深圳某商業(yè)街成功的招商營(yíng)銷(xiāo)方案

振業(yè)城一期商業(yè)街招商營(yíng)銷(xiāo)方案深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司2005年8月招商實(shí)施物業(yè)定位營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施目錄物業(yè)定位產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析物業(yè)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃功能定位區(qū)域分析橫崗組團(tuán)東部工業(yè)組團(tuán)龍崗中心組團(tuán)西部工業(yè)組團(tuán)寶安中心組團(tuán)中部組團(tuán)南山組團(tuán)中心組團(tuán)東部組團(tuán)中部發(fā)展軸西部發(fā)展軸東部發(fā)展軸第一圈層第二圈層第三圈層北東東部發(fā)展軸上的“明珠”區(qū)域分析一座崛起的“通衢新城”“深惠公路改造工程”+“地鐵3號(hào)線”“機(jī)荷高速公路”“橫坪公路”“惠鹽公路”“鹽莞高速公路”茂盛路商圈龍洲百貨商圈天和百貨商圈片區(qū)內(nèi)的商業(yè)格局傳統(tǒng)商圈新興商圈新興商圈檔次較低，主要滿足工業(yè)區(qū)內(nèi)居民的日常購(gòu)物需求。天和百貨、天天樂(lè)百貨天和百貨商圈橫崗新興商圈，屬于比較典型的府前經(jīng)濟(jì)型商圈，檔次和規(guī)模較高，輻射全區(qū)。橫崗商業(yè)文化中心、龍洲百貨、新亞洲廣場(chǎng)龍洲百貨商圈橫崗傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)豐富，隨著舊城改造正在經(jīng)歷商業(yè)檔次的轉(zhuǎn)型。南城百貨、隆盛購(gòu)物廣場(chǎng)、新世界廣場(chǎng)、松柏商業(yè)街、志健時(shí)代廣場(chǎng)茂盛路商圈商業(yè)特色主要業(yè)態(tài)及商家商圈名稱橫崗商業(yè)形勢(shì)分析一、橫崗的商業(yè)伴隨著橫崗城市化進(jìn)程正在從低端、單一的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向中高端、豐富的現(xiàn)代業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。二、具有品牌效應(yīng)的商家和休閑場(chǎng)所相對(duì)匱乏。三、對(duì)于本項(xiàng)目而言，傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)容易導(dǎo)致與現(xiàn)有的商業(yè)進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，故項(xiàng)目的定位一定要從差異化入手。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模中海怡美山莊商業(yè)街1800平米，商鋪20余間主力商鋪30-70平米銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率達(dá)到90%左右目標(biāo)客戶業(yè)主銷(xiāo)售方式直接銷(xiāo)售（不帶租約或返租）銷(xiāo)售價(jià)格1.8-2萬(wàn)/平米租金水平150-200/平米可參考項(xiàng)目調(diào)查萬(wàn)科城風(fēng)情步行街華潤(rùn)、丹桂軒、肯德基、舞鶴日本料理、古羅馬咖啡等。入駐商家新天下、華為等大型企業(yè)的商務(wù)消費(fèi)群，業(yè)主目標(biāo)客戶100%招商情況帶租約銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率達(dá)到100%銷(xiāo)售情況租金水平商業(yè)規(guī)劃最貴的是110元/平米，較便宜的是60、70元/平米2萬(wàn)/平米左右，主力商鋪的價(jià)格為70、80萬(wàn)/套，部分大面積商鋪要200萬(wàn)/套銷(xiāo)售價(jià)格特色餐飲（一期餐飲為1.1萬(wàn)平米）、主題購(gòu)物和娛樂(lè)休閑最小的為12平米，最大的為2900平米商鋪規(guī)格總建筑面積3萬(wàn)平米，分兩期發(fā)售，其中一期為2.2萬(wàn)平米（鋪位180余間），二期為8000平米項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱民潤(rùn)、一致藥方等入駐商家布吉東區(qū)居民、小區(qū)業(yè)主目標(biāo)客戶100%招商情況首付3千元起，買(mǎi)鋪即收3年租金，投資回報(bào)率達(dá)8%（10年返租），發(fā)展商承諾5年后回購(gòu)。銷(xiāo)售情況租金水平商業(yè)規(guī)劃內(nèi)鋪70-100元/平米，外鋪200平米左右。內(nèi)街5000-7000元/平米，外街3萬(wàn)/平米銷(xiāo)售價(jià)格百貨街、美食街等最小的為12平米，最大的為2900平米商鋪規(guī)格布吉東大街總建筑面積3萬(wàn)平米項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱實(shí)景效果開(kāi)發(fā)商提供8%的穩(wěn)健租金回報(bào)和5年保底回購(gòu)。銷(xiāo)售方式龍崗小廠主、小老板目標(biāo)客戶商業(yè)規(guī)劃28000元/平米，8.7折（首付5成），9折（首付2.5成）。銷(xiāo)售價(jià)格美食、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑精品街、精品服飾街四條商業(yè)街以酒店為核心呈圍合式布局。開(kāi)間7-8米，進(jìn)深9-10米，層高7米。商鋪規(guī)格碧湖皇冠假日國(guó)際街區(qū)商業(yè)街占地3.5萬(wàn)平米，建筑面積1.6萬(wàn)平米。分為兩層，一層95戶，二層49戶，一共144戶。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱首期四成，同時(shí)返還3年8%的回報(bào)率。銷(xiāo)售方式寶安小廠主、小老板目標(biāo)客戶商業(yè)規(guī)劃15000元/平米，9.2折（一次性），9.4折（按揭）。銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)間4.8米，進(jìn)深6.3-8.9米，層高5.8米，內(nèi)街寬7.4米。商鋪面積35-150平米。一期為177間商鋪。商鋪規(guī)格麗沙花都商業(yè)街商業(yè)街建筑面積1.5萬(wàn)平米。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱服飾：以國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌為主精品：珠寶、化妝品、裝飾品茶社：嶺南風(fēng)情茶藝飲食：特色風(fēng)味小吃、咖啡、超市連鎖機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商提供8%的穩(wěn)健租金回報(bào)和5年保底回購(gòu)。銷(xiāo)售方式業(yè)態(tài)業(yè)種20000元/平米銷(xiāo)售價(jià)格書(shū)吧、露天茶座、工藝品店、古玩店、書(shū)廊、花讓、咖啡廳、面包屋開(kāi)間8-9米，進(jìn)深11-12米，層高4.5米。商鋪規(guī)格中海陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)街商業(yè)街占地7000萬(wàn)平米項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱實(shí)景效果名稱類(lèi)型商業(yè)特色同質(zhì)不同區(qū)萬(wàn)科城風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)內(nèi)街（貫穿整個(gè)社區(qū)）建筑規(guī)劃的核心思想為街鋪和底商，絕大部分商鋪都是臨路、

臨街、臨水、臨風(fēng)，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風(fēng)情。鋪型有2層，有3層，有半地下的，很豐富。

同區(qū)不同質(zhì)中海怡美山莊商業(yè)街商業(yè)外街建筑風(fēng)格為嶺南騎樓式風(fēng)格，但設(shè)計(jì)上有一些缺陷。同時(shí)因其商業(yè)街規(guī)模較小，故未做太多宣傳（僅有路邊廣告等），其最后的買(mǎi)家大多為小區(qū)的業(yè)主。典型可參考項(xiàng)目對(duì)比產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目分析物業(yè)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃功能定位本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的界定其中超市屬合作方所有，在此不做討論項(xiàng)目分析超市8,000平米商業(yè)街12,000平米合計(jì)20,000平米優(yōu)勢(shì)：依靠54萬(wàn)平方米的巨型社區(qū)，服務(wù)對(duì)象有保障；緊鄰深惠公路，距離鎮(zhèn)政府、文體廣場(chǎng)近；

開(kāi)發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)；周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施欠缺，具有稀缺性。劣勢(shì)：片區(qū)不屬于成熟的商業(yè)中心區(qū)域，缺乏成熟的商業(yè)氛圍；地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務(wù)半徑小，人氣較弱；項(xiàng)目東側(cè)、梧桐花園南側(cè)待開(kāi)發(fā)用地對(duì)商業(yè)環(huán)境造成影響；項(xiàng)目交通可通達(dá)性差，雖臨深惠公路，但經(jīng)常塞車(chē)，龍崗第二通道、地鐵3號(hào)線尚未建成，水官高速路在附近沒(méi)有出入口。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)：橫崗商業(yè)發(fā)展不完善，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)；深惠公路的改造、龍崗第二通道的建設(shè)、地鐵3號(hào)線和輕軌的開(kāi)通建設(shè)，將進(jìn)一步緩解橫崗新城的交通壓力；橫崗定位為深圳“八大衛(wèi)星城”之一，未來(lái)發(fā)展前景看好。威脅：中心城、乃至布吉的商業(yè)發(fā)展日趨完善與成熟，對(duì)橫崗片區(qū)商服業(yè)發(fā)展造成一定的分流；八大衛(wèi)星城建設(shè)，對(duì)橫崗客戶造成分流。一、商業(yè)街分4棟成“田”字形分布，中間與右側(cè)為入口廣場(chǎng)。1#樓3#樓2#樓4#樓產(chǎn)品規(guī)劃廣場(chǎng)廣場(chǎng)二、鋪位規(guī)劃形式：一、二層獨(dú)立或聯(lián)體，2#、4#樓雙面臨街；1#、3#號(hào)樓南面臨街（內(nèi)街）。三、外觀風(fēng)格為歐陸鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)情，色調(diào)以黃色為主，黃、紅相間。形象定位對(duì)于本項(xiàng)目的業(yè)主而言，優(yōu)雅的生活是與其身份、居住環(huán)境相匹配的；

長(zhǎng)廊一詞與項(xiàng)目的商業(yè)街建筑形態(tài)相符，同時(shí)也與振業(yè)城所宣傳的庭院生活呼應(yīng)；本定位可與項(xiàng)目“深圳高端物業(yè)”定位相輔相承，互為促進(jìn)。橫崗·優(yōu)雅生活長(zhǎng)廊釋義基本要素

區(qū)域型商業(yè)區(qū)

社區(qū)型商業(yè)區(qū)

鄰里型商業(yè)區(qū)規(guī)模（平米）36000-180000 9000-36000 1800-9000日人流量 50萬(wàn)以上 5萬(wàn)以上居住人口5000以上輻射半徑半小時(shí)車(chē)程15分鐘車(chē)程 步行15分鐘內(nèi)美國(guó)不同規(guī)模購(gòu)物 5% 32% 63%中心比例

商業(yè)區(qū)形態(tài)特征分析功能定位各類(lèi)商業(yè)區(qū)典型主力租戶

便利中心

鄰里中心

社區(qū)中心

地區(qū)或超級(jí)地區(qū)中心

微型超市超市小百貨店百貨商店餐館藥店打折百貨店時(shí)裝店美容院打折百貨店超市大型影城干洗店餐館大型優(yōu)惠商店娛樂(lè)中心快餐店家具店百貨商店飲食街醫(yī)療室牙科診所五金商店服裝店大型專(zhuān)賣(mài)店

汽車(chē)美容店家具店大型優(yōu)惠商店

酒吧

體育用品店

音像租賃店藥店

銀行辦公用品店

電影院

商業(yè)功能業(yè)態(tài)購(gòu)物百貨、超市餐飲特色中西餐飲、咖啡店、茶藝館等娛樂(lè)影劇院、KTV等休閑書(shū)店、音像、健身、美容美發(fā)、水療等服務(wù)干洗店、藥店、便利店、銀行商務(wù)銀行、證券、通訊兼具餐飲、休閑及日常服務(wù)功能的鄰里型商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)定位所占比例業(yè)態(tài)定位引駐商家主力商家60%特色中西餐飲丹桂軒、新梅園、雨花西餐廳、名典咖啡等次主力商家30%美容美發(fā)、藥店、便利店、銀行等首腦、一致、南北、中聯(lián)、萬(wàn)店通、7-11等輔助商家10%寵物用品、花店、西點(diǎn)房、干洗店、窗簾布藝、地產(chǎn)地鋪等小白兔干洗、柯達(dá)沖印、三春暉書(shū)店等業(yè)態(tài)規(guī)劃西式餐飲中式餐飲休閑社區(qū)服務(wù)西街東街客戶定位“一次客戶”——商鋪的投資者?！岸慰蛻簟薄唐坊蚍?wù)的終端消費(fèi)者。我們將客戶分為一次客戶與二次客戶。一次客戶定位

本項(xiàng)目的鋪型多為中大型，故其所面向的投資者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士，結(jié)合橫崗片區(qū)的實(shí)際情況來(lái)看，本項(xiàng)目的一次客戶主要集中在龍崗區(qū)的私營(yíng)企業(yè)主、商人以及富裕的本地人等群體。二次客戶定位振業(yè)城業(yè)主（85%）周邊社區(qū)居民（10%）周邊工廠廠主（5%）招商實(shí)施物業(yè)定位營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施目錄招商實(shí)施9月10月11月12月1月2月3月4月準(zhǔn)備階段實(shí)施階段開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備階段物料準(zhǔn)備商家引駐店面裝修試營(yíng)業(yè)階段正式入駐招商時(shí)間安排招商實(shí)施構(gòu)架招商時(shí)間安排主體招商流程流程實(shí)施細(xì)節(jié)加強(qiáng)合作附加建議注意事項(xiàng)資源介紹招商現(xiàn)場(chǎng)籌備組織體系建立招商宣傳商家引駐租約的設(shè)計(jì)——3+2+63——租期3年2——簽約之日起收取2個(gè)月租金作為押金6——6個(gè)月免租期另外需要在租約中明確：——開(kāi)發(fā)商在租期內(nèi)有權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更?！馄趦?nèi)租金按照每年1%（外街）、0.5%（內(nèi)街）的增長(zhǎng)遞增?！庾馄谧院炗喺J(rèn)購(gòu)書(shū)之日起。商家資源介紹中式餐飲丹桂軒東海漁港新梅園海鮮酒樓菜根香潮泰牛肉店山天飲食連鎖巴蜀風(fēng)煌上煌烤鹵湘粵情避風(fēng)塘港式茶樓譚魚(yú)頭仙蹤林……西式餐飲麥當(dāng)勞品尚品咖啡肯德基元祿回轉(zhuǎn)壽司必勝客梨花苑韓國(guó)料理上島咖啡舞鶴日本料理名典咖啡綠茵