山東即墨古城項目規(guī)劃及定位方案

一、古城片區(qū)改造項目投資概算

投資總額1024758.9萬元。其中安置區(qū)655319.9萬元（含拆遷費用141247萬元），古城核心區(qū)369439萬元。

政府收入與收益總計682800萬元。

（一）房產銷售收入428390萬元。其中安置區(qū)房產銷售收入177100萬元，核心區(qū)房產銷售收入251290萬元。（二）項目稅收收入約72000。中房產銷售稅收37000萬元，建安稅收35000萬元。

（三）政府持有房產價值198510萬元。其中安置區(qū)持有房產價值190200。8310萬元，核心

明細如下：·城

文化溯源

系統(tǒng)論證

民主決策

項目推進

——宋元，民俗昌盛，即墨老酒始釀

——明清，初設港口，商賈云集，貿易頻繁即墨古城，文化回歸……

——戰(zhàn)國，齊之大邑，與臨淄并跨殷盛

——秦代，初設郡縣，實行“郡縣制”

——漢朝，膠東國都，政治、經濟、文化中心

——隋朝，重建縣制，向東南方拓進40多公里

古城片區(qū)改造項目，承載著幾代即墨人“傳承千年歷史文脈，改善人居環(huán)境”

的共同夢想，肩負著實施“疏老城、建新城”和“特色精品城市建設”的艱巨任務，得到各級黨委政府、人民群眾、社會各界的充分肯定和廣泛關注。圍繞以“青島之源、文化聚落、時尚之都”為主題，堅持精細化、生態(tài)化、人文化，力求建成一座充滿濃郁人文氣息、強烈歸屬感、持久商業(yè)活力且綠色低碳，有生活溫度的古城。顧問座談會居民座談會成果資料評審會一、系統(tǒng)論證

2012年，成立了古城歷史文化旅游資源普查辦公室。歷時半年多調研論證，累計

召開16次座談會、走訪100余名老居民，整理了500多萬字的古城歷史資料，全面系統(tǒng)

地把握了古城淵源和民意所求。二、民主決策

在廣泛普查的基礎上，2013年1月17日，即墨市十七屆人大二次會議表決通過了《關于實施古城片區(qū)改造，延續(xù)千年歷史文脈》的議案，成為載入即墨城市發(fā)展史冊的“1號議案”。市委作出了關于啟動古城片區(qū)改造項目的決定市政府鄭德雁市長主持召開工作領導小組會議二、民主決策

2013年2月，市委專門召開常委會進行研究部署。成立了由市政府市長任

組長的工作領導小組，下設拆遷指揮部和規(guī)劃建設指揮部，分別負責古城片區(qū)

拆遷工作和規(guī)劃建設工作。即墨市政府古城片區(qū)改造范圍三、項目推進

（一）項目概況。改造范圍為鰲藍路以南、墨水河以北、大同街以東、東關

街以西的圍合區(qū)域。占地98公頃，涉及經濟開發(fā)區(qū)和通濟街道14個村（居）4959

戶、1.6萬余名居民。項目分安置區(qū)和即墨古城兩部分。

（二）拆遷工作。

2013年7月1日，正式簽訂房屋征收補償協(xié)議的第一天，就有2265戶村居民簽約，簽約率為63%，1023戶交鑰匙騰房，此后僅用了5天的時間，簽約率就達到了99%?？偣灿昧?個多月的時間就順利完成了古城征收，群眾自發(fā)給市委、市政府送來27封（面）感謝信、錦旗，整個征收過程沒發(fā)生一起被征收人上訪，沒發(fā)生一起群體性事件，真正實現(xiàn)了科學征收、和諧征收、陽光征收、富民征收。三、項目推進·古城

安置區(qū)

規(guī)劃建設

規(guī)劃效果

建設進展文富居蓮花居文昌居集中商業(yè)一、安置區(qū)規(guī)劃建設

安置區(qū)規(guī)劃建設。規(guī)劃用地37公頃，規(guī)劃建設文富居、蓮花居、文昌居，總建筑面

積117萬平米。由青島綠城建筑設計有限公司設計、央企中建八局承建，計劃2016年1月

完成回遷。二、安置區(qū)規(guī)劃效果圖目前安置區(qū)所有樓座完成主體封頂及二次結構，2016年1月完成回遷安置。三、建設進展：·即墨

古城

規(guī)劃建設

文化公建

古城商韻

工程進展規(guī)劃即墨古城規(guī)劃建設

規(guī)劃設計專家論證

修建性規(guī)劃方案

結構規(guī)劃

功能規(guī)劃

文化規(guī)劃2014年7月19日召開專家論證會2014年7月29日召開專家咨詢會一、即墨古城規(guī)劃建設

1、規(guī)劃設計：先后召開多次座談會、專家論證會，邀請清華大學、復旦大學等國內

知名的古建專家把脈，征求故宮博物院院長單霽翔，中規(guī)院總規(guī)劃師楊保軍，中國古建

筑學會委員劉大可，全國政協(xié)常委、中國著名歷史地理學者葛劍雄、孔子研究院副院長

孔祥林等著名專家和我市人大代表、政協(xié)委員、市級老干部的意見，確保規(guī)劃盡善盡美。征求全國政協(xié)常委馮驥才意見即墨古城-專家論證征求復旦大學教授楊正泰意見征求復旦大學歷史學系教授錢文忠意見征求原國家文物局局長單霽翔意見征求全國政協(xié)常委葛劍雄意見征求市中規(guī)院總規(guī)劃師楊保軍意見

規(guī)劃用地43公頃，總建筑面積39萬平方米，其中地上19萬，地下20萬。方案在上海萬生設計有限公司編制的概念性詳細規(guī)劃的基礎上，聘請清華大學華清安地設計事務所等國內一流設計單位編制完成。

2014年10月，即墨市南關等十四個村（居）危舊房（棚戶區(qū)）改造項目二期工程，被中國建筑學會、全國人居經典方案競賽組委會評為《2014年全國人居經典規(guī)劃金獎》。2、古城修建性詳細規(guī)劃方案：中山街（崇德街）以及連接縣衙與南門的立法街（禮賢街）構成“丁”字形的城市商業(yè)結構。

十景：縣衙、基督教堂、考院、勞山書院、文廟、財神廟、萬字會、萬壽宮、真武廟和城隍廟。

十三坊：將即墨古城的故事傳說與傳統(tǒng)的街巷體系相結合，設計了十三個居住組團，分別為：清信坊、樂壽坊、集賢坊、五福坊、新生坊、葆光坊、信義坊、周家坊、良臣坊、養(yǎng)濟坊、福音坊、啟秀坊和群英坊。概述教堂

真武廟縣衙

財神廟

城隍廟

戲臺

萬字會

書院

文廟

考院3、結構規(guī)劃：

一城：環(huán)繞古城將恢復原古

城城墻及三門四閣。

兩街：古城內原貫穿東西的公共建筑板塊：將利用縣衙、文廟等原古城文化遺跡，修復為城市歷史文化的博物館與展示館。精品商業(yè)板塊：將薈萃最為地道的飲食文化、宗教文化、酒文化、非物質遺產文化等，展現(xiàn)即墨傳統(tǒng)文化的精華，再現(xiàn)古城生機勃勃的市井百態(tài)，創(chuàng)造即墨最有品味和文化內涵的精品商業(yè)街區(qū)。院落居住板塊：將結合古城傳統(tǒng)肌理，已院落為單位，街坊為組團，創(chuàng)造一個將傳統(tǒng)文化內涵和現(xiàn)代生活完美結合的新型生活方式和居住模式。4、功能規(guī)劃：

東北板塊“老城舊事”：以財神廟、文廟、勞山書院等公共文化建筑為核心，民俗商業(yè)和文化餐飲為特色，鴨綠池及周邊廣場為載體，結合傳統(tǒng)節(jié)慶、廟會、燈會等民間活動，充分發(fā)掘即墨本地的人文財富和歷史積淀，形成能夠充分展示古城傳統(tǒng)特色和風俗文化的文化街區(qū)。

東南板塊“西風儒韻”：以傳統(tǒng)建筑萬壽宮、考院和基督教堂為核心，主要體現(xiàn)即墨古城在民國期間兼容并包、東西結合的時代特征。區(qū)域內利用文化精品酒店，民國風情商業(yè)街等特色街區(qū)，展示即墨古城的活力包容和時代特色。

西南板塊“名門大院”：以古城內的原“周黃藍楊郭”五大家族為主題，精品文化院落為特色，重點展示和傳承即墨古城的名門軼事、神話傳說等非物質文化遺產。

西北板塊“修心養(yǎng)性”：以準提經舍為核心，重點打造一系列人文健身，禪修養(yǎng)生等活動和公共節(jié)點，刻畫出古城宜居閑適的生活特色和文化特征。

通過文化板塊的分布，使城內的氣氛實現(xiàn)由北向南從民俗到經典；由東向西由游樂到居住的文化氛圍過度。5、文化規(guī)劃：文化——即墨古城公建文化體系

在規(guī)劃建設的同時，啟動文化研究工作，確定商都文化、海洋文化、地方文化“三個”

主題，并按照“兩項”

原則，突出“三項”

重點，努力做到古城文化內涵精準落位。

“兩項”原則：一、聘請專業(yè)人員和專業(yè)團隊審核把關

二、精選合作單位

“三項”重點：一、文化主題研究

二、公建內部陳列

三、外部空間文化植入一、古城文化研究工作

梳理即墨歷史文化特色，以商都文化、海洋文化、地方文化三大主題為重點，提煉即墨文化精髓，為古城項目注入文化內涵。商都文化：聘請山東理工大學齊

海洋文化：聘請海洋文史研究專家郭泮溪進行研究，計劃2016年初完成。地方文化：結合即墨古城規(guī)劃建設，研究即墨士林文化、民俗文化等，使古城與地方文化有機融合。這個專題，與史志辦共同研究，深入挖掘和整理，使古城與地方文化有機融合，2016年初完成。王邦直《律呂正聲》周如砥《青藜館集》文化研究院院長宣兆琦進行研究，計劃2016年初完成。

宣

兆

琦郭泮溪文化主題研究：中國社科院宗教學會副會長王志遠

全國著名展陳專家徐征野

陜西省賦學會主席商子秦社科院世界宗教研究所佛教研究所所

長楊曾文公建內部展陳：

一是堅持尊重歷史原貌和公建規(guī)制原則上，對每棟建筑進行梳理，請國內一流專家團隊進行設計，研究賦予功能內涵。二是突出重點，壓茬進行。根據(jù)公建工程進度，整理確定工期，計劃2016年底完成布展。突出縣衙、文廟、財神廟三個重點公建。

邀請孔祥林、王志遠、商子秦、楊正泰、楊曾文、徐征野等與古城文化研究相關的專家學者，建立專家?guī)欤瑸楣懦俏幕龟惙桨笇徍税殃P。城隍廟縣衙即墨博

物館即墨大茶館

北閣真武廟準提精舍西閣

財神廟勞山書院

文廟

考院東閣展館

東城

門樓西城門樓南城門樓南閣文昌閣教堂

二、即墨古城公建體系位置分布展館：占地7300㎡，建筑面積2040㎡。古城展館：聘請國內博物館展陳專家徐征野團隊進行設計布展，目前正在進行方案細化和展品的制作，計劃4月完成布展工作。

即墨古城展館將作為示范區(qū)于2015年4月底對外開放，屆時將成為即墨古城項目對外宣傳的窗口。整個古城片區(qū)的規(guī)劃建設及未來發(fā)展將以沙盤展示和影片宣傳等多種途徑更直觀的傳達。

后期展館還將作為即墨非遺文化及民俗文化的周期性展示功能，定期

舉辦文化講座等公益活動。縣衙：明清兩代先后進行了10余次修葺和擴建，逐步形成了一個完整的縣衙建筑群，歷經滄桑，衙內一至三堂幸存下來，成為山東省僅存的三堂老縣衙，是省級文保單位。占地面積16900㎡，建筑面積1767㎡。

打造即墨歷史文化博物館，融合

展覽展示和文化體驗功能為一體，

為游客提供新奇的文化盛宴

功能：通過實物、圖片、影視等

多重手法，展覽展示即墨古城千年

歷史發(fā)展脈絡

特色活動：設施擊鼓鳴冤、升堂

判案、宣讀圣旨等衙門文藝表演，

游客也可參與其中扮演各種角色，系統(tǒng)地體驗衙門文化的豐富內涵縣衙活動縣衙活動

文

廟：城內最有特點的、最著名的建筑工藝是文廟圣門，門口非常壯觀。文廟門前路南有“斯文正路”坊，圣門外東側有“德配天地”坊，西側有“道冠古今坊，兩坊外分別有下馬碑（上書“官員人等至此下”）。正門朝南，由南向北有圣門、欞星門、大成殿、啟圣祠，四進建筑構成主體；大成殿的兩廂，西為鄉(xiāng)賢祠，東為名宦祠。

占地面積2900

㎡

，建筑面積

1178㎡。聘請曲阜三孔旅游服務公司進行設計布展。并征求了孔子研究院副院長孔祥林意見。目前已完成文廟展陳方案設計初稿。2016年3月完成布展工作?？荚海菏冀ㄓ谇骞饩w五年（1879年）。考場分列兩廂，布局嚴謹，為科考之所。清末廢科舉，此處改為官立高等學堂。民國元年，成立縣立高等小學。1957年左右考院拆除，原址改建為即墨二職中專學校。占地面積1500㎡，建筑面積1757㎡。

以高端商務為核心，集會議會展、文化休閑

交流為主要承載功能，滿足商務客群文化圈層交

流需求

運營功能：嫁接打造藝術型文化中心，融合會議會展和文化交流功能的文化秀場，形成項目區(qū)域吸引點

特色：在建筑外觀、空間設計、內部陳設等方面，融入藝術元素，突出藝術特色；考院文化秀場以會議為主要功能，大量的商務設施滿足快速發(fā)展的商務會議需求；秀場內部設施藝術中心，并與周邊文化設施通過多種途徑進行聯(lián)系

勞山書院：清同治版《即墨縣志》載勞山書院：“大門居中，東西夾以房，直北講堂三間，堂右耳房，左為夾道，堂后樓，樓后臺、房均五間。堂、樓、房俱有兩廂”。即墨知縣葉棲鳳于清乾隆五十二年（1787年）創(chuàng)建，對文化教育頗為重視，因而文廟、學宮及社壇煥然一新。勞山書院規(guī)模宏大，設施齊全，屬官辦。打造精品藏書之所和游客休閑之地，品味歷史文化底蘊的芬芳感受與樂趣

以即墨為中心的青島地區(qū)對

財神爺?shù)某绨萦壬?，每年七月二?/p>

二專祭財神

核心功能：在原遺址上重建財神廟，恢復上香祈福、求財?shù)裙δ?/p>

特色活動：依據(jù)即墨市現(xiàn)有的民俗廟會活動和文化眾多，根據(jù)各色節(jié)日安排，打造成廟會主題活動區(qū)，每月一個主題

財神廟：

建筑面積379㎡。財神廟和戲臺總占地面積2900㎡。

融合上香祈福和傳統(tǒng)廟會活動，打造廟會主題活動區(qū)，為游客提供精彩紛呈的民間活動戲

臺：建筑面積452㎡。財神廟和戲臺總占地面積2900㎡。

主要功能：水景戲臺，休閑廣場

特色活動：結合即墨傳統(tǒng)柳腔、戲曲、歌舞等表演藝術形式，以及結合現(xiàn)代科技手法的水幕電影等，為游客提供地方特色民間藝術及豐富的演出活動展示

結合水景及即墨柳腔文化，打造休閑水景戲臺和文化廣場，成為聚集古城人氣的核心區(qū)萬壽宮:建筑面積1.17萬㎡。

以政務商務會議休閑功能為核心，打造服務大區(qū)域高端需求和古城尊貴象征標識的古典文化酒店目前已經簽約君瀾酒店。

真武廟：修在四級臺階上，為即墨城位置最高的建筑，是坐北朝南的廟宇，從南向北而上，有四層。真武廟和嶗山白云洞、縣城東南面大廟山玉皇廟是一家。規(guī)劃占地1100㎡，建筑面積439㎡。

萬字會：1924年建成，分男卍字會和女卍字會，是慈善機構，開設醫(yī)院、創(chuàng)辦學校、救濟貧民。1949年6月，自行解散，是青島市級文保單位。占地1600㎡，建筑面積260㎡。挖掘即墨海洋文化，打造集貝殼研究、收藏、展覽、科普教育和文化旅游為一體精品展館

功能：修復萬字會遺址，打造集貝殼研究、收藏、展覽、科普教育和文化旅游為一體的展館，營造特色休閑氛圍和吸引力；通過設施濱湖咖啡屋，為人們提供時尚休閑空間；凸顯博愛、友善、親民、同樂、共享的主導宗旨

城隍廟：始建于明洪武二十年（1387年），經過三次重修。坐北朝南，大門呈發(fā)碹拱形，門前兩個石獅子，隔街對面有一座高大照壁，其上有一對藍色“獅子滾繡球”浮雕。城隍廟有兩個門，進得大門，走一段長約80米，寬約3.5米的長廊（城隍廟胡同）便是二門。占地1900㎡，建筑面積290㎡。

利用廟會文化，在城隍廟周邊打造即墨特色美食小吃一條街。將成為古城內最具人氣的小吃街。城門及甕城:占地5865

㎡

.建筑面積938㎡.

【甕城】

作為主要觀景節(jié)點和古城地標式建筑，縱覽古城全貌，并以特色品牌活動打造提升體驗感。

東西南側打造標志性打造地標性建筑——甕城，以半圓式形式圍合廣場，作為特色活動舉辦的主要場所。例如，傳統(tǒng)集體婚禮、風箏節(jié)等商韻——即墨古城的商業(yè)體系40——一座有生活溫度的古城產品組合公建商業(yè)酒店住宅一、發(fā)展策略

以文化為特色，以商業(yè)為驅動

【公建】——古城文化的重要載體，以提升其他產品價值為核心體現(xiàn)

【商業(yè)】——率先抓住本地消費客群，構建本地乃至周邊縣市的餐飲休閑娛樂中心，作為

本項目的核心驅動

【酒店】——導入商務客流，樹立古城形象及價值標桿，以自身經營平衡為主要目標

【住宅及其他】——古城內中式住宅，吸引注重傳統(tǒng)文化人士入住，同時增加私人會所對

外展示，體現(xiàn)即墨家族文化，打造具有生活溫度的古城。青島之源

文化聚落

時尚之都發(fā)展策略二、古城商業(yè)規(guī)劃及招商

（一）古城商業(yè)業(yè)態(tài)。結

合即墨古城游憩動線，

和

“一城、兩街、十景、十

三坊”的布局，規(guī)劃七大

商業(yè)功能區(qū)：

1、酒店住宿集中區(qū)

2、特色小吃集中區(qū)

3、休閑文化集中區(qū)

4、酒吧集中區(qū)

5、文化工藝品集中區(qū)

6、T字主軸零售餐飲街

7、城墻商業(yè)

（注：另利用一進院和二

進院引導客戶建個人博物

館）酒店住宿

集中區(qū)酒店住宿集中區(qū)

目前已引進國內最具影響力旅

游度假精品酒店品牌君瀾酒店，依

托君瀾酒店的品牌影響力打造提供

主題住宿、特?餐飲、微型表演、

休閑娛樂等豐富多元體驗的客棧群

落，滿??般消費群和度假游客的

住宿需求。酒店住宿

集中區(qū)廟會小吃街是全國所有類似項目中人氣最高的業(yè)態(tài)；本項目通過引入即墨風味小吃、半島特色小吃、北方各省特色小吃、臺灣特色小吃、江南特色小吃等打造多口味綜合廟會小吃街，今后結合廟會、民俗節(jié)慶等不斷開展活動，必將為古城凝聚超高人氣。特色小吃集中區(qū)通過具有特色的咖啡館、茶館、飲品店的形式展現(xiàn)出休閑愜意的?生活氛圍，還將即墨曲藝、民俗演出、雜技表演等與部分商家結合，讓游客身在其中，扎扎實實地體驗即墨古城的文化韻味，形成休閑娛樂聚集區(qū)。休閑文化集中區(qū)該區(qū)域設置在東北城墻附近，業(yè)態(tài)上主要有酒吧、演藝吧、咖啡吧等，打造屬于即墨的文化娛樂新篇章。酒吧集中區(qū)通過整合即墨玉器、書畫、非遺產品等業(yè)態(tài)，表現(xiàn)中華傳統(tǒng)文化中的茶文化、玉文化、非遺民間文化等，分區(qū)布置，集中展示。項?文創(chuàng)零售包括旅游紀念品，創(chuàng)意特?工藝品等，并且對相關衍生紀念品進行時尚包裝，使得傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代化元素相互合，同樣具備創(chuàng)意和時尚感。文化工藝品集中區(qū)

東門里大街、西門里大街、南門里大街是古城內主軸商業(yè)街區(qū)，將引入老字號商家、國內外知名品牌商家與項目商業(yè)價值匹配的商家。形成即墨最具特色的商業(yè)步行街。T字主軸零售餐飲街古城城墻商業(yè)

古城城墻：規(guī)劃設計約2200米，城墻內底寬7.9米，頂寬7.3米，高7.2米。總建筑面積約21000㎡。古城地下空間約200000

㎡，高5.4米。

ABCD城墻緊鄰居住區(qū)，商業(yè)延展性差，BC外側緊鄰規(guī)劃中的綠化帶，景觀價值較為突出，應進一步結合周邊提升文化景觀價值，其內部功能規(guī)劃為物業(yè)用房，居住區(qū)配套商業(yè)。

EFGH城墻緊鄰規(guī)劃的核心商業(yè)區(qū)和酒店區(qū)，商業(yè)延展性強，所以商業(yè)游憩價值有待挖掘和延伸，城墻HG區(qū)域可作為古城文化元素植入：老酒博物館、非遺展覽館、名人展示館等；

城墻EF區(qū)域作為精品酒店配套用房功能以配套服務為主，承載除住宿外的商務談判、休閑及健身等配套功能，配置雪茄吧、會議室等。整體商業(yè)業(yè)態(tài)布局三、古城商業(yè)運營優(yōu)勢分析招商優(yōu)勢經營優(yōu)勢+規(guī)模優(yōu)勢+業(yè)態(tài)優(yōu)勢+

聘請具有豐富商業(yè)經驗的公司統(tǒng)一招商并自己持有近20000平米商業(yè)，通過自持商業(yè)和統(tǒng)一招商一方面控制項目業(yè)態(tài)，另一方面可以優(yōu)化品牌，保持項目的調性。

目前，已建立商家品牌庫，儲備商家資源1332家。其中，與紅古軒紅木、德克士、畢姥爺玉器等20多家品牌簽訂意向協(xié)議，與君瀾酒店、吳裕泰茶莊、和豐德餐飲3個品牌簽訂正式合同。招商優(yōu)勢全聚德同仁堂麥當勞星巴克

后期古城項目由政府統(tǒng)一運營管理，實行統(tǒng)一營運規(guī)范，統(tǒng)一營銷策劃、統(tǒng)一形象管理（店招統(tǒng)一規(guī)格、尺寸一致），統(tǒng)一經營主題（商業(yè)街區(qū)總體上有明確的業(yè)態(tài)落位），統(tǒng)一物業(yè)管理（主要是設備管理、工程管理、水電管理、治安管理、清潔衛(wèi)生管理），統(tǒng)一服務監(jiān)督（主要是商品質量、文明禮貌、營業(yè)時間、服務態(tài)度等），徹底打破了以往傳統(tǒng)商業(yè)經營混亂，魚龍混雜的詬病。賦予每條街區(qū)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，彌補當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展不足。通過品牌的集中效應，帶動街區(qū)商業(yè)發(fā)展，引領當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展潮流。