重汽濟(jì)南客車廠項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)思提報(bào)

重汽濟(jì)南客車廠工程JiNanPassengercarplantProjectMarketingProposal2021strategyandrepresentationforsaleandpromotionoftheSINOTRUKJiNanPassengercarplantprojectPresentedbyE-housechina(JINAN),allrightsreserved營銷籌劃構(gòu)思提報(bào)INDEX-目錄前言——價值論P(yáng)art1發(fā)現(xiàn)價值Part2選擇價值Part3創(chuàng)造價值Part4實(shí)現(xiàn)價值愿景前言/價值論在大背景下，本工程面臨著諸多工程面臨的共同問題，只有看清局勢，看清自身的優(yōu)勢，以“發(fā)現(xiàn)——選擇——創(chuàng)造〞價值的姿態(tài)，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，方能脫穎而出，走向成功。易居中國的使命，正是面對這樣富有挑戰(zhàn)的局勢，與重汽地產(chǎn)攜手打造能夠突破“重圍〞的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高利潤的回報(bào)。Part1發(fā)現(xiàn)價值one我們有市場空間價值從房地產(chǎn)消費(fèi)變化中發(fā)現(xiàn)two我們有交通資源價值從BRT捷運(yùn)開展中發(fā)現(xiàn)three我們有規(guī)劃條件價值從1.5容積率中發(fā)現(xiàn)我們有市場空間價值——從房地產(chǎn)消費(fèi)變化中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段產(chǎn)品需求變化90平方以下多層產(chǎn)品120平方以上多層、小高層、復(fù)式產(chǎn)品別墅豪宅120-90平方多層、小高層產(chǎn)品自我實(shí)現(xiàn)需求

尊重需求

社交需求

安全需求

生理需求

120平方以上多層、小高層、復(fù)式產(chǎn)品120-90平方多層、小高層產(chǎn)品50-90平方多層產(chǎn)品50平方以下多層產(chǎn)品別墅豪宅我們有交通資源價值——從BRT捷運(yùn)開展中發(fā)現(xiàn)隨著濟(jì)南BRT的投入使用，市場已經(jīng)初步形成對于BRT的認(rèn)知；并對于BRT便捷性的認(rèn)可度較高，借助于BRT在市場上的認(rèn)可；解讀BRT，尋找價值我們有規(guī)劃條件價值——從1.5容積率中發(fā)現(xiàn)目前本工程容積率為1.5左右，容積率不高，為工程預(yù)留出了不少的開展空間，可以開展較低密度的產(chǎn)品體量，這一點(diǎn)顯得尤為突出可以進(jìn)一步促進(jìn)工程品質(zhì)的提升；從房地產(chǎn)開發(fā)的普遍規(guī)律來說1.5的容積率適合于開發(fā)低密度、復(fù)合型社區(qū)，并足以保證產(chǎn)品的豐富性、多樣性。同容積率案例分析Part2選擇價值我們選擇城市價值——從市場定位中工程的市場定位，就是在以上四個因素：市場、消費(fèi)者/客戶、趨勢和自身資源中尋找最正確的匹配，尋找最正確的結(jié)合點(diǎn)，最穩(wěn)定的均衡，綜合以上四個因素，我們認(rèn)為，本工程最正確的市場定位是：濟(jì)南東部BRT物業(yè)范本。市場（M）消費(fèi)者（C）趨勢（T）資源（R）定位我們選擇創(chuàng)新價值——從產(chǎn)品定位中我們認(rèn)為在濟(jì)南市場中小戶型的高端產(chǎn)品將會成為市場主流產(chǎn)品，并會受到市場的熱烈追捧；因此，從市場需求出發(fā)，結(jié)合本工程的特質(zhì)，我們建議本工程產(chǎn)品應(yīng)以中小戶型的高端產(chǎn)品為主打；但是，如何定義產(chǎn)品類型，才是我們提升工程產(chǎn)品競爭力的關(guān)鍵；NEXTPAGE……為從本案地塊的位置、面積和區(qū)域現(xiàn)狀分析來看，本案是城市空間的郊區(qū)化擴(kuò)展的典型，故我們認(rèn)為在開發(fā)模式上應(yīng)以低密度的住宅社區(qū)為導(dǎo)向進(jìn)行有序的開發(fā)；由于人氣的冷清是大多數(shù)郊區(qū)工程所均有的通病，而區(qū)域配套的不完善和商業(yè)氣氛的冷淡更是造成這種人氣冷清的致命傷；為了能夠給這一區(qū)域注入活力，我們在此提出以“新城市主義理論〞為核心的理念支持，并以本案輻射區(qū)域內(nèi)的文化氣氛和人文氣息為導(dǎo)向，結(jié)合濟(jì)南市政府整體規(guī)劃中的“濟(jì)南市2007年公布的九大控制性規(guī)劃片區(qū)的第8大片區(qū)——集科研旅游為一體的農(nóng)科院片區(qū)〞進(jìn)行全方位的推廣宣傳。NEXTPAGE……以“新城市主義理論〞主導(dǎo)思想，積極保存地塊內(nèi)的原生態(tài)自然資源，突出本案規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性和新城市主義的原味特色，并積極倡導(dǎo)鄰里關(guān)系的重新建立與重塑，形成以小高層洋房和多層洋房為主，兼有高層洋房，在戶型設(shè)計(jì)上以中小戶型高端產(chǎn)品為主，是一個大型、低密度的綜合性創(chuàng)新型洋房住宅社區(qū)。真正使其成為濟(jì)南市的引領(lǐng)性住宅社區(qū)。我們選擇全民價值——從客戶群定位中堅(jiān)守都市核心的精英階層、持主流生活態(tài)度的中等收入階層＆聚核效應(yīng)所輻射的周圍有故土情節(jié)的實(shí)力居民他們的共有特點(diǎn)是：年齡主要集中在26－40歲主要來源于工程周邊及BRT沿線具備一定經(jīng)濟(jì)根底對于工程區(qū)域具有一定的認(rèn)可度我們選擇融和價值——從形象定位中將本工程歸位于洪樓板塊最大賣點(diǎn)在于BRT交通樞紐的核心優(yōu)勢和開發(fā)商的重汽品牌工程整體融入了新城市主義最新開發(fā)理念元素，在濟(jì)南是極具創(chuàng)新精神的社區(qū)，同時也具有現(xiàn)代先進(jìn)社區(qū)理念因素案名建議：重汽·時間/Thetimeislife!形象定位語：洪樓板塊/BRT沿線/創(chuàng)新型社區(qū)我們選擇宜購價值——從價格定位中房子的最終使用者是客戶，因此客戶對于房子的需求是我們營銷及產(chǎn)品的出發(fā)點(diǎn)。易居建議：樹立產(chǎn)品總價與競爭對手的差距，滿足目標(biāo)客群需求，到達(dá)搶占市場份額的目的。從競爭態(tài)勢出發(fā)，為保證工程銷售方案的順利實(shí)現(xiàn)，我們必須首先要從價格上制約競爭對手，使工程產(chǎn)品價格適中占據(jù)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位，因此我們建議：我們工程的產(chǎn)品總價格應(yīng)控制在50萬元/套左右。Part3創(chuàng)造價值重塑競爭力濟(jì)南創(chuàng)新型洋房化社區(qū)獨(dú)特創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)贈送面積拉高產(chǎn)品附加值獨(dú)一無二的交通優(yōu)勢星級酒店式效勞獨(dú)有社區(qū)休閑會所重汽地產(chǎn)品牌開發(fā)商巨獻(xiàn)……濟(jì)南創(chuàng)新型洋房化社區(qū)整體規(guī)劃戶型優(yōu)勢醇洋房化社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢交通優(yōu)勢配套優(yōu)勢景觀優(yōu)勢便利交通小區(qū)園林星級會所重汽品牌高附加值先進(jìn)功能設(shè)置板塊優(yōu)勢景觀河道城熟環(huán)境現(xiàn)代人居范本規(guī)劃策略的創(chuàng)造基于新城市主義的街坊式社區(qū)；分類居住原那么規(guī)劃，生態(tài)型居住環(huán)境吸引青睞；商業(yè)步行街，營造環(huán)境舒適并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的主題購物區(qū)；物業(yè)居家效勞中心、醫(yī)療點(diǎn)、學(xué)校、銀行、超市、運(yùn)動中心、活動中心、會所……基于環(huán)境的“山谷型〞整體布局設(shè)想；創(chuàng)造1.5容積率的均好性；戶型策略的創(chuàng)造我司建議的方案與原方案比照：類型戶型占比（%）總戶數(shù)（戶）總建筑面積（㎡）戶均面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)方案小兩室3.20%1996225400.00112.93大兩室24.45%小三室32.33%大三室31.50%復(fù)式8.52%調(diào)整方案大兩室42.53%2394224109.0093.61小三室30.07%大三室15.02%四室12.38%推廣策略的創(chuàng)造“以產(chǎn)品的宣傳奠定工程形象，以活動營銷和體驗(yàn)營銷提升產(chǎn)品和社會價值〞作為本工程的總體推廣思路，通過“虛實(shí)結(jié)合、動靜結(jié)合〞的手法來實(shí)施。通過點(diǎn)、線、面的立體攻擊形成推廣合力。靜態(tài)的推廣是通過媒體和現(xiàn)場，主要以新聞、專題、產(chǎn)品分析；賣場動線包裝等方式，從城市開展、生活方式、建筑藝術(shù)等角度深入報(bào)道。動態(tài)推廣的方法主要是SP活動來吸引社會關(guān)注，從而提高工程的社會影響，為目標(biāo)人群效勞，提升工程的社會價值。營銷核心理念的創(chuàng)造以客戶宜購總價，促動客戶的購置決斷；以“體驗(yàn)式營銷〞展示出來的高品質(zhì)及飽滿的附加值體系，促成客戶購置落定。高品質(zhì)，中低總價打擊客戶端，占領(lǐng)市場，實(shí)現(xiàn)工程銷售業(yè)績的頑勝、突破。Part4實(shí)現(xiàn)價值易居的三柄利劍是營銷實(shí)施的有力保障精確裝戶暴力循環(huán)士兵突擊可進(jìn)可退的推貨次序使工程開展游刃有余兩種推貨思路流量最大化VS利潤最大化考慮到09年撲朔迷離的市場形勢，及日益白熱化的競爭態(tài)勢，快速去化仍然是第一首選，易居建議，采取流量最大化的推貨次序，保證銷售平穩(wěn)，在此根底上再謀求更多利益點(diǎn)。

富有節(jié)奏感的營銷節(jié)點(diǎn)設(shè)置實(shí)現(xiàn)流量的最大化A1A2A3B1B2C1C2C3區(qū)域內(nèi)部劃分示意——根本實(shí)現(xiàn)清盤11年7月份所有剩余房源持續(xù)銷售11年初~11年中C2地塊小高層第七輪開盤10年12月中C3地塊小高層第六輪開盤10年10月初B2地塊高層第五輪開盤10年7月底B1高層+C1小高層第四輪開盤10年5月初A2地塊多層第三輪開盤10年3月底A1地塊多層次輪開盤10年1月初A3地塊多層首輪開盤09年9月底——樣板區(qū)開放，蓄水卡認(rèn)購09年8月——廣告正式出街，推廣啟動09年5月——完成人員培訓(xùn)、物料準(zhǔn)備09年4月針對房源事件時間特殊通路的運(yùn)用俱樂部渠道；商會協(xié)會渠道；頂級商家渠道；機(jī)場渠道；機(jī)動直銷組；外賣場；場外直投；場外巡展；合理的通路選擇+先進(jìn)的易居會操作模板

保證了蓄客的正常需求爆發(fā)式蓄客通路常態(tài)蓄客通路大客戶團(tuán)購；舉辦重汽工程產(chǎn)品說明酒會；重汽會+易居會故事化的案場設(shè)置促進(jìn)客戶體驗(yàn)升華重汽濟(jì)南客車廠——產(chǎn)品定位建議.doc易居優(yōu)勢房地產(chǎn)營銷資源作為工程操作的強(qiáng)大后盾新浪·樂居中國最大的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體及信息效勞平臺易居會中國最大的房地產(chǎn)流通行