13第十三章 物業(yè)管理前期介入及服務費投標報價和測算4

建筑資源聯(lián)盟筑域網建筑資源聯(lián)盟筑域網建筑資源聯(lián)盟筑域網第十三章物業(yè)管理前期介入服務費投標報價及測算概述：為了日后物業(yè)管理工作的更好開展，提升君臨國際的品牌，為今后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎，招商局物業(yè)公司擬從君臨國際廣場的土建開始，前期介入到項目中，就工程、銷售、品牌推廣、配套設施建議等多方面進行物業(yè)前期的介入服務。前期介入工作方式前期介入階段采取顧問人員階段性駐現(xiàn)場，各專業(yè)相關人員根據(jù)工程進度定期赴現(xiàn)場咨詢的方式，主要有如下三種形式：（一）根據(jù)項目進展情況定期派相關專業(yè)人員到項目現(xiàn)場對工程施工、設備選型等從物業(yè)管理的角度提出建議；（二）在項目進展中的特殊階段如開盤、房交會展示期間、樣板房籌備展示期前、會所竣工等，我司將選派相關人員駐現(xiàn)場協(xié)助發(fā)展商進行相關工作的開展；（三）我司咨詢顧問人員將項目相關規(guī)劃圖紙帶回公司總部，由公司總部組織各相關專業(yè)專家組對項目規(guī)劃設計方案從物業(yè)管理的角度進行全面細致的評估，針對發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計中的問題向發(fā)展商提交咨詢報告。服務內容前期工程介入1、顧問團將針對工程項目進度情況及實際情況，定期收集工程項目的有關信息，以便對相關問題做出決策或調整；2、從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理：如考查整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商審議各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃等；3、據(jù)招商局物業(yè)的管理經驗和該項目的具體情況，對工程設計、功能規(guī)劃、設備選用和安裝等提出建設性意見：（1）建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；（2）設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求；（3）根據(jù)清潔管理經驗及規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置的建議；（4）從治安管理、員工生活需要等方面提出建議；4、根據(jù)物業(yè)管理實際情況及業(yè)主的需求向發(fā)展商提出諸如綠化植被選擇、綠化用水供應點、垃圾桶的擺放、設備設施標識等建議，并全力配合發(fā)展商解決這一問題；5、從智能化的角度，提出專業(yè)建議：如協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設備的選型提出建議等；6、從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：如根據(jù)我司在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經驗提供專業(yè)建議等；7、從工程質量、造價與維修管理和防火安全方面根據(jù)我司在以往眾多所管樓宇中所見建材的使用情況對項目的建筑材料的選用提出建議；8、對于規(guī)劃設計過程中容易忽視的問題如室內各種管線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出建議；9、從會所功能方面對會所及商務場所服務項目、功能以及布局的合理分配提供建議；10、物業(yè)管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，物業(yè)管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；11、從創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據(jù)國家/省/市/區(qū)級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的考核評比標準，提出專業(yè)改進建議。銷售配合1、招商局物業(yè)管理品牌的特許使用；2、配合發(fā)展商項目營銷宣傳、推廣工作之需要，提供招商局物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料；3、組織售樓人員、售樓處服務人員進行物業(yè)管理專業(yè)基礎知識、君臨國際廣場物業(yè)管理優(yōu)勢、特色，服務范圍，服務內容等方面的培訓；4、協(xié)助設立物業(yè)管理咨詢臺，現(xiàn)場解答準業(yè)主關于物業(yè)管理方面的問題。售樓處及樣板房管理銷售期間售樓處現(xiàn)場人員配備：工作區(qū)域人員配備入場時間售樓處形象保安2人簽約之日起進駐保潔人員1人簽約之日起進駐住宅、寫字樓樣板間形象保安1人寫字樓樣板間開放前1日內保潔人員1人住宅、寫字樓樣板間開放前2日內酒店式公寓樣板間形象保安1人（或門童一人）酒店式公寓樣板間開放前1日內保潔人員1人酒店式公寓樣板間開放前2日內現(xiàn)場工作人員工作職責：售樓現(xiàn)場物業(yè)管理、服務形象展示；售樓處及樣板間的清潔、安全服務。擬定售樓處和樣板間服務標準、工作程序：售樓處及樣板間管理服務標準；售樓處服務生作業(yè)程序；樣板房服務接待工作程序；樓處及樣板房的清潔程序樓處及樣板房的清潔標準；售樓現(xiàn)場停車場管理程序；（四）項目管理公司籌備。公司機構、崗位設置工程技術人員到位；各項物管文件、資料的準備；人員進場安排及培訓工作；入伙方案，并提出有針對性合理化建議；實際管理方案的編制；管理收支預算的審批或備案；按啟動費測算列出采購計劃。（五）施工現(xiàn)場、施工人員管理咨詢：對施工現(xiàn)場的隔離方案提供建議;對施工現(xiàn)場的管理,施工人員的管理提供建議。（六）定期或不定期舉辦“君臨國際廣場”準業(yè)主懇談會。（七）公眾文件的編制。入伙文件包括《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《裝修指南》及相關表格，是社區(qū)實施公共管理的依據(jù)：《業(yè)主手冊》旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內各種服務、設備、守則及安全設施等。務使業(yè)主及租戶能熟悉物業(yè)的管理及運作。該手冊所涉及的內容包括：管理公司名稱、管理控制、管理費、投訴及查詢、管理處辦公時間及管理職員樓宇交接裝修摘要物業(yè)管理與守則、保安事項、防火安全、清潔服務、停車場管理服務遷入及搬運須知緊急程序其它管理文件包括《裝修指南》、《承諾書》、《業(yè)主/租戶委派裝修承辦商登記表》及《各類服務簡介》、操作規(guī)程等。（八）物業(yè)及其配套的驗收協(xié)助。參與政府對房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調、綠化、停車場的分項驗收。（九）物業(yè)交接驗收。入伙前半個月，顧問組協(xié)助組織人員對社區(qū)房屋及設備、設施進行逐項驗收，對驗收不合格工程向發(fā)展商反饋、咨詢，配合其盡快解決問題，準備交接手續(xù)。（十）物業(yè)的全面接管。入伙前五天，驗收程序完成后進入大廈全面接管的階段，所有人員進出大廈開始接受登記。（十一）入伙儀式的準備。入伙前五天，管理公司各類入住資料宣傳單準備完畢，協(xié)助發(fā)展商準備入伙儀式。合格合格合格合格入住前返修入住后返修工程技術人員對大廈的樓房、設備進行驗收將發(fā)現(xiàn)問題交責任單位處理責任單位整改問題工程技術人員再對整改問題進行驗收與施工單位順利交接不合格業(yè)主入伙，驗收樓房，填寫《房屋驗收表》管理處將問題分類處理請業(yè)主再驗收樓房驗收不合格與業(yè)主順利交接三、前期跟進計劃階段工作內容工程進度物業(yè)管理定標后審核施工圖紙階段設備選型、定廠家階段基礎、結構施工階段設備安裝調試、驗收階段竣工驗收物業(yè)接管入伙階段一前期介入1研讀項目設計方案就物業(yè)管理角度初步提出合理建議：1.1考查建筑設計是否滿足物業(yè)管理需求。1.2考查設備機房設計中的環(huán)境、通風要求1.3考查空調工程是否從節(jié)能和便于管理角度考慮完善1.4對電梯的安裝設計及配套設施提合理化建議1.5對消防設施的設計布局、產品選型等方面提合理建議1.6為項目機電設備的選型提合理建議1.7考查項目園林設計圖紙1.8管理用房位置、設計、裝修提合理建議1.9考查項目公共部位建筑材料的選用1.10項目智能化協(xié)助進行方案優(yōu)選1.11其它考查時所考慮到的合理建議階段工作內容物管進度項目簽約項目開盤營銷階段設備安裝調試、驗收階段竣工驗收物管公司籌備期物業(yè)接管入伙二前期介入2根據(jù)項目推廣計劃，提供相應配合2.1配合開發(fā)商樓宇營銷推廣工作，配合物管相關服務,如提供文字及圖片資料2.2協(xié)助審批公約提供物管相關資料2.3對項目營銷人員進行物業(yè)知識培訓2.4購房業(yè)主的物業(yè)管理業(yè)務咨詢3籌建項目管理公司3.1公司機構、崗位設置工程技術人員到位3.2各項物管文件、資料的準備3.3人員進場安排及培訓工作3.4入伙方案，并提出有針對性合理化建議3.5實際管理方案3.6管理收支預算的審批或備案3.7按啟動費測算列出采購計劃4樓宇交接、驗收方面4.1參與各專業(yè)工程、設施設備的驗收、測試工作，對不合格處提整改建議交開發(fā)商，并整改后再行復驗4.2參與工程竣工后的政府相關驗收4.3入伙前細致、全面的驗收4.4工程資料收集、整理、歸檔四、前期介入服務費用及報價前期介入服務費測算1、人員費用測算崗位人數(shù)月工資（元）介入時間費用備注經理（深圳）1300003-7-1~04-9-1(14個月)8400經理、副經理定期赴現(xiàn)場，按每人每月6天計算經理助理1220003-7-1~04-9-1(14個月)6160安保275003-7-1~04-10-1(15個月)11250保潔150003-7-1~04-10-1(15個月)7500安保175004-8-1~04-10-1(2個月)1500保潔150004-8-1~04-10-1(2個月)1000安保175005-1-1~05-4-1(3個月)2250保潔150005-1-1~05-4-1(3個月)1500合計=SUM(ABOVE)39560福利及保險：（按工資總額40﹪計算）15824人員費用總計553842、其它費用測算項目每月費用介入期（月）合計交通費經理（深圳）25001435000經理助理150142100通訊費經理400145600經理助理150142100其它辦公費