房地產(chǎn)開發(fā)中的幾點

房地產(chǎn)開發(fā)中的幾點探討*********結(jié)合筆者在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近年來經(jīng)過多層和高層建筑的房地產(chǎn)項目工程建設(shè)準備、建設(shè)實施、工程驗收、項目交付等過程的項目管理實踐，通過對開發(fā)項目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有的程建設(shè)項目管理目標總不能自如實現(xiàn)。根據(jù)項目管理實際操作的感受，站在開發(fā)商工程管理人員角度就開發(fā)商整體運作方面影響工程建設(shè)項目進展的主要因素，即從開發(fā)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的操作層面針對項目管理探討分析。一、開發(fā)方案產(chǎn)品定位不準確，隨波逐流大盤定位目前房地產(chǎn)企業(yè)市場定位存在許多誤區(qū)，產(chǎn)品定位不準確。房地產(chǎn)開發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。隨波逐流大盤定位，目前商品房的開發(fā)趨向于建筑面積越來越大，小區(qū)綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺。方案大小雖然各有各的不同，沒有固定的模式和標準，但總的看來基本一個大盤方案。以近年來所考察和調(diào)研的多個樓盤為例，簡單地談一談對大盤方案的初步看法，如在一個幾萬平方米的地盤上搞開發(fā)，若干棟多層、小高層、高層圍合一個半開放式的花園庭院，構(gòu)成一個住宅小區(qū)，這是一個常見的極其普通的沒有創(chuàng)意的方案。盡管做成地下室、半地下室，可以部分解決地下停車和通風排煙問題，但它并不是一個最經(jīng)濟的方案。因為為整個花園都架空在半地下室上，重達三十噸的消防車要從架空的、覆有近一米厚土的地下室頂板上繞一圈，其經(jīng)濟性就不是最佳的。所有建筑物與地下室連在一起，不分開則可能沉降不均勻引起地下室頂板開裂造成滲水；分開又導(dǎo)致太多的沉降縫非常難以處理，等等。應(yīng)該探詢更經(jīng)濟合理簡單的方案，如：地下室、半地下室消防車道不從架空的人造花園內(nèi)走，直接走在地坪上，地下室頂板就不需要承受三十噸的消防車重量，地下室頂板結(jié)構(gòu)也就減小，適當增加架空層的面積，同時，可以解決最為棘手的沉降縫問題。從而降低開發(fā)成本，縮短工期。所以在設(shè)計的時候要求設(shè)計院提供不同的方案，進行技術(shù)、經(jīng)濟比選，進行優(yōu)化設(shè)計方案即可。其實這種改變也不大，基本可以保持原來的設(shè)計風格。現(xiàn)在大多數(shù)的開發(fā)商強調(diào)地段論，即位置決定項目成敗。它是以位置為支撐，用資金來盈利的。但是，只要有充足的資金或有充裕的融資能力，細心的去規(guī)劃，填補細分的市場，找準潛在的消費群體，準確挖掘高價值的客戶?？蛻舳ㄎ怀晒Γ邉澋轿?，不一定要好的位置，也可以開發(fā)成功地產(chǎn)項目，如是短平快的工薪層的住宅；還是商住地產(chǎn)；還是是商業(yè)地產(chǎn)；或其它地產(chǎn)項目。如萬科四季花城和第五園就是成功的例子。壩房壇地幸產(chǎn)親開肺發(fā)金不違要盛盲凳目污跟奶風延，藍細橫觀休房嫌地翅產(chǎn)苦開晨發(fā)五市層場舍，毒跟躺風錫現(xiàn)假象柴嚴溫重養(yǎng)，樂從饑建晌筑敏風炸格腥到費戶溫型茅轉(zhuǎn)盲換角，余從瘦大騎戶暗型劈到返小叫戶猶型裂直仁至鋼酒追店院式傘公羊寓寫、繩t件o搬w棍n涂h畏o戀u懸s勸e由等降，騾目志前播流撐行舊什渣么每就孫跟咬風鐘搞如什擴么竟，逃沒吹有駁方伏向喂。份房授地光產(chǎn)顯定皮位保不辜在潑于杜目爛前厘流房行員什平么令，才而破要閥根務(wù)據(jù)陰地懷塊讀環(huán)勵境環(huán)和燙市抗場作需察求坐，子有并創(chuàng)演意烏，題跟奪著慶市駕場洋走液。乏如蟲在知工修業(yè)復(fù)區(qū)獅附至近躍，樹白擊領(lǐng)大對閥單經(jīng)身聽公運寓敢需譯求禁較捆大勺；蓄外襖來算的敬新獵居藝民餐對柔小蹤戶派需延求巾較孕大蹤。軟蘇沿州從某篇房務(wù)產(chǎn)鼠商祥在申蘇銷州碗新兇區(qū)液率遠先境推缺出截小剝戶槍型珍和浙單晨身底公姥寓治獲要得較成廢功鋒就殖是役一遮個丹例岔子旁。肉二聚、鉤銷勇售誼客慢戶飽管籮理漸不甘到栽位旱，戀沒舍有毒建巾立貧自幟己能的瞎?jié)搹澰诠房蛦螒麸h數(shù)蕩據(jù)浴庫斧房農(nóng)地糖產(chǎn)折銷湯售線要造借順助墾于錘專灶業(yè)蔬公蘋司莊，部好慣東害西譜不病宣放傳雄，孔別活人生是巾不精知火道曬的望，壓但貨不王能匠過采于腔依低賴議它訓(xùn)?；暝诰藸I怒銷飄推壘廣窩中種過漫于辦依煙靠襖中象介蒜代捐理邪，柴用澤大巡量胡廣付告垃轟升炸抹或行明革星禮參盤與董方像式忽促就銷宇，品把亭樓彎價葬定壤在羽高近位辮，冰使苗開器發(fā)佳商堪處興于殲進冬退跑兩專難握之澇間帶，栗是艙過知分朗聽眉信舌中脾介普代誼理肚的岡某井些紙說榜教句所弱致漂。候深污圳勤就福有驗一蕉個泄類糕似袋的唉例裹子險。挪因伏為限任登何俗產(chǎn)郊品秩光興靠笨表債面服文鞏章廉是搬難棄以金聚虜集咳人輝氣創(chuàng)的酒。男項閉目媽僅俘憑槽炒瞧作殲一嬌些爬概殺念竊，播借斜助送一除些宜廣侄告最媒唱體坐手垃段州，幅大朋張典旗搞鼓讀，守表稼面鳴文簡章吃做蜂得凍絢嘴爛崖多裙彩護，補而讓事錫實怨上溪難話聚聯(lián)人嘩心懼，姿一省定礦要銀東和西慢好勿，膜貨坊真醬價反實盤，噸才叢有寺市扔場冷。索在押消始費啞者兇日無益嬸理嘆性血化煙的規(guī)今針天淚，梳發(fā)駛展叮商蘭應(yīng)婚注納重匹項資目哄內(nèi)輕在雞素驚質(zhì)王的痕完恩善紗，樹僅彈憑階表塔面驅(qū)文孕章戒是絞不摸足應(yīng)夠朝的例。旺目裙前淚樓暢市捧中吳的愛營烤銷互手啦段瑞可揀謂滑是逗復(fù)雀雜總多覆變招，拌層賭出厭不撓窮乞，尺但陷相腐當煙一拘部目分召的短營特銷愛手概段勞是色以爆發(fā)層展舊商妻的濃主鹿觀懼意背志筒為睡轉(zhuǎn)盛移蝴的封，沈而預(yù)精賓明愈的泊消辰費桐者習(xí)自炒然漲知隨道配無向論受營植銷多方扇式安如洽何祝變此化牌，調(diào)“繁羊貢毛技出和在扎羊不身要上若”菌是來不鉤變厚的糧，繳因飯此焦虛刻論聯(lián)營抹銷筐并遵無正實絕際情意穴義斯，竿還迎是觀要忽在收產(chǎn)僚品慣上埋下瓶功向夫劫，座才呼是析硬壩道艦理腔。只銷舍售碗過泡程惱缺酬乏膨規(guī)口范額管缺理甲。嶺由尚于誤缺語乏共相督應(yīng)局的啞管員理舒手老段拒和戰(zhàn)系薦統(tǒng)濁，糠大槐量球曾責經(jīng)態(tài)訪治問斑、彈咨僚詢北過青、肌沒闖有兵最秤終費成煩交免的臺客茶戶搭的明信蹈息診沒薪有勁得綱到系保沈留夕，相而闖這荷些得潛鞏在唇的勇、傾未錫成陣交傲的扛客謹戶灑資屈源裕都鉛是椒花叛費司巨而額談廣澇告車投我放加或故通兩過瘦展芽覽氧活荷動跟吸港引鐵而率來門的悲。化由死于宵缺森乏蜜處超理響過井程省，撓未洗成殿交洗客酸戶塘的行背謝景打信顆息殊、饒未血成象交搶原鄭因釋以膝及靈對此產(chǎn)僑品融的蝶需情求塵等常都斧未言能衡得庸到捐應(yīng)徐有堤的況保閉留南和杯分勿析哲處嗓理習(xí)。麥如晉果桶由維于瘦市漸場疫定漆位緒不桑準棗，讓企雄業(yè)情要息對繁市旱場桂重科新盜定燈位烏。料但倒是昌，揮就碧目吵前偉很華多儉企忍業(yè)法沒裹有圾重致視趣企糟業(yè)欲的陽再絲定歪位友。眉按淚照氣“襪末右日謙管追理族”露天理臺論暖，糠競慨爭踢就拆是腫爭鬧取置消熄費妄者駱，塞競發(fā)爭丸就航是華與杯自懶己裳競豪爭枝；僅與岔時享代粱競江爭漠，毛而間不好是民把捧同另行室作麥為般競封爭鈔對芹手兇。稿與堅行吳業(yè)殲的趣知駁名報品泰牌出水芝平匙找緞出理差議距悟。申與筆同畝行括比屋-終-岸學(xué)扛習(xí)次其詳長胞處址?；蛑責狳c商是快與氣市曾場晃的片需鐮求掃比愁-屑-歐目章光英緊閘緊炊瞄所準澆用興戶尾，鑼把棵握羅市夠場送命孔脈兼。工消李費垂者圾到傾底浪需稼求塑什獄么洪？草怎恭樣爐進遲行拜市洞場酬的慈定設(shè)位忌？銳潛己在燒的布消葉費敲群旗體凱在爸哪址里疏？貢是滾通死過遵對跳潛涂在透的宰客理戶晚分伍類碑管意理意，掀建膽立愈潛危在批的閥客隱戶彎檔腿案買，朽建企立考潛夕在符的急客牢戶播需碎求置表壟的位數(shù)誓據(jù)安庫容。液客肥戶浸管略理那不丸到當位焦。盡由白于煩大甚多浸數(shù)取房叮地領(lǐng)產(chǎn)絕開向發(fā)欠企伍業(yè)恢未閘能寸建坦立股統(tǒng)溜一爺?shù)木每豌y戶仙資欺源偉管述理闊平穿臺唉，罰給舊管心理財客沙戶距帶施來尸很內(nèi)大溜難設(shè)度糾。路很逐多玻企氣業(yè)甘未煉能牲對懷客蹦戶貞進惑行吼分徹類線管送理敏，寫也授未肯建緩立挖起蝴與坦客露戶纖溝式通探的匹有勒效壤渠咸道名，年沒奏有城建來立鋒規(guī)錦范竄的著客驗戶糠回絞訪黑制舊度伶和使客餐戶族關(guān)擾懷凡行貸動卡，歐不險能拔及港時曠掌裳握璃客搶戶眾需應(yīng)求怒變?nèi)せ瘶呛唾Q(mào)客癥戶炎滿伴意膊程母度充，限難導(dǎo)以露進系行則市園場揚準歷確殿定奸位懂。純?nèi)亍⒓次镌飿I(yè)巧管件理災(zāi)不鴉到底位火影溫響桃發(fā)殖展于戰(zhàn)戴略姐房服地難產(chǎn)釘開冠發(fā)都不核能賴只服注怖重鍛物董業(yè)蝴建型設(shè)校而蘇輕賢視龜物忍業(yè)涌管姓理別。慚一協(xié)些姜開霉發(fā)翼商省往警往童注糧重曬樓令宇近的政硬氧件倍建勿設(shè)滅，康忽散視宗交障樓碧之遭后拐的閘物錄業(yè)尊管足理哀服定務(wù)葉等找軟渴件霧配籍套詞與阿完倘善紗，帖由這此初帶拆來裙的處負固面蓬作宜用界則雹常探常脹影齡響住到扣發(fā)梁展始商善的捆信尾譽濕和島形擴象扮。趙開設(shè)發(fā)徒商局所支開冬發(fā)酸的繩物考業(yè)烤往繼往區(qū)由燙交妻給嶼社醒會銜的諸物親業(yè)唐公槳司施管河理柏，創(chuàng)社云會底的殼物金業(yè)練公凡司墨通拘常辨是字采困取英招框標申的蠢方獅式者，靜選狀擇停報究價援低猴者勾。瞞在餡成謠本李、揮效階益逢的撓驅(qū)影動辭下禮其外專參業(yè)史管牙理鍛服刻務(wù)拐水駕平危不媽高僚，故物胞業(yè)謊管禾理港費舌居隙高怕不憶下壓，重常消常面引歪發(fā)旗業(yè)固主畜的注不帖滿革，但不水利翅于密開黨發(fā)先商示的掃名匠聲轟和譽信拐譽瞇，話所設(shè)以落開套發(fā)仔商鉗從顫利腰于壩日需后桶開攝發(fā)歷的辰角用度欠考派慮課，直加秒強辟物壟業(yè)益管沈理頃方產(chǎn)面項的帆建族設(shè)胸，贈將善物妻業(yè)掩管雀理賀起藏來痰，紡并清管搬好昆它賊，堆才蛾能立有蔥利烈于扯后楚續(xù)斑項拆目毫的祥開腫發(fā)扣和慚銷款售骨，爐這到實緣際噸是舒萬啊科撿的霉模鋒式尊。擠四線、呼發(fā)財展掘和疤品咽牌式建振設(shè)專因賽為勿房覽地營產(chǎn)務(wù)開捏發(fā)餃動斬用南的贈資慘金柱量勻大斬，雖周貢期館較朱長托，接所快以福開綁發(fā)昌項敬目鑒不罪宜竿四被面冬出緣擊汗，渡將頌戰(zhàn)叛線敘拉左長合。饅宜遷穩(wěn)寺打恥穩(wěn)偽扎凳，姨步楊步桶為肝營星，雄一拘步趣一劃個腳腳酒印殃的嬌發(fā)憲展楚，巨做臉一衰個籮項倘目釀，妨就菠做梁好倒一暴個小，訂不務(w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