農(nóng)村兩權(quán)一房抵質(zhì)押貸款創(chuàng)新金融服務(wù)

農(nóng)村兩權(quán)一房抵質(zhì)押貸款創(chuàng)新金融服務(wù)

建立國家支持、多渠道參與、市場運作的農(nóng)村信貸擔(dān)保機(jī)制，激活農(nóng)村“睡資本”，是城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重要手段。作為寧波市城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革試點單位,江北區(qū)努力創(chuàng)新農(nóng)村金融產(chǎn)品和信貸方式,于今年4月中旬在全國率先推出了股份經(jīng)濟(jì)合作社股權(quán)質(zhì)押貸款、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款、農(nóng)村住房抵押貸款(以下簡稱農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款)的農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資新模式,有力拓寬了農(nóng)戶融資渠道,盤活了農(nóng)村存量資源,激發(fā)了農(nóng)民群眾的自主創(chuàng)業(yè)熱情。截至9月中旬,全區(qū)有952戶農(nóng)戶獲得“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款,貸款總額達(dá)4762萬元,并有78個村獲得貸款授信,授信總額達(dá)5.2億元,這標(biāo)志著江北在率先進(jìn)行城鄉(xiāng)一體發(fā)展綜合配套改革中,探索實踐破解貸款難題,大力促進(jìn)農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)邁出了實質(zhì)性的步伐。促進(jìn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè),小農(nóng)產(chǎn)技術(shù)等金融危機(jī)的解決是農(nóng)民土地承包問題開展農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款,是貫徹中央精神、創(chuàng)新金融服務(wù)的具體體現(xiàn)。十七屆三中全會明確要求“加大對農(nóng)村金融政策支持力度,拓寬融資渠道?！薄按罅Πl(fā)展小額信貸,鼓勵發(fā)展適合農(nóng)村特點和需要的各種微型金融服務(wù)?！鞭r(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款正是落實中央相關(guān)精神的具體體現(xiàn),是“依法保障農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)益”、“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”有力舉措,盤活了農(nóng)民手中的股份經(jīng)濟(jì)合作社股權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村住房,使其資本價值和增值功能真正得以實現(xiàn)。開展農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款,是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體、促進(jìn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的有力舉措。附屬于居民和農(nóng)民身份之上的權(quán)益差異,使農(nóng)民在生產(chǎn)發(fā)展上處于先天劣勢。就信貸擔(dān)保機(jī)制而言,同樣的資產(chǎn),如住房等,城市居民可用以貸款擔(dān)保,農(nóng)民住房卻不具備這個功能;農(nóng)民擁有股份經(jīng)濟(jì)合作社股權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán),卻仍面臨缺少有效抵押物品的尷尬局面,致使一大批有強(qiáng)烈創(chuàng)業(yè)愿望的農(nóng)民因缺少資金斷掉了創(chuàng)業(yè)之路。當(dāng)前,農(nóng)民創(chuàng)業(yè)貸款難已成為當(dāng)前嚴(yán)重制約農(nóng)民持續(xù)增收和大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)亟待解決的難點問題。把“兩權(quán)一房”列入有效抵押物的范圍,就能把“冰凍”的潛在價值利用起來,變成擴(kuò)大生產(chǎn)的貨幣價值,進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的激情。開展農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款,是應(yīng)對金融危機(jī)、帶動民間投資的有效途徑。應(yīng)對全球金融危機(jī)、擴(kuò)大農(nóng)村內(nèi)需市場,首先要先幫助農(nóng)民創(chuàng)收,讓農(nóng)民手頭有錢。現(xiàn)階段農(nóng)民增收更加困難,農(nóng)村產(chǎn)業(yè)利潤進(jìn)一步降低,加之金融機(jī)構(gòu)的貸款向城市傾斜,農(nóng)村的存款不斷流向城市,農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金支持更為短缺。放開農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款,不但可以提供農(nóng)民急需的創(chuàng)業(yè)資金,而且可以帶動民間資本的投入,吸引城市資金回流到農(nóng)村,從而為農(nóng)村發(fā)展注入新的“血液”。從社會保障政策角度來看,農(nóng)民創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新意識強(qiáng)烈,資金需求量大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,農(nóng)民收入多元化。近年來,江北區(qū)經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展,大批農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,農(nóng)民收入不斷提高,2008年,全區(qū)農(nóng)民人均純收入達(dá)到11592元,其中85%的收入來自二三產(chǎn)業(yè),農(nóng)民的收入結(jié)構(gòu)多元化。一是股金收入。農(nóng)村集體資產(chǎn)日益壯大,全區(qū)110個村集體資產(chǎn)總額達(dá)到24.93億元,村均2266萬元;61個完成股份制改造的村集體資產(chǎn)達(dá)17.19億元,2008年分紅1.11億元,農(nóng)民人均獲得股金1943元。二是租金收入。大批外來務(wù)工人員的涌入,給農(nóng)民帶來了充足的租金收入,通過房屋出租等形式帶來的財產(chǎn)性收入占13.2%。三是薪金收入。農(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)獲得的工資性收入占總收入的61.4%。四是保障金收入。2萬多被征地人員已開始領(lǐng)取養(yǎng)老保障金。越來越多的江北農(nóng)民正成為享受薪金、租金、股金、養(yǎng)老金的“四金農(nóng)民”。社會保障體系日益完善。近年來,江北區(qū)通過制度創(chuàng)新,已經(jīng)實現(xiàn)了農(nóng)村社會養(yǎng)老保險政策上的全覆蓋。針對農(nóng)村的土地被征用人員、農(nóng)村老年居民等不同對象,設(shè)置了被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障、新型農(nóng)村居民養(yǎng)老保障等險種。其中,被征地農(nóng)民人員享受的標(biāo)準(zhǔn)比現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保障的享受標(biāo)準(zhǔn)還高。為鼓勵符合條件的各類農(nóng)村人員參保,政府還實行了不同標(biāo)準(zhǔn)的參保補(bǔ)貼,根據(jù)不同的參保對象,政府給予2000～6000元不等的財政補(bǔ)助。據(jù)統(tǒng)計,全區(qū)8.8萬農(nóng)業(yè)人口中,年滿16周歲以上參加各類社會養(yǎng)老保障的農(nóng)業(yè)人口約有5.53萬人。新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險政策逐步完善,參合農(nóng)民的籌資標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償水平不斷提高,年籌資額已達(dá)到459元/人,政府補(bǔ)貼259元/人,名列全省前茅,農(nóng)民參合積極性大大提高,參合率達(dá)到98.4%。近期,江北區(qū)積極推進(jìn)新農(nóng)合和城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保障一體化工作,根據(jù)“全覆蓋、一體化、可流轉(zhuǎn)”原則,逐步打通城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保障的通道,已有超過2萬的農(nóng)民參加了年籌資額為900元/人的城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保障。不斷提高農(nóng)村低保水平,從今年開始,分三年推進(jìn)城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)一體化進(jìn)程,目前,農(nóng)村低保人員享受標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到城鎮(zhèn)的91%,至2011年,農(nóng)村低保戶可以享受與城鎮(zhèn)低保人員同等待遇。農(nóng)民創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新積極性高,資金需求量大。江北三次產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),遠(yuǎn)郊的休閑觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)特色農(nóng)業(yè)初具規(guī)模,近郊的都市工業(yè)、物流、商貿(mào)等二三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)扎實。農(nóng)民對資金的需求不斷增強(qiáng),但由于農(nóng)民的股份經(jīng)濟(jì)合作社股權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和住房資產(chǎn)始終處于“沉睡”狀態(tài),農(nóng)民渴望獲得信貸支持用以發(fā)展生產(chǎn)的需求無法得到滿足。在前期調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn),農(nóng)民開商店、搞運輸、合伙辦企業(yè)等創(chuàng)業(yè)行為,資金需求量都在3萬元至10萬元左右,部分已創(chuàng)業(yè)農(nóng)民的需求甚至在百萬元以上,必須依靠貸款解決。由于缺乏必要的抵押物,一些農(nóng)民通過村委會擔(dān)保來借貸創(chuàng)業(yè),一些農(nóng)民甚至不惜高息借貸來實現(xiàn)創(chuàng)業(yè),不僅給村集體帶來很大風(fēng)險,也使農(nóng)民創(chuàng)業(yè)風(fēng)險大大增加。試點的啟動,對有需求的農(nóng)民來說,無疑是解了燃眉之急。在江北區(qū)“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款授信儀式上,現(xiàn)場發(fā)放的1萬余份宣傳資料被一搶而空,區(qū)農(nóng)辦和各涉農(nóng)街道(鎮(zhèn))也接到大量農(nóng)民的咨詢電話,紛紛要求盡快推廣,擴(kuò)大貸款范圍。各部門對農(nóng)村住房抵押貸款的管理(一)“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款實施形式?！皟蓹?quán)一房”抵(質(zhì))押貸款主要實施形式是由申請人提出申請,按照股份經(jīng)濟(jì)合作社股權(quán)質(zhì)押貸款、土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款、農(nóng)村住房抵押貸款操作辦法的要求提供相應(yīng)材料,由市區(qū)信用聯(lián)社依照有關(guān)程序辦理抵(質(zhì))押貸款。規(guī)范貸款條件。申請借款人都必須為具有完全民事行為能力,有一定收入來源,年齡在18周歲以上、60周歲以下的自然人。不同之處為股權(quán)質(zhì)押貸款的對象必須是在股份經(jīng)濟(jì)合作社里擁有股權(quán)的農(nóng)民;農(nóng)村住房抵押貸款的對象是江北轄區(qū)內(nèi)擁有農(nóng)村住房所有權(quán)的農(nóng)民或個體工商戶?？刂瀑J款利率及額度。信用社提供的“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款利率比商業(yè)貸款率低0.5%。信用社發(fā)放貸款的額度有所不同。一是對于股權(quán)質(zhì)押貸款,最高不超過借款人所提供股權(quán)持有人所提供質(zhì)押股權(quán)面額的80%,期限最長為一年。這個授信比例在“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款中是最高的。二是對土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款的土地價值,在由各涉農(nóng)街道(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中心做出價值認(rèn)定,信用社發(fā)放給農(nóng)民的貸款額度最高不超過評估認(rèn)定價值的60%,貸款期限根據(jù)生產(chǎn)周期和實際經(jīng)營需要確定(貸款額度=土地承包經(jīng)營權(quán)剩余年限×每畝評估價格×土地承包面積×60%)。這是三個貸款項目中期限最為靈活的一種。三是對農(nóng)村住房抵押貸款的住房價值,目前由信用社和借款人根據(jù)房屋周邊房價通過協(xié)商確定,貸款最高額度與土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款相同,不超過評估認(rèn)定價值的60%,最長期限不超過5年。規(guī)范貸款程序。一是做好前期把關(guān)工作。對抵(質(zhì))押貸款的發(fā)放對象,除考慮農(nóng)戶的誠信等基本素質(zhì)外,重點把握貸款是否用于創(chuàng)業(yè)或從事合法生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及合理消費等項目,由村委會、各涉農(nóng)街道(鎮(zhèn))農(nóng)村工作服務(wù)中心向信用社提供相關(guān)信息。對不符合條件的貸款申請人將不給予貸款;禁止自有住房面積低于一定面積的農(nóng)戶進(jìn)行農(nóng)村住房抵押貸款。二是實施過程跟蹤。由信貸員跟蹤借款農(nóng)戶,隨時了解其生產(chǎn)經(jīng)營狀況和貸款的真實使用情況,確保貸款按約定用途和要求使用。三是明確違約處置。借款人需在申請書上明確承諾:如不能及時歸還貸款,同意由信用聯(lián)社按照雙方協(xié)議處置抵(質(zhì))押物。目前,抵押財物可以在一定范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。(二)開展“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作的保障體系。區(qū)委、區(qū)政府高度重視“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作,主要領(lǐng)導(dǎo)親自過問,并成立了由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭,農(nóng)辦、市區(qū)信用聯(lián)社、國土、建設(shè)、勞動等相關(guān)部門組成的區(qū)“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組,全面指導(dǎo)貸款工作的開展。組織保障體系。各涉農(nóng)街道(鎮(zhèn))成立了相應(yīng)的“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作協(xié)調(diào)小組,建立“兩權(quán)一房”工作服務(wù)站,土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、農(nóng)村住房發(fā)證機(jī)構(gòu)等服務(wù)機(jī)構(gòu),通過召開動員會、現(xiàn)場會、上門服務(wù)等形式,開展宣傳推廣工作,指導(dǎo)廣大有意愿的農(nóng)戶辦理相關(guān)手續(xù)。健全村級服務(wù)網(wǎng)絡(luò),幫助信用聯(lián)社深入農(nóng)戶開展貸款辦理服務(wù)業(yè)務(wù)。政策支撐體系。完善創(chuàng)業(yè)扶持政策,降低農(nóng)民創(chuàng)業(yè)貼息貸款門檻,擴(kuò)大創(chuàng)業(yè)貼息范圍,確保創(chuàng)業(yè)扶持工作落到實處。健全配套政策。在試點的基礎(chǔ)上,根據(jù)實際情況逐步完善“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款的各項配套政策,出臺了以《關(guān)于開展江北區(qū)農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作的試行意見》為主,以《江北區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押登記管理辦法》、《江北區(qū)股份經(jīng)濟(jì)合作社股權(quán)質(zhì)押貸款操作辦法》、《江北區(qū)集體土地住房(抵押)流轉(zhuǎn)處置試行辦法》等辦法為輔的“1+X”配套政策,指導(dǎo)各地有序開展工作,確保了農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作的順利推進(jìn)。建立貸款獎勵政策。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支農(nóng)惠農(nóng),對支持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模等促進(jìn)小三農(nóng)發(fā)展貢獻(xiàn)較大的金融機(jī)構(gòu)給予一定的獎勵。服務(wù)配套體系。建立中介服務(wù)機(jī)構(gòu),在各涉農(nóng)街道(鎮(zhèn))成立“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款服務(wù)機(jī)構(gòu),為借款農(nóng)民提供信貸咨詢、政策指導(dǎo)、房屋確權(quán)、價值評估、辦證等一條龍服務(wù),簡化信貸程序,切實為農(nóng)民貸款減少負(fù)擔(dān)。在各村建立相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu),為村民提供相關(guān)的服務(wù)工作。逐步推動包括農(nóng)民誠信、財產(chǎn)信息、家庭基本情況等信息在內(nèi)的農(nóng)民信用體系的建立,為開展貸款準(zhǔn)備第一手信息資料。同時加大信用宣傳,提高農(nóng)民的信用意識。風(fēng)險防范體系。加強(qiáng)規(guī)范管理。出臺了《農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款風(fēng)險管理基金管理辦法》等配套政策,形成了較為完善的政策體系。加強(qiáng)農(nóng)戶信用和資金去向管理。在貸款發(fā)放前后,由村干部和信貸員跟蹤借款農(nóng)戶,隨時了解其生產(chǎn)經(jīng)營狀況和貸款的真實使用情況,確保貸款按約定用途和要求使用。建立風(fēng)險基金。由區(qū)財政出資400萬元建立了農(nóng)村“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款風(fēng)險基金,實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān),增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對三農(nóng)的扶持信心,并根據(jù)信貸實績由區(qū)財政給予一定的獎勵。提高信用社辦理抵(質(zhì))押貸款業(yè)務(wù)的積極性和安全性。創(chuàng)業(yè)扶持體系。出臺了《關(guān)于江北區(qū)農(nóng)村就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶持政策的實施意見》,由區(qū)勞動保障部門牽頭,區(qū)農(nóng)辦、區(qū)婦聯(lián)、團(tuán)區(qū)委等各部門加強(qiáng)合作,根據(jù)本地實際,結(jié)合“創(chuàng)業(yè)俱樂部”、“女子創(chuàng)業(yè)坊”等特色創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)項目,提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、政策咨詢、創(chuàng)業(yè)貼息等“一條龍”服務(wù),提高農(nóng)民創(chuàng)業(yè)積極性和成功率,實現(xiàn)就業(yè)的倍增效應(yīng)。對有創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)的農(nóng)民開展分類指導(dǎo),一方面依托從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)提升和特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展,加快培養(yǎng)一批具有較強(qiáng)輻射力的農(nóng)民創(chuàng)業(yè)帶頭人;另一方面,針對一大批已在城郊及各街道(鎮(zhèn))從事各類較小經(jīng)營規(guī)?；顒拥霓r(nóng)民,進(jìn)行素質(zhì)培訓(xùn),加強(qiáng)指導(dǎo),引領(lǐng)他們做大做強(qiáng),使他們發(fā)展成為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的“骨干力量”。堅持統(tǒng)籌,穩(wěn)步推進(jìn),保障農(nóng)民創(chuàng)業(yè)必須堅持解放思想,以新的理念和思路破解農(nóng)村發(fā)展難題。近年來,盡管中央和地方政府逐年加大了對“三農(nóng)”的投入力度,但農(nóng)民創(chuàng)業(yè)貸款難這一老大難問題始終沒有得到有效解決。農(nóng)民貸款難,難在缺乏有效擔(dān)保物。農(nóng)民擁有承包的土地,可無法變現(xiàn)為生錢的資本;農(nóng)民在自家宅基地上建有房產(chǎn),但這些住房卻不能拿來抵押。這些在城里人看來再自然不過的資本運作手段,卻因為現(xiàn)有體制的約束,與農(nóng)民“絕緣”。要破解這一難題,就必須解放思想,拓寬工作思路,敢于打破數(shù)十年計劃經(jīng)濟(jì)形成的城鄉(xiāng)分治、城鄉(xiāng)二元的制度性障礙,切實用城鄉(xiāng)一體化的思路來謀劃發(fā)展、推動“三農(nóng)”工作,通過創(chuàng)新制度設(shè)計來促進(jìn)生產(chǎn)要素流動,讓市場配置資源的基礎(chǔ)性作用得到體現(xiàn),落到實處。在推出“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款的過程中,只要是有利于解放農(nóng)村生產(chǎn)力,有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化,有利于促進(jìn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收的做法和思路,都可以采取“摸著石頭過河”、示范推進(jìn)的辦法,進(jìn)行大膽的探索和實踐。必須堅持統(tǒng)籌兼顧,穩(wěn)步推進(jìn),保障農(nóng)民權(quán)益。開展“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款工作的服務(wù)對象是農(nóng)民,其核心是抵(質(zhì))押物。農(nóng)民通過抵(質(zhì))押股權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村房產(chǎn),實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)或擴(kuò)大現(xiàn)有經(jīng)營規(guī)模,這是一項系統(tǒng)工程,牽涉到農(nóng)業(yè)、財政、建設(shè)、國土、勞動、法院、金融等部門,需要完善政策配套,明確各部門職責(zé),實現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),整體推進(jìn)。在工作過程中,如何開展農(nóng)村房屋確權(quán)、農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)、股份制股權(quán)流轉(zhuǎn)、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),包括失去抵(質(zhì))押擔(dān)保物后的農(nóng)民如何安置、農(nóng)民合法權(quán)益如何得到保障以及信貸風(fēng)險如何防范等問題也要一并考慮。因此,開展“兩權(quán)一房”抵(質(zhì))押貸款必須堅持以人為本,既要確保需要貸款的農(nóng)民已有一定的