時代天朗營銷方案

興華白云大道新市天朗項目營銷方案天朗項目產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項目預期均價20000-26000元/㎡產(chǎn)品面積總建筑面積套數(shù)戶數(shù)套數(shù)比高層洋房90㎡36961.6743650.70%110㎡24508.7023827.67%125㎡23378.3418621.63%1、項目產(chǎn)品以90㎡、110㎡、125㎡等三四房剛需戶型為主；2、項目產(chǎn)品為N+1、N+2戶型，實用率高；3、周邊交通、生活配套完善；項目優(yōu)勢粵墾沙河南湖黃石云裳麗影25000君華香柏25000天河星薈20000一手均價：22000一手均價：20000二手均價：17000二手均價：15000二手均價：15000二手均價：17000同和京溪天河區(qū)越秀區(qū)一手均價：31769二手均價：12792一手均價：29143區(qū)域價格分布200萬230萬260萬290萬320萬350萬一手一手二手一手一手天河越秀黃石同和二手二手170萬價格對比2、3房價格特征1、200萬左右可選擇范圍較大；2、與周邊區(qū)域二手均價相比，本項目價格優(yōu)勢不明顯；3、周邊越秀、天河區(qū)價格相比本版塊價格偏高；客戶價格承受力分析面積單價總價首付30%貸款（二套首付70%）同和100220002200000660000154000024000240000072000016800002600026000007800001820000黃石2000020000006000001400000越秀2900029000008700002030000天河3100031000009300002170000結(jié)論：當單價達到26000元/方時，首套或二套首付壓力已接近購買越秀區(qū)商品房首付，因此該價格段自住型客戶開始流失；本版塊與越秀天河區(qū)相比價格偏低，客戶可承受壓力更大；戶型對比分析：1、同和板塊余貨多為2、3房，同類產(chǎn)品競爭大；2、周邊同類產(chǎn)品泛濫，客戶選擇較多；

二房三房四房五房或以上復式合計消化率金湖花園總量

457653174已售

29484412169.54%云裳麗影總量284942

106

1332已售273906

98

127795.87%君華香柏廣場總量6011094294

1989已售443570230

124362.49%總計總量8852036339182533495已售716147625914644264175.57%消化率80.90%72.50%76.40%80.22%83.02%75.57%戶型總量比25.32%58.25%9.70%5.21%1.52%興華白云大道新市同和板塊客流分析客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成對本板塊印象意向區(qū)域關(guān)注點購買集中周邊村民周邊金溪村、握山村等村民外來人口多、空氣質(zhì)量差、治安不好南湖板塊環(huán)境好南湖頤和山莊等項目周邊企事業(yè)單位員工周邊醫(yī)院醫(yī)生、部隊軍人----本板塊項目項目配套、車位本板塊項目首購型客戶廣州工作外地人價格較低、交通方便本版塊二手價格本版塊二手樓首改型客戶周邊二手樓業(yè)主----黃石板塊、本板塊學位黃石板塊、本版塊項目興華白云大道新市本地客戶想要什么分析：本片區(qū)客戶板塊意識不強，易分流；本地村民和部分首改型客戶因環(huán)境、學位等原因選擇其他版塊；南湖黃石同和京溪學位環(huán)境當?shù)卮迕袷状胃纳菩团d華白云大道新市項目定位：

首改型住宅目標客群：周邊醫(yī)院醫(yī)生、教師、軍人、部分本版塊首改型客戶；家具節(jié)省空間配套全套家電交通配置休閑健身娛樂功能無線網(wǎng)絡(luò)引入具有較為豐富旅業(yè)管理資質(zhì)管理公司如何提升項目租值？二、產(chǎn)品定位N+1、N+2展現(xiàn)高性價比優(yōu)勢高大的開敞空間，復式設(shè)計，創(chuàng)意空間大；買一層送一層，高使用率；低總價優(yōu)勢明顯，投資置業(yè)風險??；商住兩用房可以注冊公司，可實現(xiàn)“底層辦公，上層睡覺”，擴大客群。怎樣創(chuàng)造最高性價比價值怎樣創(chuàng)造最高性價比價值低總價優(yōu)勢明顯，投資置業(yè)風險小買一層送一層，高使用率商住兩用，擴大客群高大的開敞空間，復式設(shè)計，創(chuàng)意空間大N+1、+2ADBC誰會購買這空間物業(yè)需要尋找一塊集“衣、食、住、行、玩、樂、商”于一體的地方給他們；但也接近于城市中心……有一定的學歷，處于事業(yè)發(fā)展期，對生活充滿激情與想象，喜歡自由個性的生活氛圍，活躍，對生活有自己獨特的看法，有智慧，有想法，有追求……任意交友、娛樂、休閑、旅游、游戲泡吧、購物、電玩、玩藝術(shù)、聽音樂、上網(wǎng)、叫外賣、喝咖啡引領(lǐng)時代的潮流，他們享受生活中的一切，他們炫耀快樂有夢想資訊爆炸年輕外地人在廣州工作的“新廣州人”薪金收入遠遠支持不到高房價；只能在城市挨高價房租；但他們需要擁有一個屬于年輕人的自由空間自我空間現(xiàn)在，我們展開對這種生活方式的尋找。擁有都市生活圈，自由、個性的生活空間，向往高層次的居住環(huán)境，向往與眾不同的擁有……制造一座城市的向往，尋找一個城市的精神于是，我們要做的，就是給予他們一個成熟的生活圈【交樓裝修標準】突破僅示范單位是創(chuàng)意展示的做法，展示一體化交樓標準，免除客戶日后裝修煩惱，提升項目亮點。帶著行李即可入住這里項目支撐價值亮點1項目產(chǎn)品建議不用煩惱裝修（帶全屋家私家電），50方當80方住很方便、會所用IPAD、泳池、健身房、休閑咖啡廳，無線WIFI；不受約束的生活。項目支撐價值亮點2商務(wù)酒店、豪華大堂、回家用指紋鎖；與朋友喝咖啡、酒店訂餐、邀請朋友看汽車電影。項目支撐價值亮點3看IMAX，逛名店城、休閑娛樂、飲食街項目支撐價值亮點4酒店式物業(yè)管理（帶旅業(yè)資質(zhì)）、商務(wù)配套服務(wù)、地鐵專線接駁項目支撐價值亮點5三、推廣策略1、黃金歷史高位2、股市起伏不定3、住宅限購限貸機遇4號線海傍站2015年地鐵3號線延長線開通2011年醫(yī)院進駐、學校招生亞運版塊商業(yè)持續(xù)發(fā)展剛需客首改客絕版160%實用率不限套數(shù)、不限購投資靈活，退場方便面積小，總價低2分鐘接駁地鐵個性空間，全WIFI、休閑基地首創(chuàng)汽車電影院1分鐘名店城，吃盡大江南北讓龐大的潛在市場，吸引投資客戶關(guān)注可以“衣、食、住、行、玩、樂、商”于一體的“城”、依賴亞運城板塊發(fā)展的“城中城”可以1小時穿梭珠三角的“城““時尚衛(wèi)星城”形象訴求一座只有青年人個性張揚的空間離開煩囂的城市，往來也只需30分鐘一座距離國家4A風景區(qū)15