美國對(duì)房地產(chǎn)市場中的地方政府自利性及其規(guī)避

美國對(duì)房地產(chǎn)市場中的地方政府自利性及其規(guī)避

眾所周知，美國是世界上市場經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家之一，也是世界上住房營銷和營銷最具代表性和成功率的國家之一。因此，我們了解并借鑒美國中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場運(yùn)作管理方面的經(jīng)驗(yàn)，避免地方政府在中國房地產(chǎn)市場中的自利行為，完善房地產(chǎn)市場體系，對(duì)大多數(shù)城市居民來說是重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、美國房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)力量首先,私有制是美國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)。美國的房地產(chǎn)市場是在私有制基礎(chǔ)之上運(yùn)行的,主要表現(xiàn)為土地和房產(chǎn)的私有化?！霸诿绹?房地產(chǎn)絕大部分為私人所有,私有土地約為全國土地的60%,城市土地的85%左右,私有住宅一直占全國住宅總量的95%以上。”這種特點(diǎn)不但決定了美國的房地產(chǎn)主要為私人所有,而且也決定了私人是美國房地產(chǎn)市場上的主要交易或運(yùn)行主客體以及美國地方政府在房地產(chǎn)市場中的角色定位問題。其次,私營金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融市場的主角。在美國,支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行是金融市場中的私營金融機(jī)構(gòu),與我國恰好相反,各種私營金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)資金的直接提供者,并在整個(gè)房地產(chǎn)金融市場中發(fā)揮者決定性作用,而政府金融機(jī)構(gòu)則是間接提供者,只是出于彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足而建立的,這就決定了私營金融機(jī)構(gòu)為謀求自身利益最大化能根據(jù)房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行的規(guī)律和變化,能獨(dú)立自主地做出靈活的理性決策,從而為構(gòu)建靈敏快速的房地產(chǎn)市場反饋信息體制提供了基礎(chǔ),也有利于國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。最后,美國的房地產(chǎn)市場完全是市場化的,政府干預(yù)少。中上收入者階層的住房問題由市場自行調(diào)節(jié)并通過市場解決,而對(duì)于中下階層的住房問題則是政府管理和工作的重點(diǎn)。二、避免地方政府的自利性措施(一)明確地方政府在房地產(chǎn)市場中的職能通過政府引導(dǎo)的行政管理美國各州和地方政府都設(shè)有專門的規(guī)劃機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)制定、修改和實(shí)施各種區(qū)域規(guī)劃及建筑條例,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的許可證制度,主要表現(xiàn)通過規(guī)劃管理,引導(dǎo)社會(huì)土地資源的合理利用。地方政府主要通過以下四種途徑進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃管理:一是分區(qū)制,在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,將土地劃分為居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū),一般沒有特殊情況不能混雜。二是再分類制,在分區(qū)制的基礎(chǔ)上對(duì)土地的使用作出進(jìn)一步的細(xì)分。如在居民區(qū)內(nèi),把不同的地塊分為獨(dú)戶住宅區(qū)、多戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。三是開發(fā)規(guī)劃,主要通過政府的預(yù)先規(guī)劃,引導(dǎo)和管立方地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程,以保護(hù)有限的資源、歷史古跡和風(fēng)貌。四是提供公共物品,通過政府提供道路交通、下水道等公共物品,以此影響房地產(chǎn)的開發(fā)和使用,也大大降低了房地產(chǎn)建設(shè)的成本。為房地產(chǎn)行業(yè)的市民提供信息支持和信息服務(wù)目前,美國各州和地方政府都設(shè)有房地產(chǎn)交易登記部門,實(shí)行非常嚴(yán)格的房地產(chǎn)交易登記制度,交易登記檔案隨時(shí)向公眾開放,同時(shí)地方政府還提供財(cái)產(chǎn)所有者的名單、家庭收入狀況、人口狀況、住房狀況等信息和評(píng)估財(cái)產(chǎn)價(jià)值服務(wù),發(fā)展或資助成立房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu),根據(jù)市民的需求開展研究活動(dòng),主要通過雜志和網(wǎng)站公布研究成果,將研究成果無償提供給社會(huì),既為政府收取財(cái)產(chǎn)稅提供了依據(jù),又為明確交易主體和交易價(jià)格提供了保證和足夠明確的信息,對(duì)于促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。抵押貸款外收貸款美國是一個(gè)以直接稅為主的國家,個(gè)人所得稅占全部財(cái)政收入的40%以上,而且稅率較高,這樣運(yùn)用個(gè)人所得稅杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)就比較容易見效.美國住房的稅收優(yōu)惠政策主要集中在個(gè)人所得稅的減免或抵扣政策。(1)利用抵押貸款購房、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí),將抵押貸款利息支出從應(yīng)交稅收中扣除,以鼓勵(lì)個(gè)人買房。(2)對(duì)出售自用住房的收益豁免所得稅。(3)對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。(4)對(duì)購買各州發(fā)行的支持居民購房的抵押債券,免收投資者債券利益收入的個(gè)人所得稅,使這些債券能以較低的利率發(fā)行,降低了居民購房的資金成本。此外,地方政府的公共支出(特別是提供公共道路、供水、供電及治安、消防、教育等公共物品的支出)對(duì)調(diào)節(jié)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)值及供給與需求有著重要作用,而地方政府的稅收,主要是財(cái)產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅,對(duì)房地產(chǎn)收入的分配和再分配及房地產(chǎn)市場交易活動(dòng)起著直接調(diào)節(jié)作用。稅收優(yōu)惠政策效率和公平是社會(huì)發(fā)展中出現(xiàn)的永恒矛盾。市場主要解決的是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的效率,而政府則主要解決的是房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中引發(fā)的社會(huì)公平問題,也就是保障中低收入者有房住,以彌補(bǔ)市場失靈,對(duì)此,美國主要采取了以下措施:(1)為中低收入家庭提供抵押貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保制度。(2)實(shí)施租金控制和租金補(bǔ)助。也就是通過居住法以及租金控制政策,限制租金年增長率不能超過某一限度,從而緩和了房價(jià)上漲和住房矛盾。而租金補(bǔ)助的核心思想是任何家庭用于住房的支出不應(yīng)超過家庭總收入的30%,若私人物業(yè)市場上租到的某一住宅單位“公平市場租金”超過這一限度,政府中的住房與城市發(fā)展部將為租客提供這一“差額”補(bǔ)貼。(3)為低收入階層住房提供稅金信用計(jì)劃。作為一項(xiàng)鼓勵(lì)私人開發(fā)商和非贏利機(jī)構(gòu)興建供低收入家庭租用住宅的工具,美國聯(lián)邦和州政府發(fā)放稅用金信用證,使相應(yīng)人士或機(jī)構(gòu)獲得一定額度的收入稅的減免。(4)對(duì)購房者實(shí)行稅收減免和稅收優(yōu)惠政策。美國聯(lián)邦政府為了鼓勵(lì)私人擁有住房,對(duì)第一次購房者實(shí)行個(gè)人收入所得稅減免。地方政府則對(duì)第一次購房者減免不動(dòng)產(chǎn)稅若干年。這些都提高了購房者的經(jīng)濟(jì)承受能力。新材料推動(dòng)住房大眾化美國中央政府或地方政府還往往通過資助連大開發(fā)商都無法獨(dú)立出資承擔(dān)的科研項(xiàng)目,開展科研攻關(guān),在建筑過程中廣泛使用新技術(shù)、新方法、新材料,結(jié)果技術(shù)創(chuàng)新使建筑材料和房屋造價(jià)越來越便宜,從而在提高住房質(zhì)量的同時(shí)也降低了房價(jià),更加方便于大眾購買,也推動(dòng)了住房大眾化。20世紀(jì)40年代的美國住房開始普遍設(shè)有現(xiàn)代化衛(wèi)生設(shè)備,而房價(jià)卻比過去更低廉。另外,這種大眾化中檔商品房市場的擴(kuò)大,也進(jìn)一步阻止了開發(fā)商把眼光只盯在少數(shù)富人身上,從而避免了高檔商品房迅速膨脹的泡沫需求,有利于房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(二)規(guī)制貪污受賄官員自利性行為為有效規(guī)避地方政府利用行政權(quán)力謀取自利的腐敗行為,美國建立了多層次、多形式和多種類的法律規(guī)章制度,真正促使公共行政權(quán)力服務(wù)于社會(huì)公共利益,主要表現(xiàn)為以下方面:美國的《憲法》明確規(guī)定了三權(quán)分立和制衡的原則,為制定規(guī)避政府自利性行為的法律機(jī)制奠定了基礎(chǔ),確定了最基本框架,而同時(shí)憲法修正案中規(guī)定的一些公民權(quán)利和自由也為人民監(jiān)督政府提供了重要保障?！段墓僦贫确ā分幸?guī)定了政府雇員奉公守法、廉潔自持、不得貪贓枉法、不得以權(quán)謀私、不得協(xié)從舞弊等義務(wù)?！额A(yù)算和會(huì)計(jì)法》主要用于加強(qiáng)對(duì)公共資金的收入、支出和使用的監(jiān)督審查,以約束和減少行政官員濫用職權(quán)、貪污浪費(fèi)的,充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督的作用?！队薪M織的勒索、賄賂和貪污法》擴(kuò)大了聯(lián)邦司法機(jī)關(guān)在懲治貪污受賄官員的處罰力度,成為美國最重要最有效的規(guī)避政府自利性的法律制度?！墩赖路ā分饕獌?nèi)容是規(guī)定了政府官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。按該法規(guī)定,行政機(jī)關(guān)中一定級(jí)別以上的官員,必須按時(shí)申報(bào)其財(cái)產(chǎn)收入,包括可估價(jià)財(cái)產(chǎn)和不可估價(jià)財(cái)產(chǎn),還包括其配偶和子女與其有關(guān)的財(cái)產(chǎn)收入,還規(guī)定了政府官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)資料的保管辦法、保存期限、公開方式、查閱手續(xù)以及對(duì)拒絕申報(bào)和虛假申報(bào)的處罰辦法,該法增強(qiáng)了政府權(quán)力部門和公務(wù)人員的透明度,被人們稱為“陽光法案”?！侗O(jiān)察長法》規(guī)定了各級(jí)行政機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)監(jiān)察長辦事處以及設(shè)立的目的,規(guī)定了監(jiān)察長的調(diào)查權(quán)力以及對(duì)舉報(bào)人和控告人的保護(hù)等內(nèi)容,是行政機(jī)關(guān)內(nèi)部加強(qiáng)預(yù)防政府自利性行為的重要法律?！睹绹ǖ?刑事法卷》第201條至209條規(guī)定了與政府官員貪污受賄的自利性行為有關(guān)的各種罪名和處罰,包括賄賂公務(wù)員罪、賄賂證人罪、公務(wù)員受賄罪、證人受賄罪、政府官員假公濟(jì)私罪以及政府官員收取非政府報(bào)酬罪等。此外還制定了諸多規(guī)范政府行為、保障房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的法律,主要包括聯(lián)邦法和地方法,內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)。其實(shí)在美國并沒有一部專門的房地產(chǎn)聯(lián)邦法,但在相關(guān)法律中對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的客觀房地產(chǎn)權(quán)、參與主體行為和規(guī)則都有明確的規(guī)定和限制,主要有《憲法》、《財(cái)產(chǎn)法》、《全國環(huán)境政策法》、《標(biāo)準(zhǔn)州的分區(qū)權(quán)力實(shí)施法》、《標(biāo)準(zhǔn)城市計(jì)劃權(quán)力實(shí)施法》、《公司法》、《商業(yè)法》、《安全性法》、《保險(xiǎn)法》以及《房地產(chǎn)金融法》等。而地方政府主要制定對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行主客體限制的法規(guī),主要包括各州的各種區(qū)劃法、建筑條例和環(huán)境保護(hù)條例以及規(guī)范房地產(chǎn)市場中介經(jīng)紀(jì)業(yè)的《房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)法》、《州執(zhí)照法》、《一般代理法》和《契約法規(guī)》等,這些法律有效的規(guī)范和約束了房地產(chǎn)市場交易主體的行為,保障了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展.以上法律不但有效地規(guī)避了政府的自利性行為,正確處理了地方政府與房地產(chǎn)市場之間的分野,發(fā)揮了各自長處,而且也保證房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行以及房價(jià)的平穩(wěn)上漲?！皳?jù)2000年統(tǒng)計(jì)資料,30年(1970-2000)中美國絕大多數(shù)人(占總?cè)丝诘?6%)居住的房價(jià)平均上漲了10倍,年增長為3%多一點(diǎn),與同時(shí)期勞動(dòng)生產(chǎn)率、工資水平以及物價(jià)上漲程度基本相同?！比⒁?guī)避政府自利性的路徑雖然我們對(duì)美國對(duì)地方政府自利性規(guī)避路徑闡述較少,但是我們還是可以從地方政府在房地產(chǎn)市場中的準(zhǔn)確職能定位以及美國反腐敗措施中得到啟示或啟發(fā),本質(zhì)上來說,準(zhǔn)確的職能定位有利于減少地方政府自利性行為的發(fā)生,反腐敗的法律同樣能起到了規(guī)避政府自利性的作用。結(jié)合國情,我們認(rèn)為至少可以借鑒以下經(jīng)驗(yàn):要有效規(guī)避地方政府在房地產(chǎn)市場中的自利性行為,首先,必須清晰界定政府與市場之間的界限,突出政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,減少政府對(duì)社會(huì)稀缺資源的壟斷和分配,縮小政府活