中原地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外新城開(kāi)發(fā)借鑒案例課件

可借鑒案例分析可借鑒案例分析1項(xiàng)目需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象兩大職能

項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行為思維，站在新城（區(qū)域開(kāi)發(fā)）的高度來(lái)看待項(xiàng)目兆琪實(shí)業(yè),實(shí)力雄厚.但是首次開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)隊(duì)伍有待組建；企業(yè)背景客戶目標(biāo)項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行為思維，站在新城/區(qū)域開(kāi)發(fā)的高度來(lái)看待整個(gè)項(xiàng)目；達(dá)到預(yù)期利潤(rùn)，品牌形象較好；兼顧社會(huì)效應(yīng)和政府形象；項(xiàng)目需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象兩大職能

項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行2新城模式研究案例：美國(guó)里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城美國(guó)里斯頓新城上海新浦江城我們研究了在國(guó)內(nèi)外大量的新城開(kāi)發(fā)案例，選取了在中國(guó)房地產(chǎn)界內(nèi)被廣泛所知和運(yùn)用的大規(guī)模新城開(kāi)發(fā)的美國(guó)里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城三個(gè)案例；是美國(guó)新城開(kāi)發(fā)中最成功的一個(gè)，歷年獲得無(wú)數(shù)贊譽(yù)；是國(guó)內(nèi)以開(kāi)發(fā)商行為為主體，將新城開(kāi)發(fā)理念、開(kāi)發(fā)手法貫徹最徹底的一個(gè)項(xiàng)目；廣州鳳凰城國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的以新城手法開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，市場(chǎng)運(yùn)作較成功；新城模式研究案例：美國(guó)里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城美3美國(guó)里斯頓（Reston)位置位于華盛頓市以西35公里，杜勒斯機(jī)場(chǎng)收費(fèi)公路旁，開(kāi)車(chē)至杜勒斯機(jī)場(chǎng)15分鐘，屬于弗吉尼亞州費(fèi)爾菲克斯縣規(guī)模占地約45平方公里規(guī)劃戶數(shù)2.8萬(wàn)，建成戶數(shù)2.2萬(wàn)Arce(ha)用地百分比居住3960（1603）53%市鎮(zhèn)中心1330（538）18%開(kāi)放空間1100（445）15%城市公共設(shè)施330（134）5%道路/停車(chē)680（275）9%總計(jì)7400（2995）100%開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)程購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)地：1961年開(kāi)始規(guī)劃：1962年開(kāi)工：1963年開(kāi)盤(pán)：1964年開(kāi)發(fā)階段數(shù)：6（5個(gè)村中心和1個(gè)市鎮(zhèn)中心）完成階段數(shù)：6完成百分比：99%全部竣工日期：2005年人口增長(zhǎng)歷程1970.....5,7231980....36,4071990....48,5562000....56,407（來(lái)源：U.S.CensusBureau）發(fā)展背景60年代美國(guó)開(kāi)始的以抑制大都市無(wú)序蔓延為目標(biāo)的第二代新城運(yùn)動(dòng)美國(guó)里斯頓（Reston)位置Arce(ha)用地百分比居住4開(kāi)發(fā)理念：提供各類(lèi)型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個(gè)終身的居所畢業(yè)于美國(guó)哈佛大學(xué)建筑學(xué)系、美國(guó)的第一個(gè)花園城市——雷德朋的投資商之子、房地產(chǎn)大亨、從事過(guò)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)學(xué)研究、社會(huì)學(xué)研究；新城開(kāi)發(fā)主導(dǎo)者：羅伯特E西蒙要讓人們?cè)谛蓍e時(shí)間有足夠的活動(dòng)可以選擇，這意味著新城中應(yīng)提供各類(lèi)文化娛樂(lè)設(shè)施和私密空間；要把尊重個(gè)人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)，而不僅是實(shí)現(xiàn)大型構(gòu)想；從開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)之初就為居民提供商業(yè)、文化、娛樂(lè)設(shè)施，而不能等幾年之后再建；不斷創(chuàng)造人造和自然美景，形成良好的生活環(huán)境；應(yīng)使人們能在同一社區(qū)中工作和生活；應(yīng)做到每個(gè)人都能終生生活在同一個(gè)鄰里而無(wú)需遷移，社區(qū)應(yīng)有不同形式和價(jià)格的住宅以滿足各收入階層人群的需求，并能適應(yīng)不同層次的家庭生活使用需求；開(kāi)發(fā)理念：提供各類(lèi)型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個(gè)終身的居所5里斯頓新城的總體特點(diǎn)：容積率較低，產(chǎn)品形式多樣化、社區(qū)功能復(fù)合化它的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是：為居民建設(shè)一個(gè)終身居所。此城的設(shè)計(jì)者羅伯特?西蒙本人是第一批居民，他從開(kāi)發(fā)之初就一直在這里居住，長(zhǎng)達(dá)五十多年從未離開(kāi)，直到八十六歲。

1、整體容積率較低2、社區(qū)功能復(fù)合3、產(chǎn)品形式多樣化里斯頓新城的三大特征：里斯頓新城的總體特點(diǎn)：容積率較低，產(chǎn)品形式多樣化、社區(qū)功能復(fù)6新城的功能組成部分：

以多功能規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，共12個(gè)街區(qū)，一個(gè)市鎮(zhèn)中心，五個(gè)居住村里斯頓的設(shè)計(jì)以一個(gè)多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ)，其中包括適合各年齡合收入階層的多種戶型的住宅，以及辦公和購(gòu)物中心；社區(qū)設(shè)施有：學(xué)校、圖書(shū)館教堂、日托中心醫(yī)療護(hù)理設(shè)施消防隊(duì)、警察局文化娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施、公共交通網(wǎng)和公共開(kāi)放空間公司總部、商業(yè)辦公、公共機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)新城的功能組成部分：

以多功能規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，共12個(gè)街區(qū)，7居住功能特色：

多種住宅形式相結(jié)合，一個(gè)家庭從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無(wú)需從社區(qū)中搬走社區(qū)中有5個(gè)村：安妮湖村（LAKEANNE）獵人森林村（HUNTERSWOODS）高橡樹(shù)村（talloaks）南湖村（Southlake）和北點(diǎn)村（NORTHPOINT）每個(gè)村都圍繞一個(gè)多功能的村中心而建安妮湖村是開(kāi)發(fā)的第一個(gè)村，它很好地體現(xiàn)了西蒙要把里斯頓建成步行為主的歐洲式社區(qū)的觀點(diǎn)。復(fù)合功能：一個(gè)生活、工作、休閑的場(chǎng)所

擁有6.5萬(wàn)居民和超過(guò)4萬(wàn)個(gè)工作崗位，實(shí)現(xiàn)了工作和居住的平衡，它是一個(gè)多種功能、基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)設(shè)施和娛樂(lè)設(shè)施完善的自給自足的社區(qū)。一生之城：住宅多樣化通過(guò)提供各種類(lèi)型各種價(jià)位的住房款式——從高層的帶有小廚房和衛(wèi)生設(shè)備的小套公寓到6房Townhouse以及獨(dú)立住宅——住房能夠滿足不同收入水平，以及家庭生活不同階段的需求。這種混合戶型的存在使得居民能夠在這個(gè)社區(qū)生根，從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無(wú)需從社區(qū)中搬走。居住功能特色：

多種住宅形式相結(jié)合，一個(gè)家庭從青年、中年到老8設(shè)計(jì)特色：

城市型景觀與自然資源的融合、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)、環(huán)保式道路邊界市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)里斯頓市鎮(zhèn)中心的核心是噴泉廣場(chǎng)，人文藝術(shù)景觀和水共同交匯在這個(gè)精致的城市空間中；地標(biāo)性景觀市鎮(zhèn)中心獨(dú)具特色的天際線形成的地標(biāo)性景觀，來(lái)自整個(gè)大都會(huì)區(qū)的居民們被吸引到此處的辦公樓、商店和餐館中；道路環(huán)境保護(hù)里斯頓在鄰里和道路交匯處設(shè)施寬闊的自然保護(hù)區(qū)，建設(shè)環(huán)境保護(hù)型社區(qū)，成片的住宅被茂密的樹(shù)叢掩映著，從道路上只能依稀看到；城市型景觀與自然資源有機(jī)融合社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了在鄉(xiāng)村環(huán)境中設(shè)置城市型景觀的設(shè)計(jì)概念，有機(jī)的將用地內(nèi)的公共空間、公共活動(dòng)區(qū)和個(gè)人活動(dòng)區(qū)、89公里的小路和寬闊的自然保護(hù)區(qū)結(jié)合在一起；設(shè)計(jì)特色：

城市型景觀與自然資源的融合、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心9創(chuàng)新規(guī)劃手法：

將單純的根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)橐匀丝诿芏葹榛A(chǔ)的劃分將劃分土地等級(jí)的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù)以人口密度為基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度劃分；20世紀(jì)80年代初，里斯頓原本開(kāi)發(fā)時(shí)所采用的PRC區(qū)劃法經(jīng)過(guò)修改擴(kuò)展成為一種市鎮(zhèn)中心等級(jí)區(qū)劃法，提供了一種機(jī)制用以開(kāi)發(fā)集中式、高密度、多功能的中心；適當(dāng)提高了局部地區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，將土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度劃分為高（60人/英畝）、中（14人/英畝）、低（3.8人/英畝）三個(gè)等級(jí)，但設(shè)定平均的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度上限（13人/英畝）；允許混合使用土地，如在商業(yè)建筑上面建設(shè)公寓式住宅等里斯頓市鎮(zhèn)中心是美國(guó)唯一一個(gè)根據(jù)等級(jí)區(qū)劃法進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目.創(chuàng)新規(guī)劃手法：

將單純的根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)橐匀丝诿芏葹榛A(chǔ)10其它特點(diǎn)：

政府的支持、強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）必不可少里斯頓的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）在新城發(fā)展中起了重要作用，是里斯頓最后成為一個(gè)充滿活力的新城的關(guān)鍵因素之一。以私人開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的新城，政府的支持不可少其它特點(diǎn)：

政府的支持、強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）必不可少11開(kāi)發(fā)理念——城市運(yùn)營(yíng)，新城開(kāi)發(fā)，是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排項(xiàng)目是更大概念和意義上的開(kāi)發(fā)與實(shí)踐，它是一個(gè)新城開(kāi)發(fā)，所涉及到的是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排，不僅僅是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而是一個(gè)城市塑造的問(wèn)題，城市的產(chǎn)業(yè)怎么去構(gòu)筑，整個(gè)城市配套如何布局，這是城市運(yùn)營(yíng)的概念；在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、設(shè)計(jì)等過(guò)程中還要考慮到何種產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，塑造成最適合人居住的、有內(nèi)涵的、一個(gè)正真意義的完整城市，是整個(gè)城市綜合功能的塑造；開(kāi)發(fā)理念——城市運(yùn)營(yíng)，新城開(kāi)發(fā)，是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排項(xiàng)12各功能配套比例：

80萬(wàn)平米低密度住宅、27萬(wàn)平米產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、23萬(wàn)平米綜合商業(yè)各主要功能面積各功能面積面積比例80萬(wàn)平米住宅61.5%27萬(wàn)平米辦公20.8%23萬(wàn)平米商業(yè)17.7%規(guī)劃有商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、健身中心、餐飲、娛樂(lè)、鄰里商業(yè)、高檔俱樂(lè)部、酒店，還規(guī)劃有劇院、圖書(shū)館等等,OCT當(dāng)代藝術(shù)中心已于2004年開(kāi)放各功能配套比例：

80萬(wàn)平米低密度住宅、27萬(wàn)平米產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)13規(guī)劃特色：

開(kāi)放性規(guī)劃、直線形道路、城市符號(hào)、外圍邊界線、公共空間共享開(kāi)放性道路體系，與城市路網(wǎng)連接，將自身納入城市體系，成為城市肌理的一部分；直線形的道路規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)對(duì)現(xiàn)代城市交通特點(diǎn)的尊重；城市標(biāo)志的紅綠燈、斑馬線、市政配套；顯著的城市符號(hào)，擁有強(qiáng)烈的區(qū)域性標(biāo)志；把不同高度的產(chǎn)品散落穿插，打造城市意象的天際線；車(chē)道設(shè)在土丘或是花園等自然屏障后面，土丘和花園中間是步行區(qū)；明確的外圍邊界線區(qū)分區(qū)域差別；強(qiáng)調(diào)城市公共空間，區(qū)內(nèi)道路的各個(gè)交叉處是形態(tài)各不相同的廣場(chǎng)；多色系的大面積色塊的運(yùn)用，休現(xiàn)城市現(xiàn)代特征；高層多層穿插排布，以表達(dá)鄰里之間互相守望的理念規(guī)劃特色：

開(kāi)放性規(guī)劃、直線形道路、城市符號(hào)、外圍邊界線、公14項(xiàng)目一期規(guī)劃：產(chǎn)品類(lèi)型豐富，配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步開(kāi)發(fā)首期項(xiàng)目占地0.7平方公里，建筑面積26萬(wàn)平米；首期物業(yè)類(lèi)型獨(dú)立別墅（53套）院墅（面積200-500平米）聯(lián)排別墅水景公寓（4層、帶電梯）花園公寓大型商業(yè)（6萬(wàn)平米、包租期3年）、會(huì)所、幼兒園、中學(xué)（國(guó)外私立），06.12前投入使用創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)花園公寓獨(dú)院別墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場(chǎng)、超市、幼兒園國(guó)際私立中學(xué)一期項(xiàng)目一期規(guī)劃：產(chǎn)品類(lèi)型豐富，配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步開(kāi)發(fā)首期項(xiàng)目占15一期產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)新穎產(chǎn)品類(lèi)型豐富整體城市氛圍感濃厚；一期產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)新穎16鳳凰城：廣州東側(cè)增城市偏僻區(qū)域，距廣州東市區(qū)天河體育中心20公里新塘鎮(zhèn)鳳凰城鳳凰城位于廣州增城廣園東路,與黃埔交界的增城新塘鎮(zhèn)紫云山下，西距廣州30公里，離天河體育中心20公里，行廣園快速干線，車(chē)程約20多分鐘，從廣深高速公路新塘出口行車(chē)大約6、7分鐘；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，鳳凰城所在區(qū)域完全是在“廣州”概念以外；鳳凰城：廣州東側(cè)增城市偏僻區(qū)域，距廣州東市區(qū)天河體育中心2017廣告語(yǔ)“白領(lǐng)也可以住別墅”

明確地走性價(jià)比路線，在大華南區(qū)域產(chǎn)生極大的影響整體規(guī)模：10000畝首期開(kāi)發(fā)2500畝，首期建筑面積40萬(wàn)平米，容積率0.35，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)6000畝；2002年5月第一次發(fā)售定位語(yǔ)：白領(lǐng)也可以住別墅將昂貴的別墅生活以“物美價(jià)廉”的方式進(jìn)入廣州市場(chǎng)，讓更多的人能夠以更適宜實(shí)惠的價(jià)格，享受到超凡的別墅生活，拉開(kāi)了“廣州別墅生活”新時(shí)代的序幕。以“森林、湖泊、新城市”定位的鳳凰城，突破了傳統(tǒng)上的小區(qū)概念，開(kāi)創(chuàng)了“別墅城市”全新的模式廣告語(yǔ)“白領(lǐng)也可以住別墅”

明確地走性價(jià)比路線，在大華南區(qū)域18首期建筑面積40萬(wàn)平米，數(shù)萬(wàn)平米配套商業(yè)，典型的規(guī)模化操作，首天銷(xiāo)售7.5億，創(chuàng)造市場(chǎng)奇跡.廣州樓市低迷的2002年，鳳凰城一天就售出⒎5個(gè)億，銷(xiāo)售較成功。入市洋房均價(jià)2800元/平米的單價(jià)，聯(lián)排別墅50萬(wàn)元/套起，獨(dú)棟別墅88萬(wàn)元/套起；中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道首期建筑面積40萬(wàn)平米，數(shù)萬(wàn)平米配套商業(yè)，典型的規(guī)?；僮鳎?9產(chǎn)品類(lèi)型多樣，但隨著資源的改變及社區(qū)的成熟，高檔次的獨(dú)棟產(chǎn)品比例增加，整體檔次提升別墅由起初的80萬(wàn)元/套到后期的部分別墅總價(jià)達(dá)1000萬(wàn)元，利潤(rùn)倍數(shù)增加產(chǎn)品類(lèi)型多樣，但隨著資源的改變及社區(qū)的成熟，高檔次的獨(dú)棟產(chǎn)品20鳳凰城功能配套：

總商業(yè)用地面積近20萬(wàn)平米，建筑面積30萬(wàn)平米，包括一個(gè)五星級(jí)酒店整個(gè)鳳凰城的商業(yè)用地面積近20萬(wàn)平方米，總建筑面積為30萬(wàn)平方米；交通中心占地1.3萬(wàn)㎡，充分滿足公共交通的需要五星級(jí)酒店占地7萬(wàn)㎡，建筑面積17㎡，有500多間的套房供度假旅游者使用市政文化廣場(chǎng)3萬(wàn)平米商業(yè)中心2萬(wàn)平米康體中心占地3萬(wàn)㎡超市占地1.1萬(wàn)平方米食街占地面積就達(dá)1.1萬(wàn)㎡；有接近1萬(wàn)㎡共1000間的商鋪可供經(jīng)營(yíng)超大型會(huì)所以及人工湖占地幾萬(wàn)平方米，在建學(xué)校幼兒園，小學(xué)，初中社區(qū)醫(yī)院小醫(yī)療站中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道鳳凰城功能配套：

總商業(yè)用地面積近20萬(wàn)平米，建筑面積30萬(wàn)21新城開(kāi)發(fā)模式總結(jié)新城開(kāi)發(fā)道路的開(kāi)放性規(guī)劃，融入整體城市職能顯著的城市特征符號(hào)、標(biāo)識(shí)明確的區(qū)域邊界界定總體密度適中產(chǎn)品形式多元化尋求政府的支持強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)組織，發(fā)揮重要作用創(chuàng)新規(guī)劃手法，土地分級(jí)開(kāi)發(fā)城市景觀與自然資源有機(jī)融合充分利用地塊資源，強(qiáng)化特色設(shè)計(jì)土地功能混合使用社區(qū)功能復(fù)合規(guī)?；_(kāi)發(fā)，營(yíng)造氣勢(shì)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)產(chǎn)品高性價(jià)比規(guī)劃層面市場(chǎng)層面新城開(kāi)發(fā)模式總結(jié)新城開(kāi)發(fā)道路的開(kāi)放性規(guī)劃，融入整體城市職能顯221、每一個(gè)成功者都有一個(gè)開(kāi)始。勇于開(kāi)始，才能找到成功的路。9月-239月-23Wednesday,September13,20232、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。18:23:3818:23:3818:239/13/20236:23:38PM3、每天只看目標(biāo)，別老想障礙。9月-2318:23:3818:23