地方物業(yè)管理酬金制收費(fèi)方式管窺

第第頁(yè)地方物業(yè)管理酬金制收費(fèi)方式管窺一、上海物業(yè)管理酬金制的運(yùn)作現(xiàn)狀

1."混合"酬金制

"混合"酬金制就是在酬金合同中允許部分開支讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)"包干"，主要是指人員包干，即員工成本費(fèi)用由合同雙方按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)商定，然后由企業(yè)包干，相當(dāng)于業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買了這些人員帶來(lái)的服務(wù)。

2.共管賬戶酬金制

目前法規(guī)還沒(méi)有對(duì)酬金制作具體規(guī)約，因此對(duì)于一些業(yè)主很強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目，存在資金上的共管模式，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須與業(yè)委會(huì)共同管理，才能使用物業(yè)管理費(fèi)。這一模式對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金使用上有特別的約束，削弱了物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作的自主性。業(yè)委會(huì)組織管理能力與知識(shí)儲(chǔ)備較強(qiáng)的情況下，這一共管賬戶模式有其優(yōu)勢(shì)，否則很可能導(dǎo)致小區(qū)陷入疏于管理或者管理不足的境地。

二、上海物業(yè)管理酬金制發(fā)展的過(guò)程與啟示

上海的酬金制沿著兩條軌跡發(fā)展。一是從高端樓盤開始的外來(lái)軌跡。20世紀(jì)90年代，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，港資等外資樓盤啟用的就是酬金制的物業(yè)管理模式。外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)（如五大行）的理念就是酬金制,而他們所管轄的樓盤業(yè)主也一般為外籍人士，他們也習(xí)慣酬金制的模式。從供應(yīng)和需求兩方來(lái)看，酬金制能相對(duì)完善地這類樓盤中運(yùn)行。二是從國(guó)內(nèi)包干制轉(zhuǎn)化的內(nèi)生軌跡。從上海本土的酬金制起源看，主要有兩股力量：一是在物業(yè)管理費(fèi)長(zhǎng)期無(wú)法上漲而人員工資等成本快速上升的背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)采取酬金制（第一類公司）。

這一般為誠(chéng)信度較好、管理比較規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其內(nèi)部的項(xiàng)目運(yùn)作、財(cái)務(wù)管理比較規(guī)范，愿意用"公開"的方式主動(dòng)取得業(yè)主的信任，進(jìn)而達(dá)到長(zhǎng)期可持續(xù)合作的目標(biāo)。二是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，希望通過(guò)酬金制的模式了解物業(yè)的具體運(yùn)作，主動(dòng)承擔(dān)起業(yè)主在房屋養(yǎng)護(hù)、小區(qū)維護(hù)上的責(zé)任（第二類公司）。這些業(yè)主又分為兩類：一類是確實(shí)希望主動(dòng)承擔(dān)業(yè)主方的責(zé)任，對(duì)集體的資產(chǎn)負(fù)責(zé)（第一類業(yè)主）；另一類則是僥幸于多余的物業(yè)費(fèi)可以余留，而一旦發(fā)生不足，傾向不再主動(dòng)彌補(bǔ)虧損（第二類業(yè)主）。

第一類公司與第一類業(yè)主相遇，就能出現(xiàn)運(yùn)作相對(duì)良好的酬金制。若第一類公司與第二類業(yè)主相遇，必然是物業(yè)公司損失，這是不可持續(xù)的。在這種情況下，需要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的管理并對(duì)業(yè)委會(huì)的權(quán)利進(jìn)行約束。若第二類公司與第一類業(yè)主相遇，業(yè)主損失，這也是不可持續(xù)的，這需要物業(yè)管理行業(yè)整體的升級(jí)與行業(yè)素質(zhì)的提升，同時(shí)業(yè)主也需要有更多的知識(shí)裝備。若第二類公司與第二類業(yè)主相遇，包干制則成為唯一的選擇，但也是不可持續(xù)的。綜上，制約酬金制發(fā)展的主要原因是業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的問(wèn)題。隨著市場(chǎng)發(fā)展的不斷成熟，目前本市出現(xiàn)的酬金制的運(yùn)作機(jī)制，是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)的信號(hào)。從這個(gè)層面看，對(duì)酬金制收費(fèi)方式的研究與政策建議是促進(jìn)物業(yè)管理整體轉(zhuǎn)型發(fā)展的路徑之一。

三、完善物業(yè)管理酬金制收費(fèi)方式的思路

（一）對(duì)酬金制收費(fèi)方式的意義認(rèn)識(shí)

1.從局部看：做好酬金制，是優(yōu)化包干制的方式與條件之一

有效的包干制取決于有效的酬金制。由于酬金制是相對(duì)透明的制度，有助于為物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)提供有效的價(jià)格和成本信息。在有效的酬金制下，隨著業(yè)主服務(wù)評(píng)價(jià)能力和成本評(píng)估能力的不斷提高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)也有更深的認(rèn)識(shí)。在這一背景下采用包干制，就能較好地避免"信任危機(jī)"，因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)具備了對(duì)物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)的能力。相反，如果物業(yè)管理行業(yè)的起點(diǎn)是包干制，容易產(chǎn)生卸責(zé)、不信任、定價(jià)模糊的問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)的動(dòng)機(jī)和心態(tài)可能僅是賺取短期超額利潤(rùn)，而不是把事情做好并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；而業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量也難以有效判斷，這樣的包干制是很難持續(xù)發(fā)展的。而一旦酬金制得到了有效的發(fā)展，會(huì)與包干制形成競(jìng)爭(zhēng)，一方面是使價(jià)格信息更健全，另一方面是物業(yè)服務(wù)更具多樣性和創(chuàng)造性，通過(guò)沖擊包干制而給其施加壓力，要求其走向完善。

2.從全局看：做好酬金制，是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、深入市場(chǎng)化的抓手

通過(guò)酬金制的公開、透明和溝通的程序，有利于逐步改變目前包干制下業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)彼此不信任的狀況。而信任的建立，能整體提升物業(yè)管理行業(yè)的完善程度。從行業(yè)發(fā)展角度看，由于酬金制需要建立詳細(xì)的預(yù)算安排并將賬目公開，要求采用酬金制的企業(yè)有良好的內(nèi)部管理和透明的財(cái)務(wù)制度。若酬金制得到業(yè)主方的廣泛認(rèn)同，那些內(nèi)部管理不完善的包干制公司就會(huì)被市場(chǎng)淘汰，這是通過(guò)市場(chǎng)力量推動(dòng)行業(yè)整合的有效方式之一。綜上所述，對(duì)于酬金制的認(rèn)識(shí)，我們不該僅僅停留在收費(fèi)方式本身，而應(yīng)從整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)更規(guī)范、更誠(chéng)信的角度出發(fā)，整體著眼點(diǎn)是整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)有效的酬金制、包干制和諧共生的局面。

3.結(jié)論：有針對(duì)性地推廣酬金制是十分必要的

在物業(yè)管理服務(wù)中最大的問(wèn)題是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不信任。特別是在長(zhǎng)期包干制的背景下，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得收入在先，業(yè)主享受服務(wù)在后，業(yè)主對(duì)服務(wù)的專業(yè)性和真實(shí)體驗(yàn)感較低，容易產(chǎn)生不信任情緒并導(dǎo)致矛盾的升級(jí)。因而，酬金制以其"全透明"的特征緩解這一矛盾，讓業(yè)主知道自己的錢花在了哪里，并逐步理解物業(yè)服務(wù)的特征，有助于業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生認(rèn)同甚至愿意提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從這一層面看，中低端的樓盤更需要采用酬金制。

（二）現(xiàn)階段對(duì)待酬金制的態(tài)度和著力點(diǎn)從現(xiàn)階段看，目前上海的酬金制收費(fèi)方式在具體運(yùn)作上的差異很大，在標(biāo)準(zhǔn)酬金之外，存在大量部分包干、部分酬金的"中間狀態(tài)"，酬金制方式采用的范圍和比例還不是很高，適合行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的酬金制具體模式還不清晰。因此，目前政府推動(dòng)建立一套相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的酬金制收費(fèi)方式的時(shí)機(jī)還不成熟。目前的著力點(diǎn)應(yīng)該是抓住酬金制收費(fèi)方式，對(duì)借著酬金制名義企圖賺取不當(dāng)利益或者卸責(zé)的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立甄別機(jī)制并予以監(jiān)督處置。除此之外，應(yīng)著重加大對(duì)市場(chǎng)的分析和整理，梳理不同的酬金制模式，長(zhǎng)期跟蹤分析其有效性，為逐步建立相對(duì)統(tǒng)一的酬金制打下基礎(chǔ)。因此，現(xiàn)階段完善酬金制的思路應(yīng)以加強(qiáng)配套政策為主，讓酬金制有相對(duì)寬松的發(fā)展環(huán)境，從而自主發(fā)展。

（三）平衡好酬金制和包干制的關(guān)系在推廣酬金制的過(guò)程中，也不應(yīng)抑制包干制的發(fā)展。從包干到酬金的轉(zhuǎn)換，應(yīng)突出業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自愿性和主動(dòng)性，只有自愿形成的酬物業(yè)管理金制才是有效的酬金制。不應(yīng)試圖從操作上去強(qiáng)制實(shí)行酬金制，這只能形成"表面"的酬金制，而這種"表面"的酬金制更不利于建立互相信任。在配套政策設(shè)計(jì)上，應(yīng)確保包干制和酬金制在平等的責(zé)權(quán)分配條件下競(jìng)爭(zhēng)。政府可以通過(guò)更多的宣傳，讓業(yè)界了解酬金制，從而理性作出選擇，但并不是直接去推動(dòng)某種收費(fèi)方式。不管是酬金制還是包干制，對(duì)于業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)責(zé)界定應(yīng)該是一致的，并需要進(jìn)一步明確。通過(guò)調(diào)整政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三者之間在住房和小區(qū)管理上的責(zé)權(quán)，形成可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（四）完善酬金制的具體要點(diǎn)

1.明確業(yè)主是房屋管理的責(zé)任主體，推動(dòng)業(yè)主自主意識(shí)的提升。業(yè)主是房屋管理的主體，物業(yè)管理的需求、決策、評(píng)價(jià)主體應(yīng)該是業(yè)主。這一理念需要不斷地加強(qiáng)。

2.明確酬金制的基本架構(gòu)要點(diǎn)。在鼓勵(lì)酬金制自主發(fā)展的同時(shí)，也要對(duì)酬金制的基本要點(diǎn)進(jìn)行約束，避免合同約定過(guò)于松散而失去酬金制的本意。

3.強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)委員的自愿性，確保業(yè)委會(huì)成員能切實(shí)投入工作。確保酬金制有效運(yùn)作的關(guān)鍵就是業(yè)委會(huì)要正式承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，主動(dòng)積極地投入到工作中。要使業(yè)委會(huì)委員真正承擔(dān)起工作，首要的條件就是自愿。在組建業(yè)委會(huì)的時(shí)候，對(duì)候選委員的提名應(yīng)弱化社會(huì)身份，采用業(yè)主自薦的程序。在自薦之前，明確告知業(yè)委會(huì)委員的工作內(nèi)容。若在這些要求下沒(méi)有業(yè)主自薦，可以考慮采用包干制。

4.建立物業(yè)管理供應(yīng)商招投標(biāo)制度，形成有效的防腐敗機(jī)制。在酬金制下，業(yè)委會(huì)在供應(yīng)商的選擇上有更大的權(quán)力。而在包干制下，主要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇供應(yīng)商，企業(yè)內(nèi)部可以通過(guò)內(nèi)控機(jī)制來(lái)避免商業(yè)賄賂。但在酬金制下，這一機(jī)制無(wú)法落實(shí)在對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管上?？梢哉f(shuō)，在包干制下，通過(guò)經(jīng)濟(jì)機(jī)制（企業(yè)內(nèi)控）實(shí)現(xiàn)防腐敗，而在酬金制下，需要建立在政治機(jī)制下的防腐機(jī)制。這一防腐機(jī)制是全新的課題。建議由政府建立供應(yīng)商招投標(biāo)制度以及針對(duì)業(yè)委會(huì)的約束與監(jiān)管機(jī)制。一方面建立政府認(rèn)可的誠(chéng)信企業(yè)名錄，另一方面需要就一定額度的項(xiàng)目建立嚴(yán)格的招投標(biāo)程序，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目管理流程、審計(jì)以及稽查環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化。

5.建立強(qiáng)制維修標(biāo)準(zhǔn)，明確業(yè)主對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的最低責(zé)任要求。在酬金制下，對(duì)于房屋養(yǎng)護(hù)的責(zé)任基本轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，但業(yè)主方往往具有信息與知識(shí)的弱勢(shì)，對(duì)于房屋養(yǎng)護(hù)的認(rèn)識(shí)相對(duì)不足，很容易出于短期的經(jīng)濟(jì)考量而忽視了對(duì)房屋或者小區(qū)的管理。為了避免出現(xiàn)房屋安全等問(wèn)題，政府需要建立最低的房屋養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)要求，并建立強(qiáng)制的維修標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主真正承擔(dān)起房屋質(zhì)量的責(zé)任。

6.全面推進(jìn)房屋養(yǎng)護(hù)的知識(shí)普及，有效提升業(yè)主的管理能力。由于曾經(jīng)長(zhǎng)期實(shí)行公房制度，商品住房的發(fā)展周期還很短，業(yè)主對(duì)房屋的周期養(yǎng)護(hù)知識(shí)儲(chǔ)備是不足的。在目前知識(shí)、認(rèn)識(shí)、責(zé)任意識(shí)相對(duì)空白的階段，政府應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起信息收集與