(xié)議中，開發(fā)商可能會被要求作為風(fēng)險的第一承擔(dān)方，即如果項目虧損，開發(fā)商需要首先負(fù)責(zé)償還損失，直到達(dá)到一個預(yù)先約定的額度。

一些投資公司也從眾多的投資者手里籌集資金，來投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，或者購買已建成的物業(yè)。例如，一些公司帶著開發(fā)商的開發(fā)計劃到華爾街去尋找感興趣的投資公司，從而組成多個投資者參與的合資模式。

6．債券市場（BondMarket）和商業(yè)抵押貸款支持證券（CommercialMortgage-BackedSecurities,CMBS）。

近些年，美國CMBS市場發(fā)展很快。這種方式是將大量商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款混合后證券化成與債券類似的形式，之后在資本市場上向個人和機構(gòu)投資者出售。這種形式大大提高了抵押貸款的流動性和貸款機構(gòu)的借貸能力，同時也使資本市場的各類資金能夠流向房地產(chǎn)市場。

7．信用公司（CreditCompanies）。

一些大型公司（例如GECapital）利用他們在資本市場建立起來的信用資本，成立信用公司，為開發(fā)項目提供建設(shè)貸款或再開發(fā)貸款。由于這些公司所受到的政策管制較少，因此靈活度較高，愿意為一些風(fēng)險較高或者較為復(fù)雜的項目提供貸款（通常這些項目很難從商業(yè)銀行獲得貸款）。當(dāng)然，其對投資回報率的要求往往也比較高。

8．夾層貸款（MezzanineDebt）。

這類貸款自20世紀(jì)80年代起在美國出現(xiàn)，作為權(quán)益投資和抵押貸款的補充，來降低開發(fā)商所需要投入的自有資金比例。此類項目的資金結(jié)構(gòu)一般是：抵押貸款占70%，夾層貸