文案-太倉(cāng)新區(qū)80畝商業(yè)地塊前期定位提案

上海龍?zhí)浦翘珷I(yíng)銷籌劃太倉(cāng)新區(qū)80畝商業(yè)地塊前期定位報(bào)告2021/10城市研究太倉(cāng)區(qū)域認(rèn)知城市人口認(rèn)知經(jīng)濟(jì)開(kāi)展認(rèn)知產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知城市規(guī)劃認(rèn)知宏觀環(huán)境小結(jié)太倉(cāng)區(qū)域認(rèn)知區(qū)位太倉(cāng)位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江口南岸，瀕長(zhǎng)江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市總面積為822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心為50公里左右，到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程，一小時(shí)可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)-蘇昆太高速到蘇州為50公里左右城市文化定位太倉(cāng)建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實(shí)根底在眾多的蘇南城市群中，太倉(cāng)與歐洲有著許多共同之處，太倉(cāng)最有優(yōu)勢(shì)建設(shè)東方歐洲型城市。太倉(cāng)與歐洲的歷史文化根底相似。太倉(cāng)從三國(guó)吳王于此建倉(cāng)屯糧已有近1800年歷史，600年前號(hào)稱“萬(wàn)國(guó)碼頭〞，盛杰一時(shí)。幾千年璀璨的婁東文化孕育了太倉(cāng)古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐洲城市如出一轍。毗鄰上海大都市外圍，納入大上海1小時(shí)都市圈地理位置優(yōu)越，交通便捷城市文化定位為“東方新歐洲〞城市人口認(rèn)知至07年底，太倉(cāng)戶籍人口46.38萬(wàn)，近三年漲幅根本徘徊在0.8%左右，人口自然增漲率較低；太倉(cāng)外來(lái)人口近年來(lái)漲幅明顯，2006年暫住人口35萬(wàn)，增幅達(dá)43％；2006年太倉(cāng)常駐人口58.92萬(wàn)人，城市化率55.65％，根據(jù)太倉(cāng)十一五規(guī)劃，2021年城市化水平到達(dá)65%，常住人口總規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)左右；城市向心力足,人口導(dǎo)入力強(qiáng)戶籍人口增長(zhǎng)低城市外來(lái)人口增幅明顯經(jīng)濟(jì)開(kāi)展認(rèn)知城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上海20668蘇州18532無(wú)錫18189南京17538常州16649南通14058鎮(zhèn)江14291太倉(cāng)19091杭州19027紹興19178寧波19674人均收入增幅明顯整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于長(zhǎng)三角洲前列隨著太倉(cāng)人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，太倉(cāng)人均消費(fèi)性支出也不斷增長(zhǎng)，只是在消費(fèi)性結(jié)構(gòu)上，更加趨于合理，這說(shuō)明太倉(cāng)人民的生活水平在不斷得到提高。2007年，太倉(cāng)市完成固定資產(chǎn)投資224.31億元，比上年增長(zhǎng)12.1％其中城鎮(zhèn)投資完成162.43億元，比上年增長(zhǎng)11.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的72.4%，同比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村投資完成54.76億元，同比增長(zhǎng)29.0％；從近幾年太倉(cāng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額來(lái)看，太倉(cāng)市的城市建設(shè)步伐不斷加快，投資額始終保持著較高水平的增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展認(rèn)知數(shù)據(jù)來(lái)源：太倉(cāng)統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)開(kāi)展認(rèn)知開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)是太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。目前，累計(jì)已有美、英、德、日、韓及香港、臺(tái)灣等30多個(gè)國(guó)家地區(qū)的客商來(lái)太投資，共引進(jìn)外資企業(yè)2200多家。世界500強(qiáng)企業(yè)中已有美國(guó)的?？松っ梨?、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等14家跨國(guó)公司落戶太倉(cāng)。太倉(cāng)是臺(tái)商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。太倉(cāng)優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營(yíng)企業(yè)家的投資。

工業(yè)是太倉(cāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占到總產(chǎn)值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機(jī)械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)投資環(huán)境良好產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知1、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類工程近1400家，其中外資工程365家，其中，來(lái)區(qū)落戶的歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的40%，日韓企業(yè)約占40%，港臺(tái)企業(yè)約占15%.2、陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。全鎮(zhèn)外企總量達(dá)129家，注冊(cè)外資3.15億美元，投資總額6.1億美元，外企的銷售收入及上交國(guó)家稅收占到全鎮(zhèn)總量的76.9%和66%。二是臺(tái)資工業(yè)區(qū)形成規(guī)模。區(qū)內(nèi)臺(tái)資企業(yè)已突破100家.3、瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè)400多家，其中外資企業(yè)近100家，民營(yíng)企業(yè)300多家.4、璜涇鎮(zhèn)：規(guī)模企業(yè)153家〔超30億元1家，超20億元1家，超1億元7家〕.1234以開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)中，外企數(shù)量高為區(qū)域房地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)人口支撐產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認(rèn)知產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰，依托上海、沿江兩大核心優(yōu)勢(shì)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向偏重于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而新區(qū)是該產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的核心地帶，未來(lái)對(duì)新區(qū)的房地產(chǎn)將有明顯的支撐作用；沿江港區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶中部經(jīng)濟(jì)圈沿滬產(chǎn)業(yè)帶：重點(diǎn)培育以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地。大力開(kāi)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機(jī)械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)中部經(jīng)濟(jì)圈：圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟(jì)圈。在開(kāi)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的根底上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū)沿江港區(qū)：制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成局部；——?太倉(cāng)十一五規(guī)劃?城市規(guī)劃認(rèn)知新區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成局部。新區(qū)向北、向東拓展，整個(gè)城市進(jìn)行東擴(kuò)，市政府東遷，東部建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與生態(tài)住宅生活區(qū)，并且在根底設(shè)施和生活效勞設(shè)施配套方面有相當(dāng)大的改進(jìn)。北向開(kāi)展主要立足于加工制造業(yè)。南郊新城區(qū)：休閑商住區(qū)，逐步形成市文化、教育、體育中心。老城區(qū)：繼續(xù)實(shí)施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū)。西區(qū)：重點(diǎn)建成商貿(mào)物流區(qū)及其商業(yè)生活配套區(qū)。中心城區(qū)空間拓展，形成包括老城區(qū)、新區(qū)、南郊新城區(qū)在內(nèi)的大城區(qū)格局；城市功能分區(qū)清晰，向東擴(kuò)展趨勢(shì)明顯；老城區(qū)商貿(mào)物流區(qū)商業(yè)生活區(qū)休閑商住區(qū)加工制造業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài)住宅生活區(qū)宗地城市功能開(kāi)始合理分散，城市開(kāi)展從中心輻射開(kāi)始往多元極開(kāi)展未來(lái)幾年城東新區(qū)將成為太倉(cāng)核心開(kāi)展軸線，包括高新產(chǎn)業(yè)的壯大以及生態(tài)居住區(qū)的建成從城市開(kāi)展的角度看，開(kāi)展新區(qū)是個(gè)必然；一方面外向型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的一個(gè)城市，需要大力開(kāi)展產(chǎn)業(yè)以吸引外來(lái)企業(yè)，增強(qiáng)城市活力；另一方面老城區(qū)待開(kāi)發(fā)土地較少，且受到交通、環(huán)境等因素限制，開(kāi)展明顯受限；因此，必然要開(kāi)辟新區(qū)以營(yíng)造適合城市開(kāi)展的新環(huán)境！而選擇城東作為核心開(kāi)展軸是因?yàn)榈乩砦恢每拷虾?，更利于打造上海配套產(chǎn)業(yè)鏈，地緣優(yōu)勢(shì)明顯；并且連接?xùn)|面港口產(chǎn)業(yè)帶，形成集約型的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)；城東新區(qū)開(kāi)展規(guī)劃高新區(qū)定位：高新產(chǎn)業(yè)區(qū)及生態(tài)住宅區(qū)；打造城市副中心帶，呈兩極化開(kāi)展；城廂鎮(zhèn)南郊鎮(zhèn)陸渡鎮(zhèn)高新區(qū)老城區(qū)南郊新城區(qū)宗地城廂組團(tuán)為40平方公里，合理人口容量為30—35萬(wàn)人——?太倉(cāng)市城市總體規(guī)劃〔2001—2021〕?陸渡鎮(zhèn)納入新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，開(kāi)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建休閑度假基地，建設(shè)現(xiàn)代化工貿(mào)城鎮(zhèn)，最終成為中心城區(qū)的生活副中心?！?太倉(cāng)十一五規(guī)劃?宏觀環(huán)境總結(jié)城市經(jīng)濟(jì)根底強(qiáng)，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)開(kāi)展加速對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐明顯太倉(cāng)區(qū)位條件突出，融入大上海1小時(shí)都市圈，交通便捷，開(kāi)展動(dòng)力足；太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，產(chǎn)業(yè)根底良好，未來(lái)高新產(chǎn)業(yè)將是太倉(cāng)主導(dǎo)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)；受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來(lái)人口增長(zhǎng)明顯，人口導(dǎo)入力強(qiáng)，特別是高新技術(shù)人才引進(jìn)，城市化進(jìn)程快，城市具有較強(qiáng)的向心力；城市規(guī)劃向東開(kāi)展明晰，東部開(kāi)發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化開(kāi)展趨勢(shì)明顯；太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀數(shù)據(jù)分析商業(yè)市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析1、宏觀數(shù)據(jù)分析太倉(cāng)房地產(chǎn)投資可以看出，05年的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大；太倉(cāng)房地產(chǎn)在03～05年經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長(zhǎng)以后，目前正回歸理性增長(zhǎng)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)較為理性，且泡沫較??；2003年-2007年太倉(cāng)房地產(chǎn)投資情況

單位：億元2007年，太倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)展較去年有所增長(zhǎng)，全年完成投資21.61億元，同比上漲3.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的9.6%，比上年同期下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)；05年的宏觀調(diào)控對(duì)太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，導(dǎo)致06年房地產(chǎn)投資額劇減；太倉(cāng)整體市場(chǎng)供需2005年-2007太倉(cāng)年商品房?jī)r(jià)格情況銷售量近年走勢(shì)有較大起伏，在2005年到達(dá)歷史性的突破，成交量到達(dá)98.4萬(wàn)平米；在經(jīng)歷06年的理性回歸后，于07年穩(wěn)步上升為72.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為18.1％；竣工量于07年再度到達(dá)頂峰，到達(dá)110萬(wàn)平米；在05年銷售到達(dá)了歷史性的突破后，06年開(kāi)始理性回歸；07年銷售面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；竣工量于07年爆發(fā)，到達(dá)110萬(wàn)平米，主要集中于新區(qū)幾個(gè)大盤的竣工；2005年-2007太倉(cāng)年商品房成交均價(jià)太倉(cāng)整體市場(chǎng)價(jià)格成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，但幅度不大，整體價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定；07年均價(jià)到達(dá)4287元/m2，保持在4000～4500元左右的一個(gè)價(jià)格箱體；增長(zhǎng)速度變緩，07年環(huán)比僅增長(zhǎng)6.9％；2、商業(yè)市場(chǎng)分析城市開(kāi)展角度敏感因素生存需求文化、情感需求價(jià)格品質(zhì)便利$10000以上人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000出現(xiàn)業(yè)態(tài)百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心大型綜合超市&專業(yè)店都市MALL便利店郊區(qū)MALL集市&沿街商業(yè)業(yè)態(tài)替代階段業(yè)態(tài)豐富階段商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和形成條件剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨劇烈競(jìng)爭(zhēng)形成過(guò)程伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活效勞和商貿(mào)交易聚集區(qū)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出效勞于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同開(kāi)展隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)階段特征城市原始商脈的開(kāi)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的根本功能市場(chǎng)信息和市場(chǎng)時(shí)機(jī)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體會(huì)聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或效勞的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額傳統(tǒng)形態(tài)階段太倉(cāng)深圳上海太倉(cāng)商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)?；纳虡I(yè)形態(tài)，市場(chǎng)逐漸細(xì)分，滿足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要；從產(chǎn)品形態(tài)上看，太倉(cāng)已經(jīng)到達(dá)都市MALL的水平，但城市人口的支撐明顯缺乏，意味著在這一階段太倉(cāng)將需要較長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)展期；人口支撐30萬(wàn)以下30-80萬(wàn)80-200萬(wàn)200-500萬(wàn)500-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上太倉(cāng)整體商業(yè)格局以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場(chǎng)、華旭財(cái)富中心的入駐營(yíng)業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力；市區(qū)中心商圈武陵路電子一條街核心商圈特色商圈次級(jí)商圈人民路綜合商業(yè)街大潤(rùn)發(fā)商圈北門街裝飾裝潢五洋商城五金建材縣府街品牌專賣街宗地東盛商業(yè)廣場(chǎng)上海廣場(chǎng)五洋廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)在建商業(yè)辦公樓〔在建〕太倉(cāng)已形成各種層級(jí)的商圈體系，市場(chǎng)細(xì)清楚顯，商業(yè)市場(chǎng)較為成熟；整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖；商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無(wú)法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好依然在市中心；人民路商業(yè)街以及大潤(rùn)發(fā)商圈，由于時(shí)代超市及大潤(rùn)發(fā)等主力店的引入，形成次級(jí)商圈，輻射周邊客群；圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等；在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯；地塊面積（平方米）用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)婁江路東、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北（東盛地塊）40986.9商業(yè)≤2.29500太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路東側(cè)、上海路南側(cè)（上海廣場(chǎng)地塊）8442.9商業(yè)≤3.95460太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東16252.3商業(yè)（商務(wù)樓）≤2.22900太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東13124.4商業(yè)（商務(wù)樓）≤22550太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東12193.8商業(yè)（商務(wù)樓）≤21100太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉(cāng)路東14625.5商業(yè)（商務(wù)樓）≤21300太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太平路西、北京路南99996商業(yè)（汽車交易市場(chǎng)）≥1.0,≤1.54600太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東18628.8商業(yè)≤2.5930太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東倉(cāng)路西側(cè)、富陽(yáng)路北側(cè)6947.5商業(yè)≤2.53750新區(qū)上海東路北側(cè)、東亭路東側(cè)14269.8商業(yè)（金融業(yè)）≤414002007～2021年太倉(cāng)新區(qū)范圍主要商業(yè)用地供給概況太倉(cāng)商業(yè)土地市場(chǎng)供給2007-2021年9月，太倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)及老城區(qū)的商業(yè)土地供給24.5萬(wàn)平方米，其中商務(wù)樓用地面積為5.6萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)交易市場(chǎng)10萬(wàn)平方米，商業(yè)約9萬(wàn)平方米。從近兩年的土地供給情況來(lái)看，商業(yè)用地供給主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)內(nèi)整體供給體量較小，且供給土地規(guī)模有限；未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將較為劇烈；南洋廣場(chǎng)總建筑面積：229400m2其中，商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)：121868m2酒店式公寓：31650m2商業(yè)住宅區(qū)：94200m2停車位：1200個(gè)融入現(xiàn)代建筑元素，打造“一站式〞及“體驗(yàn)式〞的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物中心，為太倉(cāng)第一旗艦商業(yè)，更加確立了市中心的商業(yè)核心地位；商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)酒店式公寓住宅區(qū)太倉(cāng)商業(yè)在售工程分析業(yè)態(tài)分布：：超市類：大型綜合超市：包羅萬(wàn)象的大賣場(chǎng)；

大型專業(yè)超市：家居、建材、家電為主的連鎖超市及專業(yè)概念店。百貨類大型綜合百貨店：清新美態(tài)、時(shí)尚。流行服飾專賣：眾多品牌服飾、皮具店，全面提升生活品位；

風(fēng)格各異的男女服飾；

童裝、玩具爭(zhēng)妍斗艷。文化娛樂(lè)設(shè)施：大型娛樂(lè)城、星級(jí)影城、酒吧街、兒童樂(lè)園、大型書(shū)城、健身中心、美容美體中心、浴場(chǎng)、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品、樂(lè)器專賣等。家居和裝飾類：珠寶、家居、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品等。餐飲類：大型酒樓、主題餐飲、咖啡店、酒吧、特色美食等。效勞類：干洗店、眼鏡店、旅行社、機(jī)票代售、銀行代辦處等。南洋廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)用地指標(biāo)：總建筑面積：121868m2容積率2.05；

綠化率27%；

停車位：550個(gè)；

非機(jī)動(dòng)停車位：6100平方米；

電梯：49部

卸貨通道：1個(gè)沃爾瑪、國(guó)美電器、尖沙嘴三大主力店入場(chǎng)；影視城、海藍(lán)之家、必勝客、肯德基等大型連鎖入駐；南洋廣場(chǎng)現(xiàn)代感較強(qiáng)建筑群體，輔以水景、園林，營(yíng)造休閑商業(yè)氣氛；華旭財(cái)富中心太倉(cāng)商業(yè)在售工程分析開(kāi)發(fā)商：太倉(cāng)市凱豐置業(yè)建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)凱里森建筑事務(wù)所酒店管理：英國(guó)洲際酒店集團(tuán)物業(yè)參謀：美國(guó)第一太平戴維斯酒店參謀：香港浩華管理公司位于南洋廣場(chǎng)對(duì)面，由五星級(jí)酒店、酒店式公寓、大型超市和現(xiàn)代大型購(gòu)物廣場(chǎng)等組成，在建中；頂級(jí)團(tuán)隊(duì)配備，與南洋廣場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，互為補(bǔ)充，規(guī)模適中，定位高端；太倉(cāng)商業(yè)在售工程分析寶龍城市廣場(chǎng)目前招商與銷售同步進(jìn)行，由于銷售較早，目前底鋪的銷售率到達(dá)85％；但招商情況較差，不到20％，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂，小型餐飲、輪胎銷售等混雜其中；緊鄰太倉(cāng)市第一人民醫(yī)院和寶龍大酒店，距離新建的市政府缺乏500米。根據(jù)太倉(cāng)市政府建設(shè)東方新歐洲的建設(shè)思想，東盛·商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃定位為集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、居住多種業(yè)態(tài)一體的超大型歐陸風(fēng)情休閑廣場(chǎng)。5萬(wàn)多平米的商業(yè)和4萬(wàn)多平米的酒店公寓，沿上海東路一字排開(kāi)長(zhǎng)達(dá)470米。1條步行街貫穿2個(gè)內(nèi)庭廣場(chǎng)將工程?hào)|西兩端有機(jī)結(jié)合為一體。工程預(yù)計(jì)2021年初全部建成營(yíng)業(yè)。東盛商業(yè)廣場(chǎng)太倉(cāng)商業(yè)在售工程分析與本案相距較近，目前商業(yè)局部已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂；太倉(cāng)商業(yè)在售工程分析五洋廣場(chǎng)根本概況：位于東倉(cāng)路上海路，商業(yè)局部以大型娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)及1棟寫(xiě)字樓組成；施工情況：目前寫(xiě)字樓建到8層左右，商業(yè)廣場(chǎng)仍未出地面；租售情況：辦公樓用于銷售，目前仍未開(kāi)盤；商業(yè)局部大多由開(kāi)發(fā)商自己持有，只租不售；招商情況：目前商業(yè)局部只意向引進(jìn)一家電影城，其余暫無(wú)進(jìn)展；上海廣場(chǎng)根本概況：位于太平南路上海路，以甲級(jí)寫(xiě)字樓和精裝商住樓為主；施工情況：目前仍未開(kāi)工；太倉(cāng)商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展與太倉(cāng)城市開(kāi)展出現(xiàn)一定程度的脫節(jié)，商業(yè)體量過(guò)剩將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的必然；市區(qū)商業(yè)的核心地位中短期內(nèi)不會(huì)改變，太倉(cāng)的主要購(gòu)置力依然會(huì)集中于市區(qū)；整體城市架構(gòu)較小，在受市區(qū)商業(yè)輻射的情況下，新區(qū)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不可能形成副商業(yè)中心帶；土地供給量集中在新區(qū)，未來(lái)新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為劇烈；市場(chǎng)總結(jié)太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，外來(lái)人口的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于地區(qū)內(nèi)自然人口的增長(zhǎng)，而該局部人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此促使太倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展較快；但城市人口規(guī)模的限制必然會(huì)使得太倉(cāng)的商業(yè)在這一階段停留較長(zhǎng)時(shí)間；市區(qū)商業(yè)氣氛較為成熟，加之南洋廣場(chǎng)的入駐，使得市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖；商業(yè)土地供給集中于新區(qū)，市區(qū)供給量較??；新區(qū)目前的商業(yè)工程招商情況不理想，且有開(kāi)發(fā)商直接保存鋪位，以期先旺場(chǎng)再旺財(cái)；2、公寓市場(chǎng)分析太倉(cāng)土地市場(chǎng)供給地塊面積（平方米）用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)香花苑小區(qū)（28宗）5549.60住宅——822經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)華盛小區(qū)（2宗）357.40住宅——54經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)世博小區(qū)二期（14宗）2501.80住宅——597經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)世博小區(qū)二期（15宗）2680.50住宅——692經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳蓮苑小區(qū)893.50住宅——132太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)常勝小區(qū)1608.30居住——324經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉(cāng)路西（特靈空調(diào)廠地塊）101668.00商業(yè)、住宅≤2.148500經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)常勝路東側(cè)、朝陽(yáng)路南側(cè)（景瑞地塊）229590.30住宅≤1.679000經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)花園街12號(hào)26508.40商業(yè)、住宅≤211600經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側(cè)12634.40商業(yè)、住宅≤35000太倉(cāng)市城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)三、經(jīng)四路與支七路兩側(cè)86896.10住宅≤2163002007～2021年太倉(cāng)市區(qū)范圍主要住宅用地供給概況截至2021年9月，太倉(cāng)土地供給172.25萬(wàn)平方米，其中住宅用地面積為101.40萬(wàn)平方米。太倉(cāng)市區(qū)范圍內(nèi)〔城廂鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)〕住宅用地供給面積55.55萬(wàn)平方米。太倉(cāng)整體土地供給集中于東部開(kāi)發(fā)區(qū)，而老城區(qū)供給相對(duì)較小，且多為商業(yè)用地；地價(jià)創(chuàng)新高，位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的特靈空調(diào)廠地塊樓面地價(jià)2272元/m2，而景瑞地塊為2150元/m2；沉著積率來(lái)看，低密度物業(yè)未來(lái)供給量較?。淮笠?guī)模土地出讓較少，新區(qū)目前僅有兩塊；上海花園曼氏銀洲花園彩虹天下上城國(guó)際金谷府邸奧森尚東君悅豪庭老城板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊蘇州西路老城板塊:蘇州西路以南東倉(cāng)路以西開(kāi)發(fā)區(qū)板塊:東倉(cāng)路以東蘇州東路南北擴(kuò)展區(qū)域陸渡板塊：沿江高速以東，以中市路為核心，與新區(qū)板塊緊密相連；東倉(cāng)路陸渡板塊華源上海城錦繡新城高爾夫湖濱花園景瑞地塊白云渡公寓宗地太倉(cāng)區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成五洋廣場(chǎng)太倉(cāng)區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成板塊市場(chǎng)特征人民公園、汽車站，老居住區(qū)是區(qū)域居住的亮點(diǎn)；生活機(jī)能設(shè)施相對(duì)完善，人流比較充分;臨近204國(guó)道和太倉(cāng)長(zhǎng)途汽車站，對(duì)外交通便利;受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對(duì)本區(qū)域的有一定的認(rèn)同度；隨著城市布局的改善及功能性的加強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善；區(qū)域工程較多，但單個(gè)量體較小，主要是由于受制于土地資源的稀缺性;區(qū)域土地供給量小；老城板塊特征描述開(kāi)發(fā)區(qū)板塊特征描述開(kāi)發(fā)區(qū)是目前太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)是太倉(cāng)十五期間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，整體規(guī)劃效應(yīng)明顯，配套逐漸不成熟;不少別墅、高檔公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品類型也更趨向高檔化;區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格差異較大，高爾夫湖濱花園的公寓價(jià)格為6000-7000元/m2；區(qū)域在售工程后期推出量體較大;區(qū)域土地供給量大；從板快市場(chǎng)特征、開(kāi)展趨勢(shì)來(lái)看規(guī)劃向東，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)板塊開(kāi)展逐漸成熟，市場(chǎng)接受度也愈發(fā)提高，為未來(lái)太倉(cāng)居民購(gòu)房置業(yè)的首先區(qū)域，區(qū)域開(kāi)展?jié)摿Υ?；從板塊競(jìng)合關(guān)系來(lái)看，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)供給體量較大，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)大于板塊間競(jìng)爭(zhēng)；陸渡板塊特征描述商品房市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)開(kāi)展更多的是依賴新區(qū)的輻射，而本地購(gòu)置力相對(duì)較弱；區(qū)域供給量較少，目前在售的僅有奧森尚東工程，公寓價(jià)格3900元/m2；市場(chǎng)概況太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型開(kāi)盤時(shí)間總量體（萬(wàn)M2）銷售率開(kāi)發(fā)區(qū)板塊高爾夫湖濱花苑小高層、高層2004年1月1895%錦繡新城多層、小高層、高層2005年8月7540%華源上海城多層、小高層、高層2004年1月4051%寶龍城市廣場(chǎng)高層，小高層、多層2005年8月3098%景瑞地塊高層未開(kāi)盤24.5（公寓）/老城區(qū)板塊五洋廣場(chǎng)高層2008年9月1.8（公寓）40％上城國(guó)際小高層2007年2.375％曼氏銀洲花園多層、小高層、高層2005年7月870%上海花園小高層2004年6月995%君悅豪庭小高層2005年1月690%金谷府邸高層，小高層、多層2005年11月1197%陸渡板塊奧森尚東小高層（9層電梯洋房）2008年4月6.370％(公寓)公寓產(chǎn)品以小高層、高層為主，工程大多04～05年推出，目前位于銷售的尾期開(kāi)發(fā)區(qū)目前在售工程后繼可售體量約70萬(wàn)平米從后繼可售量的產(chǎn)品來(lái)看，產(chǎn)品大多同質(zhì)化；戶型面積分析項(xiàng)目名稱主力戶型面積（平方米）高爾夫湖濱花苑公寓：190-250（尾期銷售）錦繡新城3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100華源上海城3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105景瑞項(xiàng)目133.5（套均面積）上城國(guó)際2R：923R：123-131LOFT：42-98五洋廣場(chǎng)1R：50-602R：903R：118-130上?；▓@3Ｒ：140-1604Ｒ：170-180君悅豪庭3Ｒ：140-160金谷府邸3Ｒ：132-1402Ｒ：125-130奧森尚東2R：983R：118-122曼氏銀洲花園2Ｒ：1223Ｒ：150-170從戶型面積來(lái)看：目前太倉(cāng)在售工程的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢(shì)愈創(chuàng)造顯；主力供給為80-100m2兩房及110-120m2三房；但大多無(wú)太大兩點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將明顯加??；太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析太倉(cāng)在售工程的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢(shì)明顯；產(chǎn)品趨向于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；價(jià)格分析主要在售工程價(jià)格分析新區(qū)板快價(jià)格老城區(qū)板快價(jià)格從板快價(jià)格來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)區(qū)普通公寓價(jià)格在4500-5500元／平方米，老城區(qū)板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價(jià)格在5500-6500元／平方米．太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析從價(jià)格來(lái)看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時(shí)區(qū)域土地價(jià)格不斷上漲的情況下，其價(jià)格未來(lái)上升趨勢(shì)明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供給量較大，因此短期內(nèi)價(jià)格體系不會(huì)有較大突破；總價(jià)分析太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析從競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總價(jià)區(qū)間來(lái)看，1R集中在26～37萬(wàn)；2R集中在44～53萬(wàn)；3R集中在56～75萬(wàn)；1R2R3R從目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總價(jià)來(lái)看，前期60萬(wàn)以上的改善類住宅供給體量較大，而35～60萬(wàn)之間的首次置業(yè)類客戶近期才逐漸放量；太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析戶型面積去化分析項(xiàng)目主力戶型面積已推產(chǎn)品去化率錦繡新城2Ｒ：97-10070％3Ｒ：125-15040％奧森尚東2Ｒ：9880％3Ｒ：118-12260％五洋廣場(chǎng)1R：50-6030％2R：9050％3R：118-13095％上城國(guó)際LOFT：42-9860％2R：9290％3R：123-13180％新區(qū)主要在售工程戶型面積去化情況從居住習(xí)慣上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡槠么竺娣e戶型120-130平方米為市場(chǎng)主力需求戶型從近期的銷售速度來(lái)看，2R的去化速度快于3R中低收入階層對(duì)中小戶型的需求日益增加市場(chǎng)偏好主力為大戶型，同時(shí)對(duì)中小面積住宅需求明顯增加，公寓戶型面積應(yīng)在追求舒適度的情況下，合理的控制總價(jià)，更能迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析客戶分析板塊主力/輔助客戶類型客戶描述老城區(qū)板塊主力中高收入的老城區(qū)的居民具有老城居住情節(jié)，對(duì)周邊生活配套考慮較多周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為子女購(gòu)置婚房、小孩讀書(shū)方便、身份象征、投資輔助以上海為主的少量外地客戶投資、工作需要開(kāi)發(fā)區(qū)板塊主力市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過(guò)來(lái)購(gòu)買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的象征市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動(dòng)遷遷客戶婚房需求、首次置業(yè)需求、為子女購(gòu)房、為小孩讀書(shū)方便購(gòu)房、投資等輔助部分上海投資客戶投資、工作需要小部分太倉(cāng)及附近區(qū)域工作臺(tái)灣、日韓客戶方便工作、投資陸渡板塊主力陸渡當(dāng)?shù)貐^(qū)域客群為主，以首次置業(yè)需求為主婚房、首次置業(yè)需求輔助當(dāng)?shù)夭糠之a(chǎn)業(yè)人口自主，復(fù)合部分投資，需求小面積戶型開(kāi)發(fā)區(qū)客戶以改善居住型為主的復(fù)合性投資需求向首次置業(yè)的自住需求逐漸過(guò)渡；隨著開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套等的不斷開(kāi)展，工作在附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶以及上海投資客對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的置業(yè)認(rèn)可度逐漸提高；太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)住宅市場(chǎng)以110-120平方米3R及80-90平米2R為主，市場(chǎng)偏好主力由大戶型逐漸過(guò)渡為經(jīng)濟(jì)型2R、3R；整體市場(chǎng)價(jià)格差異不大，集中在4500-6500元/平方米，由于新區(qū)公寓的供給體量較大，短期內(nèi)價(jià)格體系很難有所突破；新區(qū)市場(chǎng)在售工程后期供給量接近70萬(wàn)平方米，但從產(chǎn)品來(lái)看，目前可售和預(yù)推工程大多同質(zhì)化，缺乏差異性，且均往經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。土地供給集中于新區(qū)，為太倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)展的主導(dǎo)方向；目前市場(chǎng)上已完成多層向小高層、高層過(guò)渡，且已經(jīng)出現(xiàn)酒店式公寓、挑高公寓等產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)新產(chǎn)品的接受度較高；開(kāi)發(fā)區(qū)為太倉(cāng)近幾年住宅市場(chǎng)供給熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域于前期成功導(dǎo)入高端改善型需求之后，逐漸被更多客戶所認(rèn)知認(rèn)同，因此，首次置業(yè)的自住型需求也逐漸被引導(dǎo)入市；3、別墅市場(chǎng)分析太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析所在區(qū)域項(xiàng)目名稱別墅形態(tài)可售/已售面積段（平方米）新區(qū)景瑞項(xiàng)目疊加、聯(lián)排未開(kāi)盤套均：187未開(kāi)盤套均：227高爾夫湖濱花苑聯(lián)排別墅56/56368-380疊加別墅172/172300-320獨(dú)棟別墅20/20498華僑花園聯(lián)排別墅42/42260-268獨(dú)棟別墅51/51345華源上海城聯(lián)排別墅68/68219疊加別墅8/8249雙拼別墅10/10275陸渡板塊奧森尚東聯(lián)排別墅32/24225雙拼別墅32/15303獨(dú)棟別墅18/8470老城區(qū)尼盛花園獨(dú)棟別墅62/60455-480城市華庭獨(dú)棟別墅14/14348西城樸墅雙拼別墅76/36325聯(lián)排別墅20/15261市場(chǎng)概況別墅根本分布在開(kāi)發(fā)區(qū)板塊涵蓋了聯(lián)排別墅、疊加別墅和獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅的面積大都在200-300平方米，而雙拼別墅的面積在300平方米左右，獨(dú)棟別墅的面積那么在350-500平方米除高爾夫湖濱花園、景瑞工程外，大多體量偏小根本為別墅公寓混合性社區(qū)，容積率一般在1以上，目前市場(chǎng)上無(wú)純別墅社區(qū)；別墅物業(yè)隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)拓逐漸走入市場(chǎng)，整體市場(chǎng)規(guī)模小，且品質(zhì)有待提升，別墅開(kāi)展處于初步階段；銷售情況較好，目前市場(chǎng)在售工程剩余體量小，除景瑞外可售共計(jì)約90套；太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析價(jià)格、去化分析從銷售價(jià)格上來(lái)看：太倉(cāng)市的別墅市場(chǎng)價(jià)格根本在6000-9000元/平方米之間，聯(lián)排別墅價(jià)格在6000-7500元/平方米，獨(dú)棟別墅的價(jià)格在7500-9000元/平方米。位于陸渡的奧森尚東，雙拼別墅7000元/平方米，獨(dú)棟別墅8500元/平方米。高爾夫湖濱花苑由于物業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)品檔次較高，且地理位置優(yōu)越等利好因素，其銷售價(jià)格一路狂飚，目前推出的別墅已經(jīng)根本售罄，聯(lián)排別墅價(jià)格9000元/平方米左右，獨(dú)棟別墅11000元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于太倉(cāng)市其他別墅工程的銷售價(jià)格。從銷售速度來(lái)看：高爾夫湖濱花園，別墅月均去化7-10套，其他工程規(guī)模偏小，月均去化在3-5套。高品質(zhì)工程價(jià)格提升空間大，市場(chǎng)接受度高；在龐大的市場(chǎng)需求量的支撐下，整體別墅價(jià)格體系增長(zhǎng)較快；太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析客戶分析太倉(cāng)別墅市場(chǎng)客戶構(gòu)成以私營(yíng)業(yè)主為核心企業(yè)高層管理人員結(jié)合局部政府公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主主要為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)制造企業(yè)老板目前根本在市區(qū)擁有住宅購(gòu)置主要作為第一居所局部高端客戶是市場(chǎng)雙拼以上主要客群企業(yè)高管、政府公務(wù)員外資企業(yè)的高管為主高層政府公務(wù)員購(gòu)置主要作為第一居所購(gòu)置形態(tài)多為中檔聯(lián)排或疊加為主太倉(cāng)別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)目前市場(chǎng)在售工程后繼可售量約90套，整體市場(chǎng)供給量小受土地供給的影響，預(yù)期未來(lái)別墅上市量較少工程多為與公寓混合型社區(qū)，整體檔次不高，高品質(zhì)工程市場(chǎng)接受度高客源以市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主太倉(cāng)別墅市場(chǎng)供給量小，別墅產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高隨著未來(lái)景瑞工程的入市，聯(lián)排及疊加別墅的供給量將有所提高，且產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升；工程本體分析區(qū)位解析用地指標(biāo)及現(xiàn)狀用地四至交通環(huán)境周邊配套地塊總結(jié)沿江高速公路外環(huán)一級(jí)路興業(yè)南路上海東路朝陽(yáng)東路人民醫(yī)院太倉(cāng)市區(qū)區(qū)位解析本案收費(fèi)站地塊地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，行政區(qū)劃屬于新區(qū)，位于新區(qū)高端住宅區(qū)邊緣地帶；常勝南路本地塊北臨上海路延伸段〔在建〕，西臨外環(huán)一級(jí)路，地處城廂鎮(zhèn)區(qū)邊緣，離市中心區(qū)域較近，車程約7～10分鐘；用地指標(biāo)及現(xiàn)狀地塊指標(biāo)地塊性質(zhì)：商業(yè)用地占地：53333m2總建筑面積：106666容積率：2.0建筑密度：40％綠地率：20％建筑限高：【10米，80米】地塊內(nèi)全部拆遷完畢，不影響整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度；地塊地勢(shì)較為平坦，且沒(méi)有高壓走廊；用地規(guī)模較小，容積率為2.0，產(chǎn)品可塑性較弱；沿江高速公路外環(huán)一級(jí)路興業(yè)南路人民醫(yī)院工程四至上海東路北面緊鄰上海東路延伸段〔在建〕，遠(yuǎn)端地塊為工業(yè)廠房；東面緊鄰興業(yè)南路，與其之間有約8米的綠化隔離帶，東側(cè)為工業(yè)廠房及小規(guī)模鋼材交易市場(chǎng)西面鄰接外環(huán)一級(jí)路，隔街為人民醫(yī)院〔在建〕；南面為制造業(yè)產(chǎn)房，遠(yuǎn)端為艷陽(yáng)山莊〔度假旅游〕綠化隔離帶本案交通環(huán)境分析沿江高速公路外環(huán)一級(jí)路興業(yè)南路上海東路朝陽(yáng)東路太倉(cāng)市區(qū)本案收費(fèi)站常勝南路鄭和東路上海路，雙向四車道興業(yè)南路，雙向四車道外環(huán)一級(jí)路，雙向四車道上海東路延伸段的完工將完善本案的交通環(huán)境，極大的提升本案地塊價(jià)值；開(kāi)發(fā)區(qū)與老城區(qū)、陸渡區(qū)域的道路交通體系已根本完善，道路通達(dá)性強(qiáng)；開(kāi)發(fā)區(qū)根底建設(shè)投資大，未來(lái)開(kāi)展空間也較大，公共交通也即將引入該區(qū)域；周邊配套環(huán)境已建在建或籌建上海方向高速進(jìn)出口第一人民醫(yī)院市消防隊(duì)艷陽(yáng)山莊（休閑旅游）公交站點(diǎn)五星級(jí)酒店新市政府大樓學(xué)校：藝術(shù)幼兒園、雙語(yǔ)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)五星級(jí)高檔會(huì)所高爾夫球場(chǎng)本案錦江大酒店高端住宅區(qū)高端住宅區(qū)寶龍商業(yè)街東盛商業(yè)廣場(chǎng)寶龍星級(jí)酒店新市政府大樓人民醫(yī)院規(guī)劃圖周邊商業(yè)、公共交通、醫(yī)療、教育等生活配套完善，且已經(jīng)形成規(guī)模化的居住社區(qū)；地塊總結(jié)地塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣，新區(qū)開(kāi)展的延伸段，中短期內(nèi)無(wú)法形成較成熟的商業(yè)氣氛；地塊屬性為商業(yè)用地，規(guī)模較小，內(nèi)部無(wú)特殊資源，產(chǎn)品可塑性偏弱；地塊所處區(qū)域的交通通達(dá)性較強(qiáng)，一定程度上縮短了到市區(qū)的距離；上海東路延伸段的通車對(duì)本案交通環(huán)境影響巨大，對(duì)地塊價(jià)值起到關(guān)鍵性的作用，因此，其通車時(shí)間將對(duì)本案開(kāi)發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響；從地塊微環(huán)境而言，周邊根本被工業(yè)產(chǎn)房及產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)所包圍，居住環(huán)境有待改善；但從公共配套而言，醫(yī)療、教育、公共交通、商業(yè)等生活配套齊全；工程核心問(wèn)題思考做商業(yè)or做住宅？還是借勢(shì)而上！是參加競(jìng)爭(zhēng)？核心問(wèn)題思考從市場(chǎng)層面看：別墅市場(chǎng)——?jiǎng)e墅用地稀缺，供給量小，市場(chǎng)接受度高；住宅市場(chǎng)——新區(qū)為太倉(cāng)的主要開(kāi)發(fā)方向，區(qū)域內(nèi)已形成一定知名度，市場(chǎng)認(rèn)知度較高；商業(yè)市場(chǎng)——供給體量較大，開(kāi)發(fā)區(qū)短期內(nèi)無(wú)法形成較成熟的商業(yè)氣氛；從地塊層面看：開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展邊緣地帶，規(guī)模不大的純商業(yè)用地；周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大；周邊根本生活配套完善；商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯較大，且不利于回籠資金；現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯要小；住宅市場(chǎng)需求的有效導(dǎo)入是工程的啟動(dòng)的一種選擇！核心問(wèn)題思考因此，我們需要在商業(yè)用地的根底上進(jìn)行一定的變向操作；顛覆！核心問(wèn)題思考未來(lái)上海路沿線商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值較大，建議保存一定體量的商業(yè)，后續(xù)開(kāi)發(fā)；其余大局部體量以辦公名義做住宅，先期開(kāi)發(fā)！本案南端為中高端大盤工程集中地，包括景瑞、高爾夫湖濱花園、錦繡新城等，未來(lái)周邊居住氣氛較為成熟；上海路沿線商業(yè)工程林立，是未來(lái)太倉(cāng)新區(qū)的商業(yè)核心開(kāi)展軸線；周邊擁有高端配套區(qū)〔酒店、會(huì)所等〕；與高速公路相鄰，高速路口經(jīng)濟(jì)明顯；開(kāi)發(fā)策略LOFT商住樓總建筑面積為23125㎡，東西向的樓層數(shù)為12層，南北向的樓層數(shù)為8層，共計(jì)約340戶；08年1月開(kāi)盤，目前銷售約65％；商住樓挑高4.9米，回廊式布局，使用產(chǎn)權(quán)為40年，申請(qǐng)民用電費(fèi)；商住樓南北向房間價(jià)差較大，南向6500元/m2，北向5700元/m2，且從銷售情況來(lái)看，南向物業(yè)去化明顯快于北向物業(yè)；面積區(qū)間為42-98m2，宣傳上以自住、投資、商辦等綜合性用途為主，其客群定位不夠精準(zhǔn)；上城國(guó)際區(qū)域可比性工程分析成交客戶以投資客為主，小面積低總價(jià)是其關(guān)注的主要因素；目前剩余量主要集中于北向物業(yè)，產(chǎn)品抗性明顯；建筑面積：50m292m2，2/2/2123m2，3/2/2131m2，3/2/2住宅用地，70年產(chǎn)權(quán)；小高層公寓1梯3戶布局，面積段集中在92m2兩房及123-131m2三房；立面以涂料為主，質(zhì)感較差；均價(jià)5800元/m2，于07年開(kāi)始銷售，目前銷售率到達(dá)80％；產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，較為普通，沒(méi)有太多亮點(diǎn)；面積以舒適兩房、三房為主，由于總價(jià)較高，08年以后去化緩慢；對(duì)本案的啟示市場(chǎng)上已出現(xiàn)LOFT挑高產(chǎn)品，客戶對(duì)其已有一定認(rèn)知；商住樓跟本案同屬商業(yè)性質(zhì)用地，產(chǎn)權(quán)僅40年，但申請(qǐng)民用水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；普通住宅房型設(shè)計(jì)較大，且在戶型、建筑等產(chǎn)品點(diǎn)上不具備某些突出亮點(diǎn)，對(duì)客戶的吸引力有限；小面積低總價(jià)是客戶關(guān)注的核心因素，本案應(yīng)在合理控制面積的情況下，做到產(chǎn)品的均好性；房地產(chǎn)E網(wǎng)2棟高層住宅，商業(yè)用地性質(zhì)，僅有40年產(chǎn)權(quán)；按揭首付必須在50％以上，且貸款年限不得超過(guò)10年，不得用公積金貸款；優(yōu)惠額度較大，一次性付款9.4折，按揭9.7折；申請(qǐng)民用水電媒費(fèi)用；五洋廣場(chǎng)區(qū)域可比性工程分析住宅區(qū)物業(yè)地址：上海東路與東倉(cāng)路交匯處西南角占地：23322m2總建：7.1萬(wàn)m2，其中商業(yè)約3.2萬(wàn)㎡，辦公約2.1萬(wàn)㎡，公寓約1.8萬(wàn)㎡容積率：3.06綠化率：13.9％公寓成交均價(jià)：5200元/m2118m2，3/2/2130m2，3/2/2商業(yè)用地建造標(biāo)準(zhǔn)住宅，分別為2梯4戶，2梯6戶；戶型面積段比較平均，50～60m2一房，90m2兩房，118-130m2三房均有；房型上有所創(chuàng)新，轉(zhuǎn)角飄窗以及對(duì)邊套的合理利用明顯較好；08年9月開(kāi)盤，目前公寓銷售約50％，其中2R及3R銷售較好，以首次置業(yè)的自住客群為主；118m2130m290m290m290m250-60m2對(duì)本案的啟示商業(yè)用地性質(zhì)造普通高層公寓，且銷售良好，說(shuō)明40年產(chǎn)權(quán)年限對(duì)市場(chǎng)的抗性不大；申請(qǐng)民用水電費(fèi)用對(duì)自住性客戶較為重要；端頭戶型〔118-130m2〕南北通透，去化率到達(dá)95％，以首次置業(yè)的自主客為主要客戶；而投資型產(chǎn)品〔50-60m2〕去化明顯較差，僅30％；錦繡新城區(qū)域可比性工程分析100m2，2/2/1104m2，2/2/1總建近75萬(wàn)m2的超級(jí)大盤；規(guī)劃有多層、小高層、高層產(chǎn)品，房型面積以舒適型2R、3R為主；均價(jià)4600元/m2，且廚、衛(wèi)配備簡(jiǎn)單裝修，目前根本為現(xiàn)房銷售；銷售率較好，目前剩余房源以大戶型3房為主；對(duì)本案的啟示大盤氣勢(shì)，且已初步成型，商業(yè)配套、會(huì)所已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，已有局部客戶入住；近75萬(wàn)m2，后續(xù)供給量充足，且產(chǎn)品線豐富；與本案相距較近，對(duì)本案住宅的價(jià)格體系影響較大；且其中有相當(dāng)一局部房源屬于政策性用房，是直接給予高新技術(shù)企業(yè)的福利；為本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)者，如何與之形成差異化成為本案突破的關(guān)鍵；太倉(cāng)住宅市場(chǎng)客戶研究客戶調(diào)研及結(jié)論客戶導(dǎo)入模式精準(zhǔn)客群定位細(xì)分客群特征描述調(diào)研時(shí)間：2021年9月15日—2021年10月10日采訪樣本量73個(gè)，其中未來(lái)三年內(nèi)方案在太倉(cāng)新區(qū)購(gòu)房占總訪問(wèn)量的74%有效樣本超過(guò)70％，客戶置業(yè)新區(qū)的意愿強(qiáng)樣本構(gòu)成以外資企業(yè)職員、國(guó)企職員、小型私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶為主調(diào)研客戶為太倉(cāng)中等收入階層太倉(cāng)客戶調(diào)研分析客戶特征分析年齡年齡集中在25－35歲居住區(qū)域新區(qū)為主、老城區(qū)為輔工作區(qū)域工作區(qū)域主要在新區(qū)，其次為老城區(qū)職業(yè)背景外資企業(yè)職員、國(guó)企職員、小型私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶為主家庭收入大部分家庭月收入在5000元以上學(xué)歷背景大部分具有大學(xué)學(xué)歷家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主置業(yè)目的剛性的居住需求為主，其次改善居住需求此次問(wèn)卷調(diào)查主要針對(duì)年齡在25-35歲居住和工作在新區(qū)與老城區(qū)的客戶受訪客戶中月收入在5000元以上的客戶占總數(shù)的52%

月收入在5000-7000元的客戶占總數(shù)的16%考慮客戶心理會(huì)把收入降低的因素，此次受訪客戶總體收入較高可以作為分析太倉(cāng)中高端客戶特征和產(chǎn)品需求的參照樣本客戶購(gòu)房產(chǎn)品偏好分析戶型偏好分析客戶的主要購(gòu)房目的為首次置業(yè)用房同時(shí)本次所訪客戶家庭結(jié)構(gòu)以三人及夫妻二人為主戶型結(jié)構(gòu)的選擇多為三房，局部客戶需求2房這也是經(jīng)濟(jì)良好的中小型城市客戶需求的共性面積偏好分析客戶主要選擇的房型為經(jīng)濟(jì)型二房、三房相對(duì)應(yīng)的住宅面積為80-90平方米、100-120m2客戶購(gòu)房產(chǎn)品偏好分析景觀偏好分析太倉(cāng)客戶對(duì)景觀處于初級(jí)認(rèn)識(shí)階段中心綠地已經(jīng)滿足了大局部的客戶的需求其次為社區(qū)中心水景物業(yè)偏好分析太倉(cāng)區(qū)域目前的產(chǎn)品以高層和小高層產(chǎn)品為主客戶購(gòu)房產(chǎn)品偏好分析關(guān)注因素地段、價(jià)格、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品偏好高層和小高層是主力需求產(chǎn)品戶型偏好小三房為主力需求，其次為二房面積偏好90-120平方米為公寓主力需求面積段建筑風(fēng)格公寓以現(xiàn)代風(fēng)格為客戶的主要偏好景觀偏好綠地/植被和大型中央水景外立面材料客戶對(duì)外立面材料十分重視，體現(xiàn)尊貴感產(chǎn)品細(xì)節(jié)大多客戶偏好飄窗、大面積陽(yáng)臺(tái)等設(shè)置商業(yè)位置多數(shù)客戶希望小區(qū)的配套商業(yè)是設(shè)獨(dú)立的商業(yè)

生活配套超市、銀行、停車場(chǎng)、診所為主要需求以自住性需求為主的客戶，看重產(chǎn)品的舒適性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高；以小三房為主力需求戶型，主力需求面積在100-120平方米同時(shí)由于太倉(cāng)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的不成熟，客戶對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)關(guān)注度不高客戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度分析關(guān)注樓盤高爾夫湖濱花園、上海花園關(guān)注度最高關(guān)注原因朋友介紹、廣告是客戶關(guān)注樓盤的主要原因品牌開(kāi)發(fā)商認(rèn)可度萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)的品牌認(rèn)可度較高認(rèn)可品牌企業(yè)的原因產(chǎn)品質(zhì)量是主要，其次是房型設(shè)計(jì)和物業(yè)管理品牌企業(yè)產(chǎn)品總價(jià)高出普通產(chǎn)品可接受的范圍大多數(shù)客戶認(rèn)為品牌企業(yè)產(chǎn)品總價(jià)高出普通產(chǎn)品的2-3%可以接受太倉(cāng)客戶目前還處于房地產(chǎn)非成熟階段對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的認(rèn)識(shí)不深刻太倉(cāng)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有認(rèn)可度十分高的標(biāo)桿樓盤工程推廣途徑主要以人際傳播和密集型廣告通路組合為主太倉(cāng)客戶對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最注重的方面為產(chǎn)品質(zhì)量客戶研究總結(jié)區(qū)域上沒(méi)有抗性，客戶對(duì)新區(qū)的認(rèn)可度較高；對(duì)于戶型，客戶的認(rèn)知度不高，因此要求也不高，僅僅在于南北通透、功能完善等根本性的要求，可提升空間較大，如賦予戶型功能上一些亮點(diǎn)，那么很有可能吸引大量客戶關(guān)注；小高層、高層產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度較高，客戶對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)關(guān)注度不高；新區(qū)的客戶主體開(kāi)始轉(zhuǎn)型，首次置業(yè)群體開(kāi)始大量進(jìn)場(chǎng)，以中小戶型為需求主力〔滿足功能、舒適度的情況下盡量減少戶型面積，從而降低總價(jià)〕，而投資客謹(jǐn)慎入市；土地屬性變化影響結(jié)果供求屬性配套屬性人口屬性未來(lái)太倉(cāng)市場(chǎng)供給熱點(diǎn)區(qū)域新區(qū)生態(tài)住宅區(qū)的延續(xù)，整體價(jià)格體系不斷上漲城市副中心定位周邊生活配套、環(huán)境逐步完善人口導(dǎo)入，外來(lái)常住人口增加城市化率不斷提高價(jià)格優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)生活功能增強(qiáng)人口密度增加供給導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型產(chǎn)業(yè)屬性新區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型交通屬性至新區(qū)便捷交通沿江高速軌道交通11號(hào)線2021年通車板塊輻射擴(kuò)大交通導(dǎo)入型客戶定位分析/太倉(cāng)客源導(dǎo)入模式客戶定位分析擴(kuò)大的區(qū)域客戶+外來(lái)導(dǎo)入的客源+近鄰太倉(cāng)的上海周邊區(qū)域，以嘉定為主，價(jià)差投資是他們置業(yè)太倉(cāng)的主要因素，同時(shí)包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。對(duì)本工程而言，價(jià)差導(dǎo)入性較為明顯；精準(zhǔn)的區(qū)域客戶太倉(cāng)市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶——老城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源愈發(fā)稀缺，導(dǎo)致太倉(cāng)市區(qū)客源外流；主要考慮的是婚房、子女入學(xué)，工作便利等方面；擴(kuò)大的客戶面從以上4種不同的客戶導(dǎo)入，推導(dǎo)出客群的定位策略：周邊高新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的中高端客群，太倉(cāng)外向型經(jīng)濟(jì)興旺，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)展力強(qiáng)，同時(shí)太倉(cāng)城市化率不斷提高，使得這局部客群成為本案的主力客群；私營(yíng)業(yè)主外商高管政府官員外資企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、企事業(yè)中層公務(wù)員、政府職員、小規(guī)模私營(yíng)業(yè)主普通購(gòu)買群體購(gòu)置目的－－以居住為主客戶來(lái)源－－以當(dāng)?shù)貐^(qū)域客為主，周邊城鎮(zhèn)及上海、蘇州等城市為補(bǔ)充客戶根本特征描述中高端客戶中端客戶主力購(gòu)置群體本案客戶界定主力客戶：新區(qū)及老城區(qū)的當(dāng)?shù)乜驮?5%1、在新區(qū)或老城區(qū)工作的公司白領(lǐng):公司普通白領(lǐng)：年齡25-30歲家庭結(jié)構(gòu)：二人世界45%以婚房“首次置業(yè)〞為主，擁有穩(wěn)定的收入。關(guān)注經(jīng)濟(jì)型兩房、三房戶型，由于資金有限注重總價(jià)及生活、交通配套。2、在新區(qū)工作的外地人〔新太倉(cāng)人〕年齡25-30歲家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊?二人世界20％新區(qū)經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主，這局部客戶一般就夫婦二人在太倉(cāng)打拼，由于總價(jià)的限制，選擇兩房居多；其次，附近擁有多個(gè)園區(qū)，在園區(qū)工作的外地來(lái)太倉(cāng)的年青人及新婚夫婦在太倉(cāng)首次置業(yè)，關(guān)注總價(jià)因此青睞小面積一房及兩房?？蛻舾咎卣髅枋龃我蛻簦禾珎}(cāng)地區(qū)客戶25%1、居住在老城區(qū)的改善型客戶及動(dòng)遷客戶：年齡30-35歲家庭結(jié)構(gòu)：三口之家/三代同堂現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶型老式，面臨動(dòng)遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。普遍關(guān)注小區(qū)配套設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施及交通出行。戶型設(shè)計(jì)講求南北通透，喜朝南向的戶型。一般三口之家傾向于100-120㎡的小三房，三代同堂那么更為關(guān)注130㎡以上的大三房或是復(fù)式房源。2、太倉(cāng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶生活于太倉(cāng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一直希望住宅太倉(cāng)城區(qū)內(nèi)的一局部客戶；客戶根本特征描述偶得型客戶：外省市投資客/改善類客戶10%1、近鄰太倉(cāng)的上海周邊區(qū)域客戶以嘉定為主，價(jià)差投資是他們置業(yè)太倉(cāng)的主要因素，同時(shí)包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。對(duì)本工程而言，價(jià)差導(dǎo)入性較為明顯；2、當(dāng)?shù)毓局袑庸芾砣藛T：30歲左右家庭結(jié)構(gòu)：三口之家一般家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，有一定文化層次、事業(yè)小有成就擁有一定積蓄，平時(shí)關(guān)注理財(cái)投資；對(duì)于工程品質(zhì)有一定要求，關(guān)注小區(qū)周邊的教育配套。一般屬于改善型“二次置業(yè)〞為主。傾向于110㎡-140㎡的三房?？蛻舾咎卣髅枋隹蛻粝M(fèi)偏好描述項(xiàng)目客群偏好特征主力置業(yè)客戶群25-35歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔購(gòu)買用途自用為主，以首次置業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價(jià)）對(duì)基本生活配套有較高的要求行業(yè)可能經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、政府職員、小型私營(yíng)業(yè)主購(gòu)房者愿承擔(dān)的總價(jià)40萬(wàn)-60萬(wàn)主力戶型需求2房、3房主力面積區(qū)間80-90M2，100-120M2配套需求對(duì)于未來(lái)升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展風(fēng)格需求要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多景觀需求1、綠地2、水景附加需求室內(nèi)：陽(yáng)臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì)室外：景觀、商業(yè)需求：總價(jià)控制，車位充足工程總體定位及產(chǎn)品選型東太倉(cāng)——說(shuō)明本案并非是新區(qū)邊緣的一個(gè)工程，而是屬于太倉(cāng)東部的工程，從而弱化地域的劣勢(shì)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前景；城市精英——以客戶為核心訴求點(diǎn)，同時(shí)說(shuō)明本案的時(shí)尚性與現(xiàn)代感；專屬領(lǐng)地——由于是商業(yè)用地，在推廣上無(wú)法以住宅形象宣傳，因此，需要模糊住宅與商業(yè)的概念，實(shí)那么更偏向于住宅；東太倉(cāng)·城市精英專屬領(lǐng)地工程總體定位從區(qū)位價(jià)值來(lái)看，本案地處新區(qū)邊緣，且由于商業(yè)用地的限制，本案更適合打造投資型產(chǎn)品及首次置業(yè)類產(chǎn)品；別墅的引進(jìn)提升整個(gè)地塊的價(jià)值的同時(shí)，也可吸引周邊高端產(chǎn)業(yè)客群及市區(qū)客群，從而擴(kuò)大輻射面；高層復(fù)式TOWNHOSE為創(chuàng)新型產(chǎn)品，面積控制在90m2的情況下，做到上下兩層，引入入戶花園及挑空的概念，由于其高附加值以及產(chǎn)品上的諸多亮點(diǎn)，成為本案吸引客戶關(guān)注的核心產(chǎn)品；高層住宅為市場(chǎng)主力，接受度高，以首次置業(yè)的自住類客群為主；商業(yè)為地塊硬性指標(biāo)，后續(xù)開(kāi)發(fā)，等待升值；產(chǎn)品選型商業(yè)+高層復(fù)式TOWNHOSE+高層公寓+少量別墅產(chǎn)品配比地塊指標(biāo)地塊性質(zhì)：商業(yè)用地占地：53333m2總建筑面積：106666容積率：2.0建筑密度：40％綠地率：20％建筑限高：【10米，80米】物業(yè)形態(tài)用地面積容積率建筑面積比例商業(yè)175002.03500032.8％高層公寓160003.04800045％高層TOWNHOUSE75002.01500014.1％別墅123330.786668.1％合計(jì)（平米）533332.0106666100％戶型配比建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)別墅/190-210204000/230-260184666合計(jì)8666高層公寓1/1/140-6015075002/2/170-906050003/2/1100-110220210003/2/2110計(jì)48000高層TOWNHOUSE2/2/180-9016615000合計(jì)15000戶型面積段總建筑面積比例1R40-60750010.5％2R70-902000027