潤豐蘆青項目產(chǎn)品景觀建議

別墅市場主流需求面積較小，項目容積率1.0~1.2，純別墅規(guī)劃難以實現(xiàn)；住宅及酒店地塊限高15m，難以通過高層物業(yè)容積率互調(diào)實現(xiàn)別墅高低容積率品質(zhì)空間；酒店層高規(guī)范3.3m，工業(yè)地塊層高規(guī)范4~8m，適合大面積戶型，但酒店及工業(yè)地塊均無產(chǎn)權(quán)，主流居住客群普遍存在抗性；解決思路：項目主要產(chǎn)品矛盾：項目規(guī)劃上結(jié)合基地地形及用地屬性層級化分區(qū)規(guī)劃，相同屬性用地容積率互調(diào)，保證高端社區(qū)樹立項目形象；酒店及工業(yè)等無產(chǎn)權(quán)地塊差異化市場定位，以企業(yè)會所功能規(guī)劃；利用工業(yè)地塊層高優(yōu)勢，規(guī)劃創(chuàng)新型企業(yè)辦公及接待產(chǎn)品；戶型上以大進深產(chǎn)品為主，3~4F規(guī)劃以消化容積率；項目產(chǎn)品問題點梳理別墅產(chǎn)品定位與高容積率的矛盾是本案的主要問題點用地分析住宅地塊工業(yè)地塊酒店地塊項目南臨蘆青湖，北靠大山，整體景觀環(huán)境良好，未來交通規(guī)劃便利；項目用地整體地勢較為平坦，工業(yè)地塊和住宅地塊局部有緩坡，最高高差約10m左右；指標限制緊張，如何在現(xiàn)有規(guī)范中保證經(jīng)濟效益的情況下打造高品質(zhì)社區(qū)是項目規(guī)劃重要突破點。山體集中式酒店高尚住宅區(qū)：緊鄰城市次干道，交通較為便利；整體地形較為平整，北面有山體景觀資源，私密性較優(yōu)。（用地面積：9.4萬㎡，建筑面積：10.4萬㎡，容積率：1.0~1.1）功能規(guī)劃建議結(jié)合項目定位、各用地指標及特性包括外部資源的利用，酒店等公共服務(wù)配套主要考慮對外交通及形象展示需要，居住區(qū)則考慮相對的私密需要按層級排布。酒店地塊：城市主次干道圍合，交通最為便利；南部面水，整體形象展示面最好。適宜打造公共配套和主題景觀提升整體形象。（用地面積：7.2萬㎡，建筑面積：7.9萬㎡，容積率：1.1）企業(yè)會所區(qū)：緊鄰城市主干道，交通便利；西北部有山坡，南部有水環(huán)繞，景觀資源最優(yōu)。可打造高端產(chǎn)品。用地面積：4.6萬㎡，建筑面積：5.5萬㎡，容積率：1.2）空墅項目形態(tài)規(guī)劃綜合考慮各功能需求，充分結(jié)合地形強調(diào)觀景及與環(huán)境的融合，此外公共建筑需考慮對外形象展示需要。形態(tài)規(guī)劃建議5F*3m3F4F*3.3m4F*3m8~12F4F*4m高層：工業(yè)地塊無15m限高，背山面水，景觀資源豐富，打造高端標桿式住宅。此處布置高層不會對項目內(nèi)其它住宅的湖景資源造成阻擋。洋房：布置于交通干道旁，作為過渡區(qū)，以保證地塊內(nèi)別墅的私密性。項目制高點城市交通線主出入口次出入口交通規(guī)劃建議項目交通規(guī)劃強調(diào)各功能區(qū)的聯(lián)系的同時保證相對的獨立性，避免相互干擾，并結(jié)合地形變化及景觀規(guī)劃一體化打造。社區(qū)主動線雙拼聯(lián)排洋房高層獨棟集中酒店入口廣場各功能區(qū)產(chǎn)品示意住宅區(qū)企業(yè)會所區(qū)第二部分獨棟雙拼聯(lián)排公共配套、幼兒園洋房住宅區(qū)地勢較高，視野開闊，私密性甚佳，布置高端獨棟豪宅；承接獨棟，保證產(chǎn)品組合的連續(xù)性；整體景觀資源不如雙拼和獨棟地塊，私密性比洋房區(qū)略高，布置聯(lián)排別墅作為過渡區(qū)；交通干道旁，布置洋房，以確保地塊內(nèi)別墅的私密性；背陰一面，日照條件較差；處于三個地塊交匯處，布置幼兒園可服務(wù)三個地塊；定位：低密度地塊，集合獨棟豪宅、雙拼、聯(lián)排和洋房為一體的高端多層次菁英住宅區(qū)；規(guī)劃形態(tài)：結(jié)合地形，通過景觀打造隔離各組團，強調(diào)產(chǎn)品規(guī)劃層級性，保證獨棟別墅景觀及居住私密性最優(yōu)。獨棟別墅獨棟別墅是別墅建筑的終極形式，獨門獨院，上下左右前后都屬于獨立空間，是私密性非常強的獨立式住宅，給人以無上的尊榮之感，符合此地塊的高端定位?？芍攸c打造私人庭院，通過層級豐富的水景、花草、亭臺樓閣布局，提高項目品質(zhì)；利用地下室和露臺等贈送面積提升附加值。雙拼別墅此類產(chǎn)品形式上雖為雙拼別墅，實際上可視為獨棟別墅。它由兩棟獨棟以某些輔助結(jié)構(gòu)相連，受限于產(chǎn)品面積及地塊指標，獨棟產(chǎn)品面寬較窄，進深較長，設(shè)計為四層之后，單體建筑視覺上略顯突兀，改成類獨棟，兩棟建筑拼合在一起，以彌補此不足，提升視覺效果。可解決獨棟別墅報批問題。戶型基本偏舒適型，開間比聯(lián)排稍大，舒適度更高。超大私家車庫奢華挑高層，可配備影音室、健身房、酒窖等。舒適陽光露臺下沉式陽光庭院300m2——400m2雙拼別墅地下一層平面圖一層平面圖三層平面圖四層平面圖二層平面圖聯(lián)排別墅

為提升項目品質(zhì)，也可采用類獨棟形式：類獨棟聯(lián)排一：可確保每棟都能有前后左右的私人空間，基本能夠保證每戶都有天有地；類獨棟聯(lián)排二：立面上增強了獨棟別墅的特征，整體氣勢恢宏。為最大程度地消耗容積率，豐富產(chǎn)品組合，還可將聯(lián)排別墅打造成合院形式，形態(tài)上具有古老法式莊園的莊重感；不過整體私密性相對較差，東西兩邊的戶型朝向非南北走向。類獨棟聯(lián)排一類獨棟聯(lián)排二合院地下室120㎡左右，單車位洗衣房活動室及會客廳儲藏室260~300m2聯(lián)排別墅地下一層平面圖首層面積100㎡左右，餐廚區(qū)奢闊挑高客廳和餐廳一層平面圖滿足基本功能需求，通過地下室補充娛樂健身等休閑功能；二層平面圖三層平面圖四層平面圖聯(lián)排別墅：面積為260m2——300m2。滿足基本功能需求，通過地下室補充娛樂健身等休閑功能?；▓@洋房為滿足多客層需求和消耗容積率，打造部分洋房；整體塑造成新古典式的端莊高貴氣質(zhì)；利用層層退臺形式讓每戶都有花園庭院，提升洋房品質(zhì)；采用情景花園洋房式設(shè)計，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺；首層：160㎡4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+地下室洋房地下，部分作為停車場，部分規(guī)劃給一層住戶作為地下室使用，增加產(chǎn)品賣點。露臺私家花園二層地下室一層地下室二層平面圖一層平面圖洋房戶型建議二層-五層：面積控制在140-160㎡，層層退臺，贈送南向大露臺。獨棟集中式酒店聯(lián)排空中別墅、平層獨棟聯(lián)排雙拼企業(yè)會所區(qū)北側(cè)地塊景觀資源相對較弱，結(jié)合集中式酒店打造內(nèi)部主題景觀以提升項目整體形象；南側(cè)地塊交通便利，景觀資源相對北側(cè)較優(yōu)，集中布置高端獨棟產(chǎn)品；地勢最高，視野最好，可與北側(cè)住宅地塊的獨棟承接。緩坡地帶，視野僅次于獨棟區(qū)域，布置雙拼別墅；定位：低密度地塊，集合高端住宿、商務(wù)接待、休閑娛樂為一體的高端旅游度假中心；規(guī)劃形態(tài)：酒店以半圍合廣場形式打造，強調(diào)建筑群的整體組合及變化，園區(qū)內(nèi)引入水系結(jié)合南面水岸景觀打造高端觀景空間。地勢平坦，湖景資源最佳；企業(yè)會所定位產(chǎn)品形式產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)建筑面積（㎡）酒店地塊聯(lián)排300-40011038750獨棟500-6004024987工業(yè)地塊聯(lián)排300-4008429400雙拼400-500209000獨棟500-80085240總計————

148政府關(guān)系主導(dǎo)型會議功能主導(dǎo)型交際功能主導(dǎo)型短期接待主導(dǎo)型度假居住主導(dǎo)型商務(wù)會所開發(fā)模式交際功能主導(dǎo)型：小型商務(wù)會談、小型會議、圈內(nèi)人士交際、私人聚會；短期接待主導(dǎo)型：短期商業(yè)會晤、外地企業(yè)人員在廈停留，度假居住主導(dǎo)型：度假居住、私人聚會、獎勵居住可被企業(yè)或個人獨自擁有的，同時具備休閑居住功能和商務(wù)溝通功能空間的用于商務(wù)會晤、各類會議以及各種形式交流的場所集中式酒店以半圍合式簡歐風(fēng)格的建筑單體結(jié)合歐式風(fēng)情廣場為主，注重歐洲風(fēng)情打造及內(nèi)部空間休閑氛圍的營造。集社區(qū)標桿會所、特色餐飲、SPA、酒吧、商務(wù)中心、網(wǎng)球場、圖書館、健身房、瑜伽室等生活配套商業(yè)為一體的綜合休閑商業(yè)中心。1200㎡企業(yè)會所一層平面圖地下一層平面圖結(jié)合交際型企業(yè)會所定位，戶型功能上應(yīng)結(jié)合休閑娛樂考慮商務(wù)交際需要，如舞會空間，小型會議室，多形式的洽談室等空間，以滿足不同的商務(wù)交際需要；四位停車庫三層平面圖四層平面圖3~4F以住宿接待功能為主，結(jié)合戶型定位，均以臥室套間形式規(guī)劃，并層級化規(guī)劃，大小套間均衡布置，滿足不同的接待客戶需要；650㎡企業(yè)會所一層平面圖地下一層平面圖三層平面圖四層平面圖工業(yè)地塊——空中別墅和平層大宅由于指標限制，打造兩棟高層產(chǎn)品以消耗部分容積率。平層大宅具有較大的空間，可以把住宅和私人商務(wù)功能、私人社交功能進一步結(jié)合；高層和別墅如果共享一塊綠化水景，別墅由于最高4層，其景觀效果必然不如大平層?？纱蛟煲粭l水系景觀分隔高層和別墅產(chǎn)品?？罩袝罩袆e墅：面積為300m2——400m2，層高4.5m，奢闊尺度，全方位觀景，具有傳統(tǒng)別墅所無法比擬的視野；奇數(shù)層平面圖偶數(shù)層平面圖利用工業(yè)地塊層高規(guī)范，打造市場高競爭力辦公產(chǎn)品，高利用率的空間劃分，創(chuàng)新無所不能；大平層形態(tài)示意——6米層高，創(chuàng)新辦公市場新高度300㎡大平層，空中頂級豪宅全陽向辦公空間，坐擁絕佳湖景；項目景觀建議景觀風(fēng)格定位景觀規(guī)劃景觀建議第四部分歐式古典園林風(fēng)格市場現(xiàn)有現(xiàn)代景觀風(fēng)格過于同質(zhì)化；定位高端的項目形象；景觀資源一般，需結(jié)合內(nèi)部打造。景觀風(fēng)格定位獨棟別墅區(qū)的綠化強調(diào)獨立性的享受，注重空間的私有與開放，封閉部分給人以隱蔽、寧靜、安全的感受，便于休憩；開敞部分能增加人們交往的生活氣息。獨棟別墅組團點綴精致的歐式景觀雕塑，增添人文氣息。雙拼別墅組團雙拼別墅規(guī)劃在平地區(qū)與坡地區(qū)，強調(diào)別墅私密性與院落感的同時，要注重組團中綠帶的常綠濃密，形成良好環(huán)境與小氣候，與外界有所區(qū)別。聯(lián)排別墅組團聯(lián)排別墅區(qū)注重一定的私密性，小區(qū)內(nèi)景觀偏向于別墅庭院景觀的細膩，營造小區(qū)域的精致景觀。聯(lián)排別墅強調(diào)一定的院落氛圍，作為與道路的區(qū)隔，也提供私人活動空間，提升產(chǎn)品品質(zhì)。洋房區(qū)域景觀以社區(qū)景觀打造為主，組合豎向景觀設(shè)計，強調(diào)較為親切的景觀氛圍，從而塑造有情景故事的洋房社區(qū)；花園洋房組團結(jié)合洋房露臺，打造豎向景觀空間，與社區(qū)景觀一同營造立體景觀空間，凸顯社區(qū)前庭后院的歸屬感。組團內(nèi)規(guī)劃分為高層商業(yè)寫字樓，高層景觀主要以體現(xiàn)儀式感與大氣的幾何圖形的灌木綠化為主；高層組團利用水系將高層與聯(lián)排別墅隔離，保證相對獨立性與私密性。項目立面建議高層立面建議洋房立面建議別墅立面建議第五部分對立面的要求1234充分體現(xiàn)建筑的品質(zhì)感適合形成項目整體氣勢和形象符合個性化的美學(xué)觀點和文化品位認知度高，市場接受度高新古典建筑風(fēng)格經(jīng)過市場和眾多項目驗證的新古典建筑立面：整體感較強，具有傳統(tǒng)的歷史痕跡感，又摒棄了過于復(fù)雜的機理和裝飾，簡化了線條，能夠很好的體現(xiàn)社區(qū)的整體形象及氣勢感；建筑立面簡潔大氣，品質(zhì)感較強；施工技法成熟，成本控制靈活?！獦淞⒏叨俗≌蜗髽藯U形象建議外墻可采用石材鋼掛裝飾，提升項目形象；細節(jié)上運用圓拱、簡單細膩的線條、雕花來裝飾，貼近自然脈動。體現(xiàn)古老、雄偉的歷史氣息?！尸F(xiàn)莊嚴、雄偉新古典別墅——體現(xiàn)高貴典雅新古典洋房簡歐風(fēng)格洋房建筑形體穩(wěn)重，典雅大方，外墻可采用部分石材鋼掛裝飾，細節(jié)處理上運用雕花、線條，制作工藝精致考究。項目徽章專屬尊榮結(jié)合項目豪宅標識徽章，將標識元素融入到建筑立面設(shè)計細節(jié)中，體現(xiàn)豪宅特色，給予業(yè)主專屬感與尊榮感。項目配套建議會所建議物管服務(wù)建議第六部分1標桿會所，項目形象的另一展示面2社區(qū)智能化，全墅式安保享受3星級物管，人性化尊貴服務(wù)社區(qū)配套要求：

完善社區(qū)配套設(shè)置，有助于高端樓盤形象的提升；多元化科技物管，給予業(yè)主對于項目的更多信賴；貼心的切實需求服務(wù)，體驗不一樣的尊貴生活。在社區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)配套完備的條件下，建議優(yōu)化提升社區(qū)配套服務(wù)，滿足業(yè)主更多日常需求及更好的展示社區(qū)形象?！晟粕鐓^(qū)高品質(zhì)人性化服務(wù)社區(qū)配套會所規(guī)模及形式：建議將2000㎡的會所設(shè)置在酒店內(nèi)部，會所既針對社區(qū)服務(wù)，同時對外接待展示經(jīng)營，結(jié)合酒店打造，可提升住宅社區(qū)的純粹性，同時也利于會所的日常對外經(jīng)營；會所配備：商務(wù)會客中心：商務(wù)接待、會客洽談空間；設(shè)計雪茄吧、紅酒廳等；休閑養(yǎng)生中心：休閑SPA、天然氧吧、恒溫泳池、健身房、壁球室等運動空間。市場上各大樓盤都配備有會所，已經(jīng)成為一個標配，結(jié)合項目定位，打造精品高端社區(qū)，配備高檔會所，在完善社區(qū)配套的同時還能夠提升項目檔次。——標桿會所社區(qū)配套日常管家服務(wù)：家政預(yù)約服務(wù)干/濕洗衣取送服務(wù)上門烹飪、插花等交通安排：飛機票訂購和確認