商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告

中原市場(chǎng)研究部03龍湖、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控、產(chǎn)品線專題研究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第1頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇龍湖案例研究萬(wàn)達(dá)案例研究華潤(rùn)案例研究三大對(duì)標(biāo)企業(yè)案例借鑒附件1：綜合體分析及香港太古廣場(chǎng)案例附件2：開(kāi)發(fā)小區(qū)商業(yè)專題研究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第2頁(yè)對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇理由標(biāo)桿就是某個(gè)領(lǐng)域里領(lǐng)導(dǎo)者和先行者。找到標(biāo)桿就等于找到了業(yè)務(wù)示范，標(biāo)桿成功也就預(yù)示著業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展空間。標(biāo)桿做法能夠借鑒和復(fù)制，這會(huì)極大地縮短業(yè)務(wù)發(fā)展周期，加緊縮小與標(biāo)桿差距。前車之鑒有利于降低業(yè)務(wù)開(kāi)拓成本，前人栽樹(shù)后人納涼，降低了業(yè)務(wù)受挫機(jī)會(huì)，提升效率。標(biāo)桿管理三個(gè)特征榜樣力量是無(wú)窮業(yè)務(wù)可復(fù)制性跟隨、模仿≠超越為何學(xué)習(xí)標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第3頁(yè)怎么來(lái)選擇標(biāo)桿目搜索甄別明確選擇標(biāo)桿要處理什么問(wèn)題找到目標(biāo)群分析確定誰(shuí)是標(biāo)桿目甄別篩分搜集標(biāo)——選對(duì)標(biāo)桿做對(duì)事商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第4頁(yè)Step1Step2Step3Titleinhere行業(yè)對(duì)標(biāo)Titleinhere管理特色Titleinhere業(yè)務(wù)對(duì)標(biāo)1.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者

-行業(yè)龍頭-行業(yè)中最有潛力2.相同業(yè)務(wù)中做得最好-財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)越-連續(xù)增加3.在管理活動(dòng)中富有特色-業(yè)內(nèi)口碑-咨詢企業(yè)推舉——不拘一格選標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第5頁(yè)最終確定對(duì)標(biāo)企業(yè)中化方興欲進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)桿選取步聚商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第6頁(yè)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)標(biāo)指標(biāo)萬(wàn)達(dá)

綠地龍湖中糧華潤(rùn)新鴻基企業(yè)特征民企、非上市國(guó)企、非上市民企、上市國(guó)企、上市企業(yè)央企、上市香港企業(yè)、上市企業(yè)業(yè)務(wù)范圍商業(yè)地產(chǎn)文化產(chǎn)業(yè)萬(wàn)達(dá)酒店連鎖百貨住宅地產(chǎn)能源、金融、商業(yè)地產(chǎn)、建筑、汽車服務(wù)等多元化企業(yè)住宅、商業(yè)貿(mào)易、實(shí)業(yè)、金融、地產(chǎn)華潤(rùn)置地業(yè)務(wù)：住宅、商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資業(yè)務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理，建造服務(wù)，金融服務(wù)和保險(xiǎn)等企業(yè)業(yè)績(jī)商業(yè)收入過(guò)千億，同比953億穩(wěn)中有升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)首破千億，加大商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，當(dāng)前自有商業(yè)超出350萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)規(guī)模超出萬(wàn)平米出租物業(yè)所得收益483373千元，同比增加20.2%到現(xiàn)在為止，已經(jīng)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目包含北京西單大悅城、北京朝陽(yáng)大悅城、上海大悅城、沈陽(yáng)大悅城天津大悅城安定門大悅城成都大悅城等酒店經(jīng)營(yíng)在內(nèi)出租業(yè)務(wù)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)額抵達(dá)港幣18.84億元，較上年同期增加33.2%，期內(nèi)新增已運(yùn)行投資物業(yè)總建筑面積186.88萬(wàn)平方米，擴(kuò)容16.2%.地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入較上年大幅增加111.4%（包含物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、酒店經(jīng)營(yíng)）組織架構(gòu)商業(yè)由專門商管企業(yè)進(jìn)行管理集團(tuán)企業(yè)+城市事業(yè)部集團(tuán)成立商業(yè)地產(chǎn)部專門負(fù)責(zé)集團(tuán)企業(yè)+項(xiàng)目企業(yè)城市企業(yè)下設(shè)商業(yè)運(yùn)行線管控模式高度集權(quán)化管控模式無(wú)成熟管控模式總部集權(quán)，垂直化管理，PMO體系集團(tuán)直管6S+BSC管控模式新鴻基采取是全產(chǎn)業(yè)鏈模式，從拿地，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，園藝，購(gòu)料采購(gòu)，機(jī)電設(shè)備提供，混凝土機(jī)械使用，建筑，工程監(jiān)察，以及物業(yè)管理，維修以及智能家居等方面都有本身隸屬或關(guān)聯(lián)企業(yè)。經(jīng)營(yíng)模式訂單地產(chǎn)模式只租不售租售并舉擇優(yōu)持有，少許出售整體持有，只租不售租售并舉利潤(rùn)結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+租金收入+資本增值租售并舉產(chǎn)品系各城市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)三個(gè)項(xiàng)目品牌饕界、藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)、梅隨鎮(zhèn)新都會(huì)三大產(chǎn)品線龍湖天街龍湖星悅薈龍湖MOCO商業(yè)即大悅城三大產(chǎn)品線萬(wàn)象城、歡樂(lè)頌、五彩城APM商業(yè)產(chǎn)品模式戰(zhàn)略特征規(guī)模聯(lián)動(dòng)商業(yè)租房專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)低價(jià)在二三線城市獲巨幅土地，發(fā)展新城戰(zhàn)略當(dāng)前屬第三階段即多項(xiàng)目，多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模以一線城市為關(guān)鍵，輻射長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海灣等戰(zhàn)略布局連續(xù)高毛利資源+商業(yè)模式驅(qū)動(dòng)多元化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)躲避戰(zhàn)略企業(yè)對(duì)標(biāo)指標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第7頁(yè)組織及流程再造業(yè)務(wù)戰(zhàn)略本企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)務(wù)、職能、戰(zhàn)略結(jié)合局部和整體結(jié)合短期和長(zhǎng)久結(jié)合企業(yè)文化與社會(huì)環(huán)境結(jié)合重點(diǎn)學(xué)習(xí)：業(yè)務(wù)模式、管理組織和產(chǎn)品線.確定標(biāo)桿及向標(biāo)桿學(xué)習(xí)在搜索6家企業(yè)中，我們最終確定3家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第8頁(yè)龍湖案例研究Part1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第9頁(yè)企業(yè)管理模式企業(yè)發(fā)展歷程目錄商業(yè)產(chǎn)品線代表性商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第10頁(yè)企業(yè)發(fā)展歷程Part1.1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第11頁(yè)龍湖地產(chǎn)概況龍湖地產(chǎn)有限企業(yè)（香港聯(lián)交所股份代碼：960），創(chuàng)建于1994年，成長(zhǎng)于重慶，發(fā)展于全國(guó)，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員工4000多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)行和物業(yè)服務(wù)三大板塊。企業(yè)于年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。經(jīng)過(guò)十幾年潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體全過(guò)程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等各種業(yè)態(tài)，每一個(gè)業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性代表作品。從起，經(jīng)過(guò)實(shí)施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，龍湖進(jìn)入全國(guó)化擴(kuò)張發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周圍城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域雙重平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展。截至2011月，企業(yè)業(yè)務(wù)已拓展至重慶、成都、北京、上海、西安、無(wú)錫、常州、沈陽(yáng)、杭州、青島等14個(gè)城市。重慶★1994成都★北京★沈陽(yáng)★大連★上?！镂靼病锍Ｖ荨锖贾荨餆o(wú)錫★青島★煙臺(tái)★玉溪★龍湖地產(chǎn)市場(chǎng)分布圖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第12頁(yè)龍湖從起一舉躋身中國(guó)TOP10龍湖-銷售金額統(tǒng)計(jì)：增加近100倍龍湖-銷售金額統(tǒng)計(jì)：5年增加近8倍商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第13頁(yè)龍湖用5年左右時(shí)間完成了跨越創(chuàng)舉營(yíng)業(yè)收入從21個(gè)億到預(yù)計(jì)170億以上，預(yù)計(jì)到達(dá)400億以上（預(yù)計(jì)完工面積超出470萬(wàn)）從區(qū)域企業(yè)發(fā)展成為全國(guó)性企業(yè)，速度不減、品質(zhì)不變龍湖產(chǎn)品、管理、文化、運(yùn)行模式成為萬(wàn)科之后又一業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)熱點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第14頁(yè)龍湖發(fā)展到當(dāng)前為止大致經(jīng)歷了三個(gè)階段1995--至今區(qū)域領(lǐng)先戰(zhàn)略培育期聚焦擴(kuò)張戰(zhàn)略蓄勢(shì)期模式復(fù)制戰(zhàn)略擴(kuò)張期商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第15頁(yè)從單一住宅業(yè)務(wù)模式拓展至以住商結(jié)合開(kāi)發(fā)模式第一階段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第16頁(yè)萬(wàn)科成長(zhǎng)第二階段：-年，龍湖進(jìn)行了“區(qū)域發(fā)展向全國(guó)化發(fā)展”戰(zhàn)略思索中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，龍湖必須主動(dòng)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，沿著行業(yè)整合曲線，快速成長(zhǎng)；提出“產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略”——龍湖總結(jié)及未來(lái)規(guī)劃（吳亞軍）增加·差異化·高周轉(zhuǎn)——龍湖遠(yuǎn)景與戰(zhàn)略（吳亞軍）龍湖成長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第17頁(yè)實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品與服務(wù)向高端延伸商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第18頁(yè)第三階段：龍湖商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性擴(kuò)張階段，重慶市觀音橋區(qū)域，開(kāi)始打造龍湖北城天街。年重慶龍湖北城天街開(kāi)業(yè)，改寫了重慶商圈歷史，短短多年間，就成為重慶最具時(shí)尚影響力消費(fèi)地點(diǎn)，讓觀音橋這個(gè)曾經(jīng)荒涼城市邊緣地帶，坐上了重慶“第一商圈”交椅；20，龍湖星悅薈重慶晶酈館開(kāi)業(yè)；20，龍湖星悅薈重慶沃爾瑪百安居開(kāi)業(yè)；20，重慶龍湖西城天街開(kāi)業(yè)20，成都龍湖北城天街、成都龍湖天街、三千集相繼入市20上六個(gè)月，為迎合其商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍全國(guó)發(fā)展步伐，龍湖集團(tuán)成立商業(yè)地產(chǎn)部(商務(wù)運(yùn)行中心)，負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)行、推廣和招商預(yù)計(jì)至20，國(guó)內(nèi)運(yùn)行商業(yè)項(xiàng)目將超出30個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)200萬(wàn)平米，所貢獻(xiàn)利潤(rùn)將占企業(yè)利潤(rùn)總額之15%-20%杭州龍湖天街、無(wú)錫龍湖天街、無(wú)錫星悅薈、、重慶龍湖MOCO、北京龍湖天街、北京星悅薈46萬(wàn)平方米超大致量生活體規(guī)劃中，打造世界城市綜合體――龍湖·長(zhǎng)楹天街商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第19頁(yè)企業(yè)管理模式Part1.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第20頁(yè)龍湖組織架構(gòu)龍湖自起開(kāi)始著手集團(tuán)化構(gòu)建，在年基本完成。商業(yè)運(yùn)行部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第21頁(yè)龍湖集團(tuán)總部架構(gòu)至今也發(fā)生了一些改變，但整體而言職能改變不大（下穩(wěn)上活）-戰(zhàn)略運(yùn)行部公共事業(yè)部財(cái)務(wù)部人力資源與行政部投資拓展部戰(zhàn)略及企業(yè)品牌部公共事務(wù)及行政部財(cái)務(wù)部人力資源部運(yùn)行及投資發(fā)展部戰(zhàn)略運(yùn)行投資部品牌與公共事業(yè)部財(cái)務(wù)部人力資源及行政部戰(zhàn)略管理中心運(yùn)行中心信息中心采購(gòu)中心投資發(fā)展中心產(chǎn)品中心精裝中心企業(yè)品牌中心客戶價(jià)值中心體驗(yàn)中心公共事務(wù)中心投融資中心會(huì)計(jì)中心領(lǐng)導(dǎo)力及總部支持中心招聘及雇主品牌中心整合為四大部門，15個(gè)中心年上六個(gè)月成立商業(yè)地產(chǎn)部（商業(yè)運(yùn)行中心），專門負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第22頁(yè)龍湖城市企業(yè)采取是“平衡矩陣制”模式商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第23頁(yè)

總經(jīng)理室造價(jià)采購(gòu)部工程部營(yíng)銷部研發(fā)部發(fā)展部計(jì)劃財(cái)務(wù)部人力資源部商業(yè)運(yùn)行部各城市企業(yè)基本構(gòu)架僅重慶、北京、上海企業(yè)有商業(yè)運(yùn)行部總部占主導(dǎo)決議權(quán)，項(xiàng)目經(jīng)由PMO系統(tǒng)后需交由總部審批垂直體系管理重慶企業(yè)上海企業(yè)成都企業(yè)沈陽(yáng)企業(yè)常州京津企業(yè)西安企業(yè)蘇南企業(yè)戰(zhàn)略及運(yùn)行中心地域PMO投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷管理項(xiàng)目責(zé)任人產(chǎn)品研發(fā)中心營(yíng)銷經(jīng)理無(wú)錫形成項(xiàng)目流程化便于最高決策人實(shí)時(shí)了解進(jìn)程企業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力其它部門經(jīng)理統(tǒng)管項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)銷階段前全部事務(wù)管理項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)銷階段后全部事務(wù)實(shí)現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及運(yùn)行中心是企業(yè)內(nèi)部最為主要樞紐龍湖集團(tuán)運(yùn)行及投資發(fā)展部

財(cái)務(wù)部人力資源部客戶及企業(yè)品牌部垂直管理商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第24頁(yè)龍湖建立了強(qiáng)大運(yùn)行管理體系，主要包含地域企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行決議（PMO）、會(huì)議管理、知識(shí)管理、采購(gòu)管理、質(zhì)量管理等五大致系，以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)行管理。龍湖運(yùn)行管理體系商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第25頁(yè)運(yùn)行管理怎樣管？重點(diǎn)管理：PTQC-PerformanceTimeQualityConference

P：運(yùn)行績(jī)效－項(xiàng)目開(kāi)啟前：定義成功標(biāo)尺過(guò)程：跟蹤運(yùn)行績(jī)效完成：評(píng)定運(yùn)行績(jī)效T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理－分級(jí)計(jì)劃管理體系Q：關(guān)鍵結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)管理－8個(gè)步驟結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)C：會(huì)議決議管理－運(yùn)行會(huì)議管理體系商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第26頁(yè)P(yáng)-項(xiàng)目成功標(biāo)尺第一層面：項(xiàng)目成功：項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率>20%

項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR>69%

一次性交房成功率>98%

項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃達(dá)成率>80％第二層面：項(xiàng)目管理成功：形成PMO制度下高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目運(yùn)作模板:

包含但不限于：項(xiàng)目開(kāi)啟會(huì)綜合模板、別墅項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)模板、樣板區(qū)建設(shè)計(jì)劃管理模板、報(bào)批報(bào)建流程模板

鍛煉出能打硬仗項(xiàng)目團(tuán)體:

項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，向企業(yè)其它項(xiàng)目團(tuán)體輸送人才不少于5人。

第三層面成功：企業(yè)成功奠定在地域內(nèi)地產(chǎn)界口碑及領(lǐng)先地位:項(xiàng)目品牌著名度進(jìn)入前5（無(wú)提醒狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查）單項(xiàng)目年度銷售額進(jìn)入前5商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第27頁(yè)編號(hào)分級(jí)相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目標(biāo)管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃地域企業(yè)層面對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板3項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃分解到地域企業(yè)各職能模板所負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃，由地域企業(yè)自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)立案4項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板T-關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃體系商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第28頁(yè)TQC：項(xiàng)目計(jì)劃模版基于結(jié)果（Q)導(dǎo)向，融合TQC(T時(shí)效、Q階段結(jié)果、C關(guān)鍵決議）

T

Q

C

Q商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第29頁(yè)Q—關(guān)鍵階段結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)管理關(guān)鍵階段結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)化

－某標(biāo)桿階35個(gè)階段結(jié)果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第30頁(yè)C-會(huì)議決議管理商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第31頁(yè)運(yùn)行會(huì)議體系ＰＭＯ預(yù)案決議會(huì)ＰＭＯ項(xiàng)目開(kāi)啟會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)ＰＭＯ月度運(yùn)行會(huì)ＰＭＯ關(guān)鍵決議會(huì)階段結(jié)果審查會(huì)六個(gè)月年度總結(jié)會(huì)拿地前取得土地后１５日內(nèi)６月１５日或１２月１５日依據(jù)需要項(xiàng)目階段結(jié)果審查每個(gè)月頭３個(gè)工作日每七天五１２３４５６７商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第32頁(yè)P(yáng)MO會(huì)議幾條清楚關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)123不能決議、無(wú)決議能力、無(wú)決議權(quán)力人員不得參會(huì)，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾人員不得成為PMO組員判斷是否胡亂承諾方法就是PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度方向）向承諾人追問(wèn)項(xiàng)目職能責(zé)任人總傾向把部門職能責(zé)任人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)決議會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能責(zé)任人能力有待提升5動(dòng)輒即將問(wèn)題推向PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開(kāi)暫時(shí)PMO會(huì)議，表明該項(xiàng)目職能責(zé)任人、項(xiàng)目責(zé)任人、PMO召集人能力有待提升每次PMO會(huì)議必須作出決定4最主要啟發(fā)：要在建立一個(gè)項(xiàng)目管理體系和文化：勉勵(lì)項(xiàng)目團(tuán)體真正負(fù)擔(dān)項(xiàng)目管理職責(zé)，將企業(yè)高層從項(xiàng)目日常事務(wù)協(xié)調(diào)中解放出來(lái)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第33頁(yè)主要思緒策略區(qū)域布局利用業(yè)態(tài)與區(qū)域雙重平衡實(shí)現(xiàn)連續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)利用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周圍城市群左右完成全國(guó)基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)情況下利用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個(gè)城市成為新鴻基：在每一個(gè)城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時(shí)發(fā)展含有高升值潛力地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；分權(quán)標(biāo)準(zhǔn)：在有利于激發(fā)地域企業(yè)活力與能量領(lǐng)域分權(quán)；在地域企業(yè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)職能上標(biāo)準(zhǔn)上不設(shè)集團(tuán)對(duì)應(yīng)職能；隨時(shí)警覺(jué)地域企業(yè)諸侯化；集權(quán)標(biāo)準(zhǔn)：在地域風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；地域企業(yè)組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)領(lǐng)域里集權(quán)管理；龍湖戰(zhàn)略商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第34頁(yè)區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式－立足重慶，布局全國(guó)由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周圍城市群用10年左右時(shí)間完成全國(guó)基本布局進(jìn)入天津,完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局,年進(jìn)入上海、南京基本完成長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市布局，2010年、20從中心城市向板塊內(nèi)其它主要城市滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第35頁(yè)業(yè)態(tài)布局：在每一個(gè)城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶）

在每一個(gè)進(jìn)入城市成為NO.1或NO.2

集中于中高端市場(chǎng),在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)(尤其是城市化前期和中期)適時(shí)發(fā)展具高升值潛力地標(biāo)性投資物業(yè)，讓企業(yè)也受益于自己物業(yè)增值城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第36頁(yè)深入擴(kuò)展業(yè)態(tài)在同一城市內(nèi)不一樣業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不一樣市場(chǎng)周期，多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)可使地域企業(yè)在不一樣業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平衡收入，實(shí)現(xiàn)連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，使每一個(gè)進(jìn)入城市都能成為穩(wěn)固依據(jù)地。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購(gòu)物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；6、寫字樓：

龍湖國(guó)際，北部超高層寫字樓；7、江景住宅：酈江板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第37頁(yè)區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模利用業(yè)態(tài)與區(qū)域雙重平衡實(shí)現(xiàn)連續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不金衡帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市布點(diǎn)情況下利用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增加在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí),城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第38頁(yè)商業(yè)產(chǎn)品線Part1.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第39頁(yè)龍湖構(gòu)建關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力三條根本三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略最正確體驗(yàn)：方法-基于客戶最正確體驗(yàn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)達(dá)成溢價(jià)快速開(kāi)發(fā)：方法-基于模塊化組合及快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品加緊開(kāi)發(fā)速度商業(yè)增值：方法-基于商業(yè)資源管理及氣氛營(yíng)造提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第40頁(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：商業(yè)增值商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第41頁(yè)龍湖商業(yè)產(chǎn)品線? 龍湖商業(yè)自成立以來(lái)，已成功運(yùn)行了包含超區(qū)域購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、小區(qū)購(gòu)物中心、鄰里生活中心等4大類型，近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，年錄得投資物業(yè)評(píng)定增值人民幣24.9億元，累計(jì)簽約戰(zhàn)略合作商家740余家。早在，重慶龍湖北城天街就已開(kāi)業(yè)運(yùn)行，而且是今天重慶生活中心和時(shí)尚地標(biāo)之一。當(dāng)前，龍湖已在北京、重慶、成都等城市成熟運(yùn)行三類主要產(chǎn)品線，以適應(yīng)不一樣區(qū)域和客群需求，積累了成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并已和國(guó)內(nèi)外近千家著名品牌建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第42頁(yè)龍湖商業(yè)產(chǎn)品線?1、龍湖天街——大型超區(qū)域及區(qū)域型購(gòu)物中心

經(jīng)過(guò)為中國(guó)新興家庭，提供一站式消費(fèi)場(chǎng)所，從而成為城市時(shí)尚生活中心和休閑文化中心。2、龍湖星悅薈——小區(qū)型時(shí)尚生活中心

面向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者，提供購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、家居等多樣生活式，從而讓消費(fèi)者發(fā)覺(jué)和享受“生活之悅”。3、龍湖MOCO——高端精品家居生活館

為中產(chǎn)及中產(chǎn)以上人群，提供了“與國(guó)際時(shí)尚同時(shí)”生活方式和消費(fèi)文化，并賦予其引領(lǐng)時(shí)尚、品味非凡“身份價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第43頁(yè)聯(lián)盟商家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第44頁(yè)樓層規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第45頁(yè)1層規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第46頁(yè)2層規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第47頁(yè)3層規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第48頁(yè)4層規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第49頁(yè)5層規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第50頁(yè)6層規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第51頁(yè)主力店商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第52頁(yè)主力店商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第53頁(yè)主力店商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第54頁(yè)主力店商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第55頁(yè)代表性商業(yè)項(xiàng)目Part1.4商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第56頁(yè)北城天街位于重慶市江北區(qū)域觀音橋中心地帶，已落成總建筑面積約為35萬(wàn)㎡，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體時(shí)尚生活購(gòu)物中心，入選重慶八大新地標(biāo)之一、中國(guó)十大著名商業(yè)步行街之一。重慶北城天街項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第57頁(yè)龍湖楓香庭：位于江北區(qū)建新北路，由7棟電梯景觀華府圍合而成，可俯瞰城市卓越景觀。以85—172平方米兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d為主。龍湖北岸星座：位于北城天街入口，一座當(dāng)代感極強(qiáng)酒店式商務(wù)公寓北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)：總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體時(shí)尚生活購(gòu)物中心，經(jīng)過(guò)近7年時(shí)間運(yùn)行管理，成為了匯聚國(guó)際時(shí)尚時(shí)尚聚集地住宅購(gòu)物廣場(chǎng)商務(wù)公寓北城天街由北岸星座公寓、北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)、楓香庭住宅組成。物業(yè)組合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第58頁(yè)配套1：楓香庭住宅配套2商務(wù)公寓臨街面大，吸引更多人流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第59頁(yè)人流引導(dǎo)“樹(shù)狀”型入口中庭1中庭入口中庭2次入口1次入口2主入口主力店中庭人流線人行入口中庭中庭“樹(shù)狀”型示意圖優(yōu)點(diǎn)：店鋪可展示面多副街能夠展現(xiàn)多變格調(diào)與情趣缺點(diǎn)：流線復(fù)雜迂回，可選擇性太多副街相同度高，極易造成迷失感副街遠(yuǎn)端鋪位人氣較低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第60頁(yè)遠(yuǎn)東百貨兩區(qū)之間連廊（約8M），過(guò)道，可休憩獨(dú)特回流設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)店鋪才能下樓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第61頁(yè)打造”購(gòu)物中心“時(shí)代升級(jí)前商業(yè)情況商業(yè)升級(jí)手法客流不足商戶檔次參差燈箱店招混亂垂直交通不足次通道眾多在空間設(shè)計(jì)中應(yīng)用了大量暖色燈光，營(yíng)造了良好購(gòu)物氣氛，有利于聚集人氣及舉行各項(xiàng)目推廣活動(dòng)。將原有店鋪和走廊間傳統(tǒng)而拘謹(jǐn)規(guī)劃布局，改為更流暢之設(shè)計(jì)；在廣場(chǎng)中心加設(shè)了能遮擋陽(yáng)關(guān)和風(fēng)雨蓬頂結(jié)構(gòu)；在購(gòu)物中心各主要位置加設(shè)了時(shí)尚及實(shí)用之導(dǎo)視系統(tǒng)等。品牌升級(jí)：北城天街分為新A、B兩區(qū)，高檔國(guó)際品牌和青春時(shí)尚品牌分區(qū)布局。將重慶從“百貨時(shí)代”直接帶入“購(gòu)物中心”時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第62頁(yè)兩區(qū)之間連廊里面電梯，人流輸送，方便到達(dá)每一層，但人流不會(huì)流失處理了垂直交通不足問(wèn)題交通工具對(duì)人群引導(dǎo)：-1F-2F：輕女裝，快時(shí)尚。（B區(qū)主力：自動(dòng)電梯）2F-3F：熟女裝。（A區(qū)主力：垂直升降機(jī)）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第63頁(yè)地標(biāo)形象重慶規(guī)模最龐大、業(yè)態(tài)最豐富、功效最完善大型當(dāng)代城市購(gòu)物中心，中國(guó)十大著名商業(yè)步行街之一。龍湖北城天街，總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體時(shí)尚生活購(gòu)物中心；擁有1家大型超市、1個(gè)五星級(jí)電影院、1個(gè)專業(yè)體育用具連鎖賣場(chǎng)、1家主力百貨店、3個(gè)休閑景觀廣場(chǎng)、30余家特色餐飲娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、150余家精品專賣店、680個(gè)泊車位大型停車場(chǎng)。重慶規(guī)模最龐大、業(yè)態(tài)最豐富、功效最完善大型當(dāng)代城市購(gòu)物中心，中國(guó)十大著名商業(yè)步行街之一。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第64頁(yè)進(jìn)駐商家概況品牌+特色樓層業(yè)態(tài)分布及品牌4F美食：四季雅苑佛洛力斯餐廳天綠迴轉(zhuǎn)壽司斗牛士西餐廳mysweet甜餅屋DairyQueen冰淇淋娛樂(lè)：UME重慶國(guó)際影院3F衣飾:PAULFRANK貝寧嬰幼兒專賣堡獅龍Kids法納貝兒丑丑童裝美食：德斯堡德式啤酒餐吧金韓城正統(tǒng)韓國(guó)烤肉朕之味養(yǎng)生粥泰香米東南亞風(fēng)味餐廳特色：Thefaceshop曼古王EF英孚教育EnglishFirst匯美舍漂亮田園德國(guó)專業(yè)護(hù)膚中心幾米NNO-B2瑪花纖體2F衣飾：EVAOUXIU伊華歐秀ID-FIXIVYKKI2%EinDGVIDAZZLECOCOONE-WorldGXGZUCZUGzopinJessicaRed·WeekendWorkshopBroadcast播Lids江南布衣·速寫TwiceTOCCOTENEROELLEHOMMELosacos洛賽克斯美食：KFC肯德基卡頓爾主題藝術(shù)蛋糕房1F衣飾：SISLEYSKAPochirty歐時(shí)力nisissBugatti配飾：TOMMYHILFIGERCKCaIvinKieinS.T.Dupont法國(guó)都彭CharriolCKunderwear愛(ài)倫斯特DuMuielVASTO美食：Haagen-Dazs哈根達(dá)斯特色：I’DOMARTINIDissonal華夏銀行ATM英皇鐘表LG衣飾：misssixtyG-STARFORNARINACKJEANSTOMMYHILFIGERDKNYJEANSadidasOrijinalsREPLAYizzueEnergiekillah7forallmankindLEECOOPER5cmTough·SaladW.美食：Haagen-Dazs哈根達(dá)斯特色：EVISU眼鏡CPU夢(mèng)奇奇飾品Ray-banYellowearthTSL謝瑞麟·SAXXLESPORTSAC-1F華聯(lián)BHG生活超市-2FA區(qū)車庫(kù)業(yè)態(tài)組合策略低樓層：以國(guó)際名品衣飾和時(shí)尚休閑衣飾為特色高樓層：增加餐飲、娛樂(lè)等北城缺乏業(yè)態(tài)，深入豐富消費(fèi)體驗(yàn)，滿足多元化消費(fèi)需求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第65頁(yè)商業(yè)規(guī)劃必需考慮后期“可連續(xù)發(fā)展”商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第66頁(yè)將經(jīng)營(yíng)不好，或與其它業(yè)態(tài)互動(dòng)不佳商家淘汰，引入更優(yōu)化組合，更高端商家，進(jìn)行商戶升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第67頁(yè)萬(wàn)達(dá)案例研究Part2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第68頁(yè)企業(yè)管理模式企業(yè)發(fā)展歷程目錄商業(yè)產(chǎn)品線代表性商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第69頁(yè)企業(yè)發(fā)展歷程Part2.1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第70頁(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展簡(jiǎn)史1988：萬(wàn)達(dá)企業(yè)成立1992：改制為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限企業(yè)1994：萬(wàn)達(dá)進(jìn)入足球領(lǐng)域1995-1998：在住宅開(kāi)發(fā)同時(shí)，經(jīng)歷創(chuàng)辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等領(lǐng)域探索，希望拓展長(zhǎng)線、穩(wěn)定收益業(yè)務(wù)領(lǐng)域1988——19981999——————1999：開(kāi)始訂單地產(chǎn)生產(chǎn)—傍大款“沃爾瑪”：退出萬(wàn)達(dá)足球俱樂(lè)部，確立商業(yè)、住宅兩條腿走路：正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)建成：第一、二代產(chǎn)品投資高峰期：遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，資金鏈擔(dān)心：與華納合資成立院線：開(kāi)始與麥格理合作，進(jìn)行REITs探索；調(diào)整管理組織架構(gòu)：產(chǎn)品向第三代轉(zhuǎn)型：應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進(jìn)入短暫觀望期：加強(qiáng)土地貯備：全國(guó)范圍擴(kuò)張：大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，第四代產(chǎn)品開(kāi)始開(kāi)工：26億美元與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購(gòu)協(xié)議；組建運(yùn)行團(tuán)體，準(zhǔn)備涉足電商，將整合百貨、高級(jí)酒店、旅游、電影院線……戰(zhàn)略調(diào)整期發(fā)展、擴(kuò)張期轉(zhuǎn)型、探索、調(diào)整期初創(chuàng)期商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第71頁(yè)企業(yè)管理模式Part2.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第72頁(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)本部組織架構(gòu)（按照分管總裁劃分）萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將全部業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為項(xiàng)當(dāng)前期、中期、后期三個(gè)階段，分別由對(duì)應(yīng)專業(yè)部門進(jìn)行管理萬(wàn)達(dá)采取高度集權(quán)化管控模式，除部分工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域企業(yè)，其它大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)發(fā)展流程，進(jìn)行了愈加徹底調(diào)整，將全部部門劃分入項(xiàng)當(dāng)前、中、后期三個(gè)部分。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)前期拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商；一個(gè)總裁只管施工，到達(dá)快速統(tǒng)一工廠化速度；一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨管理。董事長(zhǎng)總裁副總裁副總裁副總裁副總裁投資部財(cái)務(wù)部集團(tuán)辦公室人力資源部法律事務(wù)部審計(jì)部企業(yè)文化部信息工程部規(guī)劃研究院發(fā)展部商務(wù)部商地研究院項(xiàng)目中心成本控制部安監(jiān)客服部商管總部院線總部百貨企業(yè)職能部門項(xiàng)當(dāng)前期項(xiàng)目中期項(xiàng)目后期酒店總部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第73頁(yè)商管企業(yè)總經(jīng)理招商中心運(yùn)行中心安全品質(zhì)部萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限企業(yè)組織結(jié)構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)管理部工程部財(cái)務(wù)部成本管理部人力資源部行政部信息建設(shè)部副總經(jīng)理區(qū)域企業(yè)A區(qū)域企業(yè)B區(qū)域商管企業(yè)總經(jīng)理區(qū)域招商運(yùn)行副總區(qū)域物業(yè)工程副總區(qū)域財(cái)務(wù)副總區(qū)域人事行政副總區(qū)域人事行政經(jīng)理信息技術(shù)部萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總經(jīng)理（綜合體店）招商運(yùn)行副總物業(yè)副總工程副總財(cái)務(wù)經(jīng)理人事行政經(jīng)理人事主管行政主管區(qū)域企業(yè)綜合體店A綜合體店B綜合體店商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第74頁(yè)招商中心總經(jīng)理運(yùn)行中心總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理餐飲美食部服裝衣飾部配套服務(wù)部招商推廣部綜合業(yè)務(wù)部主力店部常務(wù)副總經(jīng)理副總經(jīng)理管理一部運(yùn)行總經(jīng)理管理二部招商副總經(jīng)理企劃部總經(jīng)理商管企業(yè)總經(jīng)理萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限企業(yè)——招商中心和運(yùn)行中心商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第75頁(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限企業(yè)職責(zé)負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)支持信息參加萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營(yíng)、管理相關(guān)部分設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中步行街部分、物業(yè)管理用房部分、配套停車場(chǎng)、廣告位設(shè)計(jì)邊界條件負(fù)責(zé)系統(tǒng)內(nèi)所屬企業(yè)工商登記管理和檔案建立于日常管理工作負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前期創(chuàng)辦費(fèi)用、招商推廣費(fèi)用、日常運(yùn)行成本（含物業(yè)管理費(fèi)）測(cè)算和報(bào)審負(fù)責(zé)步行街商鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)調(diào)研負(fù)責(zé)組建各在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商管企業(yè)負(fù)責(zé)在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)非主力店招商組織管理負(fù)責(zé)入駐商家物業(yè)管理協(xié)議談判和簽署（主力店和非主力店）負(fù)責(zé)組織萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)行接管負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)備設(shè)施移交負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)策劃和組織實(shí)施負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考評(píng)各地商管企業(yè)日常招商、營(yíng)運(yùn)、物業(yè)管理工作負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各項(xiàng)收入收繳工作監(jiān)督考評(píng)負(fù)責(zé)監(jiān)管和考評(píng)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)安全工作負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌建設(shè)和維護(hù)負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)財(cái)務(wù)核實(shí)、資金管理負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)文化建設(shè)負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)團(tuán)體建設(shè)和制度建設(shè)配合接待集團(tuán)安排投資人參觀接待工作商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第76頁(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理企業(yè)——招商中心職責(zé)負(fù)責(zé)制訂集團(tuán)商管企業(yè)招商、市場(chǎng)調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地商管企業(yè)建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益匯報(bào)依據(jù)集團(tuán)同意商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制訂新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)整個(gè)招商籌備工作過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時(shí)、按質(zhì)完成依據(jù)各相關(guān)部門提供步行街商戶經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及意見(jiàn)，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商戶調(diào)整提供依據(jù)負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管企業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街商鋪調(diào)整計(jì)劃；審核招商指標(biāo)并考評(píng)完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U協(xié)議并檢驗(yàn)執(zhí)行情況負(fù)責(zé)各萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣告位招商及招投標(biāo)管理工作負(fù)責(zé)對(duì)各地商管企業(yè)招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績(jī)效考評(píng)負(fù)責(zé)幫助人力資源部對(duì)各地商管企業(yè)主管以上招商人員招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、降級(jí)等提出意見(jiàn)負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽署聯(lián)盟協(xié)議，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展改變，定時(shí)提交行業(yè)發(fā)展匯報(bào)，為集團(tuán)及集團(tuán)商管企業(yè)決議提供信息和提議組織和推進(jìn)集團(tuán)商管企業(yè)與招商相關(guān)協(xié)議、協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化工作商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第77頁(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理企業(yè)——營(yíng)運(yùn)中心職責(zé)負(fù)責(zé)制訂和完善萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)確保各地商管企業(yè)建立營(yíng)運(yùn)管理規(guī)范并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督營(yíng)運(yùn)決議信息系統(tǒng)建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，依據(jù)經(jīng)營(yíng)情況提出招商調(diào)整、營(yíng)銷策劃活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境改進(jìn)和提升計(jì)劃開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查與研究，分析和了解市場(chǎng)發(fā)展和廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境依據(jù)內(nèi)部運(yùn)行數(shù)據(jù)分析和外部環(huán)境調(diào)研，明確萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位，制訂業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實(shí)施商鋪和租金調(diào)整營(yíng)銷策劃管理，參加制訂年度營(yíng)銷策劃方案和計(jì)劃，組織和實(shí)施營(yíng)銷策劃活動(dòng)，進(jìn)行營(yíng)銷企劃活動(dòng)跟蹤與評(píng)定經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理，統(tǒng)一廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，提升廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形象經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理，確保廣場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境舒適度，提升廣場(chǎng)凝聚力客戶關(guān)系管理，包含商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好友好經(jīng)營(yíng)氣氛用戶服務(wù)管理，建立用戶服務(wù)體系并監(jiān)督執(zhí)行公共關(guān)系管理，包含政府、媒體、小區(qū)和周圍社團(tuán)關(guān)系，構(gòu)建良好外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境人員管理，負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)人員和營(yíng)業(yè)員日常管理，負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)人員相關(guān)專業(yè)知識(shí)、技能和能力培訓(xùn)和發(fā)展各種經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)責(zé)各種經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、預(yù)算、招商、日常運(yùn)行稽核與各種經(jīng)營(yíng)商戶信息維護(hù)和管理廣告位經(jīng)營(yíng)與管理，負(fù)責(zé)廣告位規(guī)劃、預(yù)算與日常經(jīng)營(yíng)，確保廣告經(jīng)營(yíng)整體形象和安全負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)政策落實(shí)，確保各地商管企業(yè)返租租金、扶場(chǎng)金政策正確合理使用負(fù)責(zé)新場(chǎng)開(kāi)業(yè)前期營(yíng)運(yùn)相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開(kāi)發(fā)廣場(chǎng)正常、順利開(kāi)業(yè)協(xié)同物管、工程、行政等部門進(jìn)行資產(chǎn)管理，確保廣場(chǎng)安全、穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)保值與增值負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、停車場(chǎng)收入、廣告位租金、物業(yè)代理費(fèi)、代收代繳能源費(fèi)、各種經(jīng)營(yíng)收入等收費(fèi)管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制訂負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)核查，以及統(tǒng)計(jì)匯總工作，定時(shí)提供數(shù)據(jù)報(bào)表負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用繳收計(jì)劃制訂，及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)租金到賬計(jì)劃，向集團(tuán)投資部編報(bào)未明年度租金收入預(yù)測(cè)幫助已轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目標(biāo)租金收繳工作，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管企業(yè)配合受租工作負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、停車場(chǎng)收入、物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)制訂與考評(píng)工作；組織相關(guān)收費(fèi)減免政策審核工作負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管企業(yè)各種經(jīng)營(yíng)、廣告位經(jīng)營(yíng)收費(fèi)管理、協(xié)議推行、指標(biāo)考評(píng)工作負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房屋租金、各項(xiàng)收費(fèi)信息搜集、整理和綜合分析，評(píng)定商家履約情況，定時(shí)進(jìn)行信譽(yù)評(píng)定，形成份析匯報(bào)負(fù)責(zé)評(píng)定各地商管企業(yè)收租收費(fèi)工作商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第78頁(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限企業(yè)——安全品質(zhì)部職責(zé)幫助各地商管企業(yè)逐步完善當(dāng)前現(xiàn)行三標(biāo)一體化制度可行性，監(jiān)督、檢驗(yàn)各地商管企業(yè)對(duì)集團(tuán)企業(yè)制度落實(shí)情況負(fù)責(zé)對(duì)各地商管企業(yè)開(kāi)業(yè)后整體管理工作進(jìn)行定時(shí)監(jiān)督檢驗(yàn)，對(duì)各地商管企業(yè)提出和檢驗(yàn)中發(fā)覺(jué)管理過(guò)程中影響品質(zhì)問(wèn)題統(tǒng)計(jì)并遞交相關(guān)部門跟進(jìn)負(fù)責(zé)以保障安全和項(xiàng)目品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，定時(shí)對(duì)歷次發(fā)覺(jué)問(wèn)題跟蹤處理結(jié)果，核實(shí)落實(shí)情況，提交企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門進(jìn)行整改并定時(shí)復(fù)查。對(duì)檢驗(yàn)問(wèn)題重點(diǎn)跟進(jìn)，配合各地商管企業(yè)研討整改方案，對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行復(fù)查負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管企業(yè)品質(zhì)管理工作匯報(bào)、計(jì)劃，監(jiān)督各地商管企業(yè)品質(zhì)管理工作落實(shí)。督促各地項(xiàng)目企業(yè)自查和不合格問(wèn)題改進(jìn)，幫助各地企業(yè)提升資深檢驗(yàn)力度和水平負(fù)責(zé)總結(jié)各地商管企業(yè)品質(zhì)管理工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)有利于提升各地商管企業(yè)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)過(guò)集團(tuán)商管企業(yè)進(jìn)行推廣；負(fù)責(zé)品質(zhì)管理主要培訓(xùn)工作實(shí)施，搜集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升培訓(xùn)案例或培訓(xùn)資料提供給各地商管企業(yè)；整理檢驗(yàn)工作中發(fā)覺(jué)共性問(wèn)題和好經(jīng)驗(yàn)做法，編制培訓(xùn)資料督促各地商管企業(yè)學(xué)習(xí)負(fù)責(zé)依據(jù)每個(gè)月檢驗(yàn)問(wèn)題匯總，列出下階段工作重點(diǎn)和重點(diǎn)跟進(jìn)項(xiàng)目，協(xié)調(diào)集團(tuán)商管企業(yè)相關(guān)部門進(jìn)行集中檢驗(yàn)；幫助各地商管企業(yè)進(jìn)行定時(shí)評(píng)定影響品質(zhì)管理原因，指導(dǎo)編制整改方案負(fù)責(zé)對(duì)提升各地商管企業(yè)管理品質(zhì)有利方案或計(jì)劃協(xié)調(diào)集團(tuán)商管企業(yè)各部門配合工作商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第79頁(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限企業(yè)——物業(yè)管理部職責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢驗(yàn)各地商管企業(yè)保潔、消殺防疫和綠化等工作開(kāi)展，建立規(guī)范有效環(huán)境管理模式，努力營(yíng)造清潔、尾聲、美觀、舒適居住、辦公及購(gòu)物娛樂(lè)環(huán)境監(jiān)督、指導(dǎo)、檢驗(yàn)各地商管企業(yè)建立和實(shí)施有效消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動(dòng)、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點(diǎn)防火部位清楚；確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)范、分布情況明細(xì)；確保消防設(shè)備及器材性能良好，運(yùn)行可靠；確保各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于消防安全運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢驗(yàn)各地商管企業(yè)建立并實(shí)施有效安保服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時(shí)消除各項(xiàng)安全隱患；建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)。監(jiān)督、指導(dǎo)、檢驗(yàn)所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)，營(yíng)造良好居住和工作環(huán)境，做好萬(wàn)達(dá)品牌維護(hù)和物業(yè)保值、增值工作指導(dǎo)、審核各地商管企業(yè)與業(yè)主確定和簽定住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶物業(yè)管理服務(wù)合約；負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)協(xié)議談判及簽約；參加審核主力店租賃協(xié)議；對(duì)各地商管企業(yè)定時(shí)開(kāi)展協(xié)議及法律相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)各種物業(yè)管理協(xié)議執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)定負(fù)責(zé)住宅、寫字樓、商業(yè)等各物業(yè)類型物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算，統(tǒng)計(jì)、指導(dǎo)、督促各地商管企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收取工作；規(guī)范收費(fèi)管理程序，完善收費(fèi)流程，確保物業(yè)費(fèi)收繳率；監(jiān)督、審核管理費(fèi)減免情況定時(shí)與主力店租戶進(jìn)行溝通，指導(dǎo)、檢驗(yàn)各地商管企業(yè)與當(dāng)?shù)刂髁Φ曜鈶魷贤ㄇ闆r；處理主力店租戶重大投訴；監(jiān)督、檢驗(yàn)主力店相關(guān)租賃協(xié)議、物業(yè)服務(wù)協(xié)議執(zhí)行情況并定時(shí)進(jìn)行評(píng)定負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和檢驗(yàn)各地停車場(chǎng)運(yùn)行管理和收費(fèi)管理，確保停車服務(wù)高效、有序、安全、方便，確保停車收費(fèi)正當(dāng)，收費(fèi)過(guò)程無(wú)漏洞商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第80頁(yè)萬(wàn)達(dá)決議機(jī)制：設(shè)置決議委員會(huì)與實(shí)施總裁一票否決制結(jié)合高度集權(quán)決議體系商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院投資決議委員會(huì)招投標(biāo)委員會(huì)王健林一票否決制商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第81頁(yè)萬(wàn)達(dá)基于其全產(chǎn)業(yè)鏈視角采取了倒金字塔管理萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)

項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)“倒金字塔管理”專業(yè)委員會(huì)系統(tǒng)總部職能部門項(xiàng)目企業(yè)職權(quán)工程管理銷售實(shí)施集團(tuán)企業(yè)職權(quán)萬(wàn)達(dá)區(qū)域企業(yè)

拿地規(guī)劃設(shè)計(jì)

招商成本控制財(cái)務(wù)管理銷售計(jì)劃

……“中央集權(quán)制”投資決議委員會(huì)、招投標(biāo)決議委員會(huì)、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院商管總部、酒店總部、院線總部、百貨總部、項(xiàng)目中心商業(yè)地產(chǎn)研究部、發(fā)展部、商務(wù)部、財(cái)務(wù)部等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第82頁(yè)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目管控體系商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第83頁(yè)商業(yè)產(chǎn)品線Part2.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第84頁(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)產(chǎn)品集中于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第85頁(yè)萬(wàn)達(dá)當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入50多個(gè)重點(diǎn)城市，投資項(xiàng)目80-100個(gè)，主要位于東部沿海一二線城市上海寧波南京南寧昆明南昌長(zhǎng)沙武漢成都西安濟(jì)南青島天津北京大連沈陽(yáng)長(zhǎng)春吉林哈爾濱南昌商業(yè)住宅只有商業(yè)只有住宅兼有商業(yè)和住宅石家莊太原：合肥兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廊坊萬(wàn)達(dá)、石家莊萬(wàn)達(dá)、撫順萬(wàn)達(dá)、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)、鄂爾多斯（東勝）萬(wàn)達(dá)、包頭萬(wàn)達(dá)、漢中萬(wàn)達(dá)、鄭州萬(wàn)達(dá)、大同萬(wàn)達(dá)年：廈門萬(wàn)達(dá)、福州萬(wàn)達(dá)、銀川萬(wàn)達(dá)、蘇州萬(wàn)達(dá)、淮安萬(wàn)達(dá)、呼和浩特萬(wàn)達(dá)年：太原萬(wàn)達(dá)、蚌埠萬(wàn)達(dá)、鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)、重慶萬(wàn)達(dá)、溫州萬(wàn)達(dá)、廣州萬(wàn)達(dá)、唐山萬(wàn)達(dá)、宜昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第86頁(yè)項(xiàng)目形態(tài)發(fā)展及業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)特點(diǎn)代表問(wèn)題第一代購(gòu)物廣場(chǎng)向空中發(fā)展，普通是一個(gè)5萬(wàn)平方米左右單體樓，地下為停車場(chǎng)，第一層開(kāi)設(shè)精品店，二層、三層租給沃爾瑪，四層是家居廣場(chǎng)或電影城。長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、青島萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、南京萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)沃爾瑪和一層精品店目標(biāo)客戶不對(duì)應(yīng)第二代購(gòu)物廣場(chǎng)每個(gè)組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等六到十種業(yè)態(tài)，面積在１０萬(wàn)平方米。防止了只有一個(gè)主力店、目標(biāo)客戶不對(duì)應(yīng)問(wèn)題。天津萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、南寧萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)回報(bào)率不高第三代購(gòu)物廣場(chǎng)城市綜合體。其中70%—80%是主力店，20%—30%為室內(nèi)步行街。零售業(yè)態(tài)占60%左右，休閑娛樂(lè)、餐飲文化等業(yè)態(tài)占40%左右。北京萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第87頁(yè)萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了三代產(chǎn)品發(fā)展之后，開(kāi)始向體量更大、功效更全、表達(dá)“文化、休閑、購(gòu)物”為一體商業(yè)綜合城發(fā)展，并逐步向線上綜合體延伸旅游休閑度假城綜合商業(yè)城文化產(chǎn)業(yè)線上綜合體……商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第88頁(yè)1234項(xiàng)目業(yè)態(tài)組成特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第89頁(yè)代表性商業(yè)項(xiàng)目Part2.4商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第90頁(yè)項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側(cè)為國(guó)賓路占地面積90.18畝建筑面積33.43萬(wàn)m2設(shè)計(jì)企業(yè)日本M.A.O建筑設(shè)計(jì)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限企業(yè)地上建筑物情況5幢樓、3幢甲級(jí)寫字樓停車位置約800個(gè)軌道交通10號(hào)線（五角場(chǎng)站）正式營(yíng)業(yè)12月23日作為最具代表性商業(yè)中心之一上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已成為五角場(chǎng)商圈關(guān)鍵區(qū)域時(shí)尚新地標(biāo)。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第91頁(yè)地理位置及周圍交通情況除公交便利之外，邯鄲路上中環(huán)高架、及黃興路、四平路上內(nèi)環(huán)高架更是為消費(fèi)者出行提供了各種選擇方式。東西方向139路、59路、817路、852路等南北方向538路、713路、8路、842路、819路、713路、等軌道交通10號(hào)線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第92頁(yè)地下B1城中城手扶梯手扶梯手扶梯電梯電梯電梯電梯電梯城中城動(dòng)線示意圖連接地上廣場(chǎng)主入口連接下沉式廣場(chǎng)手扶梯手扶梯手扶梯手扶梯商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第93頁(yè)地上商業(yè)設(shè)施

整個(gè)廣場(chǎng)地上建筑有五幢群樓分別為巴黎春天、沃爾瑪大樓、上海食品一店、寶大祥青少年活動(dòng)中心和特力時(shí)尚匯。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第94頁(yè)項(xiàng)目組成（二）：地下建筑地下建筑分為2層，B1是城中城，B2是地下停車場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第95頁(yè)項(xiàng)目組成（三）：聯(lián)體寫字樓三幢A級(jí)寫字樓層高分別為22層、23層、25層，大量工作人員可認(rèn)為平日商場(chǎng)內(nèi)餐飲店拉動(dòng)消費(fèi)。聯(lián)體寫字樓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第96頁(yè)縱橫聯(lián)絡(luò)三條商業(yè)步行街上業(yè)態(tài)以休閑飲食、服裝、金融為主，集眾多著名品牌于一體。商業(yè)步行街商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第97頁(yè)南北方向休閑街以服裝展示為主。有強(qiáng)烈商業(yè)氣氛。主要商鋪有H&M、IDO、SEPHORA等。東西方向商業(yè)街商鋪以休閑飲食為主。給予在廣場(chǎng)內(nèi)人流提供了一個(gè)休息，緩沖空間。主要商鋪有：必勝客、避風(fēng)塘、KFC、DQ、哈根達(dá)斯等。商業(yè)步行街商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第98頁(yè)商業(yè)街金融配套配套方面有各大銀行如：工商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、上海銀行、招商銀行等等，提供金融服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第99頁(yè)巴黎春天樓層7層建筑面積4.5萬(wàn)平方米一層業(yè)態(tài)男女鞋類、化裝品二層業(yè)態(tài)主營(yíng)著名品牌服裝店三層業(yè)態(tài)各式成熟格調(diào)女裝四層業(yè)態(tài)主營(yíng)女裝，以國(guó)外品牌為主五層業(yè)態(tài)男士精品區(qū)六層業(yè)態(tài)主營(yíng)休閑類裝及品牌專賣和部分童裝七層業(yè)態(tài)大賣場(chǎng)、各服裝折扣區(qū)及部分床上用具作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力商場(chǎng)，業(yè)態(tài)集中以服裝為主，配以鞋、包等商品，品牌齊全，是一個(gè)非常有針對(duì)性購(gòu)物場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第100頁(yè)沃爾瑪大樓樓層4層建筑面積約3萬(wàn)平方米一層業(yè)態(tài)黃金、珠寶首飾二層至四層業(yè)態(tài)沃爾瑪購(gòu)物中心大樓集珠寶、大型購(gòu)物中心于一體大樓外立面商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第101頁(yè)上海第一食品商店樓層5層建筑面積2.1萬(wàn)平方米一層業(yè)態(tài)休閑食品二層業(yè)態(tài)主營(yíng)熟食、高檔水果及各類帶有上海特色風(fēng)味小吃三層至五層業(yè)態(tài)特色餐飲上海第一食品商店是上海市歷史最悠久、最專業(yè)食品專營(yíng)商場(chǎng)，商場(chǎng)匯聚了全國(guó)乃至世界著名特色食品，形成目標(biāo)性購(gòu)物，帶感人流進(jìn)行消費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第102頁(yè)寶大祥青少年活動(dòng)中心樓層3層建筑面積約3.75萬(wàn)平方米一層業(yè)態(tài)寶大祥青少年購(gòu)物中心二層業(yè)態(tài)上海書(shū)城、博士蛙等三層業(yè)態(tài)萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星量販?zhǔn)終TV位于上海第一食品商店北面，一樣西臨國(guó)賓路寶大祥青少年活動(dòng)中心，也是很含有代表性休閑、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)場(chǎng)所。寶大祥外立面商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第103頁(yè)特力時(shí)尚匯樓層5層建筑面積3.3萬(wàn)平方米日租金18-20元/平方米（逐層遞減）共計(jì)五層商城業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)分布相對(duì)更多元更生活，來(lái)提升該幢商城專業(yè)性和獨(dú)立性，以吸引消費(fèi)客戶。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第104頁(yè)地下B1城中城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B1城中城整體氣氛是一個(gè)集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、美食商業(yè)場(chǎng)所，并實(shí)現(xiàn)承接下沉式廣場(chǎng)人流和引導(dǎo)人流功效。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第105頁(yè)地下B1城中城（業(yè)態(tài)分布）樓層地下一層建筑面積4.5萬(wàn)平方米餐飲業(yè)態(tài)主、次力店麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒！約翰、釜山料理、干鍋居等。服裝業(yè)態(tài)主、次力店

寶大祥、優(yōu)衣庫(kù)、申涌體育、LEE、VANS、歐時(shí)力、卡斯高等攝影/飾品業(yè)態(tài)主、次力店晴彩眼鏡、亮視點(diǎn)、巴黎三城、明仁眼鏡、時(shí)間廊等美容美發(fā)主、次力點(diǎn)林清軒、金太子、歐美藥妝、瑞貝卡等娛樂(lè)/電玩湯姆熊、玩具反斗城零售全家超市、中國(guó)煙草等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第106頁(yè)總體來(lái)看萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)5個(gè)裙樓特色非常顯著：巴黎春天業(yè)態(tài)集中以服裝為主；沃爾瑪大樓業(yè)態(tài)集中以百貨和珠寶首飾為主；寶大祥青少年活動(dòng)中心集中以文化、休閑娛樂(lè)為主；第一食品商店集中以餐飲為主；特里時(shí)尚匯作為各業(yè)態(tài)一個(gè)補(bǔ)充，并提供更生活化美容，健身，SPA一個(gè)場(chǎng)所。龐大停車場(chǎng)及業(yè)態(tài)豐富城中城使得人流在引導(dǎo)和分流上井然有序。全方面品牌陣容，完備品類組成，使用戶能開(kāi)心暢游上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，體驗(yàn)高品質(zhì)時(shí)尚生活，享受購(gòu)物樂(lè)趣，同時(shí)更滿足全方位購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、休閑等需求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第107頁(yè)華潤(rùn)案例研究Part3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第108頁(yè)企業(yè)管理模式企業(yè)發(fā)展歷程目錄商業(yè)產(chǎn)品線代表性商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第109頁(yè)企業(yè)發(fā)展歷程Part3.1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第110頁(yè)華潤(rùn)置地發(fā)展歷程商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第111頁(yè)物業(yè)投資

并購(gòu)階段：外部資源整合

①異地?cái)U(kuò)張：

A

填補(bǔ)上一階

段問(wèn)題

B

關(guān)鍵土地儲(chǔ)

備②母企業(yè)孵

化準(zhǔn)備期①確立商業(yè)模

式：

租售并舉+

集團(tuán)孵化

②關(guān)鍵：

戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)+

資源驅(qū)動(dòng)

①新生意經(jīng)：住宅+投資物業(yè)

+增值服務(wù)

②新戰(zhàn)略試水期

③關(guān)鍵：

A

培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、

連續(xù)盈利能力B

經(jīng)過(guò)深度品質(zhì)戰(zhàn)略

打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力C

一體化協(xié)同提升利

潤(rùn)率

D

聚焦一線城市80年代1994至今華潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不一樣階段發(fā)展策略商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第112頁(yè)企業(yè)管理模式Part3.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第113頁(yè)華潤(rùn)集團(tuán)組織架構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第114頁(yè)集團(tuán)層面城市公司層面置地副總

北京企業(yè)總經(jīng)理

成都企業(yè)總經(jīng)理

集團(tuán)人事部總經(jīng)理

集團(tuán)董事長(zhǎng)

上

任

集團(tuán)副總

置地董事長(zhǎng)

總經(jīng)理

集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官置地董事會(huì)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)亦是置地董事會(huì)組員，含有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)華潤(rùn)置地不存在區(qū)域企業(yè)，各城市企業(yè)相對(duì)獨(dú)立置地層面華潤(rùn)置地組織架構(gòu)（從管理層級(jí)劃分）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第115頁(yè)華潤(rùn)置地總部組織架構(gòu)董事長(zhǎng)總裁設(shè)計(jì)管理部工程管理部商業(yè)管理部資金及投資者關(guān)系管理部財(cái)務(wù)管理部戰(zhàn)略運(yùn)行部人事行政部物業(yè)管理部審計(jì)部投資決議委員會(huì)產(chǎn)品決議委員會(huì)招投標(biāo)管理委員會(huì)法務(wù)部產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理工程管理成本管理采購(gòu)管理商業(yè)策劃招商管理商業(yè)運(yùn)行商業(yè)資產(chǎn)管理融資管理投資者事務(wù)管理財(cái)務(wù)管理稅務(wù)管理資金管理IT信息化戰(zhàn)略管理項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)行管理營(yíng)銷管理增值服務(wù)管理人力資源管理品牌管理物業(yè)管理危機(jī)管理審計(jì)管理法務(wù)管理商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第116頁(yè)若商業(yè)僅僅作為住宅配套項(xiàng)目，且體量小于10000平米，則配套商業(yè)策劃由市場(chǎng)營(yíng)銷部行使（若城市企業(yè)設(shè)置商業(yè)運(yùn)行委員會(huì)，則由商業(yè)運(yùn)行小組運(yùn)作住宅配套商業(yè)策劃與招商），商業(yè)運(yùn)行職能由市場(chǎng)營(yíng)銷部行使；若開(kāi)發(fā)純商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)綜合體項(xiàng)目，可成立商業(yè)運(yùn)行線運(yùn)作商業(yè)策劃與招商；各城市企業(yè)統(tǒng)一設(shè)置投資決議委員會(huì)、招投標(biāo)委員會(huì)、產(chǎn)品決議委員會(huì)、商業(yè)運(yùn)行委員會(huì)，其它專業(yè)委員會(huì)可依據(jù)本身情況靈活設(shè)置。華潤(rùn)置地城市企業(yè)組織架構(gòu)城市企業(yè)下設(shè)商業(yè)運(yùn)行線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第117頁(yè)20世紀(jì)90年代

實(shí)施“包

干管理”年5月

1997年開(kāi)始實(shí)施企業(yè)關(guān)鍵考評(píng)指標(biāo)——經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）

1999年財(cái)務(wù)出身寧高寧引入6S管理體系 年華潤(rùn)提出用5年左右時(shí)間“再造一個(gè)新華潤(rùn)”發(fā)展戰(zhàn)略，確定了主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展方向。 年填補(bǔ)6S之不足，引入平衡計(jì)分卡（BSC）華潤(rùn)召開(kāi)經(jīng)理人年會(huì)，會(huì)議提出了第二次“再造華潤(rùn)”發(fā)展戰(zhàn)略，即以年為基數(shù)，用6-8年時(shí)間再造一個(gè)與現(xiàn)有規(guī)模相當(dāng)新華潤(rùn)發(fā)展目標(biāo)。華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部管控發(fā)展沿革商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第118頁(yè)

集團(tuán)管控模式6S+BSC對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展形成有力支持華潤(rùn)6S戰(zhàn)略管理體系組成 該體系最初能夠定位為全方面預(yù)算管理系統(tǒng)，當(dāng)前成為華潤(rùn)戰(zhàn)略管理體系。年，華 潤(rùn)在6S管理體系融入了平衡計(jì)分卡戰(zhàn)略思想。6S是6個(gè)System遞進(jìn)組合，按內(nèi)在邏輯表述為：6S涵蓋戰(zhàn)略管理基本思想，既是一個(gè)行業(yè)分類組合體系，也是一個(gè)全方面預(yù)算管理體系，是一個(gè)綜合信息管理體系，也是一個(gè)業(yè)務(wù)監(jiān)測(cè)體系，還是一個(gè)評(píng)價(jià)與考核體系。

建立在戰(zhàn)略管理理論基礎(chǔ)之上，以戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元為出發(fā)點(diǎn)，以全方面預(yù)算為切入點(diǎn)，以管理信息為關(guān)注點(diǎn)，以內(nèi)部審計(jì)為支持點(diǎn)，以評(píng)價(jià)考評(píng)為落腳點(diǎn)，最終確立以戰(zhàn)略為中心管理系統(tǒng)。利潤(rùn)中心內(nèi)部

審計(jì)體系

（Profit

center

internal

audit

system）利潤(rùn)中心業(yè)績(jī)

評(píng)價(jià)體系

（Profit

center

performance

measurement

system）利潤(rùn)中心經(jīng)理

人考評(píng)體系

（Profit

center

manager

evaluation

system）利潤(rùn)中心業(yè)務(wù)

戰(zhàn)略體系

（Profit

center

business

strategy

system）利潤(rùn)中心全方面

預(yù)算體系

（Profit

center

master

budget

system）利潤(rùn)中心管理

匯報(bào)體系

（Profit

centermanagement

reporting

system）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第119頁(yè)

集團(tuán)管控模式6S體系雙重關(guān)鍵

團(tuán)體經(jīng)理人考評(píng)體系戰(zhàn)略

戰(zhàn)略過(guò)程控制利潤(rùn)中心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略體系利潤(rùn)中心全方面預(yù)算體系

利潤(rùn)中心管理匯報(bào)體系

利潤(rùn)中心內(nèi)部審計(jì)體系戰(zhàn)略人才保障

團(tuán)體評(píng)價(jià)利潤(rùn)中心業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系

CEO評(píng)價(jià)

經(jīng)理人12條標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)評(píng)價(jià)監(jiān)控商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第120頁(yè)類GE模式利潤(rùn)、現(xiàn)金流6S+BSC下投資模式利潤(rùn)中心

使用者付費(fèi)經(jīng)過(guò)集團(tuán)巨大資產(chǎn)負(fù)債表做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)華潤(rùn)置地資金中心經(jīng)濟(jì)增加值

EVA

決定資

金支付縱向產(chǎn)業(yè)鏈、橫向關(guān)聯(lián)性、

業(yè)務(wù)整合

土地、資

產(chǎn)、資源增加協(xié)同性6SBSC集團(tuán)引入BSC后對(duì)6S完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第121頁(yè)6S平衡計(jì)分卡

BSC財(cái)務(wù)控制型投資管控模式戰(zhàn)略控制中心資源配置中心業(yè)務(wù)決議中心出發(fā)點(diǎn)：利潤(rùn)中心切入點(diǎn)：全方面預(yù)算關(guān)注點(diǎn)：管理信息落腳點(diǎn)：評(píng)價(jià)考評(píng)文化協(xié)同資本協(xié)同市場(chǎng)協(xié)同人才協(xié)同25個(gè)一級(jí)利潤(rùn)中心108個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)1、各利潤(rùn)中心自己匯報(bào)預(yù)算2、授權(quán)內(nèi)一切經(jīng)營(yíng)權(quán)3、投資提議權(quán)作用

華潤(rùn)集團(tuán)財(cái)務(wù)和管理合并項(xiàng)目

升級(jí)版華潤(rùn)集團(tuán)投資決議管控模式商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第122頁(yè)華潤(rùn)集團(tuán)孵化模式

在華潤(rùn)集團(tuán)“6S+BSC+EVA”投資管理戰(zhàn)略下，集團(tuán)孵化符合集團(tuán)戰(zhàn)略導(dǎo)向，同時(shí)可實(shí)現(xiàn)華潤(rùn)置地與母企業(yè)實(shí)現(xiàn)共贏。

華潤(rùn)集團(tuán)當(dāng)前有5家企業(yè)在做地產(chǎn)，華潤(rùn)置地是唯一一家上市企業(yè)。集團(tuán)孵化與華潤(rùn)置地在證券市場(chǎng)操作，形成良好互動(dòng)。

華潤(rùn)早期著眼經(jīng)過(guò)收購(gòu)模式發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從實(shí)踐看效果不理想。“集團(tuán)孵化模式”成為集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持根本。華潤(rùn)集團(tuán)孵化前提條件商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第123頁(yè)“集團(tuán)孵化”使華潤(rùn)置地凈資產(chǎn)快速具備規(guī)模效應(yīng)，成為在證券市場(chǎng)資本運(yùn)作關(guān)鍵?！凹瘓F(tuán)孵化”項(xiàng)目由華潤(rùn)置地團(tuán)體詳細(xì)進(jìn)行實(shí)體開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段和持有類物業(yè)成熟階段后，注入上市企業(yè)。防止了開(kāi)發(fā)階段資本支出與財(cái)務(wù)匯報(bào)之間峰值。

在“集團(tuán)孵化”——使華潤(rùn)集團(tuán)沉淀資金得到有效利用。資產(chǎn)注入定價(jià)采取

項(xiàng)目成本為基礎(chǔ)小幅度溢價(jià)，合理表達(dá)資金使用直接成本。集團(tuán)孵化——集團(tuán)資源+實(shí)體開(kāi)發(fā)+證券杠桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第124頁(yè)華潤(rùn)“集團(tuán)孵化”資本運(yùn)作模式

華潤(rùn)置地資本運(yùn)作關(guān)鍵是：有效降低賬面風(fēng)險(xiǎn)、提升財(cái)務(wù)指標(biāo)、擴(kuò)大股權(quán)融資空間，

借助資本市場(chǎng)做大做強(qiáng)成為綜合性房地產(chǎn)企業(yè)。

單純從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，華潤(rùn)置地在房地產(chǎn)股中并非最突出者。但其“集團(tuán)資金孵化”、

“持有型物業(yè)百分比”和“資本運(yùn)作、財(cái)務(wù)控制能力”等優(yōu)勢(shì)，使華潤(rùn)置地在發(fā)展前景上

更為明朗。234

配股為主，

結(jié)合現(xiàn)金收購(gòu)

增發(fā)融資

銷售回款

資產(chǎn)、銷售

租金收益

股價(jià)上升

集團(tuán)孵化資本運(yùn)作模式1

集團(tuán)資產(chǎn)注入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第125頁(yè)華潤(rùn)集團(tuán)業(yè)務(wù)版圖華潤(rùn)萬(wàn)家蘇果超市持股57.79%

華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)

100%華潤(rùn)集團(tuán)初步搭建起從零售經(jīng)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到資本運(yùn)作全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)行平臺(tái)。集團(tuán)形成商業(yè)地產(chǎn)三大關(guān)鍵品牌，即萬(wàn)象城、歡樂(lè)頌、五彩城，以此構(gòu)建三大商業(yè)平臺(tái)，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第126頁(yè)華潤(rùn)置地戰(zhàn)略定位、內(nèi)涵資源+商業(yè)

模式驅(qū)動(dòng)①產(chǎn)品：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力打造②形成新綜合競(jìng)爭(zhēng)力③新差異化競(jìng)爭(zhēng)力①持有型物業(yè)回報(bào)低，

但穩(wěn)定②傳統(tǒng)產(chǎn)品線支持高毛利③內(nèi)部資源整合空間①萬(wàn)科模式——同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)②內(nèi)部——產(chǎn)品、人才瓶頸③租售并舉——發(fā)展速度慢①國(guó)際視野

尋標(biāo)桿②市場(chǎng)認(rèn)可

銷售溢價(jià)③高毛利深度品質(zhì)戰(zhàn)略定位：連續(xù)高毛利精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)情感細(xì)心服務(wù)做規(guī)模？提升利

潤(rùn)率？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第127頁(yè)商業(yè)產(chǎn)品線Part3.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第128頁(yè)華潤(rùn)置地全國(guó)各城市項(xiàng)目布局商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第129頁(yè)高端住宅系列華潤(rùn)置地—萬(wàn)象城系列華潤(rùn)萬(wàn)家—?dú)g樂(lè)頌系列旅游休閑與生活方式—五彩城系列商業(yè)地產(chǎn)橡樹(shù)灣學(xué)府系列橡樹(shù)灣英倫系列鳳凰城精品城市系列

華潤(rùn)置地產(chǎn)品線自年全方面鋪開(kāi)，擁有市區(qū)系列高層精裝修住 宅，近郊系列花園洋房，商住結(jié)合城市綜合體以及其高端產(chǎn)品系列。 在內(nèi)六條產(chǎn)品線。華潤(rùn)置地全部產(chǎn)品線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第130頁(yè)

華潤(rùn)置地—萬(wàn)象城系列

——國(guó)際化及高端形象定位，開(kāi)發(fā)城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第131頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第132頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第133頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第134頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第135頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第136頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第137頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第138頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第139頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第140頁(yè)

華潤(rùn)萬(wàn)家—?dú)g樂(lè)頌系列

——鎖定家庭型消費(fèi)客群，定位區(qū)域型購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第141頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第142頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第143頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第144頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第145頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第146頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第147頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第148頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第149頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第150頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第151頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第152頁(yè)

旅游休閑與生活方式—五彩城系列

——提倡高興及體驗(yàn)式消費(fèi)，生活方式休閑化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第153頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第154頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第155頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第156頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第157頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第158頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第159頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第160頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第161頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第162頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第163頁(yè)代表性商業(yè)項(xiàng)目Part3.4商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第164頁(yè)A-深圳華潤(rùn)中心

功效定位：集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等功效于一體標(biāo)志性“城市綜合體”

占地面積：近10萬(wàn)平方米總建筑面積：55萬(wàn)平方米總投資：逾40億港元物業(yè)組合：一期萬(wàn)象城、華潤(rùn)大廈，二期項(xiàng)目包含超五星級(jí)酒店、酒店式公寓、國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)和高尚住宅等。B-深圳萬(wàn)象城建筑面積：18.8萬(wàn)平方米租戶組合：主力店＋次主力店＋專門店主力店：Ole’超市、Réel時(shí)尚生活百貨、嘉禾影城、“冰紛萬(wàn)象”真冰場(chǎng)等品牌組合：近300個(gè)國(guó)內(nèi)外著名品牌專門店，其中1/3品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。開(kāi)業(yè)時(shí)間：年12月萬(wàn)象城

二期圖1.項(xiàng)目規(guī)劃平面深圳華潤(rùn)中心-萬(wàn)象城項(xiàng)目概況商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第165頁(yè)物業(yè)名稱萬(wàn)象城華潤(rùn)大廈君悅酒店停車場(chǎng)累計(jì)

用途

零售寫字樓

酒店停車場(chǎng)

-建筑面積(㎡)

159,585

40,990

67,506

55,667

323,748深圳華潤(rùn)中心-萬(wàn)象城

項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖深圳華潤(rùn)中心物業(yè)組合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第166頁(yè)建筑設(shè)計(jì)萬(wàn)象城室內(nèi)空間商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第167頁(yè)業(yè)態(tài)組合在業(yè)態(tài)組合方面，萬(wàn)象城也突出本身特點(diǎn)。主力店/次主力店所占百分比40%；其中，主力店招商在

年12

月15

日就確定下來(lái)。國(guó)際名牌占3%，餐飲占15%，娛樂(lè)占20%，精品店占22%。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第168頁(yè)功效平面布局萬(wàn)象城平面功效布局示意商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第169頁(yè)負(fù)二層功效平面布局商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第170頁(yè)負(fù)一層主力店：華潤(rùn)萬(wàn)家超市CITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)。華潤(rùn)萬(wàn)家超市負(fù)一層功效平面圖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第171頁(yè)1-3層主力店：Réel時(shí)尚生活百貨（約2萬(wàn)平方米）；首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地百貨公司，開(kāi)創(chuàng)了個(gè)性化女性消費(fèi)環(huán)境。它購(gòu)物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個(gè)性化。

Réel

時(shí)尚

生活

百貨F1層平面圖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第172頁(yè)F2層平面圖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第173頁(yè)3、4層主力店：嘉禾電影城（所提出超豪華貴賓廳概念在國(guó)內(nèi)是絕無(wú)

僅有，這里能夠容納七家電影院超出1200個(gè)座位）

嘉

禾

電

影

城F3層平面圖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第174頁(yè)

溜冰場(chǎng)

嘉

禾

電

影

城4層主力店：“冰紛萬(wàn)象”溜冰場(chǎng)；是中國(guó)第一個(gè)以休閑為主題奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，同時(shí)成立滑冰學(xué)校，在深圳提倡冰上運(yùn)動(dòng)

。F4層平面圖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第175頁(yè)F5層平面圖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第176頁(yè)三大對(duì)標(biāo)企業(yè)案例借鑒Part4商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第177頁(yè)龍湖、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)案例借鑒

對(duì)比項(xiàng)目龍湖萬(wàn)達(dá)華潤(rùn)企業(yè)特征民企央企，上市貿(mào)易起家、央企，上市，善于資本運(yùn)作業(yè)務(wù)復(fù)雜性多元化多元化多元化戰(zhàn)略特征實(shí)施三個(gè)階段發(fā)展，當(dāng)前屬第三階段即多項(xiàng)目，多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模規(guī)模聯(lián)動(dòng)商業(yè)租戶專業(yè)開(kāi)發(fā)住宅開(kāi)發(fā)+收租物業(yè)持有+客戶增值服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式追求高利潤(rùn)，同時(shí)兼顧周轉(zhuǎn)以住宅物業(yè)為主，逐步加大商業(yè)百分比商業(yè)項(xiàng)目采取“擇優(yōu)持有，少許出售”模式萬(wàn)達(dá)提出了訂單地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)只租不售商鋪在銷售之后，重新進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合租金和住宅提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。利潤(rùn)結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+租金收入+資本增值商業(yè)地產(chǎn)租售并舉增加方式：物業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)近期增加動(dòng)力，收租物業(yè)資本增值帶來(lái)長(zhǎng)久回報(bào)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)過(guò)租金帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定利潤(rùn)，降低利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)；抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力提升選擇最適當(dāng)自己戰(zhàn)略方向構(gòu)建自己關(guān)鍵能力體系經(jīng)過(guò)運(yùn)行體系支撐關(guān)鍵能力建設(shè)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題研究報(bào)告第178頁(yè)龍湖、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)案例借鑒組織架構(gòu)管控模式產(chǎn)品系列標(biāo)桿地產(chǎn)做到，對(duì)中化方興借鑒點(diǎn)龍湖：實(shí)現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及運(yùn)行中心是企業(yè)內(nèi)部最為主要樞紐經(jīng)過(guò)PMO組織體系，調(diào)動(dòng)職能和資源，到達(dá)項(xiàng)目