房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告終結(jié)版

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告二00八年二月二十六號房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 3 4估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5 6 6 6 6 9五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9 9七、估價(jià)依據(jù)： 9 9 十一、估價(jià)作業(yè)日期： 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對象個(gè)別因素分析 二、估價(jià)對象區(qū)位因素分析 三、市場背景分析 五、估價(jià)方法選用 六、估價(jià)測算過程 七、估價(jià)結(jié)果確定 八、評估說明 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告北京必勝客比薩餅有限公司：承蒙貴單位委托，我們對位于鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國貿(mào)中心項(xiàng)目的兩層商業(yè)部分房地產(chǎn)進(jìn)行了市場價(jià)值評估，所評估的房產(chǎn)總建面積為準(zhǔn))。估價(jià)目的：為委托方了解該房地產(chǎn)的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場總價(jià)值為人民幣7050.4萬元房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告1、本公司在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于對擔(dān)對評估對象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未王靜雯、王德美。方提供，甲方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成評估的，估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。請通知本公司進(jìn)行更正，否則報(bào)告誤差部分無效。8、建議有關(guān)部門考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和未來國家政策對行業(yè)的影響。9、本報(bào)告僅提供給委托方為此次評估目的使用，未經(jīng)估價(jià)人員同意不得做其它用途。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一、本估價(jià)報(bào)告結(jié)論基于以下假設(shè)：人擁有估價(jià)對象的全部產(chǎn)權(quán)為估價(jià)前提。2、根據(jù)委托方所提供資料確定的房屋的合法用途來評估估價(jià)對象的市場價(jià)值。理的時(shí)間讓買賣雙方來議價(jià)。4、議價(jià)期間房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定。5、估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓。6、不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價(jià)。二、估價(jià)報(bào)告使用的限制條件：1、估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的市場價(jià)值。2、本估價(jià)報(bào)告結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇有自然力和其他不可抗力的影響，亦未考慮特殊交易方式對估價(jià)結(jié)論的影響。3、本估價(jià)報(bào)告是按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，則需重新估價(jià)。4、本估價(jià)報(bào)告的有效期限自估價(jià)作業(yè)完成起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一、委托方：北京必勝客比薩餅有限公司二、估價(jià)方：河南中原房地產(chǎn)顧問有限公司估價(jià)對象坐落于鄭州國貿(mào)中心配套商業(yè)用房東南角，臨花園路和室內(nèi)商業(yè)步行街主出入口。鄭州國貿(mào)中心位于承東啟西的總部大道農(nóng)業(yè)路和貫通南北的形象大道花園路交匯處，更融合了鄭州交匯中心、城市金融中心、河南行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公中心、文化教育米超大規(guī)模、高輻射性區(qū)域優(yōu)勢、高素質(zhì)消費(fèi)群體，融合街區(qū)、酒店式公寓及甲級寫字樓多種業(yè)態(tài)成就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。估價(jià)對象所處在的街區(qū)購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交融等十大商業(yè)國貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有丹尼斯花園路店和融元店、關(guān)虎屯商業(yè)步行街、融元廣場、正道花園商廈、紫荊山百貨大樓、正道中環(huán)百貨、緯四路服裝市場、易初蓮花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等組成了一個(gè)強(qiáng)大的購物商圈，建行、農(nóng)行、工行的省分行，人行、交行、光大、興業(yè)、中信銀行等銷商，是一個(gè)金融、商務(wù)的聚集地。河南博物中州國際飯店都近在咫尺，周邊咖啡館、酒吧、歌房、茶樓、洗浴中心齊全，河南省科技館、河南省農(nóng)科院，各種教育配套及其他公共配套設(shè)施都較齊全。道路通達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚，隨著鄭州國貿(mào)中心和丹尼斯花園路店交工營業(yè)，加之政府部門對該商圈的一系列扶持政策，勢必會帶動花園路因此該評估對象所處在此地段有較好/農(nóng)業(yè)路商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此該評估對象所處在此地段有較好的商業(yè)發(fā)展前景和升值潛力。農(nóng)路業(yè)農(nóng)路經(jīng)五路路估價(jià)對象為鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國貿(mào)中心地上一、二層的部分商業(yè)房地產(chǎn)。房產(chǎn)面積以房管局最終測量面積為準(zhǔn))，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)。評估對象所在建筑物為一棟29層框剪結(jié)構(gòu)建筑物，三層以上為甲級寫字訊設(shè)施各種配套齊全。估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人現(xiàn)仍為河南新田置業(yè)有限公司(該樓盤的開房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告號，土地使用權(quán)人為河南新田置業(yè)有限公司，坐落于鄭州市金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，用途性質(zhì)為混合住宅，使用權(quán)類型為出讓，土六、價(jià)值定義：本次評估采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)5、估價(jià)人員所搜集掌握的相關(guān)資料。本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，謹(jǐn)慎原則及最高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則等技術(shù)性原則。要求估價(jià)人員有完全獨(dú)立性，與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害（二）合法原則應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（三）謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下做出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)估價(jià)對象未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估也不低估房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（四）最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會相互牽掣而趨于一致。根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的狀況，可分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假次估價(jià)對象為商業(yè)用途房地產(chǎn)，存在較穩(wěn)定的潛在收益，且市場上類似商業(yè)房產(chǎn)交易實(shí)例和租賃實(shí)例都較多，所以宜采用市場比較法和收益還原法兩種方法進(jìn)行評估，根據(jù)兩種方法計(jì)算結(jié)果的簡單算術(shù)平均房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告數(shù)最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益還原法是運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場總價(jià)值為人民幣7050.4萬元，大寫：人民幣柒仟零伍拾萬肆仟元整。本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期一年，自報(bào)告出具之日算起。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)對象為鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國貿(mào)中心地上一、二層的部為商業(yè)服務(wù)。評估對象所在建筑物為一棟29層框剪2、房地產(chǎn)權(quán)益狀況估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人現(xiàn)仍為河南新田置業(yè)有限公司(該樓盤的開號，土地使用權(quán)人為河南新田置業(yè)有限公司，坐落于鄭州市金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，用途性質(zhì)為混合住宅，使用權(quán)類型為出讓，土估價(jià)對象坐落于鄭州國貿(mào)中心配套商業(yè)用房東南角，臨花園路和室內(nèi)商業(yè)步行街主出入口。鄭州國貿(mào)中心位于承東啟西的總部大道農(nóng)業(yè)路和貫通南北的形象大道花園路交匯處，更融合了鄭州交匯中心、城市金融中心、河南行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公中心、文化教育房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告米超大規(guī)模、高輻射性區(qū)域優(yōu)勢、高素質(zhì)消費(fèi)群體，融合街區(qū)、酒店式公寓及甲級寫字樓多種業(yè)態(tài)成就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。估價(jià)對象所處在的街區(qū)購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交融等十大商業(yè)國貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn)有丹尼斯花園路店和融元店、關(guān)虎屯商業(yè)步行街、融元廣場、正道花園商廈、紫荊山百貨大樓、正道中環(huán)百貨、緯四路服裝市場、易初蓮花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等組成了一個(gè)強(qiáng)大的購物商圈，云集建行、農(nóng)行、工行的省分行，人行、交行、光大、興業(yè)、中信銀行等銷商，是一個(gè)金融、商務(wù)的聚集地。河南博物院、鄭中州國際飯店都近在咫尺，周邊咖啡館、酒吧、歌房、茶樓、洗浴中心齊全，河南省科技館、河南省農(nóng)科院，各種教育配套及其他公共配套設(shè)施都較齊全。該估價(jià)對象所處地段道路通達(dá)，附近有長途汽車客運(yùn)北站及有9房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告道路通達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚，隨著鄭州國貿(mào)中心和丹尼斯花園路店交工開業(yè)，加之政府部門對該商圈的一系列扶持政策，勢必會帶動花園路/農(nóng)業(yè)路商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此該評估對象所處在此地段有較好的商業(yè)發(fā)展前景和升值潛力。代文化孕育了鄭州濃厚的商業(yè)氣息。從目前和未來幾年發(fā)展趨勢來看，鄭州市有六大代表性的商圈：①二七商圈，是鄭州市的核心商業(yè)中心區(qū)，代表性商業(yè)項(xiàng)目有大商新瑪特金博大店、丹尼斯百貨人民路店、元旦百盛購物中心、大上海城、正弘名品店、北京華聯(lián)、亞細(xì)亞商場、鄭州百貨大樓、鄭州華聯(lián)商廈、商城大廈、天然商廈、鄭州友誼國際廣場、百年德化、光彩市場、沃爾瑪鄭州旗艦店、丹尼斯百貨二七路旗艦店等。②火車站商圈，專業(yè)的批發(fā)市場，代錢塘衣城、鄭州國際小商品城、苑陵商場、大同路箱包城、新世紀(jì)箱包城、通訊器材大世界、金智萬博商城、鄭州箱包城等房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告商貿(mào)城、泰隆大廈、天龍大廈、丹尼斯嵩山路店、蘇寧電器、五星電沙崗商圈并稱鄭州市三大傳統(tǒng)商圈，代表性商業(yè)項(xiàng)目有紫荊山百貨大樓、正道花園商廈、易初蓮花、緯四路服裝市場、方圓創(chuàng)世商業(yè)項(xiàng)目費(fèi)能力的新興商圈，代表性商業(yè)項(xiàng)目有正道中環(huán)百貨、融元廣場、關(guān)未來市級商圈。（1）估價(jià)對象所處商圈現(xiàn)狀估價(jià)對象房地產(chǎn)處于花園路/農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)，花園路、農(nóng)業(yè)路集中了省直機(jī)關(guān)各單位和鄭州市各大金融機(jī)構(gòu)及多個(gè)較高檔次的社區(qū)，花園路/農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)的消費(fèi)群及消費(fèi)能力同比其他各商圈較強(qiáng)，另一方面，城市的發(fā)展方向是向東向北發(fā)展，花園路/農(nóng)業(yè)路商圈位于鄭州市的東北區(qū)，符合城市發(fā)展的方向，將成為未來客流人流的集散樞紐，商業(yè)位置得天獨(dú)厚，該商圈內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)高，定位明（2）估價(jià)對象所處商圈未來走勢分析花園路/農(nóng)業(yè)路商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在鄭州市開發(fā)潛力最大。花圍的城市改造規(guī)模較大，成熟居民小區(qū)尤其是大型高檔社層次高。規(guī)劃中的地鐵一號線和二號線在該地段的出站口項(xiàng)目建成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告后，發(fā)達(dá)的路網(wǎng)道路體系，便利的出行方式，為該商圈的商業(yè)地產(chǎn)提供了優(yōu)越的交通條件，有利于人流量的匯聚。該商圈其特殊的地理位置和成熟的居民區(qū)環(huán)境在鄭州市區(qū)內(nèi)無可替代，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)經(jīng)營公司在此開發(fā)大型商業(yè)體。隨著鄭州國貿(mào)中心和丹尼斯花園路店的交付營業(yè)，加之政府部門對該商圈的一系列扶持政策，勢必是會帶動該商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此估價(jià)對象所處該商圈發(fā)展?jié)摿Υ?。?xiàng)目名稱租售情況項(xiàng)目名稱租售情況主要出租以鋪位經(jīng)營種類返點(diǎn)獲利一層鋪位，二、三層超市和鋪位一層超市和鋪位，二層、地下一層鋪位融元廣場文化路北環(huán)路北晨頤商苑丹尼斯花園丹尼斯花園正道中環(huán)正道花園紫荊山百高層百貨賣場地下一層超市，一層地下一層超市，一層交匯處南花園路緯四路五層均為鋪位交匯處南一層至六層為營業(yè)一層至六層為營業(yè)和零售銀基商貿(mào)城街交匯處和零售世貿(mào)商城馬路交匯處房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告喬家門路菜市喬家門路菜市天榮時(shí)裝城街交匯處二七路與東太大上海城康路交匯處和零售類商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中升值潛力最大。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。該估價(jià)對象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，現(xiàn)為在建工程項(xiàng)目，由厚的商業(yè)氛圍，且該估價(jià)對象所處位置附近人流量大，因此我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途使用最為有利，目前的使用用途為最高最佳使用狀態(tài)。根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的狀況，可分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假次估價(jià)對象為商業(yè)用途房地產(chǎn)，存在較穩(wěn)定的潛在收益，且市場上類似商業(yè)房產(chǎn)交易實(shí)例和租賃實(shí)例都較多，所以宜采用市場比較法和收益還原法兩種方法進(jìn)行評估，根據(jù)兩種方法計(jì)算結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在替代原理指導(dǎo)下，利用市場比較法，必須以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件，并掌握有充足的交易實(shí)例資料。由于估價(jià)對象所在區(qū)域鄭州市金水區(qū)的同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，與估價(jià)對象比較具有相關(guān)性和替代性，故可以采用市場比較法，即:將估價(jià)對象與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者的已知修正得出估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。本報(bào)告選取可比交易實(shí)例時(shí)，遵循了以下原則：①其與估價(jià)對象房地產(chǎn)處于同一供求范圍內(nèi)②其用途與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途相同③其規(guī)模與估價(jià)對象房地產(chǎn)的規(guī)模相當(dāng)④其建筑結(jié)構(gòu)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同⑤其檔次與估價(jià)對象房地產(chǎn)的檔次相當(dāng)⑥其權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同⑦其成交日期與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近⑧其交易類型與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)目的應(yīng)吻合⑨其成交價(jià)格應(yīng)是正常市場價(jià)格或可修正為正常市場價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告對交易案例進(jìn)行分析后，選擇以下三個(gè)正常交易案例作為比較案例：設(shè)施齊全。地下停車位較充足，預(yù)計(jì)出租率較非常大，交通便利，但只臨室內(nèi)商業(yè)步行街。設(shè)施齊全。地下停車位較充足，預(yù)計(jì)出租率較非常大，交通便利，但只臨室內(nèi)商業(yè)步行街。實(shí)例C：坐落于花園路與畜牧路交匯處融該房產(chǎn)簡單裝修，外墻為高級石材，智能高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告表一:可比實(shí)例比較表項(xiàng)目比較物業(yè)名稱總樓層數(shù)所處樓層交易日期交易情況交易單價(jià)建筑結(jié)構(gòu)建成年份土地類型房產(chǎn)狀況周圍環(huán)境估價(jià)對象鄭州國貿(mào)中心花園路農(nóng)業(yè)路估價(jià)時(shí)點(diǎn)------框剪等設(shè)施齊全大商新瑪特河南總店和家樂福超市，商業(yè)氛圍濃厚實(shí)例A商業(yè)房產(chǎn)鄭州國貿(mào)中心花園路農(nóng)業(yè)路正常交易框剪等設(shè)施齊全大商新瑪特河南總店和家樂福超市，商業(yè)氛圍濃厚實(shí)例B商業(yè)房產(chǎn)鄭州國貿(mào)中心花園路農(nóng)業(yè)路正常交易框剪等設(shè)施齊全大商新瑪特河南總店和家樂福超市，商業(yè)氛圍濃厚實(shí)例C商業(yè)房產(chǎn)融元廣場花園路畜牧路正常交易框剪訊等設(shè)施齊全臨丹尼斯融元店業(yè)氛圍濃厚以上交易均為正常交易，無需修正，三個(gè)可比實(shí)例的交易情況修數(shù)見下表:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告表二:交易情況修正系數(shù)表穩(wěn)，所以交易日期無需修正，三個(gè)可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)見下表:表三:交易日期修正系數(shù)表域因素比較列表如下:表四:區(qū)域因素修正表估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B繁華程度0.2交通便捷程度0.2區(qū)域環(huán)境景觀0.2市政配套設(shè)施0.2公共配套設(shè)施0.2通過比較，確定可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)見下表:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告表五:區(qū)域因素修正系數(shù)表表六:個(gè)別因素修正表房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B新舊程度0.1配套設(shè)施0.1所在樓層0.1裝修狀況0.1建筑規(guī)模0.170.1658坐落朝向0.1549工程質(zhì)量0.10.1669物業(yè)管理0.11通過比較，確定可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)見下表:表七:個(gè)別因素修正系數(shù)表房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。計(jì)算結(jié)果見下表：表八:比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表可比實(shí)例可比實(shí)例第一層交易情況交易日期個(gè)別因素第一層交易價(jià)格修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)ABC可比實(shí)例第二層交易情況交易日期個(gè)別因素第二層交易價(jià)格修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)ABC三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象都具有較強(qiáng)的可比性，取三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法的計(jì)算結(jié)果。該評估對象的單價(jià):則:所評房地產(chǎn)總價(jià)值(二)收益還原法測算過程(1)計(jì)算公式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告r(1+r)n式中:V表示房地產(chǎn)收益價(jià)格；a表示房地產(chǎn)年凈收益；r表示資本化率；n表示房地產(chǎn)使用年限或收益的年限。(2)估價(jià)過程估價(jià)人員調(diào)查了鄭州市商業(yè)房產(chǎn)的租金水平，選取了與估價(jià)對象處于同一供求范圍內(nèi)且與估價(jià)對象類似的商業(yè)房產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的租金收益情況作為可比實(shí)例，并對其進(jìn)行修正，以確租金收益:經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告山商圈，共五層，該實(shí)例簡單裝修。水電、智交通便利。該可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的全年平均月租金一層為研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第一、二層平均租金租金可比實(shí)例修正情況見下表：房地產(chǎn)狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C房地產(chǎn)狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C·月·月