房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑安裝工程市場(chǎng)分析報(bào)告

A2.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第1頁(yè)“九五”期間，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加速度顯著高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增加速度資料起源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬(wàn)億元]2.302.493.262.992.841996199719981999E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.320.320.490.410.361996199719981999E0.59+13.0%p.a.第2頁(yè)其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要原因住宅開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.170.170.330.260.221996199719981999E0.43+20.4%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重1996199719981999E53%53%59%64%68%73%資料起源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.第3頁(yè)住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地域，但增加最為快速則在西部和內(nèi)陸地域年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地域分[萬(wàn)億元]住宅開(kāi)發(fā)投資增加率按地域分[1999–年]資料起源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它第4頁(yè)伴隨外部環(huán)境和國(guó)家政策導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)將逐步形成專(zhuān)業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，深入提升住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

廣泛合作將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)配套相關(guān)服務(wù)更為專(zhuān)業(yè)化消費(fèi)者需求品位越來(lái)越高，要求定制化服務(wù)

國(guó)家將逐步改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)管理模式，在體制上推進(jìn)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組第5頁(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更加快增加速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.19971998199951059467683155%62%66%69%住宅全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增加率比較[1997-年]廣東省全國(guó)廣東省全國(guó)房地產(chǎn)投資住宅開(kāi)發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料起源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析第6頁(yè)東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展能夠分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明階段，投資者逐步以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢(xún)?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共9家香港投資者為主外資投資者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共52家以?xún)?nèi)資投資者為主，尤其是民營(yíng)企業(yè)投資快速增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共134家(包含房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè))投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)樓盤(pán)集中于東城、篁村、城區(qū)等開(kāi)發(fā)類(lèi)型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職員外商購(gòu)房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏當(dāng)?shù)叵M(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%當(dāng)?shù)叵M(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元預(yù)計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模第7頁(yè)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1992年、1993年起步，1994年低落，1997和1998年回升，當(dāng)前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)地域較強(qiáng)地方保護(hù)主義，早期外來(lái)和民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)群體東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增加快速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增加率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資主要原因商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積增加快速市場(chǎng)集中度相對(duì)較高政策導(dǎo)向多層和小高層開(kāi)發(fā)百分比逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)單位價(jià)格2500元至3500元中等商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈，3500元以上高檔商品房所占份額逐年上升不一樣消費(fèi)群在購(gòu)置商品房時(shí)考慮原因優(yōu)先次序不一樣政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324第8頁(yè)東莞市固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%速度增加；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資增加速度1996199719981999+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料起源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.211996199719981999+8.9%p.a.

7.87第9頁(yè)住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資主要原因資料起源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.1997199819996.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%199719981999+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅第10頁(yè)東莞市商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積增加快速資料起源：東莞市建委，中國(guó)人民銀行，羅蘭?貝格分析東莞市商品住宅銷(xiāo)售收入[億元]東莞市商品住宅銷(xiāo)售面積[萬(wàn)平方米]19971998199939.652.374.395.0+26.4%p.a.1997199819999.212.516.524.0EE60.0200.0+20.8%p.a.44.1EE148.4第11頁(yè)商品房開(kāi)發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分[1998-年]描述資料起源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開(kāi)發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)地域1998年至年底，商品房實(shí)際投入資金23億元共推出樓盤(pán)231個(gè)，建筑面積455.7平方米樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)商品房樓盤(pán)集中在東城區(qū)和篁村，開(kāi)發(fā)類(lèi)型以多層和小高層為主，樓盤(pán)質(zhì)數(shù)較高，開(kāi)發(fā)理念在東莞市屬于中上水平1998年至，商品房開(kāi)發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)地域第12頁(yè)在未來(lái)五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主流，新開(kāi)發(fā)多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū)資料起源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析多層和小高層別墅高層1998-E12%84%

6%8%91%

1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以后新開(kāi)發(fā)多層和小高層地域分布虎門(mén)商品房立項(xiàng)開(kāi)發(fā)類(lèi)型百分比[按開(kāi)發(fā)建筑面積]樟木頭常平第13頁(yè)預(yù)計(jì)到年,每平方價(jià)格在2500元以上中高檔商品房將占據(jù)市場(chǎng)86%份額描述東莞市商品房開(kāi)發(fā)檔次逐步提升東莞市政府對(duì)城市進(jìn)行總體規(guī)劃，改進(jìn)居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量因?yàn)檎畤?yán)格控制土地批租,土地價(jià)格上升較快居民住宅消費(fèi)觀(guān)念由商品住宅理念接收者轉(zhuǎn)為理念領(lǐng)導(dǎo)者,需求品位提升金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)支持不停增強(qiáng)、按揭條件放寬，刺激住房消費(fèi)需求市場(chǎng)增加?xùn)|莞市新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入2500以上中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),如:新世紀(jì)豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等13%50%20%10%別墅3500元以上*2500-3500元*

2500元以下*總額8%60%26%6%E資料起源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析*除別墅外商品住宅銷(xiāo)售總面積[萬(wàn)平方米]111.2200.0+15.7%p.a.第14頁(yè)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局能夠從內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)情況等五個(gè)方面分析消費(fèi)者潛在進(jìn)入者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供者替換品政策壁壘強(qiáng)–較強(qiáng)地方保護(hù)主義，早期外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和民營(yíng)企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壁壘弱–房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還未形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕對(duì)成本優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)商品房差異化概念大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)觀(guān)念尚處于商品住宅理念接收者主力消費(fèi)群不顯著商品住宅50%為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者,20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)策劃和廣告企業(yè)，提升商品房開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)企業(yè)，提升商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量商品房替換品幾乎不存在，安居房只占1%市場(chǎng)份額內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)情況城區(qū)、常平和樟木頭集中了70%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中度高，市場(chǎng)領(lǐng)先者較為顯著，如：中信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百分比逐年提升，由1998年45%上升為年67%第15頁(yè)消費(fèi)者購(gòu)置商品房考慮原因價(jià)格房型地理位置和交通開(kāi)發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀(guān)環(huán)境配套設(shè)施保安和物業(yè)服務(wù)主要性考慮原因12345當(dāng)?shù)叵M(fèi)者外地消費(fèi)者描述50%為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者，20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者；常平、樟木頭地域港澳臺(tái)消費(fèi)者占90%東莞當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在選購(gòu)商品房時(shí)首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶(hù)型，顯示了當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)本身安全和周?chē)h(huán)境(包含教育)較高要求對(duì)于東莞當(dāng)?shù)厝?，自用房建筑面積在100-130平方米中大戶(hù)型較受歡迎；購(gòu)置80-100平方米小戶(hù)型，用于投資和出租較多外地消費(fèi)者在考慮購(gòu)置商品房時(shí)，優(yōu)先考慮價(jià)格，其次是房型、交通便利和物業(yè)管理，同時(shí)較重視開(kāi)發(fā)商品牌港澳臺(tái)和外國(guó)消費(fèi)者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購(gòu)置商品房首要原因，價(jià)格敏感性不高越來(lái)越多消費(fèi)者愈加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施港澳臺(tái)和外國(guó)消費(fèi)者不一樣消費(fèi)群在購(gòu)置商品房時(shí)考慮原因優(yōu)先次序不一樣資料起源：羅蘭?貝格訪(fǎng)談第16頁(yè)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，未能充分滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，造成東莞市商品住宅空置面積較大，并逐年上升東莞市商品住宅空置面積[萬(wàn)平方米]描述商品住宅空置面積大，年底到達(dá)151.6萬(wàn)平方米商品住宅空置率高。年，新推出商品房建筑面積為178萬(wàn)平方米，但平均銷(xiāo)售率只有48.6%，新增空置商品住宅面積73萬(wàn)平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期，存在盲目批地、批項(xiàng)目和對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴(yán)現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場(chǎng)花園、灣景臺(tái)、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤(pán)”，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大量空置樓盤(pán)造成了建設(shè)資金沉淀，部分銀行貸款不能及時(shí)收回1998199940.078.3151.6+94.7%p.a.第17頁(yè)因?yàn)檎窈髮?duì)土地批租嚴(yán)格控制，短期內(nèi)商品住宅開(kāi)發(fā)增加空間有限將建立土地貯備中心，嚴(yán)格控制土地審批規(guī)范土地交易行為，逐步實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平土地交易市場(chǎng)行為必須經(jīng)過(guò)土地拍賣(mài)方式才可獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)商品住宅開(kāi)發(fā)增加空間有限嚴(yán)格房地產(chǎn)立項(xiàng)程序，由房地產(chǎn)項(xiàng)目先立項(xiàng)后申報(bào)土地再規(guī)劃程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項(xiàng)開(kāi)發(fā)依據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷(xiāo)售情況，嚴(yán)格控制新項(xiàng)目立項(xiàng)和開(kāi)工，對(duì)除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方標(biāo)準(zhǔn)上不再審批新房地產(chǎn)項(xiàng)目假如開(kāi)發(fā)商積壓商品房面積超出企業(yè)近3年累計(jì)完工商品房面積20%，將停頓審批該開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目立項(xiàng)土地批租房地產(chǎn)立項(xiàng)第18頁(yè)總體上說(shuō)，推進(jìn)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展原因大于妨礙其發(fā)展原因20到20，政府嚴(yán)格控制土地批租，并成立土地貯備中心，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)審批主力消費(fèi)群不顯著空置商品房面積高，到年底為152萬(wàn)平方米東莞將城市定位為“制造業(yè)名城“，樹(shù)立“城市牌、外資牌和民營(yíng)牌”，并將出資200億元建設(shè)新東莞，進(jìn)行有序城市總體規(guī)劃，提升城市總體環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)展與東莞在整個(gè)珠江三角洲所處經(jīng)濟(jì)地位不相匹配，發(fā)展空間較大東莞招商引資保持增加態(tài)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)居住條件和環(huán)境要求日益提升人均可支配收入是全國(guó)平均水平2.1倍，廣東省平均水平1.3，并以每年17%速度增加加入WTO和近年來(lái)，香港、澳門(mén)回歸將推進(jìn)外銷(xiāo)市場(chǎng)政府有意對(duì)外地人才采取購(gòu)房入戶(hù)、投資入戶(hù)政策民營(yíng)企業(yè)將能夠注冊(cè)企業(yè)形式，獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

妨礙東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要原因推進(jìn)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要原因第19頁(yè)東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、當(dāng)代化為主要特征，并以深入完善金融體系為保障以高品質(zhì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，落實(shí)以人為本住宅發(fā)展方針擴(kuò)大住宅按揭市場(chǎng)規(guī)模引用新技術(shù)、新材料，以提升住宅產(chǎn)業(yè)化水平經(jīng)過(guò)以住宅抵押貸款證券化，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域投資、融資體系推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū)重環(huán)境和配套大中型住宅小區(qū)第20頁(yè)與當(dāng)?shù)卣己藐P(guān)系，以取得優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉土地開(kāi)發(fā)商品牌和信譽(yù)開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)需求商品房開(kāi)發(fā)大規(guī)模居住小區(qū)，營(yíng)造良好居住環(huán)境與優(yōu)異房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供者合作對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、進(jìn)入時(shí)間和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)把握表示不主要表示十分主要開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)需求商品房提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得成功基本要素成功基本要素當(dāng)前主要性主要性趨勢(shì)第21頁(yè)A2.2.建筑安裝市場(chǎng)分析第22頁(yè)廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)投資額平均每年以8.9%速度增加150715111688196021251996199719981999+8.9%p.a.廣東省建筑工程投資額[億元]資料起源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析第23頁(yè)廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)集中度非常低市場(chǎng)，而且越來(lái)越分散19961997199819999%7%8%5%4%描述廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)集中度由1996年9%下降為年4%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分散年，排名前三位建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長(zhǎng)大公路工程有限企業(yè)、江蘇省建筑安裝工程股份有限企業(yè)深圳分企業(yè)、深圳市市政工程總企業(yè)；產(chǎn)值分別到達(dá)12.5、9.1和7.0億元年，排名前10家外省建筑企業(yè)有2家：江蘇省建筑安裝工程股份企業(yè)和中建四局前10家建筑企業(yè)業(yè)務(wù)起伏大；1999年排名前十家企業(yè)中，只有六家能在年保持前十位前十位產(chǎn)值最大建筑業(yè)企業(yè)施工產(chǎn)值占市場(chǎng)%第24頁(yè)伴隨城市化進(jìn)程和引進(jìn)外資不停加緊，東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)容量不停上升東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)保持穩(wěn)定增加態(tài)勢(shì)，增加速度略高于廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)增加速度引進(jìn)外資是推進(jìn)建筑安裝工程市場(chǎng)主要原因日本、歐美企業(yè)不停加大投資，其用于建筑安裝工程投資額也不停上升，年-20年均增加率將分別到達(dá)20%和26%資質(zhì)較高外來(lái)企業(yè)已組成對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)威脅當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以?xún)r(jià)格為主,市場(chǎng)運(yùn)作尚不規(guī)范東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)特點(diǎn)第25頁(yè)東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)表現(xiàn)出比廣東省更加快增加1996199719981999資料起源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析E5256646876+9.8%p.a.東莞市建筑工程投資額[億元]128+11.0%p.a.第26頁(yè)宏觀(guān)環(huán)境、引進(jìn)外資和房地產(chǎn)市場(chǎng)是驅(qū)動(dòng)?xùn)|莞市建筑安裝工程市場(chǎng)三大原因東莞市建筑工程市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)原因房地產(chǎn)市場(chǎng)引進(jìn)外資宏觀(guān)環(huán)境政府加緊了工業(yè)園區(qū)建設(shè)，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積72平方公里政府引導(dǎo)重點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)

外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，直接投資用

于建筑工程費(fèi)用百分比增大東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)進(jìn)入上升期，由此帶動(dòng)建筑安裝工程市場(chǎng)穩(wěn)步上升東莞將投資200億建設(shè)新東莞，提升城市綜合實(shí)力，建設(shè)“城市牌”，城市化進(jìn)程加緊加入WTO以后，更多外資將進(jìn)入中國(guó)，因?yàn)闁|莞有利地理位置和優(yōu)惠、便捷投資環(huán)境，將吸引更多外資東莞市固定資產(chǎn)投資每年以10%速度上升建設(shè)“民營(yíng)牌”，推進(jìn)民營(yíng)資本投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)對(duì)于商品住宅配套設(shè)施和環(huán)境要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)應(yīng)用于建筑安裝工程投資增加第27頁(yè)伴隨東莞市實(shí)際利用外資不停增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額增加較快東莞市實(shí)際利用外資額[億元]外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額[億元]199719981999EE101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.199719981999EE25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料起源：東莞市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局第28頁(yè)其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程投資額增加率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程投資額平均增加率投資于東莞日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程投資額[億元]戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國(guó)作為巨大發(fā)展市場(chǎng)日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐步轉(zhuǎn)向成為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)基地已投資日本、歐美企業(yè)會(huì)帶動(dòng)提供零部件和原材料日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加?xùn)|莞招商引資局經(jīng)過(guò)網(wǎng)上招商、委托顧問(wèn)企業(yè)到日本、歐美招商、創(chuàng)辦博覽會(huì)、提供“一個(gè)窗口收費(fèi)”等服務(wù)，吸引日本、歐美客戶(hù)東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到歐美和日本等國(guó)家描述資料起源：東莞市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局，東莞市建委，羅蘭?貝格分析199719981999EE0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美第29頁(yè)東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍以?xún)r(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)伎倆，并存在不規(guī)范運(yùn)作情況東莞市廣州市工程公開(kāi)招投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)最低者中標(biāo)—“最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”工程公開(kāi)招投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)不得低于招標(biāo)方要求標(biāo)底價(jià)，以工程管理、組織、技術(shù)方案等指標(biāo)綜合評(píng)分，以確保工程質(zhì)量—“最合理標(biāo)準(zhǔn)”工程招投標(biāo)地方保護(hù)主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不一樣程度地方保護(hù)主義存在鎮(zhèn)政府向外商指定建筑工程承包方現(xiàn)象勉勵(lì)采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式本省企業(yè)和外省企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)存在總承包商在資格或協(xié)議不允許情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)承包和分包大致上按協(xié)議要求執(zhí)行東莞市和廣州市建筑安裝工程市場(chǎng)比較第30頁(yè)當(dāng)?shù)睾透郯呐_(tái)企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)時(shí)更重視價(jià)格，而日本和歐美企業(yè)更重視質(zhì)量和工程管理港澳臺(tái)企業(yè)日本和歐美企業(yè)價(jià)格質(zhì)量施工力量和專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平資質(zhì)證實(shí)從事過(guò)工程和行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)認(rèn)可工程管理表示不太重視表示十分重視選擇建筑安裝工程企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)第31頁(yè)外來(lái)企業(yè)以其較高資質(zhì)和憑借規(guī)模效益取得成本優(yōu)勢(shì)，形成了對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)威脅當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、外來(lái)建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較當(dāng)?shù)負(fù)碛匈Y質(zhì)建筑安裝工程企業(yè)共110家，外來(lái)企業(yè)共50家當(dāng)?shù)匾患?jí)資質(zhì)企業(yè)中只有4家，而外來(lái)企業(yè)中擁有一級(jí)資質(zhì)企業(yè)有33家企業(yè)資質(zhì)不但代表企業(yè)建筑工程管理水平和施工質(zhì)量、技術(shù)能力，還決定了承接工程量大小。如：廣州一建承接?xùn)|莞市廣東當(dāng)代國(guó)際展覽中心，建筑面積7萬(wàn)平方米外來(lái)企業(yè)，如華西建設(shè)、本溪金鼎完成工程質(zhì)量較高，已在當(dāng)?shù)負(fù)碛袠影骞こ毯蛢?yōu)良工程，口碑較高，已對(duì)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者形成威脅描述當(dāng)?shù)仄髽I(yè)外來(lái)企業(yè)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)36%55%5%4%6%28%66%資料起源：建委市場(chǎng)科

總數(shù)[個(gè)]11050第32頁(yè)日資企業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)AB優(yōu)勢(shì)日資企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和AB優(yōu)勢(shì)比較價(jià)格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證實(shí)日資辦推薦*從事過(guò)工程和行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)認(rèn)可施工力量前延或后續(xù)服務(wù)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)水平主要性/AB優(yōu)勢(shì)原因12345使AB在日資/外資企業(yè)建筑安裝市場(chǎng)上取得關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提議采取辦法經(jīng)過(guò)與穩(wěn)定、有資質(zhì)施工建設(shè)單位進(jìn)行長(zhǎng)久戰(zhàn)略合作，以取得更低成本優(yōu)勢(shì)經(jīng)過(guò)與采購(gòu)商戰(zhàn)略、穩(wěn)定合作，取得優(yōu)惠采購(gòu)價(jià)格；或經(jīng)過(guò)外包采購(gòu)定單，降低采購(gòu)成本嚴(yán)格質(zhì)量管理，建立系統(tǒng)質(zhì)量管理控制體系與施工建設(shè)單位一同制訂項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)運(yùn)作識(shí)別項(xiàng)目進(jìn)程中關(guān)鍵路線(xiàn)和關(guān)鍵工序，當(dāng)與計(jì)劃出現(xiàn)偏差時(shí)及時(shí)調(diào)整組成虛擬團(tuán)體，加強(qiáng)培訓(xùn)或聘用“外腦”，提升業(yè)務(wù)洽談和設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平經(jīng)過(guò)與日本企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和AB優(yōu)勢(shì)進(jìn)行比較，AB企業(yè)仍有不停改進(jìn)空間資料起源：訪(fǎng)談，羅蘭?貝格分析高低*日資辦推薦對(duì)日資企業(yè)首次進(jìn)入東莞，選擇建筑安裝工程企業(yè)影響大，但對(duì)二期和后期工程時(shí)選擇影響減弱第33頁(yè)AB企業(yè)在保持原有關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展和關(guān)鍵支持團(tuán)體培養(yǎng)，使工程業(yè)務(wù)含有更高柔性和市場(chǎng)反應(yīng)速度，贏得提升競(jìng)爭(zhēng)力潛在源泉建筑工程業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，系統(tǒng)、有計(jì)劃和重點(diǎn)地開(kāi)展業(yè)務(wù)拓展落實(shí)以客戶(hù)為導(dǎo)向服務(wù)理念，延伸前延和后續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與設(shè)計(jì)、預(yù)算部門(mén)無(wú)縫合作建立完整工程計(jì)劃、控制和核實(shí)體系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、預(yù)算關(guān)鍵團(tuán)體，支持業(yè)務(wù)拓展提升項(xiàng)目管理能力，合理配置項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)、責(zé)、利范圍，并以高效管理體系和組織結(jié)構(gòu)支持第34頁(yè)總體上，外部市場(chǎng)為AB企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了遼闊空間；同時(shí)，AB企業(yè)在高成長(zhǎng)建筑安裝和房地產(chǎn)市場(chǎng)上保持高盈利能力描述未來(lái)五年，東莞市房地產(chǎn)行業(yè)年增加率為20%，能支持AB企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)AB企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率高于行業(yè)平均水平未來(lái)五年，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程投資額年增加率均高于20%，能夠支持AB企業(yè)建筑安裝工程業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)AB企業(yè)建筑安裝工程業(yè)務(wù)利潤(rùn)率約為20%，高于行業(yè)15%平均利潤(rùn)率AB業(yè)務(wù)組合分析：表示銷(xiāo)售額大小利潤(rùn)率市場(chǎng)增加率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)低成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)高成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)高成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)低成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)第35頁(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)總體思緒上有三種模式能夠選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建第36頁(yè)完全委外能夠短期內(nèi)有效處理企業(yè)人才不足現(xiàn)實(shí)狀況，但以契約關(guān)系確定合作關(guān)系無(wú)法充分從企業(yè)總體利益角度來(lái)考慮問(wèn)題

完全委外特點(diǎn)因?yàn)槿肆Y源匱乏，缺乏專(zhuān)業(yè)性人才或者招聘專(zhuān)業(yè)人才財(cái)務(wù)成本和時(shí)間成本過(guò)高，在組織結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域都和專(zhuān)業(yè)化企業(yè)進(jìn)行合作，借助外部專(zhuān)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)來(lái)填補(bǔ)企業(yè)不足和滿(mǎn)足企業(yè)快速發(fā)展需求企業(yè)本身業(yè)務(wù)運(yùn)作組織以精益型為主，職能部門(mén)工作重點(diǎn)主要是控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督而不是詳細(xì)操作建立關(guān)鍵職能部門(mén)，對(duì)委外工作進(jìn)行有效監(jiān)督和控制優(yōu)勢(shì)有效地處理企業(yè)人才不足問(wèn)題有利于企業(yè)快速擴(kuò)張有利于發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化分工優(yōu)勢(shì)充分利用社會(huì)資源劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制工作量和成本很大項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)大有可能造成局部最優(yōu)化而不是總體最優(yōu)企業(yè)無(wú)法形成穩(wěn)定競(jìng)爭(zhēng)力以契約關(guān)系確定合作關(guān)系無(wú)法充分從企業(yè)總體利益角度來(lái)考慮問(wèn)題第37頁(yè)部分委外能有效地填補(bǔ)企業(yè)在一些職能領(lǐng)域不足，但委外職能和合作搭檔選擇至關(guān)主要部分委外特點(diǎn)企業(yè)在一些領(lǐng)域缺乏專(zhuān)業(yè)化知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因而在這些職能領(lǐng)域借助外界專(zhuān)業(yè)化企業(yè)來(lái)進(jìn)行運(yùn)作部分業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域由企業(yè)本身來(lái)建立，整個(gè)業(yè)務(wù)運(yùn)作需要內(nèi)、外部人員協(xié)調(diào)完成現(xiàn)有以控制監(jiān)督為主要任務(wù)職能部門(mén)，也有從事詳細(xì)操作業(yè)務(wù)職能部門(mén)優(yōu)勢(shì)經(jīng)過(guò)利用社會(huì)資源，有效地填補(bǔ)企業(yè)在一些職能領(lǐng)域不足有利于發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化分工優(yōu)勢(shì)有利于培養(yǎng)企業(yè)本身關(guān)鍵團(tuán)體和關(guān)鍵能力劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制工作量較大關(guān)鍵職能委外對(duì)企業(yè)總體帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)以契約關(guān)系確定合作關(guān)系無(wú)法充分從企業(yè)總體利益角度來(lái)考慮問(wèn)題第38頁(yè)全部自建有利于對(duì)價(jià)值鏈各個(gè)步驟進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)，但管理成本較高全部自建特點(diǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)運(yùn)作各職能領(lǐng)域都建立起對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)部門(mén)整個(gè)業(yè)務(wù)流程體系運(yùn)作主要依靠?jī)?nèi)部力量來(lái)完成各業(yè)務(wù)部門(mén)主要任務(wù)是計(jì)劃、監(jiān)督、實(shí)施和控制優(yōu)勢(shì)有利于企業(yè)形成穩(wěn)定業(yè)務(wù)運(yùn)作體系對(duì)價(jià)值鏈各個(gè)步驟進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)企業(yè)組織優(yōu)勢(shì)和關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)對(duì)專(zhuān)業(yè)人才需求高，人事成本較高無(wú)法充分利用外部專(zhuān)業(yè)化企業(yè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力部門(mén)之間協(xié)調(diào)要求高管理成本較高第39頁(yè)當(dāng)前國(guó)內(nèi)建筑工程企業(yè)主要有兩種發(fā)展模式項(xiàng)目企業(yè)模式企業(yè)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)在于取得工程項(xiàng)目企業(yè)本身不擁有設(shè)計(jì)，土建隊(duì)伍與設(shè)計(jì)企業(yè)，施工隊(duì)建立緊密合作關(guān)系擁有良好項(xiàng)目管理人員工程多采取分包形式來(lái)完成建筑安裝企業(yè)模式描述企業(yè)擁有本身設(shè)計(jì)，土建隊(duì)伍建筑安裝業(yè)務(wù)完全由本身完成企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性大企業(yè)固定成本小能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)資金需求小優(yōu)點(diǎn)企業(yè)易于控制質(zhì)量和成本擁有各方面專(zhuān)業(yè)人才對(duì)其它企業(yè)依賴(lài)性大質(zhì)量控制，成本控制難度較大缺點(diǎn)企業(yè)固定成本較高資金需求較高經(jīng)營(yíng)靈活性較低第40頁(yè)戰(zhàn)略方向確實(shí)定決定了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工程業(yè)務(wù)快速發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)快速反應(yīng)速度以”最大程度滿(mǎn)足客戶(hù)需求“為目標(biāo)有利于企業(yè)內(nèi)部關(guān)鍵團(tuán)體培養(yǎng)高效而精簡(jiǎn)保持和強(qiáng)化企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第41頁(yè)構(gòu)建符合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境組織結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標(biāo)前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以操作管理為主管理模式建筑安裝工程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略管理為主管理模式有效決議,業(yè)務(wù)計(jì)劃,財(cái)務(wù)監(jiān)控體系合理集分權(quán)

管理模式合理部門(mén)設(shè)置明確部門(mén)任務(wù)、功效、職責(zé)界定清楚人員崗位編制以及職責(zé)、權(quán)力、能力要求界定充分考慮保持和利用現(xiàn)有關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以客戶(hù)為導(dǎo)向而且加緊市場(chǎng)反應(yīng)速度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境組織結(jié)構(gòu)確立AB企業(yè)管理模式，建立一整套明確管控體系建立對(duì)應(yīng)決議和監(jiān)督流程重新設(shè)計(jì)組織架構(gòu)，強(qiáng)化微弱功效，糾正職能錯(cuò)位界定明確部門(mén)任務(wù)和責(zé)任明確管理幅度第42頁(yè)業(yè)務(wù)流程再造系統(tǒng)考慮四個(gè)領(lǐng)域，從而