世聯(lián)-房地產(chǎn)開發(fā)程序及稅費(fèi)研究N

房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi)[關(guān)鍵字]：房地產(chǎn)開發(fā)程序、稅費(fèi)[簡介]：通過總結(jié)分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開發(fā)程序以及各個(gè)階段開發(fā)企業(yè)所應(yīng)繳納的稅費(fèi)總結(jié)，為進(jìn)一步了解國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一定的借鑒意義。中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段一、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析機(jī)會(huì)尋找機(jī)會(huì)篩選財(cái)務(wù)分析市場分析投資機(jī)會(huì)選擇投資決策分析二、前期工作選址、定點(diǎn)土地二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)取得土地使用權(quán)

項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究

確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得許可

申請(qǐng)兩證1、開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究簽訂合作意向書確定初步開發(fā)方案編制、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究主要稅費(fèi)估算投資額編制項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告0.3-1億元6-14萬元12-28萬元1-5億元14-37萬元28-75萬元估算投資額編制環(huán)境影響報(bào)告書編制環(huán)境影響報(bào)告表0.3-2億元6-15萬元2-4萬元2-10億元15-35萬元4-7萬元可行性研究費(fèi)環(huán)境影響評(píng)估咨詢費(fèi)2、取得土地使用權(quán)——集體土地征用和拆遷安置程序擬定征地方案申請(qǐng)建設(shè)用地受理、審批土地確定征地方案發(fā)布征地公告實(shí)施征地補(bǔ)償安置頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》擬定拆遷安置方案提出拆遷申請(qǐng)頒發(fā)《房屋拆遷許可證》發(fā)布拆遷公告召開拆遷動(dòng)員會(huì)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，進(jìn)行安置簽訂房屋拆遷責(zé)任書土地一級(jí)開發(fā)集體土地征用程序拆遷安置程序新增建設(shè)用地有償使用稅超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金地上物補(bǔ)償費(fèi)集體土地征用過程中的主要稅費(fèi)集體土地征用過程中的主要稅費(fèi)：青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)勞動(dòng)力安置費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)征地管理費(fèi)耕地占用稅耕地開墾費(fèi)拆遷安置過程中的主要稅費(fèi)國有土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)城市房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房資助費(fèi)提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)危改小區(qū)樹木移植費(fèi)園林部門所有樹木補(bǔ)償費(fèi)國有取得土地使用權(quán)——?jiǎng)潛?、招?biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式招標(biāo)掛牌土地二級(jí)開發(fā)拍賣劃撥招標(biāo)掛牌土地二級(jí)開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓程序：（1）招標(biāo)出讓的申請(qǐng)；（2）招標(biāo)出讓的準(zhǔn)備；（3）招標(biāo)文件的編制及審批；（4）招標(biāo)審批；（5）投標(biāo)人登記及標(biāo)書的編制；（6）開標(biāo)及評(píng)標(biāo)；（7）確定中標(biāo)人及簽署出讓合同。招標(biāo)掛牌土地二級(jí)開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)拍賣出讓程序：（1）拍賣出讓的申請(qǐng)；（2）拍賣出讓的準(zhǔn)備；（3）拍賣文件的擬定及審批；（4）拍賣審批；（5）競買申請(qǐng)的提出；（6）召開拍賣會(huì)公開拍賣；（7）出讓合同的簽署。招標(biāo)掛牌土地二級(jí)開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序：（1）掛牌出讓的申請(qǐng)；（2）掛牌出讓的準(zhǔn)備；（3）掛牌文件的擬定及審批；（4）掛牌審批；（5）掛牌競買申請(qǐng)的提出；（6）掛牌競買；（7）出讓合同的簽署。招標(biāo)掛牌土地二級(jí)開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)劃撥程序：（1）國有土地使用權(quán)劃撥用地的申請(qǐng)；（2）主管機(jī)關(guān)現(xiàn)場勘查；（3）劃撥用地申請(qǐng)的審查；（4）劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)；（5）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押取得土地使用權(quán)——招拍掛過程中的主要稅費(fèi)地價(jià)款土地閑置費(fèi)防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)資金占用費(fèi)土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)地價(jià)評(píng)估費(fèi)土地二級(jí)開發(fā)過程中的主要稅費(fèi)：對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對(duì)在劃撥國有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)地籍測(cè)繪費(fèi)占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)占50%：1.黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體土地使用面積在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過700元；2.企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元；3.事業(yè)單位按照以下規(guī)定征收：

（1）全額預(yù)算管理事業(yè)單位用地執(zhí)行黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（2）差額預(yù)算管理事業(yè)單位土地使用面積在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過1萬元；4.城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，最高不超過30元；5.農(nóng)村居民生活用地面積在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)地價(jià)評(píng)估費(fèi)土地價(jià)格(萬元)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)≤1005‰101-10002.5‰1001-20001.5‰2001-50000.8‰5001-80000.4‰8001-100000.2‰>100000.1‰土地使用者不能按規(guī)定時(shí)間交付地價(jià)款的，在延長付款期間內(nèi)按月向出讓方支付資金占用費(fèi)。收取標(biāo)準(zhǔn)：每月支付未付地價(jià)款額的1‰至2‰。資金占用費(fèi)1.征用土地閑置的，每年征收相當(dāng)于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑置費(fèi)；2.出讓土地閑置的，征收相當(dāng)于土地出讓金10%-20%的土地閑置費(fèi)（具體標(biāo)準(zhǔn)各地有所差別）。土地閑置費(fèi)3、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得規(guī)劃許可開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段

申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批

市政配套設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)方案審批

申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

申請(qǐng)《選址規(guī)劃意見通知書》申請(qǐng)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖委托勘察設(shè)計(jì)并作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、綠化及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核市政配套設(shè)計(jì)方案綜合圖會(huì)簽確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得規(guī)劃許可工程勘察（測(cè)量）費(fèi)建筑市政工程設(shè)計(jì)費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)主要稅費(fèi)：根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資額的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元以下的工程勘察收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)工程勘察（測(cè)量）費(fèi)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目投資額的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)；建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元及以上的工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；建設(shè)項(xiàng)目總投資估算額500萬元以下的工程設(shè)計(jì)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)；工程設(shè)計(jì)費(fèi)建筑市政工程設(shè)計(jì)費(fèi)建筑市政工程按設(shè)計(jì)階段分為：方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。建筑市政工程按復(fù)雜程度分為：Ⅰ級(jí)、Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)三個(gè)等級(jí)。計(jì)費(fèi)額（萬元）收費(fèi)基價(jià)（萬元）200950020.9100038.8……………………三、建設(shè)階段開工前期準(zhǔn)備工作工程建設(shè)招投標(biāo)開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗(yàn)收1、開工前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目開工計(jì)劃的審批與備案交納自來水廠、污水處理廠、煤氣（天然氣）廠、供熱廠建設(shè)費(fèi)、供電貼費(fèi)辦理“四源”接用手續(xù)設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、施工圖編制、報(bào)送工程檔案資料交納檔案保證金辦理消防審核意見表審批人防工程辦理人防許可證領(lǐng)取開工審批表辦理開工登記主要稅費(fèi)（各地互有所差異）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)地下水資源費(fèi)地下熱水資源費(fèi)綠化補(bǔ)償費(fèi)供電貼費(fèi)竣工檔案保證金防空地下室異地建設(shè)費(fèi)建材發(fā)展補(bǔ)充基金城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)自來水污水處理供熱煤氣合計(jì)商品住宅（開發(fā)）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/噸日排污量800元/噸35萬元/百萬大卡·小時(shí)日用氣量600元/m3按實(shí)際用量單位：元/平方米市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)城近郊100元/m2遠(yuǎn)郊90-100元/m2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2遠(yuǎn)郊收費(fèi)低于近郊標(biāo)準(zhǔn)地下水資源費(fèi)：住宅9元/m2竣工檔案保證金：工程概算1%-3%防空地下室異地建設(shè)費(fèi)：1640元/m2建材發(fā)展補(bǔ)充基金工程概算的2%住宅免交

2、工程建設(shè)招投標(biāo)辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)通告編制并核準(zhǔn)招標(biāo)文件、招標(biāo)工程標(biāo)底標(biāo)底在送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)后，正式申請(qǐng)招標(biāo)召開招標(biāo)會(huì)勘察現(xiàn)場資格審批編制投標(biāo)書并送達(dá)召開開標(biāo)會(huì)議開標(biāo)，評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)送中標(biāo)通知書簽訂工程承包合同工程承包合同報(bào)送審查備案

建設(shè)工程招投標(biāo)主要稅費(fèi)：建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)建設(shè)工程監(jiān)理招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)工程標(biāo)底編制管理費(fèi)招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)稅費(fèi)種類取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其中招標(biāo)方中標(biāo)方建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)1‰0.6‰0.4‰建設(shè)工程監(jiān)理招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)1.2%1.2%*60%1.2%*40%建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)0.9%0.9%*60%0.9%*40%建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)5%5%*50%5%*50%工程標(biāo)底編制管理費(fèi)標(biāo)底額小于500萬元：標(biāo)底額*0.2%標(biāo)底額500-1000萬元：標(biāo)底額*0.15%標(biāo)底額大于1000萬元：標(biāo)底額*0.1%招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)中標(biāo)價(jià)格(萬元)＜100100-500500-10001000-50005000-1000010000-100000＞100000貨物招標(biāo)1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01%服務(wù)招標(biāo)1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05%工程招標(biāo)1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%0.05%0.05%3、開工手續(xù)的辦理辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)開工統(tǒng)計(jì)登記開工前審計(jì)交納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證報(bào)裝施工用水、電、路協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、交通管理部門交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》

開工手續(xù)的辦理主要稅費(fèi)：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（免征）

4、工程施工施工場地的“三通一平”施工單位進(jìn)場基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程施工與設(shè)備安裝工程質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場管理環(huán)境保護(hù)安全管理消防管理擾民管理

工程施工階段主要稅費(fèi)主要稅費(fèi)：三通一平費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)合同預(yù)算審查工本費(fèi)質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)超計(jì)劃用水加價(jià)水費(fèi)夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)占道費(fèi)和交通管理費(fèi)

名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三通一平費(fèi)以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)建安工程費(fèi)直接費(fèi)（直接工程費(fèi)和措施費(fèi)）、間接費(fèi)（規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)）、利潤、稅金合同預(yù)算審查工本費(fèi)工程造價(jià)*0.5‰質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)*0.5‰夜間施工噪聲擾民費(fèi)30-60元/戶·月占道費(fèi)和交通管理費(fèi)0.4-3元/天工程監(jiān)理費(fèi)總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算

建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1～0.2％計(jì)取施工階段（含保修階段）的取費(fèi)(見右表)序號(hào)工程概算（萬元）監(jiān)理取費(fèi)%1小于500大于2.52