剖析樓市真相與趨勢(shì)

剖析樓市真相與趨勢(shì)1.引子：瘋狂與衰弱準(zhǔn)備寫這篇文章的時(shí)候，北京知名媒體刊發(fā)了一篇題為《樓市拍案驚奇：房?jī)r(jià)無(wú)人看空，炒房遠(yuǎn)勝實(shí)業(yè)》的報(bào)道，文中提到：今年房地產(chǎn)一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是：雖然房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，但鮮見(jiàn)有人對(duì)樓市做出有分量的預(yù)警。曾經(jīng)的“空頭部隊(duì)”和“空軍司令”，幾乎銷聲匿跡。結(jié)果就是“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲已逐漸成為了共識(shí)”。

同時(shí)，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》刊登了另一篇報(bào)道，題目是《當(dāng)實(shí)業(yè)家遭遇高房?jī)r(jià)：努力十幾年，不如一幢樓（賺得多）》。里面提及多位企業(yè)家的心聲，摘錄其中兩位企業(yè)家的言論如下：江蘇潤(rùn)山精密機(jī)械科技有限公司總經(jīng)理鄭澤山：“如果房地產(chǎn)高，實(shí)體就難做；如果房地產(chǎn)便宜，實(shí)體就好做。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是中國(guó)的立國(guó)之本，中國(guó)離不開實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如果房地產(chǎn)價(jià)格太高，會(huì)造成實(shí)體（企業(yè)）沒(méi)辦法生存下去，一旦房地產(chǎn)價(jià)格太高，工人會(huì)承受不了這個(gè)房?jī)r(jià)，成本又都會(huì)間接地落在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上……因?yàn)樗üと耍?huì)要求加工資來(lái)應(yīng)對(duì)高漲的房?jī)r(jià)。”浙江臺(tái)州從事電動(dòng)車制造的企業(yè)家應(yīng)洪波：“我做企業(yè)十幾年，說(shuō)得不好聽(tīng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中很多所謂創(chuàng)富的機(jī)會(huì)，其實(shí)是對(duì)實(shí)體企業(yè)，或者說(shuō)制造業(yè)，是有打擊的，特別是對(duì)我們心靈上有打擊。做實(shí)業(yè)老老實(shí)實(shí)養(yǎng)活幾千號(hào)工人，創(chuàng)造就業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)品，為社會(huì)做貢獻(xiàn)，然而努力了十幾年，卻不如人家一幢樓賺得多。你說(shuō)這弄得我們心態(tài)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生變化？這肯定會(huì)弄得我們的心態(tài)不平衡。國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力不在房地產(chǎn)，必須在實(shí)業(yè)。但是改革開放這么多年了，實(shí)業(yè)企業(yè)家還沒(méi)有真正地被社會(huì)認(rèn)同，不被認(rèn)可?！?.追溯：那年發(fā)生了什么當(dāng)我們?cè)竭^(guò)眼前瘋狂的樓市，追溯到2014年，看看那時(shí)在發(fā)生什么——這將有助于我們看清真相，看清未來(lái)。新華網(wǎng)2015年1月4日刊發(fā)的題為《2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷》的報(bào)道稱：2014年中國(guó)百城房?jī)r(jià)在連月下跌之中收尾，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，同比下跌的城市有85個(gè)，比上個(gè)月增加了3個(gè)，接近九成的城市房?jī)r(jià)跌回了一年前。中國(guó)社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.12（2015）》指出：2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個(gè)百分點(diǎn)，商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的變化和調(diào)整，總體來(lái)說(shuō)處于低迷狀態(tài)，主要表現(xiàn)在銷售面積顯著下降，待售面積大幅增加，一些大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。是的，這正是2014年的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌與庫(kù)存的持續(xù)上升，形成鮮明的對(duì)比。2014年，最被媒體關(guān)注的，是一生在商場(chǎng)上幾乎百戰(zhàn)百勝的傳奇人物李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)的報(bào)道：2014年1月，李嘉誠(chéng)旗下公司在南京、北京、上海相繼出售3個(gè)寫字樓，累計(jì)套現(xiàn)金額達(dá)到97.8億元。2月10日，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)參股的ARA資產(chǎn)管理公司以24.8億元人民幣出售南京國(guó)際金融中心，買家為江蘇省最大的多元化民營(yíng)企業(yè)之一三胞集團(tuán)。4月8日，李嘉誠(chéng)次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國(guó)大型海外房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本。8月12日，李嘉誠(chéng)持股7.84%的亞騰資產(chǎn)管理擬15.4億元，出售位于上海虹口區(qū)北外灘四川北路商圈的甲級(jí)寫字樓盛邦國(guó)際大廈。11月7日，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔公司，以38.2億港元(4.93億美元)的價(jià)格，將旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司和記港陸有限公司71.4%的股權(quán)，出售給中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)。11月10日，李嘉誠(chéng)旗下的香港匯賢產(chǎn)業(yè)信托宣布，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，收購(gòu)重慶大都會(huì)廣場(chǎng)全部權(quán)益。許多人掛牌出售房屋，市場(chǎng)卻顯有人問(wèn)津。這就是2014年的真實(shí)狀況。這種狀況是房地產(chǎn)連年透支國(guó)民財(cái)富和實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退共同導(dǎo)致的結(jié)果。3.艱難的抉擇房地產(chǎn)低迷，使得靠賣地維持財(cái)政收入的地方政府陷入困境，也讓許多銀行憂心忡忡。2015年5月23日的《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》刊發(fā)了一篇題為《土地財(cái)政預(yù)警：地方政府賣地全盛時(shí)期已經(jīng)結(jié)束》是報(bào)道，指出：過(guò)去10年來(lái)，土地出讓金一直是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源之一（這在整個(gè)國(guó)際范圍內(nèi)來(lái)看，也是非常絕無(wú)僅有的現(xiàn)象，因?yàn)樵谌魏螄?guó)家地方政府的財(cái)政收入都是稅收為主體。兩者的區(qū)別是：靠賣地是直接增加企業(yè)與居民負(fù)擔(dān)的，而稅收則主要源于企業(yè)與國(guó)民創(chuàng)造的財(cái)富。從1995年到2014年，地方政府的土地出讓收入從420億元，暴增到4.29萬(wàn)億元）。但2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱卻大大抑制了拿地需求，4月土地使用權(quán)出讓收入下跌38.2%，而土地使用權(quán)出讓支出下降22.3%，持續(xù)維持大幅下跌態(tài)勢(shì)。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入9016億元，同比減少5572億元，下降38.2%。俗稱“土地出讓金”占地方財(cái)政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年這一數(shù)據(jù)曾接近60%。

顯然，如果地再賣不出去，地方政府的財(cái)政收入就難以為繼。銀行的日子同樣不好過(guò)。2015年，中國(guó)銀行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩至10年低位。銀行不良貸款快速上升。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2015年9月底，中國(guó)銀行業(yè)的壞賬上升至1.2萬(wàn)億元，創(chuàng)下七年新高。與此同時(shí)，做實(shí)業(yè)的人到處借錢，整個(gè)國(guó)家做實(shí)業(yè)的人似乎都在缺錢，許多人不惜借高利貸來(lái)維持企業(yè)的生存。這種情況下，政府面臨著兩大選擇：救房地產(chǎn)還是救實(shí)業(yè)？如果要救實(shí)業(yè)，就需要向?qū)嶓w企業(yè)投放貸款，解決企業(yè)的燃眉之急，幫助企業(yè)艱難中求生，維持就業(yè)，維持民眾的收入，等民眾的收入增長(zhǎng)上來(lái)，再帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，并依此慢慢消除金融隱患。但是，這樣做，短期受煎熬的是地方政府、銀行與房地產(chǎn)中的強(qiáng)大利益集團(tuán)。如果救房地產(chǎn)，就需要把資金繼續(xù)投放房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而，導(dǎo)致實(shí)業(yè)部門更加缺錢，實(shí)體企業(yè)倒閉增多，失業(yè)率上升，民眾收入下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加凋敝。這樣做，受煎熬的，是普通民眾、實(shí)體企業(yè)。眾所周知，這些力量在決策中缺乏真正有力量的代言人，他們的聲音無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確地傳導(dǎo)給高層。還有一種可能是，有關(guān)部門希望借助房?jī)r(jià)上漲，盤活銀行，使其向?qū)嶓w企業(yè)貸款——假如是出于這種考慮，這種思路本身顯然是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)賺錢，銀行更不愿意向?qū)嶓w企業(yè)貸款，別忘了，資本永遠(yuǎn)是逐利的。事實(shí)也如此。2016年8月14日的《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》指出：7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元。有網(wǎng)友給出以下神評(píng)論：7月的金融數(shù)據(jù)恐怖??！新增貸款，幾乎全部都是房貸。企業(yè)已經(jīng)不貸款了。最搞笑的是，老板們不敢貸款了，他們的員工們卻在拼命貸款，難道，員工們認(rèn)為企業(yè)前景好，不失業(yè)，還能漲工資，他們比老板還有信心啊……4.拯救房地產(chǎn)最終，有關(guān)部門還是選擇了拯救房地產(chǎn)。多部門聯(lián)合發(fā)布“330新政”。2015年3月30日，中央發(fā)布三大房地產(chǎn)政策：1.對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；2.使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%；3.個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。二套房首付比例的調(diào)整、門檻的降低、公積金首付降至二成，都是為了推動(dòng)購(gòu)房需求。2015年3月27日國(guó)土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系——實(shí)際就是強(qiáng)化土地的稀缺性。也正是在“330新政”發(fā)布后不久，在政府拯救房?jī)r(jià)的決心越來(lái)越大的情況下，在股市漲到4500點(diǎn)后，我開始連續(xù)提示風(fēng)險(xiǎn)。在股市到達(dá)5000點(diǎn)后，我讓跟我學(xué)投資的學(xué)生全部清倉(cāng)股票。因?yàn)?，如果要救房地產(chǎn)，就不可能讓股市的賺錢效應(yīng)如此明確地延續(xù)下去，這將對(duì)拯救樓市的核心政策產(chǎn)生釜底抽薪的效果。作為我當(dāng)時(shí)判斷股市見(jiàn)頂?shù)?5個(gè)指標(biāo)之一，當(dāng)中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)后，我們退出了股市。道理非常簡(jiǎn)單，有關(guān)部門急需把資金驅(qū)趕向樓市！2015年8月27日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、央行、工商總局和外匯局等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，通知稱境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)，以及在中國(guó)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人，可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。取消“限外令”，目的是進(jìn)一步提振購(gòu)房者的信心、刺激房地產(chǎn)需求。組合拳中更重的拳出來(lái)了：

2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。這是中央十八大以來(lái)首次提到房地產(chǎn)行業(yè)，并為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)。11月20日，國(guó)務(wù)院法制辦公室發(fā)布了《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》。12月8日，房地產(chǎn)稅劃歸地方。作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。房地產(chǎn)稅劃歸地方是一個(gè)重大信號(hào)！在房?jī)r(jià)低迷的時(shí)候，增收房產(chǎn)稅勢(shì)必會(huì)遭到巨大阻力，而當(dāng)房?jī)r(jià)上漲如火如荼，民眾爭(zhēng)相瘋搶房產(chǎn)的時(shí)候，才能真正推出房產(chǎn)稅，因?yàn)?，在這種情況下，民眾就會(huì)失去痛感。就像高漲的房?jī)r(jià)會(huì)讓人們失去對(duì)貨幣持續(xù)貶值的痛感一樣。而且，房?jī)r(jià)一旦上漲，地方政府又可以名正言順地以天價(jià)拍賣土地，可謂一房多吃，從吃到骨頭到湯……2015年，貨幣流動(dòng)性持續(xù)釋放，央行5次降息4次降準(zhǔn)，是金融政策利好樓市的最為直接的表現(xiàn)。連續(xù)5次降息，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.15%下調(diào)到了4.9%，調(diào)整幅度達(dá)1.25個(gè)百分點(diǎn)。直接利好購(gòu)房者月供下降、利息直減”，信貸成本已降至最低。同時(shí)，降準(zhǔn)增加資金流動(dòng)性，有助于推動(dòng)房?jī)r(jià)。2016年2月份以后，中央為了加快樓市的去庫(kù)存，密集出臺(tái)了一系列政策。2月2日，非限購(gòu)城市首套房商貸最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2月17日，中央出臺(tái)了提高住房公積金利率的政策，等于每年送給全國(guó)住房公積金繳納者160億元的收益；2月21日“買房減稅”新政再出臺(tái)，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，90平方米以下的契稅降至1%，90平方米以上的唯一住房契稅降至1.5%。5.蹊蹺的高價(jià)地王要推升房?jī)r(jià)，最關(guān)鍵的指引信號(hào)是土地拍賣價(jià)，土地拍賣價(jià)越低，購(gòu)房者越期待房?jī)r(jià)下跌，而土地拍賣價(jià)越高，購(gòu)房者越擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)瘋漲，越容易去瘋狂搶房。問(wèn)題是，誰(shuí)來(lái)扮演這個(gè)至關(guān)重要的角色？在房?jī)r(jià)低迷的時(shí)候，許多地方政府突然一致地收緊了土地出讓，像擠牙膏一樣吝嗇，這當(dāng)然容易推升地價(jià)。而這并非僅僅是地方行為——2015年3月27日，國(guó)土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系。推升地價(jià)必須靠娘家人。2016年6月2日，上海某報(bào)總結(jié)了一個(gè)神秘地王的軌跡：6月1日，隸屬財(cái)政部的上市公司信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價(jià)奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價(jià)超過(guò)303%，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。而可售商品房部分高達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，更是讓業(yè)內(nèi)感慨上海外環(huán)外房?jī)r(jià)恐將突破7萬(wàn)元單價(jià)。被業(yè)界戲稱為“錢袋子”的信達(dá)地產(chǎn)過(guò)去一年內(nèi)在各地瘋狂制造地王。2015年7月至2016年6月1日，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價(jià)地王、杭州濱江奧體地鐵總價(jià)地王、以及昨天的上海顧村地王。“地王”出現(xiàn)，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？蹊蹺之處在于，當(dāng)“地王”的錢從哪里來(lái)？2016年6月19日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》指出：市值不過(guò)幾十億卻頻頻拿下數(shù)百億“地王”，這便是信達(dá)。作為承接四大行萬(wàn)億呆壞賬的四大資產(chǎn)管理公司（又稱“四大AMC”）中唯一一家直系上市地產(chǎn)公司，自2015年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)攜天量資金高調(diào)入局一二線城市土地市場(chǎng)，以高溢價(jià)率地價(jià)橫掃其他房企，將多塊地王收入囊中。信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目總耗資高達(dá)352.03億元（土地溢價(jià)率最高達(dá)到了303%），而其2016年的營(yíng)業(yè)收入只有81.3億元，總市值截至6月17日僅為74.1億元！后來(lái)，有新聞報(bào)道指出，一些地方所為的“地王”，得到了地方政府的“返傭”，即所為天價(jià)成交的“地王”，在完成了抬高房?jī)r(jià)的使命后，會(huì)得到地方政府返回的買地錢。這種相互協(xié)助的關(guān)系，最終抬高了房?jī)r(jià)。眾所周知，房屋每年是有折舊的，它的價(jià)值每年是逐年縮減的，尤其對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)所謂買房其實(shí)就是一次性交清70年租金的行為，唯一在漲的是地價(jià)，拉抬房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)就是拉升地價(jià)?！暗赝酢钡淖饔檬鞘谷藗儗?duì)未來(lái)更高的房?jī)r(jià)充滿憧憬，不，是確信不疑。于是，搶房潮開始：國(guó)內(nèi)一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?52套千萬(wàn)級(jí)新房一天內(nèi)被搶光！”“北京南五環(huán)外地價(jià)近5萬(wàn)，上海庫(kù)存僅剩3.7個(gè)月！”與此同時(shí)，2016年1月人民幣貸款規(guī)模較“四萬(wàn)億”刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬(wàn)億元還超出8900億，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高，大大超出市場(chǎng)預(yù)期及歷史同期均值水平。這實(shí)際上強(qiáng)化了公眾對(duì)貨幣貶值的預(yù)期，這種預(yù)期又產(chǎn)生出恐懼心理，促使人們買房保值。央行放水，刺激個(gè)人住房貸款持續(xù)數(shù)月高位運(yùn)行，支撐了房市的火爆。

6.房?jī)r(jià)上漲的驚人真相任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，當(dāng)高房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出做實(shí)業(yè)者的利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度時(shí)，就會(huì)吸引資金大規(guī)模流出實(shí)體經(jīng)濟(jì)而流向房地產(chǎn)領(lǐng)域——房地產(chǎn)屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。國(guó)內(nèi)許多媒體報(bào)道了這樣一則新聞：1977年至今，30年間德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲60%【這種漲幅中國(guó)一年內(nèi)就完成了】，而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)3倍【收入增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)漲幅的5倍】；過(guò)去10年里，德國(guó)物價(jià)平均每年漲幅2%，而房?jī)r(jià)每年上漲1%?？鄢飪r(jià)因素，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水?！董h(huán)球》雜志第六期封面的一個(gè)醒目的標(biāo)題就是《德國(guó)房?jī)r(jià)緣何十年不漲？》。全球華語(yǔ)廣播網(wǎng)駐德國(guó)的華語(yǔ)記者薛成俊說(shuō)：“以去年為例，德國(guó)人的平均月收入在2400到3000歐元之間，而房?jī)r(jià)是每平米1000到1500歐元之間（德國(guó)人每年的平均收入可以買20多平方米房子）。和德國(guó)人的工資漲幅相比，即使不考慮通貨膨脹的因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)也是不漲反跌的?！痹蚴鞘裁茨兀垦Τ强≌f(shuō)：原因很多，簡(jiǎn)單的說(shuō)有以下幾點(diǎn)：德國(guó)基本保證了人人居有定所，這樣也就實(shí)現(xiàn)了供求關(guān)系的平衡，遏制了房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)因素。第二點(diǎn)就是德國(guó)有一套專門針對(duì)房地產(chǎn)的法律，對(duì)投機(jī)性的房地產(chǎn)買賣做了嚴(yán)格的規(guī)定，并通過(guò)各種房地產(chǎn)稅大大限制和壓縮了房地產(chǎn)炒作的利潤(rùn)空間，甚至是讓其無(wú)利可圖。同時(shí)德國(guó)的房屋出租市場(chǎng)非常健全，另外還有房客協(xié)會(huì)等組織機(jī)構(gòu)，極大的保證了房客的利益不受侵犯。全球華語(yǔ)廣播網(wǎng)駐德國(guó)的華語(yǔ)記者薛成俊點(diǎn)出了最根本的一點(diǎn)：德國(guó)基本保證了人人居有定所，這樣也就實(shí)現(xiàn)了供求關(guān)系的平衡，遏制了房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)因素。我在《時(shí)寒冰說(shuō)：未來(lái)二十年，經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)》中指出：2010年，歐盟27國(guó)工程機(jī)械制造業(yè)產(chǎn)值約為250.7億歐元，同比增長(zhǎng)19.2%。其中，德國(guó)工程機(jī)械制造業(yè)產(chǎn)值82.6億歐元，約占?xì)W盟總產(chǎn)值的32.9%。也難怪，德國(guó)何以穩(wěn)坐歐元區(qū)老大的位置而無(wú)人撼動(dòng)了。試問(wèn)，如果德國(guó)的房?jī)r(jià)也常年保持高速上漲，炒樓炒房的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)踏踏實(shí)實(shí)從事制造業(yè)的收入，德國(guó)人還能那么踏踏實(shí)實(shí)地做制造業(yè)嗎？在高房?jī)r(jià)的重壓之下，德國(guó)的青年一代的理想會(huì)不會(huì)也被擁有一套房子的更現(xiàn)實(shí)也更具體的目標(biāo)所替代？下圖摘自《時(shí)寒冰說(shuō)：未來(lái)二十年，經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)》P259頁(yè)7.困局以拯救房地產(chǎn)為核心的政策選擇，順利完成了它的歷史使命，但這并非棋局的終點(diǎn)。2016年9月10日的《北京青年報(bào)》刊發(fā)了一篇令我萬(wàn)分震驚的報(bào)道：全球領(lǐng)先的機(jī)床制造企業(yè)——德克爾馬豪吉特邁（上海）機(jī)床有限公司（以下簡(jiǎn)稱“德馬吉”）日前宣布上海工廠停產(chǎn)，員工解除勞動(dòng)合同，引發(fā)網(wǎng)友唏噓。有人乘機(jī)吐槽，賣100臺(tái)機(jī)床不如去離婚炒房。對(duì)于停產(chǎn)的原因，德馬吉公司在公告中給予了解釋：近年來(lái)，由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)下滑，市場(chǎng)每況愈下，公司一直面臨低產(chǎn)能利用率、高通貨膨脹率、日益增高的生產(chǎn)成本以及日益縮減的市場(chǎng)需求等眾多嚴(yán)峻問(wèn)題，這些問(wèn)題已導(dǎo)致公司發(fā)生巨大的長(zhǎng)期累積虧損。鑒于此，公司股東已決定，自2016年8月29日起，公司開始停止生產(chǎn)。公司將依照法律規(guī)定向員工支付勞動(dòng)合同解除的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。公告中還強(qiáng)調(diào)：自8月29日起，公司將關(guān)閉廠區(qū)，任何人員非經(jīng)公司事先同意，不得進(jìn)入廠區(qū)。德馬吉是由德克爾、馬豪、吉特邁、森精機(jī)等四家著名的機(jī)床企業(yè)重組而成的一家國(guó)際品牌機(jī)床企業(yè)，是世界最大、最先進(jìn)、機(jī)床種類最多的機(jī)床制造商，其在全球擁有21家工廠，年產(chǎn)機(jī)床超過(guò)20000臺(tái)。德馬吉在全世界和中國(guó)的制造業(yè)具有最廣泛的用戶群體，改革開放以來(lái)，中國(guó)的現(xiàn)代化急需提高制造業(yè)水平，對(duì)德馬吉機(jī)床的需求愈來(lái)愈大。中國(guó)現(xiàn)代化的飛機(jī)、運(yùn)載火箭、船舶、高鐵及動(dòng)車、汽車、各種家用電器、通訊設(shè)備、醫(yī)療儀器等的許多關(guān)鍵零部件都在使用德馬吉機(jī)床制造，可以說(shuō)德馬吉的用戶遍布中國(guó)每一個(gè)機(jī)械加工制造行業(yè)。任何尖端的技術(shù)要變成現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品，不僅需要技術(shù)，需要尖端材料，更需要高精尖的機(jī)床。當(dāng)生產(chǎn)高精尖的機(jī)床的世界最頂級(jí)企業(yè)都能被幾個(gè)炒房客輕易打敗的時(shí)候，可曾有人想過(guò)中國(guó)正在面臨的危險(xiǎn)嗎？2016年9月2日的《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的《利潤(rùn)低成本高公司長(zhǎng)期虧損德馬吉上海工廠停產(chǎn)》的報(bào)道指出：“德馬吉正在調(diào)整中國(guó)在公司產(chǎn)業(yè)布局中的地位，德馬吉上海工廠此時(shí)停產(chǎn)某種程度上意味著德馬吉逐步放棄了中國(guó)作為全球制造基地的作用，而是將中國(guó)重新定位為制造業(yè)市場(chǎng)?！敝袊?guó)的高房?jī)r(jià)正在成為對(duì)實(shí)體企業(yè)最重要的驅(qū)趕力量——這是形成全球第五次大產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的根本力量之一，這種力量有別于推動(dòng)前幾次全球產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的力量。上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，很多人在探討這一個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，都忽略了，日本是主動(dòng)刺破泡沫的。這其實(shí)跟朱镕基總理在1993年主動(dòng)刺破海南、北海房地產(chǎn)泡沫一樣，都產(chǎn)生了一個(gè)良性的后果：把資源重新驅(qū)趕入實(shí)體經(jīng)濟(jì)！試想一下：如果日本房地產(chǎn)泡沫不破滅，日本還能靠技術(shù)的不斷進(jìn)步來(lái)維持它的強(qiáng)國(guó)地位嗎？8.癥結(jié)與未來(lái)房地產(chǎn)的困局如何收?qǐng)觯咳绾纹平?？中?guó)多家媒體曾經(jīng)報(bào)道：國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)的一份報(bào)告指出，中小城鎮(zhèn)迫切希望加速發(fā)展，全國(guó)縣以上規(guī)劃的新城新區(qū)超過(guò)3500個(gè)，規(guī)劃人口是目前中國(guó)14億人口總量的逾兩倍即超過(guò)28億。據(jù)美國(guó)人口普查局的估計(jì)，目前世界總?cè)丝跒?4億。另有研究認(rèn)為，中國(guó)縣以上新城新區(qū)到2030年的規(guī)劃容納人口規(guī)模達(dá)34億。為什么還有很多需求者買不到房？答案是由于不均。我們通過(guò)媒體的報(bào)道可以得知，一些腐敗分子被查的時(shí)候，動(dòng)輒幾十套、上百套住房，他們既不銷售也不出租，等于人為減少了市場(chǎng)供應(yīng)，強(qiáng)化了房屋實(shí)際供應(yīng)過(guò)剩局面下的反常的稀缺現(xiàn)象！許多炒房客囤積居奇，也是發(fā)揮著同樣的作用。我想提幾個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題：當(dāng)高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的抽血效應(yīng)，使得整個(gè)棋局無(wú)法向前運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，有關(guān)部門會(huì)否以抑制房?jī)r(jià)上漲之名推出房產(chǎn)稅以促使資源流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)？現(xiàn)在，地方政府尤其一二線城市的土地，已經(jīng)賣得所剩無(wú)幾，以打擊投機(jī)之名開征房產(chǎn)稅維持財(cái)政收入，可謂名正言順順理成章！再想想2015年股市在5000點(diǎn)位置的時(shí)候，政府需要把資金驅(qū)趕入樓市。而現(xiàn)在，中國(guó)比以往任何一個(gè)階段都需要把資金重新引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)！還有一個(gè)更為重要的問(wèn)題，在大家瘋狂搶購(gòu)住房的時(shí)候，誰(shuí)在拋售這些住房？只有人愿意賣才能真正成交??！在中國(guó)不惜離婚炒房的時(shí)候，一個(gè)重要的數(shù)據(jù)就是在海外買房、海外投資的大量增加。中國(guó)人在海外瘋狂買房的新聞大家都司空見(jiàn)慣了。2016年1月20日，商務(wù)部發(fā)言人沈丹陽(yáng)介紹，2015年，我國(guó)境內(nèi)投資者共對(duì)全球155個(gè)國(guó)家/地區(qū)的6532家境外企業(yè)進(jìn)行了非金融類直接投資，累計(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)外投資7350.8億元人民幣(折1180.2億美元)，同比增長(zhǎng)14.7%。截至2015年12月底，我國(guó)累計(jì)對(duì)外非金融類直接投資5.4萬(wàn)億元人民幣(折8630.4億美元)。對(duì)比一下數(shù)據(jù)，就知道2015年對(duì)外投資規(guī)模之大了！前天，一位移民美國(guó)的朋友打電話對(duì)我說(shuō)，他剛剛賣掉了上海的房子，說(shuō)他長(zhǎng)出了一口氣。他對(duì)我說(shuō)：“中國(guó)現(xiàn)在像集郵一樣把美國(guó)、日本當(dāng)年爆發(fā)金融危機(jī)的因素都收集齊了。我實(shí)在感到后怕了，做什么都虧錢，房子卻漲成這樣，房子不出手每天睡覺(jué)都不踏實(shí)，太令人恐懼了?！笔堑?，在國(guó)內(nèi)許多人搶房的時(shí)候，另一部人在退出，把資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成美元資金?，F(xiàn)在，距離中國(guó)正式加入SDR的日期已無(wú)幾日，大變局越來(lái)越近。這讓我不由自主地想到2015年，當(dāng)股市越過(guò)5000點(diǎn)時(shí)候人們的瘋狂，那種瘋狂加杠桿蜂擁而進(jìn)的場(chǎng)面令人心有余悸。我當(dāng)時(shí)在上海復(fù)旦大學(xué)總裁班給企業(yè)家上當(dāng)年最后一次課，警告股市泡沫可能破滅，中間有人因不同意而離場(chǎng)……美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)的火車頭，如今，這個(gè)火車頭在拼命地從全球各地召回自己的企業(yè)，重振自己的制造業(yè)，許多人忽略了，這意味著美國(guó)將提高產(chǎn)品的自給率，而由此必然會(huì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。奧巴馬在2016國(guó)情咨文演講中指出：“我先說(shuō)說(shuō)經(jīng)濟(jì)，基本的事實(shí)是這樣的：現(xiàn)在，在全球范圍內(nèi)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)是最為強(qiáng)大且堅(jiān)固的。縱觀歷史，我們現(xiàn)在處于私營(yíng)部門連續(xù)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)最長(zhǎng)的一段時(shí)期中。我們創(chuàng)造了逾1400萬(wàn)個(gè)新的就業(yè)崗位；這是自20世紀(jì)90年代以來(lái)就業(yè)增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的兩年；失業(yè)率下降了一半。汽車行業(yè)也創(chuàng)造了最輝煌的一年。在過(guò)去的六年里，制造業(yè)創(chuàng)造了將近90萬(wàn)個(gè)新的就業(yè)崗位。而且，我們?cè)谌〉眠@些成績(jī)的同時(shí)，還將赤字減少了近四分之三?！保↙etmestartwiththeeconomy,andabasicfact:theUnitedStatesofAmerica,rightnow,hasthestrongest,mostdurableeconomyintheworld.We'reinthemiddleofthelongeststreakofprivate-sectorjobcreationinhistory.Morethan14millionnewjobs;thestrongesttwoyearsofjobgrowthsincethe'90s;anunemploymentratecutinhalf.Ourautoindustryjusthaditsbestyearever.Manufacturinghascreatednearly900,000newjobsinthepastsixyears.Andwe'vedoneallthiswhilecuttingourdeficitsbyalmostthree-quarters）美國(guó)正在發(fā)生巨變。全球正在發(fā)生巨變。我多想大喊一聲：醒醒吧，大變局就在眼前啊！但是，看看水表，看看眼前的濃茶，我不得不