房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-1-8月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售額同比跌幅擴(kuò)大至3.2%開(kāi)發(fā)投資額同比-8.8%

請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明證券研究報(bào)告|行業(yè)月報(bào)1-8月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng):銷售額同比跌幅擴(kuò)大至3.2%，開(kāi)發(fā)投資額同比-8.8%投資：1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比跌幅擴(kuò)大至8.8%，8月單月同比-11%。1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為76900億元，同比減少8.8%，較前值降低0.3pct；8月單月投資額為9183億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比減少11.0%。1-8月開(kāi)發(fā)投資額同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，主要由于（1）土地市場(chǎng)供應(yīng)下滑；（2）銷售市場(chǎng)低迷，疊加庫(kù)存仍處高位，房企拿地意愿偏低3）施工面積趨勢(shì)性萎縮，目前80億平方米的施工體量對(duì)應(yīng)目前銷售12億平方米的平臺(tái)，未來(lái)施工面積將面臨趨勢(shì)性萎縮的壓力，進(jìn)而拖累開(kāi)發(fā)投資。新開(kāi)工：1-8月新開(kāi)工面積同比-24.4%維持低位，其中住宅新開(kāi)工面積同比-24.7%。1-8月，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積為63891萬(wàn)方，同比減少24.4%，較前值提高0.1pct；8月單月新開(kāi)工面積為6922萬(wàn)方，環(huán)比減少2.4%，同比減少23.6%，較前值提高2.3pct。新開(kāi)工持續(xù)低迷，主要是（1）房企拿地規(guī)模萎縮，影響開(kāi)工面積2）在新房銷售承壓、部分民企融資渠道尚未恢復(fù)的背景下，房企整體新開(kāi)工意愿不足；（3）2022年城投獲取的項(xiàng)目開(kāi)工率較低。但本月累計(jì)同比降幅已有企穩(wěn)趨勢(shì)，根據(jù)中指300城宅地成交數(shù)據(jù)，2022年同比下滑31%，2023年1-8月同比下滑28%?？⒐ぃ?-8月累計(jì)竣工面積同比+19.2%，同比漲幅有所收窄。1-8月，全國(guó)累計(jì)竣工面積為43726萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)19.2%，較前值降低1.3pct；8月單月竣工面積為5321萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)18.2%，同比增長(zhǎng)10.6%，較前值降低22.6pct。本月竣工同比漲幅小幅收窄，但整體仍在高位運(yùn)行，主要是（1）2022年同期基數(shù)較低；（2）目前竣工節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是2021年銷售的高點(diǎn)；（3）保交樓正在逐步取得進(jìn)展。我們預(yù)計(jì)全年竣工增長(zhǎng)8%-12%。銷售：1-8月商品房銷售金額同比跌幅擴(kuò)大至3.2%，銷售面積累計(jì)同比-7.1%。1-8月，全國(guó)商品房銷售金額為78158億元，同比減少3.2%，較前值降低1.7pct；8月單月商品房銷售金額為7708億元，同比減少16.4%。1-8月份，全國(guó)商品房銷售面積為73949萬(wàn)方，同比減少7.1%，較前值降低0.6pct；8月單月商品房銷售面積為7386萬(wàn)方，同比減少12.2%。7月底以來(lái)政策出臺(tái)節(jié)奏加快、力度加大，當(dāng)下主要關(guān)注點(diǎn)仍然是政策的持續(xù)釋放的節(jié)奏。從近期高頻數(shù)據(jù)看部分核心城市確實(shí)出現(xiàn)明顯回暖，但目前推動(dòng)成交的主要是此前完成前期選房、尚在猶豫或在觀望政策的客群；政策本身帶來(lái)的增量需求將在接下來(lái)的時(shí)間陸續(xù)釋放。此外，我們認(rèn)為單一大政策的效果周期有限，當(dāng)下的主要關(guān)注點(diǎn)仍然是政策的持續(xù)釋放的節(jié)奏，尚未進(jìn)入政策落地完畢討論基本面可持續(xù)性的階段。未來(lái)可能的政策包括除廣州外一線的首付比例的調(diào)整、二線限購(gòu)的全面打開(kāi)、一線限購(gòu)的邊際放松、城中村改造配套支持政策的落地等。資金：1-8月房企到位資金累計(jì)同比-12.9%，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅擴(kuò)大。1-8月，房企到位資金累計(jì)值為87116億元，同比減少同比減少25.4%，較前值降低5.2pct。我們認(rèn)為對(duì)房企融資端的支持力度需進(jìn)一步加強(qiáng)。投資建議：中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)2021年大周期拐點(diǎn)后，未來(lái)主旋律是分化，看好“一線+不超過(guò)三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量?jī)r(jià)均有一定彈性，能在未來(lái)中周期跑贏全國(guó)整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀徽J(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底，最終政策力度有望媲美2008、2014年。年內(nèi)9-12月是政策預(yù)期、政策持續(xù)釋放帶來(lái)的板塊行情。擇股方向包含以下幾個(gè)方向1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)、貝殼等2）一線政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建發(fā)展等；深圳—天健集團(tuán)等3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對(duì)抗周期波動(dòng)的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。行業(yè)走勢(shì)16%0%-16%-32%2022-092023-012023-052023-09作者分析師周卓君研究助理夏陶相關(guān)研究放，企業(yè)分化加劇》2023-09-14度升溫，核心城市寬松進(jìn)程持續(xù)》2023-09-10P.2請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明一、1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比-8.8% 3二、1-8月銷售金額累計(jì)同比-3.2%，銷售面積累計(jì)同比-7.1% 6三、1-8月房企到位資金累計(jì)同比-12.9% 9四、投資建議 風(fēng)險(xiǎn)提示 圖表1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值及同比 3圖表2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月值及同比 3圖表3：住宅開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值及同比 3圖表4：住宅開(kāi)發(fā)投資額單月值及同比 3圖表5：累計(jì)開(kāi)發(fā)投資額同比增速分業(yè)態(tài)（%） 4圖表6：?jiǎn)卧麻_(kāi)發(fā)投資額同比增速分業(yè)態(tài)（%） 4圖表7：累計(jì)投資同比增速分區(qū)域（%） 4圖表8：?jiǎn)卧峦顿Y同比增速分區(qū)域（%） 4圖表9：累計(jì)新開(kāi)工面積及同比 5圖表10：?jiǎn)卧滦麻_(kāi)工面積及同比 5圖表11：累計(jì)竣工面積及同比 5圖表12：?jiǎn)卧驴⒐っ娣e及同比 5圖表13：各類房屋累計(jì)新開(kāi)工面積同比（%） 6圖表14：各類房屋累計(jì)竣工面積同比（%） 6圖表15：累計(jì)施工面積及同比 6圖表16：各類房屋累計(jì)施工面積同比（%） 6圖表17：商品房銷售金額累計(jì)值及同比 7圖表18：商品房銷售金額單月值及同比 7圖表19：商品房銷售面積累計(jì)值及同比 7圖表20：商品房銷售面積單月值及同比 7圖表21：累計(jì)銷售金額同比分業(yè)態(tài) 8圖表22：累計(jì)銷售面積同比分業(yè)態(tài) 8圖表23：累計(jì)銷售金額同比分區(qū)域 8圖表24：?jiǎn)卧落N售金額同比分區(qū)域 8圖表25：商品房銷售累計(jì)均價(jià)及同比 9圖表26：商品房待售面積及同比 9圖表27：房企到位資金累計(jì)值及同比 9圖表28：房企到位資金單月值及同比 9圖表29：各項(xiàng)資金來(lái)源占比（%） 圖表30：各項(xiàng)資金來(lái)源累計(jì)同比（%） 圖表31：國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)值及同比 圖表32：利用外資累計(jì)值及同比 圖表33：自籌資金累計(jì)值及同比 圖表34：定金及預(yù)收款累計(jì)值及同比 圖表35：個(gè)人按揭貸款累計(jì)值及同比 圖表36：其他到位資金累計(jì)值及同比 P.3請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明--平方米的施工體量對(duì)應(yīng)目前銷售12億平方米的平臺(tái)，未來(lái)施工圖表1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值及同比00資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表3：住宅開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月值及同比-0-同比（%，右軸）0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表4：住宅開(kāi)發(fā)投資額單月值及同比040%40%--資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所分別為-10.9%、-20.4%和-13.9%，較前值變動(dòng)P.4請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表5：累計(jì)開(kāi)發(fā)投資額同比增速分業(yè)態(tài)（%）10% 2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表6：?jiǎn)卧麻_(kāi)發(fā)投資額同比增速分業(yè)態(tài)（%）2022-122022-10 2022-122022-10 . . 資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表7：累計(jì)投資同比增速分區(qū)域（%）--中部地區(qū)-0---中部地區(qū)-0-東北地區(qū)2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表8：?jiǎn)卧峦顿Y同比增速分區(qū)域（%）--中部地區(qū)-0東北地區(qū)--中部地區(qū)-0東北地區(qū)2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所1-8月新開(kāi)工面積同比-24.4%維持低位，其中住宅新開(kāi)工面積同比新開(kāi)工持續(xù)低迷，主要是（1）2022年房企拿地規(guī)模萎縮，今年整體新開(kāi)工意愿不足3）2022年城投獲取的項(xiàng)目開(kāi)工率較低。但本月累計(jì)同比降幅P.5請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表9：累計(jì)新開(kāi)工面積及同比20%-0-同比（20%---00資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表10：?jiǎn)卧滦麻_(kāi)工面積及同比0--資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所取得進(jìn)展的主要是資可抵債的項(xiàng)目，資不抵債的項(xiàng)目仍需進(jìn)一步資金的支持?？⒐ね葓D表11：累計(jì)竣工面積及同比-0-同比（%，右軸）0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表12：?jiǎn)卧驴⒐っ娣e及同比環(huán)比（%，右軸）環(huán)比（%，右軸）30000資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所P.6請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表13：各類房屋累計(jì)新開(kāi)工面積同比（%）10% 2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表14：各類房屋累計(jì)竣工面積同比（%）30%20%10% 2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所和70258萬(wàn)方，同比分別為-7.3%、-5.8%和-9.5%，較前值變動(dòng)-0.2圖表15：累計(jì)施工面積及同比-0-同比（%，右軸）4%0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表16：各類房屋累計(jì)施工面積同比（%）2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所P.7請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明7月底以來(lái)政策出臺(tái)節(jié)奏加快、力度加大，當(dāng)下的主要關(guān)注點(diǎn)仍然是政策的持續(xù)釋放的當(dāng)下的主要關(guān)注點(diǎn)仍然是政策的持續(xù)釋放的節(jié)奏，尚未進(jìn)入政策落地完畢討論基本面可圖表17：商品房銷售金額累計(jì)值及同比-0-同比（%，右軸）0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表19：商品房銷售面積累計(jì)值及同比-0-同比（%，右軸）0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表18：商品房銷售金額單月值及同比0---0-同比（%，右軸）--60%80%資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表20：商品房銷售面積單月值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所1-8月住宅銷售金額、銷售面積累計(jì)同比分別P.8請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表21：累計(jì)銷售金額同比分業(yè)態(tài)20%10% 2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表22：累計(jì)銷售面積同比分業(yè)態(tài)30%20%10% 2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所1-8月東部地區(qū)累計(jì)銷售金額同比首次轉(zhuǎn)負(fù)，其他各區(qū)域低圖表23：累計(jì)銷售金額同比分區(qū)域----中部地區(qū)--東北地區(qū)2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表24：?jiǎn)卧落N售金額同比分區(qū)域--中部地區(qū)----中部地區(qū)--東北地區(qū)2022-122022-10資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所1-8月銷售均價(jià)累計(jì)同比+4.2%；待售面積維持高位，同P.9請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表25：商品房銷售累計(jì)均價(jià)及同比-0-同比（%，右軸）資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表26：商品房待售面積及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所-22.9%、-7.3%和-4.3%，較前值分別-1.3p較為謹(jǐn)慎，部分民企融資渠道邊際收縮加劇流動(dòng)性壓力。考慮到下半年將經(jīng)歷房企年內(nèi)圖表27：房企到位資金累計(jì)值及同比-0-同比（%0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表28：房企到位資金單月值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所P.10請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表29：各項(xiàng)資金來(lái)源占比（%） 資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表30：各項(xiàng)資金來(lái)源累計(jì)同比（%）金款款 資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表31：國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表33：自籌資金累計(jì)值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表32：利用外資累計(jì)值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表34：定金及預(yù)收款累計(jì)值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所P.11請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表35：個(gè)人按揭貸款累計(jì)值及同比0 資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所圖表36：其他到位資金累計(jì)值及同比0資料來(lái)源：Wind，國(guó)盛證券研究所量?jī)r(jià)均有一定彈性，能在未來(lái)中周期跑贏全國(guó)整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段塊行情。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：股：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)、貝殼（2）一線政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建發(fā)展等；深圳—天健集團(tuán)等；政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。P.12請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明免責(zé)聲明國(guó)盛證券有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“本公司”）具有中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。本報(bào)告僅供本公司的客戶使用。本公司不會(huì)因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。在任何情況下，本公司不對(duì)任何人因使用本報(bào)告中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。本報(bào)告的信息均來(lái)源于本公司認(rèn)為可信的公開(kāi)資料，但本公司及其研究人員對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告中的資料、意見(jiàn)及預(yù)測(cè)僅反映本公司于發(fā)布本報(bào)告當(dāng)日的判斷，可能會(huì)隨時(shí)調(diào)整。在不同時(shí)期，本公司可發(fā)出與本報(bào)告所載資料、意見(jiàn)及推測(cè)不一致的報(bào)告。本公司不保證本報(bào)告所含信息及資料保持在最新?tīng)顟B(tài)，對(duì)本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正，但本報(bào)告所載的資料、工具、意見(jiàn)、信息及推測(cè)只提供給客戶作參考之用，不構(gòu)成任何投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議,本公司不就報(bào)告中的內(nèi)容對(duì)最終操作建議做出任何擔(dān)保。本報(bào)告中所指的投資及服務(wù)可能不適合個(gè)別客戶，不構(gòu)成客戶私人咨詢建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報(bào)告內(nèi)容，不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。投資者應(yīng)注意，在法律許可的情況下，本公司及其本公司的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有本報(bào)告中涉及的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，也可能為這些公司正在提供或爭(zhēng)取提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)和金融產(chǎn)品等各種金融服務(wù)。本報(bào)告版權(quán)歸“國(guó)盛證券有限責(zé)任公司”所有。未經(jīng)事先本公司書(shū)面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制。任何機(jī)構(gòu)或