保利(包頭)南海湖項目營銷策略與品牌傳播-96PPT-偉業(yè)顧問

聚焦呼包鄂保利（包頭）南海湖項目營銷策略與品牌傳播研討B(tài).A.Consulting偉業(yè)顧問一、市場四、營銷

二、項目五、品牌三、產(chǎn)品六、合作

報告思路一、市場1、內(nèi)蒙古市場研究——宏觀經(jīng)濟——城市布局——城市關(guān)系2、呼包鄂市場分析——投資、施工、供應(yīng)、成交——產(chǎn)品類型、價格、代表項目——客戶類別3、包頭市場分析——城市規(guī)劃和發(fā)展——城市環(huán)境和經(jīng)濟——文化4、結(jié)論——發(fā)展契機內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究西部重工業(yè)聚集區(qū)及能源基地07年內(nèi)蒙古國民經(jīng)濟再次呈現(xiàn)增長“偏快”的趨勢。大量持續(xù)性流動性資產(chǎn)進入內(nèi)蒙古地區(qū)，使內(nèi)蒙古成為中西部地區(qū)最大的資產(chǎn)市場。新一輪大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資擴張，全面拓寬投資渠道，加強對城市環(huán)境建設(shè)。

60年自治區(qū)大慶，鞏固內(nèi)蒙古地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展。內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究

——投資比重工業(yè)與固定資產(chǎn)投資成上升趨勢地方財政收入增加、金融存款下降內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究

——金融經(jīng)濟城鎮(zhèn)居民、農(nóng)牧民收入增加內(nèi)蒙宏觀經(jīng)濟研究

——人均收入?yún)^(qū)域研究與市場分析

——城市發(fā)展布局在中西部地區(qū)，內(nèi)蒙古是領(lǐng)頭羊。東北亞擴張，內(nèi)蒙古是貿(mào)易口岸。針對環(huán)渤海，內(nèi)蒙古成為供給地。面對南方地區(qū)，內(nèi)蒙古是能源基地。中國之心臟進出口貿(mào)易全球經(jīng)濟、結(jié)構(gòu)在變內(nèi)蒙古也在變?nèi)蚪?jīng)濟、角色調(diào)整內(nèi)蒙古成主力全球能源戰(zhàn)略高地東北亞經(jīng)濟貿(mào)易領(lǐng)軍中國中西部地區(qū)典范以呼和浩特為政治文化中心打造以包頭為中心的新經(jīng)濟中心結(jié)合滿洲里、海拉爾貿(mào)易通商貿(mào)易口岸區(qū)域研究與市場分析

——城市互動關(guān)系以鄂爾多斯為能源基地鄂爾多斯“小兄弟”趕上“老大哥”呼和浩特首府經(jīng)濟“輕”字當(dāng)先滿洲里、海拉爾新經(jīng)濟貿(mào)易

進軍東北亞包頭卸“包袱”老基地換新顏“金三角”成為“鐵三角”優(yōu)勢資源互補強強結(jié)合、再造中國新經(jīng)濟增長點區(qū)域研究與市場分析

——城市互動關(guān)系在幅員遼闊、資源富集的內(nèi)蒙古自治區(qū)，鄂爾多斯以其優(yōu)質(zhì)且儲量巨大的煤炭和天然氣資源，為包頭這個“工業(yè)重鎮(zhèn)”提供了持續(xù)不斷的動力之源；老工業(yè)基地包頭的鋼鐵和重型裝備制造業(yè)，又為鄂爾多斯和呼和浩特經(jīng)濟發(fā)展提供了堅實的裝備支持；而作為自治區(qū)首府和高校、科研集中地的呼和浩特，豐富的人才和科技資源，則成為包頭和鄂爾多斯兩地取之不竭的巨大智力庫。半徑200公里的一個“三角形”地塊，呼和浩特、包頭、鄂爾多斯就此緊密聯(lián)接一體。區(qū)域研究與市場分析

——城市價值解讀“金三角”地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟表現(xiàn)

“十五”期間，呼包鄂三市經(jīng)濟增長速度平均達到23.4%，高出全國經(jīng)濟增速一倍以上，占內(nèi)蒙古自治區(qū)生產(chǎn)總值的比重由39.2%提高到51.8%。而根據(jù)規(guī)劃，“十一五”末，呼包鄂“金三角”經(jīng)濟總量將占到全國生產(chǎn)總值的2%左右。呼包鄂“金三角”的閃耀，不僅是內(nèi)蒙古自治區(qū)成立60年來經(jīng)濟建設(shè)突飛猛進的一個典型縮影，更是未來內(nèi)蒙古經(jīng)濟騰飛的最大驅(qū)動力所在。區(qū)域研究與市場分析——區(qū)域經(jīng)濟研究與發(fā)展趨勢“金三角”地區(qū)準確定位打造優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群呼包鄂三市在發(fā)揮優(yōu)勢、整合優(yōu)勢、培育優(yōu)勢中，現(xiàn)已形成各具特色的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。以此為基礎(chǔ)，著力打造具有絕對競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。呼和浩特市的目標是延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、提升產(chǎn)業(yè)層次、壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，堅定不移地培育乳業(yè)、電力、電子信息、生物制藥、冶金化工“五大產(chǎn)業(yè)集群”。包頭的目標是依托資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，建成我國中西部地區(qū)乃至全國的鋼鐵、鋁業(yè)、裝備制造、電力、煤化工、稀土“六大基地”，打造具有絕對競爭優(yōu)勢的“六大產(chǎn)業(yè)集群”。鄂爾多斯具有得天獨厚的煤炭及天然氣等資源優(yōu)勢，抓住全國煤、電、油、運緊張的有利時機，鄂爾多斯正加快煤炭、電力、煤化工和精細化工、天然氣化工“四大基地”建設(shè)，力爭形成在國內(nèi)外具有一定影響力的“四大產(chǎn)業(yè)集群”。優(yōu)勢具有顯隱性，要準確定位并發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)必須清楚認識優(yōu)勢、把握優(yōu)勢、整合優(yōu)勢、迅速培育優(yōu)勢、從而最大限度發(fā)揮優(yōu)勢區(qū)域研究與市場分析“金三角”經(jīng)濟發(fā)展趨勢“就經(jīng)濟發(fā)展速度而言，當(dāng)今世界看中國，中國看內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古看呼包鄂‘金三角’?！边@是經(jīng)濟界人士對近年來“金三角”發(fā)展態(tài)勢所做的定性評價。從定量看，呼和浩特、包頭、鄂爾多斯三市的面積占自治區(qū)的1／5，人口占1／4，經(jīng)濟總量占1／2。到今年底，呼和浩特市經(jīng)濟總量5年要翻兩番；包頭市最近3年的經(jīng)濟總量等于“八五”和“九五”10年的總和；鄂爾多斯也曾有過8年翻三番的輝煌?！敖鹑恰眳^(qū)域經(jīng)濟在西部地區(qū)表現(xiàn)突出，抓住機遇迅速發(fā)展。區(qū)域研究與市場分析———呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場呼、包、鄂三地投資成交量呼、包、鄂三地施工面積區(qū)域研究與市場分析———呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場呼、包、鄂三地產(chǎn)品狀況地區(qū)產(chǎn)品類型代表項目產(chǎn)品價格呼和浩特別墅呼和佳地獨棟10000元/m2聯(lián)排5200元/m2東岸國際獨棟10000元/m2——13000元/m2天驕花園獨棟5980元/m2聯(lián)排4480元/m2公寓（普通住宅）奈倫國際起價：4100元/m2最高價：6000元/m2備注：該項目是目前價格最高的鄂爾多斯別墅暫無資料暫無資料公寓（普通住宅）總體市場對比均價：3800元/m2最高價：5000元/m2包頭別墅麗日花園（包頭第一座別墅園林）價格：4000元/m2公寓（普通住宅）歐風(fēng)麗景起價：3800元/m2最高價：5000元/m2區(qū)域研究與市場分析———呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場呼、包、鄂三地客戶類別呼、包、鄂三地政府行政機關(guān)人員三地企事業(yè)單位白領(lǐng)私營企業(yè)主、小煤礦主等投資客中占有一定的比例（山西客戶居多）。區(qū)域研究與市場分析———呼、包、鄂三地房地產(chǎn)市場區(qū)域研究與市場分析——包頭整體規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展包頭城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃要點：1.強化帶狀組織結(jié)構(gòu)2.形成“兩主四副”多中心3.周圍片區(qū)之間設(shè)置綠化隔離帶，破解工業(yè)包圍城市格局4.快速交通體系支持帶狀組織布局經(jīng)濟發(fā)展要點：1.加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3.加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展2006年---2020年區(qū)域研究與市場分析——包頭市場經(jīng)濟成果表現(xiàn)包頭城市經(jīng)濟表現(xiàn)

“十五”時期是包頭國民經(jīng)濟發(fā)展最好、最快的時期。整個“十五”期間，全市生產(chǎn)總值以平均每年百億元的總量增長，2002年全市生產(chǎn)總值超過300億元，2003年突破400億元，2004年突破600億元，2005年突破800億元，“十五”期間年均增長23.6%。

包頭生產(chǎn)總值在全國地級以上城市的排序也由2001年的第123位提升至2005年的第61位。2006年，全市生產(chǎn)總值已達到1010.1億元，成為自治區(qū)第一個GDP超千億元的盟市。包頭市城市環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展加強投資環(huán)境建設(shè)，促進報頭經(jīng)濟快速發(fā)展區(qū)域研究與市場分析——包頭市城市環(huán)境和經(jīng)濟表現(xiàn)房地產(chǎn)起步較晚，市場發(fā)展緩慢早期項目規(guī)模小，總體開發(fā)量較小，市場處于初級狀態(tài)2006年包頭市場出現(xiàn)拐點大品牌入駐，大體量項目開發(fā)不斷涌現(xiàn)多個項目集中上市，市場競爭加劇城市地域小客群共享市場封閉項目面臨全面競爭別墅市場供需失調(diào)，市場反映強勁產(chǎn)品類型單一、產(chǎn)品設(shè)計無新意市場供需失衡，高端項目稀缺，客戶對產(chǎn)品的要求不是很高，整個包頭市地產(chǎn)類產(chǎn)品有限。區(qū)域研究與市場分析——包頭房地產(chǎn)市場表現(xiàn)區(qū)域研究與市場分析——包頭房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品類型產(chǎn)品價格在售產(chǎn)品類型單一，主要是以普通住宅為主，購置目的主要是以改善居住環(huán)境為主。產(chǎn)品價格區(qū)間較窄，可調(diào)控空間較小，價格在未來有提升空間。目標客群戶型需求區(qū)域研究與市場分析——包頭房地產(chǎn)市場分析依據(jù)三地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，目標客戶比較分散。包頭在售產(chǎn)品單套面積較大，順應(yīng)當(dāng)?shù)乜蛻粜睦?，都是以大而寬為主。區(qū)域研究與市場分析——包頭市場對豪宅認識包頭房地產(chǎn)市場豪宅類產(chǎn)品占有量小客戶對豪宅的認識較淡漠居住理念還停留在更換居住環(huán)境層面在當(dāng)?shù)貙粜兔娣e的要求主要是以寬大戶型為主市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品主要是以毛坯為主、帶裝修的產(chǎn)品較少當(dāng)?shù)亟煌ㄝ^發(fā)達，呼、包、鄂三地客戶流動性較強在城市發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的背景下，“老城區(qū)”與“新城區(qū)”都具備成為城市豪宅聚集地的條件南湖板塊——包頭著名的水上公園、宜居的環(huán)境。使更多的客戶看中該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

包頭高端產(chǎn)品稀缺，對產(chǎn)品的認識以及各種配套要求較淡漠。區(qū)域研究與市場分析——包頭市整體房地產(chǎn)市場分析結(jié)論區(qū)域研究與市場分析——區(qū)域分析結(jié)論60年大慶為契機推進內(nèi)蒙古國際化產(chǎn)業(yè)基地進程中西部經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整再造區(qū)域附中心呼包鄂金三角經(jīng)濟增長態(tài)勢強勁優(yōu)勢資源互補鞏固包頭經(jīng)濟地位二、項目1、區(qū)域價值定位——RBD休閑商務(wù)區(qū)2、項目定位——世界級湖畔GOLF富人區(qū)3、產(chǎn)品定位——行政官邸、企業(yè)戴維營、家族領(lǐng)地4、客戶定位

“休閑商務(wù)區(qū)”即RBD(RecreationBusinessDistrict)，是當(dāng)今國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂、科普博覽、主題旅游、精品購物等各類項目加以整合，形成與商務(wù)相結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)，從而創(chuàng)造現(xiàn)代都市新亮點。區(qū)域價值定位RBD休閑商務(wù)區(qū)南海湖占地480公頃，是內(nèi)蒙古自治區(qū)南海濕地自然保護旅游區(qū)18洞70公頃高爾夫球場、8公頃園林式賓館休憩公園49公頃國賓館酒店、配套齊全的商業(yè)休閑中心

低密度的休閑度假居住區(qū)

新城中心，南海湖公園臨近機場，城市主干道，出行便捷自然環(huán)境絕佳，臨近南海湖，被高爾夫球場包圍區(qū)域潛在供應(yīng)量少，后期競爭壓力小。產(chǎn)品類型以中式別墅為主，滿足客戶對傳統(tǒng)居住文化的需求戶型以300平米為主，面積尺度適中0.4容積率，動靜適宜。緊鄰在建的國賓酒店、體育公園、高爾夫球場80公頃的規(guī)劃綠地總占地308公頃，一期總建面38萬平米，區(qū)域內(nèi)少有的大盤賓館、體育公園、別墅會所、商業(yè)休閑度假區(qū)、城市化新城市中心地塊產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展趨勢區(qū)位交通環(huán)境競爭類型戶型低密配套園林規(guī)模公共設(shè)施區(qū)域特點包頭南海湖項目項目定位

——賣點梳理項目定位分主題與關(guān)鍵詞城市·第一居所舒適·創(chuàng)新健康·生態(tài)·休閑升值潛力稀缺景觀資源便利交通城市稀缺產(chǎn)品大盤

新興城區(qū)極具潛力湖畔GOLF低密居住區(qū)世界級湖畔GOLF富人區(qū)城市形態(tài)解碼：日漸完善的配套、便利的交通，完備的城市功能高檔氛圍解說：開闊視野、高檔居住氛圍，自主休閑生活升值潛力解密：國賓酒店、體育公園、高爾夫球場、城區(qū)升級，潛力無限基礎(chǔ)定位主題焦點定位提升地塊產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展趨勢項目定位產(chǎn)品定位行政官邸企業(yè)戴維營家族領(lǐng)地行政官邸:

不只是建筑的奢華，而是尊貴的象征，歷史的見證，峰層人士的居住理想。項目毗鄰國賓館,超低人口密度，清新社區(qū)空氣。獨棟別墅，獨立人生的境界，成就官邸物稀為貴的首要條件。企業(yè)戴維營:戴維營——美國總統(tǒng)的專屬度假勝地，是悠閑、自由、成功的象征，這里有人們心中最理想的生活情趣和最舒展的精神境界。項目毗鄰480公頃的南海湖，70公頃的高爾夫球場環(huán)抱其中，傳承了戴維營的精神理念，借助優(yōu)越的地理環(huán)境，為企業(yè)實現(xiàn)理想的旅游度假及商務(wù)勝地。家族領(lǐng)地：３００平米景觀別墅可多代共享，背靠國賓館的元首居所，充分熏陶出里仁為美的貴族氣質(zhì)，南海湖水世代相伴，也是上風(fēng)上水的世襲居所?？蛻舳ㄎ弧獏^(qū)域來源呼和浩特市包頭市鄂爾多斯市

客群來源以包頭、呼和浩特、鄂爾多斯為中心向內(nèi)蒙其他城市擴展。山西、北京等地也會出現(xiàn)部分投資客戶。社會屬性年齡40~55歲之間，是家庭、社會的中堅力量。職業(yè)為政府官員、大型企業(yè)高管層、煤礦、能源、畜牧業(yè)等私營業(yè)主。心理因素生活方式/文化圈的認同，選擇性注意/記憶對本圈的感覺非常敏銳；選擇性拓展專業(yè)/朋友圈；看重財富和消費帶來的身份感，在活動圈層中具有明顯的炫富和攀比心理?？蛻舳ㄎ弧腿悍治鑫幕蛩厥軅鹘y(tǒng)文化影響較深，同時眼界開闊。個人因素家庭經(jīng)濟狀況良好，性格開朗，好溝通；追求高品質(zhì)的生活方式；工作或生意在生活中始終排在首位，掙錢的過程比消費更享受，看好包頭的未來發(fā)展，和便利的交通環(huán)境（機場）?？蛻舳ㄎ弧腿悍治稣賳T：內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市政府/包頭市中級人民法院/包頭市政協(xié)/包頭市財政局/包頭市工商局/包頭市交通局等政府高層官員企業(yè)會所：中國電信集團包頭分公司/蒙牛集團/鄂爾多斯集團神華集團等大型企業(yè)資源型產(chǎn)業(yè)：煤礦、能源、畜牧業(yè)等私營業(yè)主客戶定位———目標客戶類型客戶定位———目標客戶模型分布地區(qū)呼和浩特、包頭、鄂爾多斯等。行業(yè)政府官員生活方式三點一線，奔波于辦公室、家庭和一些高檔的社交和休閑場所性格內(nèi)斂、低調(diào)、不事張揚購買特點一般以家人的名義購買，并且較少貸款，部分政府高級官員的配偶會有相當(dāng)?shù)闹脴I(yè)決策權(quán)政府官員分布地區(qū)多數(shù)分布在呼和浩特、包頭、鄂爾多斯等廣大內(nèi)蒙地區(qū)。行業(yè)特征煤礦、能源、畜牧業(yè)生活方式正處于出人頭地階段，渴望揚名，渴望社會的注意、認同。占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源。購買心理消費心理相對不夠成熟、對產(chǎn)品要求僅現(xiàn)予表面，和項目整體印象。從眾心理較強，不計較價格，但又喜歡“小便宜”傳播特點同區(qū)域內(nèi)內(nèi)蒙高端客戶之間聯(lián)系緊密，通過圈層互動，能達到有效傳播?？蛻舳ㄎ弧繕丝蛻裟Ｐ唾Y源型產(chǎn)業(yè)高端人群三、產(chǎn)品1、建筑形態(tài)——風(fēng)格、細節(jié)2、配套3、戶型4、物業(yè)——國際物業(yè)顧問或聯(lián)合管理B區(qū)A區(qū)C區(qū)D區(qū)國賓館配合營銷推廣，根據(jù)產(chǎn)品屬性，將項目一期劃分為A、B、C、D四個區(qū)塊，營銷工作結(jié)合工程進度依次開發(fā)推進。產(chǎn)品策略———區(qū)域劃分建筑風(fēng)格建議A區(qū)：

首開區(qū)，靠近國賓館，為一期優(yōu)勢地段，有利用樹立項目整體形象。建筑形式應(yīng)以體現(xiàn)項目品質(zhì)感歐式風(fēng)格為主，并融入多元化的因素，快速樹立項目高端品質(zhì)。作為城市價格標竿，建議采取精裝修產(chǎn)品，小體量，迅速切入市場。奢華、高貴為A區(qū)的主要賣點。B區(qū)：由于靠近小區(qū)的路口，設(shè)計為歐式風(fēng)格，格外引人注目，搶眼。建筑風(fēng)格建議C區(qū)：由于位于高爾夫球場中心帶、風(fēng)光宜人。采用美式風(fēng)格更有異國風(fēng)情。建筑風(fēng)格建議D區(qū)：一期的后端產(chǎn)品，毗鄰預(yù)留發(fā)展帶的住宅、花園洋房，產(chǎn)品可做多元化的嘗試，豐富產(chǎn)品類型，內(nèi)部差異化，在整體效果上有過度感。建筑風(fēng)格建議傳統(tǒng)石材，或者新型的陶土面磚、金屬屋面等考究的材質(zhì)可以提升別墅外觀整體品質(zhì)。石材陶土面磚金屬建筑立面根據(jù)包頭產(chǎn)品多數(shù)為集中供暖且獨立供暖浪費相應(yīng)資源本產(chǎn)品應(yīng)該采用整體供暖方式。供暖方式

在園林規(guī)劃上，獨棟與其他類型產(chǎn)品要有一定的軟性區(qū)分，使其面積劃分上體現(xiàn)相對獨立性，設(shè)計上將外部景觀與內(nèi)部景觀相結(jié)合。園林規(guī)劃學(xué)習(xí)星河灣精神要從一個小品、一塊石頭、一個水池、一把座椅做起。細節(jié)打造配套設(shè)施集中布置咖啡茶座休閑廣場社區(qū)商業(yè)配套健身中心泳池會所咖啡吧兒童活動中心主力戶型設(shè)計建議充分體現(xiàn)第二居所功能空間變化：起居室、餐廳、家庭室、廚房等公共空間面積相對較大，并注重這些空間的開敞性和通透性，流動暢通除主臥面積適當(dāng)大以外，其他臥室面積相對較小主臥不帶衣帽間不做保姆間，若有保姆可以使用次臥書房的功能弱化，可做多功能房主力戶型設(shè)計建議主要功能空間面積

強化公共空間，如起居室、餐廳、廚房、玄關(guān)等主臥的舒適性要保證其他房間保證基本的面積尺寸，戶型面積越大時每個功能空間面積適當(dāng)放大，以保證其舒適性單體樓型設(shè)置建議建筑形式傳統(tǒng)、緊湊建筑方向性不敏感，易于形成組團能夠保證較高的容積率

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如：美國世邦魏理仕物業(yè)管理有限公司英國第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理四、營銷1、價格

——起步價、均價2、周期——四年（大階段）

——一年（小階段）B區(qū)A區(qū)C區(qū)D區(qū)國賓館配合營銷推廣，根據(jù)產(chǎn)品屬性，將項目一期劃分為A、B、C、D四個區(qū)塊，營銷工作結(jié)合工程進度依次開發(fā)推進。營銷策略———區(qū)域劃分競爭導(dǎo)向定價（加權(quán)定價）——

以市場同類產(chǎn)品為價格制定的參考導(dǎo)向成本定價原則——以項目開發(fā)、建設(shè)、營銷成本的核算為價格制定基礎(chǔ)需求導(dǎo)向定價——以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率、品牌形象和最終利潤為目標，真正按照有效需求來策劃房地產(chǎn)價格。

營銷思路——定價原則產(chǎn)品分類開盤均價（元/平米）后期均價（元/平米）總體均價（元/平米）總價（萬元）預(yù)計價格漲幅A區(qū)7000700070006993－B區(qū)6000630066006633910%C區(qū)6720702073207392122%D區(qū)7440774080408150234%

702022875

單戶面積按270平米計算營銷思路——價格調(diào)整側(cè)略B區(qū)快速銷售階段C區(qū)鞏固提高階段D區(qū)全面輝煌階段

A區(qū)屬于本項目首先開售區(qū)域，操作的好壞直接影響后三期客戶對項目的信心；B區(qū)作為首次放量的區(qū)域，營銷的成敗影響著C、D兩區(qū)銷售任務(wù)，是全局戰(zhàn)略部署的關(guān)鍵一步。

速度利潤速度=利潤營銷思路A區(qū)形象樹立階段一期價格策略整體均價7000－8000元起步價6000元小步快跑，價格差異大銷售周期4年高格局宣傳，造足項目豪宅的聲勢，然后以相對合理的市場預(yù)期價格入市，給目標客戶以物超所值的驚喜，實現(xiàn)開盤的放量銷售；有節(jié)奏的，適時的上調(diào)價格，堅定已購房客戶信心，營造再購可能性；價格上調(diào)幅度以項目銷售情況而定，以2%為上調(diào)幅度為宜，實行小步快跑的策略。價格上調(diào)周期以兩至三個月為宜。2008年A區(qū)完工，B區(qū)入市，著力打造外圍環(huán)境，利用樣板區(qū)大力進行市場推廣，樹立項目品牌形象。A區(qū)入住，B區(qū)放量，成熟樣板區(qū)示范效應(yīng)，著力進行項目形象塑造。2009年2010年A、B區(qū)入住，社區(qū)初具規(guī)模，項目品質(zhì)得到展現(xiàn)。C區(qū)借勢入市，進入品牌塑造期。A、B、C區(qū)全面入住，D區(qū)進入銷售階段，以公司品牌推廣為主。2011年形象塑造階段品牌塑造階段品牌上升期形象樹立階段營銷策略———銷售周期08年營銷思路年度任務(wù)指標：0%任務(wù)指標：3%任務(wù)指標：10%任務(wù)指標：10%任務(wù)指標：20%任務(wù)指標：40%任務(wù)指標：70%任務(wù)指標：100%預(yù)熱期2008.1.1-2008.2.29A區(qū)亮相期2008.3.1－2008.3.2銷售持續(xù)期12008.3.3—2008.4.30B區(qū)開盤期2008.6.30-2008.7.8銷售持續(xù)期22008.7.9-2008.8.31促銷期2008.9－2008.10銷售持續(xù)期32008.10－2008.11B區(qū)收盤期

2008.11-2008.12積累期2008.5.1—6.29任務(wù)指標：90%A區(qū)完工，道路修整到位，城區(qū)及現(xiàn)場售樓處啟用，客戶積累期，同時進行業(yè)務(wù)體的相關(guān)培訓(xùn)和考核。

A區(qū)樣板區(qū)完工，產(chǎn)品正式發(fā)售，GOLF球場試營業(yè)，擴大項目知名度，開始對認購客戶進行保養(yǎng)。放大產(chǎn)品自身賣點，突出項目熱銷的綜合賣點?，F(xiàn)場活動、優(yōu)惠的促銷政策及客戶信息的反饋。B區(qū)動工。B區(qū)開盤前的準備和前期簽約工作。國賓館盛大開業(yè)。更為廣泛的市場客戶的消化。高爾夫球場正式開業(yè)。B區(qū)樣板產(chǎn)品完工投入使用，舉辦盛大的開盤活動；宣傳推廣的強勢投放。借助A區(qū)項目入住的節(jié)點，進行現(xiàn)場促銷活動和系列客戶保養(yǎng)活動B區(qū)完工，A區(qū)入??；對成交客戶進行有效的保養(yǎng)，提高客戶介紹成交比例。

社區(qū)步入成熟。進行簽約客戶的催款、辦理入住，著手后期客戶積累。

五、品牌1、傳播策略2、案名3、LOGO及VI4、平面、戶外5、公關(guān)活動六、合作1、偉業(yè)

2、優(yōu)勢

3、團隊4、商務(wù)B.

A.

Consulting煙臺天津石家莊太原呼和浩特秦皇島沈陽哈爾濱大連濟南青島杭州安陽唐山武漢南昌固安涿州重慶

偉業(yè)顧問成立于一九九四年，是與中國房地產(chǎn)行業(yè)相伴而生的最早的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)之一。初以房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)為先導(dǎo)，于不斷創(chuàng)新中逐步發(fā)展完善了以房地產(chǎn)投資顧問、營銷代理、商業(yè)策劃、資產(chǎn)管理及二手物業(yè)代理五大聯(lián)合互動的專業(yè)服務(wù)體系，經(jīng)過10余年的實踐與發(fā)展，現(xiàn)已成長為中國最具規(guī)模的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)。偉業(yè)顧問于北京以及中國華北地區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)獨占鰲頭，并以具有前瞻性的戰(zhàn)略構(gòu)想將業(yè)務(wù)擴展至天津、石家莊、太原、濟南、南京、杭州、武漢、沈陽、哈爾濱、大連、青島等20余個大中型城市，致力于為市場及社會創(chuàng)造最大價值，憑借企業(yè)綜合實力見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，成就了偉業(yè)顧問卓越的品牌價值以及深遠的品牌影響力。偉業(yè)介紹天津大連沈陽武漢山東偉業(yè)顧問分公司分布圖偉業(yè)介紹偉業(yè)顧問投資顧問商業(yè)策劃及管理營銷代理資產(chǎn)管理房地產(chǎn)金融二手物業(yè)代理房地產(chǎn)綜合服務(wù)商偉業(yè)介紹———服務(wù)值得信賴的營銷業(yè)績2006年銷售代理額達90億元獲北京金牌地產(chǎn)代理第一名2006年，“中國房地產(chǎn)百強”頒予偉業(yè)顧問2005年中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)華北區(qū)第一名1996至2006年連續(xù)多年名列京城房地產(chǎn)住宅代理銷售之首。每年市場占有率達15%以上。歷年累計營銷代理額逾400億偉業(yè)介紹———業(yè)績

從1994年至2006年12年間，偉業(yè)從成功操作“聚龍花園”、“通用時代國際公寓”、“世貿(mào)國際公寓”到“濟南魯能領(lǐng)秀城”、“沿?！べ惵宄恰?、“北京華僑城”、“領(lǐng)秀新硅谷”、“東麗湖.萬科城”等已有百余個項目，2006年銷售額約90個億，成功實現(xiàn)累計銷售額達400多億。19941995199620002001200219971998199920032004200520061009080706050403020104.58.710.815172141282131517090單位：億元偉業(yè)介紹———業(yè)績偉業(yè)優(yōu)勢對高端市場的精準把握高端項目豐富的客戶資源全面豐富的增值服務(wù)