第02章 物業(yè)管理的全程程序

1）讓學(xué)生了解物業(yè)管理的前期管理及物業(yè)管理正式開展工作的基礎(chǔ)工作2）讓學(xué)生熟練掌握撰寫各類文書的技巧CHAPTERTWOWHOLEPROCESSFORPROPERTYMANAGEMENT物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作物業(yè)管理工作的正式開展CHAPTERTWOWHOLEPROCESSFORPROPERTYMANAGEMENT物業(yè)管理的全程程序CHAPTERTWOWHOLEPROCESSFORPROPERTYMANAGEMENT物業(yè)管理是一項持續(xù)時間長、牽涉主體多、法律關(guān)系復(fù)雜的綜合性活動，而不只是簡單的收房租、綠化澆水、掃地、維修房子；而且即使是顯性的保安、清潔之類的服務(wù)，也是有學(xué)問與規(guī)定的。規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，下雨下雪，都有緊急預(yù)案；綠化養(yǎng)護，都有國家標(biāo)準(zhǔn)；綠地怎么澆水，什么時候澆什么時候不澆，都有一定的規(guī)范，這些都是技術(shù)，都要靠人去安排、去執(zhí)行，更別說許多的物業(yè)管理工作。因此，規(guī)范的物業(yè)管理的正常工作的開展仍需要一系列的運作，需要一系列運作的各個環(huán)節(jié)之間密切的配合和連貫。本章導(dǎo)入本節(jié)教學(xué)重點：注意物業(yè)管理的前期管理、前期物業(yè)管理與早期介入三大概念的區(qū)別。含義：在開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持與專業(yè)物業(yè)人員或企業(yè)，參與物業(yè)的項目可行性研究、項目規(guī)劃、開發(fā)、設(shè)計、施工、竣工及承接查驗、房屋銷售及服務(wù)租賃等過程。作用：設(shè)計完善、工程質(zhì)量保證、后期管理基礎(chǔ)、了解某物業(yè)一、前期介入前期介入旨在促進規(guī)劃合理、設(shè)計優(yōu)化，跟蹤整改程度及工程質(zhì)量概況。一、前期介入前期介入旨在促進規(guī)劃合理、設(shè)計優(yōu)化，跟蹤整改程度及工程質(zhì)量概況。根據(jù)前期介入階段的不同，它又可分為早、中、晚三類。早期介入：指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段（立項決策、規(guī)劃設(shè)計）即開始介入；中期介入：在項目施工階段開始；晚期介入：在工程結(jié)束、準(zhǔn)備竣工和接管時介入。（一）早期介入關(guān)于早期介入，不少從事物業(yè)管理的過來人都認為，物業(yè)管理應(yīng)該實施早期介入，早期介入不是可有可無，而是十分必要的。有的住宅區(qū)沒有學(xué)?；蛏虡I(yè)網(wǎng)點不足，有的區(qū)無車輛停放點或缺泊車位等等。開發(fā)建設(shè)者的開發(fā)建設(shè)時間不過是幾年時間而已，而物業(yè)使用者和物業(yè)管理者與物業(yè)打交道的時間則要長達幾十年甚至上百年。作為早期介入的物業(yè)管理人員，要從管理的角度看設(shè)計方案是否合理，對不完善的方案及時采取補救措施。在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、因地制宜”的方針。搞好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計（二）中期介入抓好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的施工質(zhì)量物業(yè)的施工質(zhì)量直接關(guān)系到物業(yè)投入使用后使用功能的正常發(fā)揮和物業(yè)使用壽命的長短。在施工階段，物業(yè)管理公司應(yīng)跟進整個施工過程，做好包括房屋主體結(jié)構(gòu)、墻、梁、柱和機電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)等各個方面的技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督工作。良好的施工質(zhì)量會為良好的物業(yè)管理代擬訂良好的基礎(chǔ)。1）跟進整個施工過程，抓好工程質(zhì)量2）參與工程的竣工驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)（三）晚期介入抓好物業(yè)接管驗收關(guān)相關(guān)鏈接

海外的物業(yè)管理對早期介入的管理相當(dāng)重視。必須通過招投標(biāo)才有資格對物業(yè)進行早期介入的管理運作。一般是在立項決策階段介入。介入立項決策、規(guī)劃設(shè)計、施工安裝、竣工驗收各個環(huán)節(jié)。

1.對開發(fā)商的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的細分、目標(biāo)市場的定位、成本利潤分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。

2.根據(jù)對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計中容易忽略的細節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護等提供改進意見，避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現(xiàn)象。

3.扮演“第二工程監(jiān)理”角色，按施工進度察看施工現(xiàn)場。

4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。二、前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作?！扒捌谖飿I(yè)管理”和“物業(yè)管理”的主要區(qū)別在于兩點：存續(xù)時間不同選聘物業(yè)管理單位的對象不同建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第二條：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理?！鼻捌诠芾硎俏飿I(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，按其內(nèi)容與約定對該物業(yè)進行的階段性管理。二、前期物業(yè)管理存續(xù)時間不同

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。也就是說一般意義上的物業(yè)管理是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而前期物業(yè)管理僅在業(yè)主委員會成立之前存在。二、前期物業(yè)管理選聘物業(yè)管理單位的對象不同（法律關(guān)系主體不同）一般意義上的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)；而前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只好由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，或由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。課堂思考前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。在有一個問題上，大家都很清楚，就是實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益也越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得作大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以可能發(fā)生什么事情？相關(guān)鏈接開發(fā)商隨意承諾，物業(yè)管理公司受連累

中國物業(yè)管理資訊網(wǎng)2003年12月8日報道：廣州某花園在房產(chǎn)銷售期間向購房人承諾，物業(yè)管理服務(wù)費為6角錢每平方米，并且管道煤氣安裝入戶、24小時冷熱水以及對講可視單元防盜門等，且寫進了購房合同。但業(yè)主入住一年后，這些承諾都沒有兌現(xiàn)，非但沒有管道煤氣、24小時的熱水以及單元防盜門等設(shè)施，就連當(dāng)初承諾的6角錢每平方米的物業(yè)管理費也漲到了8角錢。于是業(yè)主們紛紛到物業(yè)管理公司質(zhì)問。本節(jié)教學(xué)重點：物業(yè)管理人員職業(yè)道德與素質(zhì)要求；基礎(chǔ)資金的構(gòu)成；內(nèi)外規(guī)章制度的關(guān)聯(lián)；接管驗收的意義。一、物業(yè)管理人員選拔與崗位培訓(xùn)

物業(yè)管理人員的選拔－本著德才兼?zhèn)錁?biāo)準(zhǔn)，量才錄用，簽定勞動合同。

物業(yè)管理人員的基本素質(zhì)要求決策層——正副經(jīng)理、總經(jīng)理助理、三總師（會計、經(jīng)濟、工程）管理層——部門經(jīng)理、主管（組織執(zhí)行者）操作層——經(jīng)營管理活動的具體操作者物業(yè)從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)與技能（41）物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德（43）愛崗敬業(yè)、誠實守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻社會物業(yè)從業(yè)人員的禮貌禮儀（46）一、物業(yè)管理人員選拔與崗位培訓(xùn)崗位培訓(xùn)－成功的物業(yè)管理公司都有一個共同之處，就是十分重視物業(yè)管理人員的崗位培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的重要手段，是搞好物業(yè)管理工作所不可缺少的環(huán)節(jié)。－物業(yè)管理的崗位培訓(xùn)包括：（1）入職前培訓(xùn)：崗位知識與操作技能培訓(xùn)。（2）現(xiàn)職培訓(xùn)：傳授新知識和提高業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)。相關(guān)鏈接一物業(yè)管理師制度——2005年《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》（《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》）每年一次，2年一周期工作年限、學(xué)歷要求考試科目：《物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)管理實務(wù)》《物業(yè)管理綜合能力》《物業(yè)經(jīng)營管理》注冊：取得《資格證書》需注冊方可從業(yè)。有效期3年。相關(guān)鏈接二物業(yè)管理人員應(yīng)知自身企業(yè)的基本情況：含公司發(fā)展史、組織機構(gòu)、勞保福利；公司的規(guī)章制度、勞動紀(jì)律、安全守則、業(yè)務(wù)處理程序等。應(yīng)了解所管物業(yè)的基本情況：建筑物的構(gòu)造、布局、功能、數(shù)量、質(zhì)量等；各種場地的使用功能、面積、布局等；各種設(shè)備設(shè)施的位置、分布和功能等。公司制定的《住戶手冊》和各種管理規(guī)定。相關(guān)鏈接二物業(yè)管理人員應(yīng)會物業(yè)管理的基本常識：應(yīng)付突發(fā)事故的基本常識；防火、防盜等基本常識；熟悉本崗位的職責(zé)并具有熟練的本崗位操作技能和技巧；掌握行政管理學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)、房屋構(gòu)造學(xué)、建筑設(shè)備學(xué)、市政工程學(xué)、園林綠化學(xué)、財務(wù)管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、電子計算機等。故事鏈接上海曹陽路某居住小區(qū)。居住在11幢33層(頂層)的某室的業(yè)主到管理處投訴：這幾天，在晚上21點左右都聽到從樓頂上傳來敲擊聲．要求管理處解決此噪音問題。經(jīng)理(甲)吩咐工程主管解決此事，工程主管派維修工查明此事。維修工第二天匯報：敲擊聲是樓頂水箱進水管出水時發(fā)出的噪音。工程主管核實后向經(jīng)理匯報，經(jīng)理請專業(yè)公司來檢查．就此整改并報價。經(jīng)理根據(jù)其2.5萬元的報價向公司請示整改，公司批復(fù)：同意。恰好此時另一小區(qū)經(jīng)理(乙)路過，聽該經(jīng)理提起整改之事，立即阻止，說：“這個樓頂水箱進水管產(chǎn)生的敲擊聲，是水電工在地下泵房手動超水位供水引起的，只要恢復(fù)自動供水，敲擊聲就沒有了，結(jié)果節(jié)約了2.5萬元。二、物業(yè)管理基礎(chǔ)資金的落實物業(yè)管理資金的主要來源渠道政府房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)主住戶二、物業(yè)管理基礎(chǔ)資金的落實資金構(gòu)成①房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供的公共設(shè)施、設(shè)備的維護管理儲備金；②按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向住戶收取的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護管理儲備金——維修基金；③按照物業(yè)管理合同規(guī)定向住戶收取的“公共性服務(wù)費”；④物業(yè)管理公司開展的“特約管理服務(wù)“的收入；⑤“物業(yè)管理經(jīng)營性用房（或稱商業(yè)用房）”的經(jīng)濟收益；⑥物業(yè)管理公司開展的多種經(jīng)營活動的收入；⑦政府給予適量的“城市維護費補貼”。其中①和⑤為物業(yè)管理的基礎(chǔ)基金或稱啟動基金。三、物業(yè)管理規(guī)章制度的制定規(guī)章制度指要求團體中的成員共同遵守的、按一定程序辦事的規(guī)程和行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理的規(guī)章制度可分為兩類：公司內(nèi)部的規(guī)章制度對外的規(guī)章制度三、物業(yè)管理規(guī)章制度的制定規(guī)章制度指要求團體中的成員共同遵守的、按一定程序辦事的規(guī)程和行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理的規(guī)章制度可分為兩類：公司內(nèi)部的規(guī)章制度

物業(yè)公司成立伊始就應(yīng)該建立起一套科學(xué)的、健全嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可依。這與高質(zhì)量的物業(yè)管理成果關(guān)系密切。公司內(nèi)部的規(guī)章制度可分為四個方面的內(nèi)容：公司的目標(biāo)、宗旨；公司的有關(guān)規(guī)章制度；公司的工作程序；公司各崗位職責(zé)。例如，深圳“中海深圳物業(yè)管理公司”成立僅3年的時間，在高層樓宇的管理方面就成績斐然，成了全國各地物業(yè)管理單位爭相參觀的典范，其成功的經(jīng)驗之一，就是有賴于公司科學(xué)的、健全嚴(yán)格的規(guī)章制度。如公司規(guī)定服務(wù)工作中職工要統(tǒng)一穿工作服和戴工作牌，接收投訴電話不得超過三聲鈴響，對投訴的處理不得超過4h等等。三、物業(yè)管理規(guī)章制度的制定規(guī)章制度指要求團體中的成員共同遵守的、按一定程序辦事的規(guī)程和行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理的規(guī)章制度可分為兩類：對外的規(guī)章制度主要是對轄區(qū)的業(yè)主、住戶訂立的。向轄區(qū)的業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)、管理服務(wù)范圍及管理服務(wù)的方式方法等方面的文件，以及要求轄區(qū)的業(yè)主和住戶共同遵守的行為規(guī)則。例如：①公共契約——簡稱公約，是物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主、住戶在意愿一致的基礎(chǔ)上雙方協(xié)定、簽署的契約。主要明確的內(nèi)容：“物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé)”；“物業(yè)管理公司和轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任。一般由物業(yè)公司擬訂，經(jīng)業(yè)主、住戶同意并雙方簽署后生效。②轄區(qū)管理規(guī)定③業(yè)主（住戶）管理委員會章程④住戶手冊四、物業(yè)的接管驗收接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。1.物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別2.新建物業(yè)的接管驗收3.原有物業(yè)的驗收四、物業(yè)的接管驗收1.物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別驗收的目的不同：接管驗收是在驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。驗收條件不同：接管驗收首要條件是竣工合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋的棟、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；竣工驗收的首要條件則是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。交接對象不同：接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。四、物業(yè)的接管驗收2.新建物業(yè)的接管驗收（1）準(zhǔn)備工作：135洽商制定接管驗收計劃擬定管理規(guī)約及一系列管理制度建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)人員培訓(xùn)協(xié)助開盤樓盤售樓檢驗驗收條件《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》知識鏈接四、物業(yè)的接管驗收2.新建物業(yè)的接管驗收（2）應(yīng)具備的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件：①建設(shè)工程已全部施工完畢并已竣工驗收合格；②供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等房屋的附屬設(shè)備設(shè)施能夠正常使用；③房屋的幢、戶標(biāo)號經(jīng)有關(guān)部門確認。四、物業(yè)的接管驗收2.新建物業(yè)的接管驗收（3）程序①由建設(shè)單位書面提請接管單位接管，接管單位按接管驗收應(yīng)具備的條件和接管驗收應(yīng)驗交的產(chǎn)權(quán)資料及技術(shù)資料進行審核。對具備條件的，在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。②接管單位會同建設(shè)單位對房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。四、物業(yè)的接管驗收2.新建物業(yè)的接管驗收（3）程序③對驗收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全及設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，約定期限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強返修，直至合格；影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負責(zé)處理。

④對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采用費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。

⑤房屋檢驗合格后，接管單位簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。四、物業(yè)的接管驗收2.新建物業(yè)的接管驗收（4）物業(yè)接管驗收應(yīng)驗交的資料①產(chǎn)權(quán)方面的資料：包括項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷資料等；②技術(shù)方面的資料：包括竣工圖、地質(zhì)勘探報告、工程預(yù)決算書、圖紙會審記錄、竣工驗收證明書、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、供水、供暖的試壓報告等.四、物業(yè)的接管驗收2.新建物業(yè)的接管驗收（5）接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)與主要內(nèi)容137頁表四、物業(yè)的接管驗收3.原有物業(yè)的驗收應(yīng)具備的條件房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；土地使用權(quán)范圍明確。四、物業(yè)的接管驗收3.原有物業(yè)的驗收程序

a.移交人書面提請接管單位接管驗收；

b.接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐次進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

c.接管單位會同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；四、物業(yè)的接管驗收3.原有物業(yè)的驗收程序d.對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

e.交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

f.經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理)。四、物業(yè)的接管驗收3.原有物業(yè)的驗收物業(yè)接管驗收應(yīng)驗交的資料①產(chǎn)權(quán)方面的資料含房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、有關(guān)產(chǎn)權(quán)方面的司法、公證文書和協(xié)議、房屋、設(shè)備及其附著物清單等。②技術(shù)方面的資料總平面圖、房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料等。本節(jié)教學(xué)重點：對于物業(yè)企業(yè)工作人員來講，應(yīng)能夠熟練撰寫各類文書。一、住戶入住物業(yè)管理公司完成了一系列物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，并且物業(yè)又具備了可以使用的條件后，物業(yè)管理公司就應(yīng)該抓緊住戶入住的籌備工作。住戶入住工作準(zhǔn)備就緒，就應(yīng)向住戶發(fā)出“入住通知書”。住戶接到“入住通知書”后，前往物業(yè)公司的物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)。進行房屋清理、裝修房屋和開始使用房屋的這一段時間都稱為住戶入住時期。這段時期是物業(yè)公司不容忽視的環(huán)節(jié)和階段，也是物業(yè)公司的物業(yè)管理處工作量較集中的時期，所以應(yīng)注意：物業(yè)管理處各方面的人員必須到位；要注意加強治安管理和安全管理工作；做好住戶入住手續(xù)的辦理工作。入伙手續(xù)文件的內(nèi)涵

入伙手續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)在所建的樓宇具備入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件，業(yè)主按規(guī)定要求進行檢驗房產(chǎn)、付款、簽約、搬遷、裝修、人住等。入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括：入伙通知書入伙手續(xù)書收樓須知繳費通知書全由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)名義發(fā)給業(yè)主。一、住戶入住1.入伙通知書入伙通知書是通知業(yè)主可以來辦理入伙手續(xù)，并可進住的文書。入伙通知書文本詳見入伙手續(xù)文件范本(一)。為了使入伙工作做到井井有條，一般應(yīng)該注意以下幾個問題：

(1)為分期分批辦理人住，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，避免集中同一時間辦理。

(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理時，給予一定的機動時間予以處理。

(3)注明在機動時間不能辦理的處理方法。入伙手續(xù)文件范本(一)入伙通知書X公司／女土／先生：您好!您所認購的XX大廈X層X室已于X年X月經(jīng)X?。蠿X驗收部門和XX房地產(chǎn)公司、XX建筑工程公司、XX

物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準(zhǔn)予人住。1.請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點在—————，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。2．如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。3．如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在X月X日后到XX房地產(chǎn)公司(地點——)先辦理財務(wù)及收樓手續(xù)，再到XX物業(yè)管理公司(地點——)辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。特此通知!XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司年月日一、住戶入住2.收樓須知收樓須知是告訴業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項及辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用的文書。因此要從業(yè)主的需要出發(fā)，來考慮須知，通常應(yīng)注意以下幾部分內(nèi)容：(1)提醒業(yè)主注意檢查為業(yè)主考慮,為盡可能的把問題解決在入住之前，提醒業(yè)主房產(chǎn)容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的地方。如：*門鎖；*窗勾；*玻璃防水密封；*馬桶、地漏、浴缸的排水；*開關(guān)是否控制火線；*若有空調(diào)管道，要檢查有無漏水及空調(diào)制冷效果；*水電表是否正常；*其他問題。一、住戶入住收樓須知是告訴業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項及辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用。因此要從業(yè)主的需要出發(fā)，來考慮須知，通常應(yīng)注意以下幾部分內(nèi)容：(2)注意房屋質(zhì)量三包承諾根據(jù)建設(shè)部要求，應(yīng)明確對各類樓宇實行質(zhì)量三包承諾，明確維修保養(yǎng)期為一年，維修保養(yǎng)期內(nèi)，如因工程質(zhì)量所致，承建單位為業(yè)主免費修理；如因使用不當(dāng)，則由業(yè)主自己支付修理費用。入伙手續(xù)文件范本(二)收樓須知X公司／女士／先生：歡迎您成為XX大廈的新業(yè)主!

我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認真閱讀，務(wù)勿遺忘。

1、您應(yīng)在接到《入伙通知書》之日(以郵戳為準(zhǔn))起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣X元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)，將由本大樓物業(yè)管理公司代管，代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過三年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。

2、您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：

(1)購房合同(協(xié)議)；

(2)業(yè)主身份證或護照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；

(4)《入伙通知書》；

(5)《入伙手續(xù)書》；

(6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；

(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：

(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師鑒證，

(2)您(業(yè)主)的身份證或護照的影印件；

(3)代理人的身份證或護照。

3、您辦理手續(xù)時請按以下程序進行：(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預(yù)繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財務(wù)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。(3)至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務(wù)部將在《入伙手續(xù)書》上蓋章。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其他手續(xù)，主要有驗收房屋，簽訂《管理公約》，領(lǐng)取《住戶手冊》，領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項辦好后，您(業(yè)主)在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。

4、您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。5、根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將為業(yè)主免費修理。但是，如因使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。6、您(業(yè)主)可以對所購的房屋進行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費。祝您順利入伙!

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司

XX物業(yè)管理公司

年月日一、住戶入住

3.要注意與入住住戶建立良好的關(guān)系渠道討論：1）注意儀表；2）對顧客熱情有禮；3）糾紛與投訴處理及時、認真；4）開展豐富健康的社區(qū)活動；5）盡可能增加服務(wù)工作的透明度；6）不能失信于客戶。一、住戶入住

4.利用有利時機向住戶宣傳各項管理規(guī)章制度

5.要做好“業(yè)主（住戶）管理委員會”成立的組織工作業(yè)主委員會業(yè)主委員會,也稱“管委會”,是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人或使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生、代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人或使用人實施物業(yè)管理的主體。是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，是房產(chǎn)消費者保護自身權(quán)益的組織。

成立的條件：當(dāng)小區(qū)住戶達到50%以上時，應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主成立“業(yè)主管理委員會”。業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行以下職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理