2014中國房地產(chǎn)500強(qiáng)發(fā)布-萬科恒大萬達(dá)位列三甲

2014中國房地產(chǎn)500強(qiáng)發(fā)布萬科恒大萬達(dá)位列三甲??2014年3月19日，“2014中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會暨500強(qiáng)峰會”在北京舉行。這是中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第六年進(jìn)行此項測評。中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰，中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛，中國房地產(chǎn)測評中心專家指導(dǎo)委員會執(zhí)行主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳等領(lǐng)導(dǎo)和專家，以及房地產(chǎn)企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)和媒體人士近500人出席了本次峰會。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官方網(wǎng)站中房網(wǎng)對本次測評成果進(jìn)行了直播發(fā)布。??會上，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布了《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》和《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)首選供應(yīng)商品牌測評研究報告》，并發(fā)布了2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)、500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商品牌兩大主榜單，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強(qiáng)等系列子榜單。在測評晚宴“柏麗之夜”上，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會還與平安銀行簽署戰(zhàn)略框架合作協(xié)議，共同為房地產(chǎn)企業(yè)提供普惠金融服務(wù)，降低整個行業(yè)成本，以促進(jìn)中國房地產(chǎn)的行業(yè)誠信和健康發(fā)展。??測評報告認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體業(yè)績再上層樓，但產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”持續(xù)，市場集中度再次提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和規(guī)范，資源進(jìn)一步向大企業(yè)集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)的另一面，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場規(guī)模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產(chǎn)市場。核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)刺激資金實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)大規(guī)模介入直接推升核心城市的地價，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門檻提高，小型房企依靠自身力量拿地擴(kuò)張的可能性較小，且部分聚焦三四線城市的企業(yè)受發(fā)展城市供大于求的影響，項目去化困難，資金問題嚴(yán)重，生存空間進(jìn)一步收窄，未來發(fā)展存疑。??排名：萬科蟬聯(lián)榜首恒大萬達(dá)位列前三??根據(jù)本次測評發(fā)布的《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》(以下簡稱“測評報告”)，2013年，是住房市場成交活躍、土地市場復(fù)蘇的一年，也是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策思路開始轉(zhuǎn)變的一年。在國家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加，市場不斷向好發(fā)展。??經(jīng)過客觀、公正、專業(yè)和科學(xué)的測評研究，形成了2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單。萬科集團(tuán)以超群的綜合實力連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬達(dá)集團(tuán)躋身三強(qiáng)，綠地集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、中國海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。??規(guī)模：增速表現(xiàn)各異集中程度攀升??測評報告指出，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍再迎增長，企業(yè)銷售額紛紛創(chuàng)下新高。2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%，銷售面積同比增幅快速回升，達(dá)到2010年以來的最高水平；全國商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。與此同時，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國水平。??統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2013年500強(qiáng)中的100強(qiáng)企業(yè)銷售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長49.50%。從100強(qiáng)企業(yè)銷售金額的分段分布來看，2013年千億企業(yè)由上年的3家擴(kuò)容為7家，500億以上企業(yè)增加至11家。從10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)和100強(qiáng)的中位數(shù)對比情況來看，2013年1-10強(qiáng)、11-20強(qiáng)、21-50強(qiáng)和51-100強(qiáng)房企銷售金額的中位數(shù)分別為1071億元、422億元、150億元和95億元，分別較上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%，100強(qiáng)銷售業(yè)績持續(xù)快速增長。??隨著房地產(chǎn)市場的波動和各區(qū)域市場的分化，近年來持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續(xù)。不管是以金額和面積計算的房地產(chǎn)業(yè)集中度，還是500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場份額均持續(xù)保持高位。??風(fēng)險：償債壓力上升資金到位良好??作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來的最高點(diǎn)。短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點(diǎn)；現(xiàn)金流動負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。??2013年6月以來，國內(nèi)流動性收緊趨勢逐漸顯現(xiàn)，然而其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響則相對較低，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。但在總體流動性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著風(fēng)險的積聚，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的未來分化方向?qū)⒏嗟厝Q于資金管控能力和資金成本的差異。??此外，隨著貨幣政策穩(wěn)中趨緊以及2013年令人印象深刻的錢荒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來開發(fā)商資金來源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加，有效地對沖了銀根緊縮下開發(fā)貸等資金來源的減少，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍。另外，內(nèi)地標(biāo)桿房企通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現(xiàn)低成本融資，資金實力大大增強(qiáng)，有效增加了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。??盈利：盈利能力回升成本管控仍需加強(qiáng)??2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤均值為4.64億元，同比上升7.26%，終止了2011年以來的下滑趨勢；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額同樣止降回升，為30.53億元，同比上升20.30%。凈利潤和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額雙雙回升，一方面與2012年以來企業(yè)銷售業(yè)績普遍較好有關(guān)；另一方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)費(fèi)用管控，盡管三費(fèi)均有不同程度上升，但三費(fèi)比率為14.13%，快速增長的勢頭得到有效控制。雖然費(fèi)用壓力仍然存在，但企業(yè)普遍加強(qiáng)控制成本的成果初顯。??自調(diào)控常態(tài)化以來，行業(yè)利潤空間有所下滑，盡管2013年500強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)需求取得良好業(yè)績并迎來了盈利能力的回升，但2013年以來貨幣政策中性偏緊，海外流動性風(fēng)險依然存在，行業(yè)整體利潤成長空間相當(dāng)有限的趨勢并未發(fā)生方向性改變，企業(yè)盈利效率回升的彈性較為有限，因此只有成本管控能力強(qiáng)且競爭優(yōu)勢強(qiáng)的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)分得蛋糕，這也將進(jìn)一步加速行業(yè)格局的變化。??測評報告還指出，在凈利潤回升的同時，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利效率也有小幅回升，但仍低于2011年的水平。500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤和盈利效率雙雙回升與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體環(huán)境有關(guān)。但由于政府對房價漲幅的持續(xù)關(guān)注，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機(jī)會利潤將難以持續(xù)。單純依賴房價上漲獲得利潤的逐漸終結(jié)迫使企業(yè)未來必須要靠管理上的精耕細(xì)作，通過建造標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線組合、提升營銷精準(zhǔn)度等方式以降低建造成本和銷售管理費(fèi)用來提升利潤空間。??成長：標(biāo)桿企業(yè)領(lǐng)先路徑差異漸顯??2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績增長指標(biāo)較2012年明顯上升，銷售面積增長率均值達(dá)20.03%，較2012年上升12.91個百分點(diǎn)；銷售金額增長率均值為21.96%，增幅上升19.73個百分點(diǎn)；營業(yè)利潤增長率均值為20.10%，凈資產(chǎn)增長率平均值為11.80%。??從標(biāo)桿企業(yè)的表現(xiàn)來看，碧桂園2013年令人印象深刻的全民營銷使得企業(yè)銷售保持強(qiáng)勁勢頭，房地產(chǎn)銷售金額和面積增長率分別達(dá)到122.69%和108.51%。??測評報告認(rèn)為，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)成長的不確定性逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于其在企業(yè)規(guī)模、融資渠道、市場洞察力、成本管控力、戰(zhàn)略執(zhí)行力等不同層面的資源稟賦成長路徑差異明顯。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的核心競爭力日趨明晰，采取追隨策略的中小企業(yè)也通過選擇不同的標(biāo)桿而進(jìn)入不同的成長路徑。??運(yùn)營：高周轉(zhuǎn)迎碩果中小城市去化壓力大??2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營效率指標(biāo)全面回升，存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.39，較2012年提高2.26%，基本回歸到此輪調(diào)控前水平；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.2，同比上升0.04%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.19，同比上升8.82%。銷售業(yè)績不斷刷新，運(yùn)營效率穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高周轉(zhuǎn)為主線的運(yùn)營模式得到了豐厚的回報，盡管企業(yè)紛紛探索規(guī)模和利潤平衡發(fā)展的路徑，以緩解高周轉(zhuǎn)帶來的企業(yè)利潤率下滑，但在競爭不斷升級的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)以維持和進(jìn)一步擴(kuò)張企業(yè)規(guī)?？赡苁歉嗥髽I(yè)的共同選擇。??不過，2012年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續(xù)攀升。因此，大部分開發(fā)企業(yè)維持著2年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍并未有大幅提升。另一方面，2012年以來市場需求集中于首次和改善置業(yè)類型，144平米以上大戶型產(chǎn)品持續(xù)滯銷。而三四線城市由于出現(xiàn)供過于求的局面，2013年以來庫存和去化時間雙雙攀升，去化壓力較大。部分企業(yè)由于保有與市場需求不匹配的產(chǎn)品或城市布局，導(dǎo)致去化速度較慢，此類企業(yè)存貨壓力亟待緩解。??責(zé)任：納稅加速增長積極履行社會責(zé)任??測評報告顯示，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅額均值約為2.89億元，同比增長31.01%，增幅較2012年大幅回升。從營業(yè)稅金及附加項目來看，500強(qiáng)均值約為4.89億元，同比增長幅度由2012年的2.24%大幅上升至29.18%。納稅額度增幅回升與2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有效回升相對應(yīng)，取得良好業(yè)績的企業(yè)更多地承擔(dān)了社會責(zé)任。??除繳納稅收外，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極履行社會責(zé)任，在創(chuàng)造就業(yè)、支持創(chuàng)業(yè)、慈善公益、綠色環(huán)保等方面成績突出，紛紛交出企業(yè)社會責(zé)任成績單。??2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，其中，棚戶區(qū)改造1084萬戶；基本建成1577萬套，其中，棚戶區(qū)改造668萬戶。"十二五"時期開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)為3600萬套(戶)，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，"十二五"前三年已完成目標(biāo)任務(wù)的近七成。其中，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅兼顧企業(yè)發(fā)展與社會責(zé)任，積極投身保障性安居工程的建設(shè)，更有企業(yè)從保障性安居工程的建設(shè)中積累了經(jīng)驗，摸索出了獨(dú)特的企業(yè)競爭力。附：??測評指標(biāo)體系說明??基于過往500強(qiáng)測評過程中積累的經(jīng)驗，測評中心綜合考量了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目前經(jīng)營特點(diǎn)和未來發(fā)展趨勢，2014年的500強(qiáng)測評從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險管理、盈利能力、成長潛力、運(yùn)營績效、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運(yùn)營能力、人力資源運(yùn)營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈等19個二級指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、投資性物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負(fù)債比等40個三級指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實力。??測評模型簡介??在測評方法的選取上，我們采取了層次分析法和德爾菲法對三個層次的指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)。關(guān)于指標(biāo)的賦權(quán)，我們邀請了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會和中國房地產(chǎn)測評中心權(quán)威專家經(jīng)過了數(shù)輪的反復(fù)確認(rèn)，最終確定二級指標(biāo)層和三級指標(biāo)層各指標(biāo)的權(quán)重。??在測評方法的選取上，我們選取了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的因子分析法、層次分析法、功效系數(shù)法三種權(quán)威的測評統(tǒng)計方法分別對企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，然后采用組合評價法對三種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分。??主辦方簡介??中國房地產(chǎn)研究會：是經(jīng)國家民政部批準(zhǔn)，由從事房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、部品供應(yīng)、投資融資、研究咨詢等業(yè)務(wù)，并熱心房地產(chǎn)研究的企事業(yè)單位和地方房地產(chǎn)社會組織，以及對房地產(chǎn)問題有較強(qiáng)研究能力的人士自愿結(jié)成的學(xué)術(shù)性的全國性的非營利性社會組織，其業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會：是經(jīng)國家民政部批準(zhǔn)，由從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場交易、流通服務(wù)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位和個人自愿結(jié)成的全國性行業(yè)非營利性社會組織，其業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。??中國房地產(chǎn)測評中心：專業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測評機(jī)構(gòu)，主要專家支持單