統(tǒng)一標準廠房綜合項目可行性研究應用報告

三都縣工業(yè)園區(qū)原則廠房項目可行性研究報告二O一二年八月三都縣工業(yè)園區(qū)原則廠房項目可行性研究報告二O一二年八月目錄1、總論

1.1

項目概況1.2

項目背景和建設必要性1.3

編制根據和研究范疇1.4

項目重要經濟技術指標

1.5

結論和建議2、

建設條件和項目選址

2.1

建設條件

2.2項目選址

2.3

所在區(qū)域現(xiàn)狀3、

市場預測和擬建規(guī)模

.

3.1

市場定位分析3.2

市場預測

3.3

擬建規(guī)模

4、

工程方案

4.1總平面布局

4.2

入園公司和重要運營辦法

5、

公用工程

5.1

給排水

5.2

供電5.3

通信6、

環(huán)保、衛(wèi)生安全和消防

6.1

環(huán)保

6.2

勞動衛(wèi)生與安全

6.3

消防7、

節(jié)能

7.1

設計重要根據節(jié)能辦法

8、

組織管理與運營方略

8.1

組織管理

8.2

勞動定員和人員培訓

8.3運營方略9、

項目建設進度

10、

投資估算和資金籌措

10.1

投資估算10.2

資金籌措

11、

經濟效益和社會效益分析

11.1

經濟效益分析11.2

社會效益分析

附件：安慶市固定資產投資項目合理用能登記表總平面圖1、總論

1.1

項目概況項目名稱：*******原則廠房項目承辦單位：*******經濟合伙社法人代表：沈新根項目聯(lián)系人；沈劍挺項目重要內容：依照市政府關于文獻精神，在鎮(zhèn)政府統(tǒng)一規(guī)劃下，擬在本村建造村級原則廠房，籌劃建造三層廠房12幢，總建筑面積46443㎡。項目總投資：

3417萬元

項目背景和建設必要性

宿松工業(yè)園區(qū)位于皖、鄂、贛三省交匯處，在長三角、珠三角經濟輻射圈內。園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，水、陸、空立體交通運送網絡便捷?？v貫南北北京——珠海105國道、橫貫東西上海——成都高速公路穿境而過，至合肥、武漢、南昌等省會都市全程高速汽車均在2小時左右；合肥——九江鐵路宿松站距園區(qū)3公里，可直達深圳、廣州、福州、南昌、合肥、蚌埠；宿松位于長江中下游，長江過境63公里，境內建有深水碼頭3個，汽車輪渡一座，沿江復興港口屬安慶物流港口產業(yè)構成某些；安慶長江碼頭是對外籍輪開放國家一類口岸，年吞吐能力1000萬噸，年吞吐四萬TEU集裝專用碼頭1座；汽車行程1小時左右江西九江口岸擁有外貿碼頭、214碼頭、石化專用碼頭等3座對外開放碼頭；距合肥駱崗機場、南昌昌北機場、武漢天河機場汽車行程均在2小時左右。宿松工業(yè)園區(qū)地處孚玉鎮(zhèn),105國道兩側,東與沈宿松村接壤,南與王葉村相連,西與小浦村毗鄰,北面緊挨孚玉鎮(zhèn)工業(yè)集聚地，地理位置比較優(yōu)越。全村既有常住戶864戶，人口2574人，村實現(xiàn)農村經濟總收入1.8億元，農民人均收入達到7211元。村域內個體私營經濟發(fā)達，工業(yè)配套能力強，全村既有各類小公司達115家，經營范疇重要有電子、電器配件、文具制筆、塑料制品、五金等。隨著村內公司進一步發(fā)展、規(guī)范，既有家庭作坊式小公司已不能適應形勢發(fā)展，為提高群眾生活質量，加強環(huán)境整治，加快社會主義新農村建設，急需擴大公司經營場地及搬遷出村莊。村域范疇內115家公司，遍及村每個角落，重要是運用村原生產隊倉庫、學校等簡易房屋?，F(xiàn)租房戶租用面積約5000㎡，依照調查摸底，普遍以為面積偏小，嚴重阻礙了公司進一步發(fā)展，對廠房需求頗為迫切。經初步記錄，如村域內公司整體搬遷，需用廠房面積逾50000㎡，同步，周邊村落也有明確意向落戶新建村原則廠房，預測需求面積已大大超過設計面積。實行本基建項目長處涉及如下幾點：一是解決小公司經營場地困難問題。既有小公司因生產發(fā)展需要，急需廠房擴大生產，但在既有條件下單個項目實行新建廠房不夠規(guī)模。通過村原則廠房建設，可以緩和小公司經營場地問題，同步增進小公司互相協(xié)作，并促使本村工業(yè)經濟奔騰發(fā)展。二是可以改進環(huán)境質量，緩和鄰里關系，提高村民生活質量。小公司大多廠居混雜，噪聲、污水、垃圾等對周邊居民生活帶來不便，導致鄰里關系緊張，社會治安壓力加重，規(guī)劃一種原則廠房，可以集中解決環(huán)境污染，減少鄰里矛盾，增進社會和諧。三是增長集體收入。原則廠房建設，每年可增長集體收入數百萬元。四是原則廠房建設可以集約運用土地。在當前土地供求矛盾十分突出狀況下，如何提高土地運用率是迫切需要解決現(xiàn)實矛盾，而擬建項目原則廠房建設可以鞏固上階段土地市場治理個成果，保護耕地、節(jié)約用地和提高土地運用效率，優(yōu)化本鎮(zhèn)可用土地資源配備，又可以集中運用公用設施，從而達到節(jié)約用地目，這對于本鎮(zhèn)工業(yè)經濟可持續(xù)發(fā)展也具備積極作用。因而，*******經濟合伙社投資興建本項目的確非常必要。

1.3

編制根據和研究范疇1.3.《中華人民共和國都市規(guī)劃法》《宿松縣國民經濟和社會發(fā)展第十一種五年（～）總體規(guī)劃綱要》《鎮(zhèn)規(guī)劃原則》（GB50188—）《宿松縣域總體規(guī)劃》（～）《宿松縣土地運用總體規(guī)劃》《關于批準*******原則廠房建設項目（二期）立項批復》（慈發(fā)改投［］223號）等1.3.2研究范疇本項目可行性研究報告工作范疇如下：

（1）分析項目背景,研究項目市場需求和發(fā)展趨勢；

（2）分析項目建設方案:涉及廠房及配套設施建設；（3）給排水、供電、通信等專業(yè)方案；

（4）環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能辦法；

（5）項目投資估算、經濟效益和社會效益分析。

1.4

項目重要經濟技術指標

序號項目數量單位備注1總用地面積31636M22總建筑面積46443M23建筑占地面積15481M24綠化面積6264M25容積率1.476建筑密度48.9％7綠化率19.8％1.5

結論和建議

本項目建成投產后，可帶來一定經濟效益和社會效益，從居民區(qū)遷出小規(guī)模公司，可以改進居民區(qū)環(huán)境，又可以在一定限度上緩和鄰里矛盾，增進精神文明和物質文明同步發(fā)展，同步還給村和公司帶來豐厚經濟效益。原則廠房出租，每年可新增集體經濟收入50萬元，同步這某些出租公司約可新增產值2.5億，新增利稅1600萬元。實行本項目，是貫徹貫徹黨“十七大”精神和科學發(fā)展觀詳細體現(xiàn)，它對于解決“三農”問題，提高人民群眾生活質量、增長富余勞動力就業(yè)門路和農民收入，增進社會和諧均有著積極作用，同步又是壯大集體經濟有效舉措，社會效益和經濟效益極為明顯。同步，也為小規(guī)模公司發(fā)展找到了一條出路。綜上所述，該項目是加快社會主義新農村建設，為民辦好事、辦實事項目，在規(guī)劃、技術、經濟方面都是切實可行。2、

建設條件和項目選址

2.1

建設條件

2.1.1氣象條件：亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，近年平均氣溫16.5℃，最高氣溫40.2℃，極端最低氣溫-12.5℃，近年平均無霜期247天，年日照總時數為1895h左右，多均平均蒸發(fā)量886mm，近年平均風速3.2m/s,最大風速20m/s。沿湖地區(qū)近年平均降水量為1379.7mm，降雨年際變化很大，最大年降水量為1999年2089.8mm2.1.2工程及水文地質條件：本項目所處近山平原母質復雜，多屬水稻土，土層深厚、土質均細、粘粒含量高、蓄水量足，質地以重壤為主，丘陵區(qū)多為自然土壤，正逐漸紅壤化中，有紅壤、潮土、水稻土3個土類，多石礫，粘粒含量高，質地為中壤至輕粘，酸性重，養(yǎng)分貧乏，保肥保水性能差。

項目選址

：*******，西至衛(wèi)西村原則廠房，北側臨河，東側緊鄰桃園路，南至走路。所選地址交通便捷，有助于項目建設進度和村集體經濟效益實現(xiàn)。本項目選址符合宿松縣孚玉鎮(zhèn)土地運用規(guī)劃，屬待置換用地，符合孚玉鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設總體規(guī)劃。2.3

所在區(qū)域現(xiàn)狀孚玉鎮(zhèn)位于浙東東海之濱，東接北侖港，北倚杭州灣，是全國“四大名衛(wèi)”之一。堅持全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展道路，讓孚玉這片古老土地散發(fā)出濃郁當代氣息，成為全省小城鄉(xiāng)綜合改革試點鎮(zhèn)、杭州灣大橋經濟圈中最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域之一。全鎮(zhèn)實現(xiàn)國民生產總值35億元，財政總收入2.8億元。

孚玉鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢突出，329國道和杭州灣跨海大橋南岸連接線穿鎮(zhèn)而過，使這里成為滬、杭、甬三地交匯中心。為了能給更多公司搭建發(fā)展平臺，1998年起，孚玉鎮(zhèn)開始工業(yè)集中區(qū)塊建設，當前已形成東西兩大工業(yè)區(qū)塊，總規(guī)劃面積達8800多畝，現(xiàn)已建成5000余畝，吸引了110多家公司進駐。其中東部工業(yè)區(qū)塊，集聚了以歐式插座、打火機為主產業(yè)群，全世界70%歐式插座從這里生產出口，是全球最大歐式插座生產基地。此外，孚玉鎮(zhèn)還合計投入5000多萬元資金，用于工業(yè)區(qū)塊基本設施建設，為海內外投資者在這里設廠興業(yè)提供完善軟硬件環(huán)境。

3、

市場預測和擬建規(guī)模

.

3.1

市場定位分析

本項目重要環(huán)繞原則工業(yè)廠房及辦公等附屬設施整體開發(fā)，采用原則工業(yè)廠房招租生產為主和自主生產為輔經營方式，對市場前景良好、環(huán)保污染少項目優(yōu)先引入，擇優(yōu)選取生產商，同步又可以對整個項目進行協(xié)調管理，形成社區(qū)域內經濟互補，減少投資盲目性和失誤。原則廠房是指在規(guī)定區(qū)域內統(tǒng)一規(guī)劃，具備通用性、配套性、集約性等特點，重要為中小工業(yè)公司集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項目提供生產經營場合發(fā)展平臺。推動原則廠房建設，有助于優(yōu)化資源配備，緩和用地緊張矛盾；有助于優(yōu)化生產力布局，增進中小公司發(fā)展；有助于哺育產業(yè)集群，建設先進制造業(yè)基地；有助于改進生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)經濟社會和諧發(fā)展。

原則廠房出租分析如下：（1）中小公司用地已受政策制約。中小公司用地，依照當前集約用地、節(jié)約用地政策很難得到支持，要單獨征地、獨自建造廠房也許性極小，而要進入杭州灣新區(qū)等又沒有經濟承受能力（新區(qū)規(guī)定，凡進區(qū)工業(yè)項目，總投資在3000萬元人民幣如下項目，原則上不單獨供地），因而，這些公司負責人也想法尋找新空間，大多是租用各種閑置房屋，有做倉庫，有設車間等等。（2）租用原則廠房是中小公司加快資本積累和發(fā)展好途徑。公司小，經濟實力有限，靠大量投入確是一件難辦事，若能廠房租用，只需要增長生產設備就能擴大生產能力，對公司來說既省錢（普通可節(jié)約投資約40-50﹪左右）又省時（普通可縮短項目實行時間1/3-1/3左右），并能少花諸多精力（如項目報批、辦理用地手續(xù)、關于部門審批等等），因而，本項目舉措很受公司歡迎。本項目在醞釀過程中，咱們也做了大量調研工作，成果是不但中小公司樂意租賃原則廠房，某些上規(guī)模公司也想租用，由于這樣，對公司來說，有助于專心一致組織生產，有助于資本迅速積累；對本地政府來說，有助于安全生產管理，有助于稅收、規(guī)費征收；對區(qū)位經濟來源，有助于產業(yè)規(guī)模集聚和優(yōu)化升級，有助于資源共享等。

3.2

市場預測

當前孚玉已成為慈溪經濟熱點地區(qū)，除了幾種龍頭項目外，還匯集了國內眾多知名廠家前來辦廠，某些發(fā)展態(tài)勢較好又急于擴張公司苦于沒有用于擴大再生產基本條件（如土地等），生產已難以滿足市場迅速增長形勢。此外，公司在發(fā)展過程中對土地需求日益加大，它們?yōu)闈M足市場需求，均提出了擬擴產建設規(guī)定，特別是中小公司依照自身積累申請少量用地，有0.2-0.4公頃,也有0.6-0.8公頃，由于當前它們無法原地擴展，也急需發(fā)展空間。3.3

擬建規(guī)模

：依照大量調研狀況，本項目擬在本村建造村級原則廠房，籌劃建造三層廠房12幢，總建筑面積46443㎡。詳細分布見下表：

名稱長度（M）寬度（M）層數面積（M2）廠房一、二、四、五54.2427.24三4431廠房三77.2427.24三6315廠房六64.2427.24三5244廠房七、十42.2420.24三2562廠房八52.2420.24三3171廠房九40.2420.24三2442廠房十一39.2420.24三2382廠房十二66.5620.24三4041共計464434、

工程方案

總平面布局

：本地塊內住宅建筑重要環(huán)繞著園區(qū)內各向中心道路布局，在東側桃園路南北各設立一主、次出入口。（詳細布置詳見后附件總平面規(guī)劃圖）社區(qū)內12幢原則廠房平行布置于地塊，通過區(qū)內縱橫道路將周邊各幢廠房貫穿在一起，區(qū)內綠化均衡地分布在各個區(qū)域中，保證了公共景觀資源被充分運用和分享，達到了比較高和諧性和均好性，形成了豐富多變生產環(huán)境。社區(qū)內道路分為主干路（12M或11M）和支路（5M）。社區(qū)主干路直接與廠房各個出入口相連，支路均與主干路相連，充分保證了交通順暢，同步滿足消防規(guī)定。4.2

入園公司和重要運營辦法

依照各原則廠房園區(qū)實際，按照不同項目所適合產業(yè)特點，規(guī)定公司進入原則廠房園區(qū)以及使用原則工業(yè)廠房原則界限。明確高新技術項目、無污染工業(yè)項目，容許和勉勵各類外資項目按實際需要可優(yōu)先使用原則廠房。禁止污染類、低效投資項目進區(qū)。在符合規(guī)劃前提下，所有進區(qū)項目建設都要按照投資實際需要批準并安排占用土地數量。對凡是符合使用原則工業(yè)廠房入區(qū)公司原則上均要應用原則廠房，對使用原則廠房特別是多層原則工業(yè)廠房公司予以優(yōu)惠條件。

5、

公用工程

5.1

給排水

本項目系生活用水，日用量70噸，由宿松自來水廠供應，原則廠房建成后可就近接通。排水室內采用雨、污、廢水分流制，室外采用雨、污水分流制。工業(yè)廢水和生活廢水經解決達標排入排水管網，雨水經雨水管網匯集后排入排水管網或就近排入河道。5.2

供電依照建設規(guī)模和承包公司行業(yè)構造，本項目屬于三級用電負荷，擬新增800KVA變壓器1臺，商請宿松縣供電局解決。廠區(qū)內供電線所有用電纜線均采用地埋式，照明采用BVR型絕緣導線穿PVC管在墻、樓板內暗敷設。5.3

通信

通訊光纜已經敷設到位，顧客依照需要可申請安裝。

6、

環(huán)保、衛(wèi)生安全和消防

6.1

環(huán)保

6.1.1環(huán)保執(zhí)行原則：（1）建設項目環(huán)保管理條例（國務院1998年第253號令）（2）地面水環(huán)境質量原則（GB3838-）（3）工業(yè)公司廠界噪聲原則（GB12348-90）（4）環(huán)境空氣質量原則（GB3095-96）（5）工業(yè)公司設計衛(wèi)生原則（GB21-）（6）污水綜合排放原則（GB8978-1996）（7）大氣污染綜合排放原則（GB16278-1996）6.1.2環(huán)保規(guī)劃目的和對策辦法（1）規(guī)劃目的規(guī)定租賃公司必要做好環(huán)境影響評價，履行清潔生產，采用低耗無污染或少污染新工藝，在生產過程中嚴格執(zhí)行“三同步”制度，切實搞好“三廢”治理工作。對生產中產生“三廢物”進行分類、分級、分步解決，最大限度地減少“三廢”對區(qū)內環(huán)境影響。規(guī)劃對大氣環(huán)境質量規(guī)定達到一級原則，河網水質達到Ⅲ-Ⅳ類水體原則，環(huán)境噪聲規(guī)定達到國標。即交通干線兩側噪聲平均控制在68dB(A),區(qū)域內環(huán)境噪聲控制在56dB(A)。（2）對策辦法①嚴格控制新污染源，認真執(zhí)行環(huán)境影響評價制和“三同步”制度；②租賃公司生產應以節(jié)能、清潔生產為發(fā)展方向；③加強區(qū)域內環(huán)保評估工作，實行污染總量控制；④加強對水環(huán)境治理和保護，保證區(qū)內河網水質達到Ⅲ-Ⅳ類水體原則；⑤區(qū)內實行雨、污水分流排放體系，雨水可就近排入河道，區(qū)內污水重要為生產廢水和生活污水，先由公司自行治理，后接入區(qū)內污水管道，禁止直接排放。（3）環(huán)衛(wèi)設施①垃圾解決區(qū)內合理布置垃圾和糞便無害化解決設施，實現(xiàn)垃圾收集容器化，糞便解決無害化、管道化，保證區(qū)內環(huán)境景觀，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集后在區(qū)外進行填埋解決。②公共廁所廁所均設在原則廠房內，由租賃公司負責清潔衛(wèi)生工作。6.2

勞動衛(wèi)生與安全

鎮(zhèn)村二級要對承租原則廠房公司進行選取，符合進原則廠房公司，才干有資格承租原則廠房，并對關于公司進行有效管理。公司必要嚴格執(zhí)行安全生產關于規(guī)定，從業(yè)人員必要嚴格按照操作規(guī)程，穿戴必要勞動保護用長品，并對職工進行必要安全生產和操作規(guī)程培訓。6.3

消防

區(qū)內秉著“防止為主，防制結合”原則，嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行各類消防設計規(guī)范，合理劃分消防責任區(qū)，統(tǒng)籌布局消防設施；各類建筑物嚴格按《建筑防火設計規(guī)范》（GBJ16-87）（）等各有關規(guī)定建設。重要辦法如下：6.3.1區(qū)內沿各級道路布置消火栓,間距≤120米;6.3.2設立集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火災自動報警設施；6.3.3租賃公司按規(guī)定規(guī)定配備干粉滅火器；6.3.4管理部門加強尋常檢查，杜絕火災隱患。7、

節(jié)能

7.1

設計重要根據

《夏熱冬冷地區(qū)居住\o"建筑節(jié)能"建筑節(jié)能設計原則》JGJ134—

《公共\o"建筑節(jié)能"建筑節(jié)能設計原則》GB50189—

《\o"建筑節(jié)能"建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》GB50411—《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176—93

《外墻外保溫工程技術規(guī)范》JGJ144—

《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》JG158—

《建筑外窗氣密性能分級及檢測辦法》GB/T7107—

《建筑外窗保溫性能分級及檢測辦法》GB/T8484—

《建筑外窗采光性能分級及檢測辦法》GB/T1976—

《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GB50019—

《通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范》GB50243—

《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》GB50242—7.2

節(jié)能辦法

合理布局，減少能耗；采用節(jié)能燈具；變壓器盡量置于負荷中心；盡量采用自然通風和采光；選用節(jié)能設備和采用合理保溫材料；加強能源管理，抓好節(jié)能教誨。8、

組織管理與運營方略

8.1

組織管理

本項目采用村關于職能辦公室領導下經理負責制，下設辦公室、財務組及工程管理組，項目竣工后改名管理部。8.2

勞動定員和人員培訓

項目勞動定員5人，即經理1人，工程管理組2人，辦公室及財務組各1人，所有管理人員由村統(tǒng)籌安排并負責統(tǒng)一培訓，局限性某些向社會招聘。運營方略為加快本區(qū)域創(chuàng)新步伐，在項目建設過程中，通過配套建設某些通用性原則廠房作為產業(yè)化基地。在對中小科技公司開放同步，這某些通用性原則廠房將以優(yōu)惠租金接納從市內外遷入科技公司。通過這些進入迅速成長期科技公司遷入，帶動為其配套有關科技公司進入本基地落戶，營造產業(yè)匯集效應。

9、

項目建設進度

項目8910111212345678910111212編制可行性研究報告并報批有關用地手續(xù)土建設計及工程招投標土建施工項目竣工竣工驗收交付使用10、

投資估算和資金籌措

10.1

投資估算

本基建項目投資估算3417萬元，詳細分布如下：類別名稱單位數量單價造價（元）金額（萬元）備注土建三層樓㎡464436002787小計㎡464432787征地及配套費480設備費用100不可預見費50共計341710.