房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究匯報 (模版)目錄第一部分：項目總論1.1項目背景1.2項目概況1.2.1 項目名稱1.2.2 項目建設單位概況1.2.3 項目地塊位置及周圍現(xiàn)實狀況1.2.4 項目規(guī)劃控制要點1.2.5 項目發(fā)展概況1.3可行性研究匯報編制根據(jù)1.4可行性研究結論及提議第二部分：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.3本市房地產(chǎn)市場分析2.3.1 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況2.3.2 本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢2.4板塊市場分析2.4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況2.4.2 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特性2.4.3 區(qū)域市場目的客層研究2.5項目確定位方案2.5.1 可類比項目市場調(diào)查2.5.2 項目SWOT分析2.5.3 項目定位方案第三部分：項目開發(fā)方案3.1項目地塊特性與價值分析3.2規(guī)劃設計分析3.3產(chǎn)品設計提議3.4項目實行進度3.5營銷方案3.6機構設置3.7合作方式及條件第四部分：投資估算與融資方案4.1投資估算4.1.1 投資估算有關闡明4.1.2 分項成本估算4.1.3 總成本估算4.1.4 單位成本4.1.5 銷售收入估算4.1.6 稅務分析14.1.7 項目資金預測4.1.8 現(xiàn)金流量表4.1.9 自有資金的核算4.2融資方案4.2.1 項目融資主體4.2.2 項目資金來源4.2.3 融資方案分析4.2.4 投資使用計劃4.2.5 借款償還計劃第五部分：財務評價5.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選用5.2財務評價（方案1）5.2.1 財務盈利能力分析5.2.2 靜態(tài)獲利分析5.2.3 動態(tài)獲利分析5.2.4 償債能力分析5.2.5 綜合指標表5.3財務評價（方案2）5.4財務評價結論第六部分：不確定性分析6.1盈虧平衡分析6.2敏感性分析6.2.1 變動原因一成本變動6.2.2 變動原因二售價變動6.2.3 變動原因一容積率變動6.3風險分析6.3.1 風險原因的識別和評估6.3.2 風險防備對策第七部分：綜合評價7.1社會評價（定性）7.2環(huán)境評價（影響及對策）7.3企業(yè)資源匹配分析第八部分：研究結論與提議8.1結論8.2提議第九部分：附錄9.1附件：9.2附表：9.3附圖：調(diào)查人員申明我們鄭重申明：1、我們在本調(diào)查匯報中陳說的事實是真實的和精確的。2、我們根據(jù)XXXX企業(yè)統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究匯報模式》進行分析。3、形成意見和結論。24、撰寫本可行性研究匯報。5、我們已（或沒有）對本匯報中的擬建項目進行了實地查勘（在本申明中應清晰地闡明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其他需要申明的事項）參與調(diào)查人員簽名：企業(yè)領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1項目背景這一部分重要應闡明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地論述。闡明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作狀況及其成果、重要問題的決策和決策過程等狀況。在論述項目發(fā)展概況的同步，應能清晰地提醒出本項目可行性研究的重點和問題。1.1.1 項目所在區(qū)域發(fā)展狀況都市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地區(qū)在該都市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3 項目投資的必要性①項目啟動對企業(yè)未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在企業(yè)發(fā)展中的地位（與否關鍵項目）；②企業(yè)進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對企業(yè)提高市場覆蓋率、提高品牌形象、減少經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；③從企業(yè)未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2項目概況1.2.1 項目名稱1.2.2 項目建設單位概況1.2.3 項目地塊位置及周圍現(xiàn)實狀況①地塊位置地塊所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該都市的區(qū)位圖，標識出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現(xiàn)實狀況3）四面范圍；）地勢平坦狀況，自然標高，與周圍地勢比較；）地面現(xiàn)實狀況，包括宗地內(nèi)與否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的原因，并計算因此而損失的實際用地面積；）地面既有居民狀況，包括詳細居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、動工狀況等，并闡明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；）地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構造等，地上地下都要注意有無受保護的歷史文物古跡、可運用的構建；）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；）地質(zhì)狀況，包括土地構造、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。附圖：平面地形圖，標識四至范圍及有關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，重要反應宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周圍的小區(qū)配套）周圍3000米范圍內(nèi)的小區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)狀況，包括重要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行重要依托的交通方式，與否需要發(fā)展商自己處理；（c）既有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中與否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括既有和未來規(guī)劃的都市公共交通和迅速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質(zhì)量狀況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，詳細位置、距離。）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內(nèi)重要小區(qū)配套現(xiàn)實狀況④項目周圍環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）治安狀況空氣狀況噪聲狀況污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）周圍景觀風水狀況近期或規(guī)劃中周圍環(huán)境的重要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。其他4⑤大市政配套（都要闡明距宗地距離、成本、接入的也許性）道路現(xiàn)實狀況及規(guī)劃發(fā)展包括既有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實行的時間，與宗地的關系（影響）。供水狀況：既有管線、管徑及未來規(guī)劃和實行時間。污水、雨水排放：既有管線、管徑及未來規(guī)劃和實行時間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。燃氣：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：闡明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增長的狀況。1.2.4 項目規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并辨別經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他1.2.5 項目發(fā)展概況①已進行的調(diào)查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作狀況③項目提議書編制、提出及審批過程④研究工作進展狀況1.3可行性研究匯報編制根據(jù)在可行性研究中作為根據(jù)的法規(guī)、文獻、資料、要列出名稱、來源、公布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究匯報的附件，這些法規(guī)、文獻、資料大體可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設規(guī)定所下達的指令性文獻；對項目承接單位或可行性研究單位的請示匯報的批復文;?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文獻;國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和搜集的設計基礎資料。（1）《都市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《A市都市拆遷管理條例》（3）《都市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（4）《住宅設計規(guī)范》52.2.32.2.22.2.1（5）《住宅建筑設計原則》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置原則》（7）《都市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》1.4可行性研究結論及提議1.4.1 市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結論與提議1.4.8重要技術經(jīng)濟指標表第二部分：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一種國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀原因如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析行業(yè)政策市場供應與需求行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀原因還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行原因分析，這是由于：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不一樣，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。涣硪环矫?，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)實狀況往往要通過一段長時間后來才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況整體競爭格局，供求現(xiàn)實狀況、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：動工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。、量值描述市場狀況：當年市場重要指標：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。、各類型產(chǎn)品的市場特性：價位辨別、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特性、分布區(qū)域等。、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、多種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。6（2）各區(qū)商品住宅分布特性：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。、當?shù)囟际薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述都市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅親密有關方面。6、重要發(fā)展商狀況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商近來3年的動工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場擁有率。、熱點區(qū)域的表述和特性，熱點產(chǎn)品的表述和特性、客戶的購置偏好、購置關注的要素、重點樓盤描述備注：需要完畢都市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報（匯報格式及內(nèi)容另附）2.3.2 本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢①需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為根據(jù)，運用科學的措施，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供應預測供應預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為根據(jù)，運用科學的措施，對某類物業(yè)的市場供應規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供應狀況（預測措施：一般可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4 板塊市場分析2.4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購置人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 3-5年）,動工量/竣工量,銷售量供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特性①各檔次產(chǎn)品供應狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特性 ,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特性 ,平均售,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特性.③區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳個案狀況附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中某些具代表性的未來重要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點⑥結論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力,本案在開發(fā)中的營銷焦點問題.2.4.3 區(qū)域市場目的客層研究7①各檔次產(chǎn)品目的客層特性及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特性上）②結論：本案目的人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和重要的關注點、訴求點。2.5 項目確定位方案2.5.1 可類比項目市場調(diào)查 ,序號 比較原因 經(jīng)典樓盤分值 權重擬建項目分值 備注（詳細.）1 地段位置10040%110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設施10010%115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化規(guī)劃設計10010%110規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；與否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通狀況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀1005%105與否醒目；與否新奇；與否高檔；感官舒適程度；戶型設計10010%105戶型布置與否合理，與否有暗房，實用率與否高發(fā)展商信譽1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌銷售手法1005%110其他方面如對方